I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.519/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_519/2015
Urteil vom 4. Februar 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiberin Reitze-Page.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Krishna Müller,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ SA,
vertreten durch Rechtsanwalt Nicolas De Cet,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren Fällen,
Beschwerde gegen den Entscheid des Handelsgerichts
des Kantons Bern vom 25. August 2015.
Sachverhalt:
A.
A.a. Zwischen der B.________ SA (Vermieterin, Gesuchstellerin,
Beschwerdegegnerin), deren Gesellschaftszweck u.a. das Verwalten von
Grundstücken umfasst, und der A.________ AG (Mieterin, Gesuchsgegnerin,
Beschwerdeführerin) bestand ein unbefristetes Mietverhältnis betreffend die
Geschäftsräume an der Strasse U.________ in V.________. Mit Schreiben vom 24.
Dezember 2014 forderte die Vermieterin die Mieterin auf, den noch offenen
Betrag der Nebenkostenabrechnung 2011/2012 im Umfang von Fr. 2'420.29 bis am 2.
Februar 2015 zu bezahlen, andernfalls der Mietvertrag auf Ende März 2015
gekündigt werde. Gemäss elektronischer Sendungsverfolgung der Post wurde die
Kündigungsandrohung der Mieterin am 29. Dezember 2014 zugestellt. Diese kam
dieser Aufforderung innert Frist nicht nach, worauf die Vermieterin am 26.
Februar 2015 den Mietvertrag mit dem vom Kanton genehmigten Formular mit
Wirkung per 31. März 2015 kündigte.
A.b. Die Mieterin focht die Kündigung mit Klage vom 8. Juni 2015 vor dem
Regionalgericht Berner Jura-Seeland an. Im Hauptbegehren beantragte sie die
Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung mangels Vorliegen eines
Zahlungsrückstands im Sinn von Art. 257d OR; eventualiter berief sie sich auf
Missbräuchlichkeit der Kündigung; subeventualiter verlangte sie die
Feststellung, dass die Kündigung nicht vollstreckbar sei.
B.
Am 8. Juni 2015 reichte die Vermieterin beim Handelsgericht des Kantons Bern
gestützt auf Art. 257 ZPO ein Ausweisungs- und Forderungsbegehren ein. Mit
Entscheid vom 25. August 2015 fällte das Handelsgericht - soweit hier von
Interesse - folgenden Entscheid: Es befahl der Gesuchsgegnerin, die
Räumlichkeiten an der Strasse W.________ in V.________ bis spätestens am 24.
September 2015 um 12.00 Uhr zu räumen und die Schlüssel der Gesuchstellerin zu
übergeben. Falls die Gesuchsgegnerin dieser Anordnung nicht innert Frist Folge
leistet, wurde die Gesuchstellerin ermächtigt, den Vollzug der Ausweisung durch
die zuständige Polizeibehörde vornehmen zu lassen.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem
Bundesgericht, der Entscheid des Handelsgerichts des Kantons Bern vom 25.
August 2015 sei aufzuheben und auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 8.
Juni 2015 sei nicht einzutreten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte sie
um Erteilung der aufschiebenden Wirkung, die ihr mit Präsidialverfügung vom 23.
Oktober 2015 erteilt wurde.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Beschwerdeführerin sei zu verpflichten, die Räumlichkeiten
an der Strasse U.________ in V.________ (und nicht an der Strasse W.________ in
V.________) innert einer kurzen vom Gericht anzusetzenden Frist zu räumen und
die Schlüssel der Gesuchstellerin zurückzugeben, unter Androhung der Bestrafung
nach Art. 292 StGB. Ausserdem sei anzuordnen, dass im Unterlassungsfall die
zuständige Behörde unter Beizug der Polizei die zwangsweise Räumung vornehme.
Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt.
Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf
die Beschwerde einzutreten.
1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde
(Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend
gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich
sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle
sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG, dass
die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im
Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die
beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die
Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut
bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten
Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S.
116). Erfüllt eine Beschwerde diese Anforderungen nicht, ist darauf nicht
einzutreten.
1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.
mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117; 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97
Abs. 1 BGG). Wer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will,
muss substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme
gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer
Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre; andernfalls kann ein
Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht
berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 264 E. 2.3 S. 266; je
mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt
offensichtlich unrichtig dargestellt, indem sie als erwiesen erachtet habe,
dass ein Zahlungsrückstand bestand; die Parteien seien sich betreffend der Höhe
der Nebenkosten uneinig gewesen. Es ist unklar, ob sie damit wirklich die
tatsächliche Feststellung der Vorinstanz, dass ein Zahlungsrückstand betreffend
der Nebenkostenabrechnung bestand, rügen will. Vielmehr scheint es ihr hier
darum zu gehen, wie bereits vor Vorinstanz darzulegen, dass sie die
Berechtigung der Nebenkosten angesichts der ihres Erachtens notwendigen
Sanierungsarbeiten nicht akzeptiere. Soweit man entgegen dem annehmen wollte,
es liege eine Sachverhaltsrüge vor, wären die Rügeerfordernisse offensichtlich
nicht erfüllt, weshalb nicht darauf eingetreten werden kann.
2.
2.1. Nach Art. 257d OR kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der sich
mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Zahlungsrückstand befindet, unter
Ansetzung einer Frist von mindestens 30 Tagen schriftlich die Kündigung des
Mietverhältnisses androhen. Wird auch innert dieser Frist nicht bezahlt, kann
er mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen.
2.2. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen"
vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn zum
einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum
anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).
3.
Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, aufgrund der im Mietrecht geltenden
uneingeschränkten Empfangstheorie gelte die Kündigung als am 27. Februar 2015
zugestellt, womit mit der Kündigung per Ende März 2015 die gesetzliche Frist
eingehalten sei. Die Gültigkeit der Kündigung stelle im Ausweisungsverfahren
eine Vorfrage dar. Die Kündigung sei wegen Nichtbezahlens eines Teils der
Nebenkosten erfolgt und damit gültig. Selbst wenn die Nebenkostenabrechnung
strittig gewesen wäre, würde dies nichts ändern. Zum Einwand der
Beschwerdeführerin, die Kündigung sei missbräuchlich gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. a und b OR führte die Vorinstanz aus, die Beschwerdeführerin habe mangels
Einhaltung der 30-tägigen Frist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR ihr Recht, die
Kündigung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben im Sinn von Art. 271
und 271a OR anzufechten, verwirkt. Daher könne die vorfrageweise Prüfung, ob
die Kündigung rechtsmissbräuchlich gewesen wäre, unterbleiben.
4.
4.1. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht von einem
liquiden Sachverhalt im Sinn von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO ausgegangen. In
welchen Punkten der Sachverhalt bestritten bzw. nicht bewiesen sei, legt sie
aber nicht dar. Konkret macht sie geltend, der Sachverhalt sei deshalb nicht
liquid, weil die Kündigung angefochten sei. Damit vermischt sie aber
Sachverhalt und Rechtsfrage. Als Tatsache ist die Kündigungsanfechtung
unbestritten; strittig ist allenfalls die (Rechts) Frage, welche rechtliche
Bedeutung der Anfechtung zukommt.
Sie macht weiter geltend, die Korrespondenz mit der Vermieterin im Vorfeld der
Kündigung sei in Französisch erfolgt, weshalb die Vermieterschaft auf den
Unklarheiten der Formulierungen zu behaften sei. Die Parteien seien sich
uneinig, wie die Abmahnung betreffend die Nebenkosten zu interpretieren sei und
es hätte mehrmals hin und her geschrieben werden müssen, da es zu einem
Missverständnis bezüglich deren Höhe gekommen sei. Es ist völlig unklar, worin
diese Unklarheiten bestanden haben sollen und auch aus dem angefochtenen
Entscheid ergeben sich keine diesbezüglichen Feststellungen. Auch auf diese
Rüge ist daher nicht einzutreten.
4.2. Auch soweit die Beschwerdeführerin die Beurteilung der klaren Rechtslage
(Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO) durch die Vorinstanz bemängelt, liegen keine
genügenden Rügen vor:
Sie scheint erneut geltend machen zu wollen, die Nebenkostenabrechnung sei
nicht gerechtfertigt und strittig gewesen - man sei sich diesbezüglich "uneinig
" gewesen - und daher eine Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht gültig. Die
Vorinstanz hat dargelegt, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE
140 III 591 E. 3.2 S. 595 f.; Urteil 4A_40/2015 vom 18. Februar 2015 E. 4.2.1)
Art. 257d OR nicht voraussetze, dass die Mietzins- oder Nebenkostenforderung
unbestritten oder gerichtlich festgelegt worden sei, sondern lediglich, dass
sie fällig sei und der Mieter genügend Zeit hatte, die Originalbelege
einzusehen und die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen. Die Beschwerdeführerin
bringe nicht vor, dass die Nebenkosten vorliegend nicht detailliert abgerechnet
worden, die Einsichtnahme in die Originalbelege verweigert und die Nebenkosten
nicht effektiv entstanden wären. Mit dieser Begründung setzt sich die
Beschwerdeführerin nicht auseinander, weshalb die Rüge nicht rechtsgenüglich
erhoben und darauf nicht einzutreten ist. Im Übrigen sind die Ausführungen der
Vorinstanz offensichtlich zutreffend: Diese bejahte zu Recht, dass hinsichtlich
des Zahlungsverzugs als Voraus setzung für die Kündigung eine klare Rechtslage
gemäss Art. 257 Abs. 1 lit b ZPO besteht.
Schliesslich wendet die Beschwerdeführerin erneut ein, die Kündigung verstosse
gegen Treu und Glauben. Die Vorinstanz hat wie erwähnt diese Vorfrage nicht
geprüft mit der Begründung, die Beschwerdeführerin habe mit dem am 2. April
2015 anhängig gemachten Schlichtungsgesuch die 30-tägige Frist zur Anfechtung
der Kündigung nach Art. 273 Abs. 1 OR, die am 30. März 2015 abgelaufen sei,
nicht eingehalten. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 133 III
175 E. 3.3.4 S. 180; Urteil 4A_469/2013 vom 14. November 2013 E. 4) könne die
Rüge, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich gewesen im Ausweisungsverfahren
mangels Einhaltung der bundesrechtlichen Verwirkungsfrist nicht mehr erhoben
werden. Auch auf diese Begründung geht die Beschwerdeführerin nicht ein und
genügt daher die Beschwerde den Rügeerfordernissen erneut nicht, weshalb darauf
nicht einzutreten ist. Auch diese Ausführungen der Vorinstanz sind zudem
offensichtlich zutreffend und der Einwand der Beschwerdeführerin ändert nichts
daran, dass die Rechtslage klar ist.
5.
Auf die Beschwerde ist somit insgesamt nicht einzutreten. Damit bleibt es beim
angefochtenen Entscheid des Handelsgerichts; dieser wird nicht durch den
Entscheid des Bundesgerichts ersetzt.
Die Beschwerdegegnerin macht wie erwähnt geltend, die Ausweisung sei für die
Räumlichkeiten an der Strasse U.________ in V.________ auszusprechen und nicht
wie im Dispositiv des angefochtenen Entscheids aufgeführten Räumlichkeiten an
der Strasse W.________ in V.________. Der Antrag zielt auf eine Berichtigung
des angefochtenen Dispositivs. Auch die Vorinstanz ging davon aus, das
strittige Mietverhältnis betreffe die Geschäftsräume an der Strasse U.________
in V.________ (angefochtener Entscheid Ziff. III./2.2). Zuständig für eine
Berichtigung ist das Gericht, welches den zu berichtigenden Entscheid gefällt
hat; das Gesetz sieht keine Frist für das Berichtigungsgesuch vor (Art. 334
ZPO; BGE 139 III 379 E. 2.1 S. 380). Sollte es im Hinblick auf die
Vollstreckung notwendig werden, kann die Beschwerdegegnerin somit der
Vorinstanz, deren Entscheid wie dargelegt nicht durch den vorliegenden
Entscheid ersetzt wird, ein Berichtigungsgesuch stellen.
6.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Bern
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. Februar 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Die Gerichtsschreiberin: Reitze-Page
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