I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.208/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_208/2015
Urteil vom 26. Oktober 2015
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiberin Pedretti.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Gaudenz Schwitter und
Nicole Tschirky,
gegen
1. B.________ Erben, bestehend aus:
C.________;
D.________;
E.________;
F.________;
2. G.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Mike Gessner,
Politische Gemeinde Salenstein, handelnd durch den Gemeinderat,
Eugensbergstrasse 2, 8268 Salenstein,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,
Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, Verwaltungsgebäude,
Promenade, Postfach, 8510 Frauenfeld.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. Januar 2015 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Thurgau.
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin der in der Dorfzone liegenden Parzelle Nr.
xxx, Grundbuch Salenstein. Im Westen grenzt sie an die im Eigentum von
H.________ stehende Liegenschaft Nr. yyy an.
Am 20. November 2012 stellte die A.________ AG ein Gesuch um Erteilung einer
Baubewilligung für den Abbruch der bestehenden Baute auf dem Grundstück Nr. xxx
(Wohnhaus mit Remise) und für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit
Tiefgarage und Zufahrtsstrasse. Während der öffentlichen Auflage des Baugesuchs
erhoben die Nachbarn H.________, G.________ und die Erbengemeinschaft
B.________ Einsprache.
B.
Am 27. Februar 2013 wies die Politische Gemeinde Salenstein die Einsprachen ab
und erteilte mit Entscheid vom 22. März 2013 der A.________ AG die
Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen.
Den dagegen von den Einsprechern erhobenen Rekurs wies das Departement für Bau
und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 28. Mai 2014 ab. Demgegenüber hiess das
Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau die Beschwerde der Erbengemeinschaft
B.________ und G.________ mit Urteil vom 21. Januar 2015 gut und hob den
Rekursentscheid des DBU sowie den Einspracheentscheid und die Baubewilligung
der Politischen Gemeinde Salenstein auf.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. April 2015
gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht und beantragt die Aufhebung des
Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2015 und die Rückweisung der
Angelegenheit zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz.
Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die
Erbengemeinschaft B.________ und G.________ (Beschwerdegegner) beantragen, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die
Politische Gemeinde Salenstein und das DBU haben sich nicht vernehmen lassen.
Die Beschwerdeführerin hält in der Replik an ihren Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
1.1. Das angefochtene Urteil stellt einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid
über eine Baubewilligung dar (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Da die
Bewilligungserteilung verweigert wird, schliesst er das Verfahren ab; es
handelt sich somit um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Ein
Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerdeführerin ist
als direkt betroffene Bauherrin, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen
hat, zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auf die
Beschwerde einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann
insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG).
Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs.
1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche
Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht allerdings nur insoweit
geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet
worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Hierzu gelten qualifizierte
Begründungsanforderungen: In der Beschwerde ist klar und detailliert anhand der
Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern die angerufenen
Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 133 II 249 E.
1.4.2; je mit Hinweisen); wird eine solche Rüge nicht vorgebracht, kann das
Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine
Grundrechtsverletzung tatsächlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232 mit
Hinweisen).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung
kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des
Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2
i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Soweit die Beschwerdeführerin beanstandet, die
Sachverhaltsfeststellung bezüglich der möglichen Erschliessungsvarianten für
das Grundstück Nr. yyy sei offensichtlich unrichtig, räumt sie selbst ein, dass
dies für den Ausgang des Verfahrens nicht entscheidend sei. Auf diese Rüge ist
deshalb nicht einzutreten.
1.4. Das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen, allenfalls sei auch eine
Redimensionierung der Bauzonen zu prüfen, sprengt den Rahmen des
Streitgegenstands genauso wie die Frage der Entschädigung. Diese Einwände sind
unbeachtlich.
2.
Strittig ist, ob die Zufahrtsstrasse mit einer Fläche von rund 200m ^2 als
öffentliche Verkehrsfläche qualifiziert und bei der anrechenbaren Landfläche im
Rahmen der Berechnung der Ausnützungsziffer in Abzug gebracht werden muss.
Nicht in Frage gestellt wird, dass das Baugesuch noch nach der alten Verordnung
des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz vom 26. März 1996 (aPBV/TG; RB
700.1) zu beurteilen ist. Nach dessen § 11 Abs. 1 gilt die Fläche der vom
Baugesuch erfassten, baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzonen als anrechenbare Landfläche. Dazu hinzugenommen
werden können für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende
Flächen, sofern sich dadurch die Ausnützung auf dem Baugrundstück um weniger
als 10 % erhöht (Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG). Nicht zur anrechenbaren Landfläche
werden indes Wald, öffentliche Gewässer und bestehende oder im Gestaltungsplan
vorgesehene oder im Strassenprojekt enthaltene öffentliche Verkehrsflächen
gerechnet (Abs. 3 aPBV/TG).
2.1. Die Vorinstanz erwog, die auf dem Baugrundstück geplante Zufahrtsstrasse,
mit der auch das westlich gelegene Grundstück Nr. yyy erschlossen werden soll,
müsse als öffentliche Verkehrsfläche im Sinne von § 11 Abs. 3 aPBV/TG
qualifiziert werden, weshalb sie nicht zur anrechenbaren Landfläche
hinzugerechnet werden könne. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor,
bereits der Umstand, dass die Gemeinde die Kosten für die Erschliessungsanlage
übernehmen wolle, deute auf einen künftigen öffentlichen Charakter der
Zufahrtsstrasse hin. Zudem habe die Gemeinde in der Baubewilligung vom 22. März
2013 das (von der Beschwerdeführerin nicht unterzeichnete) Projekt
"Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" der
I.________ AG als verbindlich erklärt und die Bauerlaubnis mit den Auflagen
verbunden, dass die geplante Zufahrt gemäss den "Auflagen" des Büros I.________
AG zu erstellen sei, die Anlage nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos
in das Eigentum der Gemeinde übergehe und für die Parzelle Nr. yyy ein
Durchfahrtsrecht im Grundbuch einzutragen sei. Daraus ergebe sich, dass diese
Erschliessung für die Gemeinde eine öffentliche Aufgabe darstelle. Ausserdem
sei auch der zukünftige Zweck der Zufahrt miteinzubeziehen: Da die Strasse auch
der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy dienen werde, handle es sich nicht um
eine rein private Hauszufahrt. Für die Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 aPBV/TG
sei weder ausschlaggebend, dass die Zufahrt keine bestehende Verkehrsfläche
darstelle noch dass diese nicht gestützt auf einen Gestaltungsplan oder ein
(öffentliches) Strassenprojekt, deren Ausarbeitungen gescheitert seien,
realisiert werden solle. Am effektiven Zweck der Zufahrt ändere auch der
Umstand nichts, dass sie durch eine private Bauherrschaft erstellt und offenbar
im privaten Eigentum verbleiben solle. Schliesslich sei § 11 Abs. 2 Ziff. 2
aPBV/TG nicht anwendbar, da es sich bei der Zufahrtsstrasse nicht um eine
Änderung öffentlicher Verkehrsflächen handle und diese gemäss
Einspracheentscheid nicht abgetreten werden solle (was indes im Widerspruch zur
Baubewilligung stehe).
2.2. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, die Annahme der Vorinstanz, die
Gemeinde habe mit der Baubewilligung von einem Planungsbüro erarbeitete und von
anderen Parteien (nicht aber von ihr) unterzeichnete Pläne mit dem Titel
"Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" als
verbindlich erklärt, erweise sich als willkürlich.
2.3. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der
Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen
Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das
Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder
gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E.
2.2.2 S. 318 f.; je mit Hinweisen).
2.4. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die Vorinstanz nicht in
Willkür verfallen, indem sie befand, die Gemeinde habe die genannten
Erschliessungspläne für rechtsverbindlich erklärt, werden diese doch
ausdrücklich in der Baubewilligung vom 22. März 2013 unter Ziff. 1 genannt.
Ausserdem führt die Bauerlaubnis unter Ziff. 2 auf S. 3 die entsprechenden
Auflagen zur geplanten Zufahrtsstrasse aus. Dass der Beschwerdeführerin diese
Hinweise auf die Gültigkeit der Erschliessungspläne in der Baubewilligung - wie
von ihr in der Replik vorgebracht - nicht aufgefallen seien, da sie inmitten
anderer Unterlagen aufgeführt waren, vermag daran nichts zu ändern.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV geltend macht, weil sie erst im
Rekursverfahren erfahren habe, dass mit den Baugesuchsunterlagen offenbar
weitere, ihr nicht bekannte Erschliessungspläne aufgelegt worden seien, vermag
sie damit nicht durchzudringen. Wie bereits dargelegt, wurden diese Pläne in
der Baubewilligung aufgeführt und für verbindlich erklärt. Dass der
Beschwerdeführerin der Bauentscheid nicht oder mangelhaft eröffnet worden ist,
wird von ihr nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Der Inhalt der
Verfügung kann mithin als ihr bekannt vorausgesetzt werden, weshalb sie sich
mittels Rekurs gegen das aus ihrer Sicht fehlerhafte Bewilligungsverfahren
hätte zur Wehr setzen müssen. Nach der Rechtsprechung verstösst es denn auch
gegen Treu und Glauben, prozessuale Mängel erst in einem späteren
Verfahrensstadium geltend zu machen, wenn der Einwand schon vorher hätte
festgestellt und gerügt werden können (vgl. BGE 132 II 485 E. 4.3 S. 496 f. mit
Hinweisen).
2.5. Des Weiteren führt die Beschwerdeführerin mit Blick auf § 11 Abs. 3 aPBV/
TG aus, bei der Zufahrt handle es sich nicht um eine bestehende öffentliche
Verkehrsfläche und auch das Verwaltungsgericht gehe davon aus, dass weder ein
Strassenprojekt noch ein Gestaltungsplan vorliege. Auch sei die
Berücksichtigung des künftigen Zwecks der Zufahrt nicht mit dem Wortlaut dieser
Bestimmung vereinbar.
Damit zeigt die Beschwerdeführerin zwar auf, dass aus ihrer Sicht die
Voraussetzungen von § 11 Abs. 3 aPBV/TG nicht erfüllt sind, wobei sie der
Vorinstanz sinngemäss einen Verstoss gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV)
vorwirft. Sie unterlässt es indes darzutun, inwiefern die vorinstanzlichen
Erwägungen nicht nur falsch, sondern geradezu unhaltbar sein sollen.
Insbesondere setzt sie sich nicht mit dem Hauptargument des Verwaltungsgerichts
auseinander, wonach die geplante Zufahrt eine öffentliche Verkehrsfläche
darstelle, weil sie auch der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy diene und somit
von einem erweiterten Personenkreis benutzt werde. Sie führt nicht näher aus,
weshalb es auch im Ergebnis willkürlich sein soll, eine als Bedingung zur
Baubewilligung festgelegte, für den öffentlichen Gebrauch bestimmte Zufahrt
einer bestehenden bzw. einer in einem Gestaltungsplan oder in einem
Strassenprojekt enthaltenen öffentlichen Verkehrsfläche gleichzustellen. Die
Beschwerdeführerin vermag insofern den Begründungsanforderungen nicht zu
genügen.
2.6. Gleiches gilt hinsichtlich des im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG
vorgebrachten Arguments, die vorgesehene Zufahrtsstrasse stelle keine
öffentliche Erschliessungsanlage dar. Hierbei begnügt sie sich damit, ihre
eigene Sicht der Dinge darzustellen, ohne in rechtsgenüglicher Weise
aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid das sinngemäss geltend
gemachte Willkürverbot verletzen soll.
Sodann bringt die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vor, sollte dennoch
von einer öffentlichen Erschliessungsanlage ausgegangen werden, liege eine für
die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende und damit anrechenbare
Fläche vor; eine - wie von der Vorinstanz - getroffene Unterscheidung zwischen
neu zu erstellenden öffentlichen Verkehrsflächen und deren Änderung sei mit dem
Grundsatz der Gleichbehandlung nicht vereinbar und widerspreche der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts.
Für die Vorinstanz war neben dem Umstand, dass es sich bei der Zufahrt nicht
bloss um eine Änderung, sondern einen Neubau einer Erschliessungsstrasse
handle, vor allem ausschlaggebend, dass diese - wie im Einspracheentscheid
bestätigt - nach ihrer Erstellung nicht an die Gemeinde abgetreten werde. Dies
steht indes - wie das Verwaltungsgericht selbst einräumt - in klarem
Widerspruch zur Baubewilligung, in deren Auflagen festgehalten wird, dass die
zu erstellende Zufahrtsstrasse nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos in
das Eigentum der Gemeinde übergehen soll. Weshalb bezüglich der Frage der
Abtretung der Einspracheentscheid und nicht die Baubewilligung massgeblich sein
soll, leuchtet allerdings nicht ein. Abgesehen davon, dass die Baubewilligung
den jüngeren der beiden Entscheide darstellt, legt nur sie die Pläne, Auflagen
und Bedingungen verbindlich fest, nach denen das Bauvorhaben auszuführen und zu
verwirklichen ist. Ausserdem handelt die Vorinstanz widersprüchlich, wenn sie
für die Begründung des öffentlichen Charakters der Zufahrt auf die
Baubewilligung mit ihrer Abtretungsverpflichtung an die Gemeinde abstellt,
sodann aber im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG den dieser Auflage
zuwiderlaufenden Einspracheentscheid heranzieht.
Hinsichtlich der Frage der Änderung öffentlicher Verkehrsflächen nach § 11 Abs.
2 Ziff. 2 aPBV/TG weist die Vorinstanz auf einen eigenen Entscheid (TR 2007 Nr.
9 E. 4) hin, in dem sie die für einen Neubau einer Strasse abzutretende Fläche
zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet habe, weil der betreffende
Eigentümer "praktisch allein zur Landabtretung Hand geboten habe". Vorliegend
soll die Erschliessung ebenfalls im Wesentlichen über Terrain der
Beschwerdeführerin führen, weshalb insoweit kein Unterschied auszumachen ist.
Indessen geht die Vorinstanz auch davon aus, dass keine Landabtretung an die
Gemeinde erfolgen soll und der für die Erschliessung beanspruchte Boden im
Eigentum der Beschwerdeführerin verbleibe. Diese Annahme fusst allerdings - wie
erwähnt - auf einem Widerspruch. Zudem ist die Vorinstanz eine Begründung dafür
schuldig geblieben, wie es mit dem Gleichbehandlungsgebot vereinbar ist, einen
Grundeigentümer hinsichtlich der Ausnützung schlechter zu stellen, wenn er für
öffentliche Erschliessungszwecke Boden zwar zur Verfügung stellen, aber nicht
abtreten muss. Er kann diesen Boden in beiden Fällen nicht mehr privat nutzen,
erhält aber nur im zweiten Fall für den Verlust der Ausnützung eine
Kompensation (unter Vorbehalt der 10%-Grenze). Allein das Bestreben,
Entschädigungszahlungen des Gemeinwesens im Falle einer Landabtretung niedrig
zu halten, vermöchte eine Ungleichbehandlung jedenfalls nicht zu rechtfertigen.
Hinsichtlich der Anwendung von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG muss die Begründung
des angefochtenen Urteils daher als widersprüchlich bezeichnet werden und
erscheint das Ergebnis als willkürlich. Die Beschwerde ist deshalb - soweit
darauf einzutreten ist - gutzuheissen, das angefochtene Urteil ist aufzuheben
und die Sache zu neuer Beurteilung unter dem Gesichtswinkel von § 11 Abs. 2
Ziff. 2 aPBV/TG an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese wird sich
gegebenenfalls auch mit den noch nicht geprüften Vorbringen auseinanderzusetzen
haben.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdeführerin teilweise. Es
rechtfertigt sich, die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen
(den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung; Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5
BGG, Art. 65 BGG) und die Parteikosten wettzuschlagen (Art. 68 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der
Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 21. Januar 2015 wird
aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin und den
Beschwerdegegnern je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) auferlegt.
3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Salenstein, dem
Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Oktober 2015
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Pedretti
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