I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.735/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_735/2012
Arrêt du 21 mai 2013
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Corboz, Kolly, Kiss et
Niquille.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.
Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par
Me Serge Demierre,
recourante,
contre
H.F.________ et F.F.________,
intimés.
Objet
bail à loyer; intérêt à recourir,
recours contre l'arrêt de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice
du canton de Genève du 5 novembre 2012.
Faits:
A.
X.________ SA est propriétaire d'un groupe de quatre immeubles sis 29, 31, 33
et 35, rue ..., à ..., qui appartenaient précédemment à la SI A.________ SA et
à la SI B.________ SA. Construit au début des années soixante, cet ensemble
comprend 96 appartements totalisant 354 pièces.
H.F.________ et F.F.________ sont locataires d'un appartement de 3 pièces,
cuisine et hall non compris, dans l'immeuble sis 35, rue .... Depuis le 1 ^
er octobre 1994, le loyer annuel s'élève à 15'384 fr.; le taux hypothécaire de
référence était alors de 5,5% et l'indice suisse des prix à la consommation
(ISPC) était fixé à 139.8 points.
En 2007, la SI A.________ SA et la SI B.________ SA se sont vu accorder une
autorisation de construire portant sur la réfection des façades et de la
toiture avec isolation extérieure, sur le remplacement des fenêtres et des
garde-corps, ainsi que sur la mise en conformité des canalisations. A l'époque,
l'enveloppe des bâtiments était vétuste et ne correspondait pas aux exigences
en matière d'économie d'énergie et d'isolation phonique et thermique; les
vitrages étaient en mauvais état, les volets roulant en bois se trouvaient dans
un état de décrépitude avancé et les caissons des stores n'étaient pas isolés;
les parapets des balcons étaient attaqués par endroits par la carbonatation,
les garde-corps des balcons étaient dans un état pitoyable et pouvaient
présenter des débuts de descellement; enfin, la toiture devait être mise aux
normes et présentait un risque d'obstruction des évacuations d'eaux pluviales.
Les travaux ont été exécutés en 2008. Ils comprenaient la mise en séparatif des
canalisations, le traitement de la carbonatation, les travaux d'étanchéité,
d'isolation, de ferblanterie et de ventilation, ainsi que les travaux de
menuiserie extérieure, d'isolation thermique et de peinture extérieure
(remplacement des fenêtres, des stores, des mains courantes et des
garde-corps). Le coût des travaux s'est élevé à 3'792'000 fr.
Par avis officiel du 11 mai 2010 adressé aux époux F.________, la SI A.________
SA a fixé le loyer annuel à 15'384 fr. dès le 1 ^er octobre 2010 et à 17'808
fr. dès le 1er mai 2012; il était mentionné que le loyer était bloqué, selon la
LDTR, jusqu'au 30 avril 2012; l'augmentation de 202 fr. par mois était motivée
par des prestations supplémentaires (travaux à plus-value) au sens des art.
269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommandée accompagnant l'avis de
majoration, il était précisé que "le calcul de répercussion sur [le] loyer des
travaux à plus-value permet[tait] une augmentation de 537 fr.70 par pièce."
B.
H.F.________ et F.F.________ ont contesté la hausse de loyer devant la
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. La tentative de
conciliation a échoué.
X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a porté l'affaire devant le
Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle concluait à ce que le
loyer annuel soit fixé à 17'119 fr.80 depuis le 1 ^er mai 2012, ce qui
correspondait à une hausse mensuelle de 144 fr.65, obtenue selon le calcul
suivant:
- Coûts liés à l'investissement à plus-value pouvant
être répercutés sur les loyers de l'immeuble entier 109'494 fr.
- Hausse annuelle admissible par pièce
(109'494 fr. : 180) 608 fr.30
- Hausse admissible par mois appartement
F.________ ([4,5 x 608 fr.30] : 12) 228 fr.10
- Réduction par mois liée à la baisse du taux
hypothécaire compensée partiellement par
la hausse de l'ISPC - 83 fr.45
Prétention en augmentation du loyer mensuel 144 fr.65
Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a débouté la
bailleresse de ses conclusions. Il a fixé à 88'638 fr. le montant pouvant être
répercuté annuellement sur les loyers de tout l'immeuble. Il a ensuite rapporté
ce montant à l'état locatif avant travaux, qui s'élevait à 592'246 fr., pour
aboutir à une hausse de loyer de 14,99% en raison des travaux à plus-value. Par
ailleurs, la diminution du taux hypothécaire de référence depuis la dernière
fixation de loyer justifiait une réduction du loyer de 22,48%, compensée à
raison de 6,4% par la hausse de l'ISPC. La baisse de loyer de 16,08% étant
supérieure à la hausse liée aux travaux à plus-value, la prétention en
augmentation de loyer de la bailleresse n'était pas fondée.
La bailleresse a interjeté appel. Elle concluait désormais à la fixation du
loyer annuel à 15'384 fr. depuis le 1er mai 2012, les nouveaux critères du
loyer étant un taux hypothécaire de 3% et l'ISPC de 114.9 avec une réserve de
baisse de loyer de 220 fr.40. Elle critiquait uniquement la clé adoptée par les
premiers juges pour répartir le coût des travaux à plus-value entre les
locataires de l'immeuble. Elle admettait toutefois que la hausse de loyer due
aux travaux à plus-value, même selon son calcul, était inférieure à la baisse
de loyer liée à la diminution du taux hypothécaire. Statuant le 5 novembre
2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a
confirmé le jugement querellé. En substance, elle a jugé que le Tribunal des
baux et loyers n'avait pas outrepassé son large pouvoir d'appréciation en
choisissant de répartir les coûts entre locataires au prorata des loyers -
système usuel et admis à plusieurs reprises par le Tribunal fédéral -, plutôt
que d'appliquer la clé de répartition en fonction du nombre de pièces,
préconisée par la bailleresse.
Devant le Tribunal des baux et loyers et la Chambre des baux et loyers, les
époux F.________ étaient représentés par l'ASLOCA qui, notamment en appel,
agissait sous la signature de François Zutter.
C.
X.________ SA interjette un recours en matière civile et un recours
constitutionnel subsidiaire. Dans les deux recours, elle prend les conclusions
principales suivantes:
" I. La hausse de loyer du 11 mai 2010 n'est pas abusive.
II. Le loyer annuel est fixé à 15'584 fr. (...) depuis le 1 ^er octobre 2012.
III. Les nouveaux critères du loyer sont un taux hypothécaire à 3% et un IPC à
115.4 (base mai 1993) avec une réserve de baisse de loyer de 220 fr.40. "
A titre subsidiaire, la recourante demande le renvoi de la cause à la cour
cantonale pour nouvelle décision.
H.F.________ et F.F.________, assistés par François Zutter agissant dorénavant
en qualité d'avocat, proposent le rejet des deux recours.
La réponse a été suivie d'une ultime prise de position de la recourante.
Considérant en droit:
1.
Le Tribunal fédéral contrôle d'office et librement la recevabilité des recours
qui lui sont soumis (ATF 138 I 475 consid. 1 p. 476; 138 III 46 consid. 1, 471
consid. 1 p. 475).
1.1. Aux termes de l'art. 99 al. 2 LTF, applicable également au recours
constitutionnel (art. 117 LTF), toute conclusion nouvelle est irrecevable.
La recourante demande au Tribunal fédéral à la fois de déclarer que la hausse
du 11 mai 2010 - portant le loyer annuel à 15'384 fr., puis à 17'808 fr. -
n'est pas abusive et de fixer le loyer annuel à 15'584 fr. Indépendamment du
fait que ces deux chefs de conclusions ne sont guère compatibles, il convient
de constater que la première conclusion, qui n'a pas été formulée en appel, est
nouvelle et qu'elle est dès lors irrecevable.
Tel est également le cas de la deuxième conclusion en tant qu'elle porte sur un
montant supérieur à 15'384 fr. Si, dans son mémoire d'appel, elle concluait
effectivement à la fixation d'un loyer annuel de 15'584 fr., la recourante a,
dans un courrier ultérieur adressé à la Cour de justice, précisé que ce montant
résultait d'une "erreur de plume" et que le loyer annuel restant à fixer
s'élevait bien à 15'384 fr., montant qui correspondait au loyer en vigueur; en
effet, dans son appel, elle admettait que la hausse de loyer due aux travaux à
plus-value, même selon ses calculs, était inférieure à la baisse de loyer liée
à la diminution du taux hypothécaire. Il s'ensuit qu'en réclamant à nouveau,
devant le Tribunal fédéral, la fixation d'un loyer annuel de 15'584 fr., la
recourante formule une conclusion partiellement nouvelle.
1.2. En tant qu'ils tendent à la fixation d'un loyer annuel de 15'384 fr., les
recours se révèlent irrecevables pour le motif suivant.
Selon l'art. 76 al. 1 let. b LTF, l'auteur d'un recours en matière civile doit
avoir un intérêt digne de protection à l'annulation de la décision attaquée.
L'intérêt digne de protection consiste dans l'utilité pratique que l'admission
du recours apporterait à son auteur, en lui évitant de subir un préjudice de
nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui
occasionnerait (ATF 137 II 40 consid. 2.3 p. 43). Aux termes de l'art. 115 let.
b LTF, la qualité pour former un recours constitutionnel subsidiaire suppose
pour sa part un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la
décision attaquée; il faut donc que le recourant soit atteint par l'acte
attaqué dans ses intérêts propres et juridiquement protégés (ATF 133 I 185
consid. 3 p. 190 s.).
En l'espèce, le loyer annuel de 15'384 fr. correspond au loyer payé par les
locataires depuis le 1er octobre 1994. Comme la recourante admet elle-même
qu'elle ne peut prétendre à une augmentation du loyer, on ne voit pas quel
intérêt digne de protection ou juridiquement protégé elle pourrait faire valoir
pour obtenir la modification de l'arrêt cantonal confirmant le rejet de ses
conclusions en "hausse" de loyer.
1.3. Quant à la conclusion III des recours, elle est dépourvue de toute
motivation et, par conséquent, irrecevable sur la base de l'art. 42 al. 1 et 2
LTF.
2.
Sur le vu de ce qui précède, les recours sont entièrement irrecevables.
La recourante, qui succombe, prendra les frais judiciaires à sa charge (art. 66
al. 1 LTF).
En revanche, elle n'aura pas à verser de dépens aux intimés, qui ne sont pas
valablement représentés. En effet, ces derniers étaient défendus devant les
instances cantonales par l'ASLOCA, pour laquelle François Zutter a agi en
partie, et ils sont représentés devant le Tribunal fédéral par le même François
Zutter, en qualité d'avocat. Or, la cour de céans a jugé récemment que, dans
une telle constellation, l'avocat ne satisfaisait pas à l'exigence légale
d'indépendance et que la partie n'était donc pas valablement représentée (arrêt
4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1 destiné à la publication).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Les recours sont irrecevables.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, aux intimés et
à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève,
ainsi que, pour information, à Me François Zutter.
Lausanne, le 21 mai 2013
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
La Greffière: Godat Zimmermann
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