I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.733/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_733/2012
Arrêt du 21 mai 2013
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Corboz, Kolly, Kiss et
Niquille.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.
Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par
Me Serge Demierre,
recourante,
contre
E.________,
intimé.
Objet
bail à loyer; intérêt à recourir,
recours contre l'arrêt de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice
du canton de Genève du 5 novembre 2012.
Faits:
A.
X.________ SA est propriétaire d'un groupe de quatre immeubles sis 29, 31, 33
et 35, rue ..., à ..., qui appartenaient précédemment à la SI A.________ SA et
à la SI B.________ SA. Construit au début des années soixante, cet ensemble
comprend 96 appartements totalisant 354 pièces.
E.________ est locataire d'un appartement de 3,5 pièces dans l'immeuble sis 31,
rue .... Depuis le 1 ^er juillet 1993, le loyer annuel est fixé à 12'540 fr.;
le taux hypothécaire de référence était alors de 7% et l'indice suisse des prix
à la consommation (ISPC) était fixé à 135.7 points.
En 2007, la SI A.________ SA et la SI B.________ SA se sont vu accorder une
autorisation de construire portant sur la réfection des façades et de la
toiture avec isolation extérieure, sur le remplacement des fenêtres et des
garde-corps, ainsi que sur la mise en conformité des canalisations. A l'époque,
l'enveloppe des bâtiments était vétuste et ne correspondait pas aux exigences
en matière d'économie d'énergie et d'isolation phonique et thermique; les
vitrages étaient en mauvais état, les volets roulant en bois se trouvaient dans
un état de décrépitude avancé et les caissons des stores n'étaient pas isolés;
les parapets des balcons étaient attaqués par endroits par la carbonatation,
les garde-corps des balcons étaient dans un état pitoyable et pouvaient
présenter des débuts de descellement; enfin, la toiture devait être mise aux
normes et présentait un risque d'obstruction des évacuations d'eaux pluviales.
Les travaux ont été exécutés en 2008. Ils comprenaient la mise en séparatif des
canalisations, le traitement de la carbonatation, les travaux d'étanchéité,
d'isolation, de ferblanterie et de ventilation, ainsi que les travaux de
menuiserie extérieure, d'isolation thermique et de peinture extérieure
(remplacement des fenêtres, des stores, des mains courantes et des
garde-corps). Le coût des travaux s'est élevé à 3'792'000 fr.
Par avis officiel du 6 (recte: 21) août 2009 adressé à E.________, la SI
A.________ SA a porté le loyer annuel à 13'452 fr. dès le 1 ^er juillet 2010,
puis à 15'204 fr. dès le 1er mai 2012; l'augmentation de 76 fr., respectivement
de 222 fr. par mois était motivée par des prestations supplémentaires (travaux
à plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre
recommandée accompagnant l'avis de majoration, il était précisé que "le calcul
de répercussion sur [le] loyer des travaux à plus-value permet[tait] une
augmentation de 590 fr.60 par pièce."
B.
E.________ a contesté la hausse de loyer devant la Commission de conciliation
en matière de baux et loyers. La tentative de conciliation a échoué.
X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a porté l'affaire devant le
Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle concluait à ce que le
loyer annuel soit fixé à 12'540 fr. depuis le 1 ^er juillet 2010, ce qui
correspondait au loyer en vigueur.
Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a débouté la
bailleresse de ses conclusions.
La bailleresse a interjeté appel. Elle concluait à la fixation du loyer annuel
à 12'540 fr. depuis le 1er juillet 2012, les nouveaux critères du loyer étant
un taux hypothécaire à 3% et l'ISPC à 114.9 avec une réserve de baisse de loyer
de 276 fr.70. Elle critiquait uniquement la clé adoptée par les premiers juges
pour répartir le coût des travaux à plus-value entre les locataires de
l'immeuble. Elle admettait toutefois que la hausse de loyer due aux travaux à
plus-value, même selon son calcul, était inférieure à la baisse de loyer liée à
la diminution du taux hypothécaire. Statuant le 5 novembre 2012, la Chambre des
baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a rejeté l'appel et
débouté les parties de toutes autres conclusions. En substance, elle a jugé que
le Tribunal des baux et loyers n'avait pas outrepassé son large pouvoir
d'appréciation en choisissant de répartir les coûts entre locataires au prorata
des loyers - système usuel et admis à plusieurs reprises par le Tribunal
fédéral -, plutôt que d'appliquer la clé de répartition en fonction du nombre
de pièces, préconisée par la bailleresse.
Devant le Tribunal des baux et loyers et la Chambre des baux et loyers,
E.________ était représenté par l'ASLOCA agissant sous la signature de François
Zutter.
C.
X.________ SA interjette un recours en matière civile et un recours
constitutionnel subsidiaire. Dans les deux recours, elle prend les conclusions
principales suivantes:
" I. La hausse de loyer du 21 août 2009 n'est pas abusive.
II. Le loyer annuel est fixé à 12'540 fr. (...) depuis le 1 ^er juillet 2012.
III. Les nouveaux critères du loyer sont un taux hypothécaire à 3% et un IPC
à 114.9 (base mai 1993) avec une réserve de baisse de loyer de
276 fr.70. "
A titre subsidiaire, la recourante demande le renvoi de la cause à la cour
cantonale pour nouvelle décision.
E.________, assisté par François Zutter agissant dorénavant en qualité
d'avocat, propose le rejet des deux recours.
La réponse a été suivie d'une ultime prise de position de la recourante.
Considérant en droit:
1.
Le Tribunal fédéral contrôle d'office et librement la recevabilité des recours
qui lui sont soumis (ATF 138 I 475 consid. 1 p. 476; 138 III 46 consid. 1, 471
consid. 1 p. 475).
1.1. Aux termes de l'art. 99 al. 2 LTF, applicable également au recours
constitutionnel (art. 117 LTF), toute conclusion nouvelle est irrecevable.
La recourante demande au Tribunal fédéral à la fois de déclarer que la hausse
du 21 août 2009 - portant le loyer annuel à 13'452 fr., puis à 15'204 fr. -
n'est pas abusive et de fixer le loyer annuel à 12'540 fr. Indépendamment du
fait que ces deux chefs de conclusions ne sont guère compatibles, il convient
de constater que la première conclusion, qui n'a pas été formulée en appel, est
nouvelle et qu'elle est dès lors irrecevable.
1.2. Selon l'art. 76 al. 1 let. b LTF, l'auteur d'un recours en matière civile
doit avoir un intérêt digne de protection à l'annulation de la décision
attaquée. L'intérêt digne de protection consiste dans l'utilité pratique que
l'admission du recours apporterait à son auteur, en lui évitant de subir un
préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision
attaquée lui occasionnerait (ATF 137 II 40 consid. 2.3 p. 43). Aux termes de
l'art. 115 let. b LTF, la qualité pour former un recours constitutionnel
subsidiaire suppose pour sa part un intérêt juridique à l'annulation ou à la
modification de la décision attaquée; il faut donc que le recourant soit
atteint par l'acte attaqué dans ses intérêts propres et juridiquement protégés
(ATF 133 I 185 consid. 3 p. 190 s.).
En l'espèce, la recourante conclut à ce que le loyer annuel soit fixé à 12'540
fr., ce qui correspond au loyer payé par le locataire depuis le 1er juillet
1993. Comme la recourante admet elle-même qu'elle ne peut prétendre à une
augmentation du loyer, on ne voit pas quel intérêt digne de protection ou
juridiquement protégé elle peut faire valoir pour obtenir la modification de
l'arrêt cantonal confirmant le rejet de ses conclusions en "hausse" de loyer.
La conclusion II des recours est irrecevable faute d'intérêt de la recourante.
1.3. Quant à la conclusion III des recours, elle est dépourvue de toute
motivation et, par conséquent, irrecevable sur la base de l'art. 42 al. 1 et 2
LTF.
2.
Sur le vu de ce qui précède, les recours sont entièrement irrecevables.
La recourante, qui succombe, prendra les frais judiciaires à sa charge (art. 66
al. 1 LTF).
En revanche, elle n'aura pas à verser de dépens à l'intimé, qui n'est pas
valablement représenté. En effet, ce dernier était défendu devant les instances
cantonales par l'ASLOCA, pour laquelle François Zutter agissait, et il est
représenté devant le Tribunal fédéral par le même François Zutter, en qualité
d'avocat. Or, la cour de céans a jugé récemment que, dans une telle
constellation, l'avocat ne satisfaisait pas à l'exigence légale d'indépendance
et que la partie n'était donc pas valablement représentée (arrêt 4A_38/2013 du
12 avril 2013 consid. 1 destiné à la publication).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Les recours sont irrecevables.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, à l'intimé et à
la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève, ainsi
que, pour information, à Me François Zutter.
Lausanne, le 21 mai 2013
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
La Greffière: Godat Zimmermann
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