I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.726/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_726/2012
Arrêt du 30 avril 2013
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, Présidente,
Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Monti.
Participants à la procédure
H.X.________ et F.X.________, tous deux représentés par Me Christian Buonomo,
recourants,
contre
Y.________, représenté par Me Christian Ferrazino,
intimé.
Objet
bail à loyer; congé abusif,
recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
5 novembre 2012 par la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits:
A.
A.a Par contrat de bail à loyer du 29 février 2008, Y.________ (ci-après: le
locataire) s'est fait céder l'usage de locaux commerciaux destinés à
l'exploitation d'un bar, au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble sis
dans la vieille ville de Genève. Le contrat était conclu pour une durée
initiale de cinq ans, du 15 mars 2008 au 14 mars 2013; il était ensuite
renouvelable tacitement d'année en année, sauf préavis de résiliation signifié
six mois avant l'échéance.
Par convention de cession de commerce signée le même jour, le locataire a
repris de la propriétaire bailleresse tous les éléments d'exploitation du bar
(agencement, mobilier, matériel, installations, enseigne, travaux déjà
effectués) pour le prix de 110'000 fr.
A.b Quelques mois après, soit en juillet 2008, la propriété de l'immeuble a
passé à H.X.________ et F.X.________ ainsi qu'à A.________, lequel a ensuite
revendu sa part aux deux prénommés. H.X.________ et F.X.________ sont actifs
dans l'achat, la vente et le courtage immobilier, ainsi que dans la gestion
immobilière. Ils sont associés gérants d'une société dénommée "V.________
Sàrl", dont le but social est d'exercer des activités d'exploitation, direction
et gestion notamment dans les secteurs suivants: restauration, traiteur,
tea-room, boulangerie, pâtisserie et glacier.
A.c Dans un premier temps, le locataire a sous-loué l'arcade commerciale avec
l'accord de l'ancienne propriétaire signataire du bail. Par courrier du 18 mai
2009, les nouveaux bailleurs ont dit avoir appris que les locaux étaient
sous-loués sans autorisation et ont sommé le locataire de leur communiquer les
conditions de la sous-location. Le locataire s'est référé à l'accord donné par
la précédente bailleresse.
Suite au départ inopiné du gérant au cours de l'été 2009, le bar est resté
fermé plusieurs mois. Dans un courrier recommandé du 5 octobre 2009, les
nouveaux bailleurs ont enjoint le locataire de rouvrir le bar fermé depuis
plusieurs semaines, faute de quoi son bail serait résilié à titre anticipé. Ils
ont par ailleurs annoncé qu'ils n'entendaient pas renouveler le bail à
l'échéance du 14 mars 2013, notifiant également un avis officiel de
résiliation.
Le 14 octobre 2009, le locataire, qui avait trouvé un repreneur potentiel, a
demandé aux bailleurs d'autoriser le transfert du bail. Ces derniers s'y sont
opposés au motif que le prix de vente du fonds de commerce (150'000 fr.) était
surfait et que la résiliation du bail rendait inapplicable la convention de
reprise.
A.d Le 5 novembre 2009, le locataire a saisi l'autorité genevoise de
conciliation en matière de baux et loyers. A la demande du locataire, les
bailleurs ont expliqué par courrier du 23 décembre 2009 que le congé était
motivé par leur volonté de reprendre les locaux pour leur propre usage. Devant
l'autorité de conciliation, ils ont précisé vouloir installer une agence
immobilière.
Le 22 juin 2010, la Commission de conciliation a annulé le congé. Elle a
reproché aux bailleurs d'avoir fait preuve de contradiction en invoquant tout
d'abord l'absence d'exploitation de l'arcade, puis le besoin propre.
B.
B.a Le 16 juillet 2010, les bailleurs ont saisi le Tribunal des baux et loyers
du canton de Genève en l'invitant à constater la validité du congé. Le
locataire a conclu au rejet, subsidiairement à une prolongation de bail pour
une durée de six ans, soit jusqu'au 14 mars 2019.
Les bailleurs ont expliqué qu'ils projetaient d'exploiter une agence
immobilière comprenant une réception au rez-de chaussée (soit dans les locaux
litigieux) et des bureaux au 1er étage. A cette fin, ils avaient aussi résilié
le bail du locataire installé au 1er étage; un accord avait été trouvé pour un
départ au 31 août 2013. Les bailleurs ont admis n'avoir déposé aucune demande
d'autorisation de construire; une telle démarche leur semblait prématurée
compte tenu des aléas grevant la résiliation du bail. Le locataire a pour sa
part allégué que le projet n'obtiendrait pas l'autorisation du département
concerné; le motif réel des bailleurs était de reprendre l'exploitation de
l'établissement public en profitant de son fonds de commerce et de sa clientèle
sans bourse délier.
Par jugement du 14 décembre 2011, le Tribunal des baux a annulé le congé
notifié le 5 octobre 2009 pour le 14 mars 2013. Il a constaté que la réalité du
motif invoqué pour justifier le congé n'avait pas été établie à satisfaction de
droit. Le projet d'installer une agence immobilière ne présentait aucune
réalité tangible. Un doute demeurait quant à la possible intention de reprendre
l'exploitation de l'établissement par le biais de la société V.________ Sàrl et
de profiter ainsi de la clientèle fidélisée par le locataire. Un tel motif
n'était pas digne de protection.
B.b Les bailleurs ont formé appel auprès de la Chambre des baux et loyers de la
Cour de justice genevoise. Celle-ci, par arrêt du 5 novembre 2012, a confirmé
l'annulation du congé, en se fondant sur une argumentation partiellement
divergente (cf. infra consid. 1.3).
C.
Les bailleurs saisissent le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile, en
l'invitant à déclarer valable la résiliation notifiée pour le 14 mars 2013 et à
refuser toute prolongation de bail.
Le locataire intimé conclut au rejet du recours, subsidiairement à une
prolongation de bail d'une durée de six ans.
L'autorité précédente se réfère à son arrêt.
Considérant en droit:
1.
Les bailleurs invoquent une violation de l'art. 271 CO. Selon eux, il serait
conforme à la bonne foi de résilier le bail pour transformer les locaux en
agence immobilière, qu'ils entendent exploiter personnellement. Le locataire
objecte qu'un tel projet ne saurait recueillir l'autorisation des autorités
administratives.
1.1 Dans un bail à durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de
le résilier pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé (cf.
art. 266a CO). Toutefois, la résiliation des baux d'habitation ou de locaux
commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 al. 1 CO), respectivement lorsqu'elle est donnée dans les cas énoncés
à l'art. 271a CO.
L'art. 271 CO prohibe le congé purement chicanier, ne répondant à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection, dont le motif n'est qu'un prétexte (
ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 136 III 190 consid. 2 p. 192). Pour dire si
un congé est ou non abusif, il faut connaître le motif réel de la résiliation,
dont la constatation relève de l'établissement des faits (cf. ATF 136 III 513
consid. 2.3 p. 515; 136 III 190 consid. 2 p. 192).
Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO).
L'absence de motivation ou une motivation mensongère n'affecte pas en soi la
validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice que le congé ne poursuit
aucun intérêt digne de protection (ATF 125 III 231 consid. 4b). Est ainsi
contraire à la bonne foi la résiliation fondée sur un motif qui n'est
manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 135 III 112
consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a).
1.2 Dans une affaire jugée en 2010, le Tribunal fédéral a reconnu la validité
d'un congé motivé par une volonté de changer l'affectation de locaux
commerciaux abritant jusque-là un restaurant; il a précisé dans un obiter
dictum que le congé devrait probablement être jugé inconciliable avec les
règles de la bonne foi dans l'hypothèse où le changement serait de toute
évidence exclu par les règles de droit public (ATF 136 III 190 consid. 3 et 4).
A également été jugé conforme à la bonne foi le congé donné à l'exploitant d'un
magasin de vêtements par un bailleur qui souhaitait récupérer les locaux pour y
promouvoir ses produits de prévoyance pour la vieillesse: le propriétaire est
en principe libre de décider de changer l'affectation de sa chose après
l'expiration du contrat de bail (arrêt 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2).
L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des
autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces
permettant de prononcer l'autorisation. Lorsque le congé est motivé par une
volonté réelle d'effectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité
est établie, il incombe au locataire de prouver que le bailleur se heurtera de
façon certaine à un refus d'autorisation de la part des autorités
administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est
objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi (arrêt
4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.6, in MRA 2011 p. 59 [d]; cf. aussi
arrêt 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3, in mp 2005 p. 172 (d) et rés. in
DB 2006 p. 40, suivi d'un commentaire de LAURA JACQUEMOUD ROSSARI).
Cette jurisprudence s'appuie sur les termes mêmes utilisés par certains auteurs
(RICHARD BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation
et de locaux commerciaux, 1991, p. 180 n. 216; Commentaire SVIT - Le droit
suisse du bail à loyer, 2011, n° 32 ad art. 271 CO). D'autres auteurs relèvent
que le congé est abusif lorsqu'il est donné pour effectuer des travaux non
autorisables ou non réalisables et/ou se réfèrent à la jurisprudence (ROGER
WEBER, in Basler Kommentar, 5e éd. 2011, n° 6 ad art. 271-271a CO; Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer, 2010, CAROLE AUBERT, n° 20 ad art. 260 CO et
PHILIPPE CONOD, n° 8 ad art. 271 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p.
734; ANITA THANEI, Ausgewählte Entscheide zum Kündigungsschutz [...], 1996, p.
26).
1.3 La Cour de justice a examiné la faisabilité du projet d'aménagement d'une
agence immobilière à l'aune de l'art. 9 du règlement du 20 février 2007 relatif
aux plans d'utilisation du sol de la Ville de Genève (RPUS), dont la teneur est
notamment la suivante:
"Les surfaces au rez-de-chaussée, lorsqu'elles donnent sur des lieux de passage
ouverts au public, doivent être affectées ou rester affectées, pour la nette
majorité de chaque surface, à des activités accessibles au public en matière de
commerce, d'artisanat ou d'équipements sociaux ou culturels à l'exclusion des
locaux fermés au public.
(...)
Par locaux fermés au public, on entend des locaux inoccupés par des personnes
ou occupés essentiellement par des travailleurs de l'entreprise ou accessibles
à une clientèle reçue dans des conditions de confidentialité, notamment
cabinets médicaux, bureau d'avocats, notaires, fiduciaires, experts-comptables,
agents immobiliers, etc."
Le Tribunal fédéral a jugé que cette disposition ne porte pas une atteinte
disproportionnée à la garantie de la propriété et à la liberté économique des
propriétaires et agents immobiliers concernés. Elle n'exclut pas les
affectations mixtes, impliquant une cohabitation entre surfaces fermées au
public et surfaces ouvertes au public, pour autant que ces dernières soient en
"nette majorité". Il convient de déterminer au cas par cas si une agence
immobilière remplit les exigences de l'art. 9 RPUS (arrêt 1C_317/2009 du 15
janvier 2010 consid. 8.2, in SJ 2010 I 297).
Selon la Cour de justice, l'on ne saurait considérer d'emblée que
l'autorisation de transformer les locaux en agence immobilière devrait être
refusée, pour le cas où elle serait effectivement demandée; toutefois, il
existe une "probabilité non négligeable" qu'elle soit refusée par l'autorité
compétente. En notifiant le congé en dépit de cette incertitude, et en se
dispensant d'entamer les démarches administratives qui auraient cas échéant
permis de la lever, les bailleurs ont agi de manière contraire à la bonne foi.
De surcroît, il plane un doute "non négligeable" quant à la réalité du motif
allégué: outre l'absence de toute autre démarche concrète, telle que la
réalisation de plans d'architecte portant sur la réunion des locaux litigieux
avec ceux du 1er étage, il faut relever l'association des bailleurs en une
société notamment active dans la restauration, traiteur, tea-room, boulangerie,
pâtisserie et glacier (arrêt attaqué, p. 8 s.).
1.4 La Cour de justice est partie du principe qu'il suffisait d'une probabilité
non négligeable de voir l'autorisation administrative refusée pour retenir un
congé abusif. Une telle prémisse se révèle erronée, au regard de la
jurisprudence précitée. En réalité, le problème se pose de la façon suivante:
- soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit
rapporter la preuve que le projet d'aménager une agence immobilière se heurtera
de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans
cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi;
- soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la
conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la
faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est
qu'un prétexte.
1.5 L'intimé plaide que le changement d'affectation ne pourra qu'être refusé.
Il invoque trois éléments: "l'art. 9 al. 3 RPUS", voué à maintenir au
centre-ville des activités d'animation de type cafés-restaurants; la volonté
notoire des autorités politiques de réduire les changements d'arcades
commerciales en bureaux; enfin, l'étroitesse et la configuration des locaux,
qui exclurait une cohabitation entre surfaces fermées au public et surfaces
ouvertes.
Une telle argumentation ne répond pas aux exigences de motivation plus strictes
découlant de l'art. 106 al. 2 LTF, étant précisé que le Tribunal fédéral ne
peut contrôler l'application d'un règlement communal que si elle contrevient au
droit constitutionnel, notamment à l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.;
cf. ATF 134 III 379 consid. 1.2). Au demeurant, la cour cantonale n'a pas
ignoré dans son pronostic la jurisprudence fédérale relatif au règlement
concerné (arrêt 1C_317/2009 précité), ni l'argument du locataire sur l'exiguïté
des locaux et leur configuration (arrêt, p. 4 let. i). Pour le surplus, le
Conseil d'Etat genevois a certes approuvé une modification du RPUS, comprenant
un art. 9 al. 3 dont la teneur est en substance la suivante:
"Art. 9 al. 3. Maintien des activités d'animation
Les cafés, restaurants, tea-rooms [...] situés tout particulièrement au
centre-ville (secteur A) ou en bordure des rues commerçantes de quartier
(secteur B) selon la carte annexée, conservent en règle générale leur catégorie
d'activité en cours d'exploitation ou leur dernière exploitation, s'il s'agit
de locaux vacants."
Il apparaît toutefois que le règlement modifié est contesté devant les
tribunaux. La Chambre administrative de la Cour de justice en a annulé une
disposition (arrêt ATA/49/2013 du 29 janvier 2013, accessible sur le site
Internet http://ge.ch/justice/
bienvenue-sur-les-pages-de-la-jurisprudence-genevoise); le Tribunal fédéral est
actuellement saisi. Sans préjuger du sort de la procédure de droit public, il
faut constater que l'art. 9 al. 3 ne fait qu'énoncer une "règle générale",
partant susceptible d'exceptions.
1.6 Au vu de ce qui précède, la cause doit être renvoyée à la cour cantonale
pour qu'elle tranche la question de savoir si le motif de congé invoqué par les
bailleurs est réel - et conforme à la bonne foi, en particulier parce que la
faisabilité du projet ne peut pas être objectivement exclue, ou si le motif
n'est qu'un pur prétexte. Le cas échéant, la cour se prononcera sur la demande
de prolongation.
2.
En définitive, le recours est partiellement admis. L'arrêt attaqué est annulé
et la cause renvoyée à l'autorité précédente pour nouvelle décision.
Les recourants obtiennent partiellement gain de cause, l'issue du litige
restant incertaine. Dans ces circonstances, il se justifie de répartir
l'émolument judiciaire entre les parties adverses et de compenser les dépens.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause
renvoyée à l'autorité précédente pour qu'elle rende une nouvelle décision dans
le sens des considérants.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis pour moitié à la charge
des recourants, solidairement entre eux, et pour l'autre moitié à la charge de
l'intimé.
3.
Les dépens sont compensés.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des
baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 30 avril 2013
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
La Greffière: Monti
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