I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.366/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_366/2015; 4A_368/2015
Urteil vom 13. April 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
4A_366/2015
A.A.________ und B.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber,
Beschwerdeführer; Beklagte,
gegen
C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Grass,
Beschwerdegegnerin; Klägerin,
und
4A_366/2015
C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Grass,
Beschwerdeführerin; Klägerin,
gegen
A.A.________ und B.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber,
Beschwerdegegner; Beklagte.
Gegenstand
Mietzinserhöhung,
Beschwerden gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 8. Juni 2015.
Sachverhalt:
A.
A.A.________ und B.A.________ (Mieter, Beklagte) sind Mieter einer Wohnung an
der Strasse U.________ in V.________. Eigentümerin dieser Liegenschaft und
Vermieterin der Wohnung ist die C.________ (Vermieterin, Klägerin). Im
Anschluss an eine Gebäuderenovation zeigte die Vermieterin ihrer Mieterschaft
eine Mietzinsänderung an, die von den Mietern angefochten wurde. Im Nachgang an
die Schlichtungsverhandlung konnte mit einem Teil der Mieterschaft eine
einvernehmliche Lösung gefunden werden. Die Frage, ob auch zwischen den Mietern
A.________ und der Vermieterin eine solche einvernehmliche Mietzinserhöhung
vereinbart wurde, blieb umstritten. Die Mieter zahlten weiterhin den
ursprünglichen Mietzins, worauf ihnen infolge Zahlungsrückstand gekündigt
wurde.
B.
B.a. Die Mieter reichten am 14. Februar 2012 beim Mietgericht des Sense- und
Seebezirks Klage ein und beantragten, die am 28. November 2011 per 31. Januar
2012 ausgesprochene Kündigung ihrer Wohnung sei aufzuheben; subsidiär sei das
Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken.
B.b. Am 23. Februar 2012 unterbreitete die Vermieterin dem Mietgericht Sense-
und Seebezirk eine Klage betreffend Mietzinsänderung und beantragte
insbesondere die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen für die Beklagten
mit Wirkung per 1. Oktober 2011 gemäss den Formularmitteilungen vom 8.
September 2011 wirksam seien. Eventualiter sei festzustellen, dass die
Mietzinsänderung für die Beklagten mit Wirkung per 1. März 2012 gemäss den
Formularmitteilungen vom 1. November 2011 wirksam seien.
B.c. Das Mietgericht vereinigte die beiden Klagen und beschränkte das Verfahren
auf die Frage, ob eine Einigung über eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011
zustande gekommen sei und die Kündigung gültig sei. Mit Entscheid vom 27.
September 2012 stellte es fest, dass keine Einigung über die Mietzinserhöhung
bestehe und die Kündigung ungültig und aufzuheben sei. Eine gegen diesen
Entscheid erhobene Berufung wies das Kantonsgericht Freiburg am 21. Mai 2013
ab.
B.d. Das Mietgericht führte in der Folge das Verfahren weiter und beschränkte
es auf Antrag der Mieter auf die Frage der Gültigkeit der Mietzinserhöhung
gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011. Mit Entscheid vom 24.
November 2014 wies es die Klage der Vermieter ab und stellte fest, die
Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 sei nichtig.
B.e. Das Kantonsgericht hiess mit Urteil vom 8. Juni 2015 eine von der
Vermieterin gegen diesen Entscheid erhobene Berufung teilweise gut. Es schützte
die Klage teilweise und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011
per 1. März 2012 sei im Umfang von 1.22 % gerechtfertigt und damit ein
Netto-Mietzins von Fr. 1'062.80 pro Monat (Fr. 1'050.-- + Fr. 12.80) nicht
missbräuchlich (Disp.Ziff. I.2).
C.
Beide Parteien haben gegen diesen Entscheid beim Bundesgericht Beschwerde in
Zivilsachen erhoben.
C.a. Die Klägerin beantragt im Verfahren 4A_368/2015, das angefochtene Urteil
sei kostenfällig aufzuheben und festzustellen, dass die Mietzinsänderung gemäss
den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 in
vollem Umfang wirksam sei. Eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben
und die Sache zur Sachverhaltsergänzung und neuer Entscheidung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beklagten schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf
Vernehmlassung verzichtet. Die Parteien haben unaufgefordert repliziert und
dupliziert.
C.b. Die Beklagten beantragen dem Bundesgericht im Verfahren 4A_366/2015,
Ziffer I.2 des angefochtenen Urteils sei kostenfällig aufzuheben und es sei
festzustellen, dass die Mietzinsveränderung vom 1. November 2011 per 1. März
2012 von -3,24 % (Mietzinssenkung) gerechtfertigt sei und damit der
Netto-Mietzins ab 1. März 2012 Fr. 1'016.-- pro Monat (Fr. 1'050.--./. Fr.
34.--) betrage.
Die Klägerin beantragt die Abweisung der Beschwerde der Beklagten, soweit
darauf eingetreten werde. Das Kantonsgericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Beklagten haben unaufgefordert eine Beschwerdereplik eingereicht. Die
Klägerin hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Wenn - wie hier - an den Verfahren dieselben Parteien beteiligt sind und den
Beschwerden der gleiche Sachverhalt zugrunde liegt, behandelt das Bundesgericht
die verschiedenen Beschwerden in der Regel in einem einzigen Urteil. Es
rechtfertigt sich daher, zumal sich beide Beschwerden auf die gleiche Frage,
nämlich die Höhe des Mietzinses beziehen, die beiden Beschwerdeverfahren 4A_366
/2015 und 4A_368/2015 zu vereinigen.
2.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt.
Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf
die Beschwerde einzutreten.
3.
Das von der Klägerin zugestellte amtliche Formular enthielt folgende Begründung
der Mietzinserhöhung:
"Hypothekarzinssatz von 3.250 % auf 2.750 % CHF -59.45
( -5.66%)
Teuerungsausgleich von 109.30 Pt. auf 115.90 Pt. (09.2011) CHF
25.40 ( 2.42%)
Kostensteigerung von 03.2003 bis 02.2012 CHF 46.85
( 4.46%)
Wertvermehrende Investitionen CHF 454.00 ( 43.24%)
-infolge Totalsanierung"
3.1. Die Vorinstanz hat die Mietzinserhöhung von Fr. 454.-- wegen
wertvermehrenden Investitionen für nichtig erklärt, weil diese nicht genügend
klar begründet worden sei. Die Erhöhungsanzeige gemäss Art. 269d OR müsse eine
klare und verständliche Begründung der Erhöhung enthalten, damit der Mieter
entscheiden könne, ob er die Erhöhung anfechten wolle oder nicht. Vorliegend
seien die definitiven Zahlen der Bauabrechnung den Mietern nie schriftlich
vorgelegt worden. Der Einwand der Vermieterin, die Mieter hätten sich jederzeit
im Vorfeld der Mietzinserhöhung über die anstehende Erhöhung informieren
können, sei nicht zu schützen, denn bei den gemäss Art. 269d OR als Begründung
zu liefernden Informationen handle es sich um eine Bringschuld der Vermieterin.
Wer unter dem Titel "wertvermehrende Investitionen infolge Totalsanierung" eine
Erhöhung des Mietzinses um 43,24 % (Fr. 454.--) geltend mache, müsse darlegen,
welche Parameter er seiner Berechnung zu Grunde lege. Da die Vermieterin dies
in ihrem Mietzinserhöhungsformular nicht getan habe, sei die Erhöhung formell
mangels detaillierter Begründung nicht korrekt erfolgt, selbst wenn die
Mietzinserhöhung materiell gerechtfertigt gewesen wäre.
3.2. Die Klägerin hält diese Begründung für bundesrechtswidrig. Gemäss Art.
269d OR genüge die Angabe der Erhöhungsgründe im Formular. Das Gesetz verlange
nicht, dass darin auch die Berechnungsgrundlagen für die Erhöhung dargelegt
würden. Eventualiter macht sie geltend, jedenfalls wären zusätzlich zu den
Angaben im Formular die gesamten Umstände zu berücksichtigen. Namentlich
aufgrund der für alle Mieter durchgeführten Informationsveranstaltungen und der
Betreuung der Mieter während der gesamten Sanierungsphase (die schliesslich zur
Errichtung eines Baucontainers geführt habe) sei aber die Art der Berechnung
klar gewesen. Schliesslich beruft sie sich subeventualiter auf ein
rechtsmissbräuchliches Verhalten der Mieter.
3.3. Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter für eine Mietzinsanpassung
das amtliche Formular verwenden. Wird die Mietzinserhöhung nicht auf dem
vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, ist sie gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR
nichtig. Sie ist auch nichtig, wenn der Vermieter sie nicht begründet (Art.
269d Abs. 2 lit. b OR). Nach fester Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung
auch dann nichtig, wenn zwar das amtliche Formular verwendet wird, die
angeführte Begründung aber nicht genügend klar ist (BGE 137 III 362 E. 3.2.1 S.
365; 121 III 6 E. 3b S. 8 f., 460 E. 4a/cc S. 466; Urteile 4A_409/2009 vom 1.
Februar 2010 E. 2.1; 4C.330/2002 vom 31. Januar 2003 E. 3.1). Sinn und Zweck
der in Art. 269d OR vorgesehenen Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild
über die Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen.
Die Begründung im Mietzinsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters.
Ihre Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur
Auslegung von Willensäusserungen. Dies gilt namentlich auch für das Erfordernis
der Klarheit. Wenn sich die Parteien über den Sinn und die Tragweite der
Begründung nicht einig sind, ist die Willensäusserung des Vermieters nach dem
Vertrauensprinzip auszulegen. Ausreichend klar ist eine Begründung dann, wenn
sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter
Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs Klarheit
darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft
(BGE 121 III 6 E. 3c S. 10, 460 E. 4a/cc S. 466; Urteil 4C.328/2005 vom 9.
Dezember 2005 E. 2.4; zit. Urteil 4C.330/2002 E. 3.1 und 3.2).
Namentlich die Begründung der Erhöhung von Nebenkosten hat das Bundesgericht
verschiedentlich als ungenügend qualifiziert, weil nicht klar war, ob und wenn
ja welche Veränderung der Nebenkosten vom Vermieter angestrebt wurden, sodass
der Mieter aufgrund der Begründung nicht erkennen konnte, ob die von der
Vermieterin mitgeteilte Änderung der Nebenkosten für ihn wirtschaftlich neutral
war oder eine Erhöhung der insgesamten Mietkosten bedeutete (BGE 137 III 362 E.
3.3 S. 366 f.; zit. Urteil 4A_409/2009 E. 2.4).
3.3.1. Auf welche Erhöhungs gründe sich die Klägerin berief, war mit den
Angaben im Formular klar. Erfüllt war namentlich auch das Klarheitserfordernis
gemäss Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11), dass, wenn
mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht werden, diese je in Einzelbeträgen
auszuweisen sind. Die hier zu beurteilende Situation ist namentlich nicht
vergleichbar mit den vorstehend zitierten Entscheiden betreffend Änderungen von
Nebenkosten, wo für die Mieter aufgrund des Formulars mangels Begründung der
Berechnungsstruktur nicht klar war, ob überhaupt aus der geänderten
Berechnungsweise eine Erhöhung der Mietkosten resultiert. Vorliegend war der
Erhöhungsbetrag zufolge wertvermehrender Investitionen klar, auch wenn dem
Formular die Baukostenabrechnung nicht beilag.
Genügend klar war auch, welche Investitionen durch die Mietzinserhöhung
abgegolten werden sollen. Das Bundesgericht erkannte etwa, die Begründung
"Sanierung Fassaden und Flachdächer" sei genügend; diese beziehe sich
angesichts der weiteren dem Mieter bekannten Umstände - namentlich zwei
vorgängigen Orientierungsschreiben - auch auf über die Sanierung der
eigentlichen Gebäudehülle inkl. Wärmedämmung hinausgehenden Arbeiten (Ersatz
der Fenster, Lamellenstoren, Markisen, Fensterbänke), also auch auf solche, die
im Formular nicht erwähnt waren (zit. Urteil 4C.328/2005 E. 2.3 und 2.4). Der
vorliegende Hinweis "Wertvermehrende Investitionen -infolge Totalsanierung"
genügt vor diesem Hintergrund, da nach dem Vertrauensprinzip aufgrund der
Umstände für die Mieter klar war, welche Arbeiten durch die geltend gemachte
Mietzinserhöhung abgegolten werden sollen. Die Vorinstanz erachtete es als
ausgewiesen, dass die Vermieterin im Voraus u.a. über den Umfang der
vorzunehmenden Arbeiten informiert hat und es gibt auch keine Anhaltspunkte,
wonach die Mieter hätten annehmen dürfen, nicht alle im Rahmen der
Totalsanierung vorgenommenen Arbeiten sollten erfasst sein.
3.3.2. Strittig und zu prüfen ist vielmehr, ob bei Mietzinserhöhungen wegen
wertvermehrenden Investitionen darüber hinaus die Begründung nur dann eine
genügende ist, wenn sie sich auf die Baukostenabrechnung bezieht und so den
verlangten Betrag zahlenmässig nachweist bzw. wie die Vorinstanz formuliert,
wenn der Vermieter darlegt, welche "Parameter er seiner Berechnung" zugrunde
legt, damit der Mieter die "Plausibilität der Erhöhung abschätzen" kann.
3.3.2.1. Dass der zahlenmässige Nachweis nicht verlangt werden kann, ergibt
sich bereits aus Art. 20 Abs. 1 VMWG. Dieser bestimmt unter dem Titel
"Begründungspflicht des Vermieters (Art. 269d Abs. 2 und 3 OR) ", der Mieter
könne bei Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wegen
wertvermehrenden Verbesserungen verlangen, "dass der geltend gemachte
Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird. Die 30tägige Anfechtungsfrist wird
dadurch nicht berührt." Müsste die zahlenmässige Begründung des
Erhöhungsbetrags schon Bestandteil der Mitteilung im Formular sein, ergäbe Art.
20 Abs. 1 VMWG keinen Sinn.
Entgegen den Beklagten kann auch nichts für ihren Standpunkt daraus abgeleitet
werden, dass gemäss Art. 269d Abs. 1 OR die Mietzinserhöhung mindestens zehn
Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mit dem Formular mitgeteilt und begründet
werden muss. Sie machen sinngemäss geltend, der Mieter könne den
Kündigungsentscheid nur treffen, wenn die Vermieterin ihm mit dem Formular die
massgeblichen Berechnungsgrundlagen mitteilen müsse. Diese hätte es sonst in
der Hand, willkürlich die den Mietern von Gesetzes wegen zustehenden
Bedenkfristen abzukürzen. Damit verkennen sie den Zweck dieser
Notifikationsfrist. Zwar trifft zu, dass es sich um eine Bedenkfrist handelt.
Deren Zweck besteht aber darin, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen,
durch eine rechtzeitige Kündigung der mitgeteilten Vertragsänderung
auszuweichen (BGE 107 II 189 E. 3 S. 194: "Il ne vise pas d'autre but que
d'empêcher la perte de ce droit du locataire de se déterminer dans un délai
raisonnable"). Die Notifikationsfrist soll dem Mieter also die Möglichkeit
verschaffen, selbst den Vertrag aufzulösen, wenn er mit der vom Vermieter
einseitig angesetzten Vertragsänderung nicht einverstanden ist (ROGER WEBER,
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 6 zu Art. 269d
OR), aber kein Anfechtungsverfahren einleiten will (RAYMOND BISANG UND ANDERE,
Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 9 zu Art. 269d
OR; DAVID LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S.
302 Rz. 17/3.1.12). Insofern ist diese Bedenkfrist zu unterscheiden von der
Anfechtungsfrist im Sinn von Art. 270b OR. Letztere - und nicht die Bedenkfrist
von zehn Tagen für die Kündigung - dient dem Mieter zur Überlegung, ob die
Mietzinserhöhung auf Missbrauch gemäss Art. 270b OR überprüft werden soll
(PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1998, N. 151 zu Art. 269d OR; wohl auch LACHAT,
a.a.O., S. 302 Rz. 17/3.1.12 und Fn. 138 mit Hinweis auf HIGI, a.a.O.).
3.3.2.2. Daran ändert auch nichts, dass das Bundesgericht in der allgemein
verwendeten Formulierung (vgl. E. 3.3 hiervor) festhält, Sinn und Zweck der in
Art. 269d OR vorgesehenen Formvorschrift sei, dem Mieter ein klares Bild über
die Tragweite und die Berechtigung ("la portée et la justification") der
Mietzinserhöhung bzw. der anderen einseitigen Vertragsänderung zu verschaffen (
BGE 137 III 362 E. 3.2.1 S. 365; 121 III 460 E. 4a/aa S. 465 und 4b S. 467;
zit. Urteil 4A_409/2009 E. 2.1, alle drei betr. Änderung der
Nebenkostenabrechnung; BGE 121 III 6 E. 3a S. 8; zit. Urteil 4C.330/2002 E.
3.1; je mit Hinweisen). "Berechtigung" wurde dabei nicht so weit verstanden,
dass die der Erhöhung zugrunde liegende Berechnung im Einzelnen im Formular
bzw. dazugehörigen weiteren Informationen der Vermieterin aufgeführt sein
müssten. So wurde etwa im zit. Entscheid 4C.330/2002 E. 3.2 die Begründung
"Etappenweise Anpassung der Nettomiete an die Sollmiete von Fr. 1'036,00 (s.
beil. Schreiben vom Sept. 2000) " als genügend qualifiziert, wobei im erwähnten
Begleitschreiben dargelegt wurde, dass die Wohnung nach dem Inkrafttreten des
Mietbeitragsgesetzes zu einem marktkonformen Mietzins vermietet werden soll.
Wären die Anforderungen so hoch, wie von der Vorinstanz verlangt, hätte hier
der Nachweis des marktkonformen Mietzinses durch Vergleichsmieten gefordert
werden müssen, denn nur so hätte der Mieter im Sinn der Beklagten die
Berechtigung der Erhöhung beurteilen können.
Offensichtlich nichts ableiten können die Beklagten schliesslich auch aus dem
von ihnen angerufenen zit. Urteil 4C.328/2005. Es trifft zwar zu, dass dort im
amtlichen Formular eine Erhöhung mitgeteilt wurde aufgrund wertvermehrender
Investitionen für die "Sanierung Fassaden und Flachdächer" zu einem
Überwälzungssatz von 50 %, wobei diese Investitionen auf Fr. 2'390'161.--
beziffert wurden. Der Entscheid besagt aber nicht, dass nur eine
Erhöhungsanzeige gültig ist, welche den Überwälzungssatz und die definitiven
Investitionskosten nennt; diese Frage war in jenem Verfahren nicht zu
beurteilen. Die Beklagten berufen sich darauf, das Bundesgericht habe in diesem
Entscheid bestätigt, dass nur die " im Zeitpunkt der Mietzinserhöhungsanzeige
belegten Kosten " (Hervorhebung durch die Beklagten) für die Berechnung der
Mietzinserhöhung berücksichtigt werden könnten. Dabei ging es aber nur darum,
dass gemäss Art. 14 Abs. 3 VMWG Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden
Investitionen erst angezeigt werden dürfen, wenn die Arbeiten ausgeführt und
die sachdienlichen Belege vorliegen (zit. Urteil 4C.328/2005 E. 1.3 i.f.). Das
hat nichts mit der hier strittigen Frage zu tun, die im zit.
Bundesgerichtsentscheid nicht behandelt wurde.
3.4. Soweit es um die Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen
geht, ist somit die auf dem Formular gegebene Begründung entgegen der
Vorinstanz in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, ohne dass noch auf die
Eventualbegründungen der Klägerin eingegangen werden muss. Die Vorinstanz liess
hingegen offen, ob die geltend gemachte Erhöhung materiell ausgewiesen ist.
Mangels Feststellungen im angefochtenen Entscheid kann das Bundesgericht diese
Frage nicht beantworten. Die Sache ist daher zu neuer Entscheidung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Die Vorinstanz schützte eine Mietzinserhöhung von 1,22 % oder Fr. 12.80 für die
Veränderungen des Hypothekarzinssatzes (- 5,66 %), der Teuerung (+ 2,42 %)
sowie allgemeiner Kostensteigerung (+ 4,46 %). Sie stellte fest, das
Mietgericht habe diese Gründe auch geprüft und befunden, dass die
diesbezüglichen Angaben im Formular "im Lichte von Art. 269d OR und Art. 19
Abs. 1 VMWG nicht zu beanstanden seien. Mit den gemachten Angaben sei es den
Mietern möglich, zu prüfen, ob die geltend gemachten Auswirkungen auf den
Mietzins zutreffen würden oder nicht. " Diese Feststellungen seien im
Berufungsverfahren von keiner Seite bestritten. Im Rahmen des Entscheides über
die Kosten im erstinstanzlichen Verfahren hielt die Vorinstanz sodann fest, die
Mietzinsänderung sei von den Beklagten nur bezüglich der wertvermehrenden
Investitionen infolge Totalsanierung bestritten worden. Zu den übrigen Punkten
(Veränderung des Hypothekarzinssatzes, Teuerung und Kostensteigerung) habe auch
die Klägerin keine weiteren substanziierten Angaben gemacht. Sie hätten kein
Prozessthema gebildet.
4.1. Die Beklagten beantragen vor Bundesgericht eine Mietzinssenkung um 3,24 %
(-5,66 % für Hypothekarzinssenkung, +2,42 % für Teuerung) und Festlegung des
Mietzinses auf Fr. 1'016.-- (Fr. 1050.--./. Fr. 34.--). Sie machen mit ihrer
Beschwerde (4A_366/2015) geltend, sie hätten bezüglich der umstrittenen
Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 die beiden Erhöhungsgründe Hypothekarzins
und Teuerung nie angefochten. Hingegen hätten sie - nebst den wertvermehrenden
Investitionen - die Position allgemeine Kostensteigerung stets bestritten.
4.1.1. Lediglich die Feststellung, dass die Klägerin zu den Kostensteigerungen
keine substanziierten Angaben gemacht habe, sei richtig. Die Beklagten hätten
bereits in der Klageantwort ausgeführt, es sei nicht dargetan, dass die
angeführten allgemeinen Kostensteigerungen tatsächlich eingetreten seien. Dies
sei eher zu bezweifeln, nachdem die Teuerung seit Mietbeginn rückläufig gewesen
sei. Die Beklagten machen geltend, die Feststellung, sie hätten die
Kostensteigerung nicht bestritten, sei aktenwidrig.
4.1.2. Die Beklagten weisen sodann darauf hin, in der Berufungsantwort vom 30.
März 2015 hätten sie vorgebracht, lediglich die Referenzzinssatzveränderung und
der Teuerungsausgleich seien begründet. In der Berufungsantwort hätten sie
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass beim Mietzinserhöhungsgrund der
Kostensteigerung (welche Kosten?) lediglich der zeitliche Rahmen von März 2003
bis Februar 2012 umschrieben sei. Damit könne die geltend gemachte
Mietzinserhöhung von Fr. 46.85 (plus 4.4 %) nicht überprüft werden.
Auch vor Bundesgericht machen die Beklagten geltend, es sei ihnen tatsächlich
nicht möglich gewesen, aufgrund der Angaben im Formular die geltend gemachte
Kostensteigerung zu überprüfen. Wenn also die angezeigte Mietzinserhöhung
betreffend die wertvermehrenden Investitionen nichtig sei, weil nicht
begründet, müsse dasselbe für den Erhöhungsgrund der Kostensteigerung gelten.
Auch hier reiche die Begründung nicht aus, damit die Mieter eine Überprüfung
hätten vornehmen können. Die Annahme, die Kostensteigerung sei vor
Kantonsgericht kein Prozessthema gewesen, sei offensichtlich falsch.
4.1.3. Die Beklagten rügen, die Aussage, das Mietgericht habe diesen
Erhöhungsgrund geprüft und nicht beanstandet, treffe nicht zu. Die
entsprechende Aussage im Urteil des Mietgerichts könne höchstens in formeller
Hinsicht verstanden werden. Das Mietgericht und mit ihm die Vorinstanz seien
dabei offenbar von einer pauschalen Kostensteigerung von 0,5 % pro Jahr
ausgegangen. Im Lichte von Art. 269d Abs. 1 OR hätte aber geprüft werden
müssen, ob die Kostensteigerung materiell begründet und somit inhaltlich
gerechtfertigt sei. Dies habe das Mietgericht offensichtlich nicht getan, da es
die ganze Mietzinserhöhung als nichtig angesehen habe. Wenn die Vorinstanz -
was nicht bestritten werden könne - von einer Teilnichtigkeit ausgehe, hätte
sie nicht nur die formelle Gültigkeit, sondern auch die materielle Richtigkeit
der übrigen Erhöhungspositionen, soweit bestritten, prüfen müssen. Dass sie
dies unterlassen habe, verletze Art. 269d Abs. 1 OR.
4.2. Im erstinstanzlichen Verfahren hatten die Beklagten Abweisung der Klage
vom 23. Februar 2012 verlangt, mit der die Vermieterin die Feststellung der
Wirksamkeit der am 1. November 2011 mitgeteilten Mietzinserhöhung begehrt
hatte. Und im Verfahren vor Kantonsgericht beantragten sie die Abweisung der
von der Vermieterin erhobenen Berufung. Bei dem vor Bundesgericht gestellten
Begehren um Senkung des Mietzinses handelt es sich daher um ein neues und damit
grundsätzlich unzulässiges Begehren (Art. 99 Abs. 2 BGG). Nachdem die
Beschwerde der Vermieterin hinsichtlich der durch die wertvermehrenden
Investitionen begründeten Mietzinserhöhung aber teilweise gutzuheissen ist,
kann je nach Ausgang der materiellen Beurteilung dieses Erhöhungsgrundes durch
die Vorinstanz daraus eine Mietzinserhöhung resultieren. Daher ist zwar nicht
auf das Begehren um Festsetzung eines tieferen Mietzinses einzutreten; jedoch
ist zu beurteilen, ob die Vorinstanz zu Unrecht die Position allgemeine
Kostensteigerung nicht beurteilt hat.
4.3. Dabei legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den
die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG).
4.3.1. Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der
dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und
erstinstanzlichen Verfahrens, also Feststellungen über den Prozesssachverhalt.
Zum Prozesssachverhalt gehören namentlich die Anträge der Parteien, ihre
Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen, Prozesserklärungen und
Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die
Feststellungen anlässlich eines Augenscheins. Das Bundesgericht kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Wer die Sachverhaltsfeststellungen der
Vorinstanz anfechten will, muss substanziiert darlegen, inwiefern die
Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das
Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen
wäre; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid
festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1
S. 17 f. mit Hinweisen).
4.3.2. "Offensichtlich unrichtig" und damit "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117, 264 E. 2.3 S. 266) ist ein Entscheid nach konstanter Rechtsprechung
nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder
gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen
Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die
Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung
rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis
verfassungswidrig ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18 f.; 129 I 8 E. 2.1 S. 9).
4.3.3. Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz beruft und den Sachverhalt gestützt
darauf berichtigt oder ergänzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen,
dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel
bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E.
2 S. 90). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz,
die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E.
1.4.3 S. 254 f.). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht
werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1
BGG; BGE 136 III 123 E. 4.4.3 S. 129 mit Hinweisen), was in der Beschwerde
ebenfalls näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3 S. 395).
4.4. Gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide
letzter kantonaler Instanzen und des Bundesverwaltungsgerichts.
Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG bedeutet, dass der kantonale
Instanzenzug für die Rügen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden,
ausgeschöpft sein muss (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527 mit Hinweisen).
4.5. Die Vorinstanz ging davon aus, die Ausführungen des Mietgerichts seien im
Berufungsverfahren von keiner Seite bestritten worden.
4.5.1. An der zitierten Stelle in der Berufungsantwort führten die Beklagten
nach ihrer eigenen Darstellung aus, die Angaben auf dem Formular hätten keine
Überprüfung der geltend gemachten Kostensteigerung erlaubt. Sie leiten daraus
vor Bundesgericht ab, wenn die angezeigte Mietzinserhöhung betreffend die
wertvermehrenden Investitionen wegen unzureichender Begründung nichtig sei,
müsse dasselbe für die Kostensteigerung gelten. Die Begründung der
Mietzinserhöhung betreffend die wertvermehrenden Investitionen hat sich
indessen in formeller Hinsicht als hinreichend erwiesen (vgl. E. 3 hiervor).
Dass bezüglich der Kostensteigerung strengere Anforderungen zu stellen wären,
machen die Beklagten nicht geltend. Auf diese Frage ist nicht weiter
einzugehen. Damit bleibt es im Ergebnis bezüglich der Frage, ob die Angaben im
Formular genügen, unabhängig von der beanstandeten Feststellung der Vorinstanz
beim angefochtenen Entscheid.
4.5.2. Die Beklagten werfen die Frage auf, ob die Kostensteigerung materiell
begründet und inhaltlich gerechtfertigt war. Sie beanstanden diesbezüglich vor
Bundesgericht die Pauschalisierung. Dass sie dies auch vor der Vorinstanz getan
hätten, zeigen sie aber nicht auf. Dazu hätte aber Anlass bestanden, zumal die
Klägerin mit der Berufung die Durchsetzung der Mietzinserhöhung auch bei der
Kostensteigerung erreichen wollte. Da in Bezug auf die Kostensteigerung
jegliche Feststellungen zu den konkreten Umständen fehlen (es ist nicht einmal
festgestellt, dass eine Pauschalisierung erfolgte, dies wird in der
Beschwerdeantwort allerdings anerkannt), handelt es sich bei der Frage, ob die
Pauschalisierung ausnahmsweise zulässig ist (vgl. BGE 111 II 378 E. 2 S. 380;
Urteil des Bundesgerichts 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2a), auch nicht um
eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht gestützt auf die Feststellungen im
angefochtenen Entscheid beurteilen könnte, obwohl die Beklagten sich auf diese
Argumentation vor der Vorinstanz noch nicht berufen haben (vgl. BGE 133 II 249
E. 1.4.1 S. 254; 130 III 28 E. 4.4 S. 34). Da die Beklagten nicht aufzeigen,
dass sie diesen Punkt auch vor der Vorinstanz thematisiert haben (vgl. E. 4.3.3
hiervor), sind ihre diesbezüglichen Ausführungen vor Bundesgericht nicht zu
hören (vgl. E. 4.4 hiervor).
4.6. Damit erweist sich die Beschwerde der Beklagten als unbegründet. Sie ist
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
5.
Die Klägerin obsiegt mit ihrer Beschwerde (4A_368/2015) grundsätzlich, während
die Beklagten mit ihrer Beschwerde (4A_366/2015) unterliegen. Damit werden sie
für das Verfahren vor Bundesgericht kosten- und entschädigungspflichtig.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 4A_366/2015 und 4A_368/2015 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerde der Beklagten (4A_366/2015) wird abgewiesen, soweit darauf
einzutreten ist.
3.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Klägerin (4A_368/2015) wird das
Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 8. Juni 2015
aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen.
4.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden unter solidarischer Haftbarkeit den
Beklagten auferlegt.
5.
Die Beklagten haben die Klägerin unter solidarischer Haftbarkeit für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
6.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II.
Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. April 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Luczak
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