I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.541/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_541/2015
Urteil vom 20. Mai 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiberin Reitze-Page.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Advokat Thomas Käslin,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________,
2. C.________,
beide vertreten durch Advokat Michel de Roche,
Beschwerdegegnerinnen.
Gegenstand
Mieterausweisung, Rechtsmissbrauch,
Beschwerde gegen den Entscheid des
Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt,
Ausschuss, vom 24. September 2015.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin) bewohnt seit dem 1.
Juli 2009 eine 4.5-Zimmerwohnung an der Strasse U.________ in V.________. Mit
Einschreiben vom 14. April 2015 mahnten B.________ und C.________
(Vermieterinnen, Gesuchstellerinnen, Beschwerdegegnerinnen), vertreten durch
die D.________ AG, einen Mietzinsausstand von über Fr. 1'700.-- für den Monat
April 2015 und setzten der Mieterin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen für dessen
Begleichung, widrigenfalls ihr die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht
wurde. Am 28. Mai 2015 kündigten die Vermieterinnen den Mietvertrag fristlos
per 30. Juni 2015 wegen Zahlungsrückstands.
B.
B.a. Mit Eingabe vom 2. Juli 2015 machten die Vermieterinnen beim Zivilgericht
des Kantons Basel-Stadt ein Begehren um Mieterausweisung gemäss Art. 257 ZPO
(Rechtsschutz in klaren Fällen) anhängig. Am 11. August 2015 fand eine
mündliche Verhandlung statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das
Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 30.
September 2015 zu verlassen. Wenn die Mieterin innert dieser Frist nicht
ausgezogen sei, werde auf Antrag der Vermieterinnen die Räumung vollzogen.
B.b. Gegen diesen Entscheid hat die Mieterin am 14. September 2015 Berufung
beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt eingereicht. Dieses wies die
Berufung mit Entscheid vom 24. September 2015 ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem
Bundesgericht, der Entscheid des Appellationsgerichts vom 24. September 2015
sowie der Entscheid des Zivilgerichts vom 11. August 2015 betreffend Ausweisung
inklusive die Verfügung vom 2. September 2015 betreffend unentgeltliche
Rechtspflege seien aufzuheben. Das Ausweisungsgesuch sei abzuweisen und
festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung vom 28. Mai 2015 nichtig
sei. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Sodann beantragt die Beschwerdeführerin, es sei ihr sowohl für
das bundesgerichtliche Verfahren als auch für die beiden kantonalen Verfahren
die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 17. November 2015 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung erteilt.
E.
Mit Schreiben der Instruktionsrichterin vom 24. Februar 2016 wurde die
Beschwerdeführerin aufgefordert, weitere Unterlagen einzureichen. Dem kam die
Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 26. Februar 2016 nach.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2 S. 59; 139
III 133 E. 1 S. 133; je mit Hinweisen).
Der angefochtene Entscheid des Appellationsgerichts ist ein
verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen
Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Da die Mieterin im Rahmen des
Ausweisungsverfahrens die Nichtigkeit der Kündigung geltend macht, mithin nicht
allein die Ausweisung, sondern auch die Kündigung streitig ist, übersteigt der
Streitwert bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'700.-- die Grenze
nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen (BGE 137 III 389 E.
1.1 S. 390 mit Hinweisen). Die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach - unter
Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - zulässig.
2.
2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit
einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen.
Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42
Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist
jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich
stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3
S. 584; 135 III 397 E. 1.4 S. 400).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde
liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens,
also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, namentlich die Anträge der
Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen,
Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer
Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins (BGE 140 III 16
E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung
der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig
ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105
Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140
III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies
muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein
(Art. 97 Abs. 1 BGG).
3.
3.1. Unbestritten ist, dass sich die Beschwerdeführerin mit der Zahlung der
Miete für den Monat April 2015 im Rückstand befand. Aus diesem Grund haben die
Beschwerdegegnerinnen bzw. die Liegenschaftsverwaltung der Beschwerdeführerin
mit Schreiben vom 14. April 2015 angedroht, den Mietvertrag im Falle der
Nichtbezahlung des Mietausstandes zu kündigen:
"Sehr geehrte Frau A.________
Bei der Kontrolle unserer Buchhaltung stellten wir fest, dass Sie mit den
Mietzinszahlungen im Verzug sind. Gestützt auf OR Art. 257d Abs. 1 setzen wir
Ihnen eine Zahlungsfrist von 30 (...) Tagen. Nachfolgend finden Sie eine
Zusammenstellung des noch ausstehenden Betrages: (...). Nach ungenütztem Ablauf
dieser First sehen wir uns leider gezwungen, das Mietverhältnis zu kündigen und
die Betreibung einzuleiten".
3.2. Anders als die erste Instanz, die unter Hinweis auf BGE 136 III 196 erwog,
die Kündigungsandrohung und damit auch die Kündigung seien gültig erfolgt, kam
die Vorinstanz zum Schluss, dass es sich um eine formell mangelhafte Kündigung
handle, da die Kündigungsandrohung nur in allgemeiner Form erfolgt sei und
keine ausdrückliche Androhung einer fristlosen Kündigung enthalten habe. Dieser
Mangel führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigungsandrohung und damit
zur Nichtigkeit der Kündigung. Denn drohe der Vermieter lediglich in
allgemeiner Weise mit der Kündigung, verwirke er damit nur das Recht das
Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Das Recht, ordentlich zu künden,
bleibe ihm jedoch erhalten. Folglich gelte die Kündigung nach der Regelung von
Art. 266a Abs. 2 OR für den nächstmöglichen Termin; die Kündigung entfalte ihre
Wirkung somit per 31. August 2015. Da das Zivilgericht die Ausweisung der
Beschwerdeführerin spätestens auf den 30. September 2015 angeordnet habe, sei
der erstinstanzliche Entscheid daher im Ergebnis nicht zu beanstanden.
3.3. Diese Auffassung wird von der Beschwerdeführerin gerügt, welche ausführt,
eine mangelhafte Kündigung gemäss Art. 257d OR könne nicht in Anwendung von
Art. 266a Abs. 2 OR in eine ordentliche Kündigung umgewandelt werden. Die
Kündigung sei materiell aufgrund der fehlerhaften Kündigungsandrohung nicht
statthaft und damit unwirksam bzw. nichtig.
4.
4.1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger
Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine
Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist
das Mietverhältnis gekündigt werde; diese Frist beträgt im Fall der
Wohnraummiete mindestens dreissig Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der
Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei
Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende
eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
4.2. Art. 257d OR beinhaltet ein zweistufiges Vorgehen des Vermieters: In einem
ersten Schritt hat der Vermieter den Mieter zur fristgemässen Zahlung des
Mietzinses aufzufordern, und zwar mit dem Hinweis darauf, dass er, falls die
Zahlung ausbleibt, die Kündigung aussprechen wird. Dem Mieter muss
unmissverständlich und ausdrücklich mitgeteilt werden, dass sich der Vermieter
bei ausgebliebener Zahlung innert Frist, die Kündigung des Mietverhältnisses
vorbehält. Die Fristansetzung muss folglich klar und deutlich abgefasst sein;
ein blosser Verweis auf Art. 257d OR genügt nicht (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S.
198 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1).
Nachdem der Vermieter den Ablauf der Frist abgewartet hat, steht ihm dann die
Möglichkeit zu, in einem zweiten Schritt das Mietverhältnis durch
ausserordentliche Kündigung zu beenden (BGE 119 II 147 E. 3a S. 150).
Wie das Zivilgericht zutreffend festgehalten hat, genügt es, wenn das Schreiben
nach Art. 257d Abs. 1 OR klar und deutlich die Kündigung androht. Eine
ausdrückliche Bezeichnung dieser Kündigung als ausserordentlich bzw. fristlos
ist nicht erforderlich (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; anders:
unpublizierte Urteile 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1 sowie 4A_350/2015
vom 25. August 2015 E. 4.1.2). Dem Adressaten muss bei Erhalt des Schreibens
nach Art. 257d Abs. 1 OR klar sein, dass ihm bei Nichtbezahlung sofort
gekündigt wird. Es ist nicht ersichtlich, weshalb jemand bei Nichtbezahlung nur
mit einer ordentlichen Kündigung rechnen muss; denn das zweistufige Vorgehen
nach Art. 257d OR ist nur für ausserordentliche Kündigungen vorgeschrieben -
eine ordentliche Kündigung muss nicht eigens angedroht werden, um gültig zu
sein. Dass sich der Vermieter bei der Kündigungserklärung gemäss Art. 257d Abs.
2 OR sodann entscheiden muss, ob er eine fristlose oder eine ordentliche
Kündigung erklärt, ändert daran nichts. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz
kann jedoch eine (unwirksame) ausserordentliche Kündigung nicht in eine
(wirksame) ordentliche Kündigung umgewandelt werden; Art. 266a Abs. 2 OR dient
ausschliesslich dazu, eine bezüglich Fristen und/oder Termine fehlerhafte
Kündigung zu korrigieren (BGE 135 III 441 E. 3.3 S. 445 mit Hinweisen).
4.3. Die Beschwerdegegnerinnen setzten der Beschwerdeführerin im Schreiben vom
14. April 2015 ausdrücklich eine dreissigtägige Zahlungsfrist gemäss Art. 257d
Abs. 1 OR und stellten bei Nichtbezahlung innert Frist die Kündigung des
Mietverhältnisses in Aussicht. Aus diesem unmittelbaren Zusammenhang zwischen
der Zahlungsaufforderung und der Kündigungsandrohung wird auch für einen
juristischen Laien klar, dass die Beschwerdegegnerinnen damit eine Kündigung
wegen Zahlungsrückstands mit den entsprechenden gesetzlichen Fristen und keine
Beendigung des Vertrages nach der festen Vertragsdauer ankündigten. Damit
musste die Beschwerdeführerin erkennen, dass ihr eine ausserordentliche
Kündigung drohte.
Die Kündigung ist somit - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - gültig
erfolgt und das Mietverhältnis ist seit dem 30. Juni 2015 beendet. Auch wenn
die Vorinstanz ihrem Entscheid somit eine falsche Begründung zugrunde legt, ist
angesichts dessen, dass sie hinsichtlich der Ausweisung der Beschwerdeführerin
das erstinstanzliche Urteil bestätigt hat, der Entscheid im Ergebnis nicht zu
beanstanden.
5.
Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, es seien ihr für beide kantonale
Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren, da ihre Rechtsbegehren
nicht zum vornherein als aussichtslos angesehen werden könnten.
Soweit ihre Rüge überhaupt den Begründungsanforderungen genügt (vgl. E. 2
hiervor), ist eine Verletzung von Art. 117 lit. b ZPO nicht ersichtlich: Denn
die Berufung der Beschwerdeführerin auf den Formmangel war von Anfang an
rechtsmissbräuchlich (Urteile 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5, 4C.124/
2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.2 f. und 4C.88/2003 vom 1. Juli 2003 E. 3.1 f.
betr. nicht eingehaltene Zahlungsfrist von 30 Tagen, wenn anschliessend der
Ausstand trotzdem nicht bezahlt wird). Es ist erstellt, dass bereits im August
2015 ein Zahlungsrückstand der Beschwerdeführerin für fällige Mietzinsen in der
Höhe von Fr. 8'700.-- bestanden hat, wie sich dies dem Verhandlungsprotokoll
des Zivilgerichts vom 11. August 2015 entnehmen lässt und von der
Beschwerdeführerin nicht bestritten wurde. Nach Angaben der
Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung zur aufschiebenden Wirkung vom
22. Oktober 2015 beläuft sich dieser Zahlungsrückstand in der Zwischenzeit auf
über Fr. 18'000.--, weshalb die Beschwerdeführerin aufgefordert wurde, dazu
Stellung zu nehmen (vgl. Sachverhalt lit. E.). Mit ihren mit Schreiben vom 26.
Februar 2016 eingereichten Belegen, konnte sie jedoch lediglich die Bezahlung
eines Betrages von Fr. 3'748.90 nachweisen. Ihren Ausführungen kann zudem nicht
entnommen werden, dass sie diesen hohen Zahlungsrückstand beglichen hätte, dies
auch nicht, nachdem sie von den Beschwerdegegnerinnen in ihrer Vernehmlassung
darauf hingewiesen wurde. Der Mietzins wurde auch nicht direkt - zumindest bis
März 2016 - durch die Sozialhilfe an die Beschwerdegegnerinnen bezahlt; aus den
von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen (ihre Kontoauszüge sowie
die Verfügungen der Sozialhilfe) geht vielmehr hervor, dass die
Beschwerdeführerin von der Sozialhilfe monatlich die Hälfte des Mietzinses
ausbezahlt erhalten hat, diesen Mietzinsanteil den Beschwerdegegnerinnen jedoch
nicht weitergeleitet hat.
Indem sich die Beschwerdeführerin auf die Unwirksamkeit der Kündigung infolge
eines angeblichen Formmangels beruft, obwohl sie seit über einem Jahr ihren
Mieterpflichten nicht mehr ordnungsgemäss nachkommt, missbrauchte sie den
Schutzzweck von Art. 257d Abs. 1 OR. Die Anrufung des behaupteten Formmangels
erfolgt damit ohne schützenswertes Interesse (vgl. Art. 2 Abs. 2 ZGB; vgl.
Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5 mit Hinweisen). Entsprechend
waren die Begehren der Beschwerdeführerin unabhängig von den unterschiedlichen
Begründungen der beiden kantonalen Instanzen von Anfang an aussichtslos.
6.
Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin allesamt als
unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit überhaupt darauf
eingetreten werden kann. Da sie von vornherein aussichtslos war (vgl. E. 5),
kann dem Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das
bundesgerichtliche Verfahren nicht entsprochen werden (Art. 64 Abs. 1 BGG).
Damit wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die
Beschwerdegegnerinnen mussten in der Sache selber nicht Stellung nehmen. Es ist
ihnen daher keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Das Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege
für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. Mai 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Die Gerichtsschreiberin: Reitze-Page
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