I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.11/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_11/2015
Arrêt du 25 juin 2015
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, Présidente, Klett et Kolly.
Greffière : Mme Godat Zimmermann.
Participants à la procédure
A.________, représenté par
Me Pierre Heinis,
recourant,
contre
A.B.________ et B.B.________, représentés par
Me Jean-Claude Schweizer,
intimés.
Objet
vente immobilière; garantie des défauts,
recours contre l'arrêt du 21 novembre 2014 de la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Faits :
A.
Par acte authentique du 19 mars 2008, instrumenté par la notaire C.________,
A.________ a vendu aux époux A.B.________ et B.B.________ les parcelles
contiguës xxx et yyy de la commune de Z.________ (NE) ainsi que des parts de
copropriété sur des voies d'accès. La parcelle xxx comprend une villa mitoyenne
et une piscine; la parcelle yyy comporte un cabanon de jardin. Les conditions
de vente prévoient notamment ce qui suit:
"1. (...)
Les restrictions de la propriété foncière de droit public (plans d'aménagement,
plans d'alignement, restrictions de police des constructions, etc.) ainsi que
certaines restrictions légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas
mentionnées au Registre foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur
n'assume aucune responsabilité de ce fait.
2. Garantie
Le bien-fonds xxx (...) ainsi que le bien-fonds yyy précités sont vendus tels
qu'examinés par les acquéreurs, sans garantie légale ni conventionnelle, pour
les défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés, dont ils pourraient
être affectés, que ces défauts soient connaissables ou non.
Cette clause d'exclusion de garantie n'est pas applicable aux défauts
frauduleusement cachés conformément à CO 199.
Les parties déclarent avoir été spécialement rendues attentives à la portée de
cette clause d'exclusion qu'elles reconnaissent expressément."
Selon le plan d'aménagement du territoire, la totalité de la parcelle yyy et
une partie de la parcelle xxx étaient à l'époque classées en zone d'utilité
publique (ci-après: ZUP). Le registre foncier n'en faisait pas mention. A la
suite du dépôt de l'acte authentique, le conservateur du registre foncier a
toutefois informé la notaire de cette affectation et du fait que la commune
disposait à ce titre d'un droit de préemption légal. Interpellée par la
notaire, la commune a renoncé à faire valoir son droit.
Les époux B.________ et trois propriétaires de parcelles voisines ont demandé
au Conseil communal de reclasser leurs biens-fonds en zone dite des abords de
bourg (ci-après: ZAB). Le Conseil général de Z.________ a accepté de modifier
le plan d'aménagement en ce sens que la parcelle xxx est entièrement classée en
ZAB; en revanche, la parcelle yyy a été maintenue en ZUP. Au 24 mars 2011, le
déplacement de la limite de zone n'était pas entré en vigueur.
B.
Le 12 février 2009, A.B.________ et B.B.________ ont ouvert action contre
A.________ et C.________. Ils concluaient à ce que les défendeurs soient
condamnés, solidairement entre eux, à leur payer le montant de 164'244 fr. plus
intérêts, soit 140'700 fr. pour la moins-value de la parcelle yyy, 15'210 fr.
pour la contribution due à l'État pour le reclassement de la parcelle xxx en
ZAB et 8'334 fr. pour des frais d'architecte, d'avocat et de mise aux
poursuites du vendeur. En particulier, les acheteurs reprochaient à A.________
de leur avoir frauduleusement dissimulé l'affectation en ZUP de la parcelle yyy
et d'une partie de la parcelle xxx, ce qui rendait nulle l'exclusion de
garantie contenue dans les conditions de vente.
Une expertise judiciaire a été mise en oeuvre. L'architecte désigné a estimé
qu'au jour de la vente, la valeur vénale des immeubles était de 718'000 fr.;
elle aurait été de 843'000 fr. si la totalité des parcelles avait été située en
ZAB.
Par jugement du 7 mars 2013, le Tribunal régional du Littoral et du
Val-de-Travers a rejeté l'action de A.B.________ et B.B.________.
Les acheteurs ont interjeté appel, concluant désormais à ce que le vendeur et
la notaire soient solidairement condamnés à leur verser 126'583 fr. plus
intérêts, à savoir 108'244 fr. à titre de moins-value liée à
l'inconstructibilité de la majeure partie des parcelles achetées, 10'005 fr. en
remboursement de la contribution due à l'État à la suite du changement
d'affectation de la parcelle xxx et 8'334 fr. pour des frais d'expertise
privée, d'avocat et de mise aux poursuites du vendeur. Statuant le 18 novembre
2013, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a
rejeté l'appel et confirmé le jugement de première instance.
A.B.________ et B.B.________ ont recouru au Tribunal fédéral (cause 4A_619/
2013). Par arrêt du 20 mai 2014, la cour de céans a déclaré irrecevable le
recours constitutionnel subsidiaire, admis partiellement le recours en matière
civile et annulé l'arrêt cantonal avant de rejeter la demande formée par les
acheteurs contre la notaire et, pour le surplus, de renvoyer la cause à
l'autorité précédente afin qu'elle rende une nouvelle décision.
Par arrêt du 21 novembre 2014 après renvoi, la Cour d'appel civile
neuchâteloise a admis partiellement l'appel et réformé le jugement de première
instance en condamnant A.________ à verser aux époux B.________ le montant de
64'240 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1 ^er avril 2008.
C.
A.________ interjette un recours en matière civile, concluant au rejet de la
demande de A.B.________ et B.B.________ "en tant que recevable".
Les époux B.________ proposent le rejet du recours dans la mesure où il est
recevable.
Pour sa part, la cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.
Considérant en droit :
1.
1.1. Le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière
civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur d'un canton, qui a statué
une deuxième fois sur recours, après renvoi (art. 75 LTF). La présente cause
atteint la valeur litigieuse de 30'000 fr. ouvrant le recours en matière civile
dans les affaires pécuniaires ne relevant ni du droit du travail, ni du droit
du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. b LTF). Au surplus, le recours est exercé
par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et a donc
qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Déposé dans le délai (art. 46 al. 1
let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le
recours est en principe recevable, l'examen des griefs particuliers étant
réservé.
1.2. Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III
115 consid. 2 p. 117; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p.
356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
Si l'auteur du recours se plaint d'un tel grief, encore faut-il que la
correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97
al. 1 LTF). L'exception prévue à l'art. 105 al. 2 LTF ne permet pas aux parties
de rediscuter dans leurs mémoires les faits de la cause comme si elles
plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui, sur la base de
l'art. 97 al. 1 LTF, entend faire rectifier ou compléter un état de fait doit
expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une telle
modification seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18; 137 II 353
consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au même titre que la partie
qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire
dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits (cf. art. 106 al.
2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II
249 consid. 1.4.3 p. 254 s.).
Sous le titre "Résumé des faits pertinents", le recourant présente sur cinq
pages une version des faits fondée sur sa propre appréciation des preuves.
Ainsi, par exemple, le recourant affirme que l'affectation en ZUP a été
discutée lors des visites des futurs acheteurs à la villa ou encore que
l'intimé s'est renseigné auprès de la commune de Z.________ pour savoir si la
construction d'un hangar à moto était possible sur la parcelle yyy. Ce faisant,
le recourant s'écarte sur plusieurs points des constatations de l'arrêt attaqué
ou les complète, sans jamais soulever le grief d'arbitraire dans
l'établissement des faits ou l'appréciation des preuves. Dans cette mesure, le
recours se révèle irrecevable. La cour de céans s'en tiendra aux faits tels
qu'établis par l'autorité précédente.
2.
En vertu du principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi, la cour cantonale à
laquelle une affaire est renvoyée est tenue de fonder sa nouvelle décision sur
les considérants en droit de l'arrêt du Tribunal fédéral. Elle est liée par ce
qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral, ainsi que par
les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui. Des faits
nouveaux ne peuvent être pris en considération que sur les points faisant
l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent être ni étendus ni fondés sur une base
juridique nouvelle (ATF 135 III 334 consid. 2 et 2.1 p. 335 s.; 131 III 91
consid. 5.2 p. 94 s.).
Le défaut invoqué en l'espèce porte sur l'affectation en ZUP d'une partie des
biens-fonds acquis. Comme la cour de céans l'a relevé dans l'arrêt de renvoi,
il est établi à ce sujet que les acheteurs ne peuvent pas ériger des
constructions à des fins privées sur la part des parcelles classée en ZUP.
2.1. A la suite du renvoi, il appartenait en premier lieu à la cour cantonale
de déterminer si le vendeur avait prouvé avec certitude - et non seulement avec
une "certaine vraisemblance" - que les acheteurs connaissaient l'affectation
des parcelles, respectivement leur caractère inconstructible. Selon l'arrêt
attaqué, cette preuve n'a pas été rapportée; en particulier, le recourant n'est
pas parvenu à établir qu'il avait informé l'intimé que ce dernier ne pourrait
pas construire le hangar à moto qu'il projetait d'édifier sur la parcelle yyy.
La cour cantonale a refusé d'entendre comme témoin la notaire C.________ sur ce
point, car elle ne voyait pas en quoi cette audition conduirait à une autre
appréciation, notamment parce que l'intéressée, comme défenderesse, avait déjà
nié toute discussion à ce sujet. En conséquence, le vendeur ne pouvait se
libérer de sa responsabilité en invoquant l'art. 200 al. 1 CO.
Dans son mémoire, le recourant reconnaît lui-même que "n'ayant que sa bonne foi
à disposition", il n'a pas pu rapporter la preuve certaine, exigée par l'art.
200 al. 1 CO, que les acquéreurs connaissaient l'affectation en ZUP des
parcelles concernées. Il voit toutefois une violation de son droit à la preuve
dans le refus des juges neuchâtelois d'entendre la notaire qui a instrumenté
l'acte de vente.
Le droit à la preuve déduit de l'art. 8 CC et décrit désormais à l'art. 152 CPC
confère au justiciable le droit de faire administrer les moyens de preuve
adéquats qu'il propose régulièrement et en temps utile à l'appui de faits
pertinents pour le sort du litige. Le droit à la preuve n'est pas mis en cause
lorsque le juge, par une appréciation anticipée des preuves, parvient à la
conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue ou ne
modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 129 III 18 consid. 2.6 p. 25). Le
recourant ne peut s'en prendre à l'appréciation anticipée des preuves qu'en
soulevant le grief d'arbitraire (art. 9 Cst.), motivé selon les exigences
strictes de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. consid. 1.2 supra).
En l'espèce, la cour cantonale a refusé d'ordonner l'audition requise par le
vendeur à la suite d'une appréciation anticipée des preuves, non remise en
question dans le recours sous l'angle de l'arbitraire. Elle ne saurait dès lors
avoir violé le droit à la preuve du recourant.
2.2. Dans un deuxième temps, l'autorité précédente devait examiner à nouveau si
la chose vendue était affectée d'un défaut que le vendeur avait dissimulé
frauduleusement aux acheteurs (art. 199 CO).
2.2.1. Le défaut invoqué consistait en l'absence d'une qualité à laquelle les
acquéreurs pouvaient s'attendre selon les règles de la bonne foi, à savoir la
constructibilité des parcelles.
Parmi les points abordés dans l'arrêt de renvoi, le Tribunal fédéral rappelait
que le manque de qualité attendue devait entraîner une diminution notable de la
valeur objective de la chose, donnée absente de l'arrêt cantonal. En l'espèce,
l'expert judiciaire estimait la valeur de la chose à 843'000 fr. sans défaut et
à 718'000 fr. avec défaut. Selon l'arrêt de renvoi, une telle diminution de
valeur (- 14,8%), si elle devait être retenue par la cour cantonale, devait
être qualifiée de notable (consid. 5.3.1).
Par ailleurs, la cour de céans avait déjà jugé que le prix convenu, dans les
circonstances constatées dans le premier arrêt cantonal, ne permettait pas, à
lui seul, de faire comprendre aux acheteurs que les parcelles ne se trouvaient
pas entièrement en zone résidentielle constructible (arrêt de renvoi consid
5.3.1).
Pour le reste, la question de savoir si les biens-fonds étaient entachés d'un
défaut juridique quant à leur affectation (art. 197 CO) se recoupait pour
l'essentiel avec celle de savoir si les acheteurs étaient réputés connaître
l'affectation des parcelles (art. 200 al. 2 CO). Il s'agissait de déterminer si
la diligence dont une personne de bonne foi doit faire preuve imposait en
l'occurrence aux acheteurs de vérifier l'affectation des parcelles (arrêt de
renvoi consid. 5.3.2).
Se prononçant à nouveau sur ce point, la cour cantonale arrive à la conclusion
que les acheteurs n'avaient pas à envisager l'affectation en ZUP, avec les
conséquences qu'elle implique, d'une partie du terrain à acquérir. Le recourant
y voit une violation de l'art. 200 al. 2 CO. A son sens, les intimés, qui
voulaient construire un hangar à moto sur la parcelle yyy, devaient, selon le
principe de la bonne foi, se renseigner sur les possibilités légales de
construire, d'autant plus que l'acte de vente qui leur avait été soumis avant
signature excluait toute garantie à propos des restrictions légales de
construction.
Dans l'arrêt de renvoi, la cour de céans observe que le droit public applicable
en l'occurrence prévoit des restrictions de construction importantes
(inconstructibilité des parcelles à des fins privées, droit de préemption de
l'État, droit spécial d'expropriation), allant au-delà des limitations
habituelles liées par exemple aux coefficients. Elle relève également que
l'expert judiciaire regrette l'absence de mention des zones d'affectation des
parcelles sur le descriptif de vente, de sorte qu'un futur acheteur ne pouvait
pas se douter que les parcelles n'étaient pas toutes dans la même zone; cette
remarque de l'expert posait la question du caractère inhabituel du zonage des
parcelles en jeu au regard de l'aménagement des lieux. En conclusion, même si
la clause contractuelle réservant les restrictions de droit public n'est pas de
pur style, il paraît très douteux que l'affectation des parcelles en ZUP, avec
les conséquences qu'elle implique, entre dans le champ de ce que les acheteurs
- apparemment sans connaissances juridiques ou immobilières - devaient
envisager (arrêt de renvoi consid. 5.3.2).
Pour aboutir à la conclusion critiquée, la cour cantonale a repris le
raisonnement de la cour de céans fondé sur les mêmes éléments, en ajoutant
qu'il n'est pas établi que les acheteurs disposaient de connaissances
juridiques ou immobilières. A cet égard, il ne peut être que confirmé que, dans
les circonstances de l'espèce, les acquéreurs ne pouvaient guère se douter de
l'affectation en ZUP et donc du caractère éventuellement inconstructible d'une
partie des parcelles en cause; quand bien même les intimés avaient l'intention
d'installer un hangar à moto sur la parcelle yyy, les règles de la bonne foi ne
les obligeaient pas à vérifier dans quelle (s) zone (s) les biens-fonds étaient
affectés. Le grief tiré d'une violation de l'art. 200 al. 2 CO doit être
écarté.
2.2.2. La dissimulation frauduleuse au sens de l'art. 199 CO couvre des
comportements de tromperie intentionnelle. Celle-ci est déjà réalisée lorsque
le vendeur qui connaît le défaut envisage la possibilité que l'acheteur ne le
découvre pas et accepte ce résultat pour le cas où il se produirait (arrêt de
renvoi consid. 4.1 et consid. 5.3.3). En l'espèce, l'application éventuelle de
l'art. 199 CO supposait donc également de déterminer ce que le recourant savait
et quelles connaissances celui-ci pouvait de bonne foi imputer aux acheteurs
(arrêt de renvoi consid. 5.3.3).
Sur le premier point, la cour cantonale devait compléter les faits, en
précisant, le cas échéant, si la connaissance du vendeur s'étendait à la
parcelle xxx (arrêt de renvoi consid. 5.3.3). Selon l'arrêt attaqué, le
recourant savait que la parcelle yyy était affectée en ZUP. En revanche, il
n'est pas établi que le vendeur connaissait l'affectation en ZUP d'une partie
de la parcelle xxx.
Sur le second point, il suffisait, pour qu'il y ait tromperie intentionnelle,
que le recourant ait envisagé et accepté la possibilité que les acheteurs, au
moment de conclure, ignoraient toujours l'affectation des parcelles (arrêt de
renvoi consid. 5.3.3 in fine ). A ce sujet, la cour cantonale a rappelé que le
vendeur n'avait pas prouvé qu'il avait informé les acquéreurs de l'affectation
en ZUP de la parcelle yyy; par ailleurs, il ne pouvait exclure leur ignorance
"par un autre motif" selon les termes de l'arrêt attaqué. Dans son recours, le
vendeur soutient au contraire qu'il avait toutes les raisons de croire de bonne
foi que les intimés connaissaient les caractéristiques de droit public des
parcelles en cause. En tout cas, les acheteurs auraient dû s'en apercevoir en
faisant preuve de l'attention voulue et justifiée par leur projet de
construction d'un hangar à moto.
Lorsqu'il tait une information dont il ne peut ignorer l'importance pour
l'acheteur, le vendeur doit avoir de bonnes raisons de penser que l'acquéreur
reconnaîtra le défaut par lui-même s'il veut échapper au grief de dissimulation
frauduleuse du défaut (arrêt de renvoi consid. 5.3.3). En l'espèce, comme déjà
relevé, les règles de la bonne foi ne commandaient pas aux intimés qui
voulaient construire un hangar à moto de vérifier si la parcelle yyy était
constructible. Le recourant ne pouvait donc pas, de bonne foi, partir de l'idée
que les intimés allaient se renseigner sur le zonage des parcelles et ainsi
découvrir le défaut. Par ailleurs, la cour de céans a déjà jugé que le fait
d'emmener les futurs acheteurs à une assemblée de copropriétaires où
l'affectation des parcelles risquait d'être discutée ne suffisait pas à exclure
une tromperie intentionnelle de la part du vendeur (arrêt de renvoi consid.
5.3.3). Dans ces conditions, la cour cantonale pouvait, sans violer l'art. 199
CO, conclure que le recourant avait dissimulé le défaut par dol éventuel de
sorte que la clause d'exclusion de garantie n'était pas opposable aux intimés.
3.
3.1. A titre subsidiaire, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir
omis de tenir compte du fait que les intimés avaient ouvert contre la commune
de Z.________ une action fondée sur la loi cantonale régissant la
responsabilité des collectivités publiques et de leurs agents (LResp/NE),
réclamant le même montant que celui faisant l'objet de la demande fondée sur la
garantie des défauts dans la vente immobilière. Dans cette action, il serait
fait grief à la commune de ne pas avoir fait mentionner au registre foncier
l'inclusion totale ou partielle des parcelles litigieuses dans la ZUP.
3.2. Le recourant se borne à préciser que cette demande est en cours
d'instruction et à prétendre que l'omission de la Cour d'appel civile
permettrait aux intimés de s'enrichir de manière illégitime. Il n'invoque
aucune disposition légale ni principes de droit, sans qu'il soit possible de
comprendre, à la lecture du mémoire, quelles règles de droit auraient été
méconnues. Le recours n'expose d'aucune manière en quoi l'arrêt attaqué
violerait le droit, de sorte qu'il se révèle irrecevable sur ce point faute de
motivation (art. 42 al. 2 LTF).
4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours sera rejeté dans la mesure où il est
recevable.
Le recourant prendra à sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et
versera des dépens aux intimés (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500
fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour
d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 25 juin 2015
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
La Greffière : Godat Zimmermann
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