I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.1/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_1/2015
Arrêt du 10 août 2015
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Juge présidant,
Chaix et Kneubühler.
Greffière : Mme Tornay Schaller.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Christophe A. Gal, avocat,
recourante,
contre
Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie du canton de Genève,
Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques, case postale 224, 1211
Genève 8.
Objet
Remise en état,
recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre
administrative, du 11 novembre 2014.
Faits :
A.
Un immeuble de six étages (plus un attique) a été construit sur la parcelle n ^
o 2'683 du registre foncier de la commune de Genève, au 5 chemin des
Crêts-de-Champel, en 1966. Le 23 août 1983, un géomètre officiel a dressé le
cahier de répartition des locaux de la propriété par étages (PPE) de cet
immeuble et a inscrit que le 6ème étage comportait deux appartements de quatre
pièces, chacun de 106,70 m2 et avec un balcon. Ledit cahier de répartition a
été visé par le registre foncier, le cadastre et la centrale des autorisations
de construire.
Le 21 février 1985, une réquisition d'inscription de mise en PPE de l'immeuble
concerné a été déposée au registre foncier par le notaire mandaté par la
société immobilière propriétaire de l'immeuble. Cette réquisition indiquait
notamment que deux appartements de quatre pièces avec balcon se trouvaient au
6ème étage, sous les lots n° 9.01 et 9.02.
Un nouveau cahier de répartition des locaux relatif à la PPE de l'immeuble
érigé sur la parcelle n° 2'683, remplaçant celui déposé au registre foncier en
1985, a été établi par un géomètre officiel, signé le 28 novembre 2005 et
enregistré au registre foncier le 22 décembre 2005. Le plan et le tableau de
répartition des locaux rectifiés prévoyaient désormais, pour le 6ème étage, un
seul appartement de huit pièces d'une surface de 213 m2 avec balcon valant 142
o/oo, sous lot n° 9.02, le n° 9.01 correspondant à l'escalier et à la partie de
l'étage extérieure à l'appartement.
Par décision du 4 décembre 2009, le Département des constructions et des
technologies de l'information du canton de Genève (devenu le Département de
l'urbanisme, puis le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie
[ci-après : le Département]), a donné une suite favorable à une demande
définitive d'autorisation de construire portant sur la surélévation de deux
étages en attique de l'immeuble précité, déposée le 23 septembre 2009 par la
PPE B.________, représentée par C.________ SA.
Le 17 février 2011, A.________ SA est devenue propriétaire de l'appartement de
huit pièces du 6ème étage susmentionné, pour la somme de 2'450'000 francs.
B.
Le 27 mars 2012, le Département a écrit à A.________ SA que, à la suite du
dépôt de la demande d'autorisation de construire précitée et après vérification
sur place, il avait constaté que l'appartement propriété de A.________ SA
résultait de la réunion de deux appartements, soit les lots n° 9.01 et 9.02;
une telle réunion en un seul logement n'était autorisable que si elle était
destinée au propriétaire ayant l'intention de l'occuper au titre d'habitation
principale; n'ayant été saisi d'aucune requête en autorisation concernant la
réunion litigieuse, A.________ SA devait lui fournir, dans un délai de quinze
jours dès réception dudit courrier, toutes les explications utiles, précisant
que "toutes mesures et/ou sanction restaient réservées". Par courrier du 5
avril 2012, A.________ SA a répondu qu'elle n'avait pas procédé à la
réunification des lots n° 9.01 et 9.02; cette société avait acquis
l'appartement en question en un seul lot, le n° 9.02; depuis plus de vingt-cinq
ans, il n'y avait qu'un appartement de huit pièces au 6ème étage de l'immeuble
en cause.
Par décision du 7 mai 2012, le Département a ordonné à A.________ SA de
rétablir une situation conforme au droit en procédant à la remise en état des
deux appartements de quatre pièces situés au 6ème étage de l'immeuble, au motif
que la situation constituait une infraction aux art. 1 de la loi genevoise sur
les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RSG L 5
05) et 1 à 4 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et
rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des
locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR; RSG L 5 20); cette mesure
ferait l'objet de l'inscription d'une restriction du droit de propriété, par
voie de mention, au registre foncier conformément à l'art. 153 de la loi sur
les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RSG L 5
05); lors de la mise en PPE de l'immeuble concerné en février 1985, il y avait
deux logements de quatre pièces au 6ème étage, soit les lots n° 9.01 et 9.02,
comme mentionné sur le cahier de répartition des locaux enregistré au registre
foncier; or, le Département n'avait été saisi d'aucune requête en autorisation
pour la réunion de ces deux appartements.
A.________ SA a interjeté un recours contre cette décision auprès du Tribunal
administratif de première instance du canton de Genève. Après avoir procédé à
une inspection locale le 9 octobre 2012, celui-ci a rejeté le recours, par
jugement du 29 octobre 2012. Par arrêt du 11 novembre 2014, la Chambre
administrative de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Cour de
justice) a rejeté le recours déposé par A.________ SA contre ce jugement. Elle
a considéré en substance que le délai de trente ans de péremption n'était pas
échu au jour du prononcé de la décision du Département du 7 mai 2012, que
l'ordre de remise en état ne violait pas le principe de la bonne foi et
respectait le principe de la proportionnalité.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ SA
demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué et la
décision du 7 mai 2012, de constater que le 6 ^ème étage de l'immeuble sis au
chemin des Crêts-de-Champel 5 à Genève distribue un unique appartement de huit
pièces, que la remise en état des deux appartements de quatre pièces ne peut
pas être ordonnée, que l'inscription de la mention ordonnée au sens de l'art.
153 LCI est sans objet et qu'aucune infraction à la LDTR et à la LCI n'a été
commise par A.________ SA. Elle conclut subsidiairement au renvoi de la cause à
l'instance précédente pour nouvelle décision au sens des considérants. Elle se
réfère notamment à un jugement du Tribunal administratif de première instance
du 10 octobre 2013, dans lequel il a été admis que la réunion de deux
appartements au 3 ^ème étage du même immeuble remontait à plus de trente ans,
alors que le cahier de répartition des locaux de 1983 et la réquisition
d'inscription au registre foncier de 1985 indiquaient deux appartements de
quatre pièces.
Invitée à se déterminer, la Cour de justice s'en rapporte à justice quant à la
recevabilité du recours et persiste dans les considérants et le dispositif de
son arrêt. Le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie conclut
au rejet du recours. La recourante a renoncé à répliquer par courrier du 2 mars
2015.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance
cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des
constructions (art. 82 let. a LTF), le recours de droit public est en principe
recevable, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. La
recourante a pris part à la procédure de recours devant la Cour de justice. En
tant que propriétaire de l'appartement dont est ordonnée la remise en état,
elle est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué et peut ainsi se
prévaloir d'un intérêt digne de protection à son annulation. Elle a donc
qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les autres conditions de recevabilité du recours en matière de droit public
sont réunies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Dans un premier argument d'ordre formel, la recourante fait grief à l'instance
précédente d'avoir refusé d'entendre deux témoins, D.________ dont la famille
aurait vécu dans l'appartement litigieux de 1976 à 2002 et E.________, ancien
propriétaire de l'immeuble en cause. Elle considère que leurs témoignages
auraient permis d'établir que les deux appartements ont été réunis il y a plus
de trente ans et que par conséquent le délai de péremption de 30 ans pour
exiger une remise en état est atteint.
A cet égard, la recourante se plaint d'une violation de son droit d'être
entendue (art. 29 al. 2 Cst.). Elle fait aussi valoir l'arbitraire dans
l'application du droit cantonal de procédure (art. 19 et 20 de la loi genevoise
du 12 septembre 1985 sur la procédure administrative [LPA-GE; RSG E 5 10]). Ces
deux griefs se confondent, de sorte qu'il y a lieu de les examiner ensemble.
2.1. Garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment
le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il
soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à
l'administration des preuves essentielles lorsque cela est de nature à influer
sur la décision à rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 99 et les références
citées). Toutefois, le droit d'être entendu ne peut être exercé que sur les
éléments qui sont déterminants pour décider de l'issue du litige. Il est ainsi
possible de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes, lorsque
le fait dont les parties veulent rapporter l'authenticité n'est pas important
pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations
versées au dossier ou lorsque le juge parvient à la conclusion qu'elles ne sont
pas décisives pour la solution du litige ou qu'elles ne pourraient l'amener à
modifier son opinion. Ce refus d'instruire ne viole le droit d'être entendu des
parties que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve
offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire (ATF 140
I 285 consid. 6.3.1 p. 99 et les références citées).
Les art. 19 et 20 LPA-GE n'offrent pas de garantie supplémentaire au
justiciable. L'art. 19 LPA-GE prévoit que l'autorité établit les faits d'office
sans être liée par les allégués et offres de preuves des parties. L'art. 20
LPA-GE précise que l'autorité réunit les renseignements et procède aux enquêtes
nécessaires pour fonder sa décision, en recourant "s'il y a lieu" aux moyens de
preuve que sont les documents, les interrogatoires et renseignements des
parties, les témoignages et renseignements de tiers, l'examen par l'autorité et
l'expertise.
Selon la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public,
l'autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui
sont dûment prouvés; elle oblige notamment les autorités compétentes à prendre
en considération d'office l'ensemble des pièces pertinentes qui ont été versées
au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les parties de collaborer à
l'établissement des faits; il leur incombe d'étayer leurs propres thèses, de
renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de
preuves disponibles, spécialement lorsqu'il s'agit d'élucider des faits
qu'elles sont le mieux à même de connaître. En l'absence de collaboration de la
partie concernée par de tels faits et d'éléments probants au dossier,
l'autorité qui met fin à l'instruction du dossier en retenant qu'un fait ne
peut être considéré comme établi, ne tombe ni dans l'arbitraire ni ne viole
l'art. 8 CC relatif au fardeau de la preuve (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p.
298 s. et les références citées).
2.2. Selon la jurisprudence, la compétence d'exiger la démolition d'une
installation pour rétablir une situation conforme au droit est soumise en
principe à un délai de péremption de trente ans; exceptionnellement, cette
compétence peut être exercée au-delà du délai en question si des motifs de
police au sens strict imposent une telle mesure et, inversement, l'autorité
peut en être déchue avant l'écoulement des trente ans lorsque le principe de la
bonne foi le commande. Le délai de trente ans commence à courir seulement dès
l'achèvement du bâtiment ou des parties litigieuses de celui-ci (ATF 136 II 359
consid. 8 p. 367 et les références citées).
2.3. En l'espèce, la cour cantonale a considéré que seuls le cahier de
répartition des locaux de la PPE de l'immeuble établi en août 1983 et la
réquisition d'inscription au registre foncier de février 1985 devaient être
pris en compte. Elle a affirmé qu'aucun élément n'était propre à prouver la
survenance d'une erreur lors de l'élaboration dudit cahier ou de ladite
réquisition au registre foncier: même en prenant en compte le fait que la
famille de D.________ a habité depuis 1976 au 6 ^ème étage dans un appartement
de huit pièces et non de quatre, cela ne permettrait pas d'en conclure que
ledit cahier et ladite réquisition au registre foncier seraient erronés sur ce
point: "en effet, vu son importance et le fait qu'il portait sur l'un des six
étages ajoutés à l'attique de l'immeuble, ce point ne pouvait manifestement pas
échapper à l'attention du géomètre officiel et de la propriétaire; la
réquisition du 21 décembre 2005 ne pouvait être comprise comme faisant état de
modifications intervenues dans les appartements de quatre pièces du 6 ^
ème étage après les inscriptions au registre foncier des mois d'août 1983 et de
février 1985 et non d'une erreur à corriger". L'instance précédente ajoute
encore que, quoi qu'il en soit, seule la connaissance du Département doit être
retenue, celui-ci n'ayant aucunement la possibilité de se rendre compte que
l'information dont il disposait aurait pu ne pas correspondre à la réalité: or
le Département ignorait jusqu'en mars 2012 que les deux appartements avaient
été réunis. Dès lors, la cour cantonale a refusé d'entendre les témoins dont
l'audition était requise au motif que de "tels actes d'instruction ne seraient
pas de nature à influer sur l'issue du litige".
Partant, la Cour de justice n'a pas cherché à établir la date de la réunion des
deux appartements; or cet élément est un fait important pour la solution du
litige, dans la mesure où il fait partir le délai de péremption de 30 ans.
L'instance précédente a au contraire pris en considération le fait que le
Département n'avait pas eu connaissance de la réunion des appartements avant
mars 2012. Cet élément est toutefois sans pertinence pour établir le point de
départ du délai de péremption; seule est déterminante la date d'achèvement des
travaux illicites (cf. supra consid. 2.2).
Afin de déterminer cette date, la recourante a allégué plusieurs éléments
tendant à démontrer que la réunion des appartements avait déjà eu lieu en 1976.
Elle a produit un relevé de loyers établi informatiquement par la régie
F.________ SA, selon lequel le 6 ^ème étage de l'immeuble était occupé au 30
décembre 1988 par un appartement de huit pièces, dont le locataire était
G.________ (père de D.________); elle a versé au dossier un état locatif au 24
novembre 2003 établi par la régie H.________ Cie, duquel il ressort que
E.________ était propriétaire de l'immeuble en question, notamment d'un
appartement de huit pièces au 6ème étage, habité par un locataire; elle a
allégué qu'il n'existait qu'un seul compteur d'électricité au 6ème étage; elle
a encore produit un courrier de D.________ daté du 1er février 2013, indiquant
que sa famille avait été locataire de l'appartement en cause de 1976 à 2002 et
que ledit appartement était le seul du 6ème étage, avec deux portes d'entrée,
quatre chambres à coucher, deux salles de bain, deux WC, deux réduits, une
cuisine, un salon et une salle à manger. La recourante a enfin requis
l'audition de D.________ et de E.________, arguant que les auditions
sollicitées permettraient de démontrer que ladite réquisition d'inscription de
1985 ne correspondait pas à la réalité des faits.
La Cour de justice a ignoré les éléments avancés par la recourante et s'en est
tenue au contenu du cahier de répartition des locaux de 1983 et à la
réquisition d'inscription au registre foncier de 1985. Il existe certes une
présomption d'exactitude de faits se trouvant dans un registre public (art. 9
al. 1 CC). Il est cependant possible de renverser cette présomption. En
refusant de manière anticipée de prendre en compte les éléments avancés par la
recourante au seul motif que "vu son importance et le fait qu'il portait sur
l'un des six étages ajoutés à l'attique de l'immeuble, ce point ne pouvait
manifestement pas échapper à l'attention du géomètre officiel et de la
propriétaire", la cour cantonale a privé arbitrairement la recourante de tout
moyen de preuve pour renverser la présomption d'exactitude de la réquisition
d'inscription au registre foncier de 1985. L'offre de preuve requise était
pertinente et l'appréciation anticipée des preuves à laquelle a procédé la cour
cantonale est insoutenable. Cette appréciation anticipée des preuves est
d'autant plus arbitraire qu'un jugement du Tribunal administratif de première
instance du 10 octobre 2013 a admis que la réunion de deux appartements au 3ème
étage du même immeuble remontait à plus de trente ans, alors que le cahier de
répartition des locaux de 1983 et la réquisition d'inscription au registre
foncier de 1985 indiquaient deux appartements de quatre pièces.
De plus, cette violation du droit d'être entendu est renforcée par le devoir du
juge, en droit public, d'établir les faits d'office (maxime inquisitoire ancrée
notamment à l'art. 19 LPA-GE).
Cette violation du droit d'être entendu ne peut pas être guérie dans la
présente procédure de recours, ne serait-ce que parce que le Tribunal fédéral
ne revoit pas librement les faits (art. 97 et 105 LTF; ATF 133 I 201 consid.
2.2 p. 204 et les références citées). Le recours doit donc être admis pour ce
motif, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs soulevés par la
recourante. Il appartiendra à la Cour de justice ou au Tribunal administratif
de première instance si la cause lui est renvoyée, de procéder aux auditions
requises.
3.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à
l'annulation de l'arrêt attaqué. La cause est renvoyée à la Cour de justice
pour nouvelle décision au sens des considérants.
Il n'est pas perçu de frais pour la procédure devant le Tribunal fédéral (art.
66 al. 4 LTF). Ayant obtenu gain de cause avec l'aide d'un mandataire
professionnel, la recourante a droit à des dépens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à la Cour
de justice pour nouvelle décision au sens des considérants.
2.
Il n'est pas perçu des frais judiciaires.
3.
Une indemnité de dépens, arrêtée à 3'000 francs, est allouée à la recourante à
la charge du canton de Genève.
4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Département
de l'aménagement, du logement et de l'énergie, et à la Cour de justice du
canton de Genève, Chambre administrative.
Lausanne, le 10 août 2015
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Juge présidant : Merkli
La Greffière : Tornay Schaller
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