II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.668/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
5A_668/2012
Urteil vom 7. März 2013
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Schöbi,
Gerichtsschreiber von Roten.
1. Verfahrensbeteiligte
A.X.________,
2. B.X.________,
beide vertreten durch Advokat Daniel Borter,
Beschwerdeführer,
gegen
Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Ryhner-Seebeck,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts an einem landwirtschaftlichen
Grundstück,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantons-
gerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, vom 19. Juni 2012.
Sachverhalt:
A.
Am 18. Oktober 2007 verkaufte die (fortgesetzte) Erbengemeinschaft A.________
die von der Parzelle Nr. yyyy abgetrennte Parzelle Nr. xxxx (Grundbuch
B.________), 6'618 m² Acker, Wiese und Wald, an A.X.________ und B.X.________
zum Preis von Fr. 18'967.60. Im Kaufvertrag heisst es unter Ziff. 6 lit. c
"Vorkaufsrecht Pächter" Folgendes:
"Allfällig bestehende Pachtverhältnisse gehen grundsätzlich von Gesetzes wegen
auf die Erwerber über.
Gemäss Angaben der Verkäuferschaft besteht bzgl. des Kaufobjektes ein
Vertragsverhältnis betreffend den Verkauf von Heugras.
Das Grundbuchamt C.________ wird hiermit ermächtigt, Herrn Y.________ über den
Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages in Kenntnis zu setzen."
Am 19. Oktober 2007 zeigte das Grundbuchamt C.________ Y.________ den Abschluss
des Kaufvertrags an, worauf Y.________ das Grundbuchamt am 16. November 2007
unter Bezugnahme auf die Anzeige schriftlich darum ersuchte, ihm das
Pächtervorkaufsrecht zu eröffnen resp. die Kaufverträge auszufertigen. Am 22.
Mai 2008 wurden A.X.________ und B.X.________ als Eigentümer der Parzelle Nr.
xxxx im Grundbuch eingetragen.
B.
B.a Am 19. November 2007 erhielten A.X.________ und B.X.________ nach den
Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR
211.412.11) die Bewilligung, die Parzelle Nr. yyyy (Grundbuch B.________) von
der Erbengemeinschaft A.________ zum Preis von Fr. 44'208.90 zu erwerben. Die
entsprechende Verfügung des Landwirtschaftlichen Zentrums D.________ wurde
unter anderem Y.________ mitgeteilt.
B.b Am 18. Dezember 2007 verkaufte die (fortgesetzte) Erbengemeinschaft
A.________ die Parzelle Nr. yyyy (Grundbuch B.________), 21'231 m² Acker,
Wiese, Weide, fliessendes Gewässer und geschlossener Wald, an A.X.________ und
B.X.________ zum Preis von Fr. 44'208.90. Im Kaufvertrag heisst es unter Ziff.
6 lit. c "Vorkaufsrecht Pächter" Folgendes:
"Allfällig bestehende Pachtverhältnisse gehen grundsätzlich von Gesetzes wegen
auf die Erwerber über.
Gemäss Angaben der Verkäuferschaft besteht bzgl. des Kaufobjektes ein
Vertragsverhältnis über den Kauf von Heu- und Emdgras mit Herrn Y.________.
Das Grundbuchamt C.________ wird hiermit ermächtigt, Herrn Y.________ über den
Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages in Kenntnis zu setzen."
In Ziff. 9 des Kaufvertrags wurden die Notare der Bezirksschreiberei C.________
beauftragt und ermächtigt, die Handänderung beim Grundbuchamt C.________ zur
Eintragung in das Grundbuch B.________ anzumelden, sobald die Ausübungsfrist (3
Monate ab Kenntnis) für ein allfälliges Vorkaufsrecht von Herrn Y.________
abgelaufen ist oder ein allfälliges Vorkaufsrechtsverfahren rechtskräftig
abgeschlossen ist.
B.c Am 22. Mai 2008 wurden A.X.________ und B.X.________ als Eigentümer der
Parzelle Nr. yyyy im Grundbuch eingetragen. Im Amtsblatt Nr. zzzz vom wwww
erfolgte die Veröffentlichung des Kaufs der Parzelle Nr. yyyy mit der
Liegenschaftsbeschreibung und der Angabe der Vertragsparteien.
B.d Am 10. Juli 2008 teilte Y.________ dem Grundbuchamt C.________ schriftlich
mit, dass er unter anderem Pächter der Parzelle Nr. yyyy sei und das ihm
zustehende Pächtervorkaufsrecht ausüben wolle. Er bitte darum, ihm insbesondere
zu der im Amtsblatt angezeigten Mutation betreffend die Parzelle Nr. yyyy das
Vorkaufsrecht zu ermöglichen. In seinem Antwortschreiben vom 18. Juli 2008
hielt das Grundbuchamt fest, der Kauf der Parzelle Nr. yyyy habe am 18.
Dezember 2007 stattgefunden, die Anzeige des Kaufs mit Hinweis auf das
Pächtervorkaufsrecht sei am 19. Dezember 2007 erfolgt und innert der
dreimonatigen Ausübungsfrist sei keine schriftliche Anmeldung eingetroffen.
B.e Am 8. September 2008 erteilte das Landwirtschaftliche Zentrum D.________
Y.________ die Erwerbsbewilligung für die Parzelle Nr. yyyy zum Preis von Fr.
44'208.90.
C.
Am 1. Dezember 2008 klagte Y.________ gegen A.X.________ und B.X.________ und
gegen die Erbengemeinschaft A.________ auf Feststellung, dass er Pächter der
Grundstücke Nrn. yyyy und xxxx sei und dass er sein Pächtervorkaufsrecht
rechtzeitig ausgeübt habe. Er beantragte die Anweisung an das Grundbuchamt, ihn
mit vertragskonformer Bezahlung des Kaufpreises als Eigentümer der Grundstücke
Nrn. yyyy und xxxx im Grundbuch einzutragen. Am 24. Januar 2011 wies das
Bezirksgericht C.________ die Klage gegen die Erbengemeinschaft A.________ ab.
Mit Urteil vom 19. September 2011 wies das Bezirksgericht auch die Klage gegen
A.X.________ und B.X.________ ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.
D.
Gegen das Urteil vom 19. September 2011 legte Y.________ eine Berufung ein. Das
Kantonsgericht Basel-Landschaft hiess die Berufung teilweise gut und wies das
Grundbuchamt C.________ an, Y.________ gegen Nachweis der Bezahlung des
Kaufpreises samt Kostenanteil an A.X.________ und B.X.________ (mittels
Postquittung oder Belastungsanzeige über den Betrag von Fr. 45'295.55) als
neuen Eigentümer der Parzelle Nr. yyyy, GB B.________, im Grundbuch
einzutragen. Im Übrigen - betreffend die Parzelle Nr. xxxx - wurde die Berufung
abgewiesen (Entscheid vom 19. Juni 2012).
E.
Mit Eingabe vom 14. September 2012 beantragen A.X.________ und B.X.________
(Beschwerdeführer) dem Bundesgericht, den Entscheid des Kantonsgerichts
aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts zu bestätigen. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie, beim Landwirtschaftlichen
Zentrum D.________ amtliche Erkundigungen betreffend den Zeitpunkt des Gesuchs
für die Erlangung der Erwerbsbewilligung einzuholen und der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zu erteilen. Y.________ (Beschwerdegegner) und das
Kantonsgericht haben auf eine Stellungnahme zum Gesuch um aufschiebende Wirkung
verzichtet. Das präsidierende Mitglied der II. zivilrechtlichen Abteilung des
Bundesgerichts hat der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt
(Verfügung vom 10. Oktober 2012). Es sind die kantonalen Akten eingeholt
worden. Der Beschwerdegegner und das Kantonsgericht schliessen auf Abweisung
der Beschwerde. Der Beschwerdegegner hat seine Beschwerdeantwort mit einer
zusätzlichen Eingabe ergänzt.
Erwägungen:
1.
Der angefochtene Entscheid betrifft die Voraussetzungen für die Ausübung eines
gesetzlichen Vorkaufsrechts (Art. 47 BGBB) und damit eine Zivilsache (Art. 72
Abs. 1 BGG; vgl. BGE 129 III 693 E. 3 S. 695) in einer vermögensrechtlichen
Angelegenheit (vgl. Urteil 5C.104/2004 vom 18. August 2004 E. 1.1), deren
Streitwert bei einem Vorkaufpreis für die Parzelle Nr. yyyy von Fr. 44'208.90
den gesetzlichen Mindestbetrag übersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG; vgl. BGE
97 II 277 E. 1 S. 280). Er ist kantonal letztinstanzlich (Art. 75 BGG), lautet
zum Nachteil der Beschwerdeführer (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das
kantonale Verfahren ab (Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer beantragen
lediglich, das erstinstanzliche Urteil zu bestätigen, doch ergibt sich aus der
Beschwerde- und der Entscheidbegründung, dass sie die Abweisung der Klage auch
mit Bezug auf die Parzelle Nr. yyyy verlangen (Art. 42 Abs. 1 BGG vgl. BGE 136
V 131 E. 1.2 S. 135 f.; Urteil 5A_25/2008 vom 14. November 2008 E. 3, in:
Praxis 98/2009 Nr. 100 S. 669, nicht veröffentlicht in BGE 135 III 153). Auf
die fristgerecht (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 lit. b BGG) erhobene
Beschwerde kann eingetreten werden.
2.
Streitig ist, ob der Beschwerdegegner das Vorkaufsrecht des Pächters am
landwirtschaftlichen Grundstück Nr. yyyy rechtzeitig ausgeübt hat. Im Einzelnen
geht es um Folgendes:
2.1 Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am
Pachtgegenstand gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB ein Vorkaufsrecht, wenn (a.) die
gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4.
Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) abgelaufen
ist und (b.) der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist
oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt. Für die Ausübung
des Vorkaufsrechts kennt das BGBB keine Sondervorschriften. Es gilt der für die
gesetzlichen Vorkaufsrechte massgebende Art. 681a ZGB, der mit der ZGB-Revision
von 1991/94 neu geschaffen wurde und inhaltlich im Wesentlichen die Lehre und
Rechtsprechung zum Vorkaufsrecht kodifiziert (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz
über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] sowie zum Bundesgesetz über die
Teilrevisionen des Zivilgesetzbuches [Immobiliarsachenrecht] und des
Obligationenrechts [Grundstückkauf] vom 19. Oktober 1988, BBl 1988 III 953, S.
1069 f. Ziff. 312.1). Mit der Marginalie "Ausübung" sieht Art. 681a ZGB unter
anderem vor, dass der Verkäufer die Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und
den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen muss (Abs. 1), dass der
Vorkaufsberechtigte, der sein Recht ausüben will, es innert dreier Monate seit
Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend machen muss (Abs. 2)
und dass der Vorkaufsberechtigte seinen Anspruch innerhalb dieser Frist
gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks geltend machen kann (Abs. 3).
2.2 Der Hauptstreitpunkt im kantonalen Verfahren hat die Einhaltung der
dreimonatigen Ausübungsfrist betroffen.
2.2.1 Mit Bezug auf die Parzelle Nr. xxxx hat das Kantonsgericht festgestellt,
in der Anzeige des Grundbuchamtes vom 19. Oktober 2007 betreffend Verkauf der
neu gebildeten Parzelle Nr. xxxx sei dem Beschwerdegegner der Kaufpreis und der
Kaufantritt mitgeteilt worden. Die Dreimonatsfrist für die Ausübung des
Pächtervorkaufsrechts habe damit unmittelbar nach Erhalt der Anzeige, d.h.
frühestens ein bis zwei Tage nach dem 19. Oktober 2007 zu laufen begonnen. Der
Beschwerdegegner habe sein Pächtervorkaufsrecht gegenüber dem Grundbuchamt zwar
mit Schreiben vom 16. November 2007 sinngemäss auch für die Parzelle Nr. xxxx
geltend gemacht, doch sei dessen Weiterleitung an die Erbengemeinschaft als
Verkäuferin und damals im Grundbuch eingetragene Eigentümerin der Parzelle Nr.
xxxx nicht nachgewiesen. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners könne aus
der Ermächtigung des Grundbuchamtes, den Beschwerdegegner über den Abschluss
des Kaufvertrags betreffend Parzelle Nr. xxxx in Kenntnis zu setzen, nicht ohne
weiteres darauf geschlossen werden, dass das Grundbuchamt von den
Kaufvertragsparteien stillschweigend auch zur Entgegennahme der
Ausübungserklärung des Vorkaufsrechts durch den Pächter ermächtigt worden sei.
Jedenfalls seien keine hinreichenden Umstände dargetan, die die Annahme
erlaubten, dass die aktive auch die passive Stellvertretung beinhalte. Somit
sei der Vorinstanz zuzustimmen, dass der Beschwerdegegner hinsichtlich der
Parzelle Nr. xxxx das Vorkaufsrecht verwirkt habe.
2.2.2 Mit Bezug auf die Parzelle Nr. yyyy hat das Kantonsgericht festgestellt,
die Erwerbsbewilligung an die Beschwerdeführer vom 19. November 2007, die auch
dem Beschwerdegegner mitgeteilt worden sei, habe für die Ausübung des
Vorkaufsrechts keine zivilrechtliche Bedeutung, weil sie vor dem Abschluss des
Kaufvertrags und damit vor Eintritt des Vorkaufsfalls erteilt worden sei, in
einem Zeitpunkt also, in dem der Beschwerdegegner noch nicht gewusst habe, ob
es zum Vorkaufsfall komme. Unbewiesen sei sodann, dass das Grundbuchamt dem
Beschwerdegegner mit Schreiben vom 19. Dezember 2007 den Verkauf der Parzelle
Nr. yyyy mitgeteilt habe. Die Veröffentlichung des Kaufs im Amtsblatt vom wwww
schliesslich habe den Kaufpreis als wesentlichen Inhalt des Kaufvertrags nicht
genannt. Vom Inhalt des Vertrags, namentlich vom Kaufpreis, habe der
Beschwerdegegner erst im Rahmen der Einholung einer Erwerbsbewilligung
erfahren, die ihm das Landwirtschaftliche Zentrum D.________ mit Verfügung vom
8. September 2008 samt Preisangabe für die Parzelle Nr. yyyy erteilt habe. Die
dreimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe somit frühestens ein
bis zwei Tage nach dem 8. September 2008 zu laufen begonnen. Mit der Klage vom
1. Dezember 2008 an das Bezirksgericht habe der Beschwerdegegner das
Vorkaufsrecht prozessual gegenüber der Erbengemeinschaft A.________ und
gegenüber den Beschwerdeführern geltend gemacht. Von dieser Klage sei der
Gegenpartei wenige Tage nach dem 1. Dezember 2008 eine Orientierungskopie
zugegangen, was im Übrigen unbestritten sei. Als Ergebnis der Würdigung hat das
Kantonsgericht festgehalten, dem Beschwerdegegner sei der Beweis dafür
gelungen, dass seine Ausübungserklärung der mit dem Vorkaufsrecht belasteten
Partei innert der Dreimonatsfrist zur Kenntnis gelangt sei (E. 4 S. 10 ff. des
angefochtenen Entscheids).
2.3 Die Beschwerdeführer verlangen die Abweisung der Klage, soweit sie die
Parzelle Nr. yyyy betrifft. Sie wenden ein, das Kantonsgericht habe sowohl den
Beginn der Verwirkungsfrist als auch den Zeitpunkt der Ausübung des
Vorkaufsrechts offensichtlich unrichtig festgestellt. Mit Bezug auf den
Fristbeginn stellen sie den Beweisantrag, beim Landwirtschaftlichen Zentrum
D.________ eine amtliche Erkundigung zum Zeitpunkt einzuholen, in dem der
Beschwerdegegner sein Gesuch um Bewilligung des Erwerbs des Grundstücks Nr.
yyyy gestellt habe, die ihm am 8. September 2008 erteilt worden sei.
3.
Zum Zeitpunkt des Fristbeginns hat das Kantonsgericht festgestellt, erst mit
Kenntnis des Kaufpreises hätten dem Beschwerdegegner die drei Monate zur
Ausübung des Vorkaufsrechts zu laufen begonnen. Diese Kenntnis habe der
Beschwerdegegner erstmals mit der Bewilligung zum Erwerb der Parzelle Nr. yyyy
vom 8. September 2008 erhalten. Dass das Grundbuchamt dem Beschwerdegegner mit
Schreiben vom 19. Dezember 2007 den Verkauf der Parzelle Nr. yyyy mitgeteilt
habe, sei eine unbewiesene Tatsache.
3.1 Der Vorkaufsberechtigte, der sein Recht ausüben will, muss es innert dreier
Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend machen
(Art. 681a Abs. 2 ZGB). Es handelt sich - wie bisher (vgl. BGE 109 II 245 E. 7a
S. 252) - um eine Verwirkungsfrist (vgl. Botschaft, a.a.O., S. 1073 f. und S.
1081 f.). Den Vorkaufsberechtigten trifft die Beweislast für die fristgerechte
Ausübung, d.h. für den Zeitpunkt des Fristbeginns und für denjenigen der
Rechtsausübung (allgemein für Verwirkungsfristen: BGE 92 I 253 E. 3 S. 257).
Hat aber der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den
Inhalt des Kaufvertrags entgegen Art. 681a Abs. 1 ZGB nicht in Kenntnis
gesetzt, trägt er die Beweislast dafür, dass der Vorkaufsberechtigte vom
Verkauf früher als von ihm zugegeben ausreichende Kenntnis hatte (für ein
gesetzliches Vorkaufsrecht: BGE 73 II 162 E. 5 S. 168).
3.2 Die dreimonatige Ausübungsfrist beginnt ab Kenntnis von Abschluss und
Inhalt des Vertrages (Art. 681a Abs. 2 ZGB). Mit "Inhalt des Vertrags" sind
nicht nur die für das Zustandekommen eines bestimmten Kaufvertrags
unerlässlichen Elemente gemeint, sondern alle wesentlichen Bedingungen des
konkreten Vertrages, die für den Entschluss, das Vorkaufsrecht auszuüben,
bedeutsam sind (vgl. BGE 83 II 517 E. 2 S. 519 f.). Dazu gehört grundsätzlich
auch der Kaufpreis (vgl. BGE 109 II 245 E. 7b S. 253).
3.3 Die kantonsgerichtliche Feststellung, es sei unbewiesen, dass das
Grundbuchamt dem Beschwerdegegner den Verkauf angezeigt habe, rügen die
Beschwerdeführer als "offensichtlich unrichtig" (Art. 97 Abs. 1 BGG), d.h. als
willkürlich. Willkür in der Sachverhaltsfeststellung und in der Beweiswürdigung
liegt vor, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels
offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges
Beweismittel, das für den Entscheid wesentlich sein könnte, unberücksichtigt
gelassen hat oder wenn es auf Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare
Schlussfolgerungen getroffen hat. Vorausgesetzt ist dabei, dass die
angefochtene Tatsachenermittlung den Entscheid im Ergebnis und nicht bloss in
der Begründung als willkürlich erscheinen lässt (Art. 9 BV; vgl. BGE 137 III
226 E. 4.2 S. 234).
3.4 Die Beschwerdeführer machen geltend, der Grundbuchverwalter habe
unterschriftlich das Gegenteil bestätigt und der Vertreter des
Beschwerdegegners selber habe den Erhalt des Formulars zugegeben (S. 7 f. Ziff.
12 und 13 der Beschwerdeschrift). In seiner Vernehmlassung geht der
Beschwerdegegner auf diese Vorbringen der Beschwerdeführer mit keinem Wort ein.
3.4.1 Gesetzliche Anzeigepflichten bestehen für den Verkäufer (Art. 681a Abs. 1
ZGB) und für das Grundbuchamt (Art. 969 Abs. 1 ZGB). In Ziff. 6 lit. c des
Kaufvertrags vom 18. Dezember 2007 wurde das Grundbuchamt zusätzlich
ermächtigt, den Beschwerdegegner über den Abschluss des vorliegenden
Kaufvertrages in Kenntnis zu setzen (Bst. B.b). Das Grundbuchamt will den
Beschwerdegegner mit Schreiben vom 19. Dezember 2007 über das Rechtsgeschäft
informiert und auf die gesetzlichen Bestimmungen des Pächtervorkaufsrechts
hingewiesen haben (Bst. B.d), doch hat das Kantonsgericht die Mitteilung als
unbewiesen bezeichnet. Bei dieser Mitteilung handelt es sich um ein Formular
"Anzeige", in dem die Art des Rechtsgeschäfts, die Vertragsparteien, das
Grundstück, der Preis und der Eigentumsantritt angegeben werden. Beigeheftet
ist das zu retournierende Formular "Erklärung", der unterschreibende Empfänger
habe das betreffende Rechtsgeschäft zur Kenntnis genommen, wobei alle Angaben
zum Rechtsgeschäft nochmals wiederholt werden und zusätzlich der Text von Art.
47 BGBB wiedergeben wird.
3.4.2 Die unterschriftliche Bestätigung des Grundbuchamtes, der Kaufvertrag sei
dem Beschwerdegegner angezeigt worden, ist für sich allein noch kein Beweis
tatsächlich erfolgter Anzeige. Versehen können unterlaufen.
3.4.3 Die Darstellung der Beschwerdeführer trifft hingegen zu, dass W.________
dem stellvertretenden Bezirksschreiber am 7. Juli 2008 eine E-Mail gesendet und
darin im Auftrag des Beschwerdegegners mitgeteilt hat, dass der
Beschwerdegegner "mindestens bei den beiden im Amtsblatt veröffentlichten
Parzellen Nr. yyyy und zzzz eine Anfrage hätte erhalten müs[s]en, ob er sein
Vorkaufsrecht ausüben will (er erhielt lediglich die Anzeige des Kaufvertrages
und eine Erklärung zum r[R]etournieren, in welcher er den Verkauf hätte zur
Kenntnis nehmen sollen - da er dies nicht tat, hätte er mindestens eine Anfrage
zur allfälligen Ausübung seines Vorkaufsrechtes erhalten sollen und dieses
Anliegen hatte er Ihnen mündlich ja bereits mitgeteilt)" (Klage-Beilage Nr. 7).
3.4.4 Dass das Kantonsgericht dieses Schreiben nicht berücksichtigt hat, lässt
seine Beweiswürdigung als einseitig und damit willkürlich erscheinen. Immerhin
bestätigt der Beschwerdegegner, dass er die Anzeige des Kaufvertrages und die
zu retournierende Erklärung mit Bezug auf die Parzelle Nr. yyyy erhalten hat.
Zweifel daran, dass es sich nicht um das amtliche Formular handeln könnte, das
das Grundbuchamt dem Beschwerdegegner zugestellt haben will, sind weder belegt
noch begründet. Nicht bewiesen ist damit allerdings der Zeitpunkt, in dem der
Beschwerdegegner die Anzeige des Grundbuchamtes erhalten hat. Die
Beschwerdeführer begnügen sich denn auch mit der Feststellung, dass der
Beschwerdegegner im Juli 2008 und nicht schon Ende Dezember 2007 durch Anzeige
des Grundbuchamtes sichere Kenntnis vom Vorkaufsfall erhalten habe.
3.4.5 Es kommt hinzu, dass der Beschwerdegegner im Verfahren vor Bezirksgericht
geltend gemacht hat, W.________, Treuhänder, E.________, habe in seinem Auftrag
mit Mail vom 7. Juli 2008 erklärt, dass er mit Bezug auf die Parzelle Nr. yyyy
von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch mache (act. 98 der bezirksgerichtlichen Akten
und E. 4 S. 10 des bezirksgerichtlichen Urteils). Unter Willkürgesichtspunkten
muss somit angenommen werden, die Kenntnis, die für den Entschluss, das
Vorkaufsrecht auszuüben, erforderlich war, sei im Juli 2008 vorhanden gewesen.
3.5 Aus den dargelegten Gründen erweist sich die kantonsgerichtliche
Feststellung als willkürlich, der Beschwerdegegner habe erst nach Erhalt der
Erwerbsbewilligung vom 8. September 2008 ausreichende Kenntnis vom Inhalt des
am 18. Dezember 2007 geschlossenen Kaufvertrags gehabt. Desgleichen erscheint
die Annahme als willkürlich, die Beschwerdeführer hätten den Beweis früherer
Kenntnis nicht erbracht. Auszugehen ist vielmehr davon, dass der
Beschwerdegegner aufgrund seiner eigenen Darstellung im Juli 2008 ausreichende
Kenntnis vom Vorkaufsfall hatte. Dass er dabei das Formular "Erklärung"
behalten und nicht retourniert hat, ist für die Kenntnis vom Vorkaufsfall
entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners unerheblich.
4.
Aufgrund seiner tatsächlichen Annahmen hatte das Kantonsgericht keinen Grund
zur Prüfung, ob der Beschwerdegegner sein Vorkaufsrecht mit seiner E-Mail vom
7. Juli 2008 oder den späteren Schreiben und Mitteilungen an die
Bezirksschreiberei bzw. an das Grundbuchamt sowie an den damaligen
Rechtsvertreter der Erbengemeinschaft rechtzeitig ausgeübt hat (act. 98 f. der
bezirksgerichtlichen Akten mit Hinweis auf Klage-Beilagen Nrn. 7-9).
4.1 Adressat der Ausübungserklärung ist der jeweilige Eigentümer des
Grundstücks (Art. 681a Abs. 3 ZGB). Der Beschwerdegegner will sein
Vorkaufsrecht mit Schreiben vom 28. August 2008 an den damaligen
Rechtsvertreter der Erbengemeinschaft A.________ ausgeübt haben (S. 3 der
Vernehmlassung mit Hinweis auf die Klage-Beilage Nr. 9). Seit dem 22. Mai 2008
sind die Beschwerdeführer als Eigentümer der Parzelle Nr. yyyy im Grundbuch
eingetragen (Bst. B.c). Da der Beschwerdegegner um die Handänderung aufgrund
der Veröffentlichung im kantonalen Amtsblatt nachweislich seit vvvv (Bst. B.d)
wusste, konnte sich seine Ausübungserklärung gültig nur mehr an die
Beschwerdeführer als Dritterwerber, hingegen nicht mehr an die
Erbengemeinschaft als Verkäuferin richten (vgl. BGE 92 II 147 E. 4 S. 155 ff.;
MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1975, N. 234 zu aArt. 681 ZGB). Entgegen der
Darstellung des Beschwerdegegners ist nicht festgestellt und bestehen keine
Anhaltspunkte dafür, dass der damalige Rechtsvertreter der Erbengemeinschaft
auch die Beschwerdeführer als Käufer vertreten hat. Aus der vom
Beschwerdegegner verfassten Klageschrift vom 1. Dezember 2008 (S. 1) geht
vielmehr hervor, dass nur die Erbengemeinschaft A.________ als Beklagte 3
anwaltlich vertreten ist (act. 41: "die Beklagten zu 3. vert. d. RA
V.________"), hingegen nicht die Beschwerdeführer als Beklagte 1 und 2. Damit
übereinstimmend hat der damalige Rechtsvertreter in seiner Anzeige vom 24.
September 2009, dass er das Mandat niederlege, als seine Klientschaft
ausdrücklich die Erbengemeinschaft und deren Mitglieder genannt (act. 80 der
bezirksgerichtlichen Akten).
4.2 Alle weiteren Mitteilungen, die der Beschwerdegegner als Ausübung des
Vorkaufsrechts verstanden wissen will, haben sich an die Bezirksschreiberei
bzw. an das Grundbuchamt gerichtet. Anders als nach Art. 14 Abs. 1 des
Bundesgesetzes vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen
Grundbesitzes (EGG; AS 1952 403 S. 407) kann die Ausübungserklärung nicht mehr
gegenüber dem Grundbuchamt erfolgen. Wird die Ausübungserklärung gleichwohl
gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben, könnte sich die Frage stellen, ob das
Grundbuchamt als Erklärungsbote anzusehen ist, wenn es die Ausübungserklärung
rechtzeitig dem richtigen Adressaten ausrichtet. Da die Erfüllung dieser
Voraussetzung weder behauptet noch nachgewiesen ist, kann die Frage
dahingestellt bleiben (bejaht im Urteil 5C.205/1993 vom 16. März 1994 E. 4b/
aa). Beim Abschluss des einen Vorkaufsfall bildenden Vertrags darf ein Dritter,
die Urkundsperson oder, wenn es das kantonale Recht zulässt, das Grundbuchamt
bestimmt werden, denen gegenüber der Berechtigte seine Ausübungserklärung mit
Wirkung für den jeweiligen Eigentümer abgeben kann (vgl. SIMONIUS/SUTTER,
Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Bd. I, 1995, S. 360 f. § 11 N. 42). Eine
Bezeichnung des Grundbuchamtes oder der Notare der Bezirksschreiberei als
Stellvertreter zur Entgegennahme der Ausübungserklärung liegt nicht vor. Deren
Befugnisse sind im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag klar umschrieben (Bst.
B.b). Das Grundbuchamt wurde ermächtigt, den Beschwerdegegner über den
Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages in Kenntnis zu setzen (Ziff. 6 lit.
c), und die Notare der Bezirksschreiberei wurden beauftragt und ermächtigt, die
Handänderung beim Grundbuchamt zur Eintragung in das Grundbuch anzumelden,
sobald die Ausübungsfrist (3 Monate ab Kenntnis) für ein allfälliges
Vorkaufsrecht des Beschwerdegegners abgelaufen oder das Vorkaufsrechtsverfahren
beendet ist (Ziff. 9 des Kaufvertrags). Zu einer Entgegennahme der
Ausübungserklärung in Abweichung von der gesetzlichen Regelung gemäss Art. 681a
Abs. 3 ZGB waren sie somit nicht ermächtigt.
4.3 Gegenüber den mit dem Vorkaufsrecht belasteten Beschwerdeführern hat der
Beschwerdegegner das Vorkaufsrecht nach dem Gesagten erstmals mit der Klage vom
1. Dezember 2008 ausgeübt. Muss aber angenommen werden, der Beschwerdegegner
habe vom Vorkaufsfall im Juli 2008 Kenntnis gehabt (E. 3 hiervor), hätte seine
Ausübungserklärung den Beschwerdeführern im Oktober 2008 und nicht erst im
Dezember 2008 zugehen müssen. Der Beschwerdegegner hat sein Vorkaufsrecht somit
nicht innert der gesetzlichen Frist gegenüber den Beschwerdeführern als den
richtigen Adressaten geltend gemacht (vgl. zur Fristwahrung: BGE 73 II 162 E. 5
S. 168; MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 221 zu aArt. 681 ZGB).
5.
Bei diesem Ergebnis ist die Beschwerde gutzuheissen und die Klage abzuweisen.
Es erübrigt sich auf die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer, namentlich
auf deren Beweisantrag einzugehen. Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der
Beschwerdegegner kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 1 BGG). Zur Regelung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen
Verfahrens muss die Sache an das Kantonsgericht zurückgewiesen werden (Art. 67
und Art. 68 Abs. 5 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der Entscheid
des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, vom 19. Juni 2012
wird aufgehoben, und die Klage (Nr. 140 08 273) wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
3.
Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen
Verfahrens an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht,
zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung
Zivilrecht, und dem Grundbuchamt C.________ schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. März 2013
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: von Roten