I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.269/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_269/2015
Urteil vom 2. November 2015
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
A.________AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Herabsetzung des Mietzinses; Kündigung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II.
Zivilappellationshof, vom 28. Januar 2015.
Sachverhalt:
A.
Die A.________AG (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) mietete von
B.________ (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner) im Jahr 2004 zunächst mit
schriftlichem Vertrag vom 21. Mai 2004 ein Verkaufslokal (mit Keller), später
mit einem weiteren Mietvertrag vom 22. Juni 2004 eine 4-Zimmerwohnung im 2.
Obergeschoss, beides in der Liegenschaft Strasse X in U.________.
A.a. Im Mietvertrag über das Verkaufslokal wird unter dem Titel "3.2 Mietdauer"
festgehalten, das Mietverhältnis werde für die feste Mietdauer von fünf Jahren
abgeschlossen und zwar vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009. Unter dem Titel
"3.3 Kündigung" wird geregelt, der Vertrag könne erstmals auf den 30. Juni 2009
gekündigt werden. Erfolge vor Ablauf dieser Frist keine Kündigung, werde das
Mietverhältnis jeweils stillschweigend um 5 Jahre verlängert. Die gegenseitige
Kündigungsfrist betrage 12 Monate und habe durch eingeschriebenen Brief zu
erfolgen. Unter dem Titel "3.4 Option" wurde schliesslich vereinbart, dem
Mieter stehe das Recht zu, den Vertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer um
fünf Jahre zu verlängern. Die Mieterin habe die Option mindestens 12 Monate vor
Ablauf der festen Vertragsdauer schriftlich geltend zu machen. Diese Option hat
die Mieterin ausgeübt. Der Mietvertrag über die Wohnung enthält eine bis auf
die kürzere Kündigungsfrist (6 Monate) analoge Regelung betreffend die
Mietdauer, die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, wenn keine
Kündigung erfolgt, und die Option, den Vertrag nach Ablauf der festen Mietdauer
um 5 Jahre zu verlängern. Auch die Option betreffend die Wohnung hat die
Mieterin ausgeübt.
A.b. Mit Schreiben vom 12. März 2013 machte die Mieterin für beide Mietobjekte
gestützt auf die Verträge wiederum ein Optionsrecht für die Verlängerung der
Verträge um weitere fünf Jahre geltend d.h. für das Verkaufslokal vom 1. Juli
2014 bis zum 30. Juni 2019. Ausserdem beantragte sie eine Herabsetzung der
Mietzinse ab 1. Juli 2014 und begründete dies mit dem gesunkenen
Referenzzinssatz und dem Landesindex der Konsumentenpreise. Schliesslich
untersagte sie dem Vermieter das Zutrittsrecht zu den Heizräumen, warf ihm eine
ungenügende Reinigung des Treppenhauses vor und bemängelte den Abfluss. Der
Vermieter kam den im Schreiben gestellten Forderungen nicht nach, sondern
kündigte mit Kündigung vom 23. April 2013 das Vertragsverhältnis betreffend das
Verkaufslokal.
B.
Mit zwei Eingaben vom 6. September 2013 beantragte die Klägerin dem Mietgericht
des Sense- und Seebezirks einerseits, die vom Beklagten ausgesprochene
Kündigung betreffend das Verkaufslokal aufzuheben und eventuell das
Mietverhältnis um 6 Jahre zu erstrecken. Mit der zweiten Eingabe verlangte sie
im Wesentlichen, der Mietzins für das Verkaufslokal sei per 1. Juli 2014 auf
Fr. 1'861.--, jener für die Wohnung auf Fr. 845.-- abzusenken. Das Mietgericht
vereinte die beiden Verfahren. Am 9. Januar 2014 erstreckte es das
Mietverhältnis für das Verkaufslokal um drei Jahre bis zum 30. Juni 2017 und
schloss eine weitere Erstreckung aus. Die Kündigung hob es nicht auf, und es
wies auch im Übrigen die Klage ab. Die dagegen erhobene Berufung wies das
Kantonsgericht Freiburg am 28. Januar 2015 ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen wiederholt die Klägerin vor Bundesgericht im
Wesentlichen ihre erstinstanzlichen Hauptbegehren. Der Beschwerdegegner
schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, während das
Kantonsgericht darauf verzichtet, sich vernehmen zu lassen. Die
Beschwerdeführerin hat unaufgefordert eine Beschwerdereplik eingereicht. Der
Beschwerdegegner hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Erwägungen:
1.
Im kantonalen Verfahren war zwischen den Parteien strittig, ob der
Beschwerdeführerin lediglich ein einmaliges Optionsrecht zustand, das sie
bereits ausgeübt hatte, oder ob ihr auch am Ende der verlängerten Mietdauer ein
Optionsrecht zustehe, jedenfalls wenn sie es ausübe, bevor der Beschwerdegegner
von seinem Kündigungsrecht Gebrauch gemacht habe. Auch vor Bundesgericht beruft
sich die Beschwerdeführerin auf ihr Vertragsverständnis, wonach ihr ein
wiederholtes Optionsrecht zustehe.
1.1. Die Mietverträge wurden für eine feste Mietdauer von fünf Jahren
abgeschlossen vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009. Mit den Bestimmungen über
die stillschweigende Verlängerung um fünf Jahre, wird sichergestellt, dass das
Mietverhältnis bei einer Fortsetzung auf eine feste Dauer und nicht als
unbefristetes weitergeführt wird. Dies ist nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts notwendig, wenn der Mietzins auch nach Ablauf der ursprünglichen
festen Mietdauer der Indexierung folgen soll (BGE 124 III 57 E. 3b S. 60; 123
III 76 E. 4a S. 77 f. mit Hinweisen).
1.2. Die Ansicht der Beschwerdeführerin, angesichts dieser Regelung sei das
Optionsrecht für eine Verlängerung nicht notwendig, greift zu kurz, denn ohne
Optionsrecht wäre es der Vermieterschaft freigestanden, das Mietverhältnis auf
das Ende der festen Mietdauer zu kündigen. Das Optionsrecht verhinderte, dass
das Mietverhältnis gegen den Willen der Mieterin bereits auf den 30. Juni 2009
gekündigt werden konnte. Mit der Option erhielt die Beschwerdeführerin die
Sicherheit, dass sie das Mietobjekt mindestens während 10 Jahren benützen
konnte, behielt aber die Möglichkeit einer Kündigung bereits nach Ablauf von
fünf Jahren. Die Option bezieht sich ausdrücklich auf das Ende der festen
Vertragsdauer. Die feste Mietdauer wird in Ziff. 3.2 explizit vom 1. Juli 2004
bis zum 30. Juni 2009 festgesetzt. Durch Ausübung des Optionsrechts konnte die
Mieterin den Vertrag einseitig über die feste Vertragsdauer hinaus verlängern,
was die Beschwerdeführerin getan hat. Ein Optionsrecht am Ende der verlängerten
Mietdauer wurde nicht vereinbart. Die Auslegung der Beschwerdeführerin
widerspricht dem klaren Vertragstext und ergäbe keinen Sinn. Ein echtes
wiederkehrendes Optionsrecht würde den Vertrag für die Vermieterschaft gegen
den Willen der Mieterschaft unkündbar machen. Der von der Beschwerdeführerin
vertretene Ansatz, die Option könne jeweils am Ende der Mietdauer ausgeübt
werden, solange die Gegenpartei noch nicht gekündigt habe, wäre keine
eigentliche Option. Sie würde der Mieterschaft keine Sicherheit bieten, das
Mietverhältnis über die feste Vertragsdauer verlängern zu können, und dazu
führen, dass sich die Parteien nicht auf die vorgesehenen Fristen zur Ausübung
des Optionsrechts (seitens der Mieterschaft) oder zur Kündigung (seitens der
Vermieterschaft) verlassen könnten, sondern bei Uneinigkeit vielmehr danach
trachten müssten, der Gegenpartei zuvorzukommen. Die Vorinstanz ging zu Recht
davon aus, dass der Vertrag ein einmaliges Optionsrecht gewährt.
2.
Das Begehren um Herabsetzung der Mietzinse ab 1. Juli 2014 wies die Vorinstanz
mit der Begründung ab, eine parallele Anwendung des Landesindexes für
Konsumentenpreise und des Referenzzinssatzes sei ausgeschlossen.
2.1. Grundsätzlich kann ein einmal vereinbarter Mietzins während der festen
Vertragsdauer von keiner Partei einseitig geändert werden. Eine Anpassung ist
jeweils erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zulässig (Art. 269d und
Art. 270a OR). Das Gesetz sieht in Art. 269b OR mit der Indexierung (neben der
Staffelung nach Art. 269c OR) eine Anpassungsklausel vor, die es erlaubt,
bereits bei Vertragsschluss bestimmte Änderungen des Mietzinses während einer
festen Vertragsdauer im Voraus zu vereinbaren. Voraussetzung beim indexierten
Mietzins ist, dass der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre fest abgeschlossen
wird (BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.; Urteil des Bundesgerichts 4A_489/2010 vom
6. Januar 2011 E. 4.2). Ein Mietvertrag ist im Sinne von Artikel 269b OR für
fünf Jahre abgeschlossen, wenn der Vertrag durch den Vermieter für die Dauer
von mindestens fünf Jahren nicht gekündigt werden kann (Art. 17 Abs. 4 der
Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Es schadet nicht, wenn es dem Mieter
freisteht, früher zu kündigen (so schon BGE 112 II 69 E. 3 S. 71). Während der
(für den Vermieter) festen Vertragsdauer sind die Parteien an die vertraglich
vorgesehene Anpassungsmöglichkeit gebunden: Unter Vorbehalt der Anfechtung des
Anfangsmietzinses kann der Mieter bei indexierten Mietzinsen nur geltend
machen, die Erhöhung sei durch keine entsprechende Änderung des Indexes
gerechtfertigt (Art. 270c OR). Auf der anderen Seite kann der Vermieter neben
der Indexierung grundsätzlich keine weiteren Erhöhungsgründe anrufen. Es ist
deshalb ausgeschlossen, in einem Vertrag mit indexiertem Mietzins zusätzlich
zum Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise weitere Erhöhungsfaktoren
vorzusehen, es sei denn, die Erhöhung sei durch entsprechende Mehrleistungen
des Vermieters gerechtfertigt und der Mietvertrag sehe diese Möglichkeit
ausdrücklich vor (BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.; zit. Urteil 4A_489/2010 E.
4.2).
2.2. Wird ein ursprünglich auf fünf Jahre abgeschlossener Mietvertrag nach
Ablauf der festen Vertragsdauer stillschweigend oder ausdrücklich als
unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt, fällt die Indexierung dahin, es sei
denn, der Vermieter sei, wie im zu beurteilenden Fall, bei einer
stillschweigenden Fortsetzung auch in der folgenden Periode fünf Jahre gebunden
(BGE 124 III 57 E. 3b S 60; 123 III 76 E. 4a S. 77 f. mit Hinweisen). Erneuert
sich das Mietverhältnis durch Stillschweigen oder durch die Ausübung einer
Option um mindestens fünf Jahre, findet die Indexklausel weiter Anwendung (BGE
137 III 580 E. 2 S. 584 ff.; zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2). Die nächste
Mietzinserhöhung ist diesfalls ausgehend vom Stand des offiziellen
schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise im Zeitpunkt der letzten
Mietzinsfestsetzung zu berechnen, ohne Rücksicht auf die seither erfolgte
stillschweigende Verlängerung (BGE 137 III 580 E. 2 S. 586).
2.3. Im Zeitpunkt, in dem die ursprünglich vereinbarte Indexierung oder
Staffelung des Mietzinses zu Ende geht, können beide Parteien dessen Anpassung
verlangen (Urteil des Bundesgerichts 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 1a mit
Hinweisen). Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch, wenn
sich das Mietverhältnis (und damit die Indexierung) bei Stillschweigen
automatisch um fünf Jahre verlängert. Die Parteien können auf den Ablauf oder
Kündigungstermin eines Mietvertrages mit indexiertem Mietzins die Anpassung des
Mietzinses nach relativer oder absoluter Methode verlangen (zit. Urteil 4A_489/
2010 E. 4.2; NICOLAS SAVIAUX, Bail à loyer indexé: le point de la situation,
in: Cahiers du bail, 2011, Nr. 3, S. 65 ff. 66 f.; kritisch: ANDREAS MAAG, in:
MRA 2011 S. 87 ff.; BEAT ROHRER, Der indexierte Mietzins, in: MRA 2012 S. 1 ff.
12 ff.). BGE 137 III 580 steht einer Anpassung des Mietvertrages infolge
Veränderungen des Referenzzinssatzes bei Fortsetzung eines indexierten
Mietvertrages nicht entgegen. In BGE 137 III 580 war das Mietverhältnis
stillschweigend um fünf Jahre fortgesetzt worden, ohne dass eine Anpassung des
Mietzinses verlangt worden wäre. Damit wurde die Indexierung ohne Anpassung
fortgesetzt. Es wäre den Parteien aber freigestanden, auf den Kündigungstermin
eine Anpassung zu verlangen (zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2; SAVIAUX, a.a.O., S
66 f.).
2.3.1. In der Lehre wird allerdings die Auffassung vertreten, wenn - wie hier
und im zit. Urteil 4A_489/2010 - der Mietzins indexiert sei und sich der
Vertrag (ohne Kündigung) stillschweigend immer wieder um fünf Jahre verlängere,
solle dies offensichtlich zu den gleichen Bedingungen erfolgen (MAAG, a.a.O.,
S. 95 f. Ziff. 4; ihm folgend ROHRER, a.a.O., S. 13). Der Mietzins dürfe daher
ausschliesslich der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise
angepasst werden (vgl. ROHRER, a.a.O., S. 13). Eine derartige Vereinbarung
entspreche aus Sicht des Mieters einer stillschweigend ausübbaren
Fünfjahresoption. Die vom Bundesgericht eröffnete Anfechtungsmöglichkeit führe
faktisch zu einer erneuten Anfechtung des Anfangsmietzinses und damit zu einem
gesetzlich nicht vorgesehenen Eingriff ihn die Vertragsfreiheit. Ein
wesentliches vertragliches Element wie die Mietzinsgestaltung (Indexierung,
Staffelung usw.) oder die vereinbarte Vertragsdauer könne nur durch Kündigung
oder eine nachträgliche Parteiabrede abgeändert werden (MAAG, a.a.O., S. 95 f.
Ziff. 4).
2.3.2. Diese Auffassung überzeugt nicht. Der Unterschied zu einer Option liegt
darin, dass bei dieser die Vertragsverlängerung einseitig herbeigeführt werden
kann, ohne dass für die Gegenpartei eine Kündigungsmöglichkeit besteht (vgl.
ROHRER, a.a.O., S. 2). Die in Art. 269b OR vorgesehene Möglichkeit,
ausnahmsweise während der festen Vertragsdauer eine einseitige Anpassung des
Mietzinses an die Indexschwankungen vorzunehmen (Art. 270c OR; BGE 124 III 57
E. 3a S. 58 f.; zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2), ist der dem Vermieter vom
Gesetz zugestandene Ausgleich für die lang dauernde vertragliche Verpflichtung
(BGE 112 II 69 E. 3 S. 71). Soweit für den Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit
besteht, greifen nicht die Ausnahmebestimmungen nach Art. 269b und 270c OR,
sondern es gilt der allgemeine Grundsatz, dass eine Änderung auf den nächsten
Kündigungstermin verlangt werden kann (Art. 269d und 270a OR; zit. Urteil
4A_489/2010 E. 4.2; SAVIAUX, a.a.O., S. 66 f.). Die gegenteilige Auffassung
liesse sich mit dem Zweck der Schutzbestimmungen vor missbräuchlichen
Mietzinsen nicht vereinbaren. Ist bei Stillschweigen eine jeweilige
Verlängerung um fünf Jahre vereinbart, lässt sich bei Vertragsschluss die
tatsächliche Geltungsdauer des Vertrages nicht abschätzen. Ergibt sich durch
die Indexierung bis zum für die Verlängerung massgebenden Zeitpunkt ein
übersetzter oder aber ein ungenügender Ertrag, lässt sich nicht rechtfertigen,
bei übersetztem Ertrag der Mietsache vom Mieter zu verlangen, dass er für
mindestens weitere fünf Jahre einen übersetzten Mietzins bezahlt, wenn er das
Mietverhältnis fortsetzen will, oder bei ungenügendem Ertrag der Mietsache den
Vermieter zu zwingen, die Kündigung auszusprechen, wenn er in Zukunft wieder
einen angemessenen Mietzins erzielen will.
2.4. Damit erweist sich die Beschwerde in Bezug auf die Herabsetzung des
Mietzinses für die Wohnung als begründet. Das Mietverhältnis betreffend das
Verkaufslokal hat der Beschwerdegegner allerdings gekündigt, und es wurde von
der Vorinstanz erstreckt.
2.4.1. Ist der Vertrag im Erstreckungsentscheid nicht geändert worden, so gilt
er während der Erstreckung unverändert weiter; vorbehalten bleiben die
gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten (Art. 272c Abs. 2 OR). Allerdings kann
jede Partei verlangen, dass der Vertrag im Erstreckungsentscheid veränderten
Verhältnissen angepasst wird (Art. 272c Abs. 1 OR).
2.4.2. Die Beschwerdeführerin hat einerseits eine Klage auf Herabsetzung des
Mietzinses angestrengt und andererseits die Kündigung angefochten und eine
Erstreckung verlangt. Dass sie im Rahmen der Erstreckung eine Anpassung des
Mietzinses an veränderte Verhältnisse verlangt hätte, zeigt sie nicht auf und
ist nicht festgestellt. Damit ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, wenn es die
Vorinstanz für die Erstreckung bei dem unveränderten Mietzins beliess. Nur für
den Fall, dass sich die Kündigung als ungültig erweisen sollte, müsste das
Herabsetzungsbegehren auch für das Verkaufslokal behandelt werden.
3.
Mit Bezug auf die Gültigkeit der Kündigung beruft sich die Beschwerdeführerin
zunächst darauf, sie habe nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietvertrag
geltend gemacht und ihr sei deswegen gekündigt worden.
3.1. Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus
einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat
jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin
zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c VMWG)
und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds
notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung
kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung
nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene
Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist (
BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62 mit Hinweisen). Dies gilt auch, soweit behauptet
wird, die Kündigung sei erfolgt, weil nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem
Mietverhältnis (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) geltend gemacht wurden (BGE 138 III
59 E. 2.1 und 2.2.1 S. 62; Urteil des Bundesgerichts 4C.35/2004 vom 27. April
2004 E 3.1 am Ende).
3.2. Der Anspruch aus dem behaupteten Optionsrecht war offensichtlich
unbegründet. Er hätte im Übrigen einen Anspruch auf Herabsetzung
ausgeschlossen. Eine Option auf Vertragsverlängerung verleiht dem Berechtigten
die Befugnis, durch einseitige Willenserklärung unmittelbar ein inhaltlich
bereits fixiertes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder zu verlängern (BGE 113
II 31 2a S. 34 f.; Urteil des Bundesgerichts 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009 E.
5.1). Ein weiteres Optionsrecht hätte mithin die Frist, während der das
Mietverhältnis vom Vermieter nicht gekündigt werden konnte, verlängert. Daher
hätte die Beschwerdeführerin bei Ausübung eines Optionsrechts die von ihr
beantragte Anpassung des Mietzinses nicht verlangen können, sondern es wäre der
bestehende Vertrag unverändert weitergeführt worden, was eine Anpassung
ausserhalb der Indexschwankungen ausgeschlossen hätte (MAAG, a.a.O., S. 95
Ziff. 4; in diesem Sinne wohl auch ROHRER, a.a.O., S. 2). Unter diesem
Gesichtspunkt kann wohl nicht gesagt werden, die Beschwerdeführerin habe nach
Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietvertrag geltend gemacht, auch wenn (da
das Optionsrecht nicht mehr bestand) das Herabsetzungsbegehren entgegen der
Auffassung der Vorinstanz zulässig war und die Beschwerdeführerin den
angefochtenen Entscheid insoweit zu Recht beanstandet. Die Frage kann aber
offen bleiben.
3.2.1. Die Vorinstanz verneinte den Kausalzusammenhang zwischen den geltend
gemachten Ansprüchen und der ausgesprochenen Kündigung. Als Hauptmotiv für die
Kündigung erkannte sie das Verhalten der Beschwerdeführerin seit Beginn des
Mietverhältnisses, die wiederholten Vertragsverletzungen sowie die ständigen
mehrheitlich unbegründeten Forderungen. Sie erachtete die Kündigung als gültig,
zumal die im Zusammenhang mit dem Verkaufslokal geführten Verfahren seit mehr
als drei Jahren mehrheitlich zugunsten des Beschwerdegegners ausgegangen seien.
3.2.2. Die Beschwerdeführerin bemängelt im Wesentlichen, die ihr von der
Vorinstanz angelasteten Verfehlungen, die zur Kündigung geführt haben sollen,
stünden im Zusammenhang mit der Benutzung der Wohnung, nicht des
Verkaufslokals. Die Kündigung des Verkaufslokals behebe die Probleme nicht.
Werde das Mietverhältnis betreffend die Wohnung herangezogen, müsse auch in
Bezug auf die Frage der Anwendbarkeit der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit.
e OR zur Verhinderung einer Rachekündigung berücksichtigt werden, dass die
Beschwerdeführerin bezüglich das Wohnobjekt innerhalb der letzten drei Jahre
vor Gericht mehrheitlich obsiegt habe.
Diese Einwände verfangen nicht. Die Vorinstanz kam in Würdigung der Beweise zum
Schluss, nicht das Obsiegen der Beschwerdeführerin in anderen Verfahren oder
die geltend gemachten Ansprüche stellten das Hauptmotiv der Kündigung dar,
sondern das Verhalten der Mieterin seit Beginn des Mietverhältnisses, die
wiederholten Vertragsverletzungen sowie die ständigen mehrheitlich
unberechtigten Forderungen. Diese Einschätzung vermag die Beschwerdeführerin
nicht als willkürlich auszugeben. Soweit auf Seiten der Beschwerdeführerin
dieselbe Person, nämlich ihre Verwaltungsrätin, beide Mietobjekte benutzt,
spielt keine massgebende Rolle, bei welchem Mietobjekt sie sich Verfehlungen
zuschulden hat kommen lassen, sofern dadurch das persönliche Verhältnis
beziehungsweise der Umgang mit der Vermieterschaft insgesamt belastet wird.
Denn persönliche Differenzen der Parteien eines Mietvertrags vermögen sogar
einen wichtigen Grund zu dessen vorzeitiger Auflösung abzugeben (BGE 113 II 31
E. 2c S 37; Urteil des Bundesgerichts 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E 3.2).
Dabei kann keine Rolle spielen, im Zusammenhang mit welchem Mietobjekt die
persönlichen Differenzen entstanden sind (immer vorausgesetzt, es war die
Mieterin und nicht die Vermieterschaft, die durch vertragswidriges Verhalten
Anlass dazu gegeben hat). Unter diesen Umständen verletzt es kein Recht, wenn
die Vorinstanz auch das Verhalten mit Blick auf die Wohnung berücksichtigt und
gestützt darauf den Kausalzusammenhang zwischen den gestellten Ansprüchen und
der Kündigung verneint.
4.
Die Beschwerdeführerin beruft sich wie dargelegt einerseits darauf, für die
Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR sei auch ihr Obsiegen in
Verfahren bezüglich der Wohnung zu berücksichtigen. Andererseits macht sie
geltend, zum Zeitpunkt der Kündigung sei ein Verfahren betreffend den richtigen
Verteilschlüssel der Nebenkosten für beide Mietobjekte vor Kantonsgericht
hängig gewesen, bei dem der Beschwerdegegner unterlegen sei. Auch wenn, wie die
Vorinstanz festhalte, der umstrittene Rückforderungsanspruch nur Fr. 91.50
betragen habe, sei die eigentliche Frage nach dem richtigen Verteilschlüssel
der Nebenkosten zu Gunsten der Beschwerdeführerin entschieden worden. Die
Kündigung sei daher gestützt auf die Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR
unzulässig.
4.1. Die Kündigung durch den Vermieter ist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1
OR anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren seit Abschluss eines mit dem
Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens
ausgesprochen wird, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen
ist. Damit statuiert das Gesetz eine unwiderlegbare Vermutung, dass eine
Kündigung unter den erwähnten Voraussetzungen gleich wie eine Rachekündigung
missbräuchlich ist, und gewährt damit dem Mieter einen zeitlichen
Kündigungsschutz. Der Mieter soll nicht um die Früchte seines berechtigten
Vorgehens gegen den Vermieter gebracht werden (BGE 137 III 24 E. 3.3 S. 25 mit
Hinweis). Der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR setzt
keinen Kausalzusammenhang zwischen dem vorhergehenden Schlichtungs- oder
Gerichtsverfahren und der Kündigung voraus, sondern knüpft einzig daran an, ob
die Dreijahresfrist bereits abgelaufen ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_594/
2010 vom 12. Januar 2011 E. 2.2 mit Hinweisen). Nach dem Wortlaut von Art. 271a
Abs. 1 lit. e OR muss das Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren aber mit dem
Mietverhältnis, dessen Kündigung angefochten wird, zusammenhängen. Dass die
Verfahren betreffend die Wohnung, in denen die Beschwerdeführerin innerhalb der
Frist von drei Jahren obsiegt hat, (auch) mit dem Verkaufslokal zusammenhingen,
ist nicht festgestellt und macht die Beschwerdeführerin nicht substanziiert
geltend. Ohne Nachweis des entsprechenden Kausalzusammenhangs kann die
Beschwerdeführerin aus den zu ihren Gunsten ausgegangenen Verfahren im
Zusammenhang mit der Wohnung nichts bezüglich der Zulässigkeit der Kündigung
des Verkaufslokals ableiten.
4.2. Zu prüfen bleibt, wie es sich mit dem im Kündigungszeitpunkt laufenden
Verfahren verhält.
4.2.1. Die Vorinstanz hält am Ende ihrer Erwägungen zur Zulässigkeit der
Kündigung fest, ergänzend sei darauf hinzuweisen, dass eine Anfechtung der
Kündigung gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR aussichtslos wäre. Die
im Zusammenhang mit den Geschäftsräumen geführten Verfahren hätten seit mehr
als drei Jahren mehrheitlich zugunsten des Beschwerdegegners geendet. Seine
Beschwerde vom 13. Januar 2014 sei zwar abgewiesen worden, doch dies vermöge an
der Ausgangslage nichts zu ändern, denn bei der Frage des Verteilschlüssels
handle es sich um einen Bagatellfall und die Differenzen in den
Nebenkostenabrechnungen seien minim gewesen. Der Rückforderungsanspruch der
Mieterin habe lediglich Fr. 91.50 betragen.
4.2.2. Die Vorinstanz hat festgestellt, in dem im Kündigungszeitpunkt hängigen
Beschwerdeverfahren sei es um den Verteilschlüssel gegangen. Dies spricht an
sich nicht für den Bagatellcharakter, sondern dafür, dass es sich um eine
Streitfrage handelt, die auch in Zukunft Auswirkungen auf das Mietverhältnis
zeitigen könnte. Zudem erscheint es problematisch, die Anwendbarkeit von Art.
271a Abs. 1 lit. d OR allein mit Blick auf den Bagatellbetrag auszuschliessen.
Nach dieser Bestimmung ist eine durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung
anfechtbar, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der
Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 S.
102; 131 III 33 E. 3.1 ff.). In der Lehre wird zum Teil zwar die Auffassung
vertreten, bei Bagatellbeträgen greife der zeitliche Kündigungsschutz nach Art.
271a Abs. 1 lit. d OR nicht (vgl. RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische
Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 33 zu Art. 271a OR; PHILIPPE
CONOD, in: Droit du bail à loyer, François Bohnet/Marino Montini [Hrsg.], 2010,
N. 29 zu Art. 271a OR). Im Gegensatz zu Art. 271a Abs. 2 OR, der, wie aus den
Materialien klar hervorgeht, zur Vermeidung zahlloser Kündigungssperren nicht
auf Bagatellfälle angewendet werden soll (Urteil des Bundesgerichts 4C.266/1993
vom 5. Januar 1994 E. 4a in: MRA 1995 39; vgl. auch BGE 130 III 563 E. 2.1 S.
566; Urteil 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 6.2), begrenzt Art 271a Abs. 1 lit.
d OR seine Anwendbarkeit selbst und schliesst diese nur aus, wenn der Mieter
das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat. Wenn der Mieter
Bagatellforderungen gerichtlich geltend macht, kann darin zwar ein
missbräuchliches Verhalten liegen (CONOD, a.a.O., N. 29 zu Art. 271a OR),
namentlich wenn es der Partei tatsächlich gar nicht um die Bagatellforderung,
sondern allein um den Kündigungsschutz geht (vgl. ROGER WEBER, in: Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 27 zu Art. 271/271a OR). Dass
dem Mieter nur ein Bagatellbetrag zugesprochen wird, reicht für sich allein
aber nicht aus, um das eingeleitete Verfahren als missbräuchlich zu
qualifizieren. Stellt die gerichtliche Durchsetzung die einzige Möglichkeit
dar, einen berechtigten Anspruch der Mietpartei durchzusetzen, kann allein in
der Anrufung des Gerichts kein Missbrauch gesehen werden. Das
Beschwerdeverfahren hat aber der Beschwerdegegner eingeleitet und er unterlag.
Er hat sich mithin einer berechtigten Forderung der Gegenpartei zu Unrecht
widersetzt, obwohl es sich nur um einen Bagatellbetrag gehandelt hat. Gestützt
auf diese Feststellungen kann nicht gesagt werden, die Mieterin habe das
Verfahren missbräuchlich eingeleitet (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR).
Feststellungen zu Umständen, die das Verhalten der Beschwerdeführerin als
missbräuchlich erscheinen lassen könnten (der Beschwerdegegner hat sich
diesbezüglich beispielsweise auf einen von ihm unterbreiteten
Vergleichsvorschlag berufen) fehlen, so dass das Bundesgericht die Frage nach
der Sperrfrist nicht abschliessend beantworten kann. Die Frage - ebenso wie der
vom Beschwerdegegner bereits vor der Vorinstanz erhobene Einwand, aufgrund der
Vorbringen der Beschwerdeführerin vor erster Instanz sei dieser Aspekt gar
nicht Prozessthema gewesen - braucht indessen nicht weiter behandelt zu werden,
sofern sich der Beschwerdegegner auf einen der in Art. 271a Abs. 3 OR genannten
Kündigungsgründe berufen kann, was nachfolgend zu prüfen ist.
5.
Da die Vorinstanz die ordentliche Kündigung für zulässig erachtete, hat sie
darauf verzichtet zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine der in Art. 271a
Abs. 3 OR genannten Kündigungen gegeben gewesen wären. Der Beschwerdegegner
hatte geltend gemacht, er habe die Kündigung sowohl als ordentliche als auch
als ausserordentliche ausgesprochen. Dies wird in der Beschwerde nicht
substanziiert in Abrede gestellt.
5.1. Nach Art. 271a Abs. 3 OR sind Absatz 1 Buchstaben d und e der Bestimmung
bei gewissen Kündigungen nicht anwendbar. Im zu beurteilenden Fall kommen
namentlich lit. c und e in Betracht, also eine Kündigung wegen schwerer
Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f
Abs. 3 OR) oder eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts sind bei Zahlungsrückstand des Mieters
grundsätzlich die Kündigungsmodalitäten gemäss Art 257d Abs. 2 OR zu beachten,
bei mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme ist unter Vorbehalt vorsätzlicher
schwerer Schädigung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch
nicht aus, dass der Grund für die Unzumutbarkeit der Weiterführung des
Mietvertrags bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin (auch) in der
Nichtbeachtung von Zahlungsfristen oder mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme
liegen kann. So können insbesondere stets wiederholte, für sich genommen nicht
hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Abmahnung als schwerwiegend
erscheinende Vertragsverletzungen dazu führen, dass der anderen Vertragspartei
die Fortführung des Vertrags bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten
ist (Urteil des Bundesgerichts 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3 mit
Hinweis).
5.2. Die Vorinstanz hat im Zusammenhang mit der Frage der Erstreckung des
Mietverhältnisses festgehalten, die Beschwerdeführerin habe ihre
Vertragspflichten in verschiedener Hinsicht verletzt. So werde unter anderem
die Katze trotz mehrfacher schriftlicher Verwarnung frei im Treppenhaus
herumlaufen gelassen und der Mietzins regelmässig mit Verspätung bezahlt. Die
Beschwerdeführerin lasse keine Gelegenheit aus, den Vermieter mit teilweise
lächerlichen Forderungen verbunden mit kurzen Fristansetzungen zur Erledigung
zu konfrontieren. Auch die Androhung des Vermieters, im Falle weiterer
Vertragsverletzungen durch die Mieterin eine ausserordentliche Kündigung in
Betracht zu ziehen, habe die Mieterin nicht dazu gebracht, endlich Vernunft
anzunehmen. Die Unstimmigkeiten der Parteien seien auf das Verhalten der
Mieterin zurückzuführen, habe sich der Vermieter doch mehrmals um ein gutes
Einvernehmen bemüht und deswegen sogar das Gespräch mit der Tochter der
Verwaltungsrätin der Beschwerdeführerin gesucht. Die Vorinstanz kommt zum
Schluss, eine längere Erstreckung wäre aufgrund der Vertragsverletzungen der
Mieterin und der Unzumutbarkeit einer längeren Fortführung des
Mietverhältnisses zweifellos nicht gerechtfertigt.
5.3. Die Beschwerdeführerin weist die ihr vorgeworfenen Verfehlungen zwar zum
Teil als blosse Behauptungen des Beschwerdegegners zurück oder macht geltend,
sie beträfen die Wohnung und nicht das Verkaufslokal. Dies genügt indessen
nicht, um die Feststellungen in tatsächlicher Hinsicht als offensichtlich
unhaltbar auszuweisen, weshalb das Bundesgericht daran gebunden ist. Das Bild,
das sich dabei ergibt, ist dasjenige einer Mieterin, die zum Teil zwar
berechtigte Ansprüche stellt (wie beispielsweise die Mietzinsreduktion auf die
nächstmögliche Kündigungsmöglichkeit) und in Gerichtsverfahren obsiegt (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 4A_215/2012 vom 9. Juli 2012), ihre berechtigten
Forderungen aber mit treuwidrigen Ansprüchen kombiniert (wie hier die Ausübung
einer Option, die offensichtlich nicht besteht und die, wenn sie bestehen und
ausgeübt würde, dem geltend gemachten Anspruch auf Mietzinsherabsetzung
entgegenstünde) und generell keine hinreichende Bereitschaft zeigt zu einem
konstruktiven Umgang mit der Vermieterschaft. Das führt insgesamt dazu, dass
eine Weiterführung des Mietverhältnisses über den Erstreckungszeitpunkt hinaus
unzumutbar erscheint. Es entspricht dem Zweck von Art. 271a Abs. 3 OR, dass in
derartigen Situationen eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den
formellen Sperrfristen scheitern soll. Vor diesem Hintergrund ist der
angefochtene Entscheid mit Blick auf die Zulässigkeit der Kündigung im Ergebnis
nicht zu beanstanden.
6.
Die Beschwerde ist lediglich bezüglich des Mietzinsherabsetzungsbegehrens der
Wohnung teilweise gutzuheissen und die Sache insoweit an die Vorinstanz zu
neuer Entscheidung zurückzuweisen. Mit dem Herabsetzungsbegehren hinsichtlich
des Verkaufslokals und insbesondere in Bezug auf den wesentlichen Streitpunkt
der Gültigkeit der Kündigung unterliegt die Beschwerdeführerin. Mit Blick
darauf erscheint es gerechtfertigt die Gerichtskosten zu 4/5 der
Beschwerdeführerin und zu 1/5 dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und diesem eine
reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird mit Bezug auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren für die
Wohnung teilweise gutgeheissen, der angefochtene Entscheid insoweit aufgehoben
und die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen. In Bezug
auf das Verkaufslokal wird die Beschwerde sowohl mit Blick auf die
Mietzinsherabsetzung als auch die Gültigkeit der Kündigung abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden zu 4/5 der Beschwerdeführerin und zu
1/5 dem Beschwerdegegner auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'600.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II.
Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. November 2015
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Luczak
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