I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.299/2015
Zurück zum Index I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2015
Retour à l'indice I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2015
Wichtiger Hinweis:
Diese Website wird in älteren Versionen von Netscape ohne graphische Elemente
dargestellt. Die Funktionalität der Website ist aber trotzdem gewährleistet.
Wenn Sie diese Website regelmässig benutzen, empfehlen wir Ihnen, auf Ihrem
Computer einen aktuellen Browser zu installieren.
Zurück zur Einstiegsseite Drucken
Grössere Schrift
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_299/2015
Urteil vom 13. April 2016
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Siegrist,
gegen
Gemeinderat Oberentfelden,
Gemeindehaus, Dorfstrasse 7, Postfach, 5036 Oberentfelden,
Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Postfach 2254, 5001 Aarau.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 28. April 2015 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Aargau, 3. Kammer.
Sachverhalt:
A.
Mit Beschluss vom 29. August 2011 erteilte der Gemeinderat Oberentfelden der
A.________ AG (Bauherrin) mit Sitz in Aarau die Bewilligung, auf der Parzelle
Nr. 888 am B.________weg "..." in Oberentfelden ein Mehrfamilienhauses mit drei
Vollgeschossen und einem Attikageschoss zu errichten. Letzteres sollte gemäss
den bewilligten Plänen zwei 4,5-Zimmerwohnungen mit einer Gesamtfläche von
334,3 m2 aufweisen. Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft.
B.
In der Folge erstellte die Bauherrin auf der Parzelle Nr. 888 ein
Mehrfamilienhaus mit einem Attikageschoss, das zwei 3,5- und zwei
2,5-Zimmerwohnungen aufwies, deren Gesamtfläche von 443,06 m2 die bewilligte
Fläche um rund 109 m2 überstieg. Mit Schreiben vom 21. Mai 2013 teilte die
Bauverwaltung der Gemeinde Oberentfelden der Bauherrin mit, das erstellte
Mehrfamilienhaus umfasse zwei nicht bewilligte Wohnungen. In der Folge reichte
die Bauherrin am 31. Mai 2013 die Ausführungspläne ein, worauf der Gemeinderat
Oberentfelden am 17. Juni 2013 sie darüber informierte, dass er die Anordnung
des Rückbaus des Attikageschosses in Erwägung ziehe. Dazu nahm die Bauherrin
mit Schreiben vom 2. Juli 2013 Stellung.
Am 15. Juli 2013 beschloss der Gemeinderat Oberentfelden:
"1. Das nicht nach den bewilligten Plänen ausgeführte Attikageschoss ist bis
31. August 2014 auf Kosten der Bauherrschaft auf den rechtmässigen Zustand
umzubauen.
2. Bei der Staatsanwaltschaft Lenzburg-Aarau wird gegen die A.________ AG
respektive deren verantwortliche Organe Strafanzeige wegen Verletzung der
Baubewilligung gestützt auf § 160 BauG erstattet. [...]"
Zur Begründung führte der Gemeinderat aus, massgebend sei die bewilligte
Attikageschossfläche von 334,3 m2, weshalb das Attikageschoss auf diese Fläche
zu verkleinern sei. Da bei der Gebäudebreite fälschlicherweise der durchgehende
Balkon nicht in Abzug gebracht worden sei, sei die nach kantonaler
Bauverordnung zulässige Attikageschossfläche deutlich kleiner.
Die Bauherrin erhob gegen diesen Rückbaubeschluss beim Departement Bau, Verkehr
und Umwelt (BVU) eine Verwaltungsbeschwerde. Mit Entscheid vom 23. April 2014
verfügte das BVU:
"1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Entscheid wie
folgt abgeändert:
'1a.
Das nicht nach den bewilligten Plänen ausgeführte oberste
Geschoss der Liegenschaft Parzelle Nr. 888 ist auf Kosten der
A.________ AG auf den rechtmässigen Zustand umzubauen.
1b.
Die A.________ AG wird verpflichtet, dem Gemeinderat
Oberentfelden innerhalb von drei Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids ein Umbaugesuch für das oberste Geschoss einzureichen oder
ihm mitzuteilen, dass sie den Umbau gemäss Baubewilligung vom
29. August 2011 durchführen wird.
2.
(Unverändert)
2.
Sollte die A.________ AG die in Ziffer 1b verfügte Frist ungenutzt verstreichen
lassen, ist der Gemeinderat berechtigt und ermächtigt, das oberste Geschoss der
Liegenschaft Parzelle Nr. 888 nach Massgabe der Erwägung sub Ziff. 6 auf Kosten
der A.________ AG zurückbauen zu lassen und von der A.________ AG vorgängig
einen Kostenvorschuss in der Höhe von max. Fr. 300'000.-- zu erheben. Die
Ersatzvornahme darf gegebenenfalls frühestens am nach Eingang des
Kostenvorschusses nächstmöglichen ortsüblichen Mietkündigungstermin vollzogen
werden."
Zur Begründung führte das BVU aus, das Attikageschoss hätte beim Abzug der
Balkonfläche von 85,7 m2eine Fläche von 248,6 m2 nicht überschreiten dürfen.
Nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit sei zur Durchsetzung des
angestrebten Ziels jeweils die mildeste Massnahme zu wählen. Der Bauherrin sei
demnach als Alternative zum Umbau des widerrechtlichen Attikageschosses gemäss
den bewilligten Plänen, Gelegenheit einzuräumen, ein Gesuch für einen
kostenoptimierten Rückbau einzureichen, der auf die erstellte Baustruktur
Rücksicht nehme und die zulässige Nutzfläche von 248,6 m2einhalte. Der
angefochtene Beschluss des Gemeinderats sei daher entsprechend anzupassen. Für
einen kostenoptimierten Rückbau je einer 2,5- und einer 3,5-Zimmerwohnung seien
gemäss der Beurteilung einer internen Fachstelle der Beschwerdeinstanz Kosten
in der Höhe von maximal Fr. 250'000.-- bis Fr. 300'000.-- zu veranschlagen.
Die Bauherrin erhob gegen diesen Entscheid des BVU eine
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
nach Durchführung einer Parteiverhandlung mit Urteil vom 28. April 2015 abwies.
C.
Die Bauherrin (Beschwerdeführerin) erhebt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten mit den Anträgen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Aargau vom 28. April 2015 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei die Sache zur Durchführung
eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens an den Gemeinderat Oberentfelden
zurückzuweisen. Subeventuell sei für das bestehende Attikageschoss die
Baubewilligung zu erteilen. Subsubeventuell sei für den Rückbau eine neue Frist
von 6 Monaten anzusetzen und es sei von der Erhebung eines Kostenvorschusses in
der Höhe von max. Fr. 300'000.-- abzusehen.
Mit Präsidialverfügung vom 17. August 2015 wurde der Beschwerde gemäss dem
Antrag der Beschwerdeführerin die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Verwaltungsgericht und das BVU beantragen, die Beschwerde abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat der Gemeinde Oberentfelden
schliesst auf Bestätigung des angefochtenen Entscheids.
Die Beschwerdeführerin stellt in ihrer Stellungnahme zu den Vernehmlassungen
keine neuen Anträge.
Erwägungen:
1.
1.1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts im
Bereich des Baurechts steht grundsätzlich die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Die
Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als
Adressatin der umstrittenen Rückbauverfügung zur Beschwerde legitimiert (Art.
89 Abs. 1 BGG). Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2. Nach Art. 105 Abs. 1 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den
Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Die
Beschwerdeführerin kann die Feststellung des Sachverhalts nur rügen, wenn sie
offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des
Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen. Andernfalls
können Rügen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im
angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (Art. 42 Abs. 2
BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 137 III 226
E. 4.2 S. 233 f.; je mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, das BVU habe eine
Verschlechterung vorgenommen, ohne sie vorher anzuhören.
2.1. Die Vorinstanz kam zum Ergebnis, der Entscheid des BVU habe die
Beschwerdeführerin besser und nicht schlechter gestellt als der
Rückbaubeschluss der Gemeinde. Gemäss diesem Beschluss hätte die
Beschwerdeführerin das Attikageschoss innert Frist gemäss der Baubewilligung
zurückbauen müssen. Nach dem Entscheid des BVU habe sie innert Frist "nur"
mitzuteilen, dies tun zu wollen. Zusätzlich habe sie die Möglichkeit erhalten,
ein kostenoptimiertes Umbauprojekt einzureichen.
2.2. Mit diesen Ausführungen hat die Vorinstanz zum Ausdruck gebracht, dass sie
die Rüge, das BVU habe den wiederherzustellenden "rechtmässigen Zustand"
bezüglich der Grundfläche des Attikageschosses von 334,3 m2 auf 248,6 m2
reduziert, ohne die Beschwerdeführerin vorgängig anzuhören, mangels einer
Schlechterstellung bzw. eines Nachteils als unbegründet erachtete. Damit war
die Beschwerdeführerin in der Lage, den vorinstanzlichen Entscheid insoweit
sachgerecht anzufechten, weshalb entgegen ihrer Meinung die Vorinstanz ihre
Begründungspflicht erfüllte (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 141 III 28 E. 3.2.4
S. 41; je mit Hinweisen).
2.3. Die Beschwerdeführerin macht auch vor Bundesgericht geltend, ihre
Rechtslage sei verschlechtert worden, weil im Rückbaubeschluss der Gemeinde nur
die Verringerung der Fläche des Attikageschosses auf 334,30 m2 verlangt worden
sei und das BVU diese Fläche auf 248,60 m2 reduziert habe, wenn der Umbau nicht
gemäss der ursprünglichen Baubewilligung vorgenommen werde. Die
Beschwerdeführerin sei vor dieser Verschlechterung ihrer Rechtslage durch das
BVU nicht angehört worden. Damit sei ihr rechtliches Gehör verletzt worden,
weil sie keine Gelegenheit gehabt habe, ihren Rekurs in Kenntnis der drohenden
Änderung zurückzuziehen.
2.4. Mit diesen Ausführungen lässt die Beschwerdeführerin ausser Acht, dass die
Gemeinde mit ihrem Rückbaubeschluss keinen von den bewilligten Plänen
abweichenden Umbau des Attikageschosses erlauben durfte, welcher der
anwendbaren Baugesetzgebung widerspricht. Da diese Gesetzgebung gemäss den
unangefochtenen vorinstanzlichen Erwägungen nur ein Attikageschoss mit einer
Fläche von 248,60 m2 zulässt, darf diese Fläche bei einem von den bewilligten
Plänen abweichenden Umbau auch gemäss dem Rückbaubeschluss der Gemeinde nicht
überschritten werden. Indem dies das BVU in seiner Verfügung klarstellte, hatte
es die Rechtslage der Beschwerdeführerin nicht verschlechtert. Damit brauchte
das BVU dazu keine vorgängige Stellungnahme der Beschwerdeführerin einzuholen.
Für diese stellte auch der Umstand, dass das BVU als Alternative zum Umbau
gemäss den bewilligten Plänen eine kostengünstigere Rückbauvariante vorschlug,
keine Verschlechterung dar, weil sie weiterhin berechtigt ist, das von der
Gemeinde ursprünglich (rechtsfehlerhaft) bewilligte Bauvorhaben zu realisieren.
Das BVU war daher auch nicht verpflichtet, bezüglich der von ihm
vorgeschlagenen alternativen Rückbauvariante, bei der Beschwerdeführerin eine
vorgängige Stellungnahme einzuholen.
2.5. Aus dem Gesagten folgt, dass entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin
aus dem unterlassenen Widerruf der Baubewilligung, die rechtsfehlerhaft eine
Fläche 334,30 m2 zuliess, nicht abgeleitet werden kann, dass auch bei einem von
den bewilligten Plänen abweichenden Umbau diese rechtswidrige Geschossfläche
zugelassen werden müsste. Damit fiel das Verwaltungsgericht entgegen der
Meinung der Beschwerdeführerin nicht in Willkür, wenn es bezüglich eines von
der Baubewilligung abweichenden Umbaus die Einhaltung der zugelassenen Fläche
von 248,6 m2 verlangte.
3.
3.1. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, das BVU habe in seinem
Entscheid vom 23. April 2014 erstmals die Ersatzvornahme angedroht. Mit dieser
Androhung stehe die Beschwerdeführerin näher an der Ersatzvornahme und müsse
dafür einen Kostenvorschuss über Fr. 300'000.-- leisten, was für sie eine
Schlechterstellung bewirke. Da der Beschwerdeführerin keine Gelegenheit gegeben
worden sei, sich vorgängig zur Androhung der Ersatzvornahme zu äussern und in
Kenntnis der drohenden Änderung des angefochtenen Beschlusses die Beschwerde
zurückzuziehen, sei ihr rechtliches Gehör verletzt worden.
3.2. Da die Baubehörden grundsätzlich verpflichtet sind, rechtskräftige
Entscheide zu vollstrecken, erweist sich die Androhung der Ersatzvornahme für
den Fall, dass die betroffene Person der Abbruchverfügung nicht innert Frist
Folge leistet, zumindest bei schweren Verstössen gegen Vorschriften des Bau-
und Planungsrechts als unumgänglich, um den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen, ohne dass den Behörden diesbezüglich ein
Entschliessungsermessen zusteht (Urteil 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E. 6.4).
Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, der Gemeinde stehe im vorliegenden
Fall trotz des schweren Verstosses gegen die Vorschriften des Baurechts
bezüglich der Androhung bzw. Vornahme der Ersatzvornahmen im Falle der
Verweigerung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ein Ermessen zu.
Vielmehr bringt sie einzig vor, ihr stehe die Ersatzvornahme mit deren
Androhung näher. Damit ist jedoch kein relevanter Nachteil verbunden, weil an
der blossen Verzögerung einer unumgänglichen Rechtsfolge kein schützenswertes
Interesse bestehen kann. Dass der verlangte Kostenvorschuss von maximal Fr.
300'000.-- zu hoch sei, weil die Umbaukosten tiefer seien, macht die
Beschwerdeführer nicht geltend. Vielmehr geht sie selber von Rückbaukosten
zwischen Fr. 300'000.-- und Fr. 1'337'000.-- aus. Damit wurden der
Beschwerdeführerin mit der Androhung der Ersatzvornahme mit dem entsprechenden
Kostenvorschuss nur die gesetzlichen Rechtsfolgen aufgezeigt, was ihre
Rechtslage nicht verschlechterte. Unter diesen Umständen war das BVU nicht
verpflichtet, ihr Gelegenheit einzuräumen, sich vorgängig zur Anordnung der
Ersatzvornahme zu äussern. Dies wird dadurch bestätigt, dass die
Beschwerdeführerin nicht geltend macht, sie hätte ihren Rekurs beim BVU
zurückgezogen, wenn sie gewusst hätte, dass dieses für den Fall der
unterlassenen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands die Ersatzvornahme
androhen werde (vgl. Urteil 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 in E. 6.4).
4.
4.1. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, das BVU habe seine Schätzung der
Umbaukosten der Beschwerdeführerin nicht vorgängig zustellen müssen, weil es
dafür auf internes Fachwissen Zugriff genommen und keine externe Auskunft
eingeholt habe. Insoweit liege keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.
Zudem habe sich die Beschwerdeführerin im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
mit dem vom BVU vorgeschlagenen Rückbau zweier Wohnungen und den von diesem
geschätzten Rückbaukosten inhaltlich nicht auseinandergesetzt, sondern einzig
in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt.
4.2. Die Beschwerdeführerin rügt, das BVU habe ihr rechtliches Gehör verletzt,
indem es bezüglich der Kosten für den verlangten Rückbau auf eine Schätzung
eines nicht namentlich benannten Raumplaners abgestellt und den von ihm
geschätzten Betrag von Fr. 300'000.-- in der Interessenabwägung berücksichtigt
habe, ohne der Beschwerdeführerin vorgängig die Möglichkeit zu geben, sich dazu
zu äussern. Dabei sei unerheblich, dass das BVU auf internes Fachwissen
zurückgegriffen habe, weil das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV auch
gewährleiste, dass sich die betroffene Partei vorgängig zu einem internen
Fachbericht äussern könne. Zudem habe das BVU das rechtliche Gehör verletzt,
weil es in seinem Entscheid nicht angegeben habe, welche Person die
Kostenschätzung vorgenommen habe. Erst anlässlich der Verhandlung des
Verwaltungsgerichts sei gesagt worden, es sei ein Architekt FH, der Abteilung
Raumentwicklung gewesen. Diese Gehörsverletzung habe im vorinstanzlichen
Verfahren nicht geheilt werden können, da das Verwaltungsgericht nicht über die
gleiche Kognition verfüge wie das BVU.
4.3. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann
ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn der Betroffene die Möglichkeit erhält,
sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie
auch die Rechtslage frei überprüfen kann (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f.;
Urteil 4A_35/2015 vom 12. Juni 2015 E. 2.3; je mit Hinweisen). Nach der
Rechtsprechung haben die Grundsätze von Treu und Glauben und des Verbots des
Rechtsmissbrauchs auch im Verfahrensrecht Geltung. Danach ist es nicht
zulässig, formelle Rügen, welche in einem frühen Stadium hätten geltend gemacht
werden können, bei ungünstigem Ausgang noch später vorzubringen (BGE 119 Ia 221
E. 5a S. 228 f. mit Hinweisen). So darf mit der Geltendmachung von
Ablehnungsgründen nicht zugewartet werden. Wer einen solchen Grund nicht
unverzüglich nach dessen Kenntnisnahme geltend macht, verwirkt daher den
Anspruch auf seine spätere Anrufung (BGE 139 III 120 E. 3.2.1 S. 124; 138 I 1
E. 2.2 S. 4; 136 I 207 E. 3.4 S. 211; je mit Hinweisen). Auch kann der Anspruch
auf eine öffentliche Verhandlung gemäss Art. 6 Ziff. 1 EMRK verwirkt sein, wenn
eine Partei im kantonalen Verfahren keine solche Verhandlung beantragte, obwohl
sie dazu unter den gegebenen Umständen nach Treu und Glauben Anlass gehabt
hätte (BGE 119 Ia 221 E. 5b S. 229 f.).
4.4. Gemäss § 55 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege des
Kantons Aargau vom 4. Dezember 2007 können mit der Beschwerde beim
Verwaltungsgericht die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden. Die Beschwerdeführerin
konnte damit im vorinstanzlichen Verfahren rügen, das BVU habe mit seiner
Schätzung der Grössenordnung der Kosten für den Rückbau von zwei Wohnungen den
Sachverhalt unrichtig festgestellt (vgl. BGE 135 II 369 E. 3.3 S. 374). Diese
Rüge hätte die Vorinstanz frei prüfen müssen, weshalb eine eventuelle
Gehörsverletzung bezüglich dieser Schätzung im vorinstanzlichen Verfahren hätte
geheilt werden können. Zudem hätte die Beschwerdeführerin der Schätzung des BVU
eine eigene (abweichende) Schätzung entgegenstellen können, was für sie ohne
grossen Aufwand möglich gewesen wäre, da ihr Verwaltungsratspräsident,
C.________, Architekt ist und er bereits die Kosten für den Rückbau des
gesamten Attikageschosses und der neuen Errichtung von zwei Attikawohnungen auf
ca. 1,3 Mio. Franken geschätzt hat. Dennoch verweigerte er anlässlich der
vorinstanzlichen Verhandlung vom 28. April 2015 jegliche Stellungnahme zur
Kostenschätzung des BVU, obwohl er dazu vom Vorsitzenden aufgefordert und
darauf hingewiesen worden war, dass der Fachrichter des Verwaltungsgerichts
diese Schätzung als plausibel erachte. Nach den Erläuterungen des Vertreters
des BVU zur Schätzung der Rückbaukosten stellten die Vertreter der
Beschwerdeführerin zu diesen Kosten keine weiteren Fragen, nachdem sich der
Vorsitzende nach solchen Fragen ausdrücklich erkundigt hatte (vgl. Protokoll
des Verwaltungsgerichts vom 28. April 2015 S. 2 ff.).
Unter diesen Umständen wäre die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen
Verfahren nach Treu und Glauben gehalten gewesen, weitere Angaben zur
Kostenschätzung des BVU zu verlangen bzw. entsprechende Fragen zu stellen, wenn
sie daran interessiert gewesen wäre. Indem sie dies unterliess, verzichtete sie
auf solche Angaben, weshalb sie ihren möglichen Anspruch darauf verwirkte, bzw.
sie gegen das Verbot des Rechtsmissbrauchs verstösst, wenn sie vor
Bundesgericht geltend macht, ihr rechtliches Gehör sei verletzt worden, weil
sie zur Kostenschätzung des BVU mangels hinreichender Angaben keine
Stellungnahme habe abgeben können. Damit erweist sich auch der Einwand als
unbegründet, das Verwaltungsgericht habe auf die kostenoptimierte
Rückbauvariante mangels Unterlagen nicht abstellen dürfen. Dies gilt umso mehr,
als die Beschwerdeführerin auch im bundesgerichtlichen Verfahren keine
inhaltliche Kritik an der Kostenschätzung des BVU vorbringt, sondern sich
weiterhin darauf beschränkt, eine Verletzung ihres Gehörsanspruches zu
behaupten. Aus dem Gesagten folgt, das bezüglich der Kostenschätzung des BVU
auch der Anspruch der Beschwerdeführerin auf ein faires Verfahren gemäss Art. 6
Ziff. 1 EMRK nicht verletzt wurde.
4.5. Dies wird dadurch bestätigt, dass die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht
nicht beanstandet, dass das Verwaltungsgericht ihren guten Glauben bei der
rechtswidrigen Errichtung des Attikageschosses verneinte und es in
antizipierter Beweiswürdigung auf weitere Abklärungen bezüglich der
Rückbaukosten verzichtete, weil es annahm, diese Kosten seien aufgrund des
fehlenden guten Glaubens der Beschwerdeführerin ohnehin nur in geringfügigem
Mass zu berücksichtigen.
Da dies zutrifft, ist die genaue Bestimmung der Kosten für den Rückbau von zwei
Wohnungen im vorliegenden Fall nicht erforderlich, zumal offensichtlich ist,
dass dieser Rückbau nach der allgemeinen Lebenserfahrung wesentlich weniger
Aufwand verursacht, als der Abbruch von vier entsprechenden Wohnungen mit
zusätzlicher Erstellung zweier neuer Wohnungen. Damit stehen, wenn mit der
Beschwerdeführerin für den Umbau gemäss der Baubewilligung von Kosten in der
Höhe von etwa 1,3 Mio. Franken ausgegangen wird, die Rückbaukosten für den
beschränkten Rückbau der Grössenordnung nach unabhängig von der Kostenschätzung
des BVU fest, weshalb dieser Schätzung keine eigenständige entscheidrelevante
Bedeutung zukommt (vgl. E. 5.1 und 5.3 hiernach).
5.
5.1. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeutet
eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und
verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt,
dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten
Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die
Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar
erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 S. 24 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse
liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre
Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132
II 21 E. 6 S. 35 mit Hinweis). Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein
Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf
nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz
der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.; Urteil
1C_300/2015 vom 14. März 2016 E. 6.2).
5.2. Die Vorinstanz führte im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit aus,
die unbewilligte Erweiterung des Attikageschosses führe zu einer
Ausnützungsziffer von 0.82, was die zulässige Ausnützungsziffer von höchstens
0.6 erheblich überschreite und damit eine Übernutzung des Grundstücks um 36,7 %
bewirke. Damit könne nicht von einer unbedeutenden Abweichung vom Erlaubten
gesprochen werden, zumal ein gewichtiges öffentliches Interesse daran bestehe,
dass die zur Beschränkung der Baudichte festgelegten Ausnützungsziffern
eingehalten würden. Das BVU habe die Rückbauverfügung des Gemeinderats insoweit
ergänzt, als es der Beschwerdeführerin zusätzlich zur Möglichkeit, die
Attikawohnungen gemäss den bewilligten Plänen zu errichten, erlaubt habe, ein
Baugesuch einzureichen, das die zulässige Ausnützungsziffer einhalte und auf
die bereits bestehende Baustruktur Rücksicht nehme. Demnach beschränke sich die
ergänzte Rückbauverfügung auf diejenigen Massnahmen, die für die Herstellung
des rechtmässigen Zustands unerlässlich seien. Den gewichtigen öffentlichen
Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, seien im
beschränkten Mass die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin
entgegenzustellen. Diese beziffere die Rückbaukosten für den Abbruch des
Attikageschosses und dessen Wiederaufbau gemäss der ursprünglichen
Baubewilligung auf 1,37 Mio. Franken. Die Kosten für einen beschränkten Rückbau
je einer 2,5- und einer 3,5-Zimmerwohnung schätze das BVU auf Fr. 250'000.--
bis Fr. 300'000.-- was das Verwaltungsgericht, dem ein Architekt ETH als
fachkundiger Richter angehöre, als realistisch erachte. Zusätzlich seien
unnütze Aufwendungen für die Errichtung der beiden bestehenden Wohnungen zu
berücksichtigen, weshalb der Vertreter des BVU von einem finanziellen Nachteil
von etwa Fr. 500'000.-- ausgegangen sei. Da die Rückbaukosten aufgrund des
fehlenden guten Glaubens nur in geringfügigem Mass zu berücksichtigen seien,
könne in diesem Zusammenhang auf weitere Abklärungen verzichtet werden. Klar
sei, dass die Kosten für den Rückbau hoch seien. Dennoch könnten die
finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin angesichts ihrer Bösgläubigkeit,
der erheblichen Abweichung vom Erlaubten und des sehr hoch zu gewichtenden
öffentlichen Interesses am Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen
Ordnung nicht überwiegen. Der streitbetroffene Eingriff in die Eigentumsrechte
der Beschwerdeführerin sei ihr daher zumutbar.
5.3. Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie erachte den Rückbau als
unverhältnismässig. Zur Begründung bringt sie vor, von ihr hätte kein Rückbau
auf eine Fläche von 248,6 m2 verlangt werden dürfen, weil der Gemeinderat
ursprünglich fehlerhaft eine Fläche von 334,3 m2 bewilligt habe. Dieser Einwand
ist jedoch unbegründet (vgl. E. 2.5 hiervor).
Zudem bringt sie vor, der finanzielle Schaden bei einem Umbau gemäss den
bewilligten Plänen käme auf Fr. 1'337'000.-- zuzüglich Mietzinsreduktionen und
-verluste zu stehen. Die kantonalen Instanzen hätten nicht auf die
Kostenschätzung eines ungenannten Raumplaners abstellen dürfen, von der keine
Unterlagen existierten. Auch dieser Einwand bezüglich der Gewährung des
rechtlichen Gehörs hat sich als unbegründet erwiesen (vgl. E. 4.4 hievor).
Sodann wendet die Beschwerdeführerin ein, das Verwaltungsgericht habe bei der
Kostenschätzung ausser Acht gelassen, dass der Rückbau erschwert werde, weil er
erdbebensicher erfolgen müsse und das Gebäude über eine kontrollierte Lüftung
verfüge. Damit rügt sie dem Sinne nach eine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung, ohne diese Rüge jedoch rechtsgenüglich zu begründen,
weshalb sie nicht zu hören ist (vgl. E. 1.2 hievor).
Schliesslich beruft sich die Beschwerdeführerin auf einen Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft vom 16. Dezember 1998, der
einen Rückbau eines Mehrfamilienhauses aufgrund einer Überschreitung der
zulässigen Sockelgeschoss- und Gebäudehöhe um 50 cm (ohne Einfluss auf die
Aussicht der benachbarten Häuser) bei Vermögensinteressen von über 1 Mio.
Franken als unverhältnismässig qualifizierte (BLVGE 1998/1999 E. 9 S. 103 ff.;
zitiert in: ANDREAS BAUMANN, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem
Recht, 2007, S. 155). Aus diesem Entscheid kann die Beschwerdeführerin jedoch -
selbst wenn von Rückbaukosten von über einer Mio. Franken ausgegangen würde -
nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil eine Abweichung von der zulässigen
Gebäudehöhe um 50 cm bezüglich der Gewichtung der öffentlichen Interessen nicht
mit einer wesentlichen Überschreitung der Ausnützungsziffer, bzw. der
bewilligten Fläche des Attikageschosses um ca. 109 m2 bzw. seiner zulässigen
Fläche um ca. 194 m2, verglichen werden kann, zumal an der Verhinderung derart
erheblicher Überschreitungen der Ausnützungsziffer namentlich aus Gründen der
Rechtsgleichheit ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht, was die
Beschwerdeführerin nicht bestreitet (vgl. BGE 92 I 104 E. 3 S. 106; ERICH
ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, 2. Aufl. 1985, N.
7a zu § 155 BauG/AG). Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz die
öffentlichen Interessen am verlangten Rückbau unter Berücksichtigung des
fehlenden guten Glaubens der Beschwerdeführerin trotz hoher Rückbaukosten als
überwiegend qualifizieren, ohne diese Kosten genau bestimmen zu müssen. Damit
erweist sich die strittige Wiederherstellungsverfügung als verhältnismässig,
weshalb sie entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keinen unzulässigen
Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellt.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang
hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Den in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Behörden steht keine
Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Gemeinderat Oberentfelden, dem
Departement Bau, Verkehr und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. April 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Gelzer
Navigation
Neue Suche
ähnliche Leitentscheide suchen
ähnliche Urteile ab 2000 suchen
Drucken nach oben