I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.333/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_333/2015
4A_337/2015
Urteil vom 27. Januar 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Brugger.
Verfahrensbeteiligte
4A_333/2015
A.________,
Mieterin und Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
handelnd durch C.________ AG,
und diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Kurt Brunner,
Vermieterin und Beschwerdegegnerin,
______________________________________
4A_337/2015
B.________ AG,
handelnd durch C.________ AG,
und diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Kurt Brunner,
Vermieterin und Beschwerdeführerin,
gegen
A.________,
Mieterin und Beschwerdegegnerin,
Gegenstand
Ansprüche aus Mietvertrag,
Beschwerden gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III.
Zivilkammer, vom 15. Mai 2015.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Mieterin) und die B.________ AG (Vermieterin), letztere vertreten
durch die C.________ AG, schlossen einen Mietvertrag für ein 5½
-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus in Weesen mit Mietbeginn 1. November 2011 ab. Sie
vereinbarten einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 3'400.-- zuzüglich
Nebenkosten akonto von Fr. 350.--.
Nach ihrem Einzug machte die Mieterin bzw. ihr Ehemann, die Vermieterin bzw.
deren Vertreterin auf diverse Mängel am Mietobjekt aufmerksam. Nachdem die
gerügten Mängel in der Folge nur teilweise behoben worden waren, reduzierte die
Mieterin ihre Mietzinszahlungen für Dezember 2011 und Januar 2012 um je Fr.
400.-- und forderte die Vermieterin bzw. deren Vertreterin mit Schreiben vom
27. Februar 2012 auf, die noch bestehenden bekannten Mängel bis zum 31. März
2012 zu beheben, ansonsten künftige Mietzinse auf ein Sperrkonto hinterlegt
werden würden. Zudem forderte sie von der Vermieterin Schadenersatz von
monatlich Fr. 400.--.
B.
Am 27. Juli 2012 erhob die Mieterin nach einem unvermittelt gebliebenen
Schlichtungsversuch beim Kreisgericht See-Gaster Klage gegen die Vermieterin
und beantragte, diese sei zu verpflichten, die in Ziffer 1 ihres
Rechtsbegehrens einzeln aufgezählten Instandstellungsarbeiten durchzuführen und
die entsprechenden Mängel schnellstmöglich zu beseitigen. Sodann sei der
monatliche Mietzins um Fr. 1'185.-- zu reduzieren und ihr ein Schadenersatz von
Fr. 800.-- zu zahlen.
Mit Entscheid vom 7. November 2013 verpflichtete der Einzelrichter des
Kreisgerichts die Vermieterin, den Schimmelpilz bei den Wandanschlüssen an die
Fenstertüre im Untergeschoss auf ihre Kosten fachgerecht beseitigen zu lassen.
Im Übrigen wies er die Klage der Mieterin ab und wies die politische Gemeinde
Weesen an, die bei ihr von der Mieterin hinterlegten Mietzinse an die
Vermieterin auszuzahlen.
Eine gegen dieses Urteil erhobene Berufung der Mieterin hiess das
Kantonsgericht des Kantons St. Gallen nach Durchführung eines Augenscheins am
15. Mai 2015 teilweise gut und fällte folgenden Entscheid:
"1. In teilweiser Gutheissung der Berufung
a) wird die [Vermieterin] verpflichtet,
aa) den Schimmelpilz bei den Wandanschlüssen an die [sic]
Fenstertüre im Untergeschoss und im Bereich der
Sockelleiste im Schlafzimmer im Obergeschoss fachgerecht
beseitigen zu lassen,
bb) die Sockelleiste im Schlafzimmer im Obergeschoss
fachgerecht instand stellen zu lassen,
cc) die Farb- und Verputzabplatzungen in der Küche und
im Essbereich im Erdgeschoss sowie im Gäste- und
Schlafzimmer im Obergeschoss fachgerecht ausbessern zu
lassen,
dd) die Fensterabschlüsse im Ober- und Erdgeschoss sowie
den Fussboden im Büroraum im Untergeschoss fachgerecht
abdichten zu lassen;
b) wird der Nettomietzins von Fr. 3'400.-- ab 1. April 2014 bis
zur vollständigen Behebung der aufgeführten Mängel auf Fr.
2'800.-- herabgesetzt.
Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.
2. - 4."
C.
Gegen diesen Entscheid haben beide Parteien Beschwerde in Zivilsachen an das
Bundesgericht erhoben.
C.a. Im Verfahren 4A_333/2015 beantragen die Mieterin und ihr Ehemann, die
Vermieterin sei zu verpflichten, die nachfolgend aufgeführten Mängel an der
Liegenschaft zu beheben und alle hierzu erforderlichen Instandstellungsarbeiten
fachmännisch durchzuführen, und zwar die Verhinderung des Eindringens von
Feuchtigkeit in die Wohnräume, indem die Dichtheit der Fenster und Storenkästen
sichergestellt werde, die Verhinderung des Eindringens von aufsteigender
Feuchtigkeit im Untergeschoss durch Abdichtung des Fussbodens im Vor- und
Saunaraum und die Beseitigung der Mängel, die den Wassereintritt an der Wand
zum Saunaraum und die dunkle Plattenverfärbung im WC im Erdgeschoss
verursachen. Sodann sei die zugesprochene Mietzinsherabsetzung von Fr. 600.--
ab dem 1. November 2011 und ab diesem Termin eine weitere Mietzinsherabsetzung
von Fr. 400.-- zu gewähren.
Die Vermieterin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz
verzichtete auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde. Die Mieterin reichte am 5.
Oktober 2015 eine weitere Eingabe ein.
C.b. Im Verfahren 4A_337/2015 beantragt die Vermieterin, der Entscheid des
Kantonsgerichts sei aufzuheben und die Sache zur vollständigen Klärung des
Sachverhalts und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Mieterin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei. Die Parteien reichten Replik und Duplik ein. Die Vorinstanz verzichtete
auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde.
C.c. Mit Präsidialverfügung vom 24. September 2015 wurde der Beschwerde im
Verfahren 4A_337/2015 die aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerden in den Verfahren 4A_333/2015 und 4A_337/2015 richten sich gegen
den gleichen Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 und
betreffen dasselbe Rechtsverhältnis. Es rechtfertigt sich demnach, die
Verfahren zu vereinigen und die beiden Beschwerden in einem einzigen Entscheid
zu beurteilen.
2.
2.1. Im Verfahren 4A_333/2015 ist die Beschwerde von der Mieterin und ihrem
Ehemann unterschrieben. Im vorinstanzlichen Verfahren war die Mieterin als
Berufungsklägerin und die Vermieterin als Berufungsbeklagte beteiligt. Der
Ehemann der Mieterin war im vorinstanzlichen Verfahren nicht als Partei
beteiligt, sondern lediglich als Vertreter seiner Ehefrau und
Berufungsklägerin. Im Verfahren vor dem Bundesgericht fehlt ihm die
Beschwerdebefugnis (Art. 76 BGG) und die Vertretungsbefugnis (Art. 40 BGG). Als
Beschwerdeführerin ist demnach einzig die Mieterin aufzuführen.
2.2. Im Übrigen sind die Sachurteilsvoraussetzungen in beiden Beschwerden
erfüllt und geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Allerdings steht das
Eintreten unter dem Vorbehalt zulässiger und rechtsgenügend begründeter Rügen
(Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. Erwägung 3).
3.
3.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und
96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen
Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von
Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift
nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen
hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft
erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115
E. 2 S. 116).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht
kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 138 I 171 E. 1.4; 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.1/2.2; 133 III 439 E.
3.2 S. 444). Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des
Willkürverbots von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach
behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr anhand
der Erwägungen des angefochtenen Urteils im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern
dieses offensichtlich unhaltbar ist (BGE 137 V 57 E. 1.3 S. 60; 134 II 349 E. 3
S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das
Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8; 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396 E.
3.1. S. 399).
3.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde
liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens,
also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).
Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig,
wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein
kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will,
muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt
sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den
Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass
sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits
bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90;
Urteile 4A_387/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 140 III 70
; 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539).
Überdies hat sie darzutun, inwiefern die Behebung des gerügten Mangels für den
Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19
E. 2.2.2). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz,
die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 140 III 16 E.
1.3.1 S. 18).
4.
Vor der Vorinstanz war strittig, ob die von der Mieterin gemietete Liegenschaft
durch eindringende Zugluft sowie durch Feuchtigkeit Mängel im Sinne von Art.
258 ff. OR aufweise, die durch die Vermieterin zu beheben seien, und ob die
Mieterin Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz habe.
Die Vorinstanz kam bezüglich dem Eindringen von Zugluft zum Schluss, dass diese
die Nutzung der Liegenschaft zu Wohnzwecken nicht beeinträchtigte und daher
keinen Mangel im Sinne von Art. 258 ff. OR darstelle. Mit Bezug auf die
Feuchtigkeit habe die Erstinstanz erwogen, dass kein Mangel vorliege. Dieser
Qualifikation der Erstinstanz könne nicht beigepflichtet werden. Die
Liegenschaft sei zwar nach wie vor bewohnbar und werde von der Mieterin auch
bewohnt. Bei einem rund 20-jährigen Haus sei auch damit zu rechnen, dass bei
einer aussergewöhnlichen Wetterlage durch eine Fenstertüre etwas Wasser
eindringen könne oder sich zeitweise bei einem einzelnen Fenster Kondenswasser
bilde, weshalb beide keine Mängel im mietrechtlichen Sinn darstellen würden.
Ebenfalls kein Mangel sei die Luftfeuchtigkeit im Vorraum und im Saunaraum.
Auch die erhöhte Oberflächenfeuchtigkeit an einzelnen Orten stelle alleine noch
keinen Mangel dar, doch würden die durch die Feuchtigkeit in den Aussenwänden
bedingten ästhetischen Beeinträchtigungen nicht nur schon längere Zeit
andauern, sondern hätten inzwischen ein Ausmass angenommen, das die Mieterin -
jedenfalls im Wohnbereich (Erd- und Obergeschoss) - nicht mehr hinnehmen müsse.
Mängel im Sinne von Art. 258 ff. OR würden auch die Wasseransammlungen um die
ehemalige Bodenöffnung im Vorraum des Untergeschosses und vor dem Aussenaufgang
im Büro darstellen. Ohne Weiteres als Mangel zu qualifizieren sei schliesslich
der an weiteren Stellen des Mietobjekts vorgefundene Schimmelbefall, dessen
Beseitigung an den Wandanschlüssen an die Fenstertüre im Untergeschoss bereits
die Erstinstanz angeordnet habe.
Entsprechend sei für die Behebung der Mängel zu differenzieren: Gutzuheissen
sei das Begehren der Mieterin um Abdichtung der Fensteranschlüsse in den
Wohnräumen sowie um Behebung der durch die eingedrungene Feuchtigkeit
entstandenen Mängel. Auf eine weitergehende Sicherstellung der Dichtheit der
Fenster und Storenkästen oder auf die Beseitigung von Feuchtigkeit an sich habe
die Mieterin jedoch keinen Anspruch. Was die Begehren um Abdichtung des
Fussbodens im Untergeschoss zwecks Verhinderung des Eindringens von
aufsteigender Feuchtigkeit betreffe, so sei dieses insoweit begründet, als dies
zur Verbesserung der Situation in jenem Kellerraum diene, der mit Einwilligung
und Kostenbeteiligung der Vermieterin in einen Büroraum umgenutzt worden sei
und der zu diesem vorausgesetzten Gebrauch nicht tauglich sei, wenn Wasser
durch die Bodenplatte eintrete bzw. weil die Mieterin einen solchen Zustand
nicht erwarten müsse. Die Feuchtigkeit in den übrigen Kellerräumen mit den
damit verbundenen optischen Beeinträchtigungen sei von der Mieterin dagegen
hinzunehmen. Abzuweisen sei schliesslich das Begehren um Beseitigung der
Mängel, die den Wassereintritt an der Wand zum Saunaraum und die dunkle
Plattenverfärbung im WC im Erdgeschoss verursachen. Bei der Wasserlaufspur im
Untergeschoss und der Verfärbung entlang der Kittfuge beim Fensterrahmen im WC
handle es sich lediglich um kleine ästhetische Mängel, die bei einem nicht mehr
neuen Haus zu erwarten und hinzunehmen seien. Folglich könne auch die
Beseitigung der Mängelursachen nicht verlangt werden, jedenfalls soweit diese
über das Abdichten der Fensterabschlüsse [recte: Fensteranschlüsse] und des
Fussbodens im Untergeschoss hinausgehen würden.
Aufgrund des Zustands der Liegenschaft sei der Mieterin zudem eine Herabsetzung
des vertraglichen Nettomietzinses von Fr. 3'400.-- um Fr. 600.-- ab dem 1.
April 2014 zu gewähren. Schliesslich sei der von der Mieterin geltend gemachte
Schadenersatz von Fr. 800.-- für "massive Aufwände und Unannehmlichkeiten"
mangels Substantiierung abzuweisen.
5.
Vor Bundesgericht verlangt die Mieterin im Verfahren 4A_333/2015 neben den
bereits von der Vorinstanz zugesprochenen Instandstellungsarbeiten die Behebung
von drei weiteren angeblichen Mängeln am Mietobjekt und weitere
Mietzinsherabsetzungen (dazu Erwägung 7). Demgegenüber richtet sich die
Beschwerde der Vermieterin im Verfahren 4A_337/2015 einzig gegen einen Teil der
Verpflichtung nach Dispositiv-Ziffer 1a) dd des vorinstanzlichen Entscheids,
nämlich dass sie verpflichtet werde, den Fussboden im Büroraum im Untergeschoss
fachgerecht abdichten zu lassen (dazu Erwägung 6).
6.
6.1. Die Vermieterin rügt in ihrer Beschwerde einzig den Schluss der
Vorinstanz, dass der strittige Kellerraum als Büro genutzt werden könne. Die
Nutzung als Büroraum sei baurechtlich unzulässig. Da die Vorinstanz nicht von
sich aus die baurechtlichen Voraussetzungen abgeklärt habe, ob dieser
Kellerraum als zu den Wohnräumlichkeiten zu zählender Raum genutzt werden
könne, habe sie den Untersuchungsgrundsatz nach "Art. 274d Abs. 3 OR" [recte:
Art. 247 Abs. 2 ZPO] verletzt.
In mietrechtlichen Streitigkeiten nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und solchen
nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO hat das Gericht den Sachverhalt von
Amtes wegen festzustellen (Art. 247 Abs. 2 ZPO). Es handelt sich dabei um die
beschränkte bzw. abgeschwächte Untersuchungsmaxime (la maxime inquisitoire
simple), die von Lehre und Rechtsprechung auch als soziale Untersuchungsmaxime
bezeichnet wird (Urteil 4A_179/2015 vom 16. Dezember 2015 [zur Publikation
vorgesehen] E. 2.3.1; BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2). Sie bezweckt die schwächere
Partei zu schützen, die Gleichheit zwischen den Parteien zu garantieren und das
Verfahren zu beschleunigen (Urteil 4A_179/2015 vom 16. Dezember 2015 [zur
Publikation vorgesehen] E. 2.3.1; BGE 125 III 231 E. 4a S. 238).
Nach dem Willen des Gesetzgebers obliegt dem Gericht bei der sozialen
Untersuchungsmaxime einzig eine verstärkte Fragepflicht. Wie im Rahmen der
Verhandlungsmaxime, die im ordentlichen Verfahren anwendbar ist, haben die
Parteien dem Gericht den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht hilft ihnen
lediglich durch sachgemässe Fragen damit die notwendigen Behauptungen gemacht
und die dazugehörigen Beweismittel bezeichnet werden. Es stellt aber keine
eigenen Ermittlungen an. Wenn die Parteien durch einen Anwalt vertreten sind,
darf und soll sich das Gericht, wie im ordentlichen Verfahren, zurückhalten
(Urteil 4A_179/2015 vom 16. Dezember 2015 [zur Publikation vorgesehen] E. 2.3.1
mit Hinweisen).
Dass die Vermieterin, die im Verfahren von Anfang an anwaltlich vertreten war,
den Sachverhalt betreffend der behaupteten Verletzung der baurechtlichen
Vorschriften der Vorinstanz unterbreitete und damit ihrer Mitwirkungspflicht
nachkam, geht aus dem vorinstanzlichen Entscheid nicht hervor und wird von ihr
in ihrer Beschwerdeschrift auch nicht dargelegt. Es geht damit nicht an, die
Problematik der baurechtlichen Vorschriften mit den entsprechenden
Beweismitteln erstmals vor Bundesgericht vorzubringen und der Vorinstanz im
Nachgang eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes vorzuwerfen, weil diese
die genannte Problematik nicht von sich aus berücksichtigt habe. Vor diesem
Hintergrund erweist sich die Rüge der Verletzung der Untersuchungsmaxime als
unbegründet.
6.2. Die Vermieterin bringt weiter vor, der Schluss der Vorinstanz, der
strittige Kellerraum könne als Büroraum genutzt werden, sei unter Beachtung der
baurechtlichen Vorschriften aus drei Gründen unzulässig, nämlich weil der
fragliche Raum im Baubewilligungsverfahren als Kellerraum bezeichnet worden sei
und die Nutzung als Büro eine baurechtliche Umnutzung darstelle, für die eine
Baubewilligung hätte beantragt werden müssen, welche nicht vorliege. Weiter
müsse das Lichtmass der Fensterfläche nach dem Baureglement der Gemeinde Weesen
mindestens 1/10 der Bodenfläche betragen, was für den Kellerraum nicht
vorliege. Schliesslich übersteige die Umnutzung des Kellerraums die verfügbare
Ausnützungsfläche.
Das Bundesgericht wendet das Recht im Rahmen des festgestellten Sachverhalts
von Amtes wegen an (Art. 105 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist dabei
zulässig, vor Bundesgericht eine neue rechtliche Argumentation vorzubringen,
soweit dieser die Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Urteil
zugrundegelegt werden (BGE 136 V 362 E. 4.1 S. 366; 4A_28/2007 vom 30. Mai 2007
E. 1.3, nicht publ. in: BGE 133 III 421; BGE 130 III 28 E. 4.4 S. 34; je mit
Hinweisen).
Soweit die Vermieterin geltend macht, die vorinstanzliche Annahme, der
strittige Kellerraum könne als Büroraum genutzt werden, verstosse gegen
baurechtliche Vorschriften, bringt sie eine an sich vor Bundesgericht zulässige
neue rechtliche Argumentation vor. Sie beruft sich zur Stützung ihrer neuen
rechtlichen Argumentation aber lediglich auf Tatsachen, die in den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz keine Stützen finden.
Sachverhaltsrügen, die dem Bundesgericht eine Ergänzung des vorinstanzlichen
Sachverhalts erlauben würden, erhebt die Vermieterin keine, zumindest keine
hinreichend begründeten. So legt sie insbesondere nicht dar, diese Tatsachen
bereits im vorinstanzlichen Verfahren prozesskonform eingebracht zu haben (dazu
vorne Erwägung 3.2). Ihre Argumentation, dass die Nutzung des Kellerraums als
Büro gegen baurechtliche Vorschriften verstosse, kann somit im
bundesgerichtlichen Verfahren nicht gehört werden.
6.3. Die Vermieterin beantragt schliesslich eine andere Verteilung der
vorinstanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädigung. Sie begründet dies
aber nur für den Fall der Gutheissung ihrer Beschwerde. Da die Beschwerde nach
dem vorstehend Gesagten nicht gutgeheissen werden kann, entfällt auch eine
abweichende Verteilung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung.
6.4. Die Beschwerde der Vermieterin ist damit abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann.
7.
Die Mieterin verlangt in ihrer Beschwerde neben den bereits von der Vorinstanz
angeordneten Instandstellungsarbeiten von der Vermieterin die Behebung von drei
weiteren Mängeln am Mietobjekt, namentlich die Sicherstellung der Dichtigkeit
der Fenster und Storenkästen (dazu Erwägung 7.2), die Abdichtung des Fussbodens
im Vor- und Saunaraum im Untergeschoss (dazu Erwägung 7.3) sowie die
Beseitigung der Mängel, welche die Wasserlaufspur im Saunaraum und die
Plattenverfärbungen im WC verursachen (dazu Erwägung 7.4). Zudem verlangt sie
weitere Mietzinsherabsetzungen (dazu Erwägung 7.6).
7.1. Die Mieterin rügt in ihrer weitschweifigen Beschwerdeschrift in
zahlreicher Hinsicht, dass die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig
festgestellt habe. Von vornherein kann die Mieterin nicht gehört werden, soweit
sie den Sachverhalt ergänzt haben möchte, ohne im Einzelnen hinreichend
begründete Sachverhaltsrügen gemäss den vorstehend genannten Grundsätzen zu
erheben (dazu oben Erwägung 3.2). Insbesondere genügt die Beschwerdeschrift
diesen Anforderungen nicht, soweit darin verschiedene Sachverhaltselemente
aufgeführt werden und lediglich erklärt wird, dass die Vorinstanz ihre
erstinstanzlichen Parteivorbringen ignoriert habe, ohne hinreichend darzulegen,
dass sie diese Vorbringen bei der Vorinstanz prozesskonform vorgebracht hat,
oder soweit sie nicht darlegt, inwiefern die Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im
Sinne von Art. 95 BGG beruht.
Auf die Sachverhaltsrügen der Mieterin ist deshalb nur insoweit einzugehen, als
klare Rügen erhoben wurden, die den genannten Begründungsanforderungen genügen.
7.2.
7.2.1. Bezüglich dem ersten behaupteten Mangel der ungenügenden Dichtigkeit der
Fenster und Storenkästen rügt die Mieterin zunächst, die Vorinstanz habe ihre
Behauptung, dass ihr beim Einzug ins Mietobjekt zugesichert worden sei, das
Haus sei trocken und es keinerlei Feuchtigkeit im Haus hätte, zu Unrecht als
Novum aus dem Recht gewiesen und damit Art. 317 ZPO verletzt. Bei
rechtskonformer Sachverhaltsermittlung hätte die Vorinstanz festgestellt, dass
die Zusicherung der Trockenheit und fehlenden Feuchtigkeit für den
Mietentschluss entscheidend gewesen sei und sie das Haus ohne diese Zusicherung
nicht gemietet hätte.
Die Vorinstanz hielt fest, dass die Mieterin die von der Vermieterin
bestrittene Behauptung, dass ihr beim Einzug ins Mietobjekt mitgeteilt worden
sei, "dass das Haus trocken ist und dass wir keinerlei Feuchtigkeit in dem Haus
haben", erstmals im zweiten Vortrag zur Beweiswürdigung erhoben habe. Damit sei
diese Behauptung neu und unbeachtlich. Die Mieterin widerspricht diesen
Erwägungen der Vorinstanz mit dem Hinweis, dass sie diese Behauptung nicht erst
im zweiten Vortrag zur Beweiswürdigung, sondern bereits in ihrer
Berufungsschrift, in ihren erstinstanzlichen Plädoyernotizen und im
Schlichtungsgesuch vorgetragen habe.
Ohne dass entschieden werden müsste, ob die Ausführungen in den genannten Akten
als rechtzeitige Vorbringen genügen, gehen diese Aktenhinweise fehl. Aus den
Plädoyernotizen und dem Schlichtungsgesuch geht die Behauptung einer
eigentlichen Zusicherung nicht hervor. Die Mieterin beanstandet in den von ihr
zitierten Stellen lediglich, dass ihr beim Einzug ins Mietobjekt erklärt wurde,
dass es Feuchtigkeit im Haus gegeben habe, die Ursache aber beseitigt worden
sei und "keine Feuchtigkeitsschäden bestünden". Dass keine Feuchtigkeitsschäden
bestünden, treffe nicht zu, so die Mieterin weiter, denn das "Schadensbild
aufsteigender Feuchtigkeit [sei] nach wie vor vorhanden". Eine Behauptung, dass
ihr zugesichert worden wäre, das Haus sei trocken, lässt sich diesen
Ausführungen nicht entnehmen. Die Mieterin behauptet dort lediglich, dass ihr
beim Einzug ins Haus erklärt worden sei, dass die Ursache früherer Feuchtigkeit
beseitigt worden sei und es keine "Feuchtigkeitsschäden" im Haus gebe, nicht
aber, dass die Vermieterin ihr zugesichert habe, dass es keinerlei Feuchtigkeit
im Haus habe.
Die Behauptung der Mieterin, wonach ihr beim Einzug eine solche "Zusicherung"
gegeben worden sei, kann zwar allenfalls der von ihr genannten Stelle in ihrer
Berufungsschrift entnommen werden. Das Bundesgericht hat jedoch entschieden,
dass Art. 317 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren die Möglichkeit der Parteien,
Noven vorzubringen, abschliessend regelt und eine analoge Anwendung von Art.
229 Abs. 3 ZPO ausgeschlossen ist (Urteil 4A_179/2015 vom 16. Dezember 2015
[zur Publikation vorgesehen] E. 2.3.3; BGE 138 III 625 E. 2.1 und 2.2). Nach
Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(lit. b). Inwiefern diese Voraussetzungen für die genannte Zusicherung erfüllt
sein sollen, legt die Mieterin in ihrer Beschwerdeschrift nicht dar und ist
auch nicht ersichtlich.
Die Vorinstanz verletzte daher Art. 317 ZPO nicht, als sie die Behauptung der
Mieterin, "dass das Haus trocken ist und dass wir keinerlei Feuchtigkeit in dem
Haus haben", als neue Behauptung aus dem Recht wies.
7.2.2. Weiter rügt die Mieterin, die Vorinstanz habe den Sachverhalt auch in
Verletzung von Art. 152 Abs. 1 ZPO, Art. 8 ZGB und ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör unvollständig festgestellt, da die Vorinstanz mehrere ihrer
Beweisofferten nicht abgenommen habe.
Der Beweisführungsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 8 ZGB bzw. Art. 152 ZPO
verschafft der beweispflichtigen Partei in allen bundesrechtlichen
Zivilrechtsstreitigkeiten einen Anspruch darauf, für rechtserhebliche
Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, soweit entsprechende Anträge im
kantonalen Verfahren form- und fristgerecht gestellt worden sind (vgl. BGE 133
III 295 E. 7.1 mit Hinweisen). Diese Bestimmungen schreiben jedoch dem Gericht
nicht vor, mit welchen Mitteln es den Sachverhalt abzuklären hat (vgl. BGE 114
II 289 E. 2a S. 291) und sie schliessen namentlich die antizipierte
Beweiswürdigung nicht aus. Wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte
Beweise abzunehmen, weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine
Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung
annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht
geändert würde, ist der Beweisführungsanspruch nicht verletzt (BGE 136 I 229 E.
5.3; 134 I 140 E. 5.3; 130 II 425 E. 2.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht
greift in eine antizipierte Beweiswürdigung nur ein, wenn sie willkürlich und
damit offensichtlich unhaltbar ist (BGE 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; 124
I 208 E. 4a), namentlich wenn sie eine prozessuale Vorschrift oder einen
unumstrittenen Grundsatz des Beweisrechts krass verletzt oder sonst wie in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 132 III 209 E.
2.1; 131 I 57 E. 2; 129 I 8 E. 2.1; je mit Hinweisen).
Der Vorwurf der Verletzung des Beweisführungsanspruchs erweist sich als
unbegründet: Die Vorinstanz hat die Beweisanträge der Mieterin keineswegs
ignoriert, sondern vielmehr in Erwägung III.6a Seite 23 f. ihres Entscheids
ausdrücklich erwähnt. Sie nahm sie deshalb nicht ab, weil sie sich in der
Beweiswürdigung bezüglich der angeblichen Undichtheit der Fenster und
Storenkästen auf das Gutachten des gerichtlich eingesetzten Gutachters
abstützte und zum Schluss kam, dass das Wasser und damit die Feuchtigkeit nicht
über die Fenster selbst, sondern über die Fensteranschlüsse und/oder Anschlüsse
der Fenster an die Fensterbänke eintrete. Sie hiess deshalb das Begehren der
Mieterin um Abdichtung der Fensteranschlüsse in den Wohnräumen sowie um
Behebung der durch die eingedrungene Feuchtigkeit entstandenen Mängel gut. Die
Mieterin habe aber auf eine weitergehende Sicherstellung der Dichtheit der
Fenster und Storenkästen keinen Anspruch. Gestützt auf diese Erkenntnis hatte
sie keine Veranlassung, auch noch Beweise zur angeblichen Undichtheit der
Fenster bzw. Storenkästen abzunehmen. Eine Verletzung des
Beweisführungsanspruchs ist nicht dargetan.
7.2.3. Weiter bringt die Mieterin vor, die Vorinstanz habe den Sachverhalt
falsch festgestellt, als diese erwog, der Experte sei zum Schluss gekommen,
dass das Wasser über die Fensteranschlüsse und/oder Anschlüsse der Fensterbänke
eindringe, nicht über die Fenster selber. Diese Sachverhaltsfeststellung sei
von der Aktenlage nicht belegt, da der Gutachter nicht zum Schluss gekommen
sei, dass das Wasser nicht über die Fenster selbst eintrete.
Der Gutachter stellte im Gutachten fest, als Eindringstellen der Feuchtigkeit
stünden die Ausführungen der Fensterbänke, die Fensteranschlüsse und die
verputzte Aussenwärmedämmung im Vordergrund. Die Fenster und Storenkästen
hätten bei der BlowerDoor-Messung keine auffälligen, übermässigen
Luftleckstellen gezeigt. Sie seien als luftdicht zu bezeichnen. Die
Untersuchungen hätten deutliche Anzeichen für Wassereintritte bei den
Fensteranschlüssen und/oder Anschlüssen der Fensterbänke gezeigt. Diese seien
als wasserundicht zu bezeichnen. Die Vorinstanz schloss gestützt auf diese
Aussagen des Gutachters, dass das Wasser nicht über die Fenster selbst, sondern
über die Fensteranschlüsse und/oder Anschlüsse der Fenster an die Fensterbänke
eintrete. Der Schluss der Vorinstanz, dass die Feuchtigkeit durch eindringendes
Wasser nicht über die Fenster selbst eintrete, ergibt sich implizit aus den
genannten Ausführungen im Gutachten, wonach die Fenster als luftdicht
bezeichnet werden können. Dass diese Folgerung der Vorinstanz, dass bei einem
luftdichten Fenster auch kein Wasser eindringen könne, offensichtlich unrichtig
und damit willkürlich wäre, wird durch die Mieterin nicht geltend gemacht.
7.2.4. Die Mieterin rügt alsdann eine fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung im
Zusammenhang mit dem vorinstanzlichen Augenschein und Gutachten.
7.2.4.1. Die Vorinstanz habe während ihres Augenscheins den Gutachter, der
bereits vor der Erstinstanz ein Gutachten verfasste, aufgefordert, sich nur zu
Art und Umfang allfälliger Veränderungen an der Liegenschaft im Vergleich zu
seinen früheren Befunden zu äussern, wobei die eigentlichen Untersuchungen
nicht zu wiederholen seien. In diesem Zusammenhang habe die Vorinstanz zudem
Fragen an den Gutachter während des Augenscheins nicht zugelassen. Durch diese
Einschränkungen sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör, ihr
Beweisführungsanspruch und Art. 181 ZPO verletzt worden.
Auch diese Rüge der Mieterin geht fehl. Zunächst zeigt die Mieterin in ihrer
Beschwerdeschrift nicht hinlänglich auf, dass sie einen formgültigen
Beweisantrag für eine Wiederholung des gesamten Gutachtens gestellt hätte.
Solange keine berechtigte Kritik am erstinstanzlich eingeholten Gutachten
bestand, hatte die Vorinstanz keine Veranlassung, die genannte Untersuchung zu
wiederholen und weitere Fragen dazu zuzulassen. Es genügte, den Gutachter im
Rahmen des vorinstanzlichen Augenscheins aufzufordern, sich zu Art und Umfang
von allfälligen Veränderungen im Vergleich zu seinen früheren Befunden im
erstinstanzlichen Gutachten zu äussern. Inwiefern damit Art. 181 ZPO verletzt
wäre, wird von der Mieterin nicht aufgezeigt und ist auch nicht ersichtlich.
7.2.4.2. Sodann rügt die Mieterin, die Erstinstanz habe den Gutachter nicht
richtig instruiert und Art. 185 Abs. 1 ZPO verletzt.
Das Gericht instruiert die sachverständige Person und stellt ihr die
abzuklärenden Fragen schriftlich oder mündlich in der Verhandlung (Art. 185
Abs. 1 ZPO). Neben den Ermahnungen und Hinweisen nach Art. 184 ZPO geht es bei
der Instruktion vor allem um die Erläuterung der im Gutachten durch die
sachverständige Person zu beantwortenden Fragen (Sven Rüetschi, in: Berner
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, N. 2 zu Art. 185 ZPO).
Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Erstinstanz habe den Gutachter hinreichend
instruiert, indem ihm ein detaillierter Fragenkatalog unterbreitet worden sei,
bei dessen Erstellung beide Parteien mitgewirkt hätten. Die Mieterin bringt
dagegen bloss vor, die Erstinstanz hätte den Gutachter in der Instruktion
ausdrücklich über ihre Behauptungen und Beweisanträge im Zusammenhang mit den
Fenstern und Storenkästen informieren müssen. Mit dieser Entgegnung weist sie
die Beurteilung der Vorinstanz, dass die Erstinstanz den Gutachter für die von
ihm im vorliegenden Gutachten konkret zu beantwortenden Fragen hinreichend
instruiert habe, nicht als bundesrechtswidrig aus. Eine Verletzung von Art. 185
Abs. 1 ZPO ist damit nicht dargetan.
7.2.4.3. Weiter bringt die Mieterin vor, die Erstinstanz habe in Verletzung von
Art. 185 Abs. 3 ZPO dem Gutachter bei der Instruktion Verfahrensakten nicht
ausgehändigt.
Nach Art. 185 Abs. 3 ZPO stellt das Gericht der sachverständigen Person die
notwendigen Akten zur Verfügung. Welche Verfahrensakten dem Gutachter durch das
Gericht ausgehändigt werden, bestimmt das Gericht und hängt insbesondere von
der jeweiligen konkreten Fragestellung an den Gutachter ab (Thomas Weibel, in:
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Sutter-Somm/
Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 2. Aufl. 2013, N. 13 zu Art. 185 ZPO).
Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Aushändigung der Verfahrensakten an
den Gutachter für dessen Instruktion nicht erforderlich gewesen sei. Namentlich
hätte die Aushändigung von Parteigutachten zu denselben Fragen unter Umständen
die Vermutung einer unerwünschten Beeinflussung der sachverständigen Person
bewirken können. Die Mieterin hätte denn auch nicht ausgeführt, welche
konkreten Unterlagen für eine sachgerechte Vorbereitung des Gutachters
notwendig gewesen wären. Sodann sei der Gutachter durch die Erstinstanz nach
Art. 186 Abs. 1 ZPO ausdrücklich ermächtigt worden, Auskünfte und Unterlagen,
sofern dies für eine ordnungsgemässe Erfüllung seines Auftrages erforderlich
sei, bei den Parteien und Dritten einzuholen.
Mit ihren Ausführungen, wonach die Sichtung ihres Parteivortrags und ihrer
Beweisofferten den Gutachter in Kenntnis der von ihr behaupteten Undichtheit
der Fenster und Storenkästen gesetzt hätte, vermag die Mieterin die genannten
vorinstanzlichen Erwägungen, wonach es aufgrund der konkreten Fragestellung im
vorliegenden Gutachten nicht notwendig gewesen sei, dem Gutachter bei der
Instruktion die Verfahrensakten auszuhändigen, nicht als bundesrechtswidrig
auszuweisen. Eine Verletzung von Art. 185 Abs. 3 ZPO ist damit nicht dargelegt.
7.2.5. Nach dem Gesagten können die vom vorinstanzlichen Sachverhalt
abweichenden Sachverhaltsdarstellungen der Mieterin bezüglich der Dichtheit der
Fenster und Storenkästen nicht gehört werden. Dass die Vorinstanz Bundesrecht
verletzt hätte, als sie gestützt auf den von ihr festgestellten Sachverhalt
erwog, dass die Mieterin, abgesehen von den Abdichtungen der Fensteranschlüsse
in den Wohnräumen bzw. der Behebung der durch die eingedrungene Feuchtigkeit
entstandenen Mängel, auf eine weitergehende Sicherstellung der Dichtheit der
Fenster und Storenkästen keinen Anspruch habe, wird von der Mieterin nicht
vorgebracht.
7.3.
7.3.1. Bezüglich des zweiten behaupteten Mangels der aufsteigenden Feuchtigkeit
im Vor- und Saunaraum im Untergeschoss rügt die Mieterin zunächst, dass die
beiden Räume nicht zum üblichen bzw. vereinbarten Zweck verwendet werden
könnten. Sie stützt sich jedoch für ihre Argumentation lediglich auf Tatsachen
ab, die vom vorinstanzlichen Sachverhalt abweichen, ohne dabei hinreichend
begründete Sachverhaltsrügen zu erheben (dazu oben Erwägung 7.1). Inwiefern die
Vorinstanz unter Zugrundelegung des vorinstanzlich festgestellten Sachverhalts
nicht davon ausgehen konnte, dass der Vor- bzw. Saunaraum zum vorausgesetzten
Gebrauch tauglich wäre, wird durch die Mieterin nicht dargelegt.
7.3.2. Die Mieterin rügt weiter, dass der Schluss der Vorinstanz, die
Feuchtigkeit im Saunaraum im Untergeschoss sei mit den damit verbundenen
optischen Beeinträchtigungen von der Mieterin hinzunehmen, nicht begründet
werde, womit gegen Art. 318 Abs. 2 ZPO und Art. 112 BGG verstossen werde.
Die Rechtsmittelinstanz eröffnet ihren Entscheid mit einer schriftlichen
Begründung (Art. 318 Abs. 2 ZPO). Wird der angefochtene Entscheid lediglich
bestätigt, kann die Begründung sehr knapp ausfallen (Urteile 4A_538/2013 vom
19. März 2014 E. 3.1; 4A_434/2013 vom 19. Dezember 2013 E. 1.2). Nach Art. 112
Abs. 1 lit. b BGG müssen Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht
unterliegen, die massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art
enthalten. Aus dem Entscheid muss klar hervorgehen, von welchem festgestellten
Sachverhalt die Vorinstanz ausgegangen ist und welche rechtlichen Überlegungen
sie angestellt hat (BGE 138 IV 81 E. 2.2; 135 II 145 E. 8.2). Das Bundesgericht
hat dabei anerkannt, dass es zulässig ist, ohne neue Motive auf die
schriftliche Begründung des erstinstanzlichen Entscheides zu verweisen, sofern
vor der zweiten Instanz keine beachtlichen Gründe vorgebracht werden, zu denen
die erste Instanz noch nicht Stellung bezogen hat (Urteile 2C_20/2015 vom 21.
Juli 2015 E. 4.3; 4A_434/2013 vom 19. Dezember 2013 E. 1.2; je mit Hinweisen).
Beruft sich die beschwerdeführende Partei auf eine mangelnde Begründung des
angefochtenen Entscheids, ist es ihre Aufgabe, dem Bundesgericht darzutun,
welche erheblichen Argumente ohne die erforderliche Begründung abgetan wurden.
Da das Bundesgericht seinem Entscheid grundsätzlich den Sachverhalt zugrunde
legt, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG), ist zudem mit
Aktenhinweis aufzuzeigen, wo die erheblichen Argumente im kantonalen
Rechtsmittelverfahren prozesskonform eingebracht worden sind (Urteil 4A_434/
2013 vom 19. Dezember 2013 E. 1.3 mit Hinweisen).
Die Vorinstanz erwog, dass die Feuchtigkeit in den Kellerräumen, abgesehen vom
Büroraum, mit den damit verbundenen optischen Beeinträchtigungen von der
Mieterin hinzunehmen sei. Sie verwies hierfür auf den erstinstanzlichen
Entscheid, Erwägung 4e Seite 9, den sie insoweit bestätigte. Die Erstinstanz
erwog dort, dass bei den Feuchtigkeitserscheinungen im Untergeschoss nicht
derselbe Massstab wie bei den für Wohnzwecke vorgesehenen Räumen im Erd- und
Obergeschoss angelegt werden könne. Natur- und erfahrungsgemäss würden
Kellerräumlichkeiten älterer Liegenschaften, insbesondere solche an Seelagen,
eine erhöhte Feuchtigkeit aufweisen. Die Beeinträchtigungen im Untergeschoss
seien rein optischer Natur und angesichts des Umstands, dass sie lediglich in
den Kellerräumlichkeiten auftreten, von der Mieterin hinzunehmen.
Art. 318 Abs. 2 ZPO oder Art. 112 BGG sind nicht verletzt, geht doch aus dem
Entscheid der Vorinstanz in Verbindung mit dem zulässigen Verweis auf den
erstinstanzlichen Entscheid klar hervor, von welchem festgestellten Sachverhalt
sie ausgegangen ist und welche rechtlichen Überlegungen sie angestellt hat.
Dass sie vor der Vorinstanz erhebliche Argumente vorgebracht hätte, die allein
durch den Verweis auf den erstinstanzlichen Entscheid nicht rechtsgenüglich
behandelt worden wären, zeigt die Mieterin nicht auf.
7.3.3. Die Mieterin rügt schliesslich, dass die Vorinstanz angenommen habe,
dass die Wasseransammlungen um die ehemalige Bodenöffnung im Vorraum des
Untergeschosses Mängel im Sinne von Art. 258 ff. OR darstellen würden. Es
bestehe also ein Mangel. Das Begehren, dass der Fussboden im Vorraum
abgedichtet werde, sei damit begründet, und der abweisende Entscheid der
Vorinstanz stehe dazu im Widerspruch.
Die Vorinstanz erwog, wie die Mieterin zu Recht vorbringt, dass die
Wasseransammlungen um die ehemalige Bodenöffnung im Vorraum des Untergeschosses
einen Mangel im Sinne von Art. 258 ff. OR darstellen würden, woran der Umstand
nichts ändere, dass die darauf gelegten Teppiche mit Gummirücken ein Verdunsten
behindern dürften. Als Mangel wurden demnach die Wasseransammlungen um die
ehemalige Bodenöffnung im Vorraum des Untergeschosses erkannt. Ergo könnte
dessen Beseitigung verlangt werden (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR). Das Begehren,
dass der Fussboden im Vorraum abgedichtet werden soll, lässt sich jedoch darauf
nicht abstützen, zumal die Vorinstanz ausdrücklich erwog, dass die Mieterin,
abgesehen vom Büroraum, keinen Anspruch auf Abdichtung des Fussbodens im
Untergeschoss habe und sie vielmehr diese Feuchtigkeit hinzunehmen habe (dazu
gerade Erwägung 7.3.2). Die Rüge der Mieterin geht insoweit fehl.
Sodann verpflichtete die Vorinstanz die Vermieterin nicht, die Wasseransammlung
um die ehemalige Bodenöffnung im Vorraum des Untergeschosses zu beseitigen,
obschon die Mieterin in ihrem Rechtsbegehren Ziffer 2c im vorinstanzlichen
Verfahren, neben der Verhinderung des Eindringens von aufsteigender
Feuchtigkeit im Untergeschoss durch Abdichtung des Fussbodens auch die
"Beseitigung der Feuchtigkeit" beantragte. Im Gegensatz zu ihrem
vorinstanzlichen Rechtsbegehren verlangt die Mieterin vor Bundesgericht in
ihrem Rechtsbegehren Ziffer 1b lediglich die "Verhinderung des Eindringens von
aufsteigender Feuchtigkeit im Untergeschoss durch Abdichtung des Fussbodens im
Vor- und Saunaraum". Die "Beseitigung der Feuchtigkeit" im Untergeschoss wird
vor Bundesgericht weder im Rechtsbegehren beantragt noch in der
Beschwerdeschrift begründet. Da es dem Bundesgericht verwehrt ist, über die
Begehren der Parteien hinauszugehen (Art. 107 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 545 E.
2.4), kann die Vermieterin nicht verpflichtet werden, die Wasseransammlung um
die ehemalige Bodenöffnung im Vorraum des Untergeschosses zu beseitigen.
7.4.
7.4.1. Bezüglich dem dritten behaupteten Mangel, der Wasserlaufspur im
Saunaraum und der Plattenverfärbungen im WC, rügt die Mieterin einerseits, dass
es sich dabei nicht um rein ästhetische Mängel handle, wie die Vorinstanz
irrtümlich erwogen habe, und andererseits, dass auch diese ästhetischen Mängel
zu beseitigen seien bzw. zur Mietzinsherabsetzung berechtigen.
7.4.2. Soweit die Mieterin bestreitet, dass es sich bei diesen Mängel um rein
ästhetische Mängel handelt, beruft sie sich auf Tatsachen, die sich nicht auf
den vorinstanzlichen Sachverhalt abstützen lassen, ohne dabei hinreichend
begründete Sachverhaltsrügen zu erheben, sodass sie damit nicht gehört werden
kann (dazu oben Erwägung 7.1).
7.4.3. Auch die geltend gemachte Verletzung von Art. 258 ff. OR liegt nicht
vor: Der Vermieter ist nach Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet, die Mietsache zum
vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand
zu übergeben und in demselben zu erhalten. Mangels gesetzlicher Definition muss
der Begriff des Mangels aus dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand
der Mietsache nach Art. 256 Abs. 1 OR abgeleitet werden (BGE 135 III 345 E.
3.2). Ein Mangel liegt dementsprechend vor, wenn die Mietsache nicht mehr zum
vorausgesetzten Gebrauch taugt (Urteil 4A_159/2014 vom 18. Juni 2014 E. 4.1).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann der Mangel an der Mietsache
ästhetischer Natur sein, da der Mieter damit rechnen darf, dass das äussere
Erscheinungsbild der Mietsache einem normalen Standard entspricht (Urteile
4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.1; 4C.527/1996 vom 29. Mai 1997 E. 3a
publ. in: SJ 1997 S. 661 ff.). Vorausgesetzt ist jedoch, dass ein solcher
Mangel den Gebrauch der gemieteten Sache einschränkt oder beeinträchtigt (4C.97
/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3; Thomas Wetzel, Herabsetzung des Mietzinses;
ästhetische Mängel, MRA 2004, S. 75).
Die Vorinstanz erwog, dass es sich bei der Wasserlaufspur im Untergeschoss und
der Verfärbung entlang der Kittfuge beim Fensterrahmen im WC im Erdgeschoss
lediglich um kleine ästhetische Mängel handle, die bei einem nicht mehr neuen
Haus zu erwarten und hinzunehmen seien. Folglich könne auch die Beseitigung der
Mängelursachen nicht verlangt werden. Die Vorinstanz erwog damit, dass diese
kleinen ästhetischen Mängel die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch des
gemieteten Reiheneinfamilienhauses durch die Mieterin nicht vermindern oder
beeinträchtigen und hinzunehmen sind. Die Mieterin bringt dagegen bloss vor,
sie habe in diesem Verfahren die Vermieterin bereits vor der Schlichtungsstelle
auf diese Mängel aufmerksam gemacht und diese habe seither keine Massnahmen zur
Mängelbehebung ergriffen. Mit dieser Entgegnung weist sie die Beurteilung der
Vorinstanz nicht als bundesrechtswidrig aus. Die Verletzung von Art. 258 ff. OR
ist damit nicht dargetan.
7.5. Nach dem Gesagten gelingt es der Mieterin nicht, eine Verletzung von
Bundesrecht bezüglich der drei gerügten Mängel an der Mietsache aufzuzeigen.
7.6.
7.6.1. Die Mieterin wendet sich weiter gegen den Beginn der
Mietzinsherabsetzung. Der Beginn der Mietzinsherabsetzung sei auf den Zeitpunkt
des Bezugs des Mietobjekts am 1. November 2011 anzusetzen, da die Vermieterin
bereits dann Kenntnis von den Ursachen der wesentlichen Mängel gehabt habe.
Damit eine Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR gerechtfertigt ist, muss die
vermietete Sache zumindest einen Mangel von mittlerer Schwere aufweisen
(Urteile 4A_490/2010 vom 25. Januar 2011 E. 2.2; 4C.97/2003 vom 28. Oktober
2003 E. 3.3). In diesem Sinne ist die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass die
Mängel im Zeitpunkt der Expertise des Gutachters am 1. März 2013 noch nicht die
Schwere angenommen hätten, dass sich bereits zu diesem Zeitpunkt eine
Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR rechtfertigen würde. Andererseits sei,
so die Vorinstanz weiter, ein Herabsetzungsanspruch aufgrund des anlässlich des
kantonsgerichtlichen Augenscheins am 28. November 2014 festgestellten Befunds
ausgewiesen. Unter Annahme einer linearen Entwicklung des mangelhaften Zustands
während der Zeit von rund zwei Jahren bis zum Entscheid, sei der Mieterin die
Mietzinsherabsetzung ab 1. April 2014 zu gewähren.
Mit diesen entscheidenden Erwägungen der Vorinstanz setzt sich die Mieterin
nicht hinreichend auseinander, sondern schildert vielmehr ihre Sicht der Dinge,
wonach die Vermieterin schon im November 2011 von den Mängeln Kenntnis gehabt
habe. Inwiefern schon vor dem 1. April 2014 Mängel im obgenannten Sinn
vorgelegen hätten, die zu einer Mietzinsreduktion berechtigen würden, legt die
Mieterin damit nicht dar. Eine Verletzung von Art. 259d OR ist nicht dargetan.
7.6.2. Schliesslich wendet sich die Mieterin gegen die Höhe der von der
Vorinstanz gewährten Mietzinsherabsetzung. Sie begründet das
Herabsetzungsbegehren von zusätzlichen Fr. 400.-- lediglich damit, dass die in
der Beschwerde vor Bundesgericht vorgebrachten Mängel im derzeitigen
Herabsetzungsbetrag von Fr. 600.-- noch nicht enthalten seien. Nachdem die
weiteren geltend gemachten Mängel nach dem Vorgesagten nicht begründet sind
(Erwägung 7.2 - 7.5), entfällt von vornherein auch eine weitere
Mietzinsherabsetzung.
Soweit sich die Mieterin gegen die Höhe des bereits zugesprochenen
Herabsetzungsbetrags wendet, ist zu beachten, dass der Vorinstanz bei der
Beurteilung des Betrages, um den der Mietzins herabgesetzt wird, ein
Ermessensspielraum zukommt, in den das Bundesgericht nur mit Zurückhaltung
eingreift (BGE 130 III 504 E. 4.1 S. 508). Es schreitet nur ein, wenn die
Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen
abgegangen ist, wenn Tatsachen berücksichtigt wurden, die keine Rolle hätten
spielen dürfen, oder wenn umgekehrt Umstände ausser Betracht geblieben sind,
die zwingend hätten beachtet werden müssen. In derartige Ermessensentscheide
wird ferner eingegriffen, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in
stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 141 III 97 E. 11.2 mit Hinweisen).
Dass die Vorinstanz bei der Festlegung der Mietzinsherabsetzung ihr Ermessen in
genannten Sinne fehlerhaft ausgeübt hätte, legt die Mieterin nicht hinreichend
dar, sodass darauf nicht einzutreten ist.
7.7. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde der Mieterin abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden kann.
8.
Die Beschwerde der Vermieterin und die Beschwerde der Mieterin sind damit
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Entsprechend werden die
Parteien je für die von ihnen angestrengten Beschwerdeverfahren kostenpflichtig
(Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Mieterin hat überdies die Vermieterin für das
bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und Abs. 2 BGG).
Die Mieterin, die nicht durch einen Anwalt vertreten ist, hat keinen Anspruch
auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 133 III 439 E. 4).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 4A_333/2015 und 4A_337/2015 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerde der Vermieterin wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3.
Die Beschwerde der Mieterin wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
4.
Die Gerichtskosten im Verfahren 4A_333/2015 von Fr. 4'000.-- werden der
Mieterin auferlegt.
Die Gerichtskosten im Verfahren 4A_337/2015 von Fr. 5'000.-- werden der
Vermieterin auferlegt.
5.
Die Mieterin hat die Vermieterin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
5'000.-- zu entschädigen.
6.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 27. Januar 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Brugger
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