I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.270/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_270/2015
Urteil vom 14. April 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte
Mathis Zimmermann und Dr. Marco Spadin,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
vereinfachtes Verfahren, sachliche Zuständigkeit,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 21. April 2015.
Sachverhalt:
A.
Die B.________ AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) vermietete mit Vertrag vom
16. Juni 2004 ein Lokal mit Lagerraum und Parkplatz an der Strasse U.________
in V.________ an zwei Privatpersonen. Mit Nachträgen zum Mietvertrag wurde das
Mietverhältnis sodann auf eine neue Mieterin, die A.________ AG (Mieterin,
Beschwerdeführerin), übertragen sowie auf weitere Räumlichkeiten ausgedehnt und
der Mietzins entsprechend angepasst. Gemäss dem Mietvertrag ist das
Mietverhältnis jeweils "sechsmonatlich zum voraus auf Ende März/Ende September"
kündbar, frühestens auf den 30. September 2014. Zudem wurde der Mieterin "eine
Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre, das heisst vom 1.
Oktober 2014 bis 30. September 2019", eingeräumt.
B.
Am 2. Juni 2014 gelangte die Mieterin an die Schlichtungsbehörde Zürich und
sodann am 25. September 2014 mit Klagebewilligung vom 22. August 2014 an das
Mietgericht Zürich. Sie macht in ihrer Klage geltend, sie habe am 3. Juli 2013
die Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses ausgeübt und verlangt, es sei
festzustellen, dass die Optionsausübung verbindlich und somit das
Mietverhältnis frühestens auf 30. September 2019 kündbar sei. Eventuell sei das
Mietverhältnis "ab 30. September 2014 längstmöglich zu erstrecken".
Das Mietgericht trat mit Zirkulations-Beschlüssen vom 2. und 4. Dezember 2014
auf die Klage nicht ein. In der Folge wies das Obergericht des Kantons Zürich
die von der Mieterin erhobene Berufung mit Urteil vom 21. April 2015 ab und
bestätigte die angefochtenen Zirkulations-Beschlüsse.
C.
Die Mieterin verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des
Obergerichts sei aufzuheben, und das Mietgericht sei anzuweisen, auf die Klage
einzutreten. Die Sache sei zur Neubeurteilung in diesem Sinne an das
Mietgericht sowie zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht zurückzuweisen.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Die Vermieterin schloss auf
Abweisung der Beschwerde, worauf die Beschwerdeführerin ihrerseits auf
Bemerkungen verzichtete.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 28. Juli 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung gewährt.
Erwägungen:
1.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG)
einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Ferner übersteigt der Streitwert
ohne Weiteres die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen
geltende Grenze.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG
gerügt werden.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit
Hinweisen).
3.
Im kantonalen Verfahren stand ausser Frage, dass die vorliegende Streitigkeit
als handelsrechtlich im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO gilt. Dagegen war
umstritten, ob sie gemäss Art. 243 Abs. 2 ZPO im vereinfachten Verfahren zu
beurteilen ist, womit aufgrund von Art. 243 Abs. 3 ZPO die Zuständigkeit des
Handelsgerichts entfiele (siehe BGE 139 III 457 E. 4).
Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt das vereinfachte Verfahren ohne
Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die
Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet-
und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder
Pachtverhältnisses betroffen ist.
Das Obergericht verneinte die Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens
gestützt auf diese Bestimmung. Es erwog zusammengefasst, die Beschwerdeführerin
verlange mit ihrem Hauptbegehren die Feststellung der gültigen Optionsausübung.
Dabei handle es sich um einen selbständigen Anspruch gestützt auf das ihr
vertraglich eingeräumte Optionsrecht, welcher "eine Kündigung nicht zum Thema"
habe und im ordentlichen Verfahren durchzusetzen sei. Ebenfalls selbständig sei
der im materiellen Recht (Art. 272 OR) begründete Anspruch auf Erstreckung des
Mietverhältnisses für den Fall, dass dieses entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin als beendet betrachtet werde. Lediglich dieses
Eventualbegehren - so das Obergericht - vermöchte die Anwendung des
vereinfachten Verfahrens zu begründen. Das Mietgericht sei auf die Klage zu
Recht insgesamt nicht eingetreten, weil eine Klagetrennung "bzw. eine separate
Beurteilung der bloss eventuell begehrten Erstreckung" nicht möglich sei.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 243 Abs. 2 lit. c und Abs.
3 ZPO. Sie hält dafür, ihre Klage sei angesichts des Eventualbegehrens um
Erstreckung des Mietverhältnisses gesamthaft im vereinfachten Verfahren durch
das Mietgericht zu beurteilen.
4.1. Sowohl die Vorinstanz als auch die Parteien setzen sich eingehend mit BGE
139 III 457 auseinander. In diesem Urteil hat sich das Bundesgericht mit dem
Begriff des Kündigungsschutzes im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und Art.
210 Abs. 1 lit. b ZPO befasst. Im damals zu beurteilenden Fall hatte die
Mieterin die Kündigungen bei der Schlichtungsstelle angefochten und beantragt,
es sei deren Unwirksamkeit, Ungültigkeit und Nichtigkeit festzustellen,
eventuell seien sie wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben. Das Bundesgericht
befand, die Schlichtungsstelle habe auf jeden Fall als Vorfrage der
eventualiter geltend gemachten Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit die
Gültigkeit der Kündigung zu prüfen gehabt, und sei entsprechend auch befugt
gewesen, dazu einen Urteilsvorschlag gemäss Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO zu
unterbreiten. Die Vermieterin ihrerseits sei in der Folge gezwungen gewesen,
gegen den abgelehnten Urteilsvorschlag Klage einzureichen, ansonsten diesem die
Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids zugekommen wäre. Es handle sich
daher um einen Fall von "Kündigungsschutz" (E. 5.3). Damit hielt das
Bundesgericht ausdrücklich an einer vor der Geltung der Schweizerischen
Zivilprozessordnung zu aArt. 273 Abs. 4 OR entwickelten Praxis fest, wonach die
Nichtigkeit bzw. Ungültigkeit der Kündigung im Rahmen eines Anfechtungs- oder
eines Erstreckungsbegehrens jedenfalls vorfrageweise zu prüfen sei. Erkläre die
Schlichtungsbehörde im Rahmen eines solchen Verfahrens eine Kündigung für
ungültig, unwirksam oder nichtig, sei der Vermieter berechtigt, im
Kündigungsschutzverfahren auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung zu
klagen (E. 5.2 mit Hinweisen). Offen liess das Bundesgericht demgegenüber
(weiter) die Frage, ob auch ein Fall von Kündigungsschutz im Sinne der
genannten Bestimmungen vorliegt, "wenn nur die Feststellung der Nichtigkeit
bzw. Unwirksamkeit der Kündigung verlangt wird" (E. 5.3; vgl. auch Urteil
4A_383/2015 vom 7. Januar 2016 E. 2).
Im folglich weiterhin massgeblichen BGE 132 III 65 hatte das Bundesgericht im
Einzelnen festgehalten, der Gegenstand des konkreten Kündigungsschutzverfahrens
werde durch die Rechtsbegehren der klagenden Partei bestimmt. Im Vordergrund
stehe die Anfechtbarkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 und 271a OR. In
Frage kämen aber auch die von einer Partei zur Beurteilung aufgeworfenen
zivilrechtlichen Vorfragen wie insbesondere die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit
der Kündigung (E. 3.2). Die Schlichtungsbehörde und anschliessend das Gericht
könne nicht nur über die Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinn von Art. 271 Abs.
1 und 271a OR befinden. Vielmehr könne auch über zivilrechtliche Vorfragen, die
mit der Kündigung im Zusammenhang stünden, entschieden werden. In erster Linie
bedeute dies, dass die Schlichtungsbehörde bzw. der Richter auch über die
Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung entscheiden könne. Dasselbe gelte
für den Fall, dass umstritten sei, ob zwischen den Parteien überhaupt ein
Vertragsverhältnis bestehe. Auch dieser Prozessgegenstand sei - ähnlich wie die
Frage der Unwirksamkeit und Nichtigkeit der Kündigung - eine zivilrechtliche
Vorfrage, die unter den Begriff der "Ansprüche der Parteien" im Sinn von aArt.
273 Abs. 4 OR falle. Es müsse daher möglich sein, den für das
Kündigungsschutzverfahren zuständigen Schlichtungsbehörden und Richtern die
Frage zur Beurteilung zu unterbreiten, ob zwischen den Parteien überhaupt ein
Vertragsverhältnis bestehe, auf welches sich die Kündigung beziehe (E. 3.4).
Diese Rechtsprechung bedeutet, dass die Anfechtung auch nur eventualiter
erfolgen kann, während im Hauptantrag die Feststellung der Unwirksamkeit,
Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung oder des (Nicht-) Bestehens eines
Mietverhältnisses anbegehrt wird (Urteil 4A_383/2015 vom 7. Januar 2016 E.
2.1). Für das nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO anwendbare Verfahren ist
diesfalls nicht der Hauptantrag auf Feststellung massgeblich, sondern das
eventualiter gestellte Begehren um Kündigungsschutz (siehe HULLIGER/MAAG, Zur
sachlichen Zuständigkeit der Handelsgerichte in mietrechtlichen Streitigkeiten
- ein Zwischenbericht, MietRecht Aktuell 2014 S. 106; vgl. ferner KOLLER, Die
mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007 S. 854
f.).
4.2. Entgegen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin ist die referierte
Rechtsprechung auch im vorliegenden Fall massgebend:
Wohl verlangt die Beschwerdeführerin nach der Feststellung der Vorinstanz weder
im Haupt- noch im Eventualbegehren die Feststellung der Ungültigkeit einer
Kündigung. Die Frage der Gültigkeit oder Nichtigkeit einer Kündigung steht
gemäss dem angefochtenen Urteil nicht im Raum. Die Beschwerdeführerin hält dem
ihrerseits entgegen, nachdem die Beschwerdegegnerin in der
Schlichtungsverhandlung eine der Beschwerdeführerin "zuvor nicht zugegangene
Kündigung" vorgelegt habe, sei "die Optionsausübung auch dieser entgegengesetzt
und somit die eventualiter beantragte Erstreckung auch für den Fall
(bestrittener) Gültigkeit der Kündigung verlangt" worden. Wie es sich damit
verhält, kann jedoch offen bleiben, zumal Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die
Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses unabhängig von der Anfechtung
einer Kündigung dem vereinfachten Verfahren zuweist.
So wie aber die gerichtliche Anfechtung der Kündigung bedingt, dass letztere
überhaupt wirksam ausgesprochen wurde, setzt der materiellrechtliche
Erstreckungsanspruch nach Art. 272-272d OR die gültige Beendigung des
Mietverhältnisses voraus. Diese kann mit Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge
Kündigung eintreten (siehe etwa HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 66
zu Art. 273 OR; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 765-767; WEBER, in: Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 1 zu Art. 272 OR; vgl. aber
auch GIGER, Berner Kommentar, 2013, N. 52 zu Art. 255 OR, der die Bestimmungen
über die Erstreckung entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht auf befristete
Mietverhältnisse anwenden möchte). Je nach Formulierung der relevanten
Vertragsbestimmungen kann sogar streitig sein, ob das Mietverhältnis mit Ablauf
der vereinbarten Dauer von selber endet oder ob eine Kündigung erforderlich
ist. Derartiges scheint denn auch vorliegend der Fall zu sein, führt die
Beschwerdeführerin doch aus, die Beschwerdegegnerin habe den Mietvertrag in
ihrem Schreiben vom 20. November 2013 "als bis 30. September 2014 befristet"
erachtet.
Bevor über die Beendigung des Mietverhältnisses Klarheit besteht, kann das
Erstreckungsbegehren des Mieters nicht behandelt werden. In Anbetracht dessen
gelangte das Bundesgericht in seiner in BGE 139 III 457 übernommenen
Rechtsprechung zum Schluss, wenn die Mieterin die Gültigkeit der Kündigung
bestreite und eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses beantrage,
erstrecke sich der von der Schlichtungsbehörde gestützt auf aArt. 273 Abs. 4 OR
gefällte Entscheid auf alle aufgeworfenen Fragen (Urteil 4C.135/2001 vom 4.
September 2001 E. 1b).
Wenn die Rechtsprechung damit aber grundsätzlich davon ausgeht, dass im Rahmen
der Erstreckungsklage darüber entschieden werden kann, ob das Mietverhältnis
überhaupt endet, muss dies auch in Konstellationen gelten, in denen die
Beendigung aufgrund einer vertraglichen Befristung umstritten ist. Ansonsten
wären die Parteien bei befristeten (d.h. gemäss Art. 255 Abs. 2 OR ohne
Kündigung endenden) Mietverträgen gezwungen, einen ordentlichen Prozess über
die Frage der vereinbarten Dauer zu führen, bevor die Mieterin die
Erstreckungsklage im vereinfachten Verfahren erheben könnte. Bloss im Fall,
dass der Vermieter (zur Sicherheit) auch eine Kündigung ausgesprochen hat,
könnte im vereinfachten Kündigungsschutzverfahren als Vorfrage deren
Zulässigkeit beurteilt werden (vgl. hinsichtlich einer "die Kündigung
ausschliessenden Optionserklärung des Mieters" HULLIGER/MAAG, a.a.O.). Wie auch
die Beschwerdegegnerin einräumt, kann den Parteien nicht zugemutet werden, über
die beiden Fragen (Beendigung des Mietverhältnisses und Erstreckung desselben)
in separaten Verfahren zu prozessieren, namentlich dann nicht, wenn das
(angebliche) Ende des Mietverhältnisses naht.
Daher ist jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden die einheitliche
Beurteilung des Erstreckungsbegehrens mit den entsprechenden zivilrechtlichen
Vorfragen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vereinfachten Verfahren geboten.
Dass das Erstreckungsbehren dabei bloss eventualiter erhoben wird, liegt in der
Natur der Sache und ist entgegen der Beschwerdegegnerin hinsichtlich der
Verfahrensart so wenig entscheidend wie bei der Anfechtung der Kündigung (siehe
Erwägung 4.1).
4.3. Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich nach dem Gesagten als
begründet. Das Obergericht hat gegen Bundesrecht verstossen, wenn es den
Nichteintretensentscheid des Mietgerichts schützte.
5.
Die Beschwerde ist gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und
die Sache in Anwendung von Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG zur Beurteilung an das
Mietgericht zurückzuweisen. Im Weiteren hat das Obergericht neu über die
Kosten- und Entschädigungsfolgen des zweitinstanzlichen Verfahrens zu
entscheiden (siehe Urteil 4A_346/2013 vom 22. Oktober 2013 E. 6, nicht publ.
in: BGE 139 III 457, mit Hinweisen).
Ausgangsgemäss wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts des Kantons
Zürich, II. Zivilkammer, vom 21. April 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird zur
Beurteilung an das Mietgericht Zürich und zur Neuregelung der Kosten- und En
tschädigungsfolgen des obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht des
Kantons Zürich zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. April 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Kölz
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