I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.306/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_306/2015
Arrêt du 14 octobre 2015
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Kolly et Niquille.
Greffière: Mme Monti.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par
Me Franck Ammann,
recourante,
contre
B.________ SA, représentée par
Me Pascale G. Genton,
intimée.
Objet
procédure sommaire pour les cas clairs; résiliation d'un bail commercial en
raison de la demeure du locataire; expulsion,
recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 11 mai 2015 par la Chambre
des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits :
A.
La bailleresse A.________ SA a remis à bail à la locataire B.________ SA des
locaux commerciaux sis à Genève pour un loyer mensuel de 31'903 fr. 20, charges
comprises. Le loyer était payable d'avance, avant le 10 du mois en cours, au
domicile de la bailleresse ou sur son compte postal ou bancaire.
Par courrier du 8 avril 2013, la bailleresse a fait savoir à la locataire
qu'elle était en retard dans le paiement de son loyer et qu'elle lui devait les
sommes suivantes:
"Loyers impayés de mars et avril 2013 [...] à raison
de fr. 31'903.20 par mois (y compris TVA) Fr. 63'806.40
Intérêt de retard à 7% dès le 1er mars 2013 Fr. 583.10
Frais de la poursuite introduite ce jour Fr. 103.00
Frais d'intervention selon art. 106 CO Fr. 5'000.00
____________
TOTAL Fr. 69'492.50 "
Dans ce même courrier, la bailleresse se référait à l'art. 257d CO et
signifiait à la locataire un délai de trente jours pour verser la somme
précitée, faute de quoi le bail serait résilié et l'expulsion requise. La
locataire a reçu le pli le 10 avril 2013. Le 16 mai 2013, elle a versé 31'903
fr. 20 pour le loyer de mars 2013.
Le 24 mai 2013, la bailleresse a fait savoir à la locataire que seul le loyer
de mars avait été réglé, de sorte qu'elle allait résilier le bail et demander
l'expulsion. Le 28 mai 2013, la locataire a versé 31'903 fr. 20 pour le loyer
d'avril. Par avis officiel du 14 juin 2013, la bailleresse a résilié le bail
pour non-paiement du loyer avec effet au 31 juillet 2013.
La locataire a contesté la résiliation; la procédure est pendante. Le 8 août
2013, la bailleresse a pour sa part introduit auprès du Tribunal des baux et
loyers du canton de Genève une requête d'évacuation et d'exécution directe par
la voie du cas clair (art. 257 CPC). Le 11 décembre 2014, le Tribunal a
instruit la cause; à cette occasion, la bailleresse a indiqué que l'arriéré
s'élevait à 180'000 fr. et la locataire a allégué avoir engagé une procédure en
réduction de loyer à cause d'un défaut d'origine. Par jugement du 6 janvier
2015, le Tribunal a condamné la locataire à évacuer les lieux et autorisé la
bailleresse à requérir l'évacuation par la force publique dès le trentième jour
après l'entrée en force du jugement.
B.
Par arrêt du 11 mai 2015, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a
annulé le jugement et déclaré irrecevable la requête en évacuation.
La Chambre a d'abord retenu qu'au moment de l'envoi de la mise en demeure le 8
avril 2013, le loyer pour le mois d'avril, payable avant le 10 du mois, n'était
pas encore exigible, de sorte que la locataire n'était pas en demeure pour le
paiement du montant correspondant. Elle a ensuite relevé que le calcul des
intérêts de retard était erroné, le taux de 7% n'étant pas prévu
contractuellement; quant aux frais de poursuite et d'intervention, ils étaient
exclus de la procédure de l'art. 257d CO. Ainsi, sur le montant réclamé, seuls
32'036 fr. 10 étaient dus au 8 avril 2013, soit 31'903 fr. 20 pour le loyer de
mars et 132 fr. 90 pour l'intérêt de retard à 5%. La mise en demeure n'était
pas claire. En effet, elle ne désignait pas précisément les montants en
souffrance et ne distinguait pas de manière précise la créance de loyer de
celle des frais, si bien que la locataire ne pouvait pas reconnaître sans
difficulté quel était le montant de la dette à éteindre pour éviter la
résiliation du bail. La Chambre en a déduit que les conditions pour admettre la
requête en protection des cas clairs n'étaient pas réunies.
C.
La bailleresse (ci-après: la recourante) a interjeté un recours en matière
civile auprès du Tribunal fédéral. Invoquant une violation de l'art. 257 CPC et
de l'art. 257d CO, elle conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du
jugement du 6 janvier 2015. Elle soutient en particulier que l'avis
comminatoire pour le loyer d'avril était valable, car en vertu de la théorie de
la réception, cet avis déploie ses effets seulement lors de la réception, soit
en l'espèce le 10 avril 2013, date à laquelle l'exigibilité était donnée.
Dans sa réponse, la locataire (ci-après: l'intimée) conclut au rejet du
recours. Les deux parties ont encore déposé ultérieurement des observations.
L'autorité précédente s'est référée à son arrêt.
Considérant en droit :
1.
Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure
sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let.
b); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure
ne peut pas être appliquée. Il peut être procédé par cette voie pour
l'expulsion de locataires (ATF 139 III 38 consid. 2.5.3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le
défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique
est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une
jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas
claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en
équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III
23 consid. 3.2 p. 26).
2.
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus,
le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au
moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art.
257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois.
La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé
prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne
foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas
mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La
résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant,
notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement
intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un
jour ou deux ( DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 672 ch. 2.3.6), ou
lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du
délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des
frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce
titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant
dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe
au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt 4A_641/2011 du 27 janvier
2012 consid. 7; arrêt 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, in SJ 2014 I
105; LACHAT, op. cit., p. 672 s. ch. 2.3.6 et p. 669 ch. 2.3.1).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit
que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par
exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (arrêt 4C.123/
2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109). Lorsque la sommation
mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme
effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne
satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (arrêt 4A_134/2011 du 23
mai 2011 consid. 3, rés. in JT 2012 II 109). Selon la doctrine, si le bailleur
a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art.
257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de
manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté
les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail ( LACHAT, op. cit., p.
666; FELIX RAJOWER, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern, PJA 1998 p.
807).
3.
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il
apprécie librement la portée juridique des faits sans être lié par
l'argumentation juridique des parties et de l'autorité précédente; en règle
générale, il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie
recourante soulève dans la motivation du recours, sous réserve d'erreurs
manifestes (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116; 140 III 86
consid. 2). En l'espèce, le litige porte sur la recevabilité de la procédure du
cas clair, plus précisément sur la question de savoir si l'avis comminatoire
était invalide. La recourante discute les motifs mis en avant par l'autorité
d'appel pour retenir l'invalidité, à savoir essentiellement le défaut
d'exigibilité du loyer pour le mois d'avril au moment de l'envoi de l'avis
comminatoire. Ni l'autorité d'appel ni les parties ne thématisent le paiement
du loyer du mois de mars; cela ne limite toutefois pas la cour de céans.
4.
Il est incontesté que le loyer pour le mois de mars était exigible et impayé au
moment déjà de l'envoi de l'avis comminatoire. Cet avis précise expressément et
sans aucune ambiguïté qu'il se rapporte notamment au loyer impayé pour le mois
de mars 2013 et que le montant dû à ce titre est de 31'903 fr. 20. A réception,
l'intimée ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de
l'exigibilité de cette créance de la recourante. Peu importe qu'il ait pu
exister un doute sur la validité de l'avis comminatoire relativement aux autres
créances; l'intimée ne pouvait ignorer la dette qu'elle devait en tout état de
cause payer. Elle a d'ailleurs par la suite versé ce montant pour s'acquitter
du loyer du mois de mars. La validité de l'avis comminatoire pour le loyer de
mars ne prête pas à discussion.
L'intimée a reçu l'avis comminatoire le mercredi 10 avril 2013 (dix jours après
Pâques), si bien que le délai de paiement de trente jours est venu à échéance
le vendredi 10 mai 2013. L'intimée a versé les 31'903 fr. 20 dus pour le loyer
de mars le 16 mai 2013 seulement (trois jours avant la Pentecôte). Dans ces
circonstances, le paiement du loyer pour le mois de mars est intervenu
tardivement.
Le 24 mai 2013, la recourante a confirmé la réception du seul loyer de mars et,
en même temps, a annoncé qu'elle allait résilier le contrat de bail, ce qu'elle
a fait le 14 juin 2013. La recourante a ainsi accepté le paiement, mais non
sans réserve; l'acceptation du paiement du loyer de mars ne saurait donc lui
être opposée. En outre, contrairement à ce qu'affirme sans autre démonstration
l'intimée, le fait d'avoir attendu trois semaines avant de procéder à la
résiliation annoncée ne saurait être constitutif d'une violation des règles de
la bonne foi.
Il s'ensuit que la résiliation du bail était licite ensuite du paiement tardif
du loyer de mars. La question de la validité de l'avis comminatoire pour le
loyer d'avril peut dès lors rester indécise.
5.
La procédure du cas clair est partant applicable dans le cas d'espèce. Le
recours est en conséquence admis et l'expulsion ordonnée (art. 107 al. 2 LTF).
L'intimée supporte les frais et dépens de la présente procédure (art. 66 et 68
LTF). Il n'y a par contre ni frais ni dépens pour la procédure cantonale (art.
116 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.
2.
L'intimée, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec elle, est
condamnée à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens les locaux
commerciaux de 231 m ^2 au rez-de-chaussée et de 1'176 m ^2 au 1 ^er étage de
l'immeuble à ... (GE).
3.
La recourante est autorisée à requérir l'évacuation de l'intimée par la force
publique dès le trentième jour après réception du présent prononcé.
4.
Les parties sont déboutées de toutes autres conclusions.
5.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
6.
L'intimée versera à la recourante une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.
7.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des
baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 14 octobre 2015
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Kiss
La Greffière: Monti
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