I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.456/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_456/2015
Sentenza del 6 giugno 2016
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Kiss, Presidente,
Klett, Kolly, Hohl, Ramelli, Giudice supplente,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
patrocinata dall'avv. Yves Flückiger,
ricorrente,
contro
B.________ SA,
patrocinata dall'avv. Mauro Molo,
opponente.
Oggetto
mediazione immobiliare,
ricorso contro la sentenza emanata il 15 luglio 2015
dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.
Fatti:
A.
Il 6 maggio 2009 la B.________ SA e C.________ hanno stipulato un contratto di
mediazione concernente la vendita al prezzo al netto della provvigione di fr.
13'750'000.-- di due fondi situati a Lugano. Il mandato in esclusiva scadeva il
15 giugno 2009, con possibilità di proroga. La provvigione, del 3 %, andava
riconosciuta anche dopo la scadenza se l'acquirente fosse stato reperito in
precedenza. C.________ ha chiesto la collaborazione di D.________. Secondo il
riassunto dei fatti della sentenza impugnata, la vicenda si è in seguito
sviluppata come segue.
Nell'autunno 2009 D.________ ha presentato gli oggetti in vendita al promotore
immobiliare E.________. Il 4 gennaio 2010 C.________ ha ceduto le proprie
pretese contrattuali verso la B.________ SA alla A.________ SA, la quale ha poi
chiesto e ricevuto dalla proprietaria alcuni contratti di locazione concernenti
gli immobili. Il 27 luglio 2010 F.________ ha inviato alla B.________ SA
un'offerta d'acquisto da parte di E.________ al prezzo di fr. 13'000'000.--. Il
13 agosto 2010 E.________ ha confermato il proprio interesse all'acquisto allo
studio D.________, che lo ha trasmesso per posta elettronica a C.________.
Questi, il 25 agosto 2010, ha girato il messaggio a G.________, amministratore
della B.________ SA, con l'indicazione che l'offerta poteva essere aumentata a
fr. 13'050'000.--. Il 26 agosto 2010 G.________, F.________, E.________ e tale
H.________ si sono incontrati a Flüelen per discutere l'affare. Con atto
notarile del 9 settembre 2010 la B.________ SA ha concesso ad E.________ un
diritto di compera al prezzo di fr. 13'230'000.-- sui due fondi; diritto che
per finire è stato esercitato dopo due cessioni successive.
B.
Il 6 ottobre 2011 la A.________ SA ha convenuto in giudizio la B.________ SA
davanti al Pretore di Lugano chiedendo il pagamento di fr. 428'652.-- (fr.
396'900.-- di provvigione + IVA) e il rigetto definitivo per tale somma
dell'opposizione al precetto esecutivo emesso dall'Ufficio di esecuzione di
Basilea-Città. La convenuta si è opposta all'azione sostenendo che il contratto
con C.________ era scaduto e che l'affare immobiliare era stato concluso grazie
all'intervento del mediatore F.________, remunerato con fr. 50'000.-- da
E.________. Il Pretore ha accolto parzialmente la petizione con sentenza del 16
dicembre 2013, condannando la convenuta a pagare all'attrice fr. 100'000.-- e
rigettando per questo importo in via definitiva l'opposizione al precetto
esecutivo.
Entrambe le parti si sono rivolte al Tribunale di appello ticinese. L'attrice
ha chiesto che la sua petizione sia accolta integralmente; la convenuta, con
l'appello incidentale, che la petizione sia respinta, subordinatamente che la
provvigione riconosciuta all'attrice sia ridotta a fr. 50'000.--. La II Camera
civile si è pronunciata il 15 luglio 2015. Ha respinto l'appello principale e,
in accoglimento di quello incidentale, ha respinto la petizione, confermato
l'opposizione al precetto esecutivo e rettificato di conseguenza il giudizio su
spese e ripetibili.
C.
La A.________ SA insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia
civile dell'11 settembre 2015. Chiede che la sentenza cantonale sia riformata,
che la petizione sia accolta, che la convenuta sia condannata a pagarle fr.
428'652.-- e che l'opposizione al precetto esecutivo sia rigettata
definitivamente.
Con risposta 16 novembre 2015 la B.________ SA propone di respingere il
ricorso. L'autorità cantonale non si è pronunciata.
Diritto:
1.
Il ricorso in materia civile, presentato dalla parte soccombente nella
procedura cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF), tempestivo (art. 100 cpv. 1
LTF) e volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso
dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in una causa
civile (art. 72 cpv. 1 LTF) con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.--
(art. 74 cpv. 1 lett. b LTF), è ammissibile.
2.
Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1
LTF). Tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42
cpv. 1 e 2 LTF, di regola esso considera tuttavia solo gli argomenti proposti
nell'atto di ricorso (DTF 140 III 86 consid. 2; 134 III 102 consid. 1.1). Il
ricorrente deve spiegare i motivi per i quali l'atto impugnato lede a suo
parere il diritto e deve perciò confrontarsi almeno brevemente con la
motivazione (DTF 134 II 244 consid. 2.1).
In linea di massima il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico
sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1
LTF). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione
del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art.
105 cpv. 2 LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata
può essere censurato alle stesse condizioni. Se rimprovera all'autorità
cantonale un accertamento dei fatti manifestamente inesatto - che significa
arbitrario (DTF 137 III 226 consid. 4.2 con rinvii; 133 II 249 consid. 1.2.2) -
il ricorrente deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige
l'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 136 II 304 consid. 2.5 pag. 314; 134 II 244 consid.
2.2); deve inoltre dimostrare che l'eliminazione dell'asserito vizio può
influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF).
3.
Nella parte introduttiva della propria sentenza la Corte cantonale ha stabilito
che C.________ e la convenuta avevano stipulato inizialmente un contratto di
mediazione esclusiva secondo l'art. 412 CO, di durata determinata fino al 15
giugno 2009, e ha riassunto in modo articolato la giurisprudenza e la dottrina
concernenti gli elementi essenziali di tale rapporto giuridico, specialmente
riguardo alle condizioni alle quali è dovuta la provvigione. Essa ha reputato
superfluo esaminare se il rapporto contrattuale fosse continuato dopo la
scadenza. Si è invece soffermata su un messaggio elettronico del 2 dicembre
2009, inviato da D.________ a E.________, osservando che lo scritto "non può
essere ignorato dal giudice" sebbene non fosse stato preso in considerazione né
dalle parti né dal Pretore. Da questo messaggio (agli atti come documento G) il
Tribunale di appello ha dedotto che vi era stato un rapporto di doppia
mediazione, ciò che secondo dottrina e giurisprudenza porta "alla nullità di
entrambi i contratti e alla perdita del diritto a ogni provvigione per il
doppio mediatore".
La ricorrente ritiene che questa motivazione, oltre a essere arbitraria nel
merito, poggi su considerazioni di fatto e comporti delle conseguenze
giuridiche delle quali nessuno si era mai prevalso, né davanti al Pretore né in
sede di appello. Procedendo d'ufficio, senza darle la possibilità di esprimersi
preventivamente sulla " ipotesi di nullità del contratto ", la Corte d'appello
avrebbe leso il suo diritto di essere sentita, sancito dagli art. 53 e 57 CPC,
8 CC, 29 Cost. e 6 n. 1 CEDU.
L'opponente obietta che il Tribunale di appello ha semplicemente valutato
giuridicamente il documento G, ciò che rientra nelle facoltà del giudice.
4.
Prima che al diritto di essere sentiti, le censure della ricorrente e
l'obiezione dell'opponente attengono ai poteri d'indagine che il codice di
diritto processuale svizzero attribuisce al giudice.
4.1. L'obiezione dell'opponente è in parte giusta. Il contratto è un concetto
giuridico; è mediante l'apprezzamento essenzialmente giuridico della
fattispecie in un contesto determinato che se ne ammette la conclusione
(sentenza 4D_28/2013 del 23 ottobre 2013 consid. 5). Questa valutazione il
giudice l'effettua d'ufficio in forza dell'art. 57 CPC. Essa deve tuttavia
fondarsi sulle circostanze specifiche del caso, in particolare sulle
dichiarazioni di volontà e sul comportamento delle parti, il cui accertamento
attiene ai fatti. Nelle cause rette dal principio dispositivo sono le parti a
dovere allegare i fatti sui quali fondano le loro domande; e per ognuno dei
fatti allegati esse devono anche indicare le prove delle quali intendono
prevalersi (art. 55 cpv. 1, 221 cpv. 1 lett. d ed e CPC).
Nel caso in esame la Corte d'appello ha prima di tutto costatato che dal
documento G "emerge chiaramente che la mediazione (commissione) era a carico
dell'acquirente..." ovvero che "il mediatore aveva pattuito il pagamento di una
provvigione sia con la venditrice degli immobili, sia con il possibile
acquirente". Questi sono accertamenti di fatto che sottostanno alle regole
della massima dispositiva. Di natura giuridica sono i passi successivi del
ragionamento: la sussunzione secondo cui i predetti fatti configuravano una
situazione di "doppia mediazione" e la conseguenza che entrambi i contratti
erano perciò nulli.
4.2. L'opponente, davanti alle istanze cantonali, per contestare la pretesa
della ricorrente non si è prevalsa dell'obbiezione di doppia mediazione; ha
messo in dubbio soltanto la validità (il rinnovo) del contratto di mediazione
stipulato dalla venditrice con C.________ e il ruolo effettivo da questi avuto
come mediatore. Lei stessa, nella risposta al ricorso, non nega di non avere
allegato il fatto in discussione. I giudici ticinesi hanno d'altronde osservato
che il documento G non è stato prodotto dalla convenuta ma dall'attrice, per
dimostrare appunto l'attività svolta da D.________ per propiziare la vendita.
4.3. Nella sentenza 4A_195/2014 / 4A_197/2014 del 27 novembre 2014 il Tribunale
federale, senza pronunciarsi in modo definitivo, ha passato in rassegna i
pareri diversificati espressi dalla dottrina a tale riguardo. Riassumendo:
accanto a chi si oppone in modo deciso alla presa in considerazione di fatti
non allegati, vi sono autori che mitigano detto rigore asserendo che in tale
evenienza la fattispecie è di regola incompleta o poco chiara per cui il
giudice ha l'obbligo di interpellare le parti (art. 56 CPC), ritenuto però che
i fatti pertinenti non contestati non possono mai essere ignorati; oppure altri
che ammettono i fatti che rientrano perlomeno nel quadro di ciò che è stato
allegato o che portano a conseguenze giuridiche coperte dalla pretesa in
discussione (consid. 7.2, non pubblicato in DTF 140 III 602).
La fattispecie sotto esame qui non rientra in nessuna di queste costellazioni.
Come detto, l'opponente non si è affatto prevalsa dell'argomento della doppia
mediazione e delle conseguenze che ne derivano secondo l'art. 415 CO.
L'accertamento della pattuizione di due provvigioni esce quindi sia dall'ambito
fattuale allegato dalle parti, sia dal contesto giuridico della causa. È
esclusa anche la facoltà del giudice di ricorrere all'interpello. L'art. 56 CPC
presuppone che le allegazioni delle parti "non sono chiare, sono
contraddittorie o imprecise oppure manifestamente incomplete "; la norma non
permette al giudice né di rendere le parti attente su fatti ch'esse non hanno
considerato, né di aiutarle a impostare meglio la causa o suggerire loro quali
argomenti pertinenti allegare per vincerla (FRANCESCO TREZZINI, in: Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2011, n. 2 ad art. 56 CPC;
MYRIAM A. GEHRI, in: Commento basilese, Schweizerische Zivilprozessordnung ZPO,
2aed. 2010, n. 8 e 12 ad art. 56 CPC).
Giova inoltre rilevare che l'art. 415 CO, che prevede la decadenza della
mercede nel caso di una doppia mediazione, contiene una condizione negativa
(TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4aed., 2009, n. 5635 e 5647), di cui la
convenuta sopporta l'onere della prova (art. 8 CC; sentenza 4C.264/2004 del 20
ottobre 2004 consid. 3.4). Di conseguenza essa è pure gravata dall'onere di
allegazione (DTF 97 II 339 consid. 1b). L'opponente non ha però in alcun modo
preteso che la predetta condizione si fosse realizzata. Del resto,
contrariamente a quanto ritenuto nel giudizio impugnato, il fatto che il
messaggio di posta elettronica inviato da D.________ termini con l'indicazione
"Mediazione/comm: a carico acquirente (tariffa Svit - sezione Ticino) ", non
permette di dedurre che i presupposti dell'art. 415 CO siano adempiuti.
4.4. L'autorità cantonale ha pertanto leso il diritto federale; in particolare
gli art. 55 cpv. 1 e 221 cpv. 1 lett. d CPC, in forza dei quali, nel processo
retto dal principio dispositivo, le parti devono allegare i fatti su cui
poggiano le loro domande e il giudice deve attenervisi. Nel ricorso questo
aspetto è invero toccato solo marginalmente; la ricorrente pone il problema in
modo corretto, sostenendo che la Corte cantonale ha fondato il proprio giudizio
su fatti non allegati, ma ne trae conclusioni solo sotto il profilo del diritto
di essere sentiti. Quest'imprecisione non le nuoce, poiché il Tribunale
federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Non
occorre quindi esaminare nel merito l'accertamento contestato.
5.
Il Tribunale cantonale ha esaminato "abbondanzialmente" anche l'appello
dell'attrice, per l'ipotesi in cui il contratto di mediazione fosse stato
valido. Lo ha respinto confermando nella sostanza tutti gli accertamenti e le
valutazioni del Pretore.
5.1. Per i giudici ticinesi il contratto di mediazione, scaduto il 15 giugno
2009, era proseguito tacitamente in forma non esclusiva. In merito
all'importanza dell'attività di mediazione, essi hanno accertato d'un canto che
la vendita era "stata mediata in modo decisivo e causale da F.________";
dall'altro che E.________ in precedenza, nel dicembre 2009, aveva ricevuto
informazioni da D.________, al quale aveva confermato nell'agosto 2010 "la sua
seria intenzione all'acquisto degli immobili". La sentenza annota poi che
D.________ aveva comunicato alla convenuta la cosiddetta "protezione cliente"
il 13 agosto 2010, F.________ il 26 luglio 2010. La Corte ticinese ha fondato
questi accertamenti sulla deposizione per rogatoria 6 marzo 2013 di G.________
e sulla clausola n. 5.10 del contratto di costituzione del diritto di compera
del 9 settembre 2010.
Sulla base di questi fatti il Tribunale di appello ha reputato che il Pretore
avesse considerato correttamente tutte le circostanze, " segnatamente
l'attività concorrente dei diversi mediatori in contatto con il medesimo
interessato", e ha confermato la "fissazione di una provvigione di fr.
100'000.-- in equità" stabilita dal Pretore a favore dell'attrice cessionaria.
5.2. La ricorrente taccia d'arbitrio il suddetto accertamento dei fatti. A suo
parere la sentenza ignora la deposizione di F.________, che "ha avuto modo di
escludere categoricamente di avere mai ricevuto un mandato di intermediazione
per la vendita degli stabili B.________ SA". La ricorrente spiega che il lavoro
determinante è stato effettuato da C.________, mentre F.________ non ha mai
trasmesso informazioni all'acquirente, non era nemmeno in possesso di documenti
concernenti gli immobili; ha solo fatto da traduttore durante l'incontro
decisivo di Flüelen tra venditrice e acquirente. A sostegno della sua tesi la
ricorrente riporta dei passaggi delle deposizioni D.________ e C.________,
secondo i quali il primo contatto con E.________ risale all'autunno 2009,
circostanza confermata anche da quest'ultimo; inoltre, nei mesi di luglio/
agosto 2010 E.________ aveva rinnovato il proprio interesse e loro stessi
avevano predisposto un incontro con la convenuta, che non aveva però avuto
luogo. La ricorrente ne conclude che "la valutazione dell'insieme del materiale
probatorio da parte dei Giudici cantonali è stata arbitraria"; lo è in
particolare l'accertamento concernente "l'esistenza di un mandato di B.________
SA a F.________ ad esclusione di quello concluso con C.________".
5.3. Contrariamente a quanto parrebbe sostenere la ricorrente, il Tribunale di
appello non ha escluso né l'esistenza del contratto tra la convenuta e
C.________, né che questi, tramite D.________, avesse effettivamente compiuto
atti di mediazione; tant'è che per quest'attività ha riconosciuto alla
convenuta un diritto alla provvigione quantificato in fr. 100'000.--. Nella
sentenza cantonale difetta invece la qualificazione precisa di tale rapporto.
Nell'introduzione giuridica i giudici ticinesi hanno ricordato che per l'art.
412 CO il mediatore può ricevere l'incarico o di indicare l'occasione di
concludere un contratto, o di interporsi per la conclusione di un contratto e
che nel primo caso la sua prestazione si esaurisce nell'indicare o presentare
al mandante il probabile contraente, mentre nel secondo egli si interpone nelle
trattative. Il Pretore aveva ritenuto che C.________ e l'opponente avessero
convenuto una forma intermedia di mediazione ( Zuführungmäkler). La sentenza
d'appello, invece, non chiarisce quale fosse la variante pattuita; in
particolare non stabilisce quali prestazioni dovesse compiere il mediatore in
esecuzione del contratto per avere diritto alla provvigione.
In circostanze simili il Tribunale federale non può statuire. L'esame della
censura d'arbitrio, che comporta anche la valutazione delle conseguenze che il
fatto contestato ha sull'esito della causa (cfr. consid. 2), non può
prescindere dal chiarimento di questo aspetto. I fatti accertati dall'autorità
cantonale (come quelli che la ricorrente vi contrappone) portano a determinare
l'esistenza e l'intensità del nesso causale psicologico tra il negozio
immobiliare e l'attività del mediatore e assumono pertanto una rilevanza
differente a seconda delle prestazioni che questi doveva effettuare per
contratto.
6.
Ne viene che la sentenza cantonale va annullata. Essa viola il diritto federale
nella misura in cui respinge l'appello principale dell'attrice e accoglie
quello incidentale della convenuta a motivo della nullità del contratto di
mediazione (consid. 4). Inoltre, nell'ambito dell'esame in via subordinata
dell'appello principale dell'attrice, essa non definisce la natura del rapporto
contrattuale che sta alla base del litigio (consid. 5).
La causa va perciò ritornata al Tribunale di appello, che dovrà in primo luogo
qualificare in modo preciso il rapporto giuridico, individuando le prestazioni
che, secondo il contratto prolungato tacitamente dopo la prima scadenza del 15
giugno 2009, davano al mediatore il diritto alla provvigione. In secondo luogo
l'autorità cantonale dovrà accertare, entro i limiti delle allegazioni delle
parti, i fatti rilevanti ai fini della determinazione del nesso causale. Tale
esame dovrà considerare - se necessario - anche gli " altri motivi " invocati
dall'appellante incidentale, rimasti indecisi.
Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e
68 cpv. 1 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è accolto. La sentenza impugnata è annullata e la causa è rinviata
all'autorità cantonale per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 7'000.-- sono poste a carico dell'opponente, che
rifonderà alla ricorrente fr. 8'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura
innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 6 giugno 2016
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Kiss
Il Cancelliere: Piatti
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