I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.179/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_179/2015
Arrêt du 16 décembre 2015
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, Présidente, Klett, Kolly, Hohl et Niquille.
Greffier : M. Piaget.
Participants à la procédure
A.________, représentée par
Me Thierry F. Ador,
recourante,
contre
1. B.X.________,
2. D.X.________,
tous les deux représentés par Me Luc Recordon,
intimés.
Objet
demande de réduction du loyer, exception des loyers usuels du quartier (art.
269a let. a CO);
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel
civile, du 9 janvier 2015.
Faits :
A.
A.a. Par contrat du 27 décembre 1993, C.X.________ et B.X.________ ont pris à
bail, à compter du 1er mars 1994, un appartement de 3,5 pièces de 79 m2 au 2e
étage d'un immeuble de 20 logements, construit en 1958, à Morges. L'appartement
comprend un salon, deux chambres, un hall, une cuisine avec frigo, une salle de
bain/WC et un balcon; les fenêtres n'ont pas de double vitrage. Le loyer
mensuel net était de 1'155 fr., auquel s'ajoutait un acompte de 70 fr. pour le
chauffage et l'eau chaude.
A.________ a acquis la propriété de cet appartement le 28 mars 2001.
A.b. La bailleresse a consenti, le 29 novembre 2002, à baisser le loyer au
montant de 1'000 fr., plus l'acompte de 70 fr. pour les charges, à compter du
1er avril 2003, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de 4,5 à 3,75%,
compensée en partie par l'évolution de l'IPC du mois de septembre 2000 (107.7)
au mois d'octobre 2002 (108.7).
Trois nouvelles demandes de baisse de loyer ont été présentées par les
locataires en mars 2011, février 2012 et août 2012, lesquelles ont été refusées
par la bailleresse, au motif que le montant actuel du loyer correspondait aux
loyers pratiqués dans le quartier.
B.
Le 20 décembre 2012, les locataires ont présenté une nouvelle demande de baisse
de loyer au montant de 870 fr. 03 à compter du 1er avril 2013, en invoquant la
baisse du taux hypothécaire de 3,75% à 2,25% et la hausse de l'IPC (différence
de 1,5% impliquant une baisse de loyer de 15,25%, corrigée par l'IPC de 2,32%).
La bailleresse n'y a pas répondu.
Le 7 février 2013, les locataires ont saisi la commission de conciliation en
matière de baux à loyer, puis, la conciliation ayant échoué et une autorisation
de procéder leur ayant été délivrée, ont déposé leur demande en diminution de
loyer devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 11 avril 2013, concluant
à ce que leur loyer mensuel soit fixé à 871 fr. 50, charges en sus, dès le 1er
avril 2013.
La bailleresse a conclu au rejet de la demande, prenant en plus des chefs de
conclusions en constatation et formulant des réserves.
Le 9 octobre 2013, la présidente du tribunal des baux a invité la bailleresse à
fournir différents titres, notamment:
" l'adresse et la désignation précise de cinq ou six appartements de
comparaison de pièces situés dans la localité ou le quartier, satisfaisant aux
critères de l'art. 11 al. 1 OBLF (logements comparables à la chose louée quant
à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction)
et de la jurisprudence du Tribunal fédéral " et " tous justificatifs des
caractéristiques de ces appartements ".
Par jugement du 16 mai 2014, le Tribunal des baux a admis la demande et fixé le
loyer au montant demandé par les locataires, sur la base du taux d'intérêt
hypothécaire de 2,25% et de l'indice suisse des prix à la consommation de
115.00 points (décembre 2012; base: 1993). Il a rejeté le moyen que la
bailleresse avait tiré des loyers usuels du quartier.
Statuant le 9 janvier 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a
rejeté l'appel de la bailleresse et confirmé le jugement de première instance,
par substitution de motifs.
C.
Contre cet arrêt, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au
Tribunal fédéral le 25 mars 2015, concluant principalement, sur le fond, au
rejet de la demande et, subsidiairement, à l'annulation de l'arrêt attaqué et
au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le
sens des considérants. Elle prend en sus des chefs de conclusions en
constatation et formule des réserves. Elle invoque la violation des art. 56 et
247 al. 2 CPC (devoir d'interpellation et établissement d'office des faits),
des art. 53 al. 1 CPC, 29 al. 2 Cst., 6 par. 1 et 13 CEDH (procès équitable et
droit d'être entendu), une constatation inexacte des faits sur un point (art.
97 al. 1 LTF; 9 Cst.) et la violation des art. 269a let. a CO et 11 OBLF.
C.X.________ est décédé le 18 avril 2015 et ses héritiers, à savoir son épouse
et son fils, ont remplacé celui-ci à la procédure. Ils ont produit un
certificat d'héritiers.
Par ordonnance présidentielle du 18 juin 2015, il a été constaté que le recours
a effet suspensif de plein droit (le jugement de diminution de loyer étant
constitutif et les locataires devant, par conséquent, continuer à payer le
loyer précédent).
Les parties ont encore chacune déposé des observations.
Considérant en droit :
1.
1.1. Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la bailleresse
défenderesse qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 LTF), contre une
décision rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF),
dans une cause en matière de bail à loyer (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur
litigieuse dépasse 15'000 fr. - dès lors que, devant l'autorité précédente, les
locataires prétendaient à une réduction de loyer de 126 fr. 50 par mois, soit
1'542 fr. par an pour une durée indéterminée (soit 20 ans; art. 51 al. 4 CPC;
arrêt 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 3) -, le recours en matière civile
est recevable.
1.2. L'un des colocataires étant décédé au cours de la procédure fédérale, ses
héritiers reprennent ses droits et obligations (art. 560 CC; arrêt 4A_397/2013
du 11 février 2014 consid. 3.3) et, faute de répudiation, lui succèdent au
procès comme parties intimées (art. 17 al. 3 PCF en relation avec l'art. 71
LTF).
1.3. En tant que la bailleresse recourante expose dans son recours les faits
qu'elle admet et déclare contester tous les faits qu'elle n'admet pas
formellement, sans pour autant tenter la moindre démonstration d'un quelconque
arbitraire, il n'y a pas lieu de tenir compte de son exposé.
En tant que la recourante prie le Tribunal fédéral de se référer à l'état de
fait de ses écritures du 7 novembre 2013 et du 7 novembre 2014, sa demande est
irrecevable.
1.4. Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le
droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de
l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le
recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le
recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF
133 III 545 consid. 2.2).
2.
Les locataires ont demandé la réduction de leur loyer en invoquant la baisse du
taux hypothécaire; la bailleresse s'y est opposée en invoquant que le loyer
actuel correspond aux loyers usuels du quartier. La cour cantonale a rejeté
l'exception de la bailleresse et accordé la baisse de loyer requise par les
locataires. La bailleresse lui reproche d'avoir violé la maxime inquisitoire et
d'avoir rejeté à tort son exception.
2.1. Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant
du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation,
s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un
rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable
modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des
frais.
2.1.1. Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en raison de la
baisse du taux hypothécaire de référence, le juge applique la méthode relative
(ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126 s. et les arrêts cités), mais en poursuivant
son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à
une variation du taux hypothécaire (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2 p. 72 s.;
arrêt 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Cette méthode consiste, à
partir des bases de calcul de la dernière fixation du loyer, à examiner comment
ces bases ont évolué et si elles justifient une adaptation du loyer (ATF 120 II
240 consid. 2 p. 242 s.); elle permet de tenir compte non seulement de la
dernière baisse du taux hypothécaire, mais de toutes les variations du taux
hypothécaire antérieures non prises en considération depuis la dernière
fixation du loyer (arrêt 4A_489/2010 précité consid. 4.1). Une modification de
1/4% du taux hypothécaire de référence suffit pour modifier le loyer (art. 13
al. 1-2 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et
de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]).
2.1.2. Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse du loyer fondée sur la
méthode relative, en excipant que le loyer n'est pas abusif malgré la
modification des bases de calcul, puisque, selon la méthode absolue, il ne lui
procure pas un rendement abusif (ATF 121 III 163 consid. 2 p. 164 ss). Il peut
opposer alternativement, soit que le rendement net de la chose louée n'est pas
excessif (art. 269 CO), soit que le montant du loyer correspond aux loyers
usuels dans la localité ou le quartier et qu'ils ne sont donc pas abusifs (art.
269a let. a CO) (ATF 122 III 257 consid. 4 p. 261 s.).
2.2. Lorsque le bailleur invoque cette seconde alternative, soit, en raccourci,
celle des loyers usuels, l'art. 11 OBLF détermine les loyers déterminants pour
le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose
louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de
construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur
ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques
officielles doivent être prises en considération (al. 4). Ces prescriptions
correspondent à celles de l'ancien droit, qui figuraient à l'art. 15 al. 1 let.
a AMSL (seul le critère de la dimension y a été expressément ajouté; cf. ATF
123 III 317 consid. 4 p. 319 et la référence à la doctrine).
2.2.1. Le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la
lumière des critères de l'art. 11 OBLF. La détermination des loyers usuels ne
peut pas s'effectuer sur la base d'une " impression d'ensemble " (arrêt 4A_612/
2012 du 19 février 2013 consid. 3.2.2). Pour pouvoir tirer des conclusions qui
offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder soit sur des
statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), qui doivent tenir compte de
l'évolution récente des loyers, soit sur au minimum cinq logements de
comparaison, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que
le logement litigieux quant aux critères de l'art. 11 al. 1 OBLF, soit quant à
l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction,
tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers (ATF 136 III 74
consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325). En
effet, les loyers de référence doivent eux-mêmes ne pas être abusifs; il est
donc nécessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire
survenues, en règle générale, depuis la date de la dernière fixation du loyer (
ATF 127 III 411 consid. 5a p. 414), ce qui nécessite de connaître leur taux
hypothécaire de référence. La législation relative à la protection contre les
loyers abusifs a précisément pour but d'éviter que le bailleur n'obtienne un
rendement excessif de la chose louée. Or, il serait contraire à ce but de
prendre comme éléments de comparaison, pour juger du caractère abusif d'un
loyer donné, des loyers qui sont eux-mêmes abusifs parce que les bailleurs
concernés ne les ont pas adaptés à l'évolution des facteurs de baisse. L'art.
11 al. 3 OBLF va d'ailleurs dans ce sens, en tant qu'il exclut la prise en
considération des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de
bailleurs domine le marché. Il en ressort clairement que la détermination des
loyers usuels ne saurait obéir aux seules lois du marché (ATF 123 III 317
consid. 4d p. 325; 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss; 136 III 74 consid. 3.1 p.
80).
La notion de loyers usuels est une notion de droit matériel (art. 269a let. a
CO). Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa
nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut
pas être raisonnablement exigée ( Beweisnot), une réduction du degré de la
preuve à la vraisemblance prépondérante ( überwiegende Wahrscheinlichkeit)
n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas
particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la
preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu
par le législateur fédéral (ATF 123 III 317 consid. 4d p. 325). La preuve des
loyers usuels doit donc être apportée au degré de la certitude (ou preuve
stricte; Gewissheit) : le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments
objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est
pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le
moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers (arrêt 4A_472/2007 du 11
mars 2008 consid. 2.4 in fine; sur les degrés de la preuve en général, cf. ATF
130 III 321 consid. 3.2; arrêt 5C.97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.4.2
publié partiellement in SJ 2006 I p. 271).
S'agissant d'une question de droit, le Tribunal fédéral peut la revoir
librement. L'autorité cantonale de recours doit indiquer exactement les
critères de comparaison sur lesquels elle s'est fondée de sorte que le Tribunal
fédéral puisse contrôler si les loyers usuels ont été établis conformément au
droit fédéral (ATF 136 III 74 consid. 2.2.1 p. 77; 4A_612/2012 du 19 février
2013 consid. 3.2).
Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en se basant sur la baisse
du taux hypothécaire et que le bailleur excipe des loyers usuels de la localité
ou du quartier, le bailleur supporte le fardeau de la preuve des loyers usuels
(ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165).
2.2.2. Les statistiques officielles doivent satisfaire aux exigences de l'art.
11 al. 1 OBLF. Elles ne peuvent être prises en considération que si elles
contiennent des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment
établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose
louée, comme aussi sur la période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a
p. 319; arrêts 4C.176/2003 du 13 janvier 2004 consid. 3; 4A_412/2009 du 15
décembre 2009 consid. 4, non publié à l'ATF 136 III 74; 4A_669/2010 du 28 avril
2011 consid. 6.1).
2.2.3. Le bailleur peut aussi apporter la preuve des loyers usuels en
fournissant au moins cinq logements de comparaison avec leurs caractéristiques
et les bases de calcul de leur loyers, accompagnés de toutes les pièces
justificatives. Pour que le juge puisse en tirer des conclusions certaines, il
faut que ces cinq éléments de comparaison présentent, pour l'essentiel, les
mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la
dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (art. 11 al. 1 OBLF;
ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319), et il faut tenir compte de l'évolution des
loyers comparatifs au regard du taux hypothécaire et de l'IPC (ATF 136 III 74
consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325).
En ce qui concerne en particulier la dimension de l'appartement, l'indication
du nombre de pièces et la surface sont des données importantes (arrêt 4C.55/
2001 du 4 juillet 2001 consid. 4b/ff, non publié aux ATF 127 III 411). Le
nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les
appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute
possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre
de pièces (ATF 136 III 74 consid. 3.2.2 p. 81). En revanche, lorsque
l'appartement litigieux est de grandes dimensions, le fait que les logements
comparatifs aient une demi-pièce ou une pièce de moins, et donc le critère du
nombre de pièces, peut apparaître moins important que la surface du logement (
ATF 123 III 317 consid. 4b/cc); il a ainsi souvent été admis, pour de grands
logements, que l'appartement litigieux pouvait être comparé avec des logements
comparatifs dont la surface était de plus ou moins 20% (différence de surfaces/
surface de l'appartement litigieux = x %) (cf. ATF 136 III 74 consid. 3.2.2 in
fine p. 82).
Dans l'application de cette méthode, puisque la comparaison est effectuée non à
l'aide de statistiques officielles établies sur la base de très nombreux
appartements, mais avec seulement cinq logements de comparaison, il s'impose de
se montrer particulièrement strict dans l'admissibilité des logements qui
peuvent être pris en considération dès lors que le tribunal doit pouvoir en
tirer des conclusions certaines. En outre, puisqu'il s'agit pour le tribunal de
comparer des logements, un certain schématisme est nécessaire pour garantir la
prévisibilité du droit et l'égalité de traitement. Cela ne signifie évidemment
pas que, lorsque les cinq éléments apportés par le bailleur peuvent être
schématiquement comparés à l'appartement litigieux parce qu'ils présentent des
caractéristiques communes, le tribunal ne puisse pas procéder encore à une
pesée des avantages et inconvénients de l'appartement litigieux (ATF 123 III
317 consid. 4d p. 325 s.).
Il s'ensuit que le fait que l'appartement litigieux soit plus grand et ait un
loyer moins élevé que le logement de comparaison qui est plus petit n'est pas
un critère déterminant. En l'absence de statistiques officielles (art. 11 al. 4
OBLF), on ne saurait exiger du juge, qui doit pouvoir procéder à une
comparaison schématique, de pondérer différents éléments, par exemple compenser
une différence de surface avec un environnement plus calme ou un loyer moindre.
2.3. Le procès en diminution du loyer est soumis à la procédure simplifiée,
quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de
l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le tribunal doit établir les faits d'office ( von
Amtes wegen feststellen).
2.3.1. Il s'agit là de la maxime inquisitoire simple, et non de la maxime
inquisitoire illimitée de l'art. 296 al. 3 CPC ( von Amtes wegen erforschen);
la doctrine et la jurisprudence la qualifient aussi de maxime inquisitoire
sociale. Elle a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir
l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (ATF 125 III
231 consid. 4a p. 238).
Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à une obligation
d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des débats,
applicable en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mêmes
les éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions
adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve
correspondants soient précisément énumérés. Mais il ne se livre à aucune
investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont représentées
par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un
procès soumis à la procédure ordinaire (Message du 28 juin 2006 relatif au code
de procédure civile suisse, FF 2006 p. 6841 ch. 5.16 p. 6956 avec référence à
l'arrêt 4C.211/2004 du 7 septembre 2004 consid. 2.1; cf. également sous
l'empire de l'art. 274d al. 3 CO, l'arrêt 4A_397/2011 du 11 février 2014
consid. 4.4).
2.3.2. Ainsi, conformément à la jurisprudence rendue sous l'empire des art.
274d al. 3 et 343 al. 4 aCO, en première instance, les parties doivent
renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de
preuve propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les informer de
leur devoir de coopérer à la constatation des faits et à l'administration des
preuves. Il doit les interroger pour s'assurer que leurs allégués de fait et
leurs offres de preuves sont complets s'il a des motifs objectifs d'éprouver
des doutes sur ce point. Son rôle ne va toutefois pas au-delà (à propos de
l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231
consid. 4a p. 238 s.; à propos de l'art. 343 al. 4 aCO, cf. ATF 107 II 233
consid. 2c).
C'est dans ce sens qu'il y a lieu de comprendre le " devoir du juge de
rechercher des preuves " évoqué dans l'ATF 139 III 13 consid. 3.2; si le juge a
des motifs objectifs de soupçonner que les allégués et offres de preuves d'une
partie sont lacunaires, et qu'il a connaissance, sur la base des déclarations
des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents, " il n'est pas
lié par l'offre de preuve " de cette partie. Toutefois, lorsque les parties
sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de
retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (Message CPC,
loc. cit.). Il n'appartient en effet pas au juge de fouiller le dossier pour
tenter d'y trouver des moyens de preuve en faveur d'une partie (arrêt 4A_491/
2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1). Si, contrairement à ce qu'on serait en
droit d'attendre d'elle, une partie ne collabore pas à l'administration des
preuves, celle-ci peut être close. La maxime inquisitoire simple ne doit pas
servir à étendre à volonté la procédure probatoire et à administrer tous les
moyens de preuve possibles (arrêt 4A_491/2014 déjà cité consid. 2.6.1; ATF 125
III 231 consid. 4a).
2.3.3. En instance d'appel, la maxime inquisitoire simple ne dispense pas le
recourant de motiver son appel, la motivation de l'acte de recours étant
indispensable au déroulement régulier de la procédure d'appel (art. 311 al. 1
CPC; à propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 118 III 50 consid. 2a). Il lui
incombe de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour
satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens
soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales
de la décision attaquée; sa motivation doit être suffisamment explicite pour
que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des
pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1; pour la maxime inquisitoire illimitée de l'art. 296 al. 3 CPC, cf. ATF
137 III 617 consid. 4.2.2 p. 619). Les allégués de fait et les offres de
preuves nouveaux sont irrecevables, sous réserve de l'exception prévue par
l'art. 317 al. 1 CPC (ATF 138 III 625 consid. 2.1 et 2.2). Il s'ensuit que la
cour cantonale peut refuser de prendre en considération un fait ou un moyen de
preuve nouveau si le juge de première instance a pu l'ignorer sans méconnaître
la maxime inquisitoire simple (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376 s.; à
propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 118 III 50 consid. 2a).
3.
3.1. La bailleresse recourante se plaint tout d'abord de la violation de la
maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 let. a CPC).
Il ressort des constatations de fait que, par ordonnance du 9 octobre 2013, le
tribunal des baux a invité la bailleresse à fournir l'adresse et la désignation
précise d'au moins cinq appartements de comparaison situés dans la localité ou
le quartier, appartenant à des propriétaires différents et avec tous les
justificatifs de leurs caractéristiques.
Le tribunal n'avait pas, à réception des éléments comparatifs fournis par la
bailleresse, à lui signaler que ses offres de preuves étaient impropres à
établir le fait allégué - les loyers usuels - et l'inviter à fournir de
nouvelles informations adéquates. Puisque le tribunal ne doit interroger la
partie pour s'assurer que ses allégués de fait et ses offres de preuves sont
complets que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point,
cela ne signifie pas qu'il doive lui signaler que ses offres de preuves en soi
complètes sont insuffisantes pour fonder son point de vue et entraîner la
reconnaissance de son droit. Il ne faut en effet pas confondre la lacune dans
les pièces produites et la pertinence de celles-ci. De surcroît, comme la
bailleresse était représentée par un avocat, le tribunal devait s'imposer une
certaine retenue, comme en procédure ordinaire, ainsi que l'a voulu le
législateur.
Comme on l'a vu ci-dessus, c'est à tort que la bailleresse recourante croit
pouvoir déduire de l'arrêt 4A_198/2014 et de l'ATF 139 III 13 que le juge
devrait rechercher lui-même des moyens de preuve et, partant, qu'il aurait
violé son devoir d'établissement des faits d'office. Selon la volonté du
législateur, le tribunal doit seulement inviter les parties à compléter leurs
allégués et leurs offres de preuves, mais il ne se livre à aucune investigation
de sa propre initiative.
Enfin, contrairement à ce qu'a retenu la cour cantonale, la maxime des débats
atténuée de l'art. 247 al. 1 CPC n'est pas applicable dans les procès en
matière de bail de l'art. 243 CPC, l'étendue du pouvoir du juge sous l'empire
de la maxime inquisitoire simple allant par ailleurs au-delà du devoir
d'interpellation renforcé du juge introduit par cette disposition. C'est
également pour les mêmes motifs que l'art. 56 CPC est inapplicable.
Il s'ensuit que le tribunal des baux a satisfait à son devoir d'interpellation
découlant de la maxime inquisitoire simple, ce d'autant que la bailleresse
était représentée par un avocat.
3.2. La bailleresse recourante reproche ensuite à la cour cantonale de n'avoir
pas pris en considération, pour la détermination des loyers usuels, des
statistiques privées produites - soit des extraits de la brochure "
Immo-Monitoring 2012-2013" censés attester des loyers moyens pour un
appartement de 4 pièces à Morges - et des offres de location du site internet "
www.immoscout.ch ".
3.2.1. Se référant à l'ATF 136 III 74 consid. 2.2.1 et à l'arrêt 4A_58/2013 du
16 mai 2013 consid. 4.2.2, ainsi qu'à des auteurs de doctrine, la bailleresse
recourante soutient que la doctrine et la jurisprudence insistent sur le fait
qu'il est difficile de trouver des informations pertinentes (et des documents)
pour une comparaison, et donc qu'il suffirait d'alléguer l'adresse, l'étage et
le nombre de pièces du logement de comparaison en invoquant qu'il est
comparable à l'objet litigieux. Elle estime qu'au vu de l'inexistence de
statistiques officielles et de la grande difficulté d'apporter des éléments de
comparaison et pour ne pas nier le critère des loyers comparatifs, il y a lieu
de se ranger à l'avis de la doctrine estimant que des statistiques privées ne
devraient pas être considérées comme inaptes. Elle relève qu'elles sont
établies par des professionnels du milieu et paraissent tout aussi légitimes,
voire plus pertinentes que des statistiques émanant d'une autorité fédérale ou
cantonale. Elle reproche à la cour cantonale de n'avoir pas précisé en quoi ces
statistiques professionnelles seraient dénuées de toute force probante et
soutient que l'on ne saurait présumer que le milieu professionnel des bailleurs
veut induire en erreur les locataires et les autorités. Si elle reconnaît que
les annonces immobilières d'immoscout.ch ne peuvent pas servir de preuve
principale, elle soutient qu'elles démontrent l'état de l'offre immobilière
dans le quartier et ne sont donc pas dénuées d'intérêt.
3.2.2. Comme on l'a vu (cf. supra consid. 2.2.3), il s'agit pour le juge de
procéder à une comparaison concrète, qui lui permette de tirer des déductions
sûres quant au montant des loyers usuels. Dans la mesure où les statistiques
proposées ne sont pas suffisamment différenciées en fonction de la situation,
de la dimension, de l'agencement, de l'état de la chose louée et de l'année de
construction du bâtiment, elles ne permettent pas au juge d'acquérir une
certitude pour déterminer le loyer usuel dans le cas litigieux. Il ne peut en
effet ni se contenter d'une vraisemblance prépondérante, ni se fonder sur son
impression générale.
Les offres de location ne satisfont pas non plus à ces exigences.
Il s'ensuit que les griefs de la recourante sont infondés.
3.3. En l'absence de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF,
la jurisprudence a admis que le bailleur puisse apporter la preuve des loyers
usuels en fournissant au moins cinq éléments (logements) de comparaison. La
cour cantonale a nié toute possibilité de comparaison avec les logements
comparatifs, trois critères faisant déjà défaut: la dimension, l'emplacement et
les doubles vitrages.
3.3.1. En ce qui concerne la dimension des logements comparatifs, le tribunal a
estimé que les cinq appartements de 60-61 m2 (n° s 1, 2, 3, 4 et 6) offerts à
titre de preuve par la bailleresse présentaient un écart de plus de 20 %,
pourcentage admis par la jurisprudence, avec l'appartement litigieux de 79 m2
(79 m2 - 20% = 63.20 m2), de sorte qu'ils étaient exclus comme objets de
comparaison. La cour cantonale a rejeté le grief de la recourante au motif que
celle-ci ne démontrait pas en quoi le tribunal aurait dû se distancer de la
jurisprudence. Elle a considéré que le montant du loyer n'est pas un motif
d'assouplissement de la règle des 20%.
La bailleresse se borne à opposer que les appartements de comparaison ont
certes des surfaces inférieures de plus de 20%, mais que leurs loyers sont
supérieurs de 20 à 43% et qu'il faut prendre en compte l'ensemble des éléments,
car, vu la difficulté à apporter la preuve des loyers usuels, une différence de
2 à 3 m2 ne saurait conduire à les exclure comme logements de comparaison; à
défaut, ce critère deviendrait lettre morte.
En tant qu'elle soutient que le montant supérieur du loyer d'un logement
comparatif de surface plus petite est un critère suffisant, la recourante
méconnaît que la méthode fondée sur la comparaison avec au moins cinq logements
présentant des caractéristiques communes selon les cinq critères de l'art. 11
al. 1 OBLF, doit permettre au tribunal d'effectuer une comparaison schématique,
sans avoir à pondérer les différents critères. Or, tel n'est pas le cas, ni en
ce qui concerne le nombre de pièces (3,5 pour l'appartement litigieux alors que
seuls deux logements comparatifs comportent 3,5 pièces), critère qui est
déterminant pour les petits appartements, ni en ce qui concerne le critère
secondaire de la surface de l'appartement, le pourcentage de 20% en plus ou en
moins n'étant pas remis en cause en tant que tel par la recourante.
3.3.2. Aucune comparaison avec les pièces produites n'étant possible selon le
critère de la dimension, il est superflu d'examiner si la cour a violé le droit
fédéral s'agissant des critères de l'emplacement et de l'équipement.
3.4. Vu l'absence d'adéquation des pièces de comparaison produites sur le
critère de la dimension (cf. supra consid. 3.3), il est superflu d'examiner le
reproche fait par la bailleresse au tribunal de n'avoir pas procédé à une
inspection locale et à l'audition de témoins et à la cour cantonale d'avoir
ainsi violé son droit à un procès équitable et son droit d'être entendue (art.
53 al. 1 CPC, art. 29 al. 2 Cst., art. 6 par. 1 et 13 CEDH).
Pour le même motif, il n'y a pas lieu d'examiner le grief tiré de la
constatation inexacte des faits, la bailleresse reprochant au tribunal d'avoir
fait une fausse interprétation de son courrier du 21 janvier 2014, en déduisant
qu'elle aurait renoncé à la production des moyens de preuve invoqués dans sa
réponse du 14 juin 2013, alors qu'elle a toujours voulu une visite et un
transport sur place.
4.
Au vu des motifs qui précèdent, le recours doit être rejeté, aux frais de son
auteur (art. 66 al. 1 LTF). La recourante devra verser des dépens aux intimés
(art. 68 al. 1 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
3.
La recourante versera aux intimés une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 16 décembre 2015
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget
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