I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.474/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_474/2015
Urteil vom 17. Juni 2016
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Chaix,
Gerichtsschreiber Mattle.
Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Schelbert,
gegen
B. und C. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Erhard Pfister,
Bezirksrat Küssnacht,
Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht am Rigi,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.
Gegenstand
Baubewilligung; Nachweis Ausnützungstransfer,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 16. Juli 2015 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Schwyz, Kammer III.
Sachverhalt:
A.
Die A.________ GmbH ist Eigentümerin des Grundstücks KTN 4056 am V.________weg
"..." in der Ortschaft Immensee des Bezirks Küssnacht. Das Grundstück liegt im
Perimeter des rechtskräftig bewilligten Gestaltungsplans "Hintere Seematt" in
der Wohnzone mit niedriger Ausnützung (W2A). Die A.________ GmbH ersuchte am 5.
August 2009 um die Baubewilligung für ein Zweifamilienhaus (C2), ein
Mehrfamilienhaus (C1) sowie eine Einstellhalle auf dem Grundstück KTN 4056. Das
Baugesuch wurde amtlich publiziert und vom 14. August bis zum 3. September 2009
öffentlich aufgelegt.
Am 9. Dezember 2010 erwarben B. und C. D.________ das benachbarte Grundstück
KTN 3399. Sie erhoben am 30. Dezember 2011 Einsprache gegen das Bauprojekt der
A.________ GmbH und ersuchten um Wiederherstellung der abgelaufenen
Einsprachefrist. Am 5. Januar 2012 beanstandete auch die Baukommission des
Bezirks Küssnacht verschiedene Punkte des Bauvorhabens. Am 16. April 2012
reichte die A.________ GmbH ein per 15. März 2012 datiertes Planänderungsgesuch
ein. B. und C. D.________, welche darüber mit Schreiben vom 24. Mai 2012
informiert wurden, erhoben am 13. Juni 2012 Einsprache auch gegen das geänderte
Bauvorhaben.
B.
Mit Beschluss vom 11. Juli 2012 trat der Bezirksrat Küssnacht auf die erste
Einsprache von B. und C. D.________ (vom 30. Dezember 2011) nicht ein, weil sie
verspätet und die Einsprachefrist nicht wiederherzustellen war. Dieser
Beschluss blieb unangefochten. Am 28. November 2012 erteilte der Bezirksrat
Küssnacht der A.________ GmbH die Baubewilligung für das geänderte Bauvorhaben
und eröffnete ihr die kantonale Baubewilligung des Amts für Raumentwicklung des
Kantons Schwyz. Gleichzeitig wies der Bezirksrat die zweite Einsprache von B.
und C. D.________ (vom 13. Juni 2012) ab.
C.
Gegen die Baubewilligung vom 28. November 2012 erhoben B. und C. D.________
Beschwerde an den Regierungsrat des Kantons Schwyz. Der Regierungsrat kam zum
Schluss, das Bauvorhaben überschreite die maximal zulässige Ausnützungsziffer,
was eine Überarbeitung des Bauvorhabens bedinge. Mit Entscheid vom 10. Dezember
2014 hiess er die Beschwerde gut und hob die Baubewilligungen des Bezirksrats
sowie des Amts für Raumentwicklung auf. Eine von der A.________ GmbH gegen den
Regierungsratsbeschluss vom 10. Dezember 2014 erhobene Beschwerde wies das
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 16. Juli 2015 ab.
D.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts hat die A.________ GmbH am 14.
September 2015 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans
Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sowie der
Beschluss des Regierungsrats seien aufzuheben und sinngemäss, die
Baubewilligungen des Bezirksrats sowie des Amts für Raumentwicklung seien zu
bestätigen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die
Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz, den Regierungsrat oder den
Bezirksrat zurückzuweisen. Die Beschwerdegegner beantragen, auf die Beschwerde
sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Vorinstanz
beantragt unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid Beschwerdeabweisung.
Der Bezirksrat beantragt die Gutheissung der Beschwerde. Das Amt für
Raumentwicklung hat auf Vernehmlassung verzichtet. Am 5. November 2015 hat der
Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung ein Gesuch der
Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde
abgewiesen. Mit Eingabe vom 10. Februar 2016 hat die Beschwerdeführerin an
ihrer Beschwerde sinngemäss festgehalten.
Erwägungen:
1.
Beim angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen
kantonal letztinstanzlichen Endentscheid, gegen den die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen steht (vgl. Art. 82
lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Der Entscheid des
Regierungsrats vom 10. Dezember 2014 wurde durch den angefochtenen Entscheid
des Verwaltungsgerichts ersetzt und gilt als inhaltlich mitangefochten (vgl.
BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis). Die Beschwerdeführerin, welche am
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, ist als Adressatin des
angefochtenen Entscheids und als Baugesuchstellerin beschwerdelegitimiert (vgl.
Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist vorbehältlich zulässiger und
genügend begründeter Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG sowie E. 2 hiernach)
einzutreten.
2.
2.1. Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Von der beschwerdeführenden Person kann die
Feststellung des Sachverhalts wiederum nur gerügt werden, wenn sie
offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des
Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2
BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor
Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der
Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.2. Ob der angefochtene Entscheid kantonales (inklusive kommunales) Recht
verletzt, prüft das Bundesgericht nur auf Willkür hin (vgl. Art. 95 i.V.m. Art.
9 BV). Willkürlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtssatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid
jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis
unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar
zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72, 49 E. 3.4 S.
53; 140 I 201 E. 6.1 S. 205; je mit Hinweisen).
2.3. Das Bundesgericht prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem
und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Entsprechend ist in
der Beschwerde klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen
Entscheids darzulegen, inwiefern die angerufenen Rechte verletzt worden sein
sollen (BGE 141 I 36 E. 1.3 S. 41; 140 II 141 E. 8 S. 156; 139 I 229 E. 2.2 S.
232).
3.
Umstritten ist zunächst, ob die heutigen Beschwerdegegner zur Beschwerde gegen
die Baubewilligung an den Regierungsrat berechtigt waren, bzw. ob der
Regierungsrat befugt war, die Beschwerde materiell zu behandeln.
3.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die heutigen Beschwerdegegner hätten
als Einsprecher gegen die am 16. April 2012 eingereichten Projektänderungen
sowie als Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat Rügen
vorgebracht, zu denen sie nicht berechtigt gewesen seien, weil diese Rügen das
Projekt an sich und nicht die Projektänderungen betroffen hätten und die
Beschwerdegegner gegen das ursprüngliche Bauprojekt seinerzeit nicht
rechtzeitig Einsprache erhoben hätten. Die Beschwerdeführerin ist der
Auffassung, der Regierungsrat habe seine Überprüfungsbefugnis überschritten,
indem er die Rügen der Beschwerdegegner materiell geprüft habe. Die Vorinstanz
wiederum habe zu Unrecht gebilligt, dass der Regierungsrat die Beschwerde
materiell beurteilt habe, und ihre eigene Überprüfungsbefugnis überschritten,
indem sie die umstrittenen Punkte ebenfalls materiell geprüft habe. Die
Vorinstanz habe insoweit den Sachverhalt willkürlich bzw. offensichtlich
unrichtig festgestellt und ausserdem Art. 5, 9, 29, 29a und 30 BV sowie Art. 33
RPG verletzt.
3.2. Im Kanton Schwyz bzw. im Bezirk Küssnacht kann gegen Bauvorhaben im
ordentlichen Verfahren während der 20-tägigen Auflagefrist Einsprache erhoben
werden (§ 80 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14.
Mai 1987 [PBG; SRSZ 400.100] und Art. 123 Abs. 1 des Baureglements des Bezirks
Küssnacht vom 21. Mai/1. November 2006 [BauR] i.V.m. § 78 Abs. 1 PBG und Art.
121 Abs. 1 BauR). Spätere Einsprachen sind zulässig, wenn die baulichen
Vorkehren aus dem Baugespann und den aufgelegten Plänen nicht deutlich
ersichtlich waren oder ihnen widersprechen (§ 80 Abs. 3 PBG und Art. 123 Abs. 3
BauR). Änderungen bereits bewilligter Bauvorhaben können wie kleinere
Bauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen im vereinfachten Verfahren ohne
Auflage und Publikation bewilligt werden (§ 79 Abs. 1 und 2 PBG und Art. 122
Abs. 1 BauR). Fehlt im vereinfachten Verfahren das schriftliche Einverständnis
eines direkten Anstössers, wird diesem eine 20-tägige Frist angesetzt,
verbunden mit dem Hinweis, dass innert dieser Frist Einsprache erhoben werden
kann (§ 79 Abs. 3 PBG).
In Auslegung dieser Bestimmungen führte die Vorinstanz im angefochtenen
Entscheid nachvollziehbar aus, ein Änderungsprojekt könne grundsätzlich
bezüglich der Bauteile angefochten werden, welche durch die Änderung
unmittelbar oder mittelbar betroffen werden. Wie dem angefochtenen Entscheid zu
entnehmen ist, gilt dies nach der Praxis der Vorinstanz selbst dann, wenn die
Änderung zu einer Reduktion des ursprünglichen Bauprojekts führt. Hingegen
eröffne unter Berücksichtigung von § 80 Abs. 3 PBG eine im vereinfachten
Verfahren bewilligungsfähige Projektänderung einer Person, die es versäumt
habe, rechtzeitig Einsprache gegen das ursprüngliche Projekt zu erheben,
grundsätzlich nicht die Möglichkeit, auf diesem Weg doch noch Einwände gegen
das ganze aktuelle Bauvorhaben vorzubringen. Letzteres ist nach Ansicht der
Vorinstanz vorliegend jedoch ohne entscheidende Bedeutung, weil die Rügen der
damaligen Einsprecher bzw. Beschwerdeführer die Projektänderungen betroffen
oder mit diesen in engem Zusammenhang gestanden hätten. Wie dem angefochtenen
Entscheid weiter entnommen werden kann, erachtete die Vorinstanz den Bezirksrat
und den Regierungsrat unter diesen Umständen als zuständig, je die Rügen der
damaligen Einsprecher bzw. Beschwerdeführer materiell zu beurteilen. Offenbar
sei seinerzeit auch der Bezirksrat noch davon ausgegangen, dass sich die Rügen
der Einsprecher auf die Projektänderungen bezogen hätten, zumal er darauf
eingegangen sei, sie geprüft und abgewiesen habe.
3.3.
3.3.1. Das am 16. April 2012 von der Beschwerdeführerin eingereichte
Planänderungsgesuch erfolgte als Reaktion auf das Schreiben vom 5. Januar 2012,
mit welchem die Baukommission verschiedene Punkte des ursprünglichen
Bauprojekts beanstandet hatte. Unter anderem bezeichnete die Baukommission
verschiedene Räumlichkeiten bzw. Bereiche, welche (unter bestimmten Umständen)
bei der Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zusätzlich zu
berücksichtigen seien. Ausserdem verlangte sie, die Baugesuchstellerin habe mit
Bruttogeschossflächennachweisen zu belegen, dass die für den beantragten
Ausnützungstransfer erforderlichen Reserven auf den abtretenden Grundstücken
tatsächlich bestehen. Mit dem Planänderungsgesuch wurden beim Haus C1 unter
anderem die Geschosshöhen herabgesetzt, interne Umdispositionen vorgenommen
sowie die im Untergeschoss ursprünglich geplante 5-Zimmer-Wohnung auf eine 2 1/
2-Zimmer-Wohnung reduziert bzw. insoweit mit Keller oder Waschräumen ersetzt.
Das Haus C2 wurde etwas verschoben und in der Breite minim reduziert. Zudem
wurden neben weiteren Änderungen auch hier die Geschosshöhen herabgesetzt und
interne Umdispositonen vorgenommen. Neu wurde für das gesamte Bauvorhaben eine
um 83 m2 reduzierte (von insgesamt 991.3 m2 auf 908.3 m2) Bruttogeschossfläche
(BGF) ausgewiesen, womit der beantragte Übertrag von Ausnützungsreserven von
anderen Grundstücken auf das Baugrundstück reduziert werden konnte.
3.3.2. Wie die Vorinstanz korrekt ausgeführt hat, haben die Beschwerdegegner in
ihrer Einsprache gegen das geänderte Baugesuch namentlich Einwände gegen die
Baugesuchsunterlagen und betreffend die Anrechenbarkeit verschiedener Räume an
die BGF sowie betreffend den beantragten Ausnützungstransfer erhoben und in
ihrer Beschwerde an den Regierungsrat erneut die Zulässigkeit der vom
Bezirksrat genehmigten Ausnützungstransfers zugunsten des Baugrundstücks
bestritten. Inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang den
entscheidwesentlichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt hätte,
wird von der Beschwerdeführerin nicht substanziiert dargetan und ist nicht
ersichtlich. Die Einschätzung, wonach die Rügen der damaligen Einsprecher bzw.
Beschwerdeführer die Projektänderungen betrafen oder mit diesen in engem
Zusammenhang standen, ist nicht unhaltbar. Selbst wenn mit dem
Planänderungsgesuch nur eine Reduktion des ursprünglichen Projekts verbunden
sein mochte und damit der Übertrag von Ausnützungsreserven von anderen
Grundstücken auf das Baugrundstück reduziert werden konnte, hat die Vorinstanz
kantonales Recht jedenfalls nicht willkürlich angewandt, indem sie zum Schluss
gekommen ist, der Regierungsrat sei als Rechtsmittelbehörde befugt gewesen, den
für die Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Ausnützungstransfer zu
überprüfen und namentlich darüber zu befinden, ob die erforderlichen Reserven
auf den abtretenden Grundstücken tatsächlich bestehen bzw. eindeutig
ausgewiesen sind.
3.3.3. Nicht durchzudringen vermag die Beschwerdeführerin sodann, soweit sie in
diesem Zusammenhang eine Verletzung von Art. 5, 29, 29a sowie 30 Abs. 1 BV
rügt, zumal sie dies wiederum damit begründet, der Regierungsrat und die
Vorinstanz seien nicht zuständig gewesen, die Vorbringen der heutigen
Beschwerdegegner materiell zu beurteilen, was - wie bereits ausgeführt - der
willkürfreien Auslegung des kantonalen Rechts durch die Vorinstanz
widerspricht. Inwiefern der vorinstanzliche Entscheid insoweit gegen die als
verletzt gerügten Verfassungsbestimmungen verstossen sollte, ist nicht
ersichtlich.
3.3.4. Schliesslich hat die Vorinstanz auch nicht Art. 33 RPG verletzt, indem
sie zum Schluss gekommen ist, der Regierungsrat sei zuständig gewesen, die
Rügen der heutigen Beschwerdegegner materiell zu beurteilen. Nach dieser
Bestimmung sieht das kantonale Recht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen
Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG und seine kantonalen und
eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen (Abs. 2). Es gewährleistet die
Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht sowie die volle
Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde (Abs. 3; vgl. auch Art. 111
Abs. 1 BGG). Aus Art. 33 RPG kann indessen nicht der Schluss gezogen werden,
eine betroffene Person sei nicht berechtigt, Einsprache erst gegen ein
geändertes Baugesuch zu erheben bzw. eine entsprechende Baubewilligung
anzufechten, wenn das kantonale Recht dies zulässt.
4.
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Baubewilligung für das
geänderte Bauvorhaben hätte nicht mit der Begründung verweigert werden dürfen,
es sei nicht ausgewiesen, dass auf benachbarten Grundstücken vorhandene
Ausnützungsreserven rechtmässig auf das Baugrundstück transferiert worden
seien. Insoweit habe die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig
festgestellt, eine Rechtsverweigerung begangen, willkürlich entschieden und die
verfassungsrechtlich geschützte Gemeindeautonomie verletzt.
4.1. In der Wohnzone W2A des Bezirks Küssnacht gilt eine Ausnützungsziffer (AZ)
von 0.4 (Art. 73 BauR), welche mit Bewilligung des Bezirksrats in einem
Gestaltungsplan um höchstens 0.05 erhöht werden kann (Art. 115 Abs. 2 lit. a
BauR). Die AZ ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche der Gebäude (BGF) und der anrechenbaren Landfläche (Art.
31 i.V.m. Art. 32 und 34 BauR). Grundeigentümer von benachbarten oder in
zweckmässigem Zusammenhang stehenden Grundstücken derselben Zone können durch
Dienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf die
Bauparzelle übertragen (Art. 35 Abs. 1 BauR). Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor
Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden; Die Dienstbarkeit kann nur
mit Zustimmung des Bezirksrates gelöscht werden (Art. 35 Abs. 2 BauR).
4.2. Der Bezirksrat verlangte mit dem Erlass des Gestaltungsplans "Hintere
Seematt", dass im Baubewilligungsverfahren für die Parzellen, welche
Ausnützungsreserven abtreten, ein vollständiger BGF-Nachweis zu erbringen sei
und dass vor Baubeginn ein Dienstbarkeitsvertrag über die Ausnützungstransfers
im Grundbuch anzumelden sei. Mit Kaufvertrag vom 9. Dezember 2010 erwarben die
Beschwerdegegner von der am Baugrundstück KTN 4056 der Beschwerdeführerin
wirtschaftlich berechtigten Person und seiner Ehefrau das benachbarte
Grundstück KTN 3399. Die Vertragsparteien vereinbarten im Kaufvertrag unter
anderem Folgendes: "Die Eigentümer von GS Nr. 3399 stellen den jeweiligen
Eigentümern von GS Nr. 4056 insgesamt 170 m2 Bruttogeschossfläche (425 m2
anrechenbares Land) zur baulichen Ausnützung zur Verfügung, wovon 128 m2eigene
Bruttogeschossfläche und 42 m2 Bruttogeschossfläche ab GS Nr. 513...". Die
entsprechenden Dienstbarkeiten wurden im Grundbuch eingetragen.
4.3. Nach dem Entscheid der Vorinstanz ermöglicht das Baugrundstück KTN 4056
bei der geltenden Ausnützungsziffer von 0.45 (unter Berücksichtigung des
Ausnützungs-Bonus von 0.05 gemäss dem Gestaltungsplan "Hintere Seematt") ohne
Übertragung von Ausnützungsreserven eine maximal zulässige BGF von 823.1 m2.
Die Realisierung des Bauvorhabens mit einer von der Beschwerdeführerin im
geänderten Baugesuch ausgewiesenen BGF von noch 908.9 m2 (vgl. E. 3.3.1
hiervor) setzt gemäss Vorinstanz voraus, dass ein Transfer von
Ausnützungsreserven von anderen Grundstücken in der Höhe von mindestens 85.8 m2
möglich und zulässig ist. Gemäss dem geänderten Baugesuch der
Beschwerdeführerin sollen insgesamt 90.31 m2 Ausnützungsreserve auf das
Baugrundstück KTN 4056 übertragen werden, wodurch sich (nach einem Abzug von
2.7 m2 wegen der Berücksichtigung der Waldfläche von 6 m2) die maximal
zulässige BGF auf dem Baugrundstück um 87.61 m2erhöhen würde. Während ab der
benachbarten, im Eigentum der Beschwerdegegner stehenden Parzelle KTN 3399
48.31 m2eigene Ausnützungsreserve auf das Baugrundstück übertragen werden soll,
ersuchte die Beschwerdeführerin im Umfang von 42 m2 um eine Kettenübertragung
von Ausnützungsreserven auf das Baugrundstück, nämlich ab der Parzelle KTN 513
via Parzelle KTN 3399, wobei die nach Ansicht der Beschwerdeführerin auf der
Parzelle KTN 513 vorhandene Reserve teilweise aus weiteren, bereits früher
vollzogenen Ausnützungstransfers ab wiederum anderen Parzellen stammen soll.
4.4. Die Vorinstanz bezweifelte im angefochtenen Entscheid, dass auf der
Parzelle KTN 513 eine Ausnützungsreserve besteht, welche rechtmässig via
Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundstück KTN 4056 übertragen werden kann. Sie
unterliess es indessen, diese Frage abschliessend zu prüfen, und liess sie im
Ergebnis offen, weil sie zum Schluss kam, dass das Baugrundstück nach
derzeitigem Stand selbst dann übernutzt wäre, wenn ab der Parzelle KTN 513 via
Parzelle KTN 3399 wie beantragt eine Ausnützungsreserve von 42 m2 auf das
Baugrundstück übertragen werden könnte.
Die Ausführungen der Vorinstanz zur Frage, ob auf der Parzelle KTN 513 eine
Ausnützungsreserve besteht, welche rechtmässig via Parzelle KTN 3399 auf das
Baugrundstück KTN 4056 übertragen werden kann, sind auch für den Entscheid des
Bundesgerichts weder in tatsächlicher noch rechtlicher Hinsicht
entscheidrelevant (vgl. E. 4.5 hiernach), weshalb auf die Vorbringen der
Beschwerdeführerin, welche sich darauf beziehen, nicht weiter einzugehen ist.
4.5.
4.5.1. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus, es stehe nicht
zweifelsfrei fest, ob der im Grundbuch eingetragene Ausnützungstransfer zu
Lasten des Grundstücks KTN 3399 und zu Gunsten des Baugrundstücks KTN 4056
rechtsbeständig sei. Unter Berücksichtigung der gemäss einem Schreiben der
Baukommission vom 8. Februar 2012 auf der Parzelle KTN 3399 genutzten Fläche
bestehe nicht eine (eigene) Ausnützungsreserve von 128 m2, sondern von nur
47.51 m2. Wie auch ein privatrechtliches Einspracheverfahren, welches die
Beschwerdeführerin ihrerseits gegen ein Bauvorhaben auf der Parzelle KTN 3399
der Beschwerdegegner angestrengt hat, zeige, stehe der Inhalt der vereinbarten
Dienstbarkeit nicht zweifelsfrei fest. Aus dem vorliegend angefochtenen
Entscheid geht hervor, dass für die Vorinstanz insbesondere auch nicht
zweifelsfrei feststand, ob die eingetragene Dienstbarkeit wenigstens insoweit
rechtsbeständig sei, als damit die Übertragung von 47.51 m2 (eigener)
Ausnützungsreserve ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundstück gesichert
wäre. Die Vorinstanz gelangte deshalb zum Schluss, die Verweigerung der
Baubewilligung sei nicht zu beanstanden und der entsprechende Entscheid des
Regierungsrats (im Ergebnis) zu bestätigen.
4.5.2. Die Beschwerdeführerin macht zwar geltend, die Beschwerdegegner hätten
im bisherigen Verfahren gar nicht bestritten, dass ein Transfer von (eigenen)
Ausnützungseserven in der Höhe von 47.91 m2 (bzw. 47.51 m2 gemäss Vorinstanz)
ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundstück möglich und zulässig sei. Sie
verkennt allerdings, dass die Beschwerdegegner die Zulässigkeit der beantragten
Ausnützungstransfers im Einsprache- und Beschwerdeverfahren - wenn auch in
relativ allgemeiner Weise - durchaus in Frage gestellt haben und dass der
Regierungsrat sowie die Vorinstanz demzufolge nicht nur zu beurteilen hatten,
ob bzw. in welchem Umfang eine Übertragung von Ausnützungsreserven
grundsätzlich möglich und zulässig ist, sondern insbesondere auch, ob eine
entsprechende Dienstbarkeit tatsächlich besteht bzw. ob sie zweifelsfrei
rechtsbeständig ist. Der Regierungsrat und die Vorinstanz haben denn auch nicht
ausgeschlossen, dass ein Transfer von (eigenen) Ausnützungsreserven in der Höhe
von 47.51 m2 ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundstück möglich und
zulässig sein könnte. Sie haben indessen festgestellt, es stehe nicht
zweifelsfrei fest, ob eine entsprechende Dienstbarkeit rechtsbeständig
vereinbart worden sei. Inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang den
entscheidwesentlichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig oder im Ergebnis
kantonales Recht geradezu willkürlich angewandt haben sollte, ist nicht
ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht für
Verwaltungsbehörden keine (bundesrechtliche) Pflicht, offene zivilrechtliche
Vorfragen vorab zu entscheiden. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags
durch eine Verwaltungsbehörde ist nur angezeigt, wenn der Vertragsinhalt leicht
feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (vgl. Urteil
1C_246/2015 vom 4. März 2016 E. 2.4 mit Hinweisen).
Unter Berücksichtigung der gemäss dem Schreiben der Baukommission vom 8.
Februar 2012 auf der Parzelle KTN 3399 genutzten Fläche weist die erwähnte
Vereinbarung vom 9. Dezember 2010 betreffend den Übertrag von (eigenen)
Ausnützungsreserven ab der Parzelle KTN 3399 auf die Parzelle KTN 4056 einen
zumindest teilunmöglichen Inhalt auf, da ein Transfer in der Höhe von 128 m2
gar nicht zulässig ist. Dass die Vertragsparteien insoweit eine neue
Vereinbarung getroffen hätten, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend und
ist nicht ersichtlich. Ob unter diesen Umständen die vertraglich vereinbarte
Ausnützungsübertragung insgesamt dahinfällt und die entsprechend eingetragene
Dienstbarkeit aus dem Grundbuch zu löschen ist oder ob die Vereinbarung
stattdessen so auszulegen bzw. der Grundbucheintrag so anzupassen ist, dass
wenigstens eine Übertragung von (eigenen) Ausnützungsreserven ab der Parzelle
KTN 3399 auf die Parzelle KTN 4056 in der Höhe von 47.51 m2 bestehen bleibt,
stellt eine zivilrechtliche Vorfrage dar, zu deren Entscheidung die
Verwaltungsbehörden im vorliegenden Verfahren nicht zuständig waren. Daran
ändert auch der Einwand der Beschwerdeführerin nichts, diese Vorfrage könne
bzw. werde im von ihr angestrengten Einspracheverfahren gegen das Bauvorhaben
auf der Parzelle KTN 3399 oder im daran anschliessenden Rechtsmittelverfahren
nicht beantwortet werden.
4.5.3. Schliesslich ist weder genügend dargetan noch ersichtlich, inwiefern der
angefochtene Entscheid unter den gegebenen Umständen die Gemeindeautonomie oder
sonst im Sinne von Art. 95 BGG Bundesrecht verletzten sollte.
5.
Nach dem Ausgeführten durfte die Baubewilligung der Beschwerdeführerin mit der
Begründung verweigert werden, es sei nicht ausgewiesen, dass auf benachbarten
Grundstücken vorhandene Ausnützungsreserven rechtmässig auf das Baugrundstück
transferiert worden seien. Der angefochtene Entscheid ist im Ergebnis zu
bestätigen und die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (vgl.
Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern für das
bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen
(vgl. Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bezirksrat Küssnacht, dem Amt für
Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. Juni 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Mattle
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