I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.599/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_599/2015, 4A_603/2015
Arrêt du 15 juin 2016
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Klett et Kolly.
Greffière: Mme Monti.
Participants à la procédure
4A_599/2015
A.________,
recourant,
contre
1. B.________,
2. C.________,
intimés,
3. D.________,
représenté par Me Sidonie Morvan,
4. E.________,
représenté par Me François Bellanger,
parties intéressées,
et
4A_603/2015
D.________,
représenté par Me Sidonie Morvan,
recourant,
contre
1. B.________,
2. C.________,
intimés,
3. A.________,
4. E.________,
représenté par Me François Bellanger,
parties intéressées.
Objet
bail à loyer; nullité du loyer initial,
recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
28 septembre 2015 par la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits :
A.
A.a. A.________, D.________ et E.________ sont propriétaires d'un immeuble à la
rue... en ville de Genève. Par contrat de bail à loyer du 26 février 2010, ils
ont cédé l'usage d'un appartement de trois pièces sis dans l'immeuble précité
aux époux B.________ et C.________. Le loyer annuel a été fixé à 27'000 fr.,
charges comprises, et la garantie de loyer à 6'750 fr.
L'avis de fixation du loyer initial, établi sur formule officielle, indique que
le précédent locataire payait depuis le 15 décembre 2006 un loyer annuel de
25'328 fr. 90, charges comprises. Cet avis, cosigné par D.________ en tant que
représentant des bailleurs et par les deux locataires, indique comme "motifs
précis des prétentions ci-dessus : loyer déterminé d'entente entre les parties
et sur la base du loyer précédent".
Les bailleurs affirment que les motifs de hausse, soit l'augmentation des
charges (prix du gaz), des travaux de rafraîchissement et l'évolution générale
des coûts, ont été communiqués oralement aux locataires. Ceux-ci soutiennent
que le bailleur a discuté du loyer uniquement avec l'époux sans lui indiquer
les motifs de hausse.
A.b. En parlant avec des amis au cours des années qui ont suivi, les locataires
sont arrivés à la conclusion que leur loyer était trop élevé.
Par courrier du 5 décembre 2012, l'époux a sollicité une baisse de loyer de
6,8% à compter du 1 ^er avril 2013. La régie en charge de l'immeuble a répondu
le 3 janvier 2013 qu'elle ne prendrait pas cette demande en considération dès
lors qu'elle n'était pas signée par la colocataire.
A la suite de cette réponse, les locataires ont consulté l'ASLOCA pour obtenir
une baisse de loyer. Ils ont compris à cette occasion que la fixation du loyer
était affectée d'un vice de forme et ont décidé d'engager une procédure.
B.
B.a. Les locataires ont saisi l'autorité de conciliation le 31 janvier 2013,
puis ont déposé une demande le 13 mars 2013 devant le Tribunal des baux et
loyers du canton de Genève. Invoquant la nullité du loyer initial, ils ont
conclu en dernier lieu à ce que le tribunal fixe le loyer initial à 13'875 fr.
par an, charges comprises, à ce que les bailleurs soient condamnés à restituer
le trop-perçu de loyer et à ce que la garantie bancaire soit réduite à 3'468
fr. 75, le solde étant libéré en leur faveur.
Les bailleurs A.________ et D.________ ont conclu au rejet de la demande. Le
bailleur E.________ s'en est remis à justice.
Par jugement du 3 décembre 2014, le Tribunal des baux a fixé le loyer annuel à
19'200 fr., charges comprises, à compter du 1 ^er avril 2010. En conséquence,
il a condamné solidairement les trois bailleurs à restituer le trop-perçu de
loyer et à réduire la garantie de loyer à due concurrence, le solde devant être
libéré. En substance, le tribunal a jugé que l'avis de fixation du loyer
initial était nul dès lors qu'il n'indiquait pas les motifs d'augmentation du
loyer; partant, les locataires étaient fondés à exiger la fixation judiciaire
du loyer. Ils ne commettaient pas un abus de droit manifeste en invoquant le
vice de forme.
B.b. Par actes séparés mais de teneur identique, les bailleurs A.________ et
D.________ ont fait appel de ce jugement en concluant principalement au rejet
de la demande, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour
nouvelle instruction et nouvelle décision. Le bailleur E.________ s'en est
derechef rapporté à justice. Les locataires ont conclu à la confirmation du
jugement entrepris.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise a rejeté les deux
appels par arrêt du 28 septembre 2015.
C.
Le bailleur A.________ a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière
civile (4A_599/2015) dans lequel il conclut principalement au rejet de la
demande, subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour
qu'elle rende une nouvelle décision tenant compte, dans la fixation du loyer,
du montant payé par le précédent locataire.
Les locataires ont conclu à ce que le recours soit déclaré "irrecevable, voire
mal fondé". Le bailleur E.________ s'en est remis à justice.
Le bailleur D.________ a déposé un recours en matière civile (4A_603/2015)
ayant la même teneur que le recours de A.________. Les locataires et le
bailleur E.________ se sont déterminés comme dans la procédure 4A_599/2015. Le
bailleur A.________ a "appuyé" les conclusions du recourant.
La Cour de justice s'est référée à son arrêt.
Considérant en droit :
1.
Vu la connexité évidente des deux procédures de recours, dirigées contre le
même jugement, il convient d'ordonner leur jonction.
2.
Les deux recours ont été formés en temps utile (art. 100 al. 1 LTF), et nul ne
conteste que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74
al. 1 let. a LTF est atteinte, eu égard à la quote-part de loyer annuel (7'800
fr.) restée litigieuse devant l'autorité précédente.
Cela étant, le contrat de bail à loyer lie les trois copropriétaires de
l'immeuble, en qualité de bailleurs, à deux colocataires. Ce rapport juridique
doit nécessairement être uniforme à l'égard de tous les participants. En
l'occurrence, deux des trois bailleurs ont formé séparément un recours dont la
teneur est identique, concluant au rejet de la demande des locataires en
fixation du loyer initial et en remboursement du trop-perçu. Le troisième
bailleur ne s'est pas associé à ces recours; il a toutefois participé à la
procédure et s'en est remis à justice.
Il n'y a pas lieu d'examiner plus avant dans quelle mesure les bailleurs sont
des consorts nécessaires tenus de recourir ensemble, respectivement si un
tempérament peut être apporté à cette règle (cf. ATF 140 III 598 consid. 3.2).
En effet, la question de la qualité pour recourir des deux bailleurs peut
rester indécise du moment que le recours doit de toute façon être rejeté pour
d'autres motifs.
3.
Les deux locataires intimés se sont fait représenter par Me Maurizio Locciola.
Cet avocat est un collaborateur de l'ASLOCA/Genève et a du reste assisté à ce
titre les colocataires devant les instances cantonales. Pour les motifs exposés
à l'ATF 139 III 249, force est de constater que les deux locataires ne sont pas
valablement représentés. Toutefois, point n'est besoin de fixer un délai pour
remédier à l'irrégularité (art. 42 al. 5 LTF), car il est évident que les
locataires contresigneraient les écritures déposées par l'avocat à qui ils ont
conféré une procuration. En revanche, les intimés ne sauraient prétendre à
l'indemnisation de leurs frais d'avocat dans la mesure où ils ne sont pas
valablement représentés (ATF 139 III 249 consid. 1 in fine p. 251).
4.
Les recourants se plaignent d'une appréciation arbitraire des preuves et d'une
violation de l'art. 8 CC. La cour cantonale aurait indûment refusé de constater
que l'un d'eux avait informé oralement les locataires des motifs de hausse du
loyer.
Le grief, qui a trait exclusivement à l'appréciation des preuves, porte sur un
fait sans pertinence pour l'issue de la cause (cf. infra consid. 5.3). Par
surabondance, il n'était pas insoutenable de considérer que les motifs de
hausse n'avaient pas été communiqués oralement, dès lors que bailleurs et
locataires soutenaient des versions contradictoires. Que ceux-ci aient signé la
formule officielle évoquant un "loyer déterminé d'entente entre les parties et
sur la base du loyer précédent" n'impliquait pas nécessairement qu'ils aient
été informés des motifs de hausse et les aient acceptés. Pour le surplus, l'on
ne discerne pas de contradiction dans les déclarations des locataires quant au
fait que seul l'un d'eux (l'époux) a participé à la discussion sur le loyer.
L'époux a tout au plus usé d'une tournure ambiguë en glissant du pluriel au
singulier ("Notre dossier a été accepté [...] et nous avons visité
l'appartement en compagnie de M. D.________", suite à quoi "il m'a indiqué que
le loyer serait désormais de 27'000 fr. par an"); toutefois, la suite de sa
déclaration fait comprendre que lui seul a discuté du loyer avec le bailleur,
rejoignant ainsi la version de son épouse. En bref, l'arbitraire - qui ne
résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait concevable, voire
préférable (ATF 136 III 552 consid. 4.2) - n'est de toute façon pas réalisé.
5.
5.1. En droit, les recourants dénoncent une violation des art. 269d et 270 al.
2 CO, ainsi que de l'art. 19 al. 1 et al. 3 OBLF (ordonnance sur le bail à
loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux; RS
221.213.11). En substance, ils contestent la nullité du loyer initial en
arguant du fait que le but recherché par la formule officielle a été atteint et
que les parties se sont au demeurant entendues sur la hausse de loyer, de sorte
qu'il suffisait, conformément à la jurisprudence relative aux hausses
consensuelles en cours de bail, que les locataires aient renoncé en
connaissance de cause à leur droit de contestation et n'aient subi aucune
pression; or, tel serait le cas en l'occurrence.
5.2.
5.2.1. L'art. 269d al. 1 CO prévoit que toute majoration de loyer en cours de
bail doit être effectuée au moyen d'une formule agréée par le canton, avec
indication des motifs. L'art. 19 OBLF précise le contenu de la formule, qui
doit notamment mentionner le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des
charges, le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, ainsi que
les motifs précis de la hausse (al. 1 let. a ch. 1, 2 et 4).
La majoration est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule
officielle ou que les motifs ne sont pas indiqués (art. 269d al. 2 let. a et b
CO).
Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de
logements, rendre obligatoire l'usage de la formule officielle mentionnée à
l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans ce cas, l'art. 19 al.
1 et al. 1bis OBLF est applicable par analogie (art. 19 al. 3 OBLF).
5.2.2. L'art. 269d CO requiert expressément que les motifs de hausse figurent
dans la formule officielle elle-même; les renseignements donnés par un autre
moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur
l'avis formel, mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise (ATF
121 III 6 consid. 3a; 120 II 206 consid. 3). Le renvoi de l'art. 270 al. 2 CO à
la formule officielle de l'art. 269d CO implique nécessairement qu'une
augmentation de loyer lors d'un changement de locataire soit motivée sur la
formule officielle (ATF 120 II 341 consid. 3).
Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou
les motifs de hausse, le loyer fixé est nul (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1). Le
devoir de respecter la forme imposée par la loi a un caractère impératif et
absolu; il est en particulier indépendant du but pour lequel l'exigence de
forme a été instituée (ATF 120 II 341 consid. 4b p. 346 et 5b). Même si le
locataire a appris par une autre voie le montant du loyer versé par l'ancien
locataire, l'absence de cette mention dans la formule officielle constitue un
vice dirimant (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586). Peu importe également que
le locataire ait eu connaissance d'une autre façon des motifs de hausse (cf.
ATF 120 II 341 consid. 3 p. 345).
En cours de bail, les parties peuvent convenir valablement, sans l'usage d'une
formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Toutefois, les
dispositions impératives de la loi ne doivent pas être éludées. Le locataire
doit avoir connaissance de son droit de contestation et y renoncer sciemment;
en outre, le bailleur ne doit exercer aucune pression sur lui telle qu'une
menace de résiliation (ATF 128 III 419 consid. 2.4.2; 123 III 70 consid. 3b).
5.3. Dans le cas concret, il n'est pas contesté que l'usage de la formule
officielle était obligatoire dans le canton de Genève lorsque le bail a été
conclu. Alors que le loyer initial est plus élevé que celui payé par le
précédent locataire, l'avis officiel de fixation du loyer n'indique pas les
motifs de cette hausse. Tout au plus précise-t-il "loyer déterminé d'entente
entre les parties et sur la base du loyer précédent". Selon la jurisprudence
précitée, l'omission de motiver la hausse dans la formule elle-même est une
cause de nullité du loyer initial, même si le locataire a eu connaissance de
ces motifs par une autre voie. La cour cantonale a de toute façon retenu sans
arbitraire que les locataires n'avaient pas connaissance de ces motifs.
Quant à l'argument selon lequel les locataires auraient accepté cette hausse de
loyer qui serait consensuelle et échapperait à l'exigence de la formule
officielle, il est inopérant. Comme le relève la doctrine, l'art. 269d CO
impose la formule officielle dans le cadre d'une modification unilatérale du
contrat, tandis que l'art. 270 al. 2 CO prévoit cette exigence formelle à la
conclusion du bail, soit dans le cadre d'un accord des parties (SÉBASTIEN
FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n° 251 s.; LAURA
JACQUEMOUD-ROSSARI, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de
loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 22). Qui plus
est, la jurisprudence requiert que le locataire ne fasse l'objet d'aucune
pression de la part du bailleur; or, l'art. 270 al. 2 CO permet l'utilisation
de la formule officielle en cas de pénurie de logements, soit dans une
situation de contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO, qui ouvre la
voie à la contestation du loyer initial (cf. arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016
spéc. consid. 3.1.4, destiné à la publication).
5.4. En bref, la Cour de justice n'a pas enfreint le droit fédéral en
considérant que le loyer initial était nul faute pour les bailleurs d'avoir
indiqué les motifs de hausse dans l'avis officiel de fixation du loyer.
6.
6.1. Les recourants objectent que les locataires commettent un abus de droit en
se prévalant du vice de forme. Des pièces au dossier montreraient qu'ils
avaient déjà consulté l'ASLOCA le 7 janvier 2012, respectivement qu'ils étaient
déjà assistés au moment d'exiger une baisse de loyer le 5 décembre 2012; ils
auraient néanmoins attendu le 31 janvier 2013 pour saisir l'autorité de
conciliation, exerçant une mesure de représailles abusive suite au rejet de
leur demande en réduction de loyer. De surcroît, le droit à la répétition des
loyers payés en trop serait prescrit comme les locataires ont agi plus d'une
année après la découverte du vice de forme (cf. art. 67 al. 1 CO).
6.2. Ce raisonnement se fonde sur des faits autres que ceux retenus dans
l'arrêt attaqué. Celui-ci constate en effet que les locataires ont consulté
l'ASLOCA pour obtenir une baisse de loyer après que la régie eut refusé
d'entrer en matière sur la demande de baisse de loyer qui n'avait pas été
signée par la colocataire. Cet état de fait lie la cour de céans dès lors qu'il
n'est l'objet d'aucun grief dûment formulé, les recourants n'ayant notamment
pas dénoncé une appréciation arbitraire des preuves (cf. art. 97 al. 1 LTF; ATF
140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 133 II 249 consid. 1.4.3).
Sur la base des constatations de la Cour de justice, l'on ne saurait reprocher
aux locataires d'avoir excédé le délai d'un an pour former leur demande en
répétition de l'indu. De même, l'on ne discerne pas d'abus de droit à se
prévaloir d'un vice de forme dont les locataires n'avaient pas connaissance à
la conclusion du contrat (sur l'abus de droit, cf. par ex. ATF 140 III 583
consid. 3.2.4; 138 III 401 consid. 2.2 et 2.3). Ne procède pas d'un abus de
droit manifeste le fait de demander d'abord une baisse de loyer, puis de
contester le loyer initial après avoir essuyé un refus du bailleur et avoir
découvert un vice de forme.
7.
7.1. Dans une argumentation subsidiaire, les recourants contestent la manière
dont les juges genevois ont fixé le loyer, leur reprochant de ne pas avoir pris
en compte le montant payé par le précédent locataire. Ils plaident que le loyer
mensuel devrait être au minimum de 2'000 fr. au lieu des 1'600 fr. retenus.
7.2. L'arrêt attaqué précise que les appelants ne remettent pas en cause le
calcul effectué par le Tribunal des baux pour fixer le loyer initial, le seul
point contesté étant la nullité de l'avis de fixation du loyer.
Les recourants ne plaident pas que les juges genevois auraient violé le droit
fédéral en s'épargnant d'examiner cette question faute de grief. Le principe de
l'épuisement des instances cantonales s'oppose à ce qu'ils remettent en cause
devant l'autorité de céans un point non traité en appel. Le grief doit ainsi
être écarté.
8.
En définitive, les recours doivent être rejetés dans la mesure où ils sont
recevables.
Les frais judiciaires, fixés en tenant compte du fait que les deux recours ont
une teneur identique, sont mis à la charge des deux bailleurs recourants,
solidairement entre eux (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Le troisième bailleur, qui
s'en est remis à justice, n'a pas à supporter ces frais.
Aucune indemnité de dépens n'est due aux locataires dès lors que l'avocat qui a
procédé en leur nom n'était pas habilité à les représenter (supra consid. 3
i.f.).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Les procédures 4A_599/2015 et 4A_603/2015 sont jointes.
2.
Les recours sont rejetés dans la mesure où ils sont recevables.
3.
Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Chambre des baux et loyers de
la Cour de justice du canton de Genève et à Me Locciola, pour information.
Lausanne, le 15 juin 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Kiss
La Greffière: Monti
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