I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.542/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_542/2015
Urteil vom 16. Februar 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Hurni.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Advokat Roman Zeller,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Advokat Christoph Grether,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Interne Schiedsgerichtsbarkeit,
Beschwerde gegen den Schiedsspruch des Schiedsgerichts mit Sitz in Sissach vom
16. April 2015.
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlicher Urkunde vom 7./29. Juli 1988 schlossen die A.________ AG
(Beschwerdeführerin, Schiedsbeklagte und Baurechtnehmerin) und die B.________
AG (Beschwerdegegnerin, Schiedsklägerin und Baurechtgeberin) einen Vertrag
betreffend die Begründung eines Baurechts lastend auf einem Teil der Parzelle
Nr. xxx im Gebiet U.________ der Gemeinde V.________. Das Baurecht wurde für
eine Laufzeit von 60 Jahren selbständig und dauernd mit einer
Verlängerungsoption vereinbart. Der Baurechtsvertrag sieht gemäss Ziff. 14.3
alle 10 Jahre eine Anpassung des Baurechtszinses an den Landesindex der
Konsumentenpreise und gemäss Ziff. 14.4 alle 20 Jahre eine Anpassung an den
Landwert vor.
Gemäss Ziff. 18 des Baurechtsvertrags ist für allfällige Streitigkeiten aus dem
Baurechtsvertrag ein Schiedsgericht vorgesehen, bestehend aus drei Mitgliedern,
wobei jede Partei einen Schiedsrichter bezeichnet und der Obmann vom
Präsidenten des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ernannt wird.
In der Folge kam es zwischen den Parteien zu einem Streit über die Anpassung
des Baurechtszinses an die Teuerung und an den Landwert gemäss den Bestimmungen
des Baurechtsvertrags.
B.
B.a. Mit Schreiben vom 13. Februar 2009 teilte die B.________ AG der A.________
AG mit, dass sie gestützt auf Ziff. 18 des Baurechtsvertrags die Einleitung
eines Schiedsverfahrens wünsche. In der Folge wurde unter Mitwirkung des
Kantonsgerichts Basel-Landschaft ein Dreierschiedsgericht konstituiert.
In ihren Rechtsschriften stellte die Schiedsklägerin diverse Rechtsbegehren,
wobei die zuletzt aufrecht erhaltenen wie folgt lauten:
"1. Es sei gemäss Ziffer. 14.3 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988
zwischen den Parteien der Baurechtszins jeweils mit Wirkung ab 1. August 1998
und ab 1. August 2008 an die hälftige Veränderung des Landesindexes der
Konsumentenpreise anzupassen, und es sei die Beklagte zu verurteilen, den auf
diese Weise ermittelten Baurechtszins mit Wirkung ab 1. August 2008 an die
Klägerin zu bezahlen. Demzufolge sei die Beklagte zu verurteilen, ab 1. August
2008 an die Klägerin einen jährlichen Baurechtszins, welcher der Teuerung zur
Hälfte angepasst ist, im Betrage von CHF 190'242.00 zu bezahlen. Die Beklagte
sei des weiteren zu verurteilen, an die Klägerin im Sinne von Ziffer 14.3 des
Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 einen Betrag von CHF 235'260.00 nebst
Zins zu 5% seit 1. August 1998 ab CHF 101'360.00 sowie Zins zu 5% seit 1.
August 2008 ab CHF 259'067.00 sowie CHF 23'807.00 nebst Zins zu 5% ab 1. August
2008 nachzuzahlen. Eventuell sei der von der Beklagten teuerungsbedingt
nachzuzahlende Betrag sowie der teuerungsbedingt erhöhte Baurechtszins mit
Wirkung ab 1. August 2008 durch das Schiedsgericht zu bestimmen.
2. Eventuell, für den Fall, dass mit Wirkung ab 1. August 2008 der
Baurechtszins nicht an die Teuerung anzupassen ist, sei die Beklagte zu
verurteilen, an die Klägerin mit Wirkung ab 7. August 2008 im Sinne von Ziffer
14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien einen
Baurechtszins von CHF 17.40/m2 zu bezahlen, zusätzlich der Anpassung an die
Teuerung, welche vorbehalten bleibt. Eventuell sei gemäss Ziff. 14.4 des
Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien der Landwert,
welcher dem Baurecht zugrunde gelegen ist, dem Bodenpreis per 1. August 2008
anzupassen und gestützt darauf der neue, sich aufgrund dieser Anpassung
ergebende Baurechtszins zu ermitteln, und es sei die Beklagte zu verurteilen,
mit Wirkung ab 1. August 2008 diesen neuen Baurechtszins zusätzlich zu der
Anpassung gemäss Ziffer 1 hiervor der Klägerin zu bezahlen.
3. Es sei die Beklagte unter Androhung der Ungehorsamsstrafe im
Zuwiderhandlungsfalle gemäss Art. 292 StGB zu verurteilen, die sich aufgrund
der Neufestsetzung des Baurechtszinses ergebenden Änderungen und/oder
Ergänzungen des Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen den Parteien
durch entsprechende Willenserklärung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form
innert angemessener, schiedsrichterlich festzusetzender Frist unterschriftlich
zu vollziehen, sodass die erforderlichen Grundbucheintragungen erfolgen können.
Eventuell sei das Grundbuchamt V.________ richterlich anzuweisen, die sich aus
dem schiedsrichterlichen Urteil ergebenden Änderungen und Ergänzungen des
Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 im Grundbuch V.________ auf BR-Parzelle
yyy einzutragen."
Die Schiedsbeklagte stellte ihrerseits folgende Anträge:
"1. Es sei die Klage der B.________ AG abzuweisen.
2. Es sei festzustellen, dass der Baurechtszins nach Ziff. 14.4 des
Baurechtsvertrages vom 7./29. Juli 1988 zwischen der B.________ AG und der
A.________ AG bei der Landwertanpassung gemäss Vertrag auf der Basis eines
erheblichen Abzuges vom Verkehrswert von mindestens 30% zu berechnen sei, weil
es sich beim Baurechtsgrundstück um aufgeschüttetes Terrain handelt."
Auf Antrag der Parteien holte das Schiedsgericht zur Ermittlung des Landwerts
eine Expertise und eine Oberexpertise ein. Zur Expertise von Dr. C.________ vom
20. September 2010, zum ergänzenden Expertisebericht vom 11. April 2011 wie
auch zur Oberexpertise von D.________ vom 30. Juli 2013 und zum ergänzenden
Bericht des Oberexperten vom 12. Dezember 2013 konnten die Parteien im Rahmen
des zweiten Schriftenwechsels Stellung nehmen.
Am 16. April 2015 fand eine Schiedsverhandlung statt, anlässlich derer beide
Parteien auf die Abnahme weiterer Beweise verzichteten.
B.b. Am 16. April 2015 erliess das Schiedsgericht folgenden Schiedsspruch:
"1. Der Bodenpreis, welcher gemäss Ziff. 14.4 des Baurechtsvertrages vom 7./29.
Juli 1988 zwischen den Parteien jeweils nach Ablauf von 20 Jahren, somit
erstmals per 1. August 2008, zu ermitteln ist, beträgt CHF 515.03 pro m2. Dies
ergibt mit Wirkung ab 1. August 2008 einen Baurechtszins von CHF 15.45 pro m2,
basierend auf einem Hypothekarzinssatz von 3%.
Der jährliche Baurechtszins beträgt ab 1. August 2008 für die Baurechtsparzelle
im Halte von 10'046 m2 insgesamt CHF 155'210.70, vorbehältlich der späteren
Anpassungen gemäss Baurechtsvertrag.
2. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin folgende Beträge [kumulativ] zu
bezahlen:
a) CHF 202'719.30 [= Teuerungsausgleich bis 31. Juli 2008] zuzüglich
Verzugszins zu 5% auf CHF 202'719.30 ab 1. August 2008 bis zur Bezahlung.
b) CHF 53'213.82 [= aufgelaufener Verzugszins von 5% bis 31. Juli 2008 auf dem
nicht bezahlten Teuerungsausgleich].
c) Ab 1. August 2008 einen Baurechtszins von CHF 15.45 pro m2, somit CHF
155'210.70 pro Jahr bzw. CHF 77'605.35 halbjährlich und im Voraus, abzüglich
der für die Periode ab 1. August 2008 bereits bezahlten Baurechtszinsen.
3. Die Beklagte wird verpflichtet, innert einer Frist von drei Monaten nach
Rechtskraft dieses Schiedsspruchs die erforderlichen Erklärungen in der
gesetzlich vorgeschriebenen Form abzugeben, dass die im ersten Rang bestehende
Grundpfandverschreibung [Baurechtszinspfand] als Maximalhypothek auf der
Baurechtsparzelle in der Höhe von CHF 465'632.10 eingetragen werden kann, und
die allenfalls erforderlichen Rücktritte anderer Grundpfandgläubiger zu
erwirken.
4. Im Übrigen werden die weiteren Begehren der Parteien, soweit diese
aufrechterhalten worden sind, abgewiesen."
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Schiedsbeklagte dem Bundesgericht
die Aufhebung des Schiedsspruchs vom 16. April 2015.
Die Schiedsklägerin beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde, soweit Eintreten. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Parteien haben repliziert und dupliziert.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (BGE 139 III 249 E. 1 S. 250; 137 III 417 E. 1).
1.1. Angefochten ist ein Schiedsspruch über eine Streitigkeit zwischen zwei
Parteien, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Schiedsvereinbarung beide ihren
Wohnsitz in der Schweiz hatten. Weder in der Schiedsvereinbarung noch später
haben die Parteien vereinbart, dass die Bestimmungen über die internationale
Schiedsgerichtsbarkeit (Art. 176 ff. IPRG) Anwendung finden sollen (vgl. Art.
353 Abs. 2 ZPO [SR 272]). Es gelten somit die Regeln über die interne
Schiedsgerichtsbarkeit gemäss dem 3. Teil der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (Art. 353 ff. ZPO). Das Schiedsverfahren war bei
Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung bereits rechtshängig,
womit auf dieses gemäss Art. 407 Abs. 2 ZPO noch das bisherige Konkordatsrecht
Anwendung fand. Für die Beschwerde gegen den angefochtenen Schiedsentscheid
gilt nach Art. 407 Abs. 3 ZPO indessen die neue Rechtsmittelordnung. Die
Parteien haben von der ihnen durch Art. 390 Abs. 1 ZPO eingeräumten
Möglichkeit, als Rechtsmittelinstanz ein kantonales Gericht zu bezeichnen,
nicht Gebrauch gemacht. Der ergangene Schiedsspruch unterliegt somit der
Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 389 Abs. 1 ZPO und Art. 77 Abs. 1 lit. b
BGG).
1.2. Die Beschwerdegründe gegen einen Schiedsspruch sind beschränkter als gegen
ein staatliches Urteil; sie sind im Gesetz abschliessend aufgezählt (Art. 393
ZPO). Das Bundesgericht prüft zudem nur die Beschwerdegründe, die in der
Beschwerde vorgebracht und begründet werden (Art. 77 Abs. 3 BGG). Diese
Anforderung entspricht der nach Art. 106 Abs. 2 BGG für die Verletzung von
Grundrechten vorgesehenen Rügepflicht (BGE 134 III 186 E. 5). Die
beschwerdeführende Partei muss die einzelnen Beschwerdegründe, die nach ihrem
Dafürhalten erfüllt sind, benennen; es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts,
danach zu forschen, welcher Beschwerdegrund nach Art. 393 ZPO mit den einzelnen
erhobenen Rügen geltend gemacht werden soll, wenn dies von der
beschwerdeführenden Partei im Zusammenhang mit diesen nicht präzisiert wird.
Sodann hat die beschwerdeführende Partei im Detail aufzuzeigen, warum die
angerufenen Beschwerdegründe erfüllt sind, wobei sie mit ihrer Kritik an den
als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen des Schiedsgerichts anzusetzen hat
(Urteil 4A_424/2011 vom 2. November 2011 E. 1.3 mit Hinweisen).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den das
Schiedsgericht festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde
liegt, als auch jene über den Ablauf des vorinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt, zu dem namentlich die Anträge der
Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen,
Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer
Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins gehören (BGE
140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die
Sachverhaltsfeststellung des Schiedsgerichts weder berichtigen noch ergänzen,
selbst wenn diese offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung
im Sinne von Art. 95 BGG beruht (vgl. Art. 77 Abs. 2 BGG, der die Anwendbarkeit
von Art. 97 BGG sowie Art. 105 Abs. 2 BGG ausschliesst). Allerdings kann das
Bundesgericht die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen
Schiedsentscheids überprüfen, wenn gegenüber diesen Sachverhaltsfeststellungen
zulässige Rügen im Sinne von Art. 393 ZPO vorgebracht oder ausnahmsweise Noven
berücksichtigt werden (BGE 138 III 29 E. 2.2.1 S. 34; 134 III 565 E. 3.1 S.
567; 133 III 139 E. 5 S. 141; je mit Hinweisen). Wer sich auf eine Ausnahme von
der Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen des
Schiedsgerichts beruft und den Sachverhalt gestützt darauf berichtigt oder
ergänzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen, dass entsprechende
Sachbehauptungen bereits im schiedsgerichtlichen Verfahren prozesskonform
aufgestellt worden sind (vgl. BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen).
1.4. Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, soweit sie auf den
Seiten 3 - 9 ihrer Beschwerdeschrift die Hintergründe des Rechtsstreits und den
Ablauf des Schiedsverfahrens aus eigener Sicht schildert und dabei teilweise
von den tatsächlichen Feststellungen des Schiedsgerichts abweicht oder diese
erweitert, ohne substanziiert Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu
machen oder anderweitig substanziierte Rügen nach Art. 393 ZPO vorzutragen. Die
entsprechenden Ausführungen haben unbeachtet zu bleiben.
2.
Unter dem Titel "A) Verzicht auf eine Anpassung des Baurechtszinses auf den 1.
August 1998" rügt die Beschwerdeführerin, die Auffassung der Vorinstanz, wonach
sich aus den ins Recht gelegten Urkunden kein solcher Verzicht ergäbe, sei "
krass falsch".
2.1. Gemäss den Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat die
Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren behauptet, die
Beschwerdegegnerin habe auf die Indexanpassung des Baurechtszinses ab 1. August
1998 verzichtet. Die Vorinstanz erwog hierzu, dass aus den eingereichten
Beweisurkunden kein solcher Verzichtswille hervorgehe. Insbesondere könne aus
der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin den Teuerungsausgleich erst im Jahr
2009 gerichtlich eingefordert habe, nicht auf einen Erlasswillen seitens der
Beschwerdegegnerin geschlossen werden.
2.2. Gemäss Art. 393 lit. e ZPO kann gegen den Schiedsspruch vorgebracht
werden, er sei im Ergebnis willkürlich, weil er auf offensichtlich
aktenwidrigen tatsächlichen Feststellungen oder auf einer offensichtlichen
Verletzung des Rechts oder der Billigkeit beruht. Die Umschreibung des
Willkürtatbestandes in Art. 393 lit. e ZPO stimmt mit dem Begriff der Willkür
überein, den das Bundesgericht zu Art. 9 BV entwickelt hat (BGE 131 I 45 E. 3.4
S. 48). Willkürlich ist ein Entscheid danach nicht schon dann, wenn eine andere
Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst,
wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem
Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass
verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE
137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.). Die Tatbestände,
hinsichtlich derer Willkür im genannten Sinne geltend gemacht werden kann, sind
jedoch eingeschränkt. Eine Einschränkung der Willkürrüge betrifft
Tatsachenfeststellungen. Es kann einzig offensichtliche Aktenwidrigkeit
vorgebracht werden; diese ist nicht mit willkürlicher Beweiswürdigung
gleichzusetzen. Offensichtlich aktenwidrige tatsächliche Feststellungen im
Sinne von Art. 393 lit. e ZPO trifft das Schiedsgericht dann, wenn es sich
infolge Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt hat, sei es, dass es
Aktenstellen übersehen oder ihnen einen anderen als den wirklichen Inhalt
beigemessen hat, sei es, dass es irrig davon ausgegangen ist, eine Tatsache sei
aktenmässig belegt, während die Akten in Wirklichkeit darüber keinen Aufschluss
geben. Aktenwidrigkeit liegt nur vor, wenn der Richter bei der Beweiswürdigung
von unrichtigen tatsächlichen Prämissen ausgeht; das Ergebnis und die Art und
Weise der Beweiswürdigung sowie die darin liegenden Wertungen sind nicht
Gegenstand der Willkürrüge, sondern einzig Tatsachenfeststellungen, die von
keiner weiteren Würdigung abhängen, weil sie mit den Akten unvereinbar sind (
BGE 131 I 45 E. 3.6 und 3.7 S. 49 f.; Urteile 4A_454/2011 vom 27. Oktober 2011
E. 2.2; 4A_424/2011 vom 2. November 2011 E. 2.1; 4A_390/2014 vom 20. Februar
2015 E. 3.2).
2.3. Mit ihren Vorbringen vermag die Beschwerdeführerin die Feststellung der
Vorinstanz, wonach die Beschwerdegegnerin weder ausdrücklich noch durch
konkludentes Handeln einen Willen zum Verzicht auf die Indexanpassung geäussert
habe, nicht als aktenwidrig auszuweisen. Die Beschwerdeführerin verweist zwar
im Einzelnen auf die Korrespondenz zwischen den Parteien und legt detailliert
dar, weshalb sich daraus ein konkludent geäusserter Verzichtswille ergeben
soll. Damit unterzieht sie aber die entsprechenden Urkunden einer
Beweiswürdigung aus eigener Sicht und vermag gerade nicht darzutun, dass das
Vorliegen eines Verzichts auf die Indexanpassung nach der Lektüre der Akten so
auf der Hand liegt, dass keine weitere Würdigung mehr nötig ist. Mit ihren
Vorbringen rügt die Beschwerdeführerin vielmehr eine angeblich unzutreffende
Beweiswürdigung, ohne damit darzutun, dass sich die Vorinstanz infolge eines
Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt hätte. Die Rüge ist - soweit sie
überhaupt zulässig ist - unbegründet.
3.
Dass mit der Willkürrüge nach Art. 393 lit. e ZPO gegenüber
Tatsachenfeststellungen lediglich Aktenwidrigkeit geltend gemacht werden kann,
verkennt die Beschwerdeführerin sodann auch, soweit sie dem Schiedsgericht
unter dem Titel "D) Landwert zum Stichtag von 1. August 2008" vorwirft, dieses
hätte bei einer korrekten Würdigung der zur Ermittlung des Landwertes
eingeholten Expertisen von einem Bodenpreis von weniger als Fr. 500.-- pro m2
ausgehen müssen. Bei den Vorbringen auf den S. 18 - 22 der Beschwerde handelt
es sich um appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung, mit
der die Beschwerdeführerin keinerlei Aktenwidrigkeit aufzuzeigen vermag. Die
entsprechenden Rügen gehen fehl, soweit sie überhaupt zu beachten sind.
4.
Unter den Titeln "B) Verjährung der Forderung auf Anpassung des Baurechtszinses
" und "C) Verjährung der einzelnen Baurechtszinsraten " macht die
Beschwerdeführerin schliesslich geltend, der Anspruch auf Anpassung des
Baurechtszinses bzw. die einzelnen Baurechtszinsraten, die in den letzten 5
Jahren vor Einreichung der Schiedsklage angefallen wären, seien gestützt auf
Art. 127 OR bzw. Art. 128 Ziff. 1 OR verjährt gewesen. Die gegenteilige
Auffassung der Vorinstanz sei "krass rechtswidrig".
4.1. Die Vorinstanz hielt fest, dass der Baurechtsvertrag vom 7./29. Juli 1988
in Ziff. 16.1 zur Sicherung allfälliger ausstehender Baurechtszinsen die
Errichtung einer Grundpfandverschreibung (Baurechtszinspfand) als
Maximalhypothek in der dreifachen Höhe des per 1. August 1988 geltenden
jährlichen Baurechtszinses von Fr. 122'730.--, also total in der Höhe von Fr.
368'190.-- vorsehe. Dieses Pfandrecht sei errichtet und in dieser Höhe im
Grundbuch eingetragen worden. Nach Auffassung der Vorinstanz haben die Parteien
damit eine Maximalhypothek vereinbart, deren Höhe auf der Basis des im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden, dreifachen jährlichen Baurechtszins
berechnet worden sei. Dass im Rahmen der Maximalhypothek nur der Anfangszins,
nicht aber allfällige Erhöhungen pfandgesichert sein sollten, lasse sich dem
Vertrag nicht entnehmen. Auch nach Art. 779i Abs. 1 ZGB habe der
Grundeigentümer zur Sicherung des Baurechtszinses Anspruch auf die Errichtung
eines Pfandrechts im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen, wobei spätere
Erhöhungen des Baurechtszinses bis zum Maximalbetrag von der
Grundpfandsicherheit erfasst seien. Damit seien nicht nur der ursprüngliche,
sondern auch der teuerungsangepasste Baurechtszins grundpfandgesichert und die
entsprechenden Forderungen gemäss Art. 807 ZGB unverjährbar.
4.2. Die Beschwerdeführerin vermag diese Erwägungen nicht als willkürlich
auszuweisen: Gemäss Art. 807 ZGB unterliegen Forderungen, für die ein
Grundpfandrecht eingetragen ist, keiner Verjährung. Nach Art. 779i Abs. 1 ZGB
hat der Grundeigentümer zur Sicherung des Baurechtszinses gegenüber dem
jeweiligen Bauberechtigten Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an dem in
das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen.
Ein entsprechendes Pfandrecht wurde im vorliegenden Fall eingetragen. Dabei
handelt es sich - wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat - um eine
Maximalhypothek, durch welche die Sicherung künftiger Forderungen ermöglicht
wird (BGE 106 II 183 E. 3f S. 195). Damit trägt das Gesetz u.a. dem Umstand
Rechnung, dass der Baurechtszins an Indexe angepasst werden kann (DENIS PIOTET,
Les droits réels limités en général, les servitudes et les charges foncières,
in: Traité de droit privé suisse, Bd. V/2, 2. Aufl. 2012, N. 494). Gesichert
werden bis zum grundbuchlich eingetragenen Höchstbetrag mithin auch
Baurechtszinsforderungen mit schwankendem oder wechselndem Betrag (VIKTOR
MÜLLER, Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung, Diss.
Zürich 1968, S. 57). Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass bis zum
eingetragenen Höchstbetrag von Fr. 368'190.-- auch die an die Teuerung
angepassten Baurechtszinsforderungen von der Grundpfandsicherung erfasst waren
und gemäss Art. 807 ZGB keiner Verjährung unterlagen. Von willkürlicher
Rechtsanwendung durch die Vorinstanz kann keine Rede sein.
5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet, soweit überhaupt
darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Schiedsgericht mit Sitz in Sissach
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Februar 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Hurni
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