I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.69/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_69/2012
Urteil vom 2. Mai 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marco Del Fabro,
Beschwerdeführerin,
gegen
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Wenger,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mäklervertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des
Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 14. Dezember 2011.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG (Beschwerdeführerin) bezweckt unter anderem den Kauf und den
Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. A.________ (Beschwerdegegner) ist
als Immobilienberater, Immobilienschätzer und Immobilienhändler tätig. Zuweilen
wickelt er zusammen mit seinem Geschäftskollegen B.________ Immobiliengeschäfte
ab. B.________ war unabhängig davon auch schon mehrmals selber für die
Beschwerdeführerin tätig.
B.________ machte die Beschwerdeführerin, von der er wusste, dass sie auf der
Suche nach geeigneten Kaufobjekten war und ist, im Herbst 2009 auf zwei
Liegenschaften in Y.________ mit zwei Doppelhäusern aufmerksam, deren
Eigentümerin, die Z.________ AG (im Folgenden: Verkäuferin), an einem Verkauf
interessiert war. Die Beschwerdeführerin zeigte Interesse daran, und es kam in
der Folge zu einer Besichtigung, an der einerseits C. X.________ für die
Beschwerdeführerin und andererseits der Beschwerdegegner sowie B.________
teilnahmen. Im Anschluss an diese Besichtigung setzten sich die Parteien in
einem Restaurant zusammen, wobei neben den Kaufpreisvorstellungen auch die
Vermittlungsprovision in der Höhe von Fr. 30'000.-- zur Sprache kam.
B.________ schrieb die Beschwerdeführerin am 21. Oktober 2009 per E-Mail an und
teilte ihr das grundsätzliche Interesse der Verkäuferin mit, die Liegenschaften
an sie zu verkaufen. Ausserdem übermittelte er ihr eine Vorlage für ein
Kaufangebot. Auf deren Grundlage liess die Beschwerdeführerin der Verkäuferin
am 22. Oktober 2009 ein Kaufangebot zu einem Preis von Fr. 1'550'000.--
zukommen. Mit Faxschreiben vom 11. November 2009 teilte die Beschwerdeführerin
B.________ mit, sie zahle einen Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- und eine
Provision von Fr. 30'000.--. Ferner bat sie um Zustellung eines
Kaufvertragsentwurfs. Am 18. November 2009 stellte die Beschwerdeführerin
nochmals ein Kaufangebot zuhanden der Verkäuferin aus. Abweichend vom ersten
Angebot war als Datum des Eigentumsübergangs der 1. Januar 2010 vorgesehen.
Ebenfalls am 18. November 2009 unterschrieb die Beschwerdeführerin eine an den
Beschwerdegegner gerichtete Erklärung zum Vermittlungshonorar für die
Liegenschaften mit folgendem Wortlaut:
"Bei erfolgreichem Vertragsabschluss für obige Liegenschaften zum Kaufpreis von
Fr. 1'550'000.-- erhalten Sie von uns per Datum Vertragsunterzeichnung ein
Vermittlungshonorar von Fr. 30'000.--."
Am 27. November 2009 trafen sich Vertreter der Verkäuferin und B.________ auf
dem Notariat von Q.________, um den Kaufvertrag zusammen mit der
Beschwerdeführerin zu besprechen. Zur Besprechung erschien indessen kein
Vertreter der Beschwerdeführerin, und das von der Beschwerdeführerin auf den
Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung zugesagte Zahlungsversprechen der Bank
R.________ war nicht eingeholt worden.
Nachdem sich die Beschwerdeführerin und der Vertreter der Verkäuferin in den
Büros der Beschwerdeführerin ausgetauscht hatten, teilte die Beschwerdeführerin
B.________ am 3. Dezember 2009 schriftlich mit, sie ziehe ihr Angebot für die
Liegenschaft zurück. Sie führte in ihrem Schreiben aus: "Dies war ebenfalls ein
Grund für das nicht erscheinen unserseits beim vereinbarten Termin am
27.11.2009 [...] beim Notariat. Wobei unser nicht erscheinen bekannt gegeben
wurde". Gleichentags kündigte die Beschwerdeführerin B.________ gegenüber
telefonisch den Vermittlungsvertrag mit dem Beschwerdegegner.
Am 5. Februar 2010 schlossen die Beschwerdeführerin und die Verkäuferin einen
Kaufvertrag über die fraglichen Liegenschaften, zu einem Kaufpreis von Fr.
1'550'000.--.
Der Beschwerdegegner leitete daraufhin Betreibung gegen die Beschwerdeführerin
im Betrag von Fr. 30'000.-- ein und erlangte gestützt auf die Erklärung der
Beschwerdeführerin vom 18. November 2009 zum Vermittlungshonorar am 19. Mai
2010 die provisorische Rechtsöffnung.
B.
Die Beschwerdeführerin klagte am 23. Juni 2010 beim Bezirksgericht Winterthur
auf Aberkennung der Forderung. Das Bezirksgericht wies die Klage am 19. August
2011 ab und erklärte die Rechtsöffnung für definitiv. Gegen dieses Urteil erhob
die Beschwerdeführerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich, das die
Klage mit Urteil vom 14. Dezember 2011 ebenfalls abwies und das
erstinstanzliche Urteil auch im Übrigen bestätigte.
C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des
Obergerichts aufzuheben und die Aberkennungsklage gutzuheissen, eventualiter
die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Der
Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz
verzichtete auf Vernehmlassung.
Mit Verfügung vom 5. März 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung
gewährt.
Erwägungen:
1.
1.1 Die vorliegende Beschwerde wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 42
und Art. 100 Abs. 1 BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 30'000.-- und erreicht
damit die für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze
(Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu
keinen Bemerkungen Anlass. Vorbehältlich der jeweils im betreffenden
Sachzusammenhang zu prüfenden Frage der hinreichenden Begründung ist auf die
Beschwerde einzutreten.
1.2 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96
BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf
die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt,
worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdeführer soll in der
Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen
Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den
als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE
134 II 244 E. 2.1).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels
für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der
Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten
will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen
erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249
E. 1.4.3; 133 III 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Soweit der Beschwerdeführer den
Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A_275/2011 vom 20.
Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli
2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).
2.
Die Vorinstanz würdigte die zwischen den Parteien ausgetauschten
Willenserklärungen und stellte fest, die Parteien hätten sich über alle für den
Abschluss eines auf Vermittlung gerichteten Mäklervertrags notwendigen
wesentlichen Punkte ausgetauscht und geeinigt. Sie erwog, mangels abweichender
Parteivereinbarung habe sich der Mäkler auf das blosse Zusammenführen der
Interessenten beschränken können. Sei der Erfolg in Form eines
Vertragsabschlusses deswegen eingetreten, so sei der Lohn verdient. Aufgrund
der unbestritten gebliebenen erstinstanzlichen Feststellung, wonach das
Tätigwerden des Beschwerdegegners für den Vertragsabschluss zwischen den
Parteien kausal war, erachtete sie den Honoraranspruch des Beschwerdegegners
für ausgewiesen.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe die Aktivlegitimation
des Beschwerdegegners mit Bezug auf die streitgegenständliche Honorarforderung
zu Unrecht bejaht. Sie führt aus, der Beschwerdegegner und B.________ hätten
eine einfache Gesellschaft gebildet, weshalb den beiden die Forderung aus dem
Vermittlungsvertrag zur gesamten Hand zustehe. Folglich sei der
Beschwerdegegner "nicht Gläubiger der in Betreibung gesetzten Forderung". Sie
beanstandet, die Vorinstanz habe die Bestimmung von Art. 530 OR verletzt, indem
sie im Gegensatz zur Erstinstanz das Bestehen einer einfachen Gesellschaft
verneint habe. Überdies habe die Vorinstanz in diesem Punkt zu Unrecht
angenommen, sie (die Beschwerdeführerin) bringe ein Novum vor.
3.1 Für die Vorinstanz, die sich mit der Frage der Sachlegitimation des
Beschwerdegegners, d.h. seiner Forderungszuständigkeit, ausführlich
auseinandersetzte, war entgegen der Beschwerdeführerin nicht entscheidend, ob
zwischen dem Beschwerdegegner und B.________ eine einfache Gesellschaft
bestand. Vielmehr verwies sie zutreffend auf Art. 543 Abs. 2 OR, gemäss dem die
übrigen Gesellschafter durch Handlungen eines einzelnen Gesellschafters nur
dann berechtigt und verpflichtet werden, wenn dieser im Namen der Gesellschaft
oder sämtlicher Gesellschafter handelt. Sie beschränkte die Untersuchung
folglich auf die Frage, ob überhaupt ein Handeln in fremdem Namen vorliege, wie
es die Regeln der Stellvertretung verlangen. Dies - so die Vorinstanz weiter -
setze eine entsprechende Tatsachenbehauptung bzw. Sachdarstellung wenigstens
einer Prozesspartei voraus. Vorliegend fehle es an entsprechenden Behauptungen,
sei doch vor der Erstinstanz nicht vorgebracht worden, dass B.________ und/oder
der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten,
gemeinsam für die Beschwerdeführerin tätig sein und honoriert werden zu wollen.
Soweit die Beschwerdeführerin nun solches behaupte, bringe sie ein unzulässiges
Novum vor.
3.2 Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, sie habe bereits im
bezirksgerichtlichen Verfahren detailliert aufgezeigt, inwiefern der
Beschwerdegegner und B.________ gemeinsam gehandelt hätten und gemeinschaftlich
aufgetreten seien. Sie habe vor der Erstinstanz zwar nie den Begriff der
"einfachen Gesellschaft" verwendet, was jedoch auch nicht erforderlich gewesen
sei, da es sich dabei doch um eine Frage der rechtlichen Qualifikation handle.
Im Berufungsverfahren habe sie, wenn überhaupt, einzig ihre rechtliche
Würdigung geändert.
3.3 Diese Ausführungen vermögen - sofern sie den Begründungsanforderungen der
Beschwerde in Zivilsachen überhaupt genügen (Erw. 1.2) - nicht zu überzeugen.
Es trifft zwar zu, dass es der Beschwerdeführerin in der Berufung frei stand,
eine neue rechtliche Würdigung des Sachverhalts vorzubringen. In wessen Namen
der Beschwerdegegner und B.________ handelten, ist allerdings - wie die
Vorinstanz zutreffend erkannte - nicht eine Frage der Rechtsanwendung von Amtes
wegen, sondern eine Tatfrage.
3.3.1 Um eine Verletzung von Art. 530 respektive Art. 543 OR zu belegen, müsste
die Beschwerdeführerin aufzeigen, dass sie im kantonalen Verfahren
entsprechende tatsächliche Behauptungen aufstellte. Die wörtlich
wiedergegebenen Stellen aus der erstinstanzlichen Replik, mit denen die
Beschwerdeführerin zu belegen versucht, dass sie bereits vor der Erstinstanz
einen gemeinsamen Vertragsabschluss durch den Beschwerdegegner und B.________
behauptete, helfen ihr indessen nicht weiter. Aus den zitierten Passagen geht
nämlich nicht hervor, dass die Beschwerdeführerin behauptet hätte, der
Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider
abgeschlossen. Die Beschwerdeführerin führte darin zwar verschiedentlich aus,
B.________ sei im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen zwischen ihr und
der Verkäuferin tätig geworden, so etwa, er habe C. X.________ (von der
Beschwerdeführerin) eine E-Mail geschickt und ihn auf eine interessante
Liegenschaft [...] aufmerksam gemacht und weiter, B.________ und der
Beschwerdegegner hätten ihr am 16. November 2009 (abermals) ein vorformuliertes
(an die Verkäuferin gerichtetes) Kaufangebot über Fr. 1.55 Mio. sowie eine
vorformulierte schriftliche Bestätigung des Vermittlungshonorars von Fr.
30'000.-- zugestellt. Aus diesen und anderen Behauptungen kann wohl geschlossen
werden, dass der Beschwerdegegner und B.________ (gemäss der
beschwerdeführerischen Darstellung) bei der Vermittlung in irgendeiner Form
zusammenarbeiteten. Es finden sich jedoch keine Behauptungen, dass die beiden
den Mäklervertrag gemeinsam, d.h. im Namen beider, abschliessen wollten und der
Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten, dass sie gemeinsam für sie
tätig und honoriert sein wollten.
Dass die Vorinstanz bei dieser Behauptungslage nicht zum Ergebnis gelangte, der
Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider
abgeschlossen, stellt keine Verletzung von Art. 530 OR dar.
3.3.2 Auch soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Novenrechts im
Berufungsverfahren gemäss Art. 317 der vorliegend anwendbaren Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) geltend machen will, verfängt ihre Rüge
nicht. Die Beschwerdeführerin übergeht, dass die Vorinstanz festhielt, die
Beschwerdeführerin habe auch im Berufungsverfahren nicht behauptet, der
Beschwerdegegner und B.________ hätten ihr irgendwie zu verstehen gegeben, sie
wollten gemeinsam für sie tätig sein und daher gemeinsam honoriert werden; mit
einer solchen Behauptung - so die Vorinstanz weiter - würde sich die
Beschwerdeführerin denn wohl auch in einen unauflösbaren Widerspruch zu ihrer
klaren und unmissverständlichen Erklärung vom 18. November 2009 setzen, mit der
sie einzig dem Beschwerdegegner als ihrem Vertragspartner ein Honorar für
Vermittlungen versprochen habe. Die Berufung auf das Novenrecht stösst damit
ins Leere.
Nachdem die Beschwerdeführerin eine solche Behauptung, wie gesehen (E. 3.3.1),
vor der Erstinstanz nicht aufgestellt hatte, wäre diese im Berufungsverfahren,
wenn sie denn tatsächlich erhoben worden wäre, überdies in der Tat neu gewesen.
Mangels entsprechender tatsächlicher Behauptungen kann die Beschwerdeführerin
nichts aus dem von ihr zitierten Urteil 4A_491/2010 vom 30. August 2011 E. 2.3,
nicht publ. in: BGE 137 III 455, ableiten, wo das Bundesgericht erkannte, dass
die Qualifikation eines Vertrags als Gesellschaftsvertrag eine unabhängig von
allfälligen Parteivorbringen zu beurteilende Rechtsfrage darstellt. Dass es
sich bei ihrer Behauptung um ein zulässiges Novum gehandelt hätte, weil die
entsprechende Tatsache vor der Erstinstanz trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
vorgebracht werden konnte (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO), macht die
Beschwerdeführerin nicht geltend. Die Rüge erweist sich damit auch insofern als
unbegründet.
4.
Für den Fall, dass die Sachlegitimation des Beschwerdegegners bejaht werden
sollte, rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt,
indem sie die von ihr offerierten tauglichen Beweise zu ihren Behauptungen über
den vereinbarten Inhalt des Vertrags und seine Befristung, wovon der
Honoraranspruch abhänge, nicht abgenommen habe.
4.1 Art. 8 ZGB regelt nach der Rechtsprechung einerseits für den Bereich des
Bundeszivilrechts die Beweislastverteilung und gibt anderseits der
beweispflichtigen Partei einen bundesrechtlichen Anspruch darauf, für
rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, sofern ihr
Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des anwendbaren
Prozessrechts entspricht (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601; 129 III 18 E. 2.6; 114
II 289 E. 2a). Art. 8 ZGB bestimmt ebenfalls darüber, wie weit ein Sachverhalt
zu substanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts
subsumiert werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b; 123 III 183 E. 3e S. 188; 108 II
337 E. 2). Eine Tatsachenbehauptung braucht dabei nicht alle Einzelheiten zu
enthalten. Es genügt, wenn die Tatsache in einer den Gewohnheiten des Lebens
entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden
ist. Immerhin muss die Tatsachenbehauptung jedenfalls so konkret formuliert
sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis
angetreten werden kann (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; vgl. auch BGE 117 II
113 E. 2). Bestreitet der Prozessgegner das schlüssige Vorbringen der
behauptungsbelasteten Partei, kann diese gezwungen sein, die rechtserhebliche
Tatsache nicht nur in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar darzulegen,
dass darüber Beweis abgenommen werden kann (vgl. BGE 127 III 365 E. 2b-2c; 108
II 337 E. 3).
4.2 In einem ersten Punkt beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz
habe sie zu Unrecht nicht zum Beweis dafür zugelassen, dass die Parteien den
Honoraranspruch an bestimmte zusätzliche Leistungen des Vermittlers geknüpft
hätten, die von diesem aber nicht erbracht worden seien. Sie vertritt die
Auffassung, die Vorinstanz habe ihre entsprechenden Vorbringen zu Unrecht als
nicht genügend substanziiert betrachtet. Sie habe nämlich im kantonalen
Verfahren ausgeführt, diese Leistungen (wie etwa das Liefern einer
Verkaufsdokumentation sowie die Verhandlungsführung) entsprächen der
Branchenusanz und seien aufgrund eines natürlichen und normativen Konsenses zum
Vertragsinhalt geworden. Die Vorinstanz hätte darüber Beweis abnehmen müssen.
Dem kann nicht gefolgt werden: Die Vorinstanz führte aus, die Behauptung
betreffend Konsens sei nur genügend substanziiert, wenn ausgeführt werde,
welche Partei der jeweiligen Gegenpartei welche Erklärung abgegeben habe,
ferner wann das gewesen sei und allenfalls wo. Die Beschwerdeführerin bezeichne
in der Berufungsbegründung weder eine Erklärung des Beschwerdegegners noch eine
Erklärung ihrerseits zum weiteren Inhalt, den sie als vereinbart darstelle.
Vielmehr begnüge sie sich mit der blossen Behauptung des Ergebnisses, es seien
solche weiteren Leistungen "vereinbart" worden, und zwar stillschweigend.
Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, ist unbehelflich. Sie beschränkt
sich darauf, ihre bereits vor der Vorinstanz vertretene Position zu
wiederholen, eine entsprechende Vereinbarung liege vor und sei von ihr
behauptet worden, was sie durch wörtliches Zitieren aus ihren Ausführungen im
kantonalen Verfahren zu belegen versucht. Es ist insoweit zweifelhaft, ob auf
die Beschwerde in diesem Punkt überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erw.
1.2). Jedenfalls erweist sich die Rüge ohne weiteres als unbegründet: In der
Tat geht nämlich aus den von der Beschwerdeführerin zitierten eigenen
Ausführungen aus dem bezirksgerichtlichen Verfahren weder hervor, dass beide
Parteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend der Auffassung waren, der
Beschwerdegegner als Mäkler müsse im Zusammenhang mit der Vermittlung bestimmte
weitere Leistungen erbringen, noch, welche Äusserungen der Parteien im
entsprechenden Sinne verstanden wurden und verstanden werden durften und
mussten. Vielmehr führte die Beschwerdeführerin im kantonalen Verfahren bloss
unsubstanziiert aus, die entsprechenden Leistungen des Vermittlers entsprächen
auf dem Liegenschaftenmarkt einer Usanz, welche die Beschwerdeführerin und
B.________ "zum Inhalt des Maklervertrags gemacht" hätten, und weiter, die
Parteien hätten "(stillschweigend) vereinbart, welche Leistungen die Vermittler
zu erbringen haben, nämlich (...)".
Wenn die Vorinstanz die Beschwerdeführerin nicht zum Beweis dieser
unsubstanziierten Ausführungen zuliess, ist dies von Bundesrechts wegen nicht
zu beanstanden. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, setzt nämlich auch eine
stillschweigende Willensäusserung im Sinne von Art. 1 Abs. 2 OR ein
Erklärungsverhalten der Parteien voraus (vgl. allgemein GAUCH/SCHLUEP/SCHMID,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 9. Aufl. 2008, S.
36 Rz. 189-192), das von der beweisbelasteten Partei substanziiert vorzutragen
ist. Es genügt dagegen nicht, einfach eine "stillschweigende Einigung" über
einen Vertragspunkt zu behaupten.
Was die Behauptung des Bestehens einer Branchenusanz im Besonderen betrifft,
wird im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass eine Usanz in einem
Vertragsverhältnis nicht per se Geltung habe, sondern nur dann, wenn die
Parteien sie zum Vertragsinhalt gemacht hätten, was vorliegend jedenfalls nicht
der Fall sei. Auch in diesem Punkt ist der Vorinstanz zuzustimmen, haben
Verkehrsübungen doch - abgesehen von den Fällen, wo das Gesetz auf sie verweist
- nur Geltung, soweit die Vertragsschliessenden sie durch übereinstimmende
Willensäusserung zum Vertragsinhalt machen (BGE 94 II 157 E. 4b; 91 II 356 E.
2; je mit weiteren Hinweisen). Dass sie Entsprechendes im kantonalen Verfahren
substanziiert behauptet hätte, tut die Beschwerdeführerin in der
Beschwerdeschrift nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.
4.3 In einem weiteren Punkt wiederholt die Beschwerdeführerin unter der
Überschrift "Befristung des Vertrages" ihre bereits vor der Vorinstanz
vorgebrachte Kritik, sie sei zu Unrecht nicht zum Beweis dazu zugelassen
worden, dass der Kaufvertrag gemäss der Parteivereinbarung bis Ende Dezember
2009 (ursprünglich bis Ende November 2009) hätte abgeschlossen werden müssen,
um einen Honoraranspruch des Beschwerdegegners zu begründen. Sie habe bereits
im erstinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass ihr Vertreter dem
Beschwerdegegner mitgeteilt habe, das Vermittlungshonorar sei vom Abschluss der
Transaktion bis Ende Dezember 2009 abhängig, und sie habe für diese Behauptung
den Zeugenbeweis offeriert. Die vorinstanzliche Erwägung, es fehle insoweit an
der Behauptung des Austauschs entsprechender Willenserklärungen und eines
tatsächlichen Konsenses, treffe somit nicht zu.
Auch diese Kritik der Beschwerdeführerin verfängt nicht: Zunächst geht die
Beschwerdeführerin auch in diesem Punkt nicht darüber hinaus, die
vorinstanzliche Würdigung als unrichtig zu bezeichnen, statt sich mit ihr
inhaltlich auseinanderzusetzen. Soweit darauf überhaupt eingetreten werden
kann, ist allerdings ohnehin der Vorinstanz beizupflichten: Aus den von der
Beschwerdeführerin zitierten Ausführungen geht nämlich - wenn überhaupt -
lediglich die Behauptung hervor, die Beteiligten hätten auf einen
Vertragsabschluss bis zum 1. Dezember 2009 respektive bis zum 1. Januar 2010
hingewirkt, damit das Honorar geschuldet sei. Dies reicht nicht, um der
Vorinstanz eine Verletzung von Art. 8 ZGB vorzuwerfen: Die Behauptung, der
Abschluss des Liegenschaftenkaufvertrags bis zu einem bestimmten Termin sei
Voraussetzung des Honoraranspruchs, ersetzt die substanziierte Behauptung des
Zustandekommens einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Parteien nicht
(vgl. Erw. 4.2). Die Vorinstanz war nicht gehalten, über die unsubstanziierte
Rechtsfolgebehauptung, eine solche "Befristung" sei Inhalt des
Vermittlungsvertrags, Beweis abzunehmen. Ob sich die Beschwerdeführerin - wie
die Vorinstanz befand - mit ihren Behauptungen betreffend die Massgeblichkeit
des Zeitpunktes des Vertragsabschlusses bzw. der Eigentumsübertragung überdies
selber widersprach, braucht bei dieser Sachlage nicht erörtert zu werden.
5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem
Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. Mai 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Kölz