I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.254/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_254/2015
Arrêt du 15 juillet 2015
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les juges Kiss, présidente, Klett et Kolly.
Greffier : M. Thélin.
Participants à la procédure
X.________,
défenderesse et recourante,
contre
F.Z.________,
demanderesse et intimée.
Objet
bail à loyer; résiliation
recours contre l'arrêt rendu le 27 janvier 2015 par la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Faits :
A.
Dès le 1er octobre 1999, X.________ a pris à bail un appartement de trois
pièces et demie au rez-de-chaussée d'un bâtiment d'habitation sis à Prilly,
avec jardin et place de stationnement. Le loyer mensuel s'élève à 1'350 fr.,
frais accessoires compris.
Avec succès, la locataire a contesté deux résiliations successivement notifiées
par la bailleresse Y.________, propriétaire de l'immeuble, liées à des
augmentations de loyer auxquelles la locataire s'opposait.
Un troisième litige a été résolu par une convention passée le 16 juin 2010
devant l'autorité de conciliation compétente. La bailleresse acceptait de faire
exécuter des travaux d'entretien et la locataire renonçait à exiger une
réduction du loyer. Celui dû pour le mois de mai 2010 demeurerait consigné
jusqu'à l'exécution des travaux; ceux des mois suivants étaient libérés en
faveur de la bailleresse.
Du 31 août 2010 au 25 janvier 2011, les parties ont échangé de la
correspondance au sujet de mensualités que la locataire, par erreur, avait
payées à double.
Le 20 juin 2013, la bailleresse a résilié le contrat avec effet au 1er novembre
suivant; elle annonçait son intention d'occuper elle-même l'appartement avec
son futur époux.
La locataire a saisi l'autorité de conciliation afin de contester le congé.
L'essai de conciliation n'a pas abouti et l'autorité a annulé le congé par
proposition de jugement du 19 octobre 2013.
B.
La bailleresse s'est opposée à la proposition de jugement. Le 12 décembre 2013,
elle a ouvert action contre la locataire devant le Tribunal des baux du canton
de Vaud. Le tribunal était requis de constater la validité du congé signifié le
20 juin 2013; la défenderesse devait être condamnée à restituer l'appartement
et ses dépendances.
La défenderesse a conclu principalement à l'annulation du congé;
subsidiairement, elle a réclamé la prolongation judiciaire du contrat pour une
durée de quatre ans, venant à échéance le 1er novembre 2017.
Après l'interrogatoire des parties et de plusieurs témoins, le tribunal s'est
prononcé le 16 mai 2014. Il a constaté la validité du congé. Il a ordonné une
unique prolongation du contrat jusqu'au 31 juillet 2014, et il a condamné la
défenderesse à restituer l'appartement et ses dépendances à cette date au plus
tard.
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statué le 27 janvier 2015 sur
l'appel de la défenderesse. Elle l'a partiellement admis, en ce sens que la
durée de la prolongation est augmentée et viendra à échéance le 31 juillet
2015.
C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la défenderesse saisit le
Tribunal fédéral de conclusions semblables à celles déjà prises devant le
Tribunal des baux puis devant la Cour d'appel.
Une demande d'effet suspensif est jointe au recours.
Par suite de son mariage, la demanderesse s'appelle désormais F.Z.________.
Elle conclut au rejet du recours.
Considérant en droit :
1.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont en principe
satisfaites, notamment à raison de la valeur litigieuse.
2.
A titre principal, la contestation porte sur l'annulation du congé signifié le
20 juin 2013.
2.1. Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation
ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la
bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé
purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de
protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi
protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est
également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement
rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée
procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de
droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est
toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre
constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de cette dernière
disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir
aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62).
2.2. Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas spécialement
énumérés par cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par
le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions
fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer
librement ses droits - par exemple, réclamer la diminution d'un loyer suspect
de procurer un rendement excessif (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du
bail à loyer, 2011, n° 11 ad art. 271a CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2008,
n° 5.2.3 p. 740) - sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe
au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la
prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter
la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge
constate alors le véritable motif du congé selon l'impression objective qui
résulte de toutes les circonstances; le congé-représailles est d'autant plus
vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une
prétention (Burkhalter et al., op. cit., n° 13 ad art. 271a CO; Lachat, op.
cit., n° 5.2.4 p. 740/741, avec références à d'autres auteurs).
2.3. Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO, la résiliation est également
annulable lorsqu'elle intervient dans les trois ans à compter de la fin d'une
procédure judiciaire ou de conciliation relative au bail, si le bailleur a
alors conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le
locataire.
L'art. 271a al. 2 CO étend l'application de cette règle au cas où le locataire
peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors
d'une procédure judiciaire ou de conciliation, sur une prétention relative au
bail. L'annulation du congé suppose que dans les trois années qui l'ont
précédé, les parties se soient trouvées en litige et qu'elles aient abouti à
une solution amiable par suite de concessions du bailleur. L'annulation est
donc exclue si l'une des parties a accepté aussitôt et sans discussion une
prétention annoncée par l'autre partie (ATF 130 III 563 consid. 2.1 p. 566).
2.4. A teneur de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le congé signifié durant la
période de protection de trois ans est néanmoins valable s'il est motivé par le
besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser
eux-mêmes les locaux loués. Selon la jurisprudence, ce besoin ne suppose pas
une situation de contrainte ni un état de nécessité; il suffit que, pour des
motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse pas exiger du
bailleur qu'il renonce à l'usage des locaux remis à bail. Son besoin doit être
sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être évaluée non seulement dans le
temps mais encore en fonction de son degré (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 p.
745; 118 II 50 consid. 3c et d p. 54).
Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l'équité
déterminants selon l'art. 4 CC, si le congé répond au besoin urgent du bailleur
ou de ses proches parents ou alliés (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55). Le
Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en
dernière instance cantonale. Il intervient lorsque la décision s'écarte sans
raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de
libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas
particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des
éléments qui auraient absolument dû être pris en considération. En outre, le
Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir
d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou
à une iniquité choquante (ATF 138 III 252 consid. 2.1 p. 254; 136 III 278
consid. 2.2.1 p. 279; 135 III 121 consid. 2 p. 123).
3.
La validité d'un congé doit être appréciée en fonction des circonstances
présentes au moment de cette manifestation de volonté (ATF 140 III 496 consid.
4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156).
En élucider le motif relève de la constatation des faits (ATF 136 III 190
consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486), de sorte que, sous réserve du
contrôle restreint prévu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point
échappe à l'examen du Tribunal fédéral. Les déductions opérées ou à opérer sur
la base d'indices - tels que des faits postérieurs au congé, propres à en
dénoter rétrospectivement le motif (cf. arrêts 4A_155/2013 du 21 octobre 2013,
consid. 2.3, et 4A_623/2010 du 2 février 2011, consid. 2.4) - relèvent elles
aussi de la constatation des faits (ATF 117 II 256 consid. 2b p. 258; 136 III
486 consid. 5 p. 489; 128 III 390 consid. 4.3.3 in fine p. 398).
Les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF habilitent le Tribunal fédéral à compléter
ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent
manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (
ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249
consid. 1.1.2 p. 252). La partie recourante est autorisée à attaquer des
constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est
susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui
incombe alors d'indiquer de façon précise en quoi les constatations critiquées
sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable; à défaut, le
grief est irrecevable (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; voir aussi ATF 140
III 264 consid. 2.3 p. 266; 136 II 489 consid. 2.8 p. 494). Au reste, en vertu
de l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral est lié par les constatations de
l'autorité précédente.
4.
La défenderesse se prévaut d'abord des art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO et 271a
al. 2 CO; elle soutient qu'un litige s'est élevé au sujet du remboursement de
quelques mensualités payées à double et que ce litige a pris fin moins de trois
ans avant le congé litigieux. Subsidiairement, sur la base de l'art. 271a al. 1
let. a CO, la défenderesse soutient que ce congé est un acte de rétorsion
consécutif aux multiples différends intervenus entre les parties; elle conteste
que sa cocontractante eût réellement le besoin et l'intention d'occuper
elle-même l'appartement en cause.
Le Tribunal des baux a notamment recueilli le témoignage de H.Z.________, alors
l'ami de la demanderesse, devenu plus tard son mari. Selon sa déposition,
celui-ci a noué avec elle une relation amoureuse depuis de nombreuses années
mais ils n'ont pas vécu ensemble car il était marié et son épouse, dépressive,
ne voulait pas divorcer. L'épouse est décédée au mois de septembre 2011. Il a
alors vendu la maison qu'il habitait avec elle à Echallens et il a investi dans
un autre bien immobilier à Yvonand, où il s'est installé dans l'attente de
pouvoir emménager avec la demanderesse dans l'appartement en cause à Prilly. La
demanderesse habite un studio de 15 m² au troisième étage du bâtiment qui lui
appartient, sans ascenseur, accessible par un escalier en colimaçon très raide.
Elle exerce une activité professionnelle d'aide à domicile à Lausanne et
environs, pour laquelle elle dépend des transports publics. A l'époque de
l'audience, le témoin était âgé de septante-six ans et il était atteint dans sa
santé. A l'instar de la demanderesse, il a sa vie sociale à Lausanne. Selon le
témoin, l'appartement du rez-de-chaussée convient donc parfaitement à leur
projet de vie commune.
Le tribunal a aussi interrogé V.________, un ami du fils de la défenderesse. Un
jour du mois de juillet 2013 où il se trouvait chez elle, une personne a sonné
à la porte; elle cherchait la demanderesse afin de visiter un appartement qui
serait prochainement, aux dires de cette dernière, disponible dans le bâtiment.
V.________ se trouvait à la cuisine et n'a pas tout entendu.
Cette personne était W.________, que le tribunal a elle aussi interrogée. Elle
était à la recherche d'une place de stationnement et quelqu'un lui avait
conseillé de s'adresser à la demanderesse parce que celle-ci avait autrefois pu
en fournir une. W.________ ne s'occupait pas de trouver un appartement.
Dans son appréciation des témoignages, la Cour d'appel a jugé que celui de
H.Z.________ était l'expression de la vérité et qu'il établissait à
satisfaction de droit le besoin personnel sérieux, concret et actuel de la
demanderesse d'occuper elle-même, avec le témoin, l'appartement en cause. La
Cour a exclu que le congé fût un acte de rétorsion consécutif aux litiges qui
avaient divisé les parties. La Cour a rejeté le moyen que la défenderesse
prétendait tirer de ce que son adverse partie était alors mariée avec un tiers
et ne pouvait donc pas épouser H.Z.________.
5.
A l'appui du recours en matière civile, comme on l'a vu, la défenderesse se
prévaut d'un délai de protection de trois ans qui n'était à son avis pas échu.
Elle se plaint également d'une appréciation prétendument arbitraire des
preuves. Elle tient notamment pour invraisemblable que H.Z.________ souhaite
réellement venir habiter Prilly alors qu'il a acquis un bien immobilier à
Yvonand. Elle souligne aussi que le congé litigieux est intervenu aussitôt
après l'échéance du délai de protection de trois ans qui s'est écoulé dès la
convention passée le 16 juin 2010 devant l'autorité de conciliation; à son
avis, compte tenu que la demanderesse a déjà plusieurs fois tenté de résilier
le contrat par mesure de rétorsion, ce comportement dénote une nouvelle
tentative du même genre. La défenderesse insiste sur le témoignage de
V.________; à son avis, cette déposition doit être jugée plus convaincante que
celles de H.Z.________ et de W.________, et elle révèle que la demanderesse,
contrairement à ses affirmations, projette d'attribuer l'appartement à un autre
locataire plutôt que l'occuper elle-même.
Cet exposé est longuement développé. Néanmoins, le Tribunal fédéral n'y
discerne guère sur quels points la défenderesse reproche réellement aux juges
d'appel, sinon par de simples protestations ou dénégations, d'avoir commis une
erreur certaine ou de s'être livrés à une appréciation absolument insoutenable
des preuves disponibles. L'argumentation présentée tend plutôt à substituer une
appréciation différente de celle de l'autorité précédente. Le grief
d'arbitraire est donc irrecevable faute d'une motivation pertinente.
Pour le surplus, retenant que la preuve du projet de vie commune de
H.Z.________ et de la demanderesse est apportée, la Cour d'appel peut juger
conformément à l'art. 271a al. 3 let. a CO que la restitution de l'appartement
en cause répond à un besoin personnel et suffisamment pressant de la
demanderesse. Il n'est pas nécessaire que le choix de ce logement soit le seul
approprié aux circonstances. La Cour peut aussi admettre, sans abus ni excès de
son pouvoir d'appréciation, que la demanderesse aurait résilié le contrat même
si aucun différend n'était survenu entre les parties dans les années
précédentes; il s'ensuit que le cas d'annulation prévu par l'art. 271a al. 1
let. a CO (congé-représailles) n'est pas réalisé. Enfin, il n'est pas
nécessaire d'examiner si les parties se sont trouvées en litige, selon
l'acception de la jurisprudence relative à l'art. 271a al. 2 CO, au sujet du
remboursement de mensualités payées à double, car la défenderesse ne peut de
toute manière pas opposer un délai de protection de trois ans au besoin
personnel de sa cocontractante. Il se confirme donc que le congé signifié le 20
juin 2013 est valable.
6.
A titre subsidiaire, la contestation porte sur la durée de la prolongation du
bail.
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum,
lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les
intérêts du bailleur ne les justifient pas.
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le
juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a
lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit
procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une
prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux
de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments
du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et
financière de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché
locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121
consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230).
Selon la décision attaquée, la prolongation de quatre ans réclamée par la
défenderesse serait inéquitable en raison de l'âge de H.Z.________. La gérance
a proposé à la défenderesse deux appartements de remplacement qui n'étaient
certes pas équivalents à son logement actuel mais qui lui auraient néanmoins
permis de se reloger à des conditions acceptables. Cette partie a limité ses
propres recherches d'appartements à son quartier actuel, alors que, exerçant
une activité professionnelle à Bussigny, elle pourrait aussi habiter ailleurs
dans l'agglomération lausannoise. Jouissant d'un revenu annuel moyen d'environ
40'000 fr. sur les quatre dernières années, elle pourrait supporter un loyer
plus important. En définitive, d'après la Cour d'appel, la situation justifie
une prolongation unique d'un an et neuf mois, venant à échéance le 31 juillet
2015.
La défenderesse persiste à contester le besoin personnel de la demanderesse et
de H.Z.________. Elle tient pour improbable qu'elle parvienne à obtenir un
logement au loyer plus élevé que celui actuellement assumé parce que son revenu
modeste paraîtra insuffisant à un potentiel bailleur. Elle fait aussi valoir
qu'elle vit avec son fils, actuellement étudiant à l'Université de Lausanne, et
qu'elle en assume l'entretien. En revanche, elle ne met pas sérieusement en
doute qu'il lui eût été possible de se reloger dans l'un des appartements de
remplacement proposés par la gérance, ni qu'il lui soit possible d'habiter en
dehors de Prilly, avec son fils étudiant, à Lausanne ou dans le canton de Vaud.
Son argumentation n'est donc guère consistante et elle ne suffit en tous cas
pas à mettre en évidence un excès ou un abus du pouvoir d'appréciation reconnu
à la juridiction cantonale.
7.
Le recours se révèle privé de fondement, dans la mesure où les griefs présentés
sont recevables. Le présent arrêt met fin à la cause et il n'est donc pas
nécessaire de statuer sur la demande d'effet suspensif.
A titre de partie qui succombe, la défenderesse doit acquitter l'émolument à
percevoir par le Tribunal fédéral. L'adverse partie ne s'est pas fait
représenter par un avocat et il ne lui sera donc pas alloué de dépens.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 2'500 francs.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
de Vaud.
Lausanne, le 15 juillet 2015
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente : Kiss
Le greffier : Thélin
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