I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.277/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_277/2015
Urteil vom 1. Februar 2016
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Eusebio, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Pedretti.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Dominik Bachmann,
gegen
Gemeinde Wallisellen,
handelnd durch den Gemeinderat Wallisellen,
und dieser vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Sigrist.
Gegenstand
Gestaltungsplan,
Beschwerde gegen das Urteil vom 9. April 2015 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer.
Sachverhalt:
A.
Die Gemeindeversammlung Wallisellen beschloss am 24. September 2012 die
Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) und die Festsetzung des
Öffentlichen Gestaltungsplans Zentrum. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons
Zürich erfolgte am 5. Oktober 2012.
B.
Den gegen diese beiden Beschlüsse erhobenen Rekurs von A.________, Eigentümerin
des in der Zentrumszone und im Gestaltungsplanperimeter, Baubereich F,
liegenden Grundstücks Kat.-Nr. yyy an der Schwarzackerstrasse X, wies das
Baurekursgericht des Kantons Zürich am 19. Dezember 2013 ab. Diesen Entscheid
focht sie beim Verwaltungsgericht an, das die Beschwerde mit Urteil vom 9.
April 2015 abwies. Zuvor hatte die Baudirektion den Gestaltungsplan und die BZO
mit Verfügung vom 10. Juli 2014 genehmigt.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 25. Mai 2015
gelangt A.________ an das Bundesgericht und beantragt, das Urteil des
Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die im Gestaltungsplan im Baubereich F
an der Ecke Schwarzacker-/Querstrasse zurückversetzte Baubereichslinie sei auf
die bestehende Baulinie zu verschieben; zudem sei die neu in die BZO
aufgenommene Ziff. 3.4.3 über die besondere Nutzungsanordnung für die
Grundstücke entlang der Schwarzackerstrasse, eventuell nur für das Grundstück
Kat.-Nr. yyy, aufzuheben genauso wie das Mindestflächenmass von 3'000 m ^2 für
Verdichtungserleichterungen im Baubereich F (Ziff. 5 des Gestaltungsplans).
Eventuell sei das Verfahren - unter Aufhebung des Urteils des
Verwaltungsgerichts, der Festsetzung der Baubereichslinie auf dem Grundstück
Kat.-Nr. yyy, der besonderen Nutzungsanordnung und des Mindestflächenmasses für
Verdichtungserleichterungen - zur Neuregelung an die Gemeinde zurückzuweisen.
Die Gemeinde Wallisellen schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das
Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführerin hält in der Replik an ihren
Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid über die BZO und den
Gestaltungsplan steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ein Ausschlussgrund nach
Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen
Verfahren teilgenommen und ist als Eigentümerin eines von den Anordnungen des
Gestaltungsplans und der BZO betroffenen Grundstücks zur Beschwerdeführung
befugt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können
Rechtsverletzungen im Sinne von Art. 95 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Allerdings prüft es,
unter Berücksichtigung der allgemeinen Pflicht zur Begründung der Beschwerde
(Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen,
sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Bezüglich der
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten - einschliesslich der willkürlichen
Anwendung von kantonalem oder kommunalem Recht - gilt eine qualifizierte
Rügepflicht: Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und,
soweit möglich, belegte Rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176
mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt in mehrfacher Hinsicht einen Verstoss gegen die
Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Diese kann unter den in Art. 36 BV genannten
Voraussetzungen eingeschränkt werden. Für schwere Eingriffe in ein
Freiheitsrecht ist eine klare und ausdrückliche Regelung in einem formellen
Gesetz erforderlich (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BV). Das Bundesgericht prüft bei
derartigen Einschränkungen die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts
ohne Beschränkung der Kognition, andernfalls nur auf Willkür hin (BGE 131 I 333
E. 4 S. 339 f.; 130 I 360 E. 14.2 S. 362). Frei prüft es hingegen immer, ob ein
Grundrechtseingriff im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (
BGE 131 I 425 E. 6.1 S. 434 mit Hinweisen). Dabei auferlegt es sich aber
Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von besonderen örtlichen Verhältnissen
abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen und überblicken, und
soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen (BGE 132 II 408 E. 4.3 S.
416; 129 I 337 E. 4.1 S. 344; je mit Hinweisen).
3.
3.1. Die Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, die im Gestaltungsplan in der
südwestlichen Ecke ihrer Parzelle vorgesehene Rückversetzung der
Baubereichslinie um 2 m in ihr Grundstück hinein beschränke ihr Eigentumsrecht
empfindlich. Zwar bestreitet sie das Vorliegen einer genügenden gesetzlichen
Grundlage für diese Planungsmassnahme ebenso wenig wie den damit verfolgten, im
öffentlichen Interesse liegenden Zweck einer harmonischen und ästhetischen
Umgebungsgestaltung. Sie bringt aber vor, die zusätzliche Verkleinerung des
Baubereichs stelle eine massive Beeinträchtigung ihrer Gestaltungsfreiheit dar,
da ein allfälliger Neubau, insbesondere in Form eines mit dem Nachbargrundstück
verbundenen Blockrandbaus, nicht mehr nahe an die Strasse heranführen könnte
und ihr Grundstück verhältnismässig klein sei. Zudem vermöge die Rückversetzung
der Baubereichslinie weder die Fassadenfluchten zu harmonisieren oder den
Zonenwechsel aufzuheben noch überwögen die öffentlichen Interessen die privaten
Interessen an einer sinnvollen baulichen Nutzung ihrer Parzelle im bisherigen
Umfang.
3.2. Zu prüfen ist somit die Verhältnismässigkeit der Verkleinerung des
Baubereichs in der Ecke Schwarzacker-/Querstrasse. Da gemäss Ziff. 6 der
Vorschriften zum Gestaltungsplan (nachfolgend: GPV) oberirdische Bauten nur
innerhalb des bezeichneten Baubereichs erstellt werden dürfen, bewirkt dessen
Verringerung am südwestlichen Rand des Baubereichs F eine Beschränkung der
Verfügungsbefugnisse der Beschwerdeführerin. Nach dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit muss dieser Eingriff für das Erreichen des im öffentlichen
Interesse liegenden Ziels geeignet, notwendig und der Betroffenen zumutbar sein
(Art. 36 Abs. 3 BV; BGE 140 I 2 E. 9.2.2 S. 24 mit Hinweisen).
3.2.1. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die Zwecktauglichkeit
der Rückversetzung der Baubereichslinie zu bejahen. Indem diese einen
räumlichen Bezug zur stirnseitigen Fassadenflucht des gegenüberliegenden
Bahnhofgebäudes schafft und an den Rücksprung der Baulinie des westlich der
Querstrasse gelegenen Grundstücks angepasst ist, entsteht eine baulich
abgestimmte und harmonische Umgebungsgestaltung der Kreuzung Schwarzacker-/
Querstrasse. Die dagegen von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Einwände,
wonach die Querstrasse die Grenze zur Wohn- und Gewerbezone mit von der Strasse
zurückversetzten Gebäuden darstelle oder wonach die neue Baubereichslinie weder
an die "Auskragung" noch an die Stirnseite ihres Gebäudes angepasst sei, lassen
die geplante Massnahme nicht als ungeeignet erscheinen. Ebenso wenig ist
ausschlaggebend, dass das Haus auf der diagonal gegenüberliegenden Seite der
Kreuzung keinen Bezug zu den übrigen Bauten aufweist. Denn für die Festsetzung
des Baubereichs F in der fraglichen Ecke sind vielmehr die südlich und westlich
von der Parzelle der Beschwerdeführerin gelegenen Gebäude resp. Baulinien
massgeblich. Indem die Baubereichslinie an diese angepasst wird und in deren
Verlängerung zu liegen kommt, wird eine künftige, städtebaulich harmonisch
gestaltete Überbauung ermöglicht. Insbesondere kann dadurch - wie die Gemeinde
in der Vernehmlassung zutreffend vorbringt - ein ortsbaulich störender
Vorsprung vermieden werden.
3.2.2. Die Beschwerdeführerin stellt sodann die Erforderlichkeit der
Rückversetzung des Baubereichs in Abrede, da die Vorinstanz nicht aufgezeigt
habe, dass diese Massnahme das einzige Mittel zur Aufwertung des
Übergangsbereichs darstelle. Sie unterlässt es aber in der Rechtsschrift
darzutun, welche anderen, aus ihrer Sicht weniger einschneidenden Anordnungen
das anvisierte Ziel ebenso gut erreichen könnten. Solche sind denn auch nicht
ersichtlich.
3.2.3. Nicht zu beanstanden ist ferner, dass die Vorinstanz die Erhöhung der
Attraktivität der Ecke Schwarzacker-/Querstrasse durch die Anpassung des
Baubereichs F als besonders erstrebenswert erachtet hat. Die Erzielung eines
städtebaulich gut gestalteten Zentrumsgebiets stellt ein legitimes und
beachtenswertes Anliegen der Gemeinde dar. Demgegenüber wiegt der Eingriff in
das Eigentum der Beschwerdeführerin nicht schwer. Abgesehen davon, dass ein
Verbot der Erstellung oberirdischer Bauten auf einer Fläche von 12.6 m ^2 in
der Ecke der Parzelle verkraftbar erscheint, wird der Beschwerdeführerin die
bestimmungsgemässe und sinnvolle Nutzung ihres Grundstücks dadurch weder
verunmöglicht noch stark erschwert (vgl. BGE 133 II 220 E. 2.5 S. 225 mit
Hinweisen). Mit der Rückversetzung der Baubereichslinie wird keine mit dem
Wohnhaus überstellen Grundstücksfläche beansprucht (vgl. Urteil 1C_105/2014 vom
12. August 2014 E. 7.2). Hinzu kommt, dass sich das Bundesgericht vorliegend
Zurückhaltung aufzuerlegen hat, da der Gemeinde bei diesem Planentscheid ein
erheblicher Ermessensspielraum zukommt und die konkrete Beurteilung von einer
Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die lokalen Behörden
besser kennen als das Bundesgericht (vgl. E. 2 hiervor). Insoweit haben die
Vorinstanzen nicht gegen Verfassungsrecht verstossen, wenn sie den durch die
Rückversetzung der Baubereichslinie verursachten Eingriff in das Eigentum als
für die Beschwerdeführerin zumutbar erachteten. Ebenso wenig sind sie dabei in
Willkür verfallen, da die Rückversetzung auf sachlichen und nachvollziehbaren
Gründen beruht.
3.3. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung der
sich aus dem rechtlichen Gehör ergebenden Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2
BV) geltend macht, vermag sie damit nicht durchzudringen: Das
Verwaltungsgericht hat sich entgegen ihrer Auffassung im angefochtenen
Entscheid mit der Verhältnismässigkeit der Baubereichsverkleinerung auseinander
gesetzt. Zudem ist es den von der Gemeinde und dem Baurekursgericht dargelegten
Planungsideen nicht einfach gefolgt, sondern hat die bauliche und räumliche
Situation anhand der massgebenden Pläne und der Fotodokumentation geprüft (vgl.
E. 4.2). Insoweit gingen die Motive für die Abweisung der Beschwerde mit
genügender Klarheit aus dem Urteil hervor, so dass die Beschwerdeführerin in
der Lage war, den vorinstanzlichen Entscheid sachgerecht anzufechten.
3.4. Schliesslich ist der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Verschiebung der
Baubereichslinie auf ihrem Grundstück sei im Gestaltungsplangebiet einmalig,
schon deshalb zurückzuweisen, da aus den in den Akten liegenden Plänen
hervorgeht, dass der Baubereich F auch im nordwestlichen Ecken an der Kreuzung
Bahnhof-/Querstrasse zurückversetzt worden ist. Ausserdem versteht es sich von
selbst, dass in erster Linie Eckgrundstücke von einer solchen planerischen
Massnahme betroffen sein können. Demnach liegt keine Verletzung des
Gleichbehandlungsgebots vor.
4.
4.1. Die Beschwerdeführerin erblickt eine weitere Verletzung der
Eigentumsgarantie in der neu in die BZO aufgenommenen Ziff. 3.4.3. Danach ist
längs der Bahnhof- und Schwarzackerstrasse in einer Raumtiefe im
Eingangsgeschoss keine Wohnnutzung zulässig. Zur Begründung führt sie an, diese
Vorschrift schliesse bloss die Wohn-, nicht aber eine Lager- oder Büronutzung
aus, weshalb das angestrebte Ziel der Belebung des Strassenraums und der
publikumsorientierten Erdgeschossnutzung nicht erreicht werden könne. Diese
Nutzungen, genauso wie Dienstleistungsbetriebe, lösten nämlich keinen oder nur
einen marginalen Publikumsverkehr aus. Auch weise die Grossüberbauung auf der
gegenüberliegenden Strassenseite eine lange Betonwand auf, was einer Belebung
entgegenwirke.
4.2. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass sich die in Ziff. 3.4.3 BZO
vorgesehene Nutzungsbeschränkung auf eine genügende gesetzliche Grundlage
stützt (vgl. § 49a Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes des Kanton Zürichs [PBG
/ZH; LS 700.1]) und der im öffentlichen Interesse liegenden
publikumsorientierten Nutzung des Dorfzentrums (vgl. erläuternder Bericht zum
Gestaltungsplan, S. 5) dient (vgl. E. 5 des angefochtenen Entscheids). Die
Beschwerdeführerin stellt dies denn auch nicht in Abrede, sondern zweifelt an
der Geeignetheit dieser Planungsmassnahme.
4.2.1. Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff
stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet ist (vgl. BGE 131
I 223 E. 4.3 S. 232; 128 I 3 E. 3e/cc S. 15; je mit Hinweisen). Zwar trifft es
zu, dass sich lediglich durch den in Ziff. 3.4.3 BZO vorgesehenen Ausschluss
der Wohnnutzung die Ansiedlung anderer nicht publikumsorientierter Betriebe,
wie Büros, nicht zuverlässig vermeiden lässt. Eine planerische Massnahme ist
indes nicht erst dann geeignet, wenn sie die Erreichung des angestrebten Ziels
garantiert; es genügt, wenn sie dies erleichtert. Der geplante Ausschluss der
Wohnnutzung bedeutet nicht, dass sich ausschliesslich nicht
publikumsorientierte Unternehmungen im Zentrumsgebiet niederlassen werden. Im
Gegenteil, die Bestimmung lässt Raum für verschiedene Geschäfte, womit sich
eine attraktive Nutzungsdurchmischung mit Einkaufsläden, Fachmärkten,
Restaurants und anderen Dienstleistungsbetrieben bilden kann, die das bereits
bestehende Angebot in der Nähe des Bahnhofs ergänzen. Wie die Gemeinde in ihrer
Vernehmlassung ausführt, bringt der Verzicht auf einen positiv formulierten
Nutzungskatalog mit den zulässigen Betriebsarten zudem den Vorteil, dass sich
diejenigen Geschäfte ansiedeln, für die eine Nachfrage besteht. Damit können
unnötige Leerstände vermieden werden, was der Belebung des Zentrumsgebiets
zuträglich ist. Schliesslich führt der erläuternde Bericht zur Teilrevision der
BZO mit Blick auf Büros aus, dass hierfür das Gebiet südlich der Bahnlinie
vorgesehen ist, in dem bereits besondere Umstrukturierungsmassnahmen getroffen
worden sind (vgl. S. 6). Dadurch dürfte die Niederlassung solcher nicht
publikumsorientierter Betriebe im Bereich der Schwarzackerstrasse zumindest zu
einem gewissen Grad ausbleiben. Insoweit ist der Ausschluss der Wohnnutzung in
einer Raumtiefe im Eingangsgeschoss geeignet, das angestrebte Ziel der Belebung
des Zentrumsgebiets mittels publikumsorientierter Betriebe zu erreichen.
4.2.2. Die Nutzungsbeschränkung erscheint ausserdem erforderlich und
verhältnismässig, zumal deren Begrenzung auf eine Raumtiefe im Erdgeschoss die
Belastung für die Grundeigentümer minimiert und die bereits vorhandene Baute
der Beschwerdeführerin Bestandesschutz geniesst (vgl. § 357 PBG/ZH; Urteil
1C_437/2011 vom 9. Januar 2012 E. 2.3). Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen
haben somit kein Recht verletzt, wenn sie einen unzulässigen Eingriff in die
Eigentumsfreiheit verneint haben. Mithin besteht auch kein Grund, die
Nutzungsbeschränkung im Sinne des Eventualantrags nur für das Grundstück der
Beschwerdeführerin aufzuheben. Vielmehr spricht die zentrale Lage der
Liegenschaft für die Ansiedlung publikumsorientierter Betriebe. Auch dank dem
auf der anderen Strassenseite liegenden Bahnhofsgebäude kann mit einem erhöhten
Publikumsaufkommen gerechnet werden.
4.3. Mit Blick auf die Kognition der Vorinstanz (vgl. E. 2.1 des angefochtenen
Entscheids) ist ihr nach dem Gesagten nicht vorzuwerfen, dass sie Ziff. 3.4.3
BZO geschützt hat. Es bestehen keine Anzeichen für einen Missbrauch oder eine
Überschreitung des planerischen Ermessens. Vielmehr lassen sich für die
Planungsmassnahme sachliche Gründe anführen, denn mit dem Ausschluss der
Wohnnutzung wird die zentrale, nicht publikumsorientierte Nutzungsart im
Siedlungsgebiet untersagt, die zudem zu Konflikten mit einer gewerblichen
Nutzung führen kann. Insoweit liegt kein Verstoss gegen das Willkürverbot oder
das Rechtsgleichheitsgebot vor.
5.
5.1. Die Beschwerdeführerin wendet sich schliesslich gegen Ziff. 5.1 GPV, der
für Überbauungen im hier interessierenden Baubereich F, die eine
Grundstückfläche von mindestens 3'000 m2 oder den ganzen Baubereich umfassen,
eine Baumassenziffer von 7 m3/m2 vorsieht, sowie gegen Ziff. 5.3 GPV, der eine
Gebäudehöhe von 16.5 m erlaubt. Sie bemängelt im Wesentlichen, dass sobald ein
Bauprojekt auf einer Fläche von mehr als 3'000 m2 unter Ausnützung der erhöhten
Baumassenziffer (und der Gebäudehöhe) realisiert werde, diese Bauerleichterung
von den restlichen Grundstücken nicht mehr in Anspruch genommen werden könne,
da der Baubereich F eine Grundfläche von 5'050 m2 aufweise. Dies verletze den
Grundsatz der planerischen Gesamtbetrachtung sowie das
Verhältnismässigkeitsprinzip.
5.2. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, die in Ziff. 5.1 GPV vorgesehene
Regelung sei zur Erreichung des Planungsziels untauglich, kann ihr nicht
gefolgt werden. Gemäss Ziff. 2 bezweckt der Gestaltungsplan u.a. die Förderung
von Zentrumsüberbauungen von hoher städtebaulicher und architektonischer
Qualität und die Stärkung des Zentrumsbereichs von Wallisellen mit attraktiven
Nutzungen. Hierfür schafft Ziff. 5.1 GPV einen Anreiz, denn von der erhöhten
Baumassenziffer kann nur dann profitiert werden, wenn eine Grundstücksfläche
von mindestens 3'000 m2 überbaut wird. Da im Baubereich F keine Parzelle für
sich allein die erforderliche Grösse aufweist, sind die interessierten
Grundeigentümer gehalten, sich zusammenzuschliessen und gemeinsam ein
Überbauungsprojekt auszuarbeiten, das nach den Vorgaben von Ziff. 10 GPV eine
besonders gute Gesamtwirkung erzielt. Insoweit können bereits aus diesem Grund
städtebaulich unerwünschte turmartige Bauten vermieden werden, die ohnehin
durch die auf 16.5 m festgesetzte Gebäudehöhe begrenzt würden (vgl. Ziff. 5.3
GPV, die auf den Schnittplan verweist). Ausserdem sollen entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin keine durchgehenden und einheitlichen
Fassaden erstellt werden. Vielmehr weisen die Ausführungen im erläuternden
Bericht zum Gestaltungsplan generell darauf hin, dass Fassadenschluchten
vermieden und stattdessen das Strassenbild gegliedert werden soll, so dass der
Charakter des Dorfkerns gewahrt werden kann (vgl. S. 10 und 16).
5.3. Ziff. 5.1 GPV sieht hinsichtlich der für die Beanspruchung einer erhöhten
Baumassenziffer notwendigen Grundstücksfläche lediglich ein Mindestmass vor.
Die Vorinstanz ging mithin zu Recht davon aus, dass sich die Beschwerdeführerin
als Grundeigentümerin im Baubereich F an einer grundstücksübergreifenden
Überbauung unter Ausnützung der erhöhten Baumassenziffer beteiligen kann, indem
sie an einem entsprechenden Verfahren mitwirkt. Für den von ihr vorgebrachten
Fall, dass sie erst nachträglich die Baumassenziffer von 7 m3/m2 beanspruchen
möchte, scheint der Wortlaut von Ziff. 5.1 GPV die Möglichkeit eines
Anschlusses an die dann bereits realisierte Grossüberbauung nicht
auszuschliessen; dies jedenfalls insoweit, als der geplante Neubau eine
Ergänzung zur grundstücksübergreifenden Überbauung darstellte und dieser sich
auch unter städtebaulichen Gesichtspunkten vertreten liesse. Eine solche
Vorgehensweise entspräche denn auch dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung, das
Zentrumsgebiet zu verdichten. Sollte sich die Beschwerdeführerin an einer
Grossüberbauung nicht beteiligen wollen, stünde es ihr nach der Regelbauweise
weiterhin offen, eine Baumassenziffer von 5 m3/m2 auszunützen (vgl. Ziff. 3.1
BZO), mit der nach dem erläuternden Bericht ebenfalls eine erhebliche
Verdichtung erzielt werden kann (vgl. S. 3 und 16).
5.4. Indem Ziff. 5.1 GPV die Ausnützung der erhöhten Baumassenziffer an den
Einbezug einer mindestens 3'000 m2 grossen Grundstücksfläche knüpft, wird mit
Blick auf den Baubereich F eine sinnvolle Lösung erreicht. Müsste nämlich das
gesamte Baufeld eingebunden werden, um von der Baumassenziffer von 7 m3/m2
profitieren zu können, käme einem einzelnen Grundeigentümer faktisch ein Veto
zu, mit dem er eine verdichtete Bebauung verhindern könnte. Stünde im
umgekehrten Fall, und wie von der Beschwerdeführerin gefordert wird, jedem
Einzelnen das Recht zu, seine Parzelle unter Ausnützung der erhöhten
Baumassenziffer zu überbauen, würde der im Gestaltungsplan vorgesehene
Förderungszweck und die hohe städtebauliche Qualität dieses Gebiets gefährdet.
Zwar müsste sich auch eine solche Baute gut in die Umgebung einfügen (vgl.
Ziff. 10 GPV). Jedoch stellt ein von den Grundeigentümern koordiniert und
gemeinsam ausgearbeitetes Überbauungsprojekt das geeignetere Instrument dar, um
ein städtebaulich gut gestaltetes und in sich stimmiges Zentrumsgebiet zu
bilden und sicherzustellen. Insgesamt erweist sich die Beschwerde somit auch in
diesem Punkt als unbegründet.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang
wird die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Gerichtsverfahren
kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG) und ihr steht keine Parteientschädigung zu
(Art. 68 BGG). Ebenso wenig hat die Gemeinde einen Anspruch auf
Parteikostenersatz (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Gemeinde Wallisellen und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 1. Februar 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Pedretti
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