II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.502/2014
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
5A_502/2014
Urteil vom 2. Februar 2015
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Bovey,
Gerichtsschreiber Zingg.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jean Pernet,
Beschwerdeführerin,
gegen
Grundbuchamt Bremgarten-Muri.
Gegenstand
Einsicht in Grundbuchbelege,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3.
Kammer, vom 8. Mai 2014.
Sachverhalt:
A.
Mit Schreiben vom 10. September 2012 ersuchte A.________ das Grundbuchamt Muri
um Zustellung einer Kopie des Vertrages, mit dem ihr Bruder B.________ das
Grundstück Nr. wwww GB U.________ (Plan xxxx, Parzelle yyyy) verkauft hatte.
Zur Begründung führte sie an, dieses Grundstück habe zur Hinterlassenschaft
ihres Vaters C.________ gehört und sei mit partiellem Erbteilungsvertrag vom
24. Mai 2012 an ihren Bruder übertragen worden, und zwar gegen Anrechnung eines
von einem Dritten (D.________ AG) offerierten Kaufpreises. Sie vermute, dass
ihr Bruder den andern Erben ein bereits damals vorgelegenes, besseres Angebot
vorenthalten habe, um mit einem nachfolgenden Weiterverkauf Gewinn zu erzielen.
Dies würde den testamentarischen Anordnungen des Erblassers widersprechen,
wonach das Grundstück in der Familie bleiben oder alle Erben vom Verkauf in
gleichem Masse profitieren sollten.
Das Grundbuchamt verweigerte am 17. September 2012 die Einsicht in den
Kaufvertrag, teilte aber mit, dass das Grundstück mit öffentlicher Urkunde vom
11. Juli 2012 an die E.________ AG veräussert worden sei. A.________ verlangte
am 19. September 2012 eine beschwerdefähige Verfügung.
Mit Verfügung vom 21. September 2012 wies das Grundbuchamt das Gesuch um
Einsicht in den Kaufvertrag zzzz ab.
B.
Am 1. Oktober 2012 erhob A.________ Beschwerde an das Departement
Volkswirtschaft und Inneres (DVI), Abteilung Register und Personenstand, und
verlangte, das Grundbuchamt Muri anzuweisen, ihr Einsicht in den Kaufvertrag
zwischen B.________ und der E.________ AG zu gewähren.
Am 13. Mai 2013 wies das Departement die Beschwerde ab.
C.
Dagegen erhob A.________ am 12. Juni 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
des Kantons Aargau. Sie verlangte die Aufhebung der Verfügung des Departements
und wiederholte ihren Antrag, das Grundbuchamt Muri anzuweisen, ihr Einsicht in
den Kaufvertrag zwischen B.________ und der E.________ AG zu gewähren.
Mit Urteil vom 8. Mai 2014 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
D.
Am 18. Juni 2014 hat A.________ (Beschwerdeführerin) Beschwerde in Zivilsachen
an das Bundesgericht erhoben. Sie verlangt die Aufhebung des Urteils des
Verwaltungsgerichts und die Anweisung an das Grundbuchamt Bremgarten-Muri, ihr
Einsicht in den am 11. Juli 2012 zwischen B.________ und der E.________
geschlossenen Kaufvertrag zzzz (Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten) über das
fragliche Grundstück zu gewähren.
Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen. Das Grundbuchamt Bremgarten-Muri
hat auf Vernehmlassung verzichtet. Das Verwaltungsgericht widersetzt sich der
Beschwerde.
Erwägungen:
1.
Anlass zum vorliegenden Verfahren bildet die Abweisung eines Gesuchs um
Einsicht in Grundbuchbelege. Dabei geht es um die Führung des Grundbuchs und
folglich um eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit in unmittelbarem
Zusammenhang mit dem Zivilrecht, welcher kein Streitwert zukommt (Art. 72 Abs.
2 lit. b Ziff. 2 BGG, Urteile 5A_614/2008 vom 26. November 2008 E. 1, nicht
publ. in: BGE 135 III 103; 5A_145/2011 vom 30. März 2011 E. 1, nicht publ. in:
BGE 137 III 205). Auf die Beschwerde ist einzutreten (Art. 75, Art. 76, Art.
90, Art. 100 Abs. 1 BGG).
2.
2.1. Die Beschwerdeführerin verlangt gemäss Antrag und Begründung die Einsicht
in den Kaufvertrag zwischen ihrem Bruder B.________ und der E.________ AG
hinsichtlich des Kaufpreises und der Zahlungsmodalitäten. Der Gegenstand des
Verfahrens beschränkt sich somit auf diese Punkte und es geht nicht darum, ihr
Recht zur Einsicht in den gesamten Kaufvertrag zu prüfen (BGE 132 III 603 E.
4.3 S. 606).
2.2. Das Verwaltungsgericht hat ein schutzwürdiges Interesse an der
Einsichtnahme verneint. Es hat dies insbesondere damit begründet, das
Einsichtsbegehren diene nicht der Bezifferung oder Substantiierung
erbrechtlicher Ansprüche. Der Erbteilungsvertrag sei vollständig erfüllt
worden, enthalte kein Vorkaufs- oder Gewinnanteilsrecht der Beschwerdeführerin
und auch keine Verpflichtung, wonach das Grundstück nicht oder nur im
Einverständnis mit den Miterben veräussert werden dürfe. Es sei sodann äusserst
fraglich, ob der testamentarische Wille missachtet worden sei, und selbst wenn
dies der Fall wäre, so vermöge dies nach Abschluss der Teilung kein
schutzwürdiges Interesse zu begründen. Der testamentarische Wille habe zudem
keinen Eingang in den Erbteilungsvertrag gefunden. Die Befürchtung der
Beschwerdeführerin, dass ihrem Bruder bereits bei der Erbteilung eine bessere
Drittofferte vorgelegen habe, die den übrigen Miterben nicht mitgeteilt worden
sei, stelle eine blosse, nicht weiter substantiierte Vermutung dar.
Demgegenüber hätten B.________ und die E.________ AG, die am vorliegenden
Verfahren nicht beteiligt seien und von denen keine Erklärungen vorlägen, an
der Geheimhaltung des Kaufpreises ein gewichtiges Interesse.
3.
3.1. Gemäss Art. 970 Abs. 1 ZGB hat derjenige, der ein Interesse glaubhaft
macht, Anspruch darauf, dass ihm Einsicht in das Grundbuch gewährt oder dass
ihm daraus ein Auszug erstellt wird. Nach Art. 970 Abs. 2 ZGB ist jede Person
ohne Nachweis eines solchen Interesses berechtigt, Auskunft über bestimmte
Daten des Hauptbuches zu erhalten. Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
zählen nicht zu diesen frei zugänglichen, aus dem Hauptbuch ersichtlichen
Daten, sondern ergeben sich aus den Belegen (Kaufvertrag). Ebenso wenig fallen
sie unter die Angaben, die gemäss Art. 970 Abs. 3 ZGB öffentlich gemacht werden
dürfen (dazu Art. 26 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011; SR
211.432.1).
Das Einsichtsrecht gemäss Art. 970 Abs. 1 ZGB erstreckt sich auf alle
Bestandteile des Grundbuchs und damit insbesondere auch auf die Belege, um die
es vorliegend geht ( JÜRG SCHMID, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, 4.
Aufl. 2011, N. 10 und N. 13 zu Art. 970 ZGB). Das für die Einsichtnahme
erforderliche Interesse kann rechtlicher oder tatsächlicher (z.B.
wirtschaftlicher, wissenschaftlicher, persönlicher oder familiärer) Natur sein.
Blosse Neugier reicht hingegen nicht. Dieses Interesse muss in der Abwägung mit
den entgegenstehenden Interessen des Grundeigentümers den Vorrang beanspruchen
können. Die Einsichtnahme ist schliesslich nur in dem Umfang zu gewähren, wie
es für die Befriedigung des schutzwürdigen Interesses notwendig ist (BGE 132
III 603 E. 4.3.1 S. 607 mit Hinweis).
3.2.
3.2.1. Für die Überprüfung, ob die Beschwerdeführerin ein solches Interesse
glaubhaft gemacht hat, ist von den Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
auszugehen.
Danach hat der Erblasser im Testament vom 28. Juni 2007 hinsichtlich des
fraglichen Grundstücks folgende Anordnung getroffen:
"[...] ordne ich an, dass das Bauland im Zentrum von U.________ Nr. yyyy an den
Meistbietenden zu verkaufen ist und der Erlös nach Abzug aller Kosten, Steuern
und Abgaben zu teilen ist. Will einer meiner Erben das Bauland übernehmen, so
hat er den Preis des Meistbietenden abzüglich der Steuerersparnis, welche sich
aus der Übertragung des Eigentums innerhalb der Familie ergeben kann, zu
bezahlen. [...]"
Dieses Grundstück ist sodann Gegenstand einer partiellen Erbteilung als Teil
eines Vergleichs vor dem Friedensrichteramt des Kreises Sins gewesen, wobei die
Beschwerdeführerin und zwei ihrer Geschwister auf Übernahme des Grundstücks
verzichtet haben. B.________ hat das fragliche Grundstück bei dieser partiellen
Erbteilung gegen Anrechnung des von einem dritten Interessenten offerierten
Preises (Angebot der D.________ AG vom 12. April 2012) erworben. Im
Erbteilungsvertrag ist der entsprechende Betrag als Übernahmepreis eingesetzt
worden (abzüglich Begleichung einer Schuld, Grundstückgewinnsteuer und
Notariatsgebühren). B.________ hat das Grundstück 48 Tage, nachdem er es selber
erworben hat, weiterveräussert.
3.2.2. Im Zusammenhang mit der Erwägung der Vorinstanz, der testamentarische
Wille habe im Erbteilungsvertrag keinen Niederschlag gefunden (vgl. oben E.
2.2), erhebt die Beschwerdeführerin zunächst die Rüge willkürlicher
Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der Auszug aus dem
Erbteilungsvertrag, der dem Verwaltungsgericht vorgelegen habe, halte
zweifelsfrei fest, dass der Erbteilungsvertrag vor dem Hintergrund des
Testaments vom 28. Juni 2007 geschlossen worden sei und dieses Testament von
den Erben respektiert würde.
Es erübrigt sich, an dieser Stelle auf den genauen Wortlaut des
Erbteilungsvertrags einzugehen. Dessen Tragweite zu eruieren, bleibt einem
allfälligen materiellen Verfahren vorbehalten. Vorliegend konnte es vor den
Vorinstanzen nur darum gehen, dass die Beschwerdeführerin ein schutzwürdiges
Interesse an der Einsichtnahme glaubhaft macht. Die Glaubhaftigkeit des
Zusammenhangs zwischen Testament und dem partiellen Erbteilungsvertrag ergibt
sich jedoch bereits aus den Feststellungen des Verwaltungsgerichts: Gemäss der
zitierten Testamentsbestimmung (oben E. 3.2.1) hat ein Erbe, wenn er das
Grundstück übernehmen will, den Preis eines Meistbietenden (abzüglich gewisser
Posten) zu bezahlen. Der partielle Erbteilungsvertrag ist sodann nach den
vorinstanzlichen Feststellungen unter Zugrundelegung eines Drittangebots
zustande gekommen. Angesichts dieser Feststellungen und mangels gegenteiliger
Hinweise liegt die Vermutung auf der Hand, dass der Erbteilungsvertrag unter
Zugrundelegung des damals (bekannten) Höchstgebots abgeschlossen wurde und
insoweit dem Testament Nachachtung verschafft wurde. Es ist weder ersichtlich
noch wäre es unmittelbar einsichtig, weshalb ein tieferes Drittangebot die
Grundlage für den Erbteilungsvertrag hätte bilden sollen, oder wieso die Erben
der Erbteilung überhaupt ein Drittangebot hätten zugrunde legen sollen, wenn
sie ohnehin vom Testament hätten abweichen wollen. Insoweit erweist sich der
Zusammenhang zwischen Testament und Erbteilungsvertrag als glaubhaft und es
bleibt zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin daraus ein schützenswertes
Interesse für die Einsichtnahme in den Kaufvertrag ableiten kann, mit dem ihr
Bruder das Grundstück kurz nach der Erbteilung weiterverkauft hat.
3.2.3. Die Beschwerdeführerin vermutet nach wie vor, dass das Angebot der
E.________ AG ihrem Bruder zum Zeitpunkt der Friedensrichterverhandlung und der
partiellen Erbteilung bereits vorlag und dass dieses Angebot höher ausfiel als
das Angebot der D.________ AG, das der Erbteilung zugrunde gelegt wurde. Durch
die Einsicht in den Kaufvertrag erhofft sie sich Aufklärung nicht nur über die
Höhe des Kaufpreises, sondern auch darüber, ob das Angebot der E.________ AG
tatsächlich vor der Friedensrichterverhandlung und dem Abschluss der Erbteilung
vorlag. Hinweise auf Letzteres erhofft sie sich durch Bekanntgabe der
Zahlungsmodalitäten, denn aus ihnen könnte sich ergeben, dass sich B.________
die Übernahme in der Erbteilung durch die E.________ AG finanzieren liess.
Die Einsichtnahme in den Kaufvertrag ist jedenfalls geeignet, die Höhe des
Kaufpreises in Erfahrung zu bringen. Ob darüber hinaus auch Aufschluss über die
zeitlichen Abläufe - insbesondere den Zeitpunkt des Vorliegens des Angebots der
E.________ AG - zu gewinnen ist, kann im Voraus - d.h. ohne Kenntnis dieses
Vertrags - nicht beantwortet werden. Dies lässt sich jedenfalls nicht von
vornherein und kategorisch ausschliessen. Insoweit erscheint das Gesuch der
Beschwerdeführerin geeignet, um ihre Ziele zu erreichen.
Diese Ziele sind schutzwürdig. Entgegen dem, wovon die Vorinstanz ausgeht, geht
es dabei nicht darum, ob der Erbteilungsvertrag gehörig erfüllt wurde oder ob
sich B.________ nach Abschluss dieses Vertrages nach Sinn und Geist des
Testaments und des Erbteilungsvertrags verhalten hat. Demgemäss ist auch nicht
entscheidend, dass der Erbteilungsvertrag der Beschwerdeführerin kein
Gewinnbeteiligungsrecht und kein Mitspracherecht zu einer Weiterveräusserung
oder ähnliches einräumt. Vielmehr geht es um die Umstände, die zum Abschluss
dieses partiellen Erbteilungsvertrags geführt haben. Insoweit besteht - im
Rahmen der Glaubhaftmachung (soeben E. 3.2.2) - ein direkter Zusammenhang mit
den erbrechtlichen Ansprüchen der Beschwerdeführerin (vgl. BGE 132 III 603 E.
4.3.2 S. 607; vgl. auch BGE 137 III 369 E. 4.3 S. 371 ff.). Sollte sich nämlich
herausstellen, dass der Erbteilungsvertrag nicht unter Zugrundelegung des
Höchstgebots abgeschlossen wurde, weil einem der Erben (B.________) bereits
damals ein höheres Drittgebot vorlag, und dass dieser Umstand sodann durch
B.________ verheimlicht wurde, so könnte dies allenfalls die Wirksamkeit des
Erbteilungsvertrags beeinträchtigen und unter Umständen sogar zu seiner
Rückabwicklung führen, wovon das Eigentum am fraglichen Grundstück betroffen
sein könnte. Die Beschwerdeführerin ist Partei des Erbteilungsvertrages und als
Miterbin ehemalige Gesamteigentümerin des fraglichen Grundstücks. Sie hat
insoweit ein schutzwürdiges Interesse zu erfahren, ob der Erbteilungsvertrag
unter Umständen zustande gekommen ist, die die Wirksamkeit oder den Fortbestand
dieses Vertrages und der erfolgten Verfügung über das Grundstück fraglich
erscheinen lassen oder nicht. Keine Rolle spielt dabei, ob die
Beschwerdeführerin die gewünschten Informationen auch auf einem anderen Weg
erhältlich machen könnte (BGE 132 III 603 E. 4.3.2 S. 607).
Dieses Interesse bleibt abzuwägen gegenüber dem Interesse von B.________ und
der E.________ AG an der Nichtbekanntgabe der fraglichen Daten. Sie wurden in
das bisherige Verfahren nicht einbezogen (vgl. SCHMID, a.a.O., N. 30 zu Art.
970 ZGB), so dass über ihren Standpunkt dazu nichts bekannt ist und es nur um
die Berücksichtigung ihrer mutmasslichen Interessen gehen kann. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass das blosse Interesse, die Beschwerdeführerin an der
Geltendmachung ihrer Rechte oder der Wahrnehmung ihrer schutzwürdigen
Interessen zu hindern, seinerseits keinen Schutz verdient (BGE 132 III 603 E.
4.3.2 S. 608). Mangels anderweitiger Hinweise kann es demnach nur um die
Berücksichtigung eines allgemeinen Geheimhaltungsinteresses aus geschäftlichen
Gründen gehen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass es den Kantonen gemäss Art.
970a ZGB erlaubt ist, die Veröffentlichung des Grundstückerwerbs vorzusehen.
Dabei dürfen sie insbesondere - von gewissen, hier nicht gegebenen Ausnahmen
abgesehen - auch die Gegenleistung veröffentlichen. Der Bundesgesetzgeber ist
damit bewusst von einer früheren Rechtsprechung des Bundesgerichts abgewichen,
die solche Veröffentlichungen untersagt hat (BGE 112 II 422; 114 II 40; zur
Gesetzgebungsgeschichte SCHMID, a.a.O., N. 2 zu Art. 970 ZGB, N. 1 ff. zu Art.
970a ZGB). Für den Bundesgesetzgeber erscheint folglich die Gegenleistung nicht
als speziell schützenswerte bzw. geheimhaltungsbedürftige Information. Dies ist
bei der vorliegenden Interessenabwägung zu berücksichtigen. An dieser Wertung
durch den Bundesgesetzgeber ändert im Übrigen nichts, dass der Kanton Aargau
die Veröffentlichung der entsprechenden Angaben nach Art. 970a ZGB soweit
ersichtlich nicht vorsieht (vgl. allgemein zum Verhältnis von Art. 970 ZGB zu
Art. 970a ZGB BGE 126 III 512; 132 III 603 E. 4.3.1 S. 606). Angesichts dessen
erscheint das allgemeine Geschäftsinteresse von B.________ und der E.________
AG gegenüber dem Interesse der Beschwerdeführerin nicht als vorzugswürdig.
Daraus folgt, dass die Beschwerde gutzuheissen und der Beschwerdeführerin die
Einsichtnahme in den Kaufvertrag im verlangten Umfang zu gestatten ist.
4.
Ungeachtet des Ausgangs des Verfahrens sind keine Gerichtskosten zu erheben
(Art. 66 Abs. 4 BGG). Hi ngegen hat der Kanton Aargau die Beschwerdeführerin
angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 BGG). Zur Bestimmung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen im kantonalen Verfahren ist die Angelegenheit an das
Verwaltungsgericht zurückzuweisen (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
1.1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Aargau vom 8. Mai 2014 wird aufgehoben.
1.2. Das Grundbuchamt Bremgarten-Muri wird angewiesen, der Beschwerdeführerin
in den am 11. Juli 2012 zwischen B.________ und der E.________ AG geschlossenen
Kaufvertrag zzzz über das Grundstück Nr. wwww, Parzelle yyyy, U.________,
hinsichtlich Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten Einsicht zu gewähren.
1.3. Zur Neuverteilung der kantonalen Kosten wird die Sache an das
Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
2.
Für das bundesgerichtliche Verfahren werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Der Kanton Aargau hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des
Kantons Aargau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. Februar 2015
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: Zingg
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