I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.648/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_648/2012
Urteil vom 25. Februar 2013
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Kiss,
nebenamtliche Bundesrichterin Fellrath Gazzini,
Gerichtsschreiber Kölz.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Anton Bühlmann,
Beschwerdeführer,
gegen
X.________ AG,
vertreten durch Fürsprecher Dr. Hans B. Diriwächter,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Grundstückkauf; Gewährleistung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Solothurn, Zivilkammer,
vom 21. September 2012.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführer) kaufte mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom
29. Mai 2009 von der X.________ AG (Beschwerdegegnerin) ein Mehrfamilienhaus in
I.________, Grundbuch I.________ Nr. xxx, zum Preis von Fr. 7'750'000.--. Der
Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgte am 1. Juli 2009. Der Kaufvertrag
beruhte auf einem Vorvertrag, den die Parteien am 7. April 2009 abgeschlossen
hatten. In Ziffer 4.4 des Kaufvertrags vereinbarten die Parteien unter dem
Titel "Gewährleistung" Folgendes:
"a) Das Kaufsobjekt wird im heutigen, der Kaufspartei bekannten Zustand
übernommen. Jede kaufrechtliche Gewährleistungspflicht der Verkaufspartei für
rechtliche und körperliche Mängel des Kaufsgegenstandes wird, soweit gesetzlich
zulässig, ausdrücklich aufgehoben. Vorbehalten bleiben allfällige im
vorliegenden Kaufvertrag enthaltene Zusicherungen der Verkaufspartei. Die
Aufhebung der Gewährleistung ist ungültig für Mängel, die die Verkaufspartei
der Kaufspartei arglistig verschweigt. Die Kaufspartei bestätigt, dass sie
Gelegenheit hatte, das Kaufsobjekt selber oder durch eine von ihr selber
bestimmte Fachperson eingehend zu prüfen.
b) Die Kaufspartei [sic] übernimmt insbesondere, aber nicht ausschliesslich,
keine Gewährleistung irgendwelcher Art für offene oder verdeckte Baumängel,
Konstruktionsschwächen, Abnutzungserscheinungen, Alterserscheinungen,
Modernisierungsbedarf sowie Nutzungseinschränkungen irgendwelcher Art, die sich
aus baulichen Eigenheiten des Kaufsobjektes oder Rechtsvorschriften aller Art
ergeben können. Ebenso wird keine Gewähr geleistet für die bauliche und
rechtliche Möglichkeit, irgendwelcher Umbauten, Erweiterungen und Einbauten
sowie für die Möglichkeit, eine Umnutzung oder einen teilweisen oder
vollständigen Abbruch oder Neubau vorzunehmen und dafür eine Bewilligung zu
erhalten."
Mit Schreiben vom 5. August 2009 an die Beschwerdegegnerin erhob der
Beschwerdeführer Mängelrüge. Er habe festgestellt, dass das Flachdach der
Einstellhalle schadhaft sei und einen massiven und umgehenden Sanierungsbedarf
aufweise. Der desolate Zustand des Einstellhallendaches sei der
Beschwerdegegnerin seit längerer Zeit bekannt gewesen. Er fordere deshalb
Ersatz des Minderwertes der Kaufsache. Am 18. November 2009 gelangte der
Beschwerdeführer erneut an die Beschwerdegegnerin. Er habe durch einen
Sachverständigen die Einstellhalle und den Zustand der Tragkonstruktion
überprüfen lassen. Diese Untersuchung habe die bereits gerügten versteckten
Mängel bestätigt. Er erhebe wiederum Mängelrüge und verlange, den Kaufpreis um
mindestens Fr. 200'000.-- zu mindern. Die von den Parteien geführte
Korrespondenz ergab keine Einigung.
B.
Am 15. September 2010 reichte der Beschwerdeführer gegen die Beschwerdegegnerin
beim Richteramt Olten-Gösgen eine Forderungsklage ein. Er beantragte, den von
ihm für die Liegenschaft bezahlten Kaufpreis von Fr. 7'750'000.-- wegen Mängeln
um mindestens Fr. 150'000.-- - eventuell nach Ermessen des Richters angemessen
- herabzusetzen. Die Beschwerdegegnerin schloss auf Abweisung der Klage und
verlangte widerklageweise, der Beschwerdeführer sei zur Zahlung von Fr.
24'011.60 nebst Zins zu verpflichten. Dieser Betrag entspreche den ihr gemäss
dem vereinbarten Abrechnungsmodus noch pro rata zustehenden Mietzinsen. Der
Beschwerdeführer beantragte unter Hinweis auf die bereits am 7. Dezember 2009
erhobene Verrechnungseinrede, die Widerklage abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Mit Urteil vom 1. März 2012 wies das Amtsgericht die Klage ab.
In Gutheissung der Widerklage verurteilte es den Beschwerdeführer, der
Beschwerdegegnerin Fr. 24'011.60 zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. Oktober 2009 zu
bezahlen.
Dagegen gelangte der Beschwerdeführer an das Obergericht des Kantons Solothurn,
das seine Berufung mit Urteil vom 21. September 2012 abwies.
C.
Der Beschwerdeführer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des
Obergerichts vom 21. September 2012 aufzuheben und die Klage gutzuheissen.
Eventualiter sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz beantragen, die Beschwerde
abzuweisen.
Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.
Erwägungen:
1.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender
Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1
BGG). Sodann übersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. b
BGG. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter
Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2
BGG) - grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96
BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht
kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 444).
2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels
für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten
Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich
unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen
(vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E.
7.1, 462 E. 2.4). Soweit der Beschwerdeführer den Sachverhalt ergänzen will,
hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende
rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den
Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A_275/2011 vom 20.
Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli
2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Überdies ist in der Beschwerde
darzutun, inwiefern die Behebung des gerügten Mangels für den Ausgang des
Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19 E. 2.2.2).
Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen
Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts
nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor,
wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen
wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134
II 124 E. 4.1; 132 III 209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1). Die
Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn vom Sachrichter
gezogene Schlüsse nicht mit der Darstellung des Beschwerdeführers
übereinstimmen, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135
II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1; 116 Ia 85 E. 2b). Dies ist insbesondere dann
der Fall, wenn das Sachgericht offensichtlich unhaltbare Schlüsse zieht,
erhebliche Beweise übersieht oder solche grundlos ausser Acht lässt (vgl. BGE
129 I 8 E. 2.1; 120 Ia 31 E. 4b). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich
sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II
244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich genügt es nicht, einzelne Beweise
anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen,
und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu
unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116 Ia
85 E. 2b).
3.
Die Gewährleistungsregeln nach Art. 197 ff. OR sind auch auf den Grundstückkauf
anwendbar (Art. 221 OR; BGE 131 III 145 E. 3). Ein Kaufgegenstand ist
mangelhaft, wenn er nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist,
weil ihm entweder vom Verkäufer zugesicherte oder im Hinblick auf den Wert oder
die Gebrauchstauglichkeit vorausgesetzte Eigenschaften fehlen (vgl. Art. 197
Abs. 1 OR). Die Parteien können die Gewährleistungspflicht aufheben oder
beschränken. Insbesondere beim Verkauf von Altbauten wird häufig jede
Gewährleistung ausgeschlossen (vgl. BGE 130 III 686 E. 4.3.1 S. 691 mit
Hinweisen).
Gemäss Art. 199 OR ist eine Vereinbarung über Aufhebung oder Beschränkung der
Gewährleistungspflicht ungültig, wenn der Verkäufer dem Käufer die
Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat. Ein arglistiges Verschweigen ist zu
bejahen, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über das Fehlen einer
vorausgesetzten Eigenschaft der Kaufsache informiert, obwohl eine
Aufklärungspflicht besteht. Eine Aufklärungspflicht kann sich aus einem
Vertrags- oder Vertrauensverhältnis ergeben (vgl. 116 II 431 E. 3a S. 434;
Urteil 4C.16/2005 vom 13. Juli 2005 E. 2.1). So wird insbesondere bei
Vertragsverhandlungen ein Vertrauensverhältnis bejaht, das die Parteien nach
Treu und Glauben verpflichtet, einander in gewissem Masse über Tatsachen zu
unterrichten, die den Entscheid der Gegenpartei über den Vertragsschluss oder
dessen Bedingungen beeinflussen können (BGE 106 II 346 E. 4a S. 351). In
welchem Masse die Parteien einander aufzuklären haben, entscheidet sich nicht
allgemein, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, namentlich von
der Natur des Vertrages, der Art, wie sich die Verhandlungen abwickeln, sowie
den Absichten und Kenntnissen der Beteiligten (BGE 105 II 75 E. 2a S. 80; vgl.
auch 132 II 161 E. 4.1 S. 166). Keine Aufklärungspflicht besteht, soweit der
Verkäufer nach Treu und Glauben annehmen durfte, der Käufer werde den wahren
Sachverhalt ohne weiteres erkennen (BGE 116 II 431 E. 3a S. 434). Dies trifft
in der Regel zu, wenn der Käufer den wahren Sachverhalt bei gehöriger
Aufmerksamkeit hätte erkennen sollen (BGE 131 III 145 E. 8.1; 102 II 81 E. 2 S.
84; Urteil 4C.16/2005 vom 13. Juli 2005 E. 2.1). Entsprechend sieht Art. 200
Abs. 2 OR vor, dass der Verkäufer für Mängel, die der Käufer bei gewöhnlicher
Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, nur haftet, wenn er deren
Nichtvorhandensein zugesichert hat.
4.
Die Vorinstanz gelangte in eingehender Beweiswürdigung zum Schluss, dass der
Beschwerdeführer bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren Zustand der
Einstellhallendecke vor Abschluss des Kaufvertrags vom 29. Mai 2009 ohne
weiteres hätte feststellen können. Auch sei erkennbar gewesen, dass es sich
nicht bloss um kleinere Schäden gehandelt habe. Der Beschwerdeführer habe
mithin auch die Tragweite erkennen können. Die Beschwerdegegnerin habe nach dem
Beweisergebnis annehmen dürfen, der Beschwerdeführer werde die Mängel bei
gehöriger Aufmerksamkeit erkennen. Zusammenfassend sei dem Beschwerdeführer der
Beweis, dass die Beschwerdegegnerin ihm Gewährleistungsmängel arglistig
verschwiegen habe, nicht gelungen. Die Beschwerdegegnerin habe keine
Aufklärungspflicht verletzt. Der Beschwerdeführer müsse sich damit die in
Ziffer 4.4 des Kaufvertrags vereinbarte Freizeichnungsklausel entgegenhalten
lassen, und die Klage sei deshalb abzuweisen.
5.
Der Beschwerdeführer steht im Wesentlichen auf dem Standpunkt, dass es sich bei
der Schadhaftigkeit der Einstellhallendecke um verdeckte Mängel gehandelt habe.
Die Beschwerdegegnerin wäre seiner Ansicht nach verpflichtet gewesen, ihn
darüber aufzuklären und ihn namentlich zu informieren, dass sie im Jahre 2008
eine Offerte zur Sanierung der Einstellhalle eingeholt habe. Seine
Beschwerdebegründung lässt indessen präzise und hinlänglich begründete Rügen
einer Bundesrechtsverletzung bzw. offensichtlich unrichtiger
Sachverhaltsfeststellungen vermissen (vgl. Erwägung 2). Stattdessen unterzieht
er die Erwägungen des angefochtenen Urteils einer ausladenden appellatorischen
Kritik. Er verkennt die Rolle des Bundesgerichts, wenn er in umfangreichen
Darlegungen die Vorgeschichte und Umstände des Vertragsabschlusses und der
Prüfung der Liegenschaft, die Beweggründe und das angebliche Wissen der
Parteien aus seiner Sicht schildert und der Vorinstanz vorwirft, in Verletzung
des rechtlichen Gehörs und in unrichtiger Sachverhaltsfeststellung seine
Vorbringen nicht berücksichtigt zu haben. Das Bundesgericht ist keine zweite
Appellationsinstanz, die den Fall in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht neu
aufrollt. Auf die Ausführungen des Beschwerdeführers kann nur im folgenden
Ausmass eingetreten werden:
5.1 Der Beschwerdeführer rügt eine Gehörsverletzung und widersprüchliches
Argumentieren, weil die Vorinstanz in Erwägung 2 offen liess, wie es sich mit
der Behauptung der Beschwerdegegnerin, dass das Dach der Einstellhalle im
Zeitpunkt des Kaufantritts gar keine Mängel aufgewiesen habe, verhalte. Die
Rüge verfängt nicht. Die Vorinstanz prüfte, ob eine Haftung für die vom
Beschwerdeführer geltend gemachten Mängel bestehe. Nachdem sie dies verneinte,
musste sie sich mit jener Frage nicht mehr auseinandersetzen.
5.2 Der Beschwerdeführer steht weiterhin auf dem Standpunkt, der
Gewährleistungsausschluss nach Ziffer 4.4 des Kaufvertrags sei eine typische
floskelhafte Klausel und daher unbeachtlich. Er hätte der Klausel nie
zugestimmt, wenn er von den Mängeln der Einstellhallendecke gewusst hätte. Die
Vorinstanz hielt die diesbezüglichen Vorbringen des Beschwerdeführers für
unbegründet. Der Beschwerdeführer rügt eine Gehörsverletzung wegen ungenügender
Begründung. Mit dem Schluss, die Freizeichnungsklausel könne kaum als
floskelhaft bezeichnet werden und sei wirksam, stelle die Vorinstanz den
Sachverhalt unrichtig fest und wende das Recht unrichtig an.
Die Begründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt nicht, dass sich die
Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes
einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Begründung muss so abgefasst
sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten
kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das
Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (BGE 136 I 184
E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweisen). Diesen Anforderungen wird die Vorinstanz im
vorliegenden Zusammenhang auch mit ihrer knappen Begründung gerecht, zumal das
Vorbringen, die Ziffer 4.4 des Kaufvertrags sei eine bloss floskelhafte
Klausel, offensichtlich nicht zutrifft. Zudem hatte das erstinstanzliche
Beweisverfahren ergeben, dass der Beschwerdeführer die geltend gemachten Mängel
der Einstellhalle schon vor Abschluss das Kaufvertrags zumindest ohne weiteres
hätte erkennen können (Erwägung 5.3). Vor diesem Hintergrund bestand für die
Vorinstanz kein Anlass, sich mit der Behauptung des Beschwerdeführers, er hätte
der Klausel nicht zugestimmt, wenn er die Mängel der Einstellhalle gekannt
hätte, weiter zu befassen.
5.3 Hingegen prüfte die Vorinstanz zu Recht, ob der Gewährleistungsausschluss -
im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Erwägung 3) - nicht zum Tragen
komme, weil die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer die Mängel arglistig
verschwiegen habe. Dies verneinte sie, wobei sie sich auf die Aussagen der
erstinstanzlich befragten Zeugen stützte. Diese zeigten, dass der
Beschwerdeführer den wahren Zustand der Einstellhalle vor Abschluss des
Kaufvertrages am 29. Mai 2009 ohne weiteres hätte feststellen können.
Um mit seiner Beschwerde durchzudringen, müsste der Beschwerdeführer diese
entscheidende Feststellung der Vorinstanz als willkürlich ausweisen. Dies
gelingt ihm nicht, indem er die Zeugenaussagen wiedergibt und im Wesentlichen
der vorinstanzlichen Würdigung seine eigene gegenüberstellt:
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, selektiv auf einzelne
herausgegriffene Zeugenaussagen abgestellt zu haben. Insofern sei die
Beweiswürdigung einseitig. Es trifft zu, dass die Vorinstanz bloss einzelne
Zeugenaussagen im Urteil wiedergibt. Das heisst aber nicht, dass sie nur diese
und nicht sämtliche Zeugenaussagen berücksichtigt hätte. So stützt sie ihren
massgebenden Schluss denn auch zusammenfassend auf den Einleitungssatz: "Die
Aussagen all dieser Zeugen zeigen, [...]". Sodann bedeutet der Umstand, dass
allenfalls gewisse Zeugenaussagen für die vom Beschwerdeführer vertretene
Interpretation herangezogen werden könnten, noch nicht, dass die
Schlussfolgerung der Vorinstanz insgesamt geradezu unhaltbar ist. Die
Beweiswürdigung ist weiter auch nicht deshalb einseitig, weil die Vorinstanz
folgende Aussage des Zeugen Q.________ hervorhob: "Wenn es unten rinnt, besteht
nicht der Verdacht, dass man oben die Decke sanieren muss, sondern es ist ein
Fakt. Dabei ist auch klar, dass man das ganze Erdreich abdecken muss, damit die
Decke abgedichtet werden kann." Mit dieser beispielhaft ("namentlich")
wiedergegeben Zeugenaussage illustrierte die Vorinstanz vielmehr einleuchtend,
dass die Zeugenaussagen klar zum Ausdruck brachten, die Mängel der
Einstellhallendecke und auch deren Folgen seien ohne weiteres klar erkennbar
gewesen.
Der Beschwerdeführer meint, die Zeugenaussagen betreffend Erkennbarkeit der
Mängel könnten nicht auf ihn übertragen werden. Vier der Zeugen seien nämlich
fachkundig gewesen, was auf ihn nicht zutreffe. Da ein Fachmann einen möglichen
Mängel-Sachverhalt schneller erkennen und auf die mögliche Mängelursache
schliessen könne, liessen sich daraus keine Rückschlüsse in Bezug auf die
Erkennbarkeit und Interpretation eines Mangels durch einen Laien ziehen. Dieser
Einwand überzeugt nicht. Auch ein Laie vermag wasserleitende Risse mit
teilweise starker Kalkbildung in der Decke und an den Wänden als Mängel zu
erkennen und zu folgern, dass für die Sanierung der Einstellhallendecke die
darauf liegende Erdaufschüttung abgetragen werden muss. Die zitierte
Zeugenaussage, welche die Mängel als "offensichtliche Schäden, die man sofort
gesehen" habe, umschrieb, lässt denn auch verstehen, dass selbst ein Laie die
betreffenden Mängel ohne weiteres erkennen konnte. Überdies hat die Vorinstanz
festgestellt, dass es sich beim Beschwerdeführer um einen "erfahrenen
Liegenschaftskäufer" handelt. Die Vorinstanz schloss daher aus den
Zeugenaussagen ohne Willkür auf die Erkennbarkeit der Mängel und ihrer
Sanierungsfolgen für den Beschwerdeführer.
Der Beschwerdeführer hält es zwar auch für offensichtlich unrichtig, dass ihn
die Vorinstanz als "erfahrenen Liegenschaftskäufer" bezeichnet habe. Er besitze
keine bautechnische Fachkunde. Für Umbauten und dergleichen ziehe er immer
Fachleute bei. Auch lasse er seine Liegenschaften fachkundig verwalten. Dies
mag zutreffen, macht die gerügte Bezeichnung der Vorinstanz aber nicht
willkürlich. Die Vorinstanz unterstellte dem Beschwerdeführer entgegen seinen
Behauptungen keine bautechnische Fachkunde, womit sie sich auch mit den dagegen
gerichteten Ausführungen des Beschwerdeführers im Berufungsverfahren nicht
auseinanderzusetzen brauchte. Dass der Beschwerdeführer aber bereits mehrere
andere Liegenschaften gekauft hat und insofern Erfahrung im Liegenschaftskauf
besitzt, stellt er nicht in Abrede.
Weiter wendet der Beschwerdeführer ein, die Zeugen hätten auch bestätigt, dass
in der Einstellhalle schlechte Lichtverhältnisse geherrscht hätten. Deshalb
habe er die Mängel nicht sehen können. Dieser Punkt ist der Vorinstanz nicht
entgangen. So erwähnt sie ausdrücklich, offenbar sei es in der Einstellhalle
damals recht dunkel gewesen. Sie hielt dem Beschwerdeführer aber entgegen, er
hätte relativ einfach, zum Beispiel mit einer Taschenlampe, "Licht ins Dunkel"
bringen können. Von einer Person, die eine Liegenschaft erwerbe, die 40 Jahre
alt sei und immerhin 7,75 Millionen Franken koste, sei zu erwarten, dass sie
diese etwas genauer "unter die Lupe" nehme. Wie vom Beschwerdeführer in Ziffer
4.4 lit. a des Kaufvertrages ausdrücklich bestätigt, habe er ja Gelegenheit
gehabt, "das Kaufsobjekt selber oder durch eine von [ihm] selber bestimmte
Fachperson eingehend zu prüfen". Diese Erwägungen der Vorinstanz sind durchaus
nachvollziehbar und jedenfalls unter Willküraspekten nicht zu beanstanden.
Zudem steht der zuletzt erwähnte Umstand, mithin die ausdrückliche Bestätigung
im Vertrag, dass die Möglichkeit zu eingehender Prüfung des Kaufsobjekts
bestand, den Vorbringen des Beschwerdeführers entgegen, wonach er die
Liegenschaft erst nach Abschluss des Vorvertrags und zeitlich eingeschränkt
habe begehen können. Ohnehin finden diese Vorbringen im angefochtenen Urteil
keine Stütze und stehen gemäss der Beschwerdegegnerin in Widerspruch zu den
eigenen Parteiaussagen des Beschwerdeführers vor erster Instanz.
Insgesamt vermag der Beschwerdeführer die Feststellung der Vorinstanz, dass er
bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren Zustand der Einstellhallendecke vor
Abschluss des Kaufvertrags am 29. Mai 2009 ohne weiteres hätte feststellen
können, nicht als willkürlich auszuweisen.
6.
Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, die Vorinstanz habe
bundesrechtswidrig verneint, dass die Beschwerdegegnerin eine
Aufklärungspflicht verletzt habe. Er schildert die Umstände des Abschlusses des
Vorvertrages (keine Prüfung vor Abschluss des Vorvertrages, innert drei Stunden
habe das Geschäft abgewickelt werden müssen, Information über die vorgenommenen
Sanierungen am Hausdach, Lift bzw. Malen von drei leer stehenden Wohnungen,
nicht aber über "die gravierenden und versteckten Mängel und den damit
verbundenen dringenden Sanierungsbedarf des Einstellhallendaches") und hebt das
Wissen der Beschwerdegegnerin hervor, das diese aufgrund des von ihr im Jahr
2008 eingeholten Berichtes der R.________ AG über die Sanierungsbedürftigkeit
der Einstellhalle gehabt habe. Er leitet daraus ab, dass er nach Treu und
Glauben habe erwarten dürfen und effektiv darauf vertraut habe - zumal er einen
höheren Kaufpreis bezahlt habe - dass ihn die Beschwerdegegnerin auch über
allfälligen Sanierungsbedarf bzw. Mängel des Objektes informieren würde, wenn
sie schon die sanierten Teile explizit erwähnt und damit einen grundsätzlich
intakten Zustand der Liegenschaft vorgegeben habe.
Die Argumentation des Beschwerdeführers scheitert am Beweisergebnis, wonach er
die Mängel an der Einstellhalle bei gehöriger Aufmerksamkeit ohne weiteres
hätte erkennen können, und am Umstand, dass dieses Beweisergebnis der
bundesgerichtlichen Willkürüberprüfung standhielt (vgl. Erwägung 5). Auf der
Grundlage dieser Tatsache hat die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung bundesrechtskonform erkannt, dass keine
Aufklärungspflicht bestand. Denn eine Aufklärungspflicht ist zu verneinen, wenn
der Verkäufer annehmen darf, der Käufer werde die Mängel des Kaufgegenstands
erkennen (vgl. Erwägung 3). Dabei ist zu beachten, dass bei einem vertraglichen
Ausschluss der Sachgewährleistung vom Käufer grundsätzlich erwartet werden
kann, dass er den Kaufgegenstand vor Abschluss des Vertrages auf Mängel hin
untersucht (Urteil 4C.16/2005 vom 1. Juli 2005 E. 2.1). Vorliegend hat der
Beschwerdeführer sowohl im Vorvertrag wie im Kaufvertrag bestätigt, Gelegenheit
zur eingehenden Prüfung des Kaufsobjekts gehabt zu haben. Seine anderslautenden
Vorbringen haben sich nicht erhärtet. Sollte er, wie er geltend macht, effektiv
keine ausreichende Prüfung vorgenommen haben, muss er dies bei der gegebenen
Sachlage der eigenen Risikosphäre zuschreiben. Jedenfalls ist nicht
festgestellt, dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer von der Prüfung
abgehalten hätte. Nach dem Beweisergebnis durfte die Beschwerdegegnerin davon
ausgehen, dass der Beschwerdeführer die Mängel an der Einstellhalle bei
gehöriger Aufmerksamkeit ohne weiteres erkennen werde, weshalb sie trotz der
diesbezüglichen Kenntnis keine Aufklärungspflicht traf. Dies erkannte die
Vorinstanz, ohne Bundesrecht zu verletzen.
Bei dieser Rechtslage kommt dem weiteren Argument der Vorinstanz, dass
angesichts der relativen Geringfügigkeit der geltend gemachten Schäden von Fr.
164'719.70 im Verhältnis zum Kaufpreis vom 7,75 Millionen Franken keine allzu
hohen Anforderungen an die Aufklärungspflicht zu stellen seien, keine
streitentscheidende Bedeutung zu. Es erübrigt sich daher, auf die vom
Beschwerdeführer dagegen vorgetragene Kritik einzugehen.
7.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des
Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. Februar 2013
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Kölz