I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.349/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_349/2015
Arrêt du 7 janvier 2016
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président,
Eusebio et Kneubühler.
Greffier : M. Kurz.
Participants à la procédure
Communauté successorale A.________, soit B.________ et C.________,
recourantes,
contre
D.________, représentée par Me Pierre Siegenthaler, avocat,
intimée,
Commune de Champéry, Administration communale, 1874 Champéry, représentée par
Me Laurent Nicod, avocat,
Conseil d'Etat du canton du Valais, place de la Planta, Palais du Gouvernement,
1950 Sion.
Objet
permis de construire; obligation d'utilisation à titre de résidence principale,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit
public, du 28 mai 2015.
Faits :
A.
Le 27 janvier 2012, D.________ a déposé une demande tendant à la démolition du
chalet situé sur la parcelle n° 17 du cadastre communal de Champéry et à la
construction d'un immeuble résidentiel de sept appartements. D'une surface de
643 m², la parcelle est située en zone village, à la jonction entre la rue du
Village et la route des Rumières. Le projet a fait l'objet de l'opposition de
l'hoirie A.________ (soit B.________ et C.________), propriétaire de la
parcelle 841 située de l'autre côté de la route des Rumières. Le 8 octobre
2012, le Conseil communal de Champéry a accordé le permis de construire et
écarté l'opposition. Les opposantes ont saisi le Conseil d'Etat, puis la Cour
de droit public du Tribunal cantonal valaisan. Par arrêt du 27 septembre 2013,
celle-ci a admis très partiellement le recours des hoirs A.________ et renvoyé
la cause à l'autorité communale afin d'examiner la conformité du projet à
l'art. 75a Cst. Les autres griefs, relatifs notamment au nombre d'étages, à
l'intégration de la construction, au nombre de places de stationnement ainsi
qu'à la hauteur de la toiture des balcons et terrasses situés en façades ouest
et est, ont été rejetés.
B.
Le 20 janvier 2014, le Conseil municipal a confirmé le permis de construire
avec un avenant imposant l'utilisation des logements comme résidences
principales. La mention correspondante avait été inscrite au Registre foncier
le 7 janvier précédent. Les opposantes ont à nouveau saisi le Conseil d'Etat,
puis la Cour de droit public qui, par arrêt du 28 mai 2015, a rejeté le
recours. La constructrice entendait habiter elle-même l'un des sept logements
et un autre avait déjà trouvé acquéreur. Le bâtiment était situé au centre du
village et bien desservi, de sorte qu'il n'y avait aucun obstacle pour une
utilisation en résidence principale. Les recourantes relevaient que la
population résidente avait tendance à décroître et que les logements vacants
étaient nombreux. Toutefois, le projet était relativement modeste et
l'existence d'un autre projet de la commune pour des résidences principales
tendait à démontrer qu'il y avait une demande pour ce type de logements. L'abus
de droit n'était pas démontré.
C.
Par acte du 29 juin 2015, B.________ et C.________ forment un recours en
matière de droit public par lequel elles demandent l'annulation de l'arrêt
cantonal et de l'autorisation de construire, subsidiairement le renvoi de la
cause à la cour cantonale pour nouvelle décision. Elles demandent en outre
l'effet suspensif.
La cour cantonale et le Conseil d'Etat ont renoncé à se déterminer. La Commune
de Champéry conclut au rejet du recours. D.________ conclut au rejet du recours
dans la mesure où il est recevable.
Par ordonnance du 13 août 2015, la demande d'effet suspensif a été admise.
Considérant en droit :
1.
Le recours est dirigé contre une décision finale de dernière instance cantonale
rendue en droit public des constructions. Il est recevable au regard des art.
82 let. a et 86 al. 1 let. d LTF, et a été formé dans le délai fixé à l'art.
100 al. 1 LTF. Les recourantes ont participé à la procédure devant l'instance
précédente; leur qualité pour agir n'est pas contestable (art. 89 al. 1 LTF).
2.
Les recourantes se plaignent d'une violation de l'art. 75b Cst. Elles estiment,
en se référant à l'arrêt 1C_348/2014 du 20 février 2015, que la volonté de la
propriétaire de réaliser des résidences principales ne serait pas crédible:
Champéry figure parmi les 2% de communes comptant le plus de logements vacants;
il n'existerait aucune demande pour les logements prévus, au contraire des
résidences secondaires; seuls deux des sept appartements construits auraient
trouvé preneurs; la pancarte publicitaire apposée sur place annoncerait une
vente autorisée aux étrangers et les prix proposés seraient surfaits par
rapport au marché local. L'accessibilité de la commune et la proximité des
commodités ne seraient pas des critères pertinents, pas plus que la
construction de logements sociaux à proximité. Les explications de la
constructrice ne seraient pas rassurantes et une instruction serait à tout le
moins nécessaire sur ce point.
2.1. Directement applicable (ATF 139 II 243 consid. 10.6 p. 257), l'art. 75b
Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements
et de la surface brute au sol habitable de chaque commune (ATF 139 II 243
consid. 10.5 p. 257; arrêt 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 3.2). Dans
cette mesure, il ne vise pas seulement les constructions qui, selon les
déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires,
mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences
secondaires (arrêts 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 2.3; 1C_916/2013 du
19 février 2015 consid. 3.2).
2.2. Dans son ancienne teneur, l'art. 4 let. a de l'ordonnance sur les
résidences secondaires (ORSec, RS 702.1) prévoyait que, dans les communes qui
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des
autorisations de construire ne peuvent être accordées que pour la construction
de résidences qui seront utilisées comme résidence principale. L'art. 7 al. 1
let. a de la loi fédérale sur les résidences secondaires, (LRS, RS 702, entrée
en vigueur le 1 ^er janvier 2016) comporte une réglementation semblable. La
nouvelle ORSec, entrée en vigueur à la même date, prévoit à son art. 3 al. 1
que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les
logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante:
"résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens
de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS".
2.3. Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences
secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs
soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils
entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou
l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de
droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que
le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de
l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en
question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices
concrets (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5). Le respect de la
condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit être
vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de
police des constructions (arrêt 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2.5).
2.4. La construction prévue comprend sept appartements de 2,5 à 4,5 pièces.
Deux d'entre eux ont trouvé acquéreurs, le plus grand en la personne de
l'intimée. L'immeuble est situé au centre du village, près des commodités et
accessible toute l'année y compris par les transports publics. Les logements se
prêtent ainsi aisément à une utilisation en tant que résidence principale et
les prix annoncés n'en font pas des logements inaccessibles pour des habitants
à l'année. Au demeurant, selon la jurisprudence, le constructeur supporte le
risque de ne pouvoir vendre les logements comme résidences principales (cf.
arrêt 1C_114/2015 du 10 juillet 2015 consid. 4.2.2). Le nombre et la taille des
logements restent également mesurés. L'arrêt attaqué retient qu'un autre projet
de construction pour ce même type de résidences est soutenu par la commune, ce
qui vient confirmer l'existence d'une certaine demande dans le domaine. Dans
ces conditions, un abus de droit manifeste ne saurait être retenu. Le grief
doit être écarté.
3.
Dans un second grief, les recourantes se plaignent d'arbitraire dans
l'application de l'art. 88 let. c du règlement communal des constructions et
des zones (RCCZ), disposition limitant à 1m la hauteur entre la dalle du
plancher et le niveau supérieur de la sablière. Elles estiment que les balcons
couverts installés dans la toiture du bâtiment ne sauraient être assimilés à de
simples lucarnes au sens de l'art. 88 let. d RCCZ. La disposition relative aux
toitures devrait donc leur être applicables. La cour cantonale a admis que
cette disposition aurait pour but de limiter les dimensions des combles mais
tolérerait ces éléments de construction qui augmentent le volume habitable et
sont sans rapport avec les constructions alentour.
3.1. Ce grief est dirigé non pas contre l'arrêt du 28 mai 2015, mais contre
celui rendu précédemment le 27 septembre 2013. Il n'en est pas moins recevable,
contrairement à ce que soutiennent l'intimée et la commune. Le premier arrêt
est en effet un arrêt de renvoi contre lequel un recours immédiat aurait été
irrecevable en application de l'art. 93 al. 2 LTF. Les recourantes sont dès
lors habilitées à reprendre leurs arguments à l'encontre de cet arrêt à
l'occasion d'un recours dirigé contre la décision finale (art. 93 al. 3 LTF).
3.2. Appelé à revoir l'interprétation d'une norme cantonale sous l'angle
restreint de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution
retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît
insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée
sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si
l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas
déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou
de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une
autre solution - éventuellement préférable - paraît possible (ATF 137 I 1
consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). En outre, il ne suffit pas
que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il
que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 141 I 149 consid. 3.4
p. 53 et les arrêts cités).
3.3. De par leur importance (une largeur de près de 5,5 et 7,5 m, comprenant
porte-fenêtre et fenêtre), les deux éléments litigieux se distinguent certes de
simples lucarnes, ce que la cour cantonale a d'ailleurs reconnu dans son
premier arrêt. Elles ne peuvent toutefois pas non plus se voir appliquer les
dispositions relatives à une toiture ordinaire puisqu'il s'agit d'éléments
distincts. La cour cantonale a en effet relevé que la limitation de la hauteur
du toit tendait uniquement à conserver les caractéristiques des combles
habitables. En revanche, les éléments tels que les balcons baignoires
présentant un décrochement avec la toiture principale pouvaient déroger à cette
exigence. Si celle-ci était applicable, cela imposerait une couverture en forte
pente incompatible avec la réglementation communale. Dans la mesure où aucune
disposition communale n'interdit spécifiquement les balcons baignoires pour des
motifs d'esthétique ou d'intégration, cette appréciation, qui repose sur des
motifs raisonnables, ne peut être qualifiée d'arbitraire.
4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. Conformément aux art.
66 al. 1 et 68 al. 2 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge des
recourantes, de même que l'indemnité de dépens allouée à l'intimée, qui obtient
gain de cause avec l'assistance d'un avocat.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée à l'intimée D.________, à la
charge solidaire des recourantes.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des
recourantes.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Commune de Champéry, au
Conseil d'Etat du canton du Valais et au Tribunal cantonal du canton du Valais,
Cour de droit public.
Lausanne, le 7 janvier 2016
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Fonjallaz
Le Greffier : Kurz
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