I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.7/2012
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2012
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2012
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_7/2012
Urteil vom 3. April 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Dominik Infanger,
Beschwerdeführerin,
gegen
Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Marianne Sonder,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mieterausweisung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II.
Zivilkammer, vom 17. November 2011.
Sachverhalt:
A.
Die Y.________ AG (Beschwerdegegnerin) mietete von der X.________ AG
(Beschwerdeführerin) mit Mietvertrag vom 26. November 2010 eine Liegenschaft in
Davos zum Betrieb eines Hotels. Eine bereits vorgängig erfolgte Buchung durch
das World Economic Forum (WEF) wurde auf die Beschwerdegegnerin übertragen,
wobei die Bezahlung an die Beschwerdeführerin erfolgte. Nachdem diese wegen
behaupteter Zahlungsrückstände für die Monate Mai und Juni 2011 je eine
Zahlungsfrist mit Kündigungsdrohung angesetzt und den Mietvertrag mit amtlichen
Formularen zufolge Zahlungsverzugs gekündigt hatte, focht die
Beschwerdegegnerin beide Kündigungen mit Eingabe vom 28. Juli 2011 bei der
zuständigen Schlichtungsbehörde an. Das Verfahren ist noch hängig. Nachdem die
Beschwerdegegnerin das Mietobjekt nicht fristgemäss verlassen hatte, stellte
die Beschwerdeführerin am 10. August 2011 dem Bezirksgericht Prättigau/Davos
ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte die Ausweisung der
Beschwerdegegnerin unter Strafandrohung und gegebenenfalls Zuhilfenahme der
Polizei.
B.
Am 30. September 2011 trat das Bezirksgericht auf das Gesuch um Rechtsschutz in
klaren Fällen nicht ein. Die dagegen erhobene Berufung wies das Kantonsgericht
von Graubünden am 17. November 2011 ab. Beide Instanzen erkannten, die
Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen seien nicht
gegeben. Mit Beschwerde in Zivilsachen wiederholt die Beschwerdeführerin im
Wesentlichen das vor den kantonalen Instanzen gestellte Ausweisungsbegehren.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde,
während das Kantonsgericht auf Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Bei der Prüfung
dieser Frage stützt sich das Bundesgericht grundsätzlich auf den Sachverhalt,
den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet
dabei "willkürlich" (BGE 135 III 127 E. 1.5 S. 130 mit Hinweis). Wer sich auf
eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz beruft und den Sachverhalt gestützt darauf
berichtigt oder ergänzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen genannt hat (Botschaft zur Totalrevision der
Bundesrechtspflege, BBl 2001 4339 Ziff. 4.1.4.3 zu Art. 93 E-BGG; vgl. auch BGE
115 II 484 E. 2a S. 485 f.). Neue Vorbringen sind nur zulässig, soweit erst der
angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Diese Grundsätze
gelten auch für die Beschwerdeantwort. Indem beide Parteien dem Bundesgericht
unter Angaben von Beweismitteln einfach einen über die Feststellungen im
angefochtenen Urteil hinausgehenden Sachverhalt unterbreiten, missachten sie
die Bindung des Bundesgerichts in tatsächlicher Hinsicht (Art. 105 BGG),
weshalb die darauf gestützten Vorbringen nicht zu hören sind.
2.
Der im Summarverfahren nach Art. 248 lit. b ZPO erteilte Rechtsschutz in klaren
Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar
und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Fehlt eine
dieser beiden Voraussetzungen, ist auf das Gesuch um Gewährung dieses
Rechtsschutzes nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
2.1 Die Vorinstanz erkannte, angesichts der von der Beschwerdegegnerin
erhobenen Einwände sei der zu beurteilende Fall nicht liquid.
2.1.1 Die Beschwerdegegnerin habe von der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom
16. Juni 2011 eine Herabsetzung des Mietzinses um 40 % verlangt. Mit Schreiben
vom 22. Juni 2011 habe sie dieses Gesuch wiederholt und verschiedene Gründe
aufgeführt, welche ihrer Ansicht nach die Reduktion rechtfertigten (nicht
erfolgte Auszahlung des WEF-Umsatzes, zu hoher Verkehrswert, Wegfall der
zugesicherten Nutzung als Hotelbetrieb). Sie habe darauf hingewiesen, dass
unter Berücksichtigung dieser Herabsetzung kein Mietzinsausstand bestehe.
Entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin habe die Beschwerdegegnerin
mithin sehr wohl ein Gesuch um Herabsetzung des Mietzinses gestellt. Dieses sei
nachweislich vor Ablauf der Zahlungsfrist erfolgt. Der Beschwerdeführerin sei
auch nicht gelungen, die Behauptung der Beschwerdegegnerin, es sei vereinbart
worden 25 % der WEF-Miete auf die ersten zwei Monate anzurechnen und 75 % im
Dezember 2010 zu bezahlen, zu entkräften, zumal im Mietvertrag festgehalten
werde, dass ¼ der WEF-Miete auf die ersten zwei Monate angerechnet werde.
2.1.2 Mit Bezug auf allfällige Forderungen der Beschwerdegegnerin bestehe
ebenfalls keine widerspruchsfreie Ausgangslage. Die Beschwerdegegnerin weise
darauf hin, dass ihr infolge verschiedener Vertragsverletzungen ein hoher
Schaden entstanden sei. Die Beschwerdeführerin stelle den Bestand dieser
Forderungen in Abrede und halte fest, sie seien für die Frage des
Zahlungsrückstandes nicht massgeblich. Auch insoweit sei die Rechtslage nicht
klar.
2.2 Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Beschwerdegegnerin habe erst im
Rechtsmittelverfahren geltend gemacht, sie hätte rechtzeitig eine
Mietzinsherabsetzung verlangt. Die Voraussetzungen für die Berücksichtigung von
Noven (Art. 317 Abs. 1 ZPO) seien aber nicht gegeben. Und selbst wenn auf die
Erklärung vom 22. Juni 2011 abgestellt werde, sei damit deren Rechtzeitigkeit
nicht erwiesen. Die Feststellung, das Herabsetzungsgesuch sei nachweislich vor
Ablauf der Zahlungsfrist erfolgt, sei nicht nachvollziehbar. Die
Beschwerdeführerin macht geltend, soweit man das Schreiben vom 16. Juni 2011
berücksichtigen wolle, fehle es an der Bezifferung der Herabsetzung (Art. 259d
OR). Sie ist überdies der Ansicht, die Vorinstanz habe Art. 55 ZPO verletzt,
indem sie Umstände berücksichtigt habe, die von der Beschwerdegegnerin gar
nicht behauptet worden seien. Diese habe bloss einen Erwerbsausfall und keinen
Schaden behauptet. Auch eine rechtzeitige Verrechnungserklärung sei nicht
behauptet worden. Daher seien entgegen der Auffassung der Vorinstanz allfällige
der Beschwerdegegnerin zustehende Ansprüche für die Frage des
Zahlungsrückstandes nicht massgebend.
2.3 Gemäss der Beschwerdeschrift hat die Beschwerdegegnerin behauptet, durch
das vertragswidrige Zurückhalten eines Teils der WEF-Gelder sei ihr eine
Ertragseinbusse entstanden und mit Blick auf die eingeschränkte Nutzung und die
missbräuchliche Höhe der Mietzinse müssten die fälligen Mietzinse als beglichen
gelten.
2.3.1 Auch im Anwendungsbereich der Verhandlungsmaxime braucht eine
Tatsachenbehauptung nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es genügt, wenn die
Tatsache in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren
wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden ist (GULDENER,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich 1979, S. 163), so dass ein
substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden
kann. Die jeweiligen Anforderungen ergeben sich einerseits aus den
Tatbestandsmerkmalen der angerufenen Normen und anderseits aus dem prozessualen
Verhalten der Gegenpartei. Ein Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet,
wenn er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte
Rechtsfolge zulässt. Bestreitet der Prozessgegner den schlüssigen
Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei, greift eine über die
Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind
diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert
so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen
der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368; Urteil
des Bundesgerichts 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2).
2.3.2 Die Beschwerdegegnerin hat behauptet, die Mietzinse müssten als getilgt
betrachtet werden. Wird dieser Sachverhalt als wahr unterstellt, kann er unter
die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden (BGE 127 III 365 E.
2b S. 368 mit Hinweisen) und erweist sich die Kündigung und damit das
Ausweisungsbegehren als unzulässig. Soweit die Beschwerdeführerin die
behauptete Tilgung nicht akzeptiert, kann sie dazu einerseits die Umstände
bestreiten, aus denen die Beschwerdegegnerin die Tilgung ableitet, also die
Einschränkung der Nutzung des Mietobjekts, die Missbräuchlichkeit des
Mietzinses oder die vertragswidrige Verwendung der WEF-Gelder. Sie kann
anderseits aber auch die Voraussetzungen in Abrede stellen, die eine
Berücksichtigung dieser Umstände mit Blick auf den Zahlungsverzug erlauben,
namentlich die Zulässigkeit einer Herabsetzung oder Verrechnung oder die
Rechtzeitigkeit und Vollständigkeit des Herabsetzungsbegehrens oder der
Verrechnungserklärung. Nach Massgabe dieser Bestreitung beurteilt sich,
inwieweit die Beschwerdegegnerin ihre Behauptungen weiter zu substanziieren
hat. Die Behauptungs- und Substanziierungslast zwingt die damit belastete
Partei nicht, sämtliche möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu
entkräften. Der Umfang der notwendigen Substanziierung richtet sich vielmehr
nach dem Prozessverhalten der Gegenpartei (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368; zit.
Urteil 4A_210/2009 E. 3.2).
2.3.3 Da die Beschwerdeführerin nicht aufzeigt, dass sie vor erster Instanz die
Rechtzeitigkeit des Herabsetzungsbegehrens bestritten hat, sondern ihre
Vorbringen aus der kantonalen Berufung zitiert, geht ihr Vorwurf, die
entsprechenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin in der Berufungsantwort
seien verspätet, ins Leere. Wenn die Beschwerdegegnerin darin behauptet, sie
habe die Herabsetzung des Mietzinses mit Schreiben vom 22. Juni 2011 verlangt,
muss sie entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht gesondert
behaupten, dieses sei bei der Beschwerdeführerin vor Ablauf der Zahlungsfrist
(25. Juni 2011) eingetroffen. Vielmehr obliegt gegebenenfalls der
Beschwerdeführerin, den (rechtzeitigen) Erhalt des Schreibens zu bestreiten.
Auch mit Bezug auf die WEF-Gelder kommt es darauf an, mit welcher Begründung
die Beschwerdeführerin bestreitet, dass eine allfällige Ertragseinbusse zur
Tilgung der Mietzinse herangezogen werden kann.
2.3.4 Um die Behauptungen der Beschwerdegegnerin als nicht hinreichend (oder
nicht rechtzeitig) substanziiert auszuweisen, müsste die Beschwerdeführerin im
Einzelnen aufzeigen, in welcher Hinsicht sie die Einwände der
Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfahren bestritten hat und dass die
Beschwerdegegnerin daraufhin ihre Behauptungen nicht entsprechend substanziiert
hat. Diesen Anforderungen genügt die Beschwerde nicht. Dies gilt auch für die
Rüge der Verletzung von Art. 55 ZPO. Die Voraussetzungen der Tilgung der
Mietzinsschuld sind nur insoweit im Einzelnen zu behaupten, als die Bestreitung
der Beschwerdeführerin dazu Anlass gibt.
2.3.5 Die Beschwerdeführerin rügt, es sei nicht nachvollziehbar, worauf die
Vorinstanz die Feststellung stütze, das Schreiben vom 22. Juni 2011 sei bei der
Beschwerdeführerin nachweislich vor dem Ablauf der Zahlungsfrist am 25. Juni
2011 eingetroffen. Dieser Einwand hilft der Beschwerdeführerin nicht weiter, da
sie nicht aufzeigt, dass sie ihre Bestreitung sofort zu belegen und dadurch
klares Recht zu schaffen vermöchte. Ist nämlich diesbezüglich ein
Beweisverfahren erforderlich, kommt wieder das ordentliche Verfahren zum Zuge.
Damit kann offenbleiben, ob auch das Schreiben vom 16. Juni 2011 ein
hinreichendes Herabsetzungsbegehren enthält.
2.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, eine Herabsetzung könne nur für
Mängel an der Mietsache verlangt werden (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Ein bei
der Mietzinsfestsetzung zu hoch angenommener Verkehrswert der Liegenschaft und
die nicht erfolgte Auszahlung der WEF-Gelder könnten von Vornherein nicht als
Mängel betrachtet werden; der Wegfall der zugesicherten Nutzung sei allenfalls
ein Rechtsmangel. Die Beschwerdegegnerin habe indessen anerkannt, dass sie
zumindest bis Herbst 2011 über eine provisorische Betriebsbewilligung verfügt
habe.
2.4.1 Der von der Beschwerdeführerin anbegehrte Rechtsschutz kann nur in klaren
Fällen gewährt werden. Dass sich die Einwände der Beschwerdegegnerin bei
eingehender Prüfung ganz oder teilweise als unbegründet erweisen könnten, ist
insoweit nicht relevant. Zu prüfen ist, ob die Einwände von der
Beschwerdeführerin im Summarverfahren widerlegt werden können.
2.4.2 Zwischen den Parteien ist umstritten, ob rechtzeitig ein
Herabsetzungsbegehren gestellt wurde. Unbestritten ist dagegen, dass die
Beschwerdeführerin die definitive Betriebsbewilligung vorerst nicht erhalten
hat. Ob dies dem Verantwortungsbereich der Beschwerdeführerin zuzurechnen und
zu einer Herabsetzung des Mietzinses berechtigt, muss im Einzelnen geklärt
werden. Diesbezüglich herrscht keine Klarheit.
2.4.3 Die Übertragung der WEF-Buchung war ein für Mietverträge untypischer
Vorgang. Was genau die Parteien vereinbart haben und welche Konsequenzen die
von der Beschwerdegegnerin behauptete Verletzung der vertraglichen Vereinbarung
mit Blick auf die Zulässigkeit der Kündigung zufolge Zahlungsverzugs hat,
bedarf der weiteren Klärung. Auch insoweit ist die Sach- und Rechtslage nicht
liquid.
2.5 Im summarischen Verfahren gilt die Verhandlungsmaxime. Die
Beschwerdegegnerin hat die Kündigungen aber angefochten. In dem für
mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der
Sachverhalt im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime von Amtes wegen
festzustellen (Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Damit
das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den
Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser nur zu
gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung
bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint.
Diesem Anliegen hat die Vorinstanz gebührend Rechnung getragen.
3.
Im Ergebnis haben die kantonalen Instanzen mithin zu Recht den Rechtsschutz in
klaren Fällen verweigert. Damit muss auf die weiteren Vorbringen der
Beschwerdeführerin nicht im Einzelnen eingegangen werden. Die Beschwerde ist
abzuweisen, soweit auf die appellatorischen Ausführungen überhaupt einzutreten
ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin
kosten- und entschädigungspflichtig.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. April 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Luczak