I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.662/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_662/2012
Urteil vom 7. Februar 2013
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
nebenamtliche Bundesrichterin Fellrath Gazzini,
Gerichtsschreiberin Reitze.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Mayr von Baldegg,
Beschwerdeführerin,
gegen
Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Blöchlinger,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,
Beschwerde gegen den Entscheid des
Obergerichts des Kantons Nidwalden,
Zivilabteilung, vom 20. September 2012.
Sachverhalt:
A.
A.a Die X.________ AG (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) ist Mieterin
einer 4.5-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss West des Wohn- und
Geschäftshauses Strasse Z.________ in A.________. Der Mietvertrag datiert vom
17. September 2004 und wurde mit dem vormaligen Eigentümer der Liegenschaft
abgeschlossen, welcher die Liegenschaft per 8. Oktober 2010 an die Y.________
AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) verkaufte.
A.b Mit Schreiben vom 8. November 2010 orientierte die Vermieterin die Mieterin
über den Eigentümerwechsel sowie die Übernahme der mit dem Voreigentümer
abgeschlossenen Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten. Im genannten
Schreiben teilte die Vermieterin der Mieterschaft auch mit, dass sie sie
persönlich kennenlernen möchte und in den nächsten Tagen zwecks einer
Bestandesaufnahme einen Rundgang durch die gemieteten Räume machen werde.
A.c Am 22. März 2011 gab die Vermieterin der Mieterin bekannt, dass die Analyse
der Bausubstanz ergeben habe, dass das Gebäude die Umweltstandards nicht mehr
erfülle und deshalb vollständig renoviert werden müsse. Da das Bewohnen und
Arbeiten im Haus aufgrund des Umfangs der Sanierungsmassnahmen nicht mehr
zumutbar sei, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf den 30. Juni
2011.
B.
B.a Am 8. Juli 2011 reichte die Mieterin beim Kantonsgericht Nidwalden Klage
ein mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass die Kündigung der Vermieterin
vom 22. März 2011 ungültig und damit unwirksam sei, eventualiter sei
festzustellen, dass die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
verstosse, subeventualiter sei das Mietverhältnis erstmals um drei Jahre
respektive nach Ermessen des Gerichts zu erstrecken.
Mit Urteil vom 1. Dezember 2011 wies das Kantonsgericht Nidwalden die Klage ab
und stellte fest, dass die Kündigung durch die Vermieterin gültig und wirksam
per 30. Juni 2011 erfolgt sei und nicht gegen Treu und Glauben verstosse.
Ferner hiess es das Ausweisungsgesuch der Vermieterin gut und verpflichtete die
Mieterin, die Wohnung innert 10 Tagen (nach Rechtskraft des Urteils)
zurückzugeben.
B.b Mit Entscheid vom 20. September 2012 wies das Obergericht des Kantons
Nidwalden die von der Klägerin gegen das Urteil des Kantonsgericht Nidwalden
erhobene Berufung ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, die
Beschwerde sei vollumfänglich gutzuheissen und der Entscheid des Obergerichts
des Kantons Nidwalden vom 20. September 2012 sei in sämtlichen Punkten
aufzuheben, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen; die Vorinstanz hat auf
eine Vernehmlassung verzichtet.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 3. Dezember 2012 erteilte das Bundesgericht der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 417 E. 1 S. 417 mit
Hinweisen).
Der angefochtene Entscheid des Obergerichts des Kantons Nidwalden ist ein
verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen
Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 100'800.--, womit die
erforderliche Streitwertgrenze erreicht ist (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Auf
die Beschwerde ist insoweit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung
(Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
2.
2.1 Die Beschwerde hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da
die Beschwerde in Zivilsachen ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107
Abs. 2 BGG), darf sich die Beschwerdeführerin grundsätzlich nicht darauf
beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern
muss einen Antrag in der Sache stellen. Grundsätzlich ist ein materieller
Antrag erforderlich; Anträge auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu
neuer Entscheidung oder blosse Aufhebungsanträge genügen nicht und machen die
Beschwerde unzulässig (BGE 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.).
2.2 Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin enthalten keinen materiellen
Antrag. Sie beantragt "die Beschwerde in Zivilsachen sei vollumfänglich
gutzuheissen und der Entscheid des Obergerichts Nidwalden vom 20. September
2012 sei in sämtlichen Punkten aufzuheben; eventualiter sei die Angelegenheit
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen".
In der Sache rügt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen eine Verletzung ihres
rechtlichen Gehörs, eine falsche Sachverhaltsfeststellung und eine Verletzung
von Art. 266a bzw. Art. 266d, Art. 271 und Art. 272 OR. Die Beschwerdeführerin
macht geltend, dass die Kündigung der Wohnung nicht gültig erfolgt sei,
allenfalls anfechtbar oder zumindest das Mietverhältnis zu erstrecken sei.
Daraus geht - wenn auch nur implizit - hervor, dass die Beschwerdeführerin die
Gutheissung ihrer Klage will. Ob die Beschwerdeführerin damit den hievor
dargelegten gesetzlichen Anforderungen genügt, kann offen gelassen werden, da
sich erweisen wird, dass die Beschwerde ohnehin unbegründet ist.
2.3 In tatsächlicher Hinsicht legt das Bundesgericht seinem Urteil den
Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens
entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig"
bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401).
Die beschwerdeführende Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der
Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die
gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich
unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen
(vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 350 E. 1.3 S. 351 f.). Wird
Willkür in der Ermittlung des Sachverhalts geltend gemacht, ist zu beachten,
dass dem Sachrichter in der Beweiswürdigung ein breiter Ermessensspielraum
zusteht. Die beschwerdeführende Partei hat daher darzulegen, inwiefern das
kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich
unhaltbare Schlüsse gezogen, erhebliche Beweise übersehen oder willkürlich
ausser Acht gelassen habe (vgl. BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 129 I 8 E. 2.1
S. 9).
2.4 Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin. Ihre Ausfüh-rungen
erschöpfen sich weitgehend in appellatorischer Kritik am angefochtenen
Entscheid. Die Beschwerdeführerin bringt im bundesgerichtlichen Verfahren
mehrheitlich das Gleiche vor, wie sie bereits vor der Vorinstanz vorgebracht
hat und setzt sich zu grossen Teilen nicht hinreichend mit dem angefochtenen
Entscheid auseinander. So weicht die Beschwerdeführerin auch in verschiedenen
Punkten von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz ab oder erweitert
diese, ohne rechtsgenügliche Sachverhaltsrügen zu erheben. Ihre diesbezüglichen
Ausführungen haben daher - unter Vorbehalt rechtsgenüglich begründeter Rügen -
unbeachtet zu bleiben und es ist ausschliesslich auf den von der Vorinstanz
festgestellten Sachverhalt abzustellen.
2.5 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als
erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdegegnerin reicht dem Bundesgericht neu von der Gemeinderatskanzlei
A.________ beglaubigte Fotoaufnahmen des im Umbau befindlichen Wohn- und
Geschäftshauses an der Strasse Z.________ in A.________ vom 20. November 2012
ein. Die Beschwerdegegnerin tut nicht dar, inwiefern die Voraussetzungen für
die Einreichung neuer Beweismittel im bundesgerichtlichen Verfahren erfüllt
wären, weshalb die neu eingereichten Beweismittel unbeachtlich bleiben. Ohnehin
sind diese für den Ausgang des Verfahrens nicht von entscheidender Bedeutung.
3.
3.1 Die Beschwerdeführerin rügt als erstes eine Verletzung von Art. 29 BV und
von Art. 317 ZPO. Sie bringt vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht ihre im
vorinstanzlichen Verfahren neu aufgelegten Urkunden BF-Bel 3-7 und 9-10 sowie
die beantragte Zeugenbefragung nicht zugelassen.
3.2 Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdeführerin habe in ihrer Berufung
nicht dargelegt, inwiefern die gesetzlichen Voraussetzungen für die Auflage
neuer Urkunden erfüllt sein sollen. Alle Urkunden würden Informationen
beinhalten, welche bereits erstinstanzlich hätten vorgebracht werden können,
sodass sie im Berufungsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden können.
Analoges gelte für die beantragte Zeugenbefragung.
3.3 Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Echte Noven
sind Tatsachen oder Beweismittel, welche (erst) nach dem Ende der
Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Solche Noven
sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug
nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Demgegenüber sind unechte Noven
Tatsachen und Beweismittel, welche bereits bei Ende der erstinstanzlichen
Hauptverhandlung entstanden waren. Die Zulassung unechter Noven wird im
Berufungsverfahren nach der ZPO beschränkt. Sie sind gemäss Art. 317 Abs. 1
lit. b ZPO ausgeschlossen, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits
im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können (Urteil 4A_643/
2011 vom 24. Februar 2012 E. 3.2.2).
3.4 Die Beschwerdeführerin bringt einzig vor, die Vorinstanz habe verkannt,
dass es sich bei den neu aufgelegten Urkunden sowie der beantragten
Zeugenbefragung um Tatsachen und Beweismittel gehandelt habe, die erst nach dem
erstinstanzlichen Entscheid eingetreten seien. Sie tut aber keineswegs dar und
macht nicht rechtsgenüglich unter Aktenhinweis geltend, dass sie dies bereits
im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht hätte. Die Beschwerdeführerin tut
auch nicht dar, inwiefern die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt
gewesen wären. Eine Verletzung von Art. 317 ZPO ist nicht ersichtlich. Damit
liegt auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, betrifft das daraus
fliessende Recht auf Beweis doch nur die Abnahme von rechtzeitig und
formrichtig angebotenen Beweismitteln (BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 127 I 54 E.
2b S. 56).
Die von der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren neu eingereichten
Beweismittel sind demnach auch im bundesgerichtlichen Verfahren unbeachtlich.
3.5 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe Art. 29 BV auch
verletzt, indem sie zwar ihre eingereichten Beweismittel wegen mangelhafter
Begründung nicht beachtet habe, die von der Beschwerdegegnerin eingereichte
Fotodokumentation jedoch - ebenfalls ohne Begründung - als "evident zulässig"
zu den Akten genommen habe. Sie tut dabei aber keineswegs dar, inwiefern die
Vorinstanz damit ihre Begründungspflicht verletzt haben soll, noch tut sie dar,
weshalb die Vorinstanz die von der Beschwerdegegnerin eingereichten
Beweismittel nicht hätte beachten dürfen. Eine Verletzung von Art. 29 BV ist
weder dargetan noch ersichtlich.
4.
Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, dass aufgrund der vertraglichen
Vereinbarung von einer dreimonatigen Kündigungsfrist für Wohnräume auszugehen
sei, womit die am 22. März 2011 ausgesprochene Kündigung auf den 30. Juni 2011
gültig erfolgt sei. Die Kündigung sei weder treuwidrig, noch seien genügend
Gründe vorhanden, die eine Erstreckung des Mietverhältnisses rechtfertigen
würden.
5.
5.1 Die Beschwerdeführerin rügt vor Bundesgericht abermals, die Vorinstanz habe
den Mietvertrag vom 17. September 2004 falsch gewürdigt. Korrekterweise hätte
die Vorinstanz den Formularvertrag als Mietvertrag für Geschäftsräume auslegen
müssen, womit die Kündigungsfrist sechs Monate betragen hätte.
5.2 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des
mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des
Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang
sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie
abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III 24 E.
4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht
überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage,
wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände
sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art.
105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen).
5.3 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Mietvertrag auf eine
4.5-Zimmerwohnung in einem Wohn- und Geschäftshaus lautet und dass die Wohnung
sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken vermietet wurde. Im Vertrag sei
eine dreimonatige Kündigungsfrist vereinbart worden, weshalb die Kündigung auf
den 30. Juni 2011 gültig erfolgt sei. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin,
wonach der vormalige Eigentümer im Mietvertrag fälschlicherweise die
Dreimonats-Kündigungsfrist angekreuzt habe, erweise sich als unbehelflich.
Ohnehin zeitige eine formgültige, aber auf einen falschen Zeitpunkt
ausgesprochene Kündigung ebenfalls Wirkung, wenn auch erst auf den
nächstmöglichen Termin.
Die Vorinstanz erwog sodann, dass man zu keinem anderen Ergebnis gelange, wenn
man die Kündigungsfrist anhand des überwiegenden Gebrauchszwecks der
Mietwohnung bestimme; es erscheine eine überwiegend private Nutzung des im
Mietobjekt lebenden geschäftsführenden Direktors der Beschwerdeführerin als
einziger Angestellter als höchstwahrscheinlich. So indiziere auch die
Klingelbeschriftung im Innen- und Aussenbereich des Wohn- und Geschäftshauses
sowie die Tatsache, dass gemäss der aufgelegten Dokumentation der
Suchbemühungen für eine neue Wohnung nicht die Beschwerdeführerin, sondern der
geschäftsführende Direktor als Mietinteressent auftrete, eine überwiegend
private Nutzung des Mietobjekts.
5.4 Die Ausführungen der Vorinstanz sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden.
Die Vorinstanz hat sehr wohl erkannt, dass die Wohnung sowohl zu Geschäfts- als
auch zu Wohnzwecken vermietet wurde. Sie hat denn auch verbindlich
festgestellt, dass die Wohnung überwiegend privat, durch den Direktor der
Beschwerdeführerin, genutzt wurde. Was die Beschwerdeführerin dagegen
vorbringt, vermag diese Feststellung nicht als willkürlich auszuweisen; sie
bringt unter Verweis auf das unzulässige Beweismittel BF 3 und die
Zeugenbefragung des vormaligen Vermieters (vgl. E. 3.4) vor, dass damit der
Beweis für eine eindeutige überwiegende Nutzung des Mietobjekts als
Geschäftsräumlichkeit erbracht worden sei, womit sie jedoch nicht gehört werden
kann. Dabei ist zu erwähnen, dass die Beschwerdeführerin selber, im
Zusammenhang mit der Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. nachfolgend E. 7),
vorwiegend private Interessen geltend macht, was ebenfalls für eine überwiegend
private Nutzung der Räumlichkeiten spricht.
Weshalb, trotz der überwiegend privaten Nutzung, von der vertraglich
vereinbarten dreimonatigen Kündigungsfrist hätte abgewichen werden sollen, ist
nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht dargetan.
Insbesondere kann sie mit ihrem wiederholten Vorbringen, die Dreimonatsfrist im
Mietvertrag sei irrtümlicherweise angekreuzt worden, auch im
bundesgerichtlichen Verfahren nichts ausrichten. Sie verkennt, dass die
Vorinstanz deshalb nicht auf ihr diesbezügliches Vorbringen eingegangen ist, da
sie zur Geltendmachung eines Willensmangels keine glaubhaften Anhaltspunkte
geliefert habe. Dass dem nicht so gewesen resp. dass die Vorinstanz zu Unrecht
nicht auf ihr Vorbringen eingegangen wäre, tut sie nicht dar.
So hat die Vorinstanz abschliessend denn auch zu Recht erkannt, dass selbst
wenn die Kündigung allenfalls auf den falschen Zeitpunkt ausgesprochen worden
wäre, diese auf den nächstmöglichen Termin ihre Wirkung dennoch entfaltet habe
(Art. 266a Abs. 2 OR). Auch darin kann keine Bundesrechtsverletzung erblickt
werden.
6.
6.1 Die Beschwerdeführerin rügt sodann, die Vorinstanz habe Art. 271 Abs. 1 OR
verletzt. Die Kündigung verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und
sei demnach anfechtbar.
Die Beschwerdegegnerin habe in ihrem Schreiben vom 8. November 2010 keineswegs
kundgetan, dass sie in sehr naher Zukunft Sanierungsarbeiten plane, womit sie
das Vertrauen der Beschwerdeführerin in den Fortbestand des Mietverhältnisses
gestärkt habe. Dieses Schreiben sei von der Vorinstanz falsch gewürdigt worden.
So habe die Vorinstanz auch verkannt, dass die Renovationsarbeiten an der
Liegenschaft bloss ein vorgeschobener Kündigungsgrund dargestellt habe.
6.2 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Kündigung durch die Beschwerdegegnerin
nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse.
Aus dem Schreiben vom 8. November 2010 könne nicht geschlossen werden, dass die
Beschwerdegegnerin generell auf eine Kündigung verzichtet habe; sie habe darin
der Mieterschaft lediglich den Besitzerwechsel bzw. die Übernahme der
Mietverträge angekündigt. Jede weitergehende Interpretation sei verfehlt. So
sei auch offensichtlich, dass es sich bei den Renovationsarbeiten an der
Liegenschaft um solche Arbeiten handle, die eine Weiterbenutzung der
Mieträumlichkeiten erheblich einschränken und eine Räumung notwendig machen.
6.3 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar,
wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1
OR). Allgemein gilt, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird (BGE
135 III 112 E. 4.1 S. 119 mit Hinweisen).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann dem Vermieter jedoch kein
Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden, wenn er beabsichtigt,
umfassende Sanierungsarbeiten am Mietobjekt durchzuführen und diesfalls auf
eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung angewiesen ist (BGE 135 III 112 E.
4.2 S. 120).
6.4 Die Vorinstanz hat verbindlich festgestellt, dass unbestritten sei, dass
die Liegenschaft, in der sich die gemieteten Räumlichkeiten befinden, bereits
seit Monaten einer umfassenden Sanierung im Innen- und Aussenbereich unterzogen
werde. So sei denn auch offensichtlich, dass es sich bei den
Renovationsarbeiten nicht nur um einfache Modernisierungsarbeiten mit minimalen
Immissionen und Störungen handle, sondern um solche, die nach der allgemeinen
Lebenserfahrung eine Weiterbenutzung der Mieträumlichkeiten erheblich
einschränken und eine Räumung notwendig machen. Die Beschwerdeführerin habe
denn auch selber kundgetan, dass sie während geraumer Zeit auf die
Gebrauchstauglichkeit der Wohnung habe verzichten müssen bzw. dass sie trotz
massiv eingeschränkter Gebrauchstauglichkeit keine Mietzinsreduktion geltend
gemacht habe. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag die
vorinstanzliche Feststellung nicht als willkürlich auszuweisen. Insbesondere
kann ihr nicht gefolgt werden, wenn sie unter Hinweis auf die unzulässige
Zeugenbefragung (vgl. E. 3.4) geltend macht, das Verbleiben in den
Räumlichkeiten habe weder Zeit- noch Bauverzögerungen mit sich gebracht. Die
Vorinstanz hat vielmehr festgestellt, dass die Beschwerdeführerin mit ihrem ins
Recht gelegten Schreiben vom 11. Juni 2012, wonach sie der Vermieterschaft den
Zutritt zu den gemieteten Räumlichkeiten verwehrt habe, selber - wenn auch nur
implizit - bestätigt habe, dass ihre Anwesenheit Verzögerungen mit sich ziehe.
Die Vorinstanz hat demnach zu Recht das Vorliegen eines aktuellen und
schutzwürdigen Interesses des Vermieters an einer Kündigung zwecks Räumung des
Mietobjekts bejaht. Von einem vorgeschobenen Kündigungsgrund kann demnach keine
Rede sein.
6.5 So vermag die Beschwerdeführerin auch in Bezug auf das Schreiben der
Beschwerdegegnerin vom 8. November 2010 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie
bringt abermals vor, dass dieses Schreiben entgegen der Auffassung der
Vorinstanz sehr wohl geeignet gewesen sei, das Vertrauen der Beschwerdeführerin
in den Fortbestand des Mietverhältnisses zu stärken. Sie tut aber keineswegs
dar, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben könnte, indem sie
festgestellt hat, dass das Schreiben gerade nicht geeignet war, beim Mieter ein
hinreichendes Vertrauen auf Weiterführung des Vertragsverhältnis zu begründen.
6.6 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist der Vorinstanz demnach
keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie in der Kündigung des
Mietverhältnisses im Hinblick auf die vorgesehene umfassende Renovation der
Liegenschaft keinen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
erblickte.
7.
7.1 Schliesslich bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz habe Art.
272 OR verletzt.
Die Vorinstanz verkenne, dass es sich bei den Kriterien der Raumgestaltung bei
einer neuen Wohnungssuche durchaus um objektive Kriterien handle, die einen
Härtefall zu begründen vermögen. Ein noch grösseres Gewicht komme jedoch dem
Einbürgerungsinteresse des geschäftsführenden Direktors zu; er habe seine
12-jährige Aufenthaltsfrist im Juni 2014 erreicht, weshalb er darauf angewiesen
sei, weiterhin in der Gemeinde A.________ zu wohnen. Ein Wegzug aus A.________
oder aus dem Kanton Nidwalden würde für ihn erhebliche Nachteile mit sich
bringen. Die Härte sei damit nicht durch die Interessen der Beschwerdegegnerin
gerechtfertigt, weshalb die Voraussetzungen für die Erstreckung des
Mietverhältnisses gegeben seien.
7.2 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Beschwerdeführerin ihre neue
Wohnungssuche nicht auf ein völlig identisches und insofern ideales
Ersatzobjekt beschränken könne, welches ohnehin kaum je zu finden sein dürfte;
die Wohnungssuche habe vielmehr nach objektiven Kriterien zu erfolgen. Das
Risiko, gewisse Einrichtungsgegenstände (in casu einen Billardtisch und einen
Designerschrank) nicht weiter verwenden zu können, trage generell der Mieter
und vermöge keine Härte im Sinne des Gesetzes zu begründen. So sei auch das
Argument der Beschwerdeführerin unbeachtlich, wonach ihre Arbeitsauslastung
einen Umzug verunmögliche. Die mit einem Lokalwechsel verbundenen Folgen und
Begleiterscheinungen wie Umzugsorganisation und -durchführung,
Administrativaufwand, IT-Installationen usw. werden durch Zeitablauf weder
eliminiert noch gemildert und stellen deshalb keine Härtegründe dar. Zudem sei
der Beschwerdeführerin durchaus zumutbar, ein auf Kunsttransporte
spezialisiertes Unternehmen mit der Organisation und der Durchführung des
angeblich derart anspruchsvollen Umzuges zu beauftragen. Ohnehin erscheine
wenig glaubwürdig, dass die Beschwerdeführerin angesichts der mit dem
Totalumbau verbundenen Immissionen und Sicherheitslücken, dennoch zahlreiche
wertvolle Antiquitäten und Kunstwerke im Mietobjekt lagere. So stelle auch die
lange Mietdauer kein Erstreckungstatbestand dar, ebenso wenig die
Einbürgerungsabsicht des Direktors der Beschwerdeführerin; letzteres Argument
könne bei der Beurteilung der Erstreckungsfrage nicht berücksichtigt werden, da
sich eine juristische Person zum vornherein nicht auf dieses Kriterium stützen
könne.
Da die Beschwerdeführerin keine Gründe vorzubringen vermöge, die eine Härte im
Sinne des Gesetzes begründen würden, entfalle damit auch die Vornahme einer
Interessenabwägung.
7.3 Hat die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte
zur Folge, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre,
kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen (Art. 272 Abs.
1 OR). Soweit die Erstreckung nicht nach Art. 272a OR ausgeschlossen ist,
berücksichtigt die zuständige Behörde nach Art. 272 Abs. 2 OR bei der
Interessenabwägung für den Entscheid über die Erstreckung insbesondere die
Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer
des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen
allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (lit. d) und überdies die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die
Bestimmungen über die Erstreckung der Mietverhältnisse bezwecken, die Folgen
der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für
die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung
gelassen wird (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448).
Der Entscheid über die Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige
Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber
Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre
und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen
berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten
spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat,
die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht
in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als
in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 125 III
226 E. 4b S. 230; je mit Hinweisen).
7.4 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellen die gewöhnlichen, mit
einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten keine Umstände im Sinne von Art. 272
Abs. 1 OR dar, die eine Erstreckung rechtfertigen würden, da diese mit jeder
Kündigung verbunden sind und auch durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses
nicht gemildert werden können (Urteil 4A_452/2010 vom 22. November 2010 E. 3).
Soweit die Beschwerdeführerin erneut vorbringt, ihre Arbeitsauslastung mache
die Organisation und die Durchführung eines Umzuges unmöglich, kann sie nicht
gehört werden. Ebenso wenig vermag sie mit ihrem Vorbringen durchzudringen,
dass sich ein Umzug infolge des empfindlichen Kunst - und Antiquitäten -
Lagerbestandes als schwierig erweisen würde. Die Vorinstanz hat zu Recht
erwogen, dass dies kein Härtegrund darstellt, da die mit einem Lokalwechsel
verbundenen Folgen durch Zeitablauf weder eliminiert noch gemildert werden.
7.5 Bezüglich der Raumgestaltung eines Ersatzobjekts und den
Einbürgerungsinteressen des Direktors der Beschwerdeführerin setzt sich die
Beschwerdeführerin kaum mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander. So macht
sie abermals geltend, dass ein Umzug für sie unmöglich sei bzw. eine gewisse
Härte zur Folge hätte, da sie kein geeignetes Ersatzobjekt gefunden habe, in
welches sie einen Billardtisch von knapp 19 m2 und einen Designerschrank des
Ateliers Scharz'n Egger hereinstellen könnte. Dabei verkennt sie, dass die
Vorinstanz verbindlich festgestellt hat, dass angesichts der Tatsache, dass die
Beschwerdeführerin nur einen Teil des Mietobjekts für ihre Geschäftstätigkeit
beanspruche, es ihr durchaus zumutbar sei, hierfür in ein flächenmässig
kleineres Objekt zu wechseln, und die Möbel, die sie für die Ausübung ihrer
Geschäftstätigkeit nicht benötige, weiterhin ihrem geschäftsführenden Direktor
zu überlassen. Inwiefern ihr dies nicht möglich wäre, tut die
Beschwerdeführerin nicht dar.
So setzt sich die Beschwerdeführerin auch nicht mit der Feststellung
auseinander, wonach sie sich als juristische Person nicht auf
Einbürgerungsinteressen berufen könne. Sie begnügt sich damit, dem
Bundesgericht erneut vorzutragen, dass die Einbürgerungsinteressen für ihren
Direktor eine besondere Härte darstellen würden, weshalb das Mietverhältnis zu
erstrecken sei. Dabei kann ihr nicht gefolgt werden, hat denn die Vorinstanz
auch festgestellt, dass die von der Beschwerdeführerin aufgelegten Inserate zum
Beweis der Suchbemühungen deutlich aufzeigen würden, dass im Umkreis des
jetzigen Standorts durchaus gleichwertige Mieträumlichkeiten offeriert werden.
Die Beschwerdeführerin vermag nicht aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz ihr
Ermessen überschritten oder missbraucht hätte, indem sie festgestellt hat, dass
die Beschwerdeführerin keine Gründe vorzubringen vermöge, die eine Härte im
Sinne des Gesetzes begründen. Die Erwägungen der Vorinstanz halten vor
Bundesrecht stand.
8.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird
die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Nidwalden,
Zivilabteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. Februar 2013
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Die Gerichtsschreiberin: Reitze