I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.256/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_256/2015
Urteil vom 17. September 2015
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiber Brugger.
Verfahrensbeteiligte
Erben der A.________, bestehend aus:
1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
4. E.________,
5. F.________,
6. G.________,
7. H.________,
8. I.________,
9. J.________,
10. K.________,
alle vertreten durch Rechtsanwältin Irène Spirig,
Beschwerdeführer,
gegen
L.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Maag,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietzins; Rückforderung, Rechtsmissbrauch,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 8. April 2015.
Sachverhalt:
A.
Mit Mietvertrag vom 27. September 1954 mietete M.________, Ehemann von
A.________ und Vater bzw. Grossvater der Kläger, von der L.________ AG
(Beklagte, Beschwerdegegnerin) eine 7-Zimmerwohnung in Zürich. Zum Mietobjekt
gehörten laut Mietvertrag ein Mansardenzimmer (Mädchenzimmer Nr. 1) und ein
Estrichraum (Kofferraum) auf der Winde sowie ein Kellerabteil. Nach dem Tod von
M.________ ging das Mietverhältnis auf die am 30. August 2012 ebenfalls
verstorbene A.________ (im Folgenden: die Mieterin) über. Im Jahre 2004 wurden
sowohl das Mansardenzimmer als auch der Estrichraum von der Mieterin an die
Beklagte zurückgegeben. Das Mietverhältnis wurde am 18. Oktober 2012 per 31.
Januar 2013 aufgelöst und bis am 31. Juli 2013 erstreckt.
B.
Nach einem erfolglosen Schlichtungsversuch beantragten die Kläger (Erben der
Mieterin) mit Klage vom 18. März 2013 beim Mietgericht Zürich, die Beklagte sei
zu verpflichten, ihnen Fr. 38'595.-- nebst Zins für zu viel bezahlte Mietzinse
zu bezahlen. Mit Urteil vom 29. September 2014 wies das Mietgericht die Klage
ab.
Eine dagegen erhobene Berufung der Kläger wies das Obergericht des Kantons
Zürich am 8. April 2015 ab.
C.
Die Kläger verlangen mit Beschwerde in Zivilsachen, es sei das Urteil des
Obergerichts vom 8. April 2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten,
ihnen Fr. 27'720.-- zu bezahlen zuzüglich Verzugszinsen von 5 % ab 14. November
2012.
Die Beklagte beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen. Eventualiter sei das
Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Beurteilung ihrer
Verrechnungsforderungen. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung zur
Beschwerde.
Erwägungen:
1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt und
geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Allerdings steht das Eintreten unter dem
Vorbehalt zulässiger und rechtsgenügend begründeter Rügen (Art. 42 Abs. 2 und
Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. Erwägung 2).
2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende
Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den
Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will,
muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt
sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den
Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass
sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits
bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90;
Urteile 4A_387/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 140 III 70
; 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539).
3.
Strittig ist, ob den Beschwerdeführern gegenüber der Beschwerdegegnerin nach
der Rückgabe des Mansarden- und Kofferzimmers im Jahre 2004 eine Forderung aus
Mietzinsreduktion infolge Leistungsverminderung zusteht.
3.1. Die Vorinstanz erwog, der Rückgabe der genannten Nebenräume liege eine
Mietvertragsänderung zu Grunde. Diese unterstehe im vorliegenden Fall der
Formularpflicht i.S.v. Art. 269d OR und sei unbestrittenermassen mangels
Einhaltung dieser Formvorschrift nichtig. Den Beschwerdeführern stehe daher
grundsätzlich ein Anspruch zu, allfällig zu viel bezahlte Mietzinse nach den
Grundsätzen über die ungerechtfertigte Bereicherung von der Beschwerdegegnerin
zurückzufordern.
Die Rückforderung bestehe jedoch nur in den Schranken des Rechtsmissbrauchs.
Der Mieterin seien mit den Schreiben vom 21. November 2007 und vom 13. Dezember
2010 zwei formell korrekt mitgeteilte einseitige Mietvertragsänderungen auf den
1. April 2008 bzw. den 1. Mai 2011 angezeigt worden. Indem sie auf die
Anfechtung der zwei nachfolgenden und formell korrekt angezeigten
Mietvertragsänderungen verzichtet habe, habe sie letztlich den jeweils
angegebenen Mietzins für die ihr noch zur Verfügung stehenden Räume der
Wohnung, also ohne Mansarden- und Kofferzimmer, akzeptiert. Gestützt auf das
Verhalten der Mieterin habe die Beschwerdegegnerin auf den Bestand des
geänderten Mietvertrags vertrauen dürfen. Das Verhalten der Mieterin sei den
Beschwerdeführern anzurechnen und deren Berufung auf die Formnichtigkeit der
Vertragsänderung aus dem Jahre 2004 sei als treuwidrig zu qualifizieren. Eine
Rückforderung für zu viel bezahlte Mietzinse sei ihnen daher verwehrt.
3.2. Die Beschwerdeführer rügen, dass diese Auffassung der Vorinstanz dem Sinn
und Zweck der Formvorschrift von Art. 269d OR widerspreche. Da keine Vermutung
bestehe, dass der Mieter seine Rechte kenne, müsse dieser bei jeder
Mietzinserhöhung oder Leistungsverminderung mit einem amtlich genehmigten
Formular auf seine Anfechtungsmöglichkeit aufmerksam gemacht werden. Die für
einen Rechtsmissbrauch vorausgesetzte Kenntnis des Formmangels könne nicht
schon aus dem Umstand abgeleitet werden, dass dem Mieter später formgültige
Vertragsänderungen mitgeteilt worden seien. Die Vorinstanz stelle damit im Kern
die Frage, ob die Mieterin die Formnichtigkeit der Vertragsänderung bei
gehöriger Sorgfalt hätte entdecken können und stelle dabei sehr hohe
Anforderungen an deren Sorgfaltspflicht. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten
liege überdies erst vor, wenn die Mieterin die Formnichtigkeit tatsächlich
kannte und nicht schon, wenn sie diese bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen
können.
3.3.
3.3.1. Nach Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR hat der Vermieter einseitige
Änderungen des Mietvertrags zu Lasten des Mieters mit einem vom Kanton
genehmigten Formular mitzuteilen. Eine solche Änderung ist nichtig, wenn sie
nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird (Art. 269d Abs. 2 lit.
a i.V.m. Abs. 3 OR). Zahlt der Mieter gestützt auf eine nichtige
Vertragsänderung einen zu hohen Mietzins, leistet er ohne Rechtsgrund und ihm
steht für die zu viel bezahlten Mietzinsen ein Rückforderungsanspruch nach Art.
62 ff. OR zu (BGE 140 III 583 E. 3.2.3; 130 III 504 E. 6.2; je mit Hinweisen).
3.3.2. Eine Rückforderung des zu viel bezahlten Mietzinses ist nach ständiger
Rechtsprechung aber ausgeschlossen, wenn sich die Berufung des Mieters auf
einen Formmangel bei der Mitteilung der Mietzinserhöhung bzw. einseitigen
Änderungen des Mietvertrags zu Lasten des Mieters als rechtsmissbräuchlich
erweist (BGE 140 III 583 E. 3.2.4 mit weiteren Hinweisen). Ob die Berufung auf
den Formmangel gegen Treu und Glauben verstösst und damit einen offenbaren
Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB darstellt, ist in Würdigung aller
Umstände des konkreten Falls und nicht nach starren Regeln zu prüfen (BGE 140
III 583 E. 3.2.4; 140 III 200 E. 4.2; 138 III 123 E. 2.4.2; je mit Hinweisen).
Die Beweislast für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch schliessen lassen,
trägt derjenige, der sich auf Rechtsmissbrauch beruft (BGE 138 III 425 E. 5.2;
134 III 52 E. 2.1 S. 58 f.; je mit Hinweis).
Nach der Rechtsprechung verhält sich rechtsmissbräuchlich, wer einen Vertrag
freiwillig, irrtumsfrei und mindestens zur Hauptsache erfüllt hat und hernach
den Restanspruch der Gegenpartei unter Verweis auf den Formmangel verweigert.
"Irrtumsfrei" bedeutet in diesem Fall in Kenntnis des Formmangels. Die Berufung
auf den Formmangel kann grundsätzlich nur unstatthaft sein, wenn die Parteien
bei Abschluss und Erfüllung des Vertrags wussten oder in zurechenbarer Weise
wissen konnten, dass das durch sie getätigte Rechtsgeschäft der gesetzlichen
Formpflicht widerspricht (BGE 138 III 401 E. 2.3.1; Urteil 4C.175/2003 vom 28.
Oktober 2003 E. 3.2 a.E.; Hausheer/Aebi-Müller, Berner Kommentar, 2012, N. 300
zu Art. 2 ZGB; je mit Hinweisen).
Mit anderen Worten liegt Rechtsmissbrauch schon vor, wenn derjenige, der sich
auf den Formmangel beruft, den Mangel nach den konkreten Umständen bei
pflichtgemässer Sorgfalt kennen konnte und musste und den Vertrag dennoch
freiwillig zur Hauptsache erfüllte.
Wer einen formnichtigen Vertrag freiwillig erfüllt, ohne den Mangel zu kennen
oder kennen zu müssen, verhält sich dagegen nicht widersprüchlich, wenn er sich
nachträglich wegen des Mangels auf Nichtigkeit beruft (BGE 138 III 401 E.
2.3.1). Die blosse Erfüllung eines formungültigen Vertrags, ohne den Mangel zu
kennen oder kennen zu müssen, genügt auch nicht zur Begründung berechtigten
Vertrauens der Gegenpartei in die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts (BGE 138 III
401 E. 2.3.3).
Den Beschwerdeführern kann somit nicht gefolgt werden, soweit sie dafür
halten, die Vorinstanz hätte nur Rechtsmissbrauch bejahen dürfen, wenn die
tatsächliche positive Kenntnis des Formmangels seitens der Mieterin
festgestellt wäre.
3.3.3. Damit stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht annahm, die
Mieterin hätte vom Formmangel wissen können und müssen, da ihr nachfolgend an
die formlos erfolgte Mietvertragsänderung zwei weitere Mietvertragsänderungen
formgerecht angezeigt wurden.
Die Vorinstanz erwog, die Mieterin sei durch die beiden nachfolgenden
formgerechten Mietvertragsänderungen, die ihr mit Schreiben vom 21. November
2007 und vom 13. Dezember 2010 mitgeteilt wurden, über ihre Anfechtungsrechte
informiert worden und sie habe die Möglichkeit gehabt, sich dagegen zu wehren.
Da sie auf die Anfechtung dieser Änderungen verzichtet habe, habe sie letztlich
den Mietzins für die ihr noch zur Verfügung stehenden Räume akzeptiert. Die
Vorinstanz nahm demnach an, dass die Mieterin gestützt auf die beiden genannten
formgerechten Mietvertragsänderungen hätte schliessen müssen, dass die Rückgabe
der Nebenräume im Jahr 2004 mit dem Formular nach Art. 269d OR hätte
abgewickelt werden müssen, weshalb die spätere Anrufung des diesbezüglichen
Formmangels widersprüchlich und treuwidrig sei.
Die Beschwerdeführer rügen zu Recht, dass die Vorinstanz damit im vorliegenden
Fall die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht der Mieterin bzw. an deren
Kennenmüssen des Formmangels überspannte. Die Vorinstanz stellte fest, dass die
der Mieterin nach der Rückgabe der Mansarde und des Estrichraums formgerecht
erfolgten Vertragsänderungen im einen Fall eine Anpassung (Senkung) des
Hypothekarzinses, den Teuerungsausgleich sowie eine Kostensteigerung betrafen
und im anderen Fall eine Anpassung der Nebenkostenregelung, mithin in beiden
Fällen die Mietzinshöhe. Die Rückgabe der Mansarde und des Estrichraums war
dagegen ein Vorgang, mit dem zwar die Leistungen der Vermieterschaft vermindert
wurden, der die Höhe des Mietzinses indessen nominal unberührt liess. Von einem
Mieter, der keine speziellen Kenntnisse des Mietrechts hat, kann entgegen der
Auffassung der Vorinstanz grundsätzlich nicht erwartet werden, dass ihm nach
der Anzeige weiterer, die Mietzinshöhe betreffender Vertragsänderungen unter
Verwendung des dafür vorgeschriebenen Formulars nachträglich bewusst wird, dass
zum einen in analoger Weise auch eine das Mietobjekt betreffende
Vertragsänderung mit einem Formular hätte angezeigt werden müssen, obwohl diese
die nominale Mietzinshöhe unverändert liess, und dass er sich zum andern
nachträglich auf deren Ungültigkeit (Nichtigkeit) berufen kann.
Besondere Umstände, nach denen von der Mieterin im konkreten Fall ein solcher
Analogieschluss erwartet werden dürfte, wurden von der Vorinstanz nicht
festgestellt. Dass die Mieterin im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis vom
Beschwerdeführer 1 und dessen Ehepartnerin bzw. vom Beschwerdeführer 10
unterstützt bzw. vertreten wurde, deren Kenntnisse des Mietrechts sie sich
allenfalls anzurechnen lassen hätte, wurde im vorinstanzlichen Verfahren zwar
thematisiert. Im angefochtenen Urteil finden sich dazu indessen keinerlei
Feststellungen. Wenn sich die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort auf
entsprechende Umstände beruft, ohne dazu eine Sachverhaltsrüge zu
substanziieren, die dem Bundesgericht allenfalls eine Ergänzung des
Sachverhalts erlauben könnte, kann sie damit nicht gehört werden (Erwägung 2
vorne).
Bei dieser Sachlage schloss die Vorinstanz zu Unrecht, die Beschwerdeführer
hätten sich missbräuchlich bzw. treuwidrig auf die Formnichtigkeit der
streitbetroffenen Vertragsänderung berufen. Im Übrigen ist für die
vorinstanzliche Annahme, die Mieterin hätte die Mietzinsleistungen bereits im
Zeitraum vor der am 21. November 2007 mitgeteilten Mietzinsänderung freiwillig
im Wissenmüssen um den Formmangel bei der Rückgabe von Mansarde und Estrichraum
erbracht, von vornherein keine tatsächliche Grundlage ersichtlich.
3.4. Die Vorinstanz erwog allerdings darüber hinaus, dass zwar eine
nachfolgende formgültige und unangefochten gebliebene Vertragsänderung einen
Formmangel einer vorgehenden (nichtigen) Vertragsänderung nicht heile (anders
dagegen Raymond Bisang und Andere, Das schweizerische Mietrecht,
SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 58 zu Art. 269d OR), indessen
"konsequenterweise" in diesem Umfang den Vertrag ändere; ein
Rückforderungsanspruch dürfte danach bis längstens zu diesem Zeitpunkt (d.h.
bis zur nachfolgenden Vertragsänderung) bestehen.
Dem ist zu folgen. Higi (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 228
zu Art. 269d OR) führt dazu überzeugend aus, dass eine nichtige
Vertragsänderung (vorliegend die formlos erfolgte Rückgabe von Räumen an die
Beschwerdegegnerin) den Vertrag so belässt, wie er bis anhin war, und damit
alle nachfolgenden Vertragsanpassungen von einer falschen Berechnungsgrundlage
ausgehen; die falsche Berechnungsbasis der nachfolgenden Anpassungen sei, so
der Autor weiter, im Fall, dass die nachfolgende Anpassung formgerecht erfolgt,
anfechtungsweise geltend zu machen. Unterbleibe diese Anfechtung der späteren
Anpassung, so verändere sie den Vertrag konsequenterweise in diesem Umfang. Das
Bundesgericht liess in einem Urteil aus dem Jahre 1999 (4C.137/1999 vom 23.
August 1999 E. 3d) die Frage offen, ob nichtige Mietzinserhöhungen Gültigkeit
erlangen, sofern sie Grundlage einer späteren, unangefochten gebliebenen
Erhöhung bilden. Seinen Ausführungen nach wäre dafür vorauszusetzen, dass die
entsprechende Änderung tatsächlich Berechnungsgrundlage einer späteren
formgültigen Änderung gebildet hat und in deren Begründung miteingeflossen ist
(kritisch dazu BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 58 zu Art. 269d OR).
Nach den Feststellungen der Vorinstanz zum vorliegenden Fall war das
Mietobjekt im ursprünglichen Mietvertrag als 7-Zimmerwohnung einschliesslich
einem Mansardenzimmer und einem Estrichraum (Kofferraum) umschrieben. Die
Mieterin gab das Mansardenzimmer und den Estrichraum im Jahre 2004 (selber) an
die Beschwerdegegnerin zurück. In den mit Formularschreiben vom 21. November
2007 bzw. vom 13. Dezember 2010 mitgeteilten einseitigen Vertragsänderungen
figuriert als Vertragsobjekt explizit nur noch die "7-Zimmer-Wohnung", mithin
die falsche Berechnungsbasis, und für die Mieterin war nach den Umständen ohne
weiteres ersichtlich, dass die Rückgabe von Räumen und die Neuumschreibung des
Mietobjekts von der Vermieterin nicht zum Anlass genommen worden war, den
Mietzins zu senken. Indem die Mieterin die entsprechenden nachfolgenden
Vertragsänderungen unangefochten liess, akzeptierte sie diese bzw. den auf der
neuen Basis festgelegten Mietzins. Damit galt der Vertrag ab Inkrafttreten der
ersten Vertragsänderung am 1. April 2008 mit entsprechendem Inhalt. Ab diesem
Zeitpunkt steht den Beschwerdeführern kein Anspruch auf Erstattung zu viel
bezahlter Mietzinsen zu.
3.5. Zusammenfassend verneinte die Vorinstanz einen Rückforderungsanspruch der
Beschwerdeführer für die Zeit nach dem 1. April 2008 zu Recht (Erwägung 3.4
vorne).
Das grundsätzliche Bestehen eines Rückforderungsanspruchs für die Zeit
zwischen der Rückgabe des Mansardenzimmers und des Estrichraums im Jahre 2004
und dem 1. April 2008 schloss die Vorinstanz dagegen zu Unrecht mit der
Begründung aus, dieser werde treuwidrig geltend gemacht (Erwägung 3.3 vorne).
Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben
und die Sache zur weiteren Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art.
107 Abs. 2 BGG). Die Vorinstanz hat sich bei der neuen Beurteilung insbesondere
auch mit der allfälligen Verjährung der Forderung sowie der Verrechnungseinrede
der Beschwerdegegnerin auseinanderzusetzen.
Sodann ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für
das kantonale Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5
BGG).
4.
Die Beschwerdeführer obsiegen mit ihrem Standpunkt der grundsätzlichen
Berechtigung ihres geltend gemachten Mietzinsrückforderungsanspruchs vom 1.
Januar 2005 bis zum 31. März 2013 knapp zur Hälfte. Diesem Ausgang des
Verfahrens entsprechend rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den Parteien
je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG), den Beschwerdeführern für
ihren Anteil unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 5 BGG), und die
Parteikosten wettzuschlagen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich vom 8. April 2015 aufgehoben, soweit damit die erstinstanzliche
Klageabweisung betreffend die Mietzinsrückforderungsansprüche der
Beschwerdeführer für die Zeit vor dem 1. April 2008 bestätigt wird. Die Sache
wird in diesem Umfang zur weiteren Beurteilung an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
Ferner werden die Ziffern 2 und 3 (Kostenentscheid) des Urteils des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 8. April 2015 aufgehoben und die Sache wird
zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens
an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Parteien je zur Hälfte
auferlegt, den Beschwerdeführern für ihren Anteil unter solidarischer
Haftbarkeit.
3.
Die Parteikosten für das bundesgerichtliche Verfahren werden wettgeschlagen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. September 2015
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Brugger
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