I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.314/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_314/2015
Urteil vom 3. November 2015
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
gegen
B. und C. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Hagmann,
Gemeinderat Walchwil,
Dorfstrasse 23, Postfach, 6318 Walchwil,
handelnd durch die Gemeindeverwaltung Walchwil,
Abteilung Bau/Planung,
Dorfstrasse 23, Postfach, 6318 Walchwil,
Regierungsrat des Kantons Zug,
Regierungsgebäude am Postplatz, 6301 Zug,
handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zug,
Aabachstrasse 5, Postfach 857, 6301 Zug.
Gegenstand
Bau- und Planungsrecht (Rechtsverweigerung/Baustopp),
Beschwerde gegen den Entscheid vom 28. April 2015 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.
Sachverhalt:
A.
B. und C. D.________ planen seit dem 1. März 2010, auf dem Grundstück Nr. 574
an der Rägetenstrasse in Walchwil ein Einfamilienhaus mit Aussenpool zu bauen.
A.________ ist Eigentümer der benachbarten Parzelle Nr. 730. Er befürchtet, das
Bauvorhaben könne den grossen Nagelfluh-Felsblock, der sich an der Grenze der
Parzellen Nrn. 574, 730 und 731 befindet, destabilisieren und die
Nachbarparzellen schädigen.
B.
Am 5. Juli 2012 hiess das Bundesgericht eine Beschwerde von A.________ gegen
die vom Verwaltungsgericht bestätigte Baubewilligung gut (1C_84/2012). Es wies
die Sache an die Vorinstanz zurück, um zu prüfen, ob die Bauarbeiten eine
Gefahr für das Grundstück des Beschwerdeführers bewirken könnten.
Das Verwaltungsgericht wies die Sache seinerseits an den Regierungsrat des
Kantons Zug zurück. Dieser holte ein geologisches Gutachten bei der Dr.
Vollenweider AG Zürich ein. Gestützt auf die Empfehlungen des Gutachtens
ergänzte der Regierungsrat mit Entscheid vom 26. November 2013 die
Baubewilligung mit verschiedenen Auflagen. Die Bauherrschaft wurde
verpflichtet, zusätzliche Baugrunduntersuchungen durch Fachleute vornehmen zu
lassen; vor Baubeginn müsse das Ausführungsprojekt inklusive
Überwachungsmassnahmen von einer unabhängigen Fachperson begutachtet werden.
Die Baufreigabe dürfe erst nach erfolgreicher Prüfung durch die Fachperson
erfolgen; je nach Ergebnis der Prüfung sei bei Baubeginn die Begleitung durch
eine Fachperson zu verfügen. Als neutrale Fachperson wurde E.________, dipl.
Bauingenieurin ETH/SIA von der Dr. Vollenweider AG, Zürich, bestimmt. Dieser
Entscheid erwuchs in Rechtskraft.
C.
Am 26. Mai 2014 begann eine von der Bauherrschaft beauftragte Firma mit
Sondierbohrungen auf dem Baugrundstück. Bei diesen Arbeiten wurde eine
Hauptwasserleitung tangiert. Es strömten dadurch grosse Wassermengen aus der
Leitung aus, was zu einem Schaden auf der privaten Rägetenstrasse führte. Auf
Intervention von A.________ verfügte die Abteilung Bau/Planung der Gemeinde
Walchwil am 30. Mai 2014, dass die Bauherrschaft die Bohrarbeiten auf dem
Grundstück Nr. 574 sofort einstellen müsse. Ferner wurde sie angewiesen, der
Fachperson einen Abklärungsauftrag zu erteilen, ob der Wasserschaden zu einer
veränderten Situation auf dem Baugrundstück geführt habe, welche das weitere
Vorgehen auf dem Grundstück beeinflussen könnte. Eine Kopie dieser Verfügung
wurde orientierungshalber auch an A.________ versandt.
D.
Mit Verfügung vom 10. Juni 2014 wurde die Anordnung zur Einstellung der
Bohrarbeiten von der Gemeinde Walchwil wieder aufgehoben, nachdem die
Fachperson die Situation auf der Rägetenstrasse und auf dem Baugrundstück
überprüft und das Einverständnis zur Weiterführung der Probebohrarbeiten
erteilt hatte. Wiederum gelangte eine Kopie der Verfügung an A.________. Die
geologischen Sondierbohrungen wurden daraufhin weitergeführt; seit dem 8. Juli
2014 sind sie abgeschlossen.
Am 30. Juni 2014 gelangte A.________ mit einer als "Einsprache" bezeichneten
Eingabe an den Gemeinderat Walchwil, womit er verschiedene Rechtsbegehren
anbrachte: Die Dr. Vollenweider AG sei aus dem Bauprojekt auszuschliessen;
eventualiter seien die Bohrstandorte dem Bauamt der Gemeinde und dem
Einsprecher zur Genehmigung vorzulegen. Es seien weitere Untersuchungen des
Felsvorkommens anzuordnen und darüber Bericht zu erstatten; zudem sei ein
dreidimensionales Modell zu erstellen. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten,
einen Projektplan für die Baugrunduntersuchungen und einen Sicherungsplan für
das Felsvorkommen vom Bauamt und dem Einsprecher schriftlich abnehmen zu
lassen. Das Bauprojekt sei bis zum Abschluss der Strafuntersuchung betreffend
den Vorfall vom 26. Mai 2014 und der Genehmigung des Projektplans mit einem
Bauverbot zu belegen. Nach Abschluss und Verifizierung der Baugrunduntersuchung
seien die für die Erstellung der Baute notwendigen Ausführungspläne vom Bauamt
und vom Einsprecher vor Beginn der Arbeiten schriftlich zu genehmigen.
Am 2. Juli 2014 teilte die Abteilung Bau/Planung der Gemeinde Walchwil
A.________ mit, dass ihm kein Einspracherecht gegen die Baugrunduntersuchungen
auf dem Baugrundstück zukomme, was Nichteintreten auf seine Eingabe zur Folge
habe.
Dagegen gelangte A.________ mit einer "Rechtsverweigerungsbeschwerde" an den
Regierungsrat, der diese Eingabe zuständigkeitshalber an den Gemeinderat
Walchwil weiterleitete. Am 14. Juli 2014 teilte dieser A.________ mit, dass die
geologischen Sondierbohrungen auf dem Grundstück Nr. 574 bereits abgeschlossen
seien, womit die Beschwerde als gegenstandslos geworden ins Leere stosse.
E.
Am 29. Juli 2014 gelangte A.________ mit einer als "Verwaltungsbeschwerde
(Rechtsverweigerungsbeschwerde) " bezeichneten Eingabe an den Regierungsrat.
Mit Entscheid vom 30. September 2014 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab.
Zur Begründung führte er u.a. aus, A.________ könne sich nicht mehr gegen die
geologischen Untersuchungen auf dem Nachbargrundstück zur Wehr setzen, weil das
Baubewilligungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen sei. Ein Baustopp für die
Sondierbohrarbeiten erübrige sich schon deshalb, weil diese abgeschlossen
seien. Rein vorsorglich für alle weiteren Bauarbeiten auf dem Baugrundstück
einen Baustopp zu verfügen, komme nicht in Frage, weil es dafür keinen
ausreichenden Grund gebe. Abzulehnen seien ebenfalls die weiteren Begehren
(namentlich betreffend Ausschluss der Fachperson und betreffend Erstellung
eines neuen geologischen Gutachtens).
F.
Hierauf gelangte A.________ mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 31. Oktober
2014 ans Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Dieses wies die Beschwerde am 28.
April 2015 ab, soweit es darauf eintrat.
G.
Mit Eingabe vom 10. Juni 2015 führt A.________ Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht mit dem Hauptbegehren,
das Urteil vom 28. April 2015 sei aufzuheben; eventualiter sei die Sache zu
neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Er beantragt vorsorglich
einen sofortigen Baustopp; zumindest sei der Beschwerde aufschiebende Wirkung
zu gewähren.
H.
Die privaten Beschwerdegegner und das Verwaltungsgericht beantragen die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat
Walchwil und die Baudirektion des Kantons Zug schliessen ebenfalls auf
Abweisung der Beschwerde.
I.
Mit Verfügung vom 10. Juli 2015 wurde das Gesuch um Anordnung vorsorglicher
Massnahmen bzw. Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Am 7. und 11. August 2015 reichte der Beschwerdeführer weitere Unterlagen zu
den Akten. Am 27. August 2015 beantragte er, die Verfügung vom 10. Juli 2015
sei in Wiedererwägung zu ziehen und seiner Beschwerde die aufschiebende Wirkung
zu erteilen. Die Beschwerdegegner und die Gemeinde widersetzten sich diesem
Antrag. Am 30. September 2015 wurde das Wiedererwägungsbegehren abgewiesen.
Erwägungen:
1.
Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Entscheid steht
grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen
(Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d BGG).
1.1. Fraglich ist, inwieweit noch ein aktuelles Rechtsschutzinteresse besteht.
Die "Einsprache" vom 30. Juni 2014 richtete sich in erster Linie gegen die
Aufhebung des Baustopps für die Sondierbohrungen, weil für diese keine
Bewilligung vorliege. Die Sondierbohrungen sind aber schon seit dem 8. Juli
2014 abgeschlossen. Ein Baustopp erübrigt sich deshalb. Der Beschwerdeführer
legt auch nicht dar, inwiefern er noch ein schutzwürdiges Interesse an der
Beurteilung der Bewilligungspflicht hat; insbesondere macht er nicht geltend,
dass weitere Sondierbohrungen geplant seien. Auf die diesbezügliche Beschwerde
ist daher nicht einzutreten.
Aktuell bleiben dagegen die Anträge des Beschwerdeführers auf ein
Mitspracherecht bei der weiteren Ausführungsplanung. Wie die Beschwerdegegner
und die Gemeinde in ihren Eingaben bestätigt haben, wurde die definitive
Baufreigabe noch nicht erteilt. Da die Vorinstanzen die Parteistellung des
Beschwerdeführers verneint haben, besteht die Gefahr, dass die weiteren
Verfahrensschritte, insbesondere die definitive Baufreigabe, ohne Wissen und
Beteiligung des Beschwerdeführers beschlossen werden. Insoweit ist die
Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers zu bejahen (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an
(Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die
willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - prüft es dagegen nur insoweit,
als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet
worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Für derartige Rügen gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II
249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft nur klar und
detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen.
Das Verwaltungsgericht prüfte (in E. 6), ob der Vorfall vom 26. Mai 2014
(Anbohren der Wasserleitung) es rechtfertige, auf den rechtskräftigen Entscheid
des Regierungsrats zur Baubewilligung zurückzukommen. Es erwog, dass der
Zwischenfall nicht geeignet sei, die Unabhängigkeit und die professionelle
Kompetenz der neutralen Fachperson (E.________) und der Dr. Vollenweider AG in
Frage zu stellen; das ausströmende Wasser habe auch die Gefährdungslage des
Bau- und der Nachbargrundstücke nicht verändert. Die Beschwerdeschrift setzt
sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander und legt nicht dar, inwiefern sie
offensichtlich unrichtig sind oder Bundesrecht verletzen. Auf diese Fragen ist
im bundesgerichtlichen Verfahren mangels rechtsgenügender Rügen nicht
zurückzukommen.
1.3. Zu prüfen ist daher im Folgenden einzig, ob die Vorinstanzen dem
Beschwerdeführer die Parteistellung zu Recht abgesprochen haben, soweit sich
dies auf das weitere Verfahren noch auswirken kann.
2.
Das Verwaltungsgericht teilte die Auffassung des Regierungsrats und der
Gemeinde, dass dem Beschwerdeführer bei den Baugrunduntersuchungen keine
Parteistellung zukomme. Es stützte sich hierfür auf den rechtskräftigen
Entscheid des Regierungsrats vom 26. November 2013: In E. 4d (S. 7 f.) sei
ausdrücklich festgehalten worden, dass der Beschwerdeführer gegen die
Baugrunduntersuchungen und die darin allenfalls empfohlenen Baumethoden kein
Einspracherecht besitze; es müsse insofern kein neues Baubewilligungsverfahren
eröffnet werden. Auf diese Erwägungen sei im Dispositiv ausdrücklich verwiesen
worden, weshalb sie verbindlich seien.
2.1. Der Beschwerdeführer macht dagegen geltend, es verletze "Polizeirecht und
Eigentumsrecht", ihm jegliche Mitsprache oder Einsprache gegen die geplante
geotechnische Beurteilung und Bebauung des Nagelfluhfelsblocks zu verwehren.
Die Auffassung des Verwaltungsgerichts begünstige einseitig die Interessen der
Nachbarschaft unter Inkaufnahme einer Gefährdung von Leib und Leben der
Nachbarschaft und müsse vom Bundesgericht korrigiert werden. Er rügt ferner
eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben, des rechtlichen Gehörs
und des Willkürverbots.
2.2. Die streitige Passage des Regierungsratsentscheids vom 26. November 2013
lautet (Hervorhebungen nicht im Original) :
"Für die Ergänzung der Baubewilligung mit zusätzlichen Auflagen spricht der
Umstand, dass das Bauvorhaben D.________ als solches nicht mehr umstritten ist
[...] Offen ist nur noch die Frage, welche Sicherheitsvorkehrungen zu treffen
sind, damit die unterliegenden Nachbargrundstücke bei der Bauausführung des
Projektes auf dem GS Nr. 574 nicht gefährdet werden. [...] Nicht stichhaltig
ist der Hinweis des Beschwerdeführers, dass alle Baugrunduntersuchungen schon
im Zeitpunkt der Baubewilligung vorliegen müssten. In der Rechtsprechung wird
es als zulässig erachtet, dass bei ungünstigem Baugrund eine Auflage in eine
Baubewilligung aufgenommen werden darf, dass bei der Bauausführung ein Geologe
beizuziehen und nach dessen Anordnung zu bauen ist, damit weder Personen noch
Sachen gefährdet werden [...] Diese Vorgehensweise erweist sich auch im
vorliegenden Fall als verhältnismässig [...] Es genügt, wenn der
Beschwerdeführer Dr. A.________ vor Baubeginn von der Baubehörde über die
wichtigsten Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen und über den Bericht der
unabhängigen Fachperson in Kenntnis gesetzt wird. Ein Einspracherecht besitzt
der Beschwerdeführer Dr. A.________ gegen die Baugrunduntersuchungen und die
darin allenfalls empfohlenen Baumethoden nicht. Es muss daher auch kein neues
Baubewilligungsverfahren eröffnet werden. Die Bauherrschaft muss bei der
Bauausführung alle notwendigen und von den Fachleuten empfohlenen Massnahmen
treffen, dass das Vorhaben ohne Gefährdung der Nachbargrundstücke ausgeführt
wird. Mehr kann der Beschwerdeführer Dr. A.________ von der Bauherrschaft nicht
verlangen. Damit bei der Ausführung des Bauvorhabens alle sicherheitsrelevanten
Aspekte beachtet werden, ist die vom Gemeinderat Walchwil erteilte
Baubewilligung in Übereinstimmung mit den Empfehlungen der Gutachter mit
zusätzlichen Auflagen zu ergänzen, die wie folgt lauten:
- Die Bauherrschaft wird verpflichtet, vor Baubeginn durch Fachleute die
Baugrunduntersuchungen bezüglich des Felsvorkommens A gemäss dem Gutachten der
Dr. Vollenweider AG vom 7. Juni 2013 zu erweitern [...].
- Vor Baubeginn muss die Bauherrschaft das Ausführungsprojekt inklusive
Überwachungsmassnahmen von einer unabhängigen Fachperson begutachten lassen.
[...].
- Die unabhängige Fachperson hat das Ausführungsprojekt hinsichtlich genügender
Sicherheit der Nachbargrundstücke (keine unzulässigen Gefährdungen durch
Destabilisierung des Felsvorkommens A oder der Lockergesteinsdecke) zu prüfen.
Die Fachperson hat ferner zu beurteilen, ob eine periodische oder gezielte
Augenscheinnahme während der Bauarbeit durch die Fachperson erforderlich ist.
Die Fachperson hat ihren Prüfbericht der Abteilung Planung/Bau der Gemeinde
Walchwil vorzulegen.
- Die definitive Baufreigabeerfolgt im Sinne von § 46b Abs. 2 Planungs- und
Baugesetz vom 26. November 1998 (PBG, BGS 721.11) durch die Abteilung Planung
(Bau der Gemeinde Walchwil, sofern die zuvor erwähnte Prüfung durch die
Fachperson erfolgreich abgeschlossen wurde. Je nach Ergebnis der Prüfung kann
die Abteilung Planung/Bau der Gemeinde Walchwil bei Baubeginn eine Begleitung
durch die unabhängige Fachperson verlangen.
- ..]
Im Dispositiv verwies der Regierungsrat ausdrücklich auf die Ergänzung der
Baubewilligung "mit den Auflagen gemäss der vorstehenden E. 4d". Der Schluss
der Vorinstanzen, dass diese Erwägung verbindlicher Bestandteil der
Baubewilligung geworden und in Rechtskraft erwachsen sei, ist daher nicht zu
beanstanden.
2.3. Daraus ergibt sich, dass weder die Baugrunduntersuchungen noch die
weiteren Verfahrensschritte (Ausführungsprojekt, Prüfbericht, definitive
Baufreigabe) Gegenstand eines neuen Baubewilligungsverfahrens sind;
dementsprechend findet auch kein erneutes Einspracheverfahren statt. Erst recht
bedürfen sie nicht der vorgängigen Genehmigung durch den Beschwerdeführer. Die
dahingehenden Anträge des Beschwerdeführers wurden daher zu Recht abgewiesen.
Dies bedeutet allerdings nicht, dass dem Beschwerdeführer jegliche Mitwirkung
im weiteren Verfahren versagt wäre:
2.4. Grundsätzlich können die Parteien des Baubewilligungsverfahrens auch nach
Rechtskraft der Baubewilligung noch Akteneinsicht in Unterlagen oder
behördliche Anordnungen verlangen, die zum Vollzug oder zur Konkretisierung der
Bewilligung erstellt wurden (so Urteil 1A.148/2002 vom 12. August 2003 E. 4.5
zu Abnahme- und Kontrollmessungen betr. eine Mobilfunkanlage). Sie sind auch
befugt, Anträge zu stellen, soweit sie ein schutzwürdiges Interesse haben,
insbesondere wenn zu ihren Gunsten erlassene Vorgaben der Baubewilligung nicht
eingehalten werden.
Vorliegend hat der Regierungsrat die Baubewilligung mit Auflagen zum Schutz der
Nachbarn versehen. Dabei wurde ausdrücklich vorgesehen, dass der
Beschwerdeführer über die wichtigsten Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen und
über den Bericht der unabhängigen Fachperson in Kenntnis gesetzt werde.
Gemeinde, Regierungsrat und Verwaltungsgericht bejahten denn auch (zumindest im
Ergebnis) die Befugnis des Beschwerdeführers, einen Baustopp zu verlangen, wenn
eine Gefährdung seines Grundstücks zu befürchten sei: So erliess die Gemeinde
am 30. Mai 2014 auf Intervention des Beschwerdeführers einen Baustopp, bis der
Vorfall vom 26. Mai 2014 (Wasserrohrbruch) geklärt war. Der Regierungsrat
lehnte das Begehren um erneuten Erlass eines Baustopps ab, weil hierfür kein
ausreichender Grund vorliege, d.h. aus materiellen Gründen. Das
Verwaltungsgericht bestätigte dies, nachdem es insbesondere geprüft hatte, ob
der Wasserschaden zu einer veränderten Gefährdungslage geführt habe.
E. 4d des regierungsrätlichen Entscheids vom 26. November 2013 betrifft das
Gesuch des Beschwerdeführers um Eröffnung eines neuen
Baubewilligungsverfahrens; dieses Gesuch - und damit auch die Möglichkeit einer
erneuten Einsprache - wurde abgelehnt. Daraus lässt sich nicht entnehmen, dass
ihm - in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen - die Legitimation für
Interventionen im weiteren Verfahren generell abgesprochen werden sollte. Eine
derart weitgehende Auslegung drängt sich auch nicht auf: Die gebotenen
Sicherungs- und Überwachungsmassnahmen sind in der Baubewilligung noch nicht
enthalten, sondern müssen in der Ausführungsplanung konkretisiert werden. Der
Beschwerdeführer hat als unterliegender Nachbar ein schutzwürdiges Interesse an
der korrekten Durchführung dieser Planung. Er muss daher Akteneinsicht
verlangen und Anträge stellen können, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben
- wie in der Baubewilligung vorgeschrieben - ohne Gefährdung seines Grundstücks
ausgeführt wird. Insofern hat er die Möglichkeit, sich der definitiven
Baufreigabe zu widersetzen, wenn die Baubehörde den Empfehlungen der neutralen
Fachperson nicht folgen oder deren Prüfbericht an erheblichen Mängeln leiden
sollte.
Die Verfahrensrechte des Beschwerdeführers stehen allerdings unter dem
Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots und des Grundsatzes von Treu und
Glauben: Dieser darf seine Parteistellung nicht dazu missbrauchen, um unter dem
Vorwand von Sicherheitsbedenken ein ihm missliebiges Bauvorhaben zu verhindern
oder zu verzögern. Ohnehin kann er die Rechtmässigkeit der Baubewilligung nicht
mehr in Frage stellen, sondern nur noch Mängel des nachgelagerten Verfahrens
geltend machen (ähnlich der Anfechtung einer Vollstreckungsverfügung; vgl. dazu
Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Rz. 919 mit Hinweisen). Es ist
Aufgabe der Baubehörden, den notwendigen Ausgleich zwischen den berechtigten
Sicherheitsanliegen des Beschwerdeführers und dem Anspruch der Beschwerdegegner
an der zeitgerechten Realisierung ihres Bauvorhabens zu finden.
2.5. Nach dem Gesagten wird dem Beschwerdeführer nicht jegliche Mitsprache
gegen die geplante Beurteilung und Bebauung des Nagelfluhfelsblocks verwehrt,
weshalb keine Verletzung der angerufenen Grundrechte vorliegt. Es kann daher
offenbleiben, welche Rechtsfolgen ihre Verletzung nach sich gezogen hätte
(Nichtigkeit oder blosse Anfechtbarkeit).
3.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die privaten Beschwerdegegner für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Walchwil, dem Regierungsrat
und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. November 2015
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Gerber
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