I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.114/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_114/2015
Urteil vom 10. Juli 2015
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Karlen, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.A.________,
4. D.A.________,
Beschwerdeführer,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,
gegen
E.________ AG,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecher Ernst Hauser und Rechtsanwältin
Evelyne Toh,
Einwohnergemeinde Gsteig,
handelnd durch den Gemeinderat Gsteig,
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, Rechtsamt.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 22. Januar 2015
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung.
Sachverhalt:
A.
Die E.________ AG reichte am 21. Februar 2012 ein Baugesuch ein für den Neubau
eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf der Parzelle Gsteig Gbbl. Nr.
xxx. Diese befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone WG3 der Einwohnergemeinde
Gsteig im Gebiet Feutersoey. Gegen das Vorhaben erhoben die
Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWE) A.A.________, B.A.________, C.A.________
und D.A.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 21. August 2012 bewilligte
das Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen das Bauvorhaben und wies die
Einsprache ab.
B.
Dagegen reichten die genannten Einsprecher am 21. September 2012 Beschwerde
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein; diese
wies die Beschwerde am 20. Dezember 2012 ab, soweit sie darauf eintrat.
C.
Gegen den Entscheid der BVE erhoben die Einsprecher am 17. Januar 2013
Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Bern. Das Verfahren wurde bis zu
den Grundsatzentscheiden des Bundesgerichts über die Anwendbarkeit von Art. 75b
BV vom 22. Mai 2013 sistiert. Der Antrag der E.________ AG, das Verfahren bis
zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu sistieren, wurde abgewiesen.
Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 10. Juni 2014 ab,
soweit es darauf eintrat (Urteil 1C_90/2014).
Am 23. Juli 2014 stellte die E.________ AG den Eventualantrag, die
Baubewilligung sei mit der Auflage zu verbinden, die Wohnungen als
Erstwohnungen zu nutzen.
Am 28. November 2014 führte das Verwaltungsgericht eine öffentliche mündliche
Schlussverhandlung mit Parteivorträgen gemäss Art. 6 EMRK durch. Am 22. Januar
2015 hiess es die Beschwerde teilweise gut. Es hob Ziff. 2-4 des Entscheids der
BVE vom 20. Dezember 2012 auf und ergänzte den Gesamtentscheid des
Regierungsstatthalters vom 21. August 2012 mit folgender Auflage:
6.10 Erstwohnungen
Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als Erstwohnung
genutzt werden.
Anmerkung im Grundbuch:
Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem
Grundbuchblatt der Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. xxx die Anmerkung "Erstwohnungen"
anzubringen.
D.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die STWE A.A.________,
B.A.________, C.A.________ und D.A.________ am 23. Februar 2015 Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Sie
beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben; der Gesamtbauentscheid des
Regierungsstatthalters und der Entscheid der BVE seien für nichtig zu erklären
bzw. aufzuheben. Das Baugesuch der E.________ AG vom 1. März 2012 sei
abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Neuprüfung und -beurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Überdies seien verschiedene Beweise abzunehmen.
E.
Die E.________ AG (Beschwerdegegnerin), die BVE und das Verwaltungsgericht
beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht reichte ein
Urteil vom 5. Dezember 2014 zur Zonenplanrevision der Gemeinde Gsteig ein. Die
Gemeinde Gsteig hat sich nicht vernehmen lassen.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) geht davon aus, dass die gerügten
Verletzungen von Bundesrecht nicht die Erteilung des Bauabschlags rechtfertigen
würden.
F.
In ihrer Replik halten die Beschwerdeführer an ihrer Beschwerde fest und
stellen ergänzende Beweisanträge.
G.
Mit Verfügung vom 20. März 2015 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung
zuerkannt.
Erwägungen:
1.
Da alle Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Beschwerde
grundsätzlich einzutreten. Nicht zum Streitgegenstand gehören dagegen die (in
der Replik erhobenen) Rügen gegen das Urteil des Berner Verwaltungsgerichts vom
5. Dezember 2014 zur Zonenplanrevision der Gemeinde Gsteig; darauf ist nicht
einzutreten.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere
die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch
des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet
das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die
Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von
kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der
Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und
Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit
vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt
(Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
Die Beschwerdeführer erheben verschiedene Verfahrensrügen.
2.1. Streitig ist zunächst die Heilung einer Verletzung des Replikrechts vor
BVE.
Die BVE hatte am 20. Dezember 2012 entschieden, obwohl die Beschwerdeführer am
28. November 2012 die Ansetzung einer Replikfrist zu den Eingaben der
Gegenseite vom 8. November 2012 beantragt hatten. Das Verwaltungsgericht sah
darin eine Verletzung des Replikrechts, die aber nicht sehr schwer wiege und im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt werden könne. Es ging davon aus,
dass die Beschwerdeführer nur Rechtsfragen aufgeworfen hätten, welche das
Verwaltungsgericht frei prüfen könne.
Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, es hätten sich Ermessens- und
Sachverhaltsfragen gestellt, die vom Verwaltungsgericht nicht vollständig
hätten überprüft werden können; sie verweisen auf das Urteil 1C_471/2014 vom
23. Dezember 2014 (E. 3.6). Dort ging es jedoch um eine - im Ermessen der
Gemeinde liegende - Ausnahmebewilligung, die nicht erstmals vom Gericht erteilt
werden konnte. Hier ist dagegen eine ordentliche Baubewilligung streitig, auf
deren Erteilung ein Anspruch besteht, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen
vorliegen. Soweit die Beschwerdeführer Sachverhaltsrügen erhoben, konnten auch
diese vom Verwaltungsgericht frei geprüft werden (vgl. Art. 66 des Berner
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 23. Mai 1989 [VRPG: BGS 155.21]).
Soweit die Beschwerdeführer rügen, das Verwaltungsgericht sei auf einzelne
ihrer Vorbringen nicht (genügend) eingegangen, ist dies unten im Zusammenhang
mit den jeweiligen Rügen zu prüfen.
2.2. Die Beschwerdeführer rügen weiter eine Verletzung des rechtlichen Gehörs,
weil das Gericht ihre Beweisanträge noch vor ihrem Plädoyer abgelehnt habe. Wie
sich aus dem Protokoll der Verhandlung vom 28. November 2014 (S. 3) ergibt,
wurde ihnen jedoch Gelegenheit gegeben, sich zuvor noch mündlich zu ihren
Beweisanträgen zu äussern. Unter diesen Umständen wurde ihr Anspruch auf
rechtliches Gehör gewahrt.
Ob die Beweisanträge vom Verwaltungsgericht zu Unrecht bzw. ohne genügende
Begründung abgelehnt worden sind, ist unten im Kontext der dazugehörigen
materiellen Rügen zu behandeln.
3.
Die Beschwerdeführer halten den Gesamtbauentscheid für nichtig gemäss Art. 197
Ziff. 9 Abs. 2 BV, weil es sich um eine Bewilligung für einen Zweitwohnungsbau
in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % handle, der nicht
vor dem 1. Januar 2013 rechtskräftig geworden sei.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist jedoch die verschärfte
Rechtsfolge der Nichtigkeit der Verfügung gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nur
auf Baubewilligungen anwendbar, die ab dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich
erteilt wurden; auf den Zeitpunkt der Rechtskraft kommt es nicht an (BGE 139 II
243 E. 11.6 S. 262 f.). Der Gesamtbauentscheid datiert vom 21. August 2012.
Damit fällt er zwar in den Anwendungsbereich von Art. 75b BV (in Kraft seit 11.
März 2012), nicht aber unter die Nichtigkeitsfolge von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2
BV.
4.
Unstreitig ist, dass die Baubewilligung gegen Art. 75b Abs. 1 BV verstiess,
soweit sie eine Nutzung der geplanten Baute als Zweitwohnung zuliess. Streitig
ist dagegen, ob dieser Mangel durch die nachträgliche Anordnung einer
Erstnutzungsbeschränkung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt werden
konnte.
4.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, das Verwaltungsgericht hätte die
Baubewilligung wegen Verletzung des Zweitwohnungsverbots aufheben müssen. Nach
dem klaren Wortlaut von Art. 43 Abs. 4 des Berner Baubewilligungsdekrets vom
22. März 1994 (BewD: BGS 725.1) seien Projektänderungen im Beschwerdeverfahren
vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen. Damit solle das Recht der Parteien auf
eine Beurteilung mit voller Kognition und eine Überprüfung durch drei Instanzen
gewährleistet werden. Da im Baugesuch keine Nutzungsbeschränkung beantragt
worden sei, hätten sich weder der Regierungsstatthalter noch die BVE Gedanken
zur Rechtsmissbräuchlichkeit einer solchen Auflage gemacht. Dies sei einzig vom
Verwaltungsgericht geprüft worden, dessen Kognition auf eine Rechtsprüfung
beschränkt sei.
Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die Auflage der Erstwohnungsnutzung
mit keinen baulichen Änderungen verbunden sei und daher keine eigentliche
Projektänderung darstelle. Das Baugesuch sehe als Nutzung das Wohnen vor, ohne
zwischen Erst- und Zweitwohnungsnutzung zu unterscheiden. Da nur die
Erstwohnungsnutzung gesetzeskonform sei, sei das Bauvorhaben mit dieser
Nutzungsbeschränkung bewilligungsfähig.
Diese Ausführungen lassen keine Willkür erkennen. Die streitige Auflage
schränkt lediglich die - bereits im Baugesuch vorgesehene - Wohnnutzung ein und
stellt insofern ein Minus und kein Aliud dar. Die Nutzungsart (Erst- oder
Zweitwohnungsnutzung) war zudem von Anfang an Thema des Verfahrens, auch wenn
die Beschwerdegegnerin erst vor Verwaltungsgericht den Antrag auf Erlass einer
Nutzungsbeschränkung stellte. Unter diesen Umständen ist es nicht zu
beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht die Auflage selbst verfügte, anstatt
die Sache an eine der Vorinstanzen zurückzuweisen. Dabei konnte es auch den
Rechtsmissbrauchseinwand der Beschwerdeführer (als Sach- und Rechtsfrage)
selbst prüfen.
4.2. Das Verwaltungsgericht erwog, dass für einen Rechtsmissbrauch weder
Anhaltspunkte bestünden noch solche von den Beschwerdeführern substanziiert
dargetan worden seien. Insbesondere seien die ursprünglichen Preisvorstellungen
der Beschwerdegegnerin inzwischen hinfällig geworden. Für die Überprüfung der
Einhaltung der Nutzungsbeschränkung sei die Baupolizeibehörde zuständig. Diese
habe die Einhaltung der Auflage zur Nutzung als Erstwohnung zu kontrollieren
und nötigenfalls die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verfügen
bzw. durchzusetzen.
4.2.1. Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, dass es sich um
Luxuschalets handle; aufgrund der Baukosten von Fr. 6'780'000.-- (ohne
Landerwerb) würden die Wohnungen in ein Preissegment zu liegen kommen, das für
Einheimische nicht erschwinglich sei. Es sei mit Art. 75b BV unvereinbar, eine
Menge von Wohnungen bauen zu lassen, die gar nicht als Erstwohnung benutzt
werden könnten. Ihre hierzu gestellten Beweisanträge habe das
Verwaltungsgericht unter Verletzung des rechtlichen Gehörs abgewiesen.
Die Beschwerdegegnerin wendet dagegen ein, dass die Rentabilität des
Bauvorhabens weder Sache der Baubewilligungsbehörde noch des
Verwaltungsgerichts sei.
Das ARE verweist auf den Erstwohnungsanteil in Gsteig von über 60 %; es sei
nicht ersichtlich, weshalb die Vermietung oder der Verkauf der Wohnungen als
Erstwohnung nicht möglich sein sollte.
4.2.2. Die Beschwerdeführer behaupten zwar, dass sich die Wohnungen nur als
Zweitwohnungen nutzen liessen, belegen dies aber nicht substanziiert, unter
Bezug auf deren Konzeption und Ausstattung, sondern verweisen in erster Linie
auf den (zu) hohen Preis. Dies bedeutet aber lediglich, dass die Wohnungen
möglicherweise verlustbringend verkauft oder vermietet werden müssen. Dieses
Risiko trägt die Beschwerdegegnerin.
Zwar sieht Art. 14 Abs. 1 lit. b des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015
(ZWG; BBl 2015 2753; noch nicht in Kraft) die Möglichkeit vor, die
Nutzungsbeschränkung während einer bestimmten Dauer zu sistieren. Dies setzt
jedoch voraus, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung
öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die
Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Ohne der zukünftigen
Verordnung und der Rechtsprechung vorgreifen zu wollen, lässt sich doch
festhalten, dass "angemessen" nicht gleichbedeutend ist mit "rentabel": In der
Botschaft des Bundesrats vom 19. Februar 2014 zur entsprechenden Bestimmung
(Art. 15 E-ZWG; BBl 2014 S. 2311) wird vorausgesetzt, dass niemand bereit sei,
die Wohnung zu "markt- und ortsüblichen Bedingungen" rechtmässig zu nutzen.
Wurden die Wohnungen als Erstwohnungen bewilligt und erstellt, so müssen sie
auch zu Preisen angeboten werden, die für Erstwohnungen markt- und ortsüblich
sind, und nicht zu Zweitwohnungspreisen.
4.3. Sind die Baukosten und die ursprünglichen Preisvorstellungen der
Beschwerdegegnerin (für Zweitwohnungen) nicht relevant, durfte das
Verwaltungsgericht die entsprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführer
abweisen, ohne deren Anspruch auf rechtliches Gehör zu verletzen.
5.
Die Beschwerdeführer verlangen eine akzessorische Überprüfung des Zonenplans
der Gemeinde Gsteig im Baubewilligungsverfahren. Die Gemeinde sei verpflichtet,
ihren Grundzonenplan an die Erfordernisse von Art. 75b BV anzupassen und
insbesondere ihre Bauzone zu reduzieren. Die Wohnbaulandreserven seien mit
13'314 m2 überdimensioniert, weil die Zahl der ganzjährig wohnhaften Personen
in der Gemeinde kaum zunehme und der Bau von Zweitwohnungen nicht mehr
gestattet sei. Solange der Zonenplan nicht angepasst worden sei, dürften keine
Baubewilligungen für Wohnungen mehr erteilt werden. Schon in ihrer Einsprache
vom 24. April 2012 hätten sie die Revision des Zonenplans und den Erlass einer
Planungszone verlangt. Zudem habe ihr Rechtsvertreter am 25. April 2012 die
Gemeinde Gsteig aufgefordert, so rasch wie möglich eine Planungszone zu
erlassen und alle hängigen Baubewilligungsverfahren zu sistieren. Die Gemeinde
habe auf dieses Gesuch nie geantwortet.
5.1. Art. 75b Abs. 1 BV enthält ein Verbot der Bewilligung von Zweitwohnungen
in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil 20 % übersteigt. Dagegen ergeben
sich aus dieser Bestimmung keine unmittelbar anwendbaren Vorgaben zur
Bauzonengrösse (Urteil 1C_134/2014 vom 15. Juli 2014 E. 6.3). Massgeblich ist
vielmehr Art. 15 RPG, wonach überdimensionierte Bauzonen rechtswidrig sind und
redimensioniert werden müssen. Sodann verpflichtet Art. 8a RPG die Kantone, im
Richtplan die Gebiete zu bezeichnen, in denen besondere Massnahmen ergriffen
werden müssen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen
sicherzustellen (Abs. 2 und 3).
5.2. Im Urteil BGE 140 II 25 E. 4.3 S. 30 f. ging das Bundesgericht davon aus,
dass das Inkrafttreten von Art. 75b BV in Tourismusgemeinden mit einem hohen
Anteil an Zweitwohnungen zu einem erheblichen Rückgang des Baulandbedarfs
führe, mit der Folge, dass die bestehenden Bauzonen der Gemeinde überprüft und
unter Umständen angepasst werden müssen (Art. 21 Abs. 2 RPG). Hierfür muss die
Gemeinde unter Umständen eine Zonenplanrevision einleiten; dabei kann es sich
aufdrängen, eine Planungszone zur Sicherung der Planung zu erlassen. Hierzu ist
die zuständige Behörde verpflichtet, wenn die beabsichtigte Planung
(Rückzonung) tatsächlich gefährdet ist (Urteil 1C_141/2014 vom 4. August 2014
E. 5.2 mit Hinweisen).
Dagegen kann das Fehlen einer Planungszone nicht - gewissermassen akzessorisch
- im Baubewilligungsverfahren geprüft werden (Urteil 1C_76/2012 vom 6. Juli
2012 E. 3.6 mit Hinweisen) : Solange keine Planungszone erlassen worden ist,
haben die Baugesuchsteller Anspruch auf die Behandlung ihres Gesuchs; die
Baubewilligung kann - sofern sie materiell rechtmässig ist - nicht nachträglich
mit der Begründung aufgehoben werden, dass die Gemeinde verpflichtet gewesen
wäre, eine Planungszone zu erlassen und die hängigen Gesuche bis zum
Inkrafttreten der neuen Planung zurückzustellen.
5.3. Nichts anderes kann gelten, wenn sich die Beschwerdeführer auf eine
generelle Überdimensionierung der Bauzonen berufen, die eine Anpassung des
Zonenplans nach Art. 21 Abs. 2 RPG erfordere, jedenfalls wenn keine wichtigen
Gründe dafür sprechen, dass speziell das Baugrundstück bzw. dessen Umgebung
ausgezont werden müssen.
Im Urteil BGE 140 II 25, auf das sich die Beschwerdeführer berufen, war nicht
eine Baubewilligung, sondern die Einleitung eines Quartierplanverfahrens
streitig, mit dem ein peripher gelegenes, erst teilweise überbautes und nicht
vollständig erschlossenes Gebiet baureif gemacht werden sollte. In dieser
Situation ging das Bundesgericht davon aus, das die Eigentümer der betroffenen
Grundstücke Anspruch darauf hätten, dass vor der Einleitung des
Quartierplanverfahrens geprüft werde, ob dieses Gebiet überhaupt in der Bauzone
verbleibe (E. 4.4 S. 31).
Dagegen ist vorliegend eine Baubewilligung im Weiler Feutersoey streitig, auf
einer Parzelle, die auf allen Seiten von Bauten umgeben ist. Die
Beschwerdeführer bringen selbst nicht vor, dass eine Rückzonung an dieser
Stelle rechtlich geboten sei, sondern betonen, dass die Gemeinde eine
Gesamtsicht über sämtliche Bauzonen vorzunehmen habe. Müssten deshalb alle
Baugesuche für Wohnungen im gesamten Gemeindegebiet von Gsteig zurückgestellt
werden, käme dies der Anordnung einer Planungszone über das gesamte
Gemeindegebiet gleich, unabhängig von der Zulässigkeit oder Wahrscheinlichkeit
einer Rückzonung des fraglichen Gebiets. Eine solche Rechtsfolge wäre
unverhältnismässig und lässt sich weder aus Art. 21 Abs. 2 RPG noch aus Art. 36
Abs. 2 i.V.m. Art. 62a Abs. 3 des Berner Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG;
BGS 721.0) ableiten.
6.
Weiter rügen die Beschwerdeführer, die BVE habe ihren Entscheid zu Unrecht auf
den noch gar nicht gültigen revidierten Zonenplan der Gemeinde Gsteig vom 29.
Oktober 2010 gestützt, während das Verwaltungsgericht den Teilzonenplan Bauzone
Feutersoey/Lädi vom 13. Dezember 2002 für anwendbar gehalten habe. Die
Beschwerdeführer hätten erst aus einer Mitteilung des Gemeinderats vom 5.
September 2014 erfahren, dass der neue Zonenplan und das Baureglement vom 29.
Oktober 2010 (genehmigt am 16. August 2011) noch nicht rechtskräftig seien,
weil dagegen Beschwerde erhoben worden sei. Sie hätten daher den Beizug der
Akten des betreffenden Beschwerdeverfahrens (Nr. 32.14-11.62) beantragt. Dies
sei mit Begründung abgewiesen worden, dass die hängige Ortsplanungsrevision
nicht die Bauparzelle betreffe. Dies sei willkürlich, weil die Gemeinde im Fall
der Gutheissung der Beschwerde verpflichtet gewesen wäre, zwecks Reduzierung
ihrer Bauzone sämtliche noch unüberbaute Parzellen der Gemeinde in die Prüfung
miteinzubeziehen (BGE 140 II 25 E. 6 S. 33).
Das Verwaltungsgericht hielt die hängige Ortsplanungsrevision der Gemeinde
nicht für massgeblich, weil diese nicht das Baugrundstück betreffe, und das
Bauvorhaben bewilligungsfähig sei, wenn es der geltenden Zonenordnung
entspreche (E. 3.6 S. 16 des angefochtenen Entscheids). Dies ist nicht zu
beanstanden: Stimmen die alten und neuen Zonenpläne hinsichtlich des
Grundstücks Nr. xxx überein, so macht es keinen Unterschied, auf welchen Plan
abgestellt wird. Eine allfällige Verpflichtung der Gemeinde zur
Redimensionierung ihrer Bauzonen hätte auch nicht zur Aufhebung der bereits im
Jahr 2012 erteilten Baubewilligung der Beschwerdegegnerin geführt (vgl. oben E.
5.3).
7.
Schliesslich erheben die Beschwerdeführer baupolizeiliche Rügen und rügen in
diesem Zusammenhang Verletzungen des rechtlichen Gehörs.
Die Auslegung und Anwendung des kantonalen oder kommunalen Baupolizeirechts
prüft das Bundesgericht grundsätzlich nur auf Willkür hin (Art. 9 BV). Willkür
liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung
ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht
weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich
unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht,
eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 136 I 316 E.
2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).
7.1. Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, dass die
Baugesuchsunterlagen unvollständig gewesen seien, weil eine Berechnung der
Mindestausnützung gefehlt habe. Das Verwaltungsgericht ging (wie schon die BVE)
davon aus, dass auf eine solche Berechnung verzichtet werden konnte, weil Art.
46 Abs. 4 des Baureglements der Gemeinde Gsteig vom 29. Oktober 2010 (GBR) in
der Zone WG3 lediglich eine Mindestausnützung (von 0.4) und keine maximale
Ausnützung vorsehe; die Einhaltung der Mindestausnützung lasse sich ohne
weiteres anhand der Baugesuchsakten überprüfen. Die Beschwerdeführer legen
nicht substanziiert dar, inwiefern diese Auslegung willkürlich sei. Der Hinweis
auf die Nutzungstransporte ist neu; im Übrigen dient die Bauparzelle hierfür
lediglich als Durchgangsgrundstück (zwischen der Parzelle Nr. yyy und der
Parzelle Nr. zzz), d.h. die Transporte verändern die Ausnützung der Bauparzelle
nicht.
7.2. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass das geplante, sehr grosse Haus ihre
Aussicht auf die Bergkronen völlig verdecken und sie der Sonnenbestrahlung
berauben werde. Dies verletze verschiedene Planungsgrundsätze sowie Art. 12 GBR
(Umgebungsgestaltung, gute Einordnung) und Art. 22 der Berner Bauverordnung vom
6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). Zudem habe der in den Baugesuchsakten liegende
Gesamtumgebungsgestaltungsplan den Anforderung von Art. 86 GBR nicht genügt.
Dennoch seien ihre Anträge auf Durchführung eines Augenscheins und auf
Einholung eines Schattendiagramms abgewiesen worden, mit der unhaltbaren
Begründung, dass der Entzug von Licht oder Aussicht nicht Thema der guten
Einordnung sei.
7.2.1. Das Verwaltungsgericht führte aus, dass gestützt auf die allgemeine
Ästhetikklausel zwar Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und Anlagen
gestellt, dagegen Art und Mass der zulässigen Nutzung nicht (wesentlich)
eingeschränkt werden könnten (von Ausnahmefällen, z.B. Denkmalschutzobjekten
abgesehen). Die vom GBR vorgesehenen baupolizeilichen Masse und die
reglementarischen Grenzabstände seien eingehalten. Art. 22 BauV, der die
Beeinträchtigung bestehender Bauten durch übermässigen Schattenwurf verbiete,
sei vorliegend nicht anwendbar, da es sich nicht um ein Hochhaus oder um ein
höheres Haus handle. Diese Erwägungen lassen keine Willkür erkennen:
Grundsätzlich ist es Sache der zuständigen Planungsbehörde bzw. des kommunalen
Gesetzgebers, zwischen dem Interesse der Nachbarn an ausreichender Besonnung
respektive das öffentliche Interesse an gesundem Wohnen (vgl. Art. 3 Abs. 3
RPG) und dem in Art. 75 Abs. 1 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG umschriebenen
öffentlichen Interesse an der haushälterischen Bodennutzung abzuwägen (Urteil
1C_539/2011 vom 3. September 2012 E. 4.9). Das Ergebnis dieser Abwägung kann im
Baubewilligungsverfahren im Regelfall nicht mehr in Frage gestellt werden, auch
nicht unter Berufung auf Einordnungsvorschriften.
Art. 22 BauV gilt seinem Titel nach nur für Hochhäuser und höhere Häuser; d.h.
für Gebäude, welche die Maximalhöhe der nächsthöheren Zone überschreiten oder
die höher sind, als die Grundordnung für die Zone höchster Nutzung zulässt
(Art. 20 Abs. 2 BauG). Diese werden auch in Abs. 1 und 2 ausdrücklich genannt,
auf die Abs. 3 ("sie") verweist. Es ist daher keineswegs willkürlich
anzunehmen, dass Abs. 3 (Schattenwurf) nur auf höhere Häuser und Hochhäuser
anwendbar ist. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, dass es sich beim
streitigen Bauvorhaben um ein solches handelt.
Unter diesen Umständen durfte das Verwaltungsgericht auf die Einholung eines
Schattendiagramms und den beantragten Augenschein verzichten, ohne das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführer zu verletzen.
7.2.2. Zum Umgebungsgestaltungsplan hatte bereits die BVE ausgeführt, dass die
Gemeindebehörde die Möglichkeit habe, Baugesuchsteller bei Bauvorhaben, die für
ihre Umgebung nicht bedeutungsvoll seien, von der Vorlage einzelner Unterlagen
zu entbinden oder die Anforderungen herabzusetzen (Art. 86 Abs. 4 GBR), und
begründet, weshalb dies vorliegend der Fall sei (kein sensibles
Ortsbilderhaltungsgebiet, keine geschützten Baudenkmäler in der Umgebung). Die
Beschwerdeführer legen nicht substanziiert dar, inwiefern dies willkürlich sei.
7.3. Die Beschwerdeführer beanstanden, das Verwaltungsgericht sei nicht auf
ihre Rüge eingegangen, wonach die Firsthöhe beim Bauvorhaben
rechtsmissbräuchlich anders gemessen worden sei als bei ihrem Haus, nämlich ab
gewachsenem Terrain und nicht ab der angrenzenden Strasse. Auch ihre Rüge,
wonach die Höhe des Erdgeschosses des neuen Gebäudes auf das Niveau desjenigen
des Hauses A.________ abgesenkt werden müsse, d.h. um mindestens 50 cm, sei
nicht behandelt worden.
7.3.1. Die Gemeinde hatte vor BVE Fassadenpläne eingereicht, um nachzuweisen,
dass beim Haus der Beschwerdeführer dieselben Messregeln angewendet worden
waren wie bei der Beschwerdegegnerin. Die BVE hielt ihrerseits fest, dass die
Firsthöhe beim streitigen Bauvorhaben gemäss Art. 33 Abs. 1 GBR richtig
berechnet und die maximale Firsthöhe eingehalten worden sei. Sie ging davon
aus, dass ein allfälliger Bemessungsfehler beim Haus der Beschwerdeführer
diesen keinen Anspruch auf Gleichbehandlung der Beschwerdegegnerin im Unrecht
verschaffen würde.
Die Beschwerdeführer hatten Gelegenheit, sich in der Verwaltungsbeschwerde zu
den Fassadenplänen und zur Argumentation der Vorinstanz zu äussern. Wenn sie
dies unterliessen und pauschal eine Ungleichbehandlung rügten, war das
Verwaltungsgericht nicht verpflichtet, auf die ungenügend substanziierte Rüge
einzugehen. Unter diesen Umständen durfte es die Beweisanträge auf Einvernahme
des Architekten des Hauses A.________ und des Bauverwalters der Gemeinde als
Zeugen als für den Ausgang des Verfahrens unerheblich abweisen, ohne den
Anspruch auf rechtliches Gehör zu verletzen.
7.3.2. Zwar hat sich das Verwaltungsgericht nicht ausdrücklich zur Höhe des
Erdgeschosses geäussert. Es hielt jedoch (in E. 4.2.4) fest, dass die
Beschwerdegegnerin das Recht habe, die vom GBR vorgesehenen Masse
auszuschöpfen. Damit bestätigte sie die Rechtsauffassung der BVE (in E. 13),
wonach keine rechtliche Grundlage für die Forderung nach einer Angleichung der
beiden Erdgeschossniveaus bestehe. Der pauschale Hinweis der Beschwerdeführer
auf die Einordnungs- und Umgebungsgestaltungsnorm (Art. 12 GBR) genügt nicht,
um diese Erwägung als willkürlich erscheinen zu lassen.
7.4. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass die Kaminhöhen nicht den
Empfehlungen des BAFU über die Mindesthöhe von Kaminen über Dach
(Kamin-Empfehlungen) entsprächen. Danach müssten die Kaminmündungen von
Gasfeuerungsanlagen den höchsten Gebäudeteil um mindestens 0.5 m überragen
(Ziff. 32 Abs. 1 lit. a).
Das Verwaltungsgericht stützte sich (wie schon die BVE) auf Ziff. 32 Abs. 2
der Kamin-Empfehlungen. Danach kann bei Öl- und Gasfeuerungen bis 40 kW
Feuerungswärmeleistung von den Anforderungen nach Absatz 1 abgewichen werden;
die Kaminmündung muss jedoch die Dachfläche (nicht aber deren höchsten Punkt)
im rechten Winkel um mindestens 1 m überragen. Gemäss Kaminplan vom 25. Juni
2012 sei eine Gasfeuerung mit nur 10 kW vorgesehen; dass die Mindesthöhe nach
Ziff. 32 Abs. 2 Kamin-Empfehlungen eingehalten sei, ergebe sich aus den
Bauplänen (Ansicht Nord und West sowie Ansicht Süd und Ost vom 21. Februar
2012).
Die Beschwerdeführer halten die Sachverhaltsfeststellung des
Verwaltungsgerichts für falsch und bestreiten, dass aus den Plänen die Höhe der
Gasfeuerungen hervorgehe. Sie belegen dies aber nicht anhand der Pläne, sondern
berufen sich auf einen Fachbericht des beco vom 6. Januar 2015 und einen
Amtsbericht der Gemeinde Gsteig vom 29. Januar 2015, die jedoch beide ein
anderes Baugesuch betreffen. Die blosse Behauptung der Beschwerdeführer, jenes
Baugesuch sei in Bezug auf die Kamine identisch mit dem vorliegenden
Bauvorhaben, genügt nicht, um eine offensichtlich unrichtige
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz zu begründen. Auf die Rüge ist daher
nicht einzutreten (Art. 105 Abs. 2, Art. 42 Abs. 2 BGG).
7.5. Die Beschwerdeführer beanstanden ferner, dass das Verwaltungsgericht
hinsichtlich der Autoabstellplätze auf die Erwägungen der BVE verwiesen habe;
dies sei unzulässig, da der Entscheid der BVE das rechtliche Gehör verletzt
habe und daher aufzuheben gewesen sei.
Wie oben dargelegt wurde (E. 2.1), ging das Verwaltungsgericht von einer
Verletzung des Replikrechts vor der BVE aus, die im verwaltungsgerichtlichen
Verfahren geheilt worden sei. Diese Heilung setzte voraus, dass sich das
Verwaltungsgericht mit den (genügend begründeten) Einwänden der
Beschwerdeführer auseinandersetzte, die von der BVE (mangels Replik) nicht
behandelt worden waren. Soweit dagegen mit Beschwerde vor Verwaltungsgericht
nichts Neues vorgebracht wurde, durfte das Verwaltungsgericht auf die
diesbezüglichen Erwägungen der BVE verweisen, sofern es diese - wie hier - als
richtig und überzeugend erachtete (vgl. E. 4.4 des angefochtenen Entscheids).
Die BVE hielt fest, dass das Vorhaben mit insgesamt 11 Parkplätzen über
genügend Parkmöglichkeiten gemäss BauV verfüge und keine rechtliche Grundlage
dafür bestehe, die Beschwerdegegnerin zu mehr Besucherparkplätzen zu
verpflichten. Die Beschwerdeführer bestreiten dies nicht substanziiert und
begründen nicht, inwiefern es im Ermessen der Behörden gelegen hätte, mehr
Parkplätze zu verlangen.
7.6. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Baubewilligung Art. 6 Abs. 2
BauG verletze, weil die Bauparzelle in einem blauen Gefahrengebiet liege. Sie
sind der Auffassung, dass vorab die Gefahrenkarte geändert werden müsse, bevor
dort eine Baute bewilligt werden dürfe.
Gemäss Art. 6 Abs. 2 BauG dürfen in Gefahrengebieten mit mittlerer Gefährdung
(blaue Gefahrengebiete) Bauten und Anlagen nur bewilligt werden, wenn mit
Massnahmen zur Gefahrenbehebung sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und
erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Dem Grundeigentümer steht jedoch
nach Abs. 6 der Nachweis offen, dass die Gefährdung des Baugrundstücks und des
Zugangs durch sichernde Massnahmen behoben ist.
Die Vorinstanzen gingen, gestützt auf den Bericht der Herzog Ingenieure AG vom
15. Mai 2012 und den Fachbericht Naturgefahren (Gewässerprozesse) des
Tiefbauamts des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I, vom 13. Juni 20120, davon
aus, dass die Gefährdungslage seit Erstellung der Gefahrenkarte 2002 durch die
seither vorgenommenen Hochwasserschutzmassnahmen am Tschärzisbach (insbesondere
Bau eines Geschieberückhalts) deutlich verringert worden sei und das Vorhaben
deshalb ohne Bedingungen und Auflagen bewilligt werden könne. Die allgemein
gehaltenen Vorbringen der Beschwerdeführer vermöchten keine Zweifel an der
überzeugenden Fachmeinung zu begründen. Das Verwaltungsgericht verzichtete
daher auf die Einholung der von den Beschwerdeführern beantragten weiteren
Unterlagen.
Die Beschwerdeführer legen nicht substanziiert dar, inwiefern diese Würdigung
willkürlich ist; dies ist auch nicht ersichtlich. Immerhin handelt es sich bei
der Herzog Ingenieure AG um das Planungsbüro, welches das Verbauungsprojekt
Tschärzisbach für die Schwellenkorporation Gsteig geplant und realisiert hat,
und der Oberingenieurkreis I ist die zuständige Fachbehörde für Naturgefahren.
Das Verwaltungsgericht durfte daher von der besonderen Fach- und Sachkunde
dieser Stellen ausgehen und in antizipierter Beweiswürdigung annehmen, dass
weitere Beweismittel an seiner Einschätzung der Gefahrenlage nichts zu ändern
vermöchten. Dies stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar (BGE 136 I
229 E. 5.3 S. 236 mit Hinweisen).
7.7. Schliesslich rügen die Beschwerdeführer, sie hätten ihre Zustimmung zum
Zufahrtsservitut und dem Nutzungstransport nur deshalb erteilt, weil ihnen
versprochen worden sei, dass ein Haus von gleichem oder kleinerem Ausmass als
das Haus A.________ gebaut werde. Diese Frage sei - entgegen der Auffassung des
Verwaltungsgerichts - nicht rein zivilrechtlicher Art, sondern es gehe um die
Frage des Rechtsmissbrauchs im Baubewilligungsverfahren. Die Beschwerdegegnerin
bestreitet, je eine entsprechende Zusage gemacht zu haben.
7.7.1. Für den Nutzungstransport kann auf das oben (E. 7.1) Gesagte verwiesen
werden.
7.7.2. Dagegen besteht für die Frage, ob ein Bauvorhaben hinreichend
erschlossen ist, insofern ein Konnex zum Zivilrecht, als die Zufahrt unter
Beanspruchung fremden Grunds rechtlich gesichert sein muss (vgl. Art. 3 Abs. 1
BauV). Als sichergestellt gilt eine Erschliessung gemäss Art. 4 lit. c BauV
aber schon dann, wenn bei Anlagen auf fremdem Grund das Recht zu ihrer
Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart wurde. Liegt eine
solche Vereinbarung vor, ist es grundsätzlich nicht Sache der
Baubewilligungsbehörde, sondern der Zivilgerichte, über allfällige
Streitigkeiten zu entscheiden. Ein Rechtsmissbrauch im Baubewilligungsverfahren
könnte allenfalls angenommen werden, wenn eine Täuschung bei Vertragsschluss
offensichtlich oder entsprechend nachgewiesen wäre (vgl. Urteil 1C_590/2013 vom
26. November 2014 E. 7.3 mit Hinweis). Dies ist vorliegend nicht der Fall.
8.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet, soweit darauf
einzutreten ist. Die vor Bundesgericht gestellten Beweisanträge erweisen sich
als überflüssig, soweit sie überhaupt nach Art. 99 Abs. 1 BGG zulässig sind,
und sind abzuweisen.
Bei diesem Ausgang werden die Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die private Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Gsteig, der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern,
Verwaltungsrechtliche Abteilung, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Juli 2015
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Merkli
Die Gerichtsschreiberin: Gerber
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