I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.163/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_163/2015
Urteil vom 10. November 2015
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Störi.
Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________ und B.A.________,
2. C.________,
3. Stockwerkeigentümergemeinschaft D., bestehend aus: E.E.________,
F.E.________ und G.E.________ sowie H.H.________ und I.H.________, handelnd
durch I.H.________, Beschwerdeführer,
alle drei vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Marianne Sonder,
gegen
J.________GmbH,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Claudio Weingart,
Gemeinde Disentis/Mustér, 7180 Disentis/Mustér, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Otmar Bänziger, Bahnhofstrasse 7, 7001 Chur.
Gegenstand
Baueinsprachen; Mehrfamilienhäuser mit unterirdischen Einstellhallen,
Beschwerde gegen das Urteil vom 18. November 2014 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden, 5. Kammer.
Sachverhalt:
A.
Die J.________GmbH ist Eigentümerin der im Gebiet Caschuarz in Disentis
gelegenen Parzellen Nrn. 1046 und 1047. Die Parzellen liegen in der Wohnzone
W3, welche von der Gefahrenzone 2 überlagert wird. Die J.________GmbH will die
beiden Parzellen mit zwei weitgehend identischen, durch eine unterirdische
Tiefgarage verbundene Vierfamilienhäusern überbauen.
Am 30. August 2012 bewilligte der Gemeindevorstand von Disentis/ Mustér das die
Parzelle Nr. 1046 betreffende Baugesuch der J.________GmbH unter verschiedenen
Bedingungen und Auflagen. Die Einsprachen, darunter diejenigen von A.A.________
und B.A.________, C.________ und der Stockwerkeigentümerschaft D., bestehend
aus E.E.________, F.E.________ und G.E.________ sowie H.H.________ und
I.H.________, wies er ab.
Am 31. August 2012 bewilligte der Gemeindevorstand von Disentis auch das die
Parzelle Nr. 1047 betreffende Baugesuch der J.________GmbH unter verschiedenen
Bedingungen und Auflagen. Die verschiedenen Einsprachen, darunter diejenigen
von A.A.________ und B.A.________, C.________ und der Stockwerkeigentümerschaft
D., wies er ab.
Beide Baubewilligungen wurden von verschiedenen Beschwerdeführern, darunter
A.A.________ und B.A.________, C.________ und die Stockwerkeigentümerschaft D.,
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten. Nachdem das
Bundesgericht am 22. Mai 2013 mit BGE 139 II 271 einen Leitentscheid in Sachen
Zweitwohnungsbau gefällt hatte, gab die J.________GmbH die Erklärung ab, alle
bewilligten Wohnungen als Erstwohnungen für Einheimische zu erstellen und eine
entsprechende Auflage zu akzeptieren.
Am 15. Januar 2014 bewilligte die Gemeinde Disentis die Projektänderung; danach
gelten sämtliche Wohnungen auf den Parzellen Nrn. 1046 und 1047 als
Erstwohnungen. Das Grundbuchamt wurde beauftragt und ermächtigt, die
entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch anzumelden. Diese Verfügung blieb
unangefochten.
Am 18. November 2014 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab, soweit sie
nicht infolge Rückzugs respektive Wegfalls des Streitgegenstands gegenstandslos
geworden war.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegeneheiten beantragen
A.A.________ und B.A.________, C.________ und die Stockwerkeigentümerschaft D.,
dieses Urteil des Verwaltungsgerichts sowie die Baubewilligungen und
Einspracheentscheide seien aufzuheben. Ausserdem ersuchen sie, ihrer Beschwerde
aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
C.
Am 29. April 2015 erkannte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen
Abteilung der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu.
D.
Das Verwaltungsgericht beantragt unter Verweis auf sein Urteil, die Beschwerde
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde Disentis verzichtet auf
Vernehmlassung. Die J.________GmbH beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei.
A.A.________ und B.A.________, C.________ und die Stockwerkeigentümerschaft D.
halten an der Beschwerde fest.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer
Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Dagegen steht die Beschwerde nach Art.
82 ff. BGG offen; ein Ausnahmegrund ist nicht gegeben (Art. 83 BGG). Er
schliesst das Verfahren ab, womit es sich um einen Endentscheid im Sinn von
Art. 90 BGG handelt, und die Beschwerdeführer sind als dessen Adressaten und
als Nachbarn befugt, ihn anzufechten. Sie rügen die Verletzung von Bundesrecht,
was zulässig ist (95 lit. a BGG).
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde insoweit, als sie sich gegen die
Entscheide der Gemeinde richtet. Diese sind im Rahmen des Streitgegenstands
durch dessen Urteil ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich
mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144). Die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, weshalb auf die
Beschwerde einzutreten ist.
2.
Umstritten ist in der Sache einzig, ob die Bauvorhaben die zulässige Ausnützung
einhalten. Die Beschwerdeführer werfen dem Verwaltungsgericht vor, es sei in
Willkür verfallen und habe die Gemeindeautonomie verletzt, indem es die
Treppenhäuser nicht zur anrechenbaren Geschossfläche geschlagen habe. Zur
letztgenannten Rüge sind sie befugt, soweit die Garantie der Gemeindeautonomie
eine Auswirkung auf ihre rechtliche oder tatsächliche Stellung haben kann.
Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass die Gemeinde hoheitlich gehandelt hat
bzw. in ihrer Stellung als Hoheitsträger berührt ist, was vorliegend zutrifft
(Urteil 1C_53/2013 vom 7 Mai 2013 E. 1.1; vgl. unten E. 3).
2.1. In der Wohnzone W3 beträgt die maximale Ausnützung gemäss Art. 15 des
Baugesetzes der Gemeinde Disentis vom 30. November 2008 (BauG) 0.70. Der mit
"Ausnützungsziffer" betitelte Art. 16 BauG lautet, soweit hier von Interesse:
"1 Die Ausnützungsziffer AZ ist das Verhältnis der Summe der anrechenbaren
Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
2 Nicht angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe unter 1.60 m liegt sowie
die Nebennutzfläche NNF und die Funktionsfläche FF gemäss Norm SIA 416.
3 Folgende Flächen werden zusätzlich zur anrechenbaren Geschossfläche gezählt:
- Innerhalb von Wohnungen liegende Waschküchen, Abstell- und Nebenräume
- Voll verglaste Balkone, Terrassen und Veranden, unabhängig von ihrer
Beheizbarkeit
- Übersteigt die Höhe der Geschosse 4.50 m, so wird pro 3.00 m Gebäudehöhe ein
Geschoss berechnet und die zugehörige Geschossfläche ermittelt. Ausgenommen von
dieser Regelung sind gewerblich genutzte Gewerbebauten.
4 (..)
5 Die anrechenbare Geschossfläche aGF besteht aus folgenden Komponenten:
Hauptnutzflächen HNZ, Verkehrsflächen VF und Konstruktionsflächen KF unter
Berücksichtigung der Ausnahmen nach Abs. 2, 3 und 4. (.. Formeln)
6 (..) und 7 (..)."
2.2. Das Verwaltungsgericht geht von den folgenden Zahlen aus. Parzelle Nr.
1046: Grundfläche 611 m2, zulässige Ausnützung 427.7 m2, anrechenbare
Geschossfläche 420.7 m2. Parzelle Nr. 1047: Grundfläche 640 m2, zulässige
Ausnützung 448 m2, anrechenbare Geschossfläche 442.828 m2. Damit halten beide
Bauvorhaben die zulässige Ausnützung ein. Die Beschwerdeführer (Beschwerde S. 6
Ziff. 15) rechnen mit leicht abweichenden Zahlen; auch sie kommen indessen wie
das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die Bauvorhaben die zulässige
Ausnützung einhalten, wenn die Treppenhäuser nicht zur anrechenbaren
Geschossfläche gezählt werden. Werden sie dagegen an die Ausnützung
angerechnet, beträgt diese nach der plausiblen Berechnung der Beschwerdeführer
je rund 495 m2 bzw. bei ausgebautem Dachstock 515 m2 und übersteigt damit das
zulässige Mass erheblich.
2.3. Das Verwaltungsgericht führt im angefochtenen Entscheid (S. 28 f. E 6)
aus, nach Art 16 Abs. 5 BauG bestehe die anrechenbare Geschossfläche aus der
Hauptnutzfläche, der Verkehrsfläche und der Konstruktionsfläche unter
Berücksichtigung der Ausnahmen nach Art. 16 Abs. 2 - 4 BauG. Obwohl einzig Art.
16 Abs. 2 BauG explizit Bezug nehme auf die SIA-Norm 416, "erhelle", dass sich
sämtliche der in Art. 16 BauG verwendeten Begriffe - insbesondere die in Abs. 5
verwendeten - an die SIA-Norm 416 "anlehnten". Nach dieser sei die
Verkehrsfläche Bestandteil der Nettogeschossfläche, welche ihrerseits als "Teil
der Geschossfläche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden
Konstruktionsteilen" definiert sei. Die Geschossfläche sei die "allseitig
umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse
einschliesslich der Konstruktionsflächen". Sei die Verkehrsfläche somit Teil
der Nettogeschossfläche respektive der Geschossfläche, könne sie folglich nur
Flächen umfassen, die allseitig umschlossen und überdeckt seien respektive
zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen lägen.
Somit seien offene Treppenhäuser nicht Teil der Verkehrsfläche, weil sie eben
gegen aussen nicht abgeschlossen seien.
3.
3.1. Sowohl die Beschwerdeführer als auch das Verwaltungsgericht gehen davon
aus, dass sich die zulässige Ausnützung in erster Linie nach kommunalem
Baurecht bestimmt, nicht nach kantonalen Vorschriften. Da dies unbestritten
ist, kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, zumal das Bundesgericht
wiederholt festgestellt hat, dass den Bündner Gemeinden im Bereich des
Bauwesens Autonomie zukommt (BGE 128 I 3 E 2b; Urteil 1P.487/2004 vom 6. Juni
2005 E. 3.1).
3.2.
3.2.1. Unbestritten ist, dass Treppenhäuser Verkehrsflächen sind; solche zählen
nach der ausdrücklichen Vorschrift von Art. 16 Abs. 5 BauG zur anrechenbaren
Geschossfläche. Diese Bestimmung wird, wie sich aus den Protokollen der
Baukommission vom 7. und vom 21 August 2012 ergibt, auf welche die
Beschwerdeführer verweisen, von der Baukommission der Gemeinde entsprechend
ihrem klaren Wortlaut verstanden und in dem Sinn angewendet, dass Treppenhäuser
stets zur anrechenbaren Geschossfläche zu zählen sind, gleichgültig darum, ob
deren Öffnungen mit Türen und Fenstern verschlossen werden oder nicht. Dies
entspricht offensichtlich auch dem Zweck von Art. 16 Abs. 5 BauG. Ein
vollständig innerhalb des Gebäudekubus liegendes, internes Treppenhaus in Bezug
auf die Ausnützung anders zu behandeln, je nachdem ob die Fassadenöffnungen
geschlossen sind oder nicht, ist sachlich nicht vertretbar. Abgesehen davon ist
das Offenhalten von Fensteröffnungen der Nordfassade in einem Wintersportort
wie Disentis mit dem entsprechend saisonal rauen Klima ohnehin nicht
zweckmässig und war offensichtlich auch nicht so geplant. Deren spätere
auflagewidrige Schliessung, um das Eindringen von Regen und Schnee, die
Vereisung der Treppen und damit die Unfallgefahr sowie die vorzeitige Alterung
der Gebäudesubstanz zu verhindern, wäre auf Dauer wohl kaum abzuwenden.
3.2.2. Nach den in E. 3.2.1 zitierten Protokollen der Baukommission hat der
Gemeindevorstand (entgegen der Auffassung der Baukommission) angesichts der
speziellen wirtschaftlichen Lage der Beschwerdegegnerin ("situatiun economica
speciala dall'interpresa") beschlossen, die Baubewilligung zu erteilen,
verbunden mit der Auflage, die Fassadenöffnungen des Treppenhauses nicht zu
schliessen. Es ist indessen offensichtlich willkürlich, entgegen der konstanten
Praxis der Baukommission zu Art. 16 Abs. 5 BauG das Treppenhaus nicht zur
anrechenbaren Geschossfläche zu zählen, um einem sich in wirtschaftlichen
Schwierigkeiten befindenden Bauherrn eine höhere Ausnützung und damit
wirtschaftliche Vorteile zu verschaffen. Solches ist im BauG nicht vorgesehen,
sachfremd und unhaltbar.
3.2.3. Die Auslegung des Verwaltungsgerichts, mit dem es die Erteilung der
Baubewilligungen im Ergebnis schützte, ist schon im Ansatz nicht
nachvollziehbar. Art. 16 Abs. 2 BauG benennt drei Arten von Flächen, die nicht
an die Ausnützung anzurechnen sind, nämlich solche mit einer lichten Höhe von
unter 1.60 m, die Nebennutzflächen und die Funktionsflächen, wobei für die
Begriffsbestimmung der letzteren beiden die SIA-Norm 416 gelten soll. Inwiefern
sich dieser präzise Verweis entgegen der kommunalen Praxis und dem
Gesetzeswortlaut allgemein auch auf alle anderen in Art. 16 BauG verwendeten
Begriffe beziehen soll, ist unerfindlich, sind doch die Bündner Gemeinden in
der Anwendung des kommunalen Baurechts autonom. Darüber hinaus erscheint auch
die Auslegung der SIA-Norm 416 durch das Verwaltungsgericht wenig sachgerecht
und alles andere als zwingend. Ob es mit deren Sinn wirklich vereinbar wäre,
ein geschlossen geplantes und damit klarerweise als Verkehrsfläche
anrechenbares Treppenhaus von der Ausnützung auszunehmen, indem man auf das
Einsetzen der Fenster verzichtet (auf dem nachgereichten, am 28. August 2012
von der Gemeinde genehmigten Plan Grundriss Erdgeschoss sind jedenfalls für das
Gebäude auf der Parzelle Nr. 1046 Eingangstüren eingezeichnet, sodass wohl
davon ausgegangen werden kann, dass nur die Fensteröffnungen offen bleiben
sollen), erscheint mehr als fraglich.
3.2.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Bauvorhaben die zulässige
Ausnützung deutlich sprengen und von der Gemeinde aus einem sachfremden Motiv
willkürlich bewilligt wurden. Der Versuch des Verwaltungsgerichts, die
Baubewilligungen durch eine der konstanten Praxis der zuständigen kommunalen
Baukommission widersprechende, sachlich kaum haltbare Auslegung des kommunalen
Baugesetzes und einer einschlägigen SIA-Norm im Ergebnis zu schützen, ist mit
der Gemeindeautonomie nicht vereinbar. Die Rügen sind begründet.
4.
Die Beschwerde ist somit gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des
Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache zur Neuregelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens trägt die Beschwerdegegnerin die Kosten (Art. 64 Abs. 1 BGG). Sie
hat ausserdem den obsiegenden Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche
Verfahren eine an
gemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 18. November 2014 aufgehoben und
die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen an die
Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche
Verfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Disentis/Mustér und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. November 2015
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Störi
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