I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.473/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_473/2015
Urteil vom 22. März 2016
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Eusebio,
Gerichtsschreiber Dold.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Philipp Dobler,
gegen
1. B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Konrad Willi,
2. C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Schelbert,
Beschwerdegegner,
Gemeinderat Freienbach,
Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Rudolf Ziegler,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Amt für Umweltschutz des Kantons Schwyz,
Kollegiumstrasse 28, Postfach 2162, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 16. Juli 2015 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Schwyz, Kammer III.
Sachverhalt:
A.
Mit Gesuch vom 19./20. Dezember 2011 ersuchte A.________ um die Bewilligung für
den Abbruch des bestehenden Hauses mit Garage und den Neubau eines
Einfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 3089 am Inselweg 43 in Hurden (Gemeinde
Freienbach). Die Liegenschaft gehört zur Landhauszone L2, grenzt im Nordosten
an den Zürichsee (Obersee) und ist vom Durchstichkanal nur durch die Parzelle
Nr. 3354 getrennt.
Gegen das Bauvorhaben legten unter anderen B.________ und C.________ Einsprache
ein. Ersterer ist Eigentümer der Parzelle Nr. 3191, welche auf der dem
Baugrundstück gegenüberliegenden Seite des Inselwegs liegt, Letzterer
Baurechtsnehmer der bereits erwähnten Parzelle Nr. 3354. Aufgrund des
Prüfungsergebnisses der kommunalen und kantonalen Behörden reichte A.________
am 30. März 2012 und am 27. September 2012 jeweils eine Projektänderung ein.
Das kantonale Amt für Raumentwicklung erteilte am 4. April 2013 die kantonale
Baubewilligung mit Nebenbestimmungen und wies die Einsprachen ab. Der
Gemeinderat Freienbach wies die Einsprachen mit Entscheid vom 25. April 2013
ebenfalls ab und erteilte die Baubewilligung mit Nebenbestimmungen. Zudem
erteilte er die notwendigen Ausnahmebewilligungen für die Unterschreitung des
Gewässerabstands, der Grenzabstände sowie der Gebäudeabstände zu den Bauten auf
den benachbarten Parzellen Nrn. 3088 und 3354.
Die von B.________ und C.________ dagegen erhobenen Beschwerden hiess der
Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschluss vom 10. Februar 2015 gut und hob
den kantonalen und den kommunalen Baubewilligungsentscheid auf.
Daraufhin erhob A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Beschwerde. Mit Entscheid vom 16. Juli 2015 wies dieses das Rechtsmittel ab.
Zur Begründung hielt es fest, das im Gewässerraum geplante Gebäude gehe über
eine geringfügige Erweiterung des bestehenden hinaus, weshalb es nicht unter
die gewässerschutzrechtliche Bestandesgarantie falle (Art. 41c Abs. 2 der
Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Weil es
sich nicht um ein dicht überbautes Gebiet handle, komme auch keine
Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV in Frage, wobei offen bleiben
könne, ob dem auch überwiegende Interessen entgegenstünden.
B.
Mit Eingabe vom 14. September 2015 erhebt A.________ Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und subsidiäre Verfassungsbeschwerde ans
Bundesgericht. Er beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei
aufzuheben und die Baubewilligung zu bestätigen. Eventualiter sei die Sache zur
Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Das Amt für Raumentwicklung und das Amt für Umweltschutz haben auf eine
Stellungnahme verzichtet. Der Beschwerdegegner 1 hat sich nicht vernehmen
lassen. Das Verwaltungsgericht, der Regierungsrat und der Beschwerdegegner 2
schliessen auf Abweisung der Beschwerde, der Gemeinderat Freienbach auf deren
Gutheissung. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Umwelt
(BAFU) kommt im Rahmen seiner Zuständigkeit zum Schluss, das angefochtene
Urteil sei bundesrechtskonform. Der Beschwerdeführer, der Beschwerdegegner 2
und der Gemeinderat halten in ihren weiteren Eingaben an ihren Auffassungen
fest.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid über eine
öffentlich-rechtliche Angelegenheit (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d
BGG). Der Beschwerdeführer ist als Baugesuchsteller zur Beschwerdeführung
legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben
zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ist einzutreten.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann auch die
Verletzung von Verfassungsrecht gerügt werden (Art. 95 BGG). Damit besteht kein
Raum für eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).
2.
2.1. Art. 36a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der
Gewässer (GSchG; SR 814.20) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der
oberirdischen Gewässer festzulegen, der erforderlich ist für die Gewährleistung
der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der
Gewässernutzung (Gewässerraum). Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum
bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und
bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG).
2.2. Im Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse
liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken
erstellt werden; in dicht überbauten Gebieten kann jedoch die Behörde für
zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV). Rechtmässig erstellte und
bestimmungsgemäss nutzbare Anlagen im Gewässerraum sind zudem in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt (Abs. 2).
2.3. Bis zur definitiven Festlegung der Gewässerräume kommen die
Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011
zur Anwendung. Das Verwaltungsgericht ging gestützt darauf von einem
Gewässerraum mit einer Breite von 20 m aus, in welchem die
Nutzungseinschränkungen gemäss Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV gelten. Dabei
qualifizierte es den Durchstichkanal - wie die beiden Seeteile, die er
verbindet - als stehendes Gewässer. Diese Einschätzung teilt auch das BAFU. Aus
der Vernehmlassung der Gemeinde ergibt sich insofern, dass der Durchstichkanal
nicht Gegenstand des bereits erstellten, auf Fliessgewässer beschränkten
kommunalen Gewässerrauminventars bildet. Deren Auffassung, es handle sich
indessen um ein "Gewässer eigener Art" (also weder ein Fliessgewässer noch ein
stehendes Gewässer), ist nicht zu folgen. Dass der Kanal gewässerökologische
Funktionen erfüllt, wie das BAFU ausführt, bestreitet die Gemeinde denn auch
nicht.
Wie sich aus den Baugesuchsunterlagen des Beschwerdeführers ergibt, wird die
geplante Baute sowohl im Nordosten als auch im Südwesten vom
übergangsrechtlichen Gewässerraum erfasst. Sie kann somit nur bewilligt werden,
wenn sie Bestandesschutz geniesst oder wenn Anspruch auf eine
Ausnahmebewilligung für Anlagen im dicht überbauten Gebiet besteht.
3.
3.1. Vorab macht der Beschwerdeführer geltend, es dürfe zwischen seinem
Grundstück und dem Durchstichkanal kein Gewässerraum ausgeschieden werden, weil
dieser Bereich bereits überbaut sei. Ein amphibischer oder terrestrischer
Lebensraum könne sich darauf nicht bilden.
3.2. Das Verwaltungsgericht weist mit Blick auf die insoweit klaren
Verordnungsbestimmungen darauf hin, dass die zwischen dem Baugrundstück und dem
Kanal liegende, bereits überbaute Parzelle Nr. 3354 kein Grund für eine
Beschränkung des übergangsrechtlichen Gewässerraums bilde. Diese Auffassung
teilt auch das BAFU. Dieses legt zudem dar, unbesehen der bestehenden baulichen
Situation sei sicherzustellen, dass innerhalb des Gewässerraums eine
schleichende Zunahme der verbauten Fläche und damit eine langfristige
Verschlechterung der ökologischen Bedingungen stattfindet.
3.3. Diese Darlegungen überzeugen. Gegen die Auffassung des Beschwerdeführers
spricht sowohl der Wortlaut des Gesetzes, der eine derartige Ausnahme nicht
vorsieht, als auch dessen Sinn und Zweck, wonach eine weitere Zunahme bereits
verbauter Flächen zu verhindern ist. Nach der gesetzlichen Konzeption kann
bestehenden Überbauungen im Rahmen der Prüfung der Ausnahmebewilligung nach
Art. 41c Abs. 1 GSchV Rechnung getragen werden (vgl. E. 5 hiernach), nicht aber
schon bei der Festlegung des übergangsrechtlichen Gewässerraums. Die
beschwerdeführerische Kritik ist somit unbegründet.
4.
4.1. Mit der Frage des Bestandesschutzes für Bauten im Gewässerraum hat sich
das Bundesgericht insoweit bereits befasst, als es um nicht zonenkonforme
Bauten ausserhalb der Bauzone geht. Im Urteil 1C_345/2014 vom 17. Juni 2015 hat
es dargelegt, dass sich der Bestandesschutz insoweit nach Art. 24c RPG (SR 700)
richtet, und dass der Schutz des Gewässerraums in die gesetzlich vorgesehene
Interessenabwägung einzubeziehen ist. Wie es sich verhält, wenn Art. 24c RPG
nicht zum Zug kommt, weil bestehende zonenkonforme Bauten ausserhalb der
Bauzonen zu beurteilen sind, konnte damals offen bleiben (a.a.O., E. 4.1.3 mit
Hinweisen, in: URP 2015 S. 706).
4.2. Vorliegend geht es um eine Parzelle innerhalb der Bauzone. In dieser
Hinsicht richtet sich der Bestandesschutz primär nach kantonalem Recht, wobei
die Kantone einen Spielraum geniessen (BAFU, Erläuternder Bericht vom 20. April
2011 zur Parlamentarischen Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer (07.492)
- Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung,
S. 15 [im Folgenden: Erläuternder Bericht]; JEANNETTE KEHRLI, Bauen im
Gewässerraum und Uferstreifen, URP 2015 S. 702, CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH
/THOMAS WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, 2011, Band 2, S. 791
f.; CHRISTIAN MUNZ/PETER HEER, Gewässerraum für Fliessgewässer, BAURECHT
LEXPRESS 3/2013 S. 3). Die kantonale Regelung des Bestandesschutzes hat zum
einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu respektieren, darf zum andern aber
auch nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen zum
Gewässerraum ausgehöhlt werden (NINA MASSÜGER SÁNCHEZ SANDOVAL, Bestandesschutz
von Bauten und Anlagen innerhalb des Gewässerraums im Kanton Zürich, PBG
aktuell 4/2012 S. 9 und 20 f.). Soweit es um die Auslegung des kantonalen
Rechts geht, beschränkt sich die Prüfung des Bundesgerichts auf Willkür (Art. 9
BV).
4.3. Gemäss § 72 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai
1987 (SRSZ 400.100; im Folgenden: PBG) sind bestehende, rechtmässig erstellte
Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, in ihrem Bestand
garantiert (Abs. 1). Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere
Gewalt zerstört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer
fünf Jahre lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen (Abs. 3 Satz
1).
4.4. Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass die Bestandesgarantie klar zu
verneinen sei, da mit der Erhöhung der Geschosszahl und der Veränderung des
Grundrisses eine massive Veränderung gegenüber dem bereits Bestehenden
angestrebt werde. Zum selben Ergebnis führe eine Betrachtung nach
gewässerschutzrechtlichen Gesichtspunkten. Der Anteil der Baute im Gewässerraum
erhöhe sich von bisher 58.32 m2 auf neu 79.36 m2 und damit um 36 %. Auch wenn
berücksichtigt werde, dass sich gleichzeitig die Anlagen bzw. befestigten
Flächen um das Gebäude herum reduzierten, so werde der Gewässerraum immer noch
deutlich stärker beansprucht als bisher (220.71 m2 gegenüber 202.53 m2).
4.5. Was der Beschwerdeführer hiergegen vorbringt, ist nicht geeignet, den
angefochtenen Entscheid als willkürlich erscheinen zu lassen. Im Wesentlichen
macht er geltend, das Verwaltungsgericht habe in willkürlicher Weise die
Anlagen nicht mitberücksichtigt. Wie aus den vorangehenden Ausführungen
hervorgeht, trifft dies nicht zu. Nicht zu überzeugen vermag auch der Hinweis
darauf, dass die weiträumigen Gartenanlagen zwar der Mode der 1950er-Jahre
entsprochen hätten, der heutige Bedarf aber anders sei und deshalb vorliegend
ein Ausnahmefall bestehe. Das Verwaltungsgericht hat § 72 PBG nicht willkürlich
angewendet, wenn es angesichts der erheblichen Abweichung gegenüber dem
Bestehenden zum Schluss kam, die Grenze des Zulässigen werde gesprengt. Da sich
auch aus der gewässerschutzrechtlichen Bestimmung von Art. 41c Abs. 2 GSchV
kein weitergehender Bestandesschutz ergibt, ist die Kritik des
Beschwerdeführers deshalb unbegründet.
4.6. Der Beschwerdeführer rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs. Er ist der Auffassung, ein Augenschein hätte zu einer
völlig anderen Bewertung der Anlageflächen geführt. Luftbilder könnten einen
Augenschein nicht ersetzen, da man darauf die Gartengestaltung nicht erkennen
könne.
Wie aus den vorangehenden Erwägungen hervorgeht, war für die vorinstanzliche
Beurteilung der Bestandesgarantie die Gartengestaltung nicht ausschlaggebend.
Das Verwaltungsgericht stützte sich vielmehr auf einen Vergleich der Grösse der
bestehenden und der geplanten Baute sowie auf einen Vergleich von der durch
Baute und Anlagen in Anspruch genommenen Flächen. Hierzu waren die Akten
ausreichend. Welche zusätzlichen wesentlichen Erkenntnisse der vom
Beschwerdeführer verlangte Augenschein hätte hervorbringen können, ist nicht
ersichtlich. Das Verwaltungsgericht verletzte unter diesen Voraussetzungen das
rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht, wenn es in antizipierter
Beweiswürdigung darauf verzichtete (vgl. BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f. mit
Hinweisen).
5.
5.1. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV setzt voraus, dass die
Bauparzelle im dicht überbauten Gebiet liegt. Der Begriff "dicht überbautes
Gebiet" wird nicht nur in Art. 41c Abs. 1 GSchV verwendet, sondern auch in Art.
41a Abs. 4 und Art. 41b Abs. 3 GSchV, im Zusammenhang mit der planerischen
Festlegung des Gewässerraums: In dicht überbauten Gebieten darf der
Gewässerraum danach den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, unter
Unterschreitung des minimalen Raumbedarfs des Gewässers gemäss Art. 41a Abs. 2
bzw. Art 41b Abs. 1 GSchV.
5.2. Im Erläuternden Bericht wird dargelegt, dass die Ausscheidung eines
Gewässerraums in Städten oder Dorfzentren, die dicht überbaut sind (z.B.
städtische Quartiere in Basel am Rhein oder in Zürich an der Limmat), oft nicht
oder nur den Gegebenheiten angepasst sinnvoll sei. Die Ausnahmebewilligung nach
Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV solle eine Siedlungsentwicklung nach innen und
eine aus Sicht der Raumplanung erwünschte städtebauliche Verdichtung
ermöglichen (a.a.O., S. 13 und 15). Die genannten Beispiele zeigen, dass der
Verordnungsgeber eine Anpassung des Gewässerraums bzw. Ausnahmebewilligungen
vor allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren zulassen
wollte, die (wie Basel und Zürich) von Flüssen durchquert werden. In solchen
Gebieten sollen die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und
die Siedlungsentwicklung nach Innen ermöglicht und Baulücken geschlossen werden
können. Dagegen besteht in peripheren Gebieten, die an ein Gewässer angrenzen,
regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des
Gewässerraums. Hier muss daher der minimale Raumbedarf des Gewässers gemäss
Art. 41a Abs. 2 und Art. 41b Abs. 1 GSchV respektiert und von nicht
standortgebundenen Anlagen freigehalten werden. Der Verordnungsgeber hat mit
dem Begriff "dicht überbaut" denn auch zum Ausdruck gebracht, dass eine
"weitgehende" Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genügt (zum Ganzen:
BGE 140 II 428 E. 7 S. 434 f. mit Hinweisen).
5.3. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) und das BAFU haben in
Zusammenarbeit mit den Kantonen das Merkblatt "Gewässerraum im Siedlungsgebiet"
vom 18. Januar 2013 erarbeitet (im Folgenden: Merkblatt; abrufbar unter «http:/
/www.are.admin.ch/dokumentation/publikationen/» [besucht am 16. März 2016]).
Darin wird unter anderem festgehalten, dass dort eine Ausnahme von den
Mindestbreiten ermöglicht werden solle, wo der Gewässerraum die natürlichen
Funktionen auch auf lange Sicht nicht erfüllen könne. Dabei liege der Fokus auf
dem Land entlang dem Gewässer und nicht (wie beim raumplanerischen Begriff des
weitgehend überbauten Gebiets) auf dem Siedlungsgebiet als Ganzem (a.a.O., S.
3-4). Der Betrachtungsperimeter sei in einer Einzelfallbeurteilung zu
definieren. Er müsse sich entweder logisch abgrenzen lassen (Strassengeviert,
Topographie, Bebauungsmuster) oder mindestens eine Fläche von 5'000 m²
aufweisen (in Längsrichtung und nur einseitig des Gewässers; a.a.O., S. 11).
Das Merkblatt enthält eine Kriterienliste zur Bestimmung des dicht überbauten
Gebiets, betont aber, dass den Kantonen ein Spielraum zustehe. Es seien Aspekte
der Gewässer- und der Siedlungsentwicklung heranzuziehen und sowohl
übergeordnete Konzepte als auch die konkrete Situation vor Ort zu
berücksichtigen. Die Kriterien seien nicht abschliessend und müssten fallweise
gewichtet werden (a.a.O., S. 4). Für dicht überbautes Gebiet spreche der
Umstand, dass es sich um eine Zentrums- oder Kernzone oder einen
Entwicklungsschwerpunkt handle; dagegen spreche das Vorhandensein bedeutender
Grünräume oder von Gewässerabschnitten mit ökologischer oder landschaftlicher
Bedeutung (im Ist-Zustand oder nach getroffenen Aufwertungsmassnahmen). Zu
berücksichtigen seien weiter die Bebaubarkeit und die Parzellenfläche, die
bauliche Nutzung in der Umgebung und die Nähe zu öffentlichen Anlagen an
Gewässern. Im Einzelfall könnten Gewässerzustand und -grösse eine Rolle spielen
(a.a.O., S. 4-6).
5.4. Das Verwaltungsgericht legt dar, das betroffene Gebiet sei nicht dicht
überbaut. Der Ortsteil Hurden liege mit Blick auf das gesamte Gemeindegebiet
peripher. Im Unterschied zum Fall Rüschlikon (BGE 140 II 437) seien die meisten
Gebäude nicht unmittelbar am See, sondern etwas zurückversetzt errichtet
worden. Es herrsche zudem aufgrund der Überbauungsmasse in der Landhauszone L2
eine lockere Überbauung vor, die viel Raum für Ufervegetation lasse. Im
Gegensatz dazu habe die Industriezone im Südwesten des Hurdnerfelds zusammen
mit den Infrastrukturanlagen (Eisenbahnlinien, Kantonsstrasse sowie
Autobahnanschlüsse) einen engeren Bezug zur südwestlich angrenzenden
Gewerbezone und zum kommunalen Kerngebiet.
Zur gegenteiligen Auffassung des kantonalen Amts für Umwelt hielt das
Verwaltungsgericht fest, diese gewichte die geltende Zonenplanung, wonach sich
die Bauparzelle in der Landhauszone befinde, sowie die bestehende Bebauung zu
wenig. Dagegen übertreibe sie die Bedeutung der nächsten Umgebung und
insbesondere den angeblich fehlenden Revitalisierungsbedarf des
Durchstichkanals. Nicht nachvollziehbar sei, weshalb der Standort des
Hurdnerfelds für eine Verdichtung prädestiniert sein solle. Auch aus der
sogenannten Testplanung Pfäffikon-Ost ergebe sich nichts anderes. Diese habe
noch keine verbindlichen Ergebnisse hervorgebracht. Selbst wenn die
entwickelten Visionen einst umgesetzt würden, spreche dies nicht für ein dicht
besiedeltes Gebiet im fraglichen Bereich. Offenbar werde vor allem die an die
Hurdener Bucht grenzende Industriezone für eine Verdichtung vorgesehen.
Ähnliches gelte für die kantonale Raumentwicklungsstrategie. Eine entsprechende
Richtplananpassung sei noch nicht beschlossen worden. Abgesehen davon würde
eine Zuordnung zum urbanen oder periurbanen Bereich, wie sie in der
Raumentwicklungsstrategie vorgesehen sei, nicht zwingend zur Folge haben, dass
die Bauparzelle dem dicht besiedelten Gebiet zuzurechnen sei.
5.5. Das BAFU schliesst sich dieser Beurteilung an und weist ergänzend auf die
intensive Verflechtung der Siedlung innerhalb des fraglichen
Beurteilungsperimeters mit aquatischen Systemen hin. Die Siedlung Hurden sei
inselähnlich angelegt und durchwegs mit Gewässerabschnitten durchzogen. Auch
dies spreche dafür, dass kein dicht bebautes Gebiet vorliege.
5.6. Der Beschwerdeführer macht dagegen geltend, Hurden sei abschliessend
verbaut und mit Pfäffikon zusammengewachsen. Die Gemeinde Freienbach gehöre mit
ihren Ortschaften zum Grosswirtschaftsraum Zürich und sei mit diesem
verwachsen. Die Situation sei mit BGE 140 II 437 vergleichbar, wo das
Bundesgericht von einem dicht überbauten Gebiet ausgegangen sei. Die Bauten
stünden in gleich dichter Abfolge nebeneinander wie in jenem Fall. Sodann werde
der Durchstichkanal ebenfalls durch Steine hart vom Ufer getrennt. Auch führten
die vielen zirkulierenden Schiffe dazu, dass der Kanal ökologisch nicht
besonders wertvoll sei.
5.7. Die am Zürichsee gelegene Gemeinde Freienbach besteht aus fünf
Ortschaften, nämlich Freienbach, Pfäffikon, Hurden, Wilen und Bäch. Die
Bauparzelle liegt im Ortsteil Hurden, der kleinsten dieser Ortschaften. Deren
Kernzone liegt weiter aussen auf der in den Zürichsee ragenden Landzunge,
deutlich abgesetzt vom Hurdnerfeld. Als solches wird gemäss dem angefochtenen
Entscheid das Gebiet bezeichnet, welches innerhalb des Dreiecks bestehend aus
der Seedammstrasse, der Bahnlinie und dem See liegt. Das Hurdnerfeld besteht
aus Inseln und Landzungen, die eng miteinander verzahnt sind. Die Bauparzelle
selbst liegt auf einer etwa 31'000 m2 grossen Insel, welche vom Festland nur
über den Inselweg erreichbar ist. Zur in der südwestlichen Ecke des
Hurdnerfelds gelegenen Industriezone besteht kein direkter Bezug.
Die betroffene Insel ist aufgrund dieser geographischen Gegebenheiten von den
Hauptsiedlungsgebieten sowohl Pfäffikons als auch Hurdens deutlich abgesetzt.
Sie selbst ist, entsprechend der Zuweisung zur Landhauszone, locker überbaut.
Der Uferbereich ist gemäss dem angefochtenen Entscheid, abgesehen vom
Durchstichkanal, mit grösstenteils naturbelassener Ufervegetation besetzt, und
Bauten und Anlagen grenzen vorwiegend nicht direkt ans Ufer. Insofern bestehen
zwei wesentliche Unterschiede zum Ufergebiet von Rüschlikon, das in BGE 140 II
437 zu beurteilen war. Dort war die Bauparzelle nicht peripher, sondern im
Hauptsiedlungsgebiet gelegen; zudem war der fragliche Seeabschnitt durch eine
Ufermauer hart verbaut und zusätzlich mit Boots- und Badehäusern in dichter
Folge überstellt (a.a.O., E. 5.3 S. 444). Nicht zu beanstanden ist
schliesslich, wenn die Vorinstanz davon ausging, es lasse sich beim betroffenen
Gebiet nicht von einem der Verdichtung dienenden Entwicklungsschwerpunkt
sprechen. Der Beschwerdeführer beanstandet die betreffenden Ausführungen denn
auch nicht.
5.8. Insgesamt ist somit davon auszugehen, dass kein "dicht überbautes Gebiet"
im Sinne von Art. 41c Abs. 1 GSchV vorliegt. Das Verwaltungsgericht hat deshalb
auch zu Recht darauf verzichtet zu prüfen, ob dem Bauvorhaben möglicherweise
darüber hinaus überwiegende Interessen im Sinne dieser Bestimmung
entgegenstehen.
5.9. Der Beschwerdeführer rügt auch im Zusammenhang mit der Frage, ob das
Gebiet als dicht überbaut zu qualifizieren sei, eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs. Die Frage lässt sich seiner Ansicht nach nur nach der Durchführung
eines Augenscheins beantworten. Wie sich aus den vorangehenden Erwägungen
ergibt, ist jedoch nicht der Sachverhalt umstritten, sondern dessen rechtliche
Beurteilung. Der Beschwerdeführer macht denn auch nicht geltend, dass das
angefochtene Urteil auf unzutreffenden tatsächlichen Annahmen beruhe. Es ist
nicht davon auszugehen, dass ein Augenschein wesentliche zusätzliche
Erkenntnisse hätte hervorbringen können. Das Verwaltungsgericht verletzte
deshalb das rechtliche Gehör auch in dieser Hinsicht nicht, wenn es die Sache
aufgrund der Akten beurteilte.
6.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist aus den genannten
Gründen abzuweisen, und auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ist nicht
einzutreten.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden
Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer hat
dem Beschwerdegegner 2 eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art.
68 Abs. 1 und 2 BGG). Der Beschwerdegegner 1 hat sich im bundesgerichtlichen
Verfahren dagegen nicht vernehmen lassen und hat deshalb keinen Anspruch auf
eine Entschädigung. Die Gemeinde Freienbach hat ebenfalls keinen Anspruch auf
eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner 2 eine Parteientschädigung von
Fr. 3'000.-- auszurichten.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Freienbach, dem Amt für
Raumentwicklung, dem Amt für Umweltschutz, dem Regierungsrat und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem Bundesamt für Umwelt
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. März 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Dold
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