I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.320/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_320/2015
Urteil vom 11. November 2015
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Leemann.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Niggli,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hess,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Konventionalstrafe,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des
Kantons Nidwalden, Zivilabteilung, vom 5. Juni 2014.
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlicher Urkunde vom 18. Dezember 2009 verkaufte B.________ (Kläger,
Beschwerdegegner) der A.________ AG (Beklagte, Beschwerdeführerin) eine
Gewerbeliegenschaft (Grundstücke Nr. xxx und yyy, beide GB U.________), die
vorher an einen galvanischen Betrieb (C.________ AG) vermietet war. Der
Beklagten waren Kontaminationsschäden im Erd- und Untergeschoss des Kaufobjekts
auf dem Grundstück Nr. yyy (Liegenschaft V.________) bekannt und sie verfügte
in diesem Zusammenhang über verschiedene Unterlagen.
Bereits am 16. Dezember 2009 hatten die Parteien eine Vereinbarung in Bezug auf
die vorhandenen Schäden abgeschlossen. Darin verpflichtete sich der Kläger
unter anderem dazu, der Beklagten zur Sicherstellung der voraussichtlich
anfallenden Schadensbehebungskosten den Betrag von Fr. 200'000.-- zu überweisen
(Ziffer II Abs. 1 Satz 1). Sollten die effektiven Schadensbehebungskosten mehr
als Fr. 200'000.-- betragen, so verpflichtete sich der Kläger auch zur
Bezahlung des übersteigenden Differenzbetrags (Ziffer II Abs. 1 Satz 2). Art
und Umfang der effektiv erforderlichen Schadensbehebungsarbeiten sollen durch
einen Gerichtsexperten festgelegt werden, anschliessend soll dieser zwei
Offerten für die erforderlichen Schadensbehebungsarbeiten einholen; für die
Bestimmung der Höhe der Schadensbehebungskosten soll der tiefere Offertbetrag
exkl. Mehrwertsteuer massgebend sein (Ziffer II Abs. 1 Satz 3). Zudem tritt die
Beklagte dem Kläger sämtliche Ansprüche im Zusammenhang mit der
Schadensbehebung des Erdgeschosses sowie des Untergeschosses der Liegenschaft
gegenüber der C.________ AG ab (Ziffer II Abs. 2 Satz 1). Die Schadensbehebung
in den Räumlichkeiten des Untergeschosses sowie des Erdgeschosses der
Liegenschaft V.________ sowie allfällige Umbau- oder sonstige Arbeiten dürfen
ohne ausdrückliche Einwilligung des Klägers erst dann erfolgen, wenn Art und
Umfang der Schadensbehebung durch einen Gerichtsexperten rechtskräftig
festgelegt worden sind; dies hat spätestens bis zum 30. Juni 2010 zu erfolgen
(Ziffer II Abs. 2 Satz 2). Die Verletzung einer dieser obligatorischen
Verpflichtungen soll zu Folge haben, dass die vorangehend erwähnte
Schadensbehebungspflicht entfällt und die Beklagte den Betrag von Fr.
200'000.-- innert 10 Tagen seit erster Aufforderung an den Kläger zu bezahlen
hat (Ziffer II Abs. 2 Satz 3).
Der Kläger kam seiner Verpflichtung gemäss Ziffer II Abs. 1 der Vereinbarung
vom 16. Dezember 2009 nach und überwies der Beklagten per 4. Januar 2010 Fr.
200'000.--.
Nach erfolgter Übertragung der Grundstücke wies der Kläger die Beklagte mit
E-Mail vom 19. Januar 2010 darauf hin, dass er mit den Sanierungs- bzw.
Malerarbeiten im Untergeschoss der Liegenschaft V.________ nicht einverstanden
sei; die Lokalität hätte nur als Lager exklusive Festinstallationen benutzt
werden dürfen. Er verwies des Weiteren auf die Vereinbarung vom 16. Dezember
2009 und bat um die sofortige Einstellung sämtlicher Arbeiten.
Mit Schreiben vom 21. April 2010 gelangte der Kläger an die Beklagte und gab
an, anlässlich einer Besichtigung vor Ort am 16. März 2010 festgestellt zu
haben, dass im Untergeschoss erhebliche Sanierungsarbeiten vorgenommen worden
seien, d.h. Kontaminationsschäden seien eliminiert worden und die Feststellung
der effektiven Schadenssumme durch die noch ausstehende Expertise sei nicht
mehr möglich.
Mit Schreiben vom 10. Mai 2010 forderte der Rechtsvertreter des Klägers die
Beklagte gestützt auf Ziffer II der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 dazu
auf, dem Kläger Fr. 200'000.-- zu überweisen. Die Beklagte verweigerte die
Rückerstattung des erhaltenen Betrags.
B.
B.a. Am 10. April 2012 reichte der Kläger beim Kantonsgericht Nidwalden Klage
ein mit dem Rechtsbegehren, die Beklagte sei zu verpflichten, ihm den Betrag
von Fr. 200'000.-- nebst Zins zu 5 % seit 2. Mai 2010 zu bezahlen.
Das Kantonsgericht hiess die Klage mit Urteil vom 16. Mai 2013 gut. Es erwog,
die Beklagte habe ihre vertragliche Pflicht zur Unterlassung von
Schadensbehebungs- und sonstigen Arbeiten in der Liegenschaft V.________
verletzt und schulde dem Kläger daher eine Konventionalstrafe in genannter
Höhe.
Eine von der Beklagten gegen das kantonsgerichtliche Urteil vom 16. Mai 2013
erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Nidwalden mit Urteil vom 5.
Juni 2014 ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, es sei
das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Nidwalden vom 5. Juni 2014
aufzuheben (Antrags-Ziffer 1). Eventualiter sei die Streitsache zur
Vervollständigung der Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen (Antrags-Ziffer 2). Subeventualiter sei die
Konventionalstrafe auf Fr. 800.-- zu reduzieren (Antrags-Ziffer 3).
Der Beschwerdegegner beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführerin hat dem Bundesgericht eine Replik eingereicht.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133 mit
Hinweisen).
1.1. Angefochten ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75
Abs. 1 und Art. 90 BGG). Das Streitwerterfordernis (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG)
ist erfüllt, die Beschwerdeführerin ist mit ihren Begehren unterlegen (Art. 76
BGG) und die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist eingereicht worden (Art.
100 Abs. 1 BGG).
1.2. Die Beschwerdeschrift hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1
BGG). Da die Beschwerde in Zivilsachen ein reformatorisches Rechtsmittel ist
(Art. 107 Abs. 2 BGG), darf sich die beschwerdeführende Partei grundsätzlich
nicht darauf beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu
beantragen, sondern sie muss einen Antrag in der Sache stellen; ein blosser
Antrag auf Rückweisung ist nicht zulässig, ausser wenn das Bundesgericht
ohnehin nicht reformatorisch entscheiden könnte (BGE 136 V 131 E. 1.2; 134 III
379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1). Die Beschwerdeführerin führt in ihrer
Antrags-Ziffer 1 formell zwar lediglich die Gutheissung der Beschwerde und die
Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf. Aus der Beschwerdebegründung, die
zur Auslegung des Rechtsbegehrens beigezogen werden kann, in Verbindung mit dem
Subeventualantrag (Antrags-Ziffer 3) ergibt sich jedoch, dass sich die
Beschwerdeführerin in erster Linie dem Klageanspruch zur Gänze widersetzt und
damit - wie bereits vor den Vorinstanzen - die Klageabweisung anstrebt (vgl.
BGE 136 V 131 E. 1.2; 125 III 412 E. 1b S. 414).
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde in Zivilsachen unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art.
42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.3. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit
einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen.
Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42
Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist
jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich
stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3;
135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der
Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das
Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde
präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass
die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im
Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende
Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie
im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer
Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz
ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Die Begründung hat
ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf
Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus.
Für die Beschwerdeantwort gelten dieselben Begründungsanforderungen (BGE 140
III 115 E. 2 S. 116).
1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde
liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens,
also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, namentlich die Anträge der
Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen,
Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer
Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins (BGE 140 III 16
E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung
der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig
ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105
Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140
III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97
Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will,
muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt
sein sollen; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen
Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16
E. 1.3.1 S. 18, 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt
ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts
nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor,
wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen
wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 140 III 16 E. 2.1, 167 E.
2.1; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen). Dass die von Sachgerichten
gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der betreffenden Partei
übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit
Hinweisen).
1.5. Die Beschwerdeführerin verkennt diese Grundsätze in verschiedener
Hinsicht. Sie stellt ihren rechtlichen Vorbringen eine ausführliche
Sachverhaltsdarstellung voran, in der sie unter Hinweis auf zahlreiche
Aktenstücke des kantonalen Verfahrens die Hintergründe des Verfahrens aus
eigener Sicht schildert und dabei verschiedentlich von den tatsächlichen
Feststellungen des Obergerichts abweicht oder diese erweitert, ohne
substantiiert Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu machen. Die
entsprechenden Ausführungen haben unbeachtet zu bleiben.
Auch in ihrer weiteren Beschwerdebegründung unterbreitet die Beschwerdeführerin
dem Bundesgericht über weite Strecken unter Hinweis auf verschiedene Urkunden
des kantonalen Verfahrens ihre Sicht der Dinge, ohne die gesetzlichen
Anforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erfüllen. Sie stützt
insbesondere ihre Vorbringen zur Auslegung der Vereinbarung vom 16. Dezember
2009 in unzulässiger Weise auf Sachverhaltselemente, die sich nicht aus dem
angefochtenen Entscheid ergeben. Damit verkennt die Beschwerdeführerin, dass
das Bundesgericht keine Appellationsinstanz ist, die im Beschwerdeverfahren
auch sämtliche Tatfragen frei prüfen könnte. Soweit sie ihre rechtlichen Rügen
auf einen Sachverhalt stützt, der von den verbindlichen Feststellungen der
Vorinstanz abweicht, ohne eine hinreichend begründete Sachverhaltsrüge zu
erheben, ist sie nicht zu hören. Da die Beschwerdeschrift in unzulässiger Weise
tatsächliche und rechtliche Vorbringen vermengt, ist auf ihre Vorbringen im
Folgenden nur noch insoweit einzugehen, als daraus wenigstens sinngemäss
erkennbar ist, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch den
angefochtenen Entscheid der Vorinstanz verletzt sein sollen, wenn die
verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid zugrunde gelegt werden
(Art. 105 Abs. 1 BGG).
2.
Die Beschwerdeführerin beruft sich zunächst auf die Formungültigkeit (Art. 11
OR) der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009.
2.1. Sie bringt vor, bei der fraglichen Vereinbarung handle es sich um ein
formbedürftiges Rechtsgeschäft, das nach Art. 216 OR zwingend hätte öffentlich
beurkundet werden müssen. Die Vereinbarung stehe in direktem Zusammenhang zum
Grundstückkaufvertrag vom 18. Dezember 2009; zwischen den Verträgen bestehe
eine enge gegenseitige Abhängigkeit, womit diese als Einheit zu betrachten
seien. Die vereinbarte Forderungsabtretung an den Beschwerdegegner bilde einen
objektiv wesentlichen Vertragsbestandteil, da dadurch der Kaufpreis betroffen
sei. Ferner bilde der Inhalt der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 einen
subjektiv wesentlichen Punkt des Kaufvertrags. Die strittige Vereinbarung
erweise sich damit als formungültig, weshalb sich der eingeklagte Anspruch
nicht darauf stützen lasse.
2.2. Der Einwand der Formungültigkeit, der von der Beschwerdeführerin erstmals
vor Bundesgericht erhoben wird, erscheint rechtsmissbräuchlich, nachdem der
Grundstückkaufvertrag vom 18. Dezember 2009 im Wesentlichen erfüllt wurde und
die Beschwerdeführerin auch den in der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009
vorgesehenen Betrag von Fr. 200'000.-- in Empfang genommen hat (vgl. zur
rechtsmissbräuchlichen Berufung auf die Formungültigkeit eines Vertrags BGE 140
III 200 E. 4.2 mit Hinweisen). Die Frage der Formbedürftigkeit der Vereinbarung
vom 16. Dezember 2009 wie auch des Rechtsmissbrauchs braucht jedoch nicht
vertieft zu werden, zumal die Beschwerdeführerin mit ihren Vorbringen verkennt,
dass sie im Falle der Formungültigkeit gerade keinen Rechtsgrund für das
Behalten des überwiesenen Betrags von Fr. 200'000.-- hätte, sondern nach
allgemeinen Grundsätzen zu dessen Rückzahlung verpflichtet wäre (Art. 62 Abs. 2
OR).
3.
Die Beschwerdeführerin beanstandet für den Fall der Gültigkeit der Vereinbarung
vom 16. Dezember 2009 das vorinstanzliche Ergebnis der Vertragsauslegung; der
tatsächliche übereinstimmende Wille der Parteien weiche von den
vorinstanzlichen Feststellungen ab.
3.1. Sie weist darauf hin, dass die Vorinstanz zunächst festhält, der
tatsächliche Wille der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lasse sich
nicht eruieren, in der Folge jedoch hinsichtlich des Umfangs des
Tätigkeitsverbots feststellt, es sei der übereinstimmende tatsächliche Wille
der Parteien gewesen, das Kaufobjekt im damals aktuellen Zustand zwecks
Bemessung des Schadens durch einen Gerichtsexperten bis längstens 30. Juni 2010
zu erhalten. Zwar trifft zu, dass die vorinstanzlichen Erwägungen in diesem
Punkt widersprüchlich erscheinen; die Beschwerdeführerin vermag damit jedoch
den angefochtenen Entscheid im Ergebnis nicht als bundesrechtswidrig
auszuweisen, besteht doch trotz des allgemeinen Hinweises auf eine
Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip kein Zweifel daran, dass die
Vorinstanz hinsichtlich einzelner Punkte, so namentlich des Verbots, Änderungen
am Gebäude vorzunehmen, von einer tatsächlichen Willensübereinstimmung der
Parteien ausging. Die Beschwerdeführerin stellt zu Recht nicht in Frage, dass
die empirische oder subjektive gegenüber der normativen oder objektivierten
Vertragsauslegung den Vorrang hat (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 137 III 145
E. 3.2.1; 130 III 554 E. 3.1 S. 557). Vielmehr stellt sie die vorinstanzlichen
Feststellungen hinsichtlich des tatsächlichen Parteiwillens in Frage.
3.2. Die Beschwerdeführerin zeigt weder Willkür (Art. 9 BV) noch eine
Gehörsverletzung (Art. 29 Abs. 2 BV) auf, indem sie sich darauf beschränkt,
ohne Bezug zu den vorinstanzlichen Erwägungen verschiedene Beweismassnahmen
aufzulisten (Parteibefragung, Durchführung eines Augenscheins, Edition der
Akten des Verfahrens um vorsorgliche Beweisführung zwischen dem
Beschwerdegegner und der C.________ AG sowie der Unterlagen bezüglich
Vergleichsverhandlungen zwischen diesen Parteien, Einvernahme des
VR-Präsidenten der C.________ AG und deren Rechtsvertreters sowie Vornahme
einer Expertise zum Schadensumfang) und daraus - ohne weitere Begründung -
schliesst, "[f]olglich hätte die Vorinstanz bei korrekter Abnahme der
Beweisanträge und Durchführung eines zivilprozesskonformen Beweisverfahrens ein
Vertragsauslegungsresultat ermittelt, welches die Nutzung der Liegenschaft
[...] nicht komplett ausschliesst".
3.3. Die Beschwerdeführerin zeigt zudem keine willkürliche vorweggenommene
Beweiswürdigung auf, wenn sie der Vorinstanz, die nach Würdigung der
vorliegenden Urkunden (so unter anderem der nachvertraglichen Korrespondenz)
das tatsächliche übereinstimmende Vertragsverständnis der Parteien hinsichtlich
des Tätigkeitsverbots als erstellt und eine Parteibefragung für verzichtbar
erachtete, ihre eigene Ansicht gegenüberstellt, wonach ihr Organ D.________
"den Inhalt sämtlicher Schreiben und Besprechungen mit dem Beschwerdegegner
[hätte] bestätigen können und sich über den tatsächlichen Sinn und Tragweite
der Vereinbarung [hätte] äussern können" und behauptet, die "Parteibefragung
würde ergeben, dass die Feststellung des wirklichen Willens klar vom Resultat
der Vorinstanz abweicht". Ausserdem trifft entgegen der in der Beschwerde
vertretenen Ansicht nicht zu, dass die Vorinstanz einzig auf den Wortlaut der
Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 abgestellt hätte; vielmehr hat sie im Rahmen
ihrer Beweiswürdigung auch die nachvertragliche Korrespondenz zwischen den
Parteien berücksichtigt.
Mit ihren weiteren Vorbringen verkennt die Beschwerdeführerin, dass keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 Abs. 1 ZPO)
vorliegt, wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen,
weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat
und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine
Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229
E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; je mit Hinweisen). Sie übersieht insbesondere mit
ihren Ausführungen zu der von der Vorinstanz behandelten Gehörsrüge, dass die
Vorinstanz den Umstand der beantragten Parteibefragung berücksichtigt, eine
solche im Rahmen der Beweiswürdigung aber für entbehrlich erachtet hat.
Ausserdem lässt es die Beschwerdeführerin bei der Behauptung bewenden, die
Vorinstanz habe im Zusammenhang mit den von ihr beantragten Beweismitteln den
Anspruch auf Begründung verletzt, legt jedoch in keiner Weise dar, inwiefern
ihr die Begründung des angefochtenen Entscheids verunmöglicht hätte, diesen
sachgerecht anzufechten (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 134 I 83 E. 4.1 S.
88; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; je mit Hinweisen).
Erweist sich die vorinstanzliche Erwägung, wonach keine Gehörsverletzung
vorliege, nicht als verfassungswidrig, braucht auf die Vorbringen in der
Beschwerde im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Eventualbegründung, nach
der eine allfällige Gehörsverletzung als im Rahmen des Berufungsverfahrens
geheilt zu betrachten wäre, nicht eingegangen zu werden.
3.4. Soweit die Beschwerdeführerin ausserdem vorbringt, das vorinstanzliche
Vertragsauslegungsergebnis verletze "neben dem Gehörsanspruch die elementaren
Beweisvorschriften nach Art. 8 ZGB, Art. 18 Abs. 1 OR, Art. 9 BV, Art. 52 ZPO,
Art. 150 Abs. 1 ZPO, Art. 152 Abs. 1 ZPO, Art. 153 Abs. 1 ZPO, Art. 157 ZPO, §
228 ZPO-LU (resp. Art. 158 ZPO), Art. 191 und Art. 192 ZPO", stossen ihre
Vorbringen ins Leere. Sie zeigt mit ihren Ausführungen unter diesem Titel keine
Bundesrechtsverletzung auf, sondern übt in unzulässiger Weise appellatorische
Kritik an den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen und unterbreitet dem
Bundesgericht unter Hinweis auf verschiedene kantonale Aktenstücke ihre Sicht
zum tatsächlichen Willen der Parteien bei Vertragsschluss. Insbesondere vermag
sie nicht aufzuzeigen, inwiefern sich die Vorinstanz infolge eines Versehens
mit den Akten in Widerspruch gesetzt haben soll und geht zur Begründung ihrer
Rüge unzutreffend davon aus, dass die Vorinstanz einzig auf den Wortlaut der
Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 abgestellt habe.
4.
Die Beschwerdeführerin wehrt sich gegen die vorinstanzliche Feststellung, dass
sich der von der Vormieterin (C.________ AG) verursachte Schaden am Gebäude
aufgrund der nach dem Verkauf vorgenommenen Arbeiten durch einen Experten nicht
mehr feststellen lasse.
4.1. Die Vorinstanz stellte unter anderem fest, dass die Beschwerdeführerin den
ursprünglichen Zustand des Kaufobjekts ohne ausdrückliche Zustimmung des
Beschwerdegegners verändert habe. Es seien Reparaturen am Boden vorgenommen,
die Wände gestrichen und die Liegenschaft nicht als Lager, sondern als
Werkstatt für Go Carts genutzt worden. Die Beschwerdeführerin habe zudem mit
Schreiben vom 20. Januar 2010 selbst eingeräumt, dass sie Gestelle und
Maschinen aufgestellt habe und Reparaturen an der elektrischen Zuführung
stattfänden, an den Wänden Steckdosenplätze montiert und Leitungen über die
Decke angebracht würden. Des Weiteren werde eine Grundbeleuchtung installiert
und die seitlichen Wände würden notdürftig gestrichen; in der hinteren Ecke
werde eine Wand aufgestellt, damit ein schalldichter Raum für die
Motorenprüfung erstellt werden könne. Die Beschwerdeführerin, so die
Vorinstanz, habe all diese Arbeiten vorgenommen, wie aus den eingereichten
Fotos hervorgehe. Bei den Arbeiten handle es sich im Übrigen um fixe Bauten,
schliesslich sei sogar eine Wand aufgestellt worden; diese sei dazu geeignet,
Kontaminationsschäden im Boden abzudecken und deren Abriss ohne Beschädigung
des Bodens nahezu unmöglich zu machen. Die Vorinstanz schloss daraus, der durch
die C.________ AG verursachte Schaden lasse sich aufgrund der vorgenommenen
Arbeiten durch einen Gerichtsexperten nicht mehr festlegen.
4.2. Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass Reparaturen am Boden vorgenommen
worden seien. Unter Hinweis auf ein von ihrem Organ D.________ verfasstes
Schreiben behauptet sie vor Bundesgericht, die vorinstanzliche Feststellung
treffe nicht zu, was durch eine Parteibefragung von D.________ hätte bestätigt
werden können. Damit vermag sie keine verfassungswidrige
Sachverhaltsfeststellung aufzuzeigen. Ebenso wenig zeigt sie mit ihren blossen
Behauptungen, die Fotodokumentation sei für den Nachweis von Reparaturarbeiten
ungeeignet, die Aufnahmen seien unvollständig (da nicht sämtliche Bereiche der
Liegenschaft aufgenommen worden seien) bzw. aus der Dokumentation ergebe sich
kein vollständiges und schlüssiges Bild der relevanten örtlichen Verhältnisse,
Willkür in der Beweiswürdigung auf. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen
Ansicht kann der Vorinstanz, die eine Dokumentation von Bildaufnahmen vor und
nach dem Verkauf verglich, zudem weder Willkür noch eine Gehörsverletzung
vorgeworfen werden, indem sie im Urteil nicht die einzelnen Handlungen
aufführt, die im Rahmen der Reparaturarbeiten vorgenommen wurden. Konkrete
Reparatur handlungen gehen aus einem Vergleich von in einem zeitlichen Abstand
aufgenommenen Bildern naturgemäss nicht hervor, weshalb der Einwand der
Beschwerdeführerin, es hätte im Urteil aufgeführt werden müssen, "wie (durch
welche Handlungen) und wann (Zeitpunkt) sie die Kontaminationsschäden hätte
beseitigen sollen", nicht verfängt.
Nachdem die Vorinstanz in Würdigung der ihr vorliegenden Unterlagen zur
Überzeugung gelangte, die Vornahme von Reparaturarbeiten nach dem Verkauf sei
erwiesen, geht auch der Vorwurf der Verletzung der Beweislastregel (Art. 8 ZGB)
ins Leere (vgl. BGE 138 III 193 E. 6.1 S. 202 mit Hinweisen). Mit der blossen
Behauptung, die angeblich unvollständige Fotodokumentation könne keine
konkreten Reparaturarbeiten belegen, zeigt die Beschwerdeführerin keine
willkürliche vorweggenommene Beweiswürdigung auf, weshalb auch der Hinweis auf
den von ihr beantragten Augenschein und die Parteibefragung sowie die in diesem
Zusammenhang erwähnten "elementaren Beweisvorschriften nach Art. 8 ZGB, Art.
150 Abs. 1 ZPO, Art. 152 Abs. 1 ZPO, Art. 157 ZPO, Art. 181 ZPO, Art. 191 und
Art. 192 ZPO" ins Leere geht.
4.3. Hinsichtlich der Feststellung im angefochtenen Entscheid, die
Beschwerdeführerin habe die seitlichen Wände gestrichen, bringt die
Beschwerdeführerin in appellatorischer Weise vor, die Parteien hätten sich am
19. Januar 2010 mündlich darauf geeinigt, dass sie entsprechende Arbeiten
vornehmen dürfe und diese Massnahme keine Auswirkungen auf die Untersuchungen
des Experten habe. Dabei zeigt sie nicht mit Aktenhinweisen auf, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen bereits bei den Vorinstanzen
prozesskonform eingebracht hätte. Sie verkennt, dass es im bundesgerichtlichen
Beschwerdeverfahren nicht angeht, unter Bezugnahme auf verschiedene in den
kantonalen Akten liegende Schreiben der Parteien tatsächliche Behauptungen
aufzustellen, die sich nicht auf die Sachverhaltsfeststellungen im
angefochtenen Entscheid stützen lassen, um der Vorinstanz in pauschaler Weise
vorzuwerfen, sie habe die entsprechende Korrespondenz nicht gewürdigt, obwohl
sie aktenkundig sei. Damit wird weder eine Verletzung der Begründungspflicht
(vgl. Art. 29 Abs. 2 BV) oder des Grundsatzes der freien Beweiswürdigung (Art.
157 ZPO) noch eine Aktenwidrigkeit aufgezeigt.
Entsprechendes gilt hinsichtlich der vorinstanzlichen Feststellungen, die
Liegenschaft sei nicht als Lager, sondern als Werkstatt für Go Carts genutzt
worden und es seien Reparaturen an der elektrischen Zuführung durchgeführt
sowie eine Grundbeleuchtung installiert worden. Mit der blossen Behauptung, die
Einrichtung der Werkstatt und die Arbeiten mit den Go Carts bzw. an den
elektrischen Einrichtungen hätten keinerlei Einfluss auf die kontaminierten
Böden, erhebt die Beschwerdeführerin keine rechtsgenügende Sachverhaltsrüge.
4.4. Bezüglich der im angefochtenen Urteil erwähnten Wand behauptet die
Beschwerdeführerin, die Parteien hätten mündlich vereinbart, dass diese von ihr
errichtet werden dürfe; ihr Organ D.________ habe dies im Schreiben vom 20.
Januar 2010 festgehalten und der Beschwerdegegner habe die Wand mangels
Opposition gegen das Bauvorhaben gebilligt. Damit geht sie in unzulässiger
Weise über den vorinstanzlich verbindlich festgestellten Sachverhalt hinaus
(vgl. Art. 105 Abs. 1 BGG), ohne eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erheben.
Entsprechendes gilt für die Flächenberechnungen in der Beschwerde, mit welcher
die vorinstanzliche Feststellung zum Einfluss auf die Möglichkeit der
Schadensfeststellung in Frage gestellt wird.
4.5. Insgesamt vermag die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Feststellung,
wonach sich der durch die ehemalige Mieterin C.________ AG verursachte Schaden
aufgrund der nach dem Verkauf vorgenommenen Arbeiten im Gebäude nicht mehr
feststellen lasse, nicht als verfassungswidrig auszuweisen. Auf die
Ausführungen in der Beschwerde zur Zeugenaussage von E.________ braucht nicht
eingegangen zu werden, zumal die Vorinstanz unabhängig von dieser Zeugenaussage
zur fraglichen Feststellung gelangte.
Nahm die Beschwerdeführerin Arbeiten im Gebäude vor, die dazu führten, dass
sich der verursachte Schaden nicht mehr gutachterlich feststellen liess, obwohl
sie sich mit Vereinbarung vom 16. Dezember 2009im Hinblick auf die vorgesehene
Schadensfeststellung zu einem Verzicht auf Umbau- und sonstige Arbeiten bis
spätestens 30. Juni 2010 verpflichtet hatte, ist der Vorinstanz keine
Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie im Verhalten der
Beschwerdeführerin eine Vertragsverletzung erblickte.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sie zu Unrecht zur Zahlung
einer Konventionalstrafe von Fr. 200'000.-- verurteilt.
5.1. Sie bringt zunächst vor, der Beschwerdegegner habe die
Tatbestandselemente, die für die Subsumtion unter die Konventionalstrafe (Art.
160 OR) erforderlich seien, nicht hinreichend substantiiert, weshalb sein
Vortrag unschlüssig gewesen sei und die Klage daher hätte abgewiesen werden
müssen. So habe er die allgemeine Behauptung, es seien im Untergeschoss
Sanierungsarbeiten vorgenommen worden, im gesamten Verfahren nicht näher
konkretisiert.
Den Ausführungen in der Beschwerde kann nicht gefolgt werden. Wie der
Beschwerdegegner in seiner Antwort zu Recht vorbringt, hat er in seiner Replik
vom 14. September 2012 durchaus konkretisiert, aufgrund welcher
Sanierungsarbeiten er die Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 für verletzt
erachtete. Damit substantiierte er die Nichterfüllung bzw. die nicht richtige
Erfüllung des abgeschlossenen Vertrags hinreichend, auf die er die
Zahlungsverpflichtung der Beschwerdeführerin stützte (vgl. Art. 160 Abs. 1 OR).
Der Vorwurf, die Vorinstanz habe Art. 55 Abs. 1 ZPO verletzt und die Vorinstanz
hätte Art. 160 OR daher nicht von Amtes wegen anwenden dürfen (vgl. Art. 57
ZPO), ist unbegründet (vgl. zur Berücksichtigung nicht behaupteter
Beweisergebnisse demgegenüber Urteil 4A_195/2014 vom 27. November 2014 E. 7.2,
nicht publ. in BGE 140 III 607).
5.2. Die Beschwerdeführerin stellt vor Bundesgericht nicht mehr grundsätzlich
in Frage, dass auf die im Vertrag vom 16. Dezember 2009 vorgesehene
Verpflichtung zur Zahlung von Fr. 200'000.-- im Falle der Vertragsverletzung
die Bestimmungen über die Konventionalstrafe (Art. 160 ff. OR) anwendbar sind.
Wie sich erwiesen hat, ist der Vorinstanz keine Bundesrechtsverletzung
vorzuwerfen, wenn sie im Verhalten der Beschwerdeführerin eine
Vertragsverletzung erblickte. Der in der Beschwerde erhobene Einwand, die
Voraussetzungen für die Konventionalstrafe (vgl. Art. 160 Abs. 1 OR) seien
mangels Vertragsverletzung nicht erfüllt, ist daher nicht stichhaltig.
5.3. Die Vorinstanz hat den Einwand der Beschwerdeführerin, die vereinbarte
Konventionalstrafe verletze Art. 163 Abs. 2 OR, da sie eine widerrechtliche
Verpflichtung bekräftige, zurückgewiesen und ist - wenn auch ohne nähere
Begründung - von der Zulässigkeit der Vereinbarung einer Konventionalstrafe für
das fragliche Verhalten ausgegangen. Der in der Beschwerde erhobene Vorwurf,
die Vorinstanz habe ihre Vorbringen missachtet, ist daher unbegründet.
Inwiefern ihr die Begründung des angefochtenen Entscheids verunmöglicht hätte,
diesen sachgerecht anzufechten (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 134 I 83 E.
4.1 S. 88; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; je mit Hinweisen), zeigt die
Beschwerdeführerin nicht auf.
Sie vermag auch vor Bundesgericht nicht darzulegen, inwiefern mit der
Konventionalstrafe ein widerrechtliches oder unsittliches Versprechen
bekräftigt worden wäre (vgl. Art. 163 Abs. 2 OR). Sie beruft sich in
allgemeiner Weise auf "elementare Sicherheitsvorschriften im Baurecht",
"kantonale und eidgenössische Bestimmungen zum Bau- und Umweltrecht" sowie auf
"Richtlinien der SUVA, welche von allen zwecks Aufrechterhaltung des
notwendigen Sicherheitsstandards einzuhalten sind, ansonsten Sanktionen
drohen", ohne jedoch konkret aufzuzeigen, inwiefern die vertragliche
Verpflichtung, den bisherigen Zustand eines Teils des Gebäudes im Hinblick auf
eine gutachterliche Schadensfeststellung für eine beschränkte Zeit (bis
spätestens 30. Juni 2010) beizubehalten, widerrechtlich bzw. unsittlich sein
soll. Inwiefern die vorinstanzliche Annahme der Zulässigkeit der
Konventionalstrafe gegen Bundesrecht verstossen soll, ist nicht ersichtlich.
5.4. Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz schliesslich vor, sie habe
Art. 163 Abs. 3 OR verletzt, indem sie auf eine Herabsetzung der
Konventionalstrafe verzichtet habe.
5.4.1. Gemäss Art. 163 Abs. 3 OR hat der Richter übermässig hohe
Konventionalstrafen nach seinem Ermessen herabzusetzen. Dabei ist aus Gründen
der Vertragstreue und der Vertragsfreiheit Zurückhaltung geboten, denn die
Strafe kann von den Parteien an sich in beliebiger Höhe festgesetzt werden
(Art. 163 Abs. 1 OR). Ein richterlicher Eingriff in den Vertrag rechtfertigt
sich nur, wenn der verabredete Betrag so hoch ist, dass er das vernünftige, mit
Recht und Billigkeit noch vereinbare Mass übersteigt (BGE 133 III 43 E. 3.3.1,
201 E. 5.2 S. 209). Eine Herabsetzung der Konventionalstrafe rechtfertigt sich
insbesondere, wenn zwischen dem vereinbarten Betrag und dem im Zeitpunkt der
Vertragsverletzung bestehenden Interesse des Ansprechers, daran im vollen
Umfang festzuhalten, ein krasses Missverhältnis besteht. Ob diese Voraussetzung
gegeben ist, entscheidet sich nicht allgemein, sondern hängt von den Umständen
des Einzelfalles ab. Dazu gehören insbesondere die Art und Dauer des Vertrags,
die Schwere des Verschuldens und der Vertragsverletzung, das Interesse des
Ansprechers an der Einhaltung des Verbots sowie die wirtschaftliche Lage der
Beteiligten, namentlich des Verpflichteten. Zu berücksichtigen sind ferner
allfällige Abhängigkeiten aus dem Vertragsverhältnis und die
Geschäftserfahrungen der Beteiligten. Gegenüber einer wirtschaftlich schwachen
Partei rechtfertigt sich eine Herabsetzung eher als unter wirtschaftlich
gleichgestellten und geschäftskundigen Vertragspartnern (BGE 133 III 43 E.
3.3.2, 201 E. 5.2; je mit Hinweisen).
5.4.2. Die Beschwerdeführerin führt selber zutreffend aus, dass die
tatsächlichen Voraussetzungen einer Herabsetzung nach Art. 163 Abs. 3 OR und
damit auch das Missverhältnis zum Erfüllungsinteresse gemäss Art. 8 ZGB nicht
vom Gläubiger, sondern vom Schuldner zu behaupten und nachzuweisen sind (BGE
133 III 43 E. 4.1, 201 E. 5.2 S. 210; 114 II 264 E. 1b). Sie beanstandet im
Übrigen lediglich in allgemeiner Weise, es habe bezüglich der Herabsetzung der
Konventionalstrafe kein Beweisverfahren stattgefunden, zeigt jedoch nicht mit
Aktenhinweisen auf, welche Tatsachenbehauptungen sie im kantonalen Verfahren
aufgestellt hätte, die eine Herabsetzung rechtfertigen würden. Ihre weiteren
Vorbringen, wonach ihr Verschulden wie auch das Ausmass der Vertragsverletzung
äusserst gering seien, stützt sie in unzulässiger Weise auf
Sachverhaltselemente, die sich dem angefochtenen Entscheid nicht entnehmen
lassen. Eine Verletzung von Art. 163 Abs. 3 OR ist nicht ersichtlich.
6.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die
Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Nidwalden,
Zivilabteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. November 2015
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Leemann
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