I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.247/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_247/2015
Urteil vom 6. Oktober 2015
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Schütz,
Beschwerdeführer,
gegen
Baugenossenschaft C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Enrico Magro,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Ausschluss aus der Wohngenossenschaft;
Kündigung des Mietobjekts,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 9. April 2015.
Sachverhalt:
A.
Die Baugenossenschaft C.________ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin),
eine Wohnbaugenossenschaft, schloss mit A.________ (Mieterin 1, Klägerin 1,
Beschwerdeführerin 1) und deren Ehemann B.________ (Mieter 2, Kläger 2 und
Beschwerdeführer 2) einen Mietvertrag über eine 4-Zimmerwohnung und über einen
Autoeinstellplatz ab und nahm sie als Mitglieder auf. Im Laufe des
Mietverhältnisses soll es zu Pflichtverletzungen der Mieter 1 und 2 gekommen
sein und zu Streitigkeiten mit anderen Mietparteien. Die Vermieterin mahnte die
Mieter 1 und 2 mit Schreiben vom 3. Mai 2011 im Sinne von Art. 257f OR ab und
drohte ihnen im Falle weiterer Sorgfaltspflichtverletzungen die Kündigung der
Mietwohnung sowie den Ausschluss aus der Genossenschaft an. Am 15. Juni 2011
kündigte sie den Mietern 1 und 2 je mit separatem amtlich genehmigten Formular
die Wohnung und den Garagenplatz ordentlich ohne Begründung. Ausserdem wurde
ihnen mit Schreiben vom gleichen Tag der am 14. Juni 2011 anlässlich einer
Vorstandssitzung beschlossene Ausschluss aus der Genossenschaft mitgeteilt,
wobei der Beschluss mit erneuten heftigen verbalen Attacken der Mieterin 1
gegenüber von Mitmietern begründet wurde.
B.
Am 13. Juli 2011 zogen die Mieter den Ausschlussbeschluss an die
Generalversammlung der Genossenschaft weiter und fochten die Kündigung bei der
zuständigen Schlichtungsbehörde an.
B.a. Am 10. Mai 2012 bestätigte die Generalversammlung den Ausschluss. Dieser
Entscheid blieb in der Folge unangefochten.
B.b. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte,
gelangten die Mieter an das Mietgericht des Bezirks Uster und verlangten, es
sei festzustellen, dass die Kündigung ungültig sei, eventuell sei das
Mietverhältnis erstmals um zwei Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 28. Oktober
2014 erkannte das Mietgericht, die Kündigung sei ungültig. Auf Berufung der
Beklagten entschied dagegen das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom
9. April 2015, die Kündigung sei gültig, und es erstreckte das Mietverhältnis
erstmals bis zum 30. September 2012. Eine weitere Erstreckung sei nur zulässig,
wenn spätestens 60 Tage vor dem 30. September 2012 von den Klägern bei der
Schlichtungsbehörde eine entsprechende Klage eingereicht worden sei.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Kläger dem Bundesgericht im
Wesentlichen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das
Obergericht zurückzuweisen. Eventuell sei die Ungültigkeit der Kündigung
festzustellen. Ihrem Gesuch, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu
gewähren, gab das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 26. Juni 2015 statt.
Die Beschwerdegegnerin schliesst im Wesentlichen auf kostenfällige Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, während das Obergericht auf
Vernehmlassung verzichtet hat.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerdegegnerin macht vorab geltend, es fehle den Beschwerdeführern,
insbesondere dem Beschwerdeführer 2, am nötigen Rechtsschutzinteresse (Art. 76
BGG), da dieser nach erfolgter Scheidung schon seit Jahren nicht mehr im
Mietobjekt wohne und dieses nicht mehr die Familienwohnung sei. Auf die
Beschwerde sei daher nicht einzutreten. Abgesehen davon, dass diese
Argumentation von Vornherein nur für den Beschwerdeführer 2 stichhaltig sein
könnte, verkennt die Beschwerdegegnerin, dass auch Personen, die nicht im
Mietobjekt wohnen, Partei des Mietvertrages sein (oder bleiben) können, und der
Beschwerdeführer 2 trotz der Scheidung unter Umständenein eigenes Interesse
daran haben kann, dass seine Tochter und seine ehemalige Ehefrau in der Wohnung
verbleiben können.
2.
Zwischen den Parteien war vor Vorinstanz nicht umstritten, dass die
mietrechtlichen Frist- und Formerfordernisse eingehalten wurden. Umstritten war
dagegen, ob sich die Kündigung des Mietobjekts zusätzlich nach
genossenschaftlichen Kriterien richtet und ob die Beschwerdeführer bei
Kündigung des Mietvertrages noch Genossenschaftsmitglieder waren.
2.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, wenn gleichzeitig die Kündigung des
Mietvertrages und der Ausschluss aus der Genossenschaft ausgesprochen werde,
führe dies in der Regel zu zwei gesonderten Verfahren. Seine
genossenschaftlichen Ansprüche wahre der Genossenschaftsmieter diesfalls
alleine im gesellschaftsrechtlichen Ausschlussverfahren und nicht zusätzlich im
Mietverfahren. Sei im Ausschlussverfahren bereits rechtskräftig über das
Vorliegen von Ausschlussgründen entschieden worden, sei auf diesen Entscheid
infolge materieller Rechtskraft nicht mehr zurückzukommen. Bestreite der
Genossenschafter das Bestehen gesetzlicher oder statutarischer
Ausschlussgründe, stehe es ihm frei, gestützt auf Art. 846 Abs. 3 OR den
Richter anzurufen. Unterlasse er dies, erwachse der Ausschluss in Rechtskraft
und werde definitiv; eine zusätzliche Anrufung des genossenschaftlichen
Rechtsschutzes im mietrechtlichen Verfahren sei nicht vorgesehen. Vielmehr
könne sich der Genossenschaftsmieter im Mietverfahren tatsächlich nur dann auf
seine genossenschaftliche Mitgliedschaft stützen, wenn er im
genossenschaftlichen Ausschlussprozess obsiegt habe. Verliere er im
Ausschlussverfahren, sei die Ausschliessung bereits von Anfang an wirksam
gewesen.
2.2. Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdeführer hätten den
Ausschlussbeschluss des Vorstandes an die Generalversammlung der Genossenschaft
weitergezogen. Nachdem die Generalversammlung den Ausschluss am 10. Mai 2012
bestätigt habe, hätten sie darauf verzichtet, diesen Entscheid an das
zuständige Gericht weiterzuziehen. Deshalb sei der Ausschluss definitiv
geworden. Die Vorinstanz erachtete den Einwand, die Erstinstanz habe
unrichtigerweise über das Bestehen eines genossenschaftlichen Ausschlussgrundes
entschieden, obwohl die Beschwerdeführer den Entscheid der Generalversammlung
akzeptiert hätten, als begründet und die Kündigung als gültig, weshalb sie auf
die Prüfung der übrigen Vorbringen der Beschwerdegegnerin betreffend die
Zulässigkeit der Kündigung nicht einging, sondern sich der Frage der
Erstreckung zuwandte. Diese wird in der Beschwerde nicht weiter thematisiert,
so dass darauf nicht einzugehen ist. Zu prüfen bleibt die Frage der Gültigkeit
der Kündigung.
3.
Die Wohngenossenschaft und ihre Genossenschaftsmieter sind durch zwei
Rechtsverhältnisse verbunden. Einerseits das körperschaftliche Verhältnis, das
durch die Aufnahme der Genossenschaftsmieter in die Genossenschaft entsteht
(Art. 839 OR). Andererseits das individuelle Schuldverhältnis, das aus dem
Abschluss eines Mietvertrags zwischen der Genossenschaft und dem
Genossenschaftsmieter resultiert (BGE 136 III 65 E. 2.2 S. 68 mit Hinweis).
3.1. Die Parteien können die beiden Rechtsverhältnisse im Rahmen ihrer
Parteiautonomie in der Weise miteinander verknüpfen, dass das eine nicht ohne
das andere fortbestehen kann. In diesem Fall genügt eine Willenserklärung, um
beide Verhältnisse zu beenden (BGE 136 III 65 E. 2.4.1 S. 70 mit Hinweisen).
Sind die beiden Verhältnisse aber, wie im zu beurteilenden Fall, nicht durch
eine spezifische Vereinbarung der Parteien derart gekoppelt, können sie
unabhängig voneinander in separaten Verfahren beendet werden. Es ist in diesen
Fällen denkbar, dass ein Rechtsverhältnis ohne das andere fortbesteht (BGE 136
III 65 E. 2.4.2 S. 71 mit Hinweisen). Mit Blick auf den Zweck der
Wohngenossenschaft setzt die Kündigung des Mietvertrags allerdings (abweichende
Vereinbarungen im Mietvertrag vorbehalten) voraus, dass der Kündigungsgrund
auch einen Ausschluss aus der Genossenschaft zulassen würde (BGE 136 III 65 E.
2.4.2 S. 71 f. mit Hinweisen).
Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither bestätigt (Urteile des
Bundesgerichts 4A_14/2015 vom 26. Februar 2015 E. 2; 4A_386/2014 vom 11.
November 2014 E. 3.1; 4A_258/2011 vom 12. Juli 2011). Sie wurde in der
Literatur übernommen (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht
I, 6. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 266o OR; ALFRED L. SCHWARTZ, in: Basler
Kommentar, Obligationenrecht II, 4. Aufl. 2012, N. 20a zu Art. 846 OR; FRANÇOIS
BOHNET/PATRICIA DIETSCHY, in: Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [Hrsg.], N.
98 zu Art. 253 OR; Pascal Pichonnaz, in: Droit de bail N° 22/2010 Nr. 12 S. 27
ff. S. 28 f.) und begrüsst ( WILLI FISCHER/LUZIA BACHOFNER, Verhältnis zwischen
Kündigung der Genossenschaftswohnung und Ausschluss aus der Genossenschaft,
ius.full 10[2012] Nr. 6, S. 186 ff., 189; WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 266o OR).
Das Bundesgericht hat sich damit bewusst gegen die Stimmen in der Lehre
gewandt, die davon ausgingen, die Frage des Ausschlusses müsse immer vor der
Frage der Kündigung entschieden werden (BGE 136 III 65 E. 2.4 S. 69 ff. mit
Hinweisen; FISCHER/BACHOFNER, a.a.O., S. 188).
Der auch vor Bundesgericht durch die Parteien thematisierten Frage, ob zuerst
der Ausschluss aus der Genossenschaft erfolgte oder die Kündigung der Wohnung,
kann vor diesem Hintergrund keine Bedeutung zukommen.
3.2. Die Beschwerdeführer haben den Beschluss der Generalversammlung nicht
angefochten. Vorbehältlich einer allfälligen Nichtigkeit, die hier nicht zur
Diskussion steht, bedeutet dies, dass das körperschaftliche Verhältnis zu Ende
gegangen ist und die Beschwerdeführer aus der Genossenschaft ausgeschieden sind
(zit. Urteil 4A_14/2015 E. 4). In diesem Sinne wird die Ausschliessung
rechtskräftig (vgl. BGE 85 II 525 E. 2 S. 536). Dies sagt, da das Miet- und das
Genossenschaftsverhältnis nicht gekoppelt sind, aber nichts darüber aus, ob die
Kündigung des Mietverhältnisses gültig ist.
3.3. Die Auffassung der Vorinstanz, der Genossenschaftsmieter könne sich im
Mietverfahren nur auf den genossenschaftlichen Rechtsschutz berufen, wenn er im
genossenschaftlichen Ausschlussprozess obsiegt habe, widerspricht der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Ein Genossenschaftsmieter kann aus der
Genossenschaft ausgeschlossen werden und seine Mieterstellung behalten (BGE 136
III 65 E. 2.4.2 S. 71 mit Hinweis). Die Lösung der Vorinstanz liefe darauf
hinaus, dass der von einer unzulässigen Kündigung betroffene Mieter in der
Genossenschaft verbleiben müsste, um sich auf die Unzulässigkeit berufen zu
können. Es ist aber an den Parteien zu entscheiden, ob sie eine derartige
Koppelung zwischen der Genossenschafterstellung und der Mieterstellung schaffen
wollen (Art. 19 OR; BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71). Das Bundesgericht hat denn
auch in einem Fall, in dem keine rechtzeitige Anfechtung des Ausschlusses an
die Generalversammlung erfolgt war und nur die Kündigung gerichtlich
angefochten wurde, geprüft, ob der Ausschluss nichtig sei. Nachdem es dies
verneint hat, erachtete es den Ausschluss zwar als erstellt. Es fuhr aber fort,
der damalige Beschwerdeführer kritisiere den angefochtenen Entscheid nicht,
soweit dieser festhalte, die Kündigung beruhe auf einem Motiv, das auch einen
Ausschluss gestützt auf die Statuten zulassen würde (zit. Urteil 4A_14/2015 E.
4). Es ging nicht davon aus, der im Ausschlussverfahren unterliegende
Genossenschaftsmieter sei gar nicht mehr befugt, sich bezüglich der Kündigung
auf die genossenschaftlichen Schutzbestimmungen zu berufen. Eine gerichtliche
Beurteilung der Ausschlussgründe ist nicht erfolgt. Die Frage, ob bei einer
gerichtlichen Beurteilung eine Bindung für das Mietverfahren besteht, kann
offenbleiben.
Der Genossenschaftsmieter kann, auch wenn er den Ausschluss nicht gerichtlich
anficht, eine mit der Ausschliessung zusammenhängende Kündigung mit der
Begründung anfechten, die Voraussetzungen für die Kündigung (nämlich das
Bestehen eines Ausschlussgrundes aus der Genossenschaft) seien nicht gegeben
gewesen. Der Verzicht auf die Anfechtung des Ausschlusses macht eine
unzulässige Kündigung nicht nachträglich gültig. Der Genossenschaftsmieter
verliert mangels Anfechtung des Ausschlusses seine Stellung als
Genossenschafter, das Mietverhältnis bleibt aber bei erfolgreicher Anfechtung
der Kündigung bestehen.
4.
Damit ist zu prüfen, ob statutarische Ausschlussgründe vorlagen. Die Vorinstanz
hat zu dem behaupteten Fehlverhalten der Beschwerdeführer keine Feststellungen
getroffen. Mit Blick auf die lange Verfahrensdauer rechtfertigt es sich, von
einer Rückweisung an die Vorinstanz zur Ergänzung des Sachverhaltes abzusehen,
zumal die Beschwerdeführer die erstinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen
weder vor Bundesgericht noch im kantonalen Rechtsmittelverfahren substanziiert
beanstandet haben.
4.1. Die Beschwerdegegnerin macht mit Hinweis auf ihre Statuten geltend, die
Genossenschaftsmieter hätten in Art. 4a Abs. 5 der Statuten ( "Die Kündigung
des Mietvertrages richtet sich nach den mietrechtlichen Bestimmungen" ) auf die
Möglichkeit, die Statuten im Rahmen des mietrechtlichen
Kündigungsschutzverfahrens anzurufen, verzichtet. Die Geltendmachung
statutarischer Gründe, die einer Kündigung des Mietvertrages im Wege stehen
sollten, sei daher unzulässig. Zudem sehe Art. 4a Abs. 1 lit. e ihrer Statuten
vor, dass die Beschwerdegegnerin einen Mieter bei Verletzung des Mietvertrages
ausschliessen dürfe. Damit entfielen die von den Beschwerdeführern angerufenen
erhöhten Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages.
4.2. Art. 4a Abs. 1 lit. e hält als neben dem Ausschluss aus wichtigem Grund
möglichen Ausschlussgrund unter Anderem fest:
"e) Vorliegen eines ausserordentlichen mietrechtlichen Kündigungsgrundes,
insbesondere nach den Art. 257d OR, 257f OR, 266g OR, 266h OR sowie anderer
Verletzungen des Mietvertrages."
Art. 4a Abs. 5 der Statuten lautet:
"Die Kündigung des Mietvertrages richtet sich nach den mietrechtlichen
Bestimmungen".
4.3. Auf die Tragweite dieser Bestimmungen braucht nicht im Einzelnen
eingegangen zu werden. In der kantonalen Berufungsantwort (S. 10) gehen die
Beschwerdeführer nämlich selbst davon aus, wenn die Statuten in Art. 4 Abs. 1
lit. e ganz allgemein als Ausschlussgrund auch jede andere Verletzung des
Mietvertrages erwähnten, so sei dies im Gesamtzusammenhang dahingehend zu
verstehen, dass es sich dabei um Verletzungen handeln müsse, welche mit den
zuvor erwähnten ausserordentlichen mietrechtlichen Kündigungsgründen der
Schwere nach wenigstens vergleichbar seien. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer und der ersten Instanz kommt den festgestellten Vorfällen aber
die für einen Ausschluss aus der Genossenschaft notwendige Schwere zu, zumal
die gegenseitige Rücksichtnahme - gerade wenn das Verhältnis wie nach dem
Verständnis der Beschwerdeführer nur unter erschwerten Voraussetzungen
gekündigt werden kann - zentrale Bedeutung hat.
4.3.1. Das Bezirksgericht referiert einen Vorfall, bei dem die Klägerin 1 von
ihrem Balkon aus den Vater der darunter wohnenden Familie im Rahmen einer
Auseinandersetzung über dessen Rauchgewohnheiten mit Dreck beworfen haben soll.
Was die Beschwerdeführerin 1 genau heruntergeworfen habe, sei unklar, weshalb
keine Aussagen zur Gefährlichkeit jener Situation gemacht werden könnten. Zudem
habe sie den unter ihr wohnenden Ehegatten und einer weiteren Mieterin mehrfach
den Mittelfinger gezeigt, letztmals gemäss Aussage der Betroffenen am 26.
September 2013.
4.3.2. Dass Bewerfen einer Person mit Gegenständen vom Balkon im Rahmen einer
Auseinandersetzung bildet eine schwerwiegende Verletzung der Pflicht zur
gegenseitigen Rücksichtnahme, selbst wenn damit keine Gefährdung verbunden
gewesen sein sollte. Die Beschwerdeführer machen zwar in den kantonalen
Schriften die unter ihnen wohnende Mietpartei, mit der sie verfeindet waren und
die inzwischen weggezogen ist, für die Unstimmigkeiten verantwortlich.
Verfehlungen anderer Mietgenossenschafter vermögen aber die Verfehlungen der
Beschwerdeführer nicht zu rechtfertigen. Haben andere Mietparteien es gegenüber
den Beschwerdeführern (namentlich in Bezug auf das Rauchen) objektiv an der
notwendigen Rücksichtnahme fehlen lassen, dann hätten die Beschwerdeführer von
der Beschwerdegegnerin Abhilfe verlangen sollen. Mangelnde Rücksichtnahme der
anderen Mietpartei rechtfertigt nicht, Gegenstände auf die angeblich fehlbare
Partei zu werfen - auch nicht ungefährliche, von gefährlichen ganz zu
schweigen. Derartiges Verhalten zusammen mit dem wiederholten Zeigen des
Mittelfingers auch nach erfolgter Abmahnung belastet das gegenseitige
Zusammenleben. Wenn die Genossenschaft derartige Formen der Konfliktbewältigung
unter ihren Mitgliedern nicht dulden will, sondern derartige
Vertragsverletzungen mit dem Ausschluss aus der Genossenschaft und der
ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sanktioniert, ist das mit Blick
auf die Statutenbestimmung Art. 4a Abs. 1 lit. e in fine nicht zu beanstanden.
5.
Da Anlass für einen Ausschluss aus der Genossenschaft bestand, erweist sich die
Kündigung als gültig, unabhängig davon, ob sich die Beschwerdeführer gestützt
auf die Statuten auf das Fehlen eines Ausschlussgrundes berufen konnten. Damit
ist der angefochtene Entscheid zumindest im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die
Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die
Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden unter solidarischer Haftbarkeit den
Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 6. Oktober 2015
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Luczak
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