I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.623/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_623/2012
Urteil vom 15. April 2013
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Niquille,
Gerichtsschreiberin Schreier.
1. Verfahrensbeteiligte
A.A.________,
2. B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller,
Beschwerdeführer,
gegen
1. C.C.________,
2. D.C.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Detlev Hebeisen,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Kündigung Pachtvertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 14. September 2012.
Sachverhalt:
A.
A.A.________ und B.A.________ (Verpächter, Beschwerdeführer) sind Eigentümer
des Bauernhofes I.________ in J.________. Am 27. März 2008 schlossen sie mit
C.C.________ und D.C.________ (Pächter, Beschwerdegegner) einen Pachtvertrag
über den Bauernhof mit Land, Wald und Bauernhaus. Als Pachtende vereinbarten
die Parteien den 1. Mai 2023. Da die Verpächter noch im Bauernhaus wohnten,
sollten die Pächter gemäss Vereinbarung eine Ersatzwohnung beziehen, bis das
für die Verpächter noch zu errichtende Stöckli fertig gestellt sein würde.
Bereits kurz nach Pachtantritt zerstritten sich die Parteien, worauf die
Verpächter den Pachtvertrag am 30. Oktober 2008 vorzeitig kündigten. Die
Pächter verliessen den Hof indessen nicht. Sie vertraten den Standpunkt, dass
vielmehr die Verpächter das Bauernhaus zu verlassen hätten, um den Einzug der
Pächterfamilie zu ermöglichen.
B.
B.a Im August 2009 gelangten die Verpächter und widerklageweise die Pächter an
das Mietgericht des Bezirkes Horgen und beantragten je, die Gegenpartei sei zu
verurteilen, den Hof bzw. das Wohnhaus des Hofes zu verlassen.
Mit Schreiben vom 27. Januar 2010 kündigten die Beschwerdeführer das
Pachtverhältnis wegen Vorfällen, die angeblich nach der Kündigung vom 30.
Oktober 2008 passiert seien, noch einmal per 30. November 2010 und stellten
beim Mietgericht den Eventualantrag, es sei festzustellen, dass der
Pachtvertrag per 30. November 2010 gekündigt worden sei.
Mit Urteil vom 23. September 2010 erklärte das Mietgericht die ausgesprochenen
Kündigungen für ungültig bzw. nichtig und verurteilte die Verpächter in
Gutheissung der Widerklage dazu, das verpachtete Wohnhaus bis spätestens 31.
Mai 2011 unter Mitnahme von Hausrat und Mobiliar ordentlich zu räumen und zu
verlassen.
Gegen dieses Urteil reichten die Verpächter beim Obergericht des Kantons Zürich
Berufung ein.
B.b Mitte Oktober 2010 errichteten die Pächter auf dem Pachtgelände einen
Wohncontainer. Dies veranlasste die Verpächter zu einer erneuten Kündigung des
Pachtverhältnisses per 30. Oktober 2011.
Mit Eingabe vom 15. Februar 2011 gelangten die Verpächter daher (parallel zum
hängigen Berufungsverfahren) wiederum an das Mietgericht des Bezirkes Horgen
und beantragten, es sei festzustellen, dass der Pachtvertrag per 31. Oktober
2011 gekündigt sei. Die Pächter seien entsprechend zu verpflichten, das
Pachtobjekt unter Mitnahme der Vieh- und Fahrhabe per Ablauf des
Pachtvertrages, eventualiter innert einer richterlich anzusetzenden Frist
ordnungsgemäss und unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu
verlassen.
B.c Mit Beschluss vom 3. März 2011 bestätigte das Obergericht des Kantons
Zürich im ersten Verfahren das Urteil des Mietgerichts vom 23. September 2010.
B.d Am 5. April 2011 reichten die Verpächter beim Bundesgericht Beschwerde in
Zivilsachen gegen das Urteil des Obergerichts ein. Gleichzeitig reichten sie im
zweiten Verfahren dem Mietgericht des Bezirkes Horgen ein Gesuch um Anordnung
vorsorglicher Massnahmen mit dem sinngemässen Antrag ein, es sei in Abänderung
des Urteils aus dem ersten Verfahren festzustellen, dass das verpachtete
Wohnhaus für die Dauer des Verfahrens von den Verpächtern nicht zu räumen und
zu verlassen sei.
B.e Mit Verfügung vom 16. Mai 2011 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde in
Zivilsachen die aufschiebende Wirkung. Gestützt darauf trat das Mietgericht des
Bezirkes Horgen mit Beschluss vom 4. Juli 2011 auf das Gesuch um Anordnung
vorsorglicher Massnahmen nicht ein.
B.f Mit Urteil 4A_224/2011 vom 27. Juli 2011 wies das Bundesgericht die
Beschwerde der Verpächter ab, soweit darauf einzutreten war.
B.g Mit Eingabe vom 11. August 2011 stellten die Pächter beim Mietgericht des
Bezirkes Horgen ein Begehren um Erlass eines Befehls nach Art. 257 ZPO, mit
welchem die Verpächter unter Androhung der Zwangsvollstreckung und einer
Bestrafung nach Art. 292 StGB zu verpflichten seien, das Wohnhaus unverzüglich
zu verlassen.
Mit Urteil vom 15. Dezember 2011 verpflichtete das Mietgericht die Verpächter
zum Verlassen des Bauernhauses bis spätestens 31. Januar 2012.
Die Beschwerde der Verpächter gegen dieses Urteil wies das Obergericht des
Kantons Zürich mit Urteil vom 20. Januar 2012 ab.
B.h Mit Urteil vom 25. April 2012 wies das Mietgericht des Bezirkes Horgen im
zweiten Verfahren die Klage der Verpächter ab und erklärte die Kündigung des
Pachtvertrages per 30. Oktober 2011 für ungültig.
B.i Gegen dieses Urteil erhoben die Verpächter Berufung an das Obergericht des
Kantons Zürich und beantragten, es sei festzustellen, dass der Pachtvertrag vom
27. März 2008 per 30. Oktober 2011 (erstinstanzlich noch: 31. Oktober 2011)
gekündigt sei. Dementsprechend seien die Beschwerdegegner zu verpflichten, das
Pachtobjekt unter Mitnahme der Vieh- und Fahrhabe innert einer richterlich
anzusetzenden Frist ordnungsgemäss und unter Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustandes zu verlassen, dies unter Androhung einer Zwangsräumung
gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO im Unterlassungsfall.
Mit Urteil vom 14. September 2012 wies das Obergericht die Berufung ab und
bestätigte das Urteil des Mietgerichts.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 18. Oktober 2012 beantragen die Verpächter
dem Bundesgericht die Aufhebung des Urteils des Obergerichts und wiederholen
ihre vorinstanzlich gestellten Begehren. Eventualiter beantragen sie die
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid.
Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten ist. Sie ersuchen zudem um Gewährung der unentgeltlichen
Prozessführung und um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsvertreters in der
Person des bereits mandatierten Rechtsanwalts. Die Vorinstanz hat auf eine
Vernehmlassung verzichtet.
Die Beschwerdeführer haben unaufgefordert eine Replik eingereicht.
Erwägungen:
1.
1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid
(Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin
kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m.
Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer sind im kantonalen
Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende
Streitwert beträgt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b
BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die
Beschwerde ist somit unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42
Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde
liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens
(Urteile 4A_305/2012 vom 6. Februar 2013 E. 1.2; 4A_210/2009 vom 7. April 2010
E. 2). Die erstinstanzlich getroffenen Feststellungen sind für das
Bundesgericht insoweit verbindlich, als sie von der Vorinstanz zumindest
implizit übernommen worden sind (BGE 129 IV 246 E. 1; Urteil 4A_305/2012 vom 6.
Februar 2013 E. 1.2).
2.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von den Beschwerdeführern per 30.
Oktober 2011 ausgesprochene Kündigung des Pachtvertrags wegen der Errichtung
eines Wohncontainers gültig ist. Die Vorinstanz hat dies aus mehreren Gründen
verneint. Die Beschwerdeführer rügen, damit habe sie Art. 22a Abs. 1 des
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR
221.213.2) i.V.m. Art. 22b lit. c LPG verletzt. Im Zusammenhang mit der
Eventualbegründung der Vorinstanz, die Beschwerdeführer hätten
rechtsmissbräuchlich gehandelt, rügen sie zudem eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs und von Art. 2 ZGB.
2.1 Nach Art. 22a Abs. 1 LPG darf der Pächter Erneuerungen und Änderungen am
Pachtgegenstand, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, nur mit
schriftlicher Zustimmung des Verpächters vornehmen. Nimmt er solche
Erneuerungen oder Änderungen ohne schriftliche Zustimmung vor und macht er
diese trotz schriftlicher Ermahnung bzw. Aufforderung des Verpächters nicht
innert angemessener Frist rückgängig, so kann der Verpächter mit einer Frist
von sechs Monaten die Pacht schriftlich auf den folgenden Frühjahr- oder
Herbsttermin kündigen (Art. 22b lit. c LPG).
2.2 Voraussetzung für die Gültigkeit der Kündigung ist zunächst, dass das
Errichten des Wohncontainers überhaupt eine Änderung am Pachtgegenstand i.S.v.
Art. 22a Abs. 1 LPG darstellt.
2.2.1 Nach dem festgestellten Sachverhalt wohnten die Beschwerdegegner mit dem
Einverständnis der Beschwerdeführer bereits seit geraumer Zeit provisorisch in
einem Wohnwagen mit Vorzelt auf dem gepachteten Bauernhof. Diese Situation
entstand, weil sich der Neubau des Stöcklis verzögerte, was die
Beschwerdegegner zu verantworten hatten. Die Beschwerdeführer weigerten sich
aus diesem Grund, das verpachtete Bauernhaus auf dem Hof zu verlassen. Da der
Wohnwagen durch den mehrjährigen Gebrauch stark abgenützt, vergraut und
schimmlig war, errichteten die Beschwerdegegner anstelle des Wohnwagens einen
eingeschossigen Wohncontainer mit einer Wohnfläche von rund 78 m2. Der
Container steht auf 15 in den Boden eingelassenen Rohrfundamenten, die mit
Beton gefüllt wurden.
Nachdem das erstinstanzliche Mietgericht in dieser Konstruktion noch eine
Änderung am Pachtgegenstand erblickte, hat die Vorinstanz diese Frage
offengelassen. Sie hat immerhin ausgeführt, bei einer landwirtschaftlichen
Pacht habe der Boden als der zentrale Bestandteil des Pachtverhältnisses
zwingend allerlei Eingriffe zu dulden. Ohne Zustimmung erlaubt müsste etwa das
Einschlagen von Pfosten für eine Umzäunung für die Tierhaltung oder das
Abstellen von Maschinen sein. Die Dimensionen des Wohncontainers seien mit
einer grösseren landwirtschaftlichen Maschine vergleichbar.
2.2.2 Die Beschwerdeführer bringen vor, das Errichten eines rund 80 m2 grossen
Wohncontainers, der mit 15 einbetonierten Rohrfundamenten verbunden sei, stelle
keine ordentliche Unterhaltsarbeit des Pächters dar. Eine solche Konstruktion
könne nicht mit dem Einschlagen von ein paar Holzpfosten für einen festen Zaun
verglichen werden. Ebenso scheitere der Vergleich mit einer grösseren
landwirtschaftlichen Maschine, da es sich bei einem mobilen Gegenstand schon
begrifflich nicht um eine Änderung am Pachtgegenstand handle, die über den
ordentlichen Unterhalt hinausgehe. Der Wohncontainer habe zudem eine Erhöhung
des Ertragswerts der Pachtliegenschaft zur Folge. Dessen Errichtung stelle
keine Unterhaltsarbeit dar, sondern eine wertvermehrende Investition.
2.2.3 Das Bundesgericht hat in einem mietrechtlichen Fall entschieden, das
Eingraben eines Betonsockels mit den Massen 0.57 m x 0.27 m x 0.27 x zwecks
Montage einer Satellitenschüssel in den Gartensitzplatz stelle einen Eingriff
in die Substanz der Mietsache dar und sei somit als Änderung an der Mietsache
zu qualifizieren (Urteil 4A_541/2011 vom 28. März 2012 E. 4). Der Vorinstanz
ist zwar darin zuzustimmen, dass der Boden bei der landwirtschaftlichen Pacht
grundsätzlich grössere Eingriffe zu dulden hat. Zudem sind Erneuerungen und
Änderungen im Miet- und Pachtrecht gesetzlich nicht identisch geregelt: Während
solche im Mietrecht stets der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen
(Art. 260a Abs. 1 OR), braucht der Pächter diese nur dann, wenn die
Erneuerungen oder Änderungen über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen (Art.
289a Abs. 1 lit. b OR bzw. Art. 22a Abs. 1 LPG). Auch im Bereich der
landwirtschaftlichen Pacht liegt aber eine Änderung der Pachtsache vor, wenn 15
Rohrfundamente einbetoniert werden und ein Container mit einer Fläche von
immerhin rund 78 m2 darauf gestellt wird. Eine Konstruktion mit diesen
Ausmassen ist weder mit einer mobilen Landmaschine noch mit einem Zaun
vergleichbar, wie die Beschwerdeführer zu Recht geltend machen. Die Errichtung
eines Wohncontainers kann weiter nicht zum ordentlichen Unterhalt gezählt
werden, wie etwa ein Vergleich mit Art. 22 Abs. 3 LPG zeigt: Nach dieser
Bestimmung hat der Pächter für den ordentlichen Unterhalt zu sorgen und hat
kleinere Reparaturen wie den gewöhnlichen Unterhalt der Wege, Stege, Gräben,
Dämme, Zäune, Dächer, Wasserleitungen usw. vorzunehmen (vgl. auch die
Aufzählung bei BENNO STUDER/EDUARD HOFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht,
Vorabdruck 2007 der 2. Aufl., 2007, N. 478 f. zu Art. 22 LPG). Diese Arbeiten
sind nicht vergleichbar mit der Errichtung eines Wohncontainers mit einer
Fläche von rund 78 m2. Es liegt somit eine Änderung am Pachtgegenstand i.S.v.
Art. 22a Abs. 1 LPG vor, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgeht.
2.3 Streitig ist weiter, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art.
22b lit. c LPG i.V.m. Art. 22a Abs. 1 LPG erfüllt waren. Die Vorinstanz
forderte neben der Pflichtverletzung des Pächters zusätzlich das Vorliegen
eines wichtigen Grundes. Die Beschwerdeführer werfen ihr vor, den Tatbestand in
unzulässiger Weise erweitert zu haben.
2.3.1 Die Vorinstanz führte aus, bei Art. 22b LPG handle es sich um eine
Ausgestaltung des allgemeinen Prinzips, wonach bei Dauerschuldverhältnissen
neben der ordentlichen Kündigung auch eine ausserordentliche Kündigung aus
wichtigem Grund möglich sei. Die Kündigungsvoraussetzungen von Art. 22b LPG
seien daher als Konkretisierungen des erwähnten, für eine ausserordentliche
Kündigung nötigen, wichtigen Grundes zu verstehen. Die vorzeitige Auflösung des
Pachtvertrages sei eine ausserordentlich harte Massnahme, die eines
ausserordentlichen Grundes bedürfe. Sie sei vor allem dann gerechtfertigt, wenn
dem Pachtgegenstand Gefahr drohe. Welche konkreten Nachteile der Pachtsache
durch die Errichtung eines neuen Wohnprovisoriums drohen würden, hätten die
Beschwerdeführer nicht überzeugend dargetan. Die Schwelle eines wichtigen
Grundes sei daher nicht erreicht und die Kündigung des Pachtvertrages gestützt
auf Art. 22b lit. c LPG sei somit unzulässig.
2.3.2 Für eine vorzeitige Kündigung gestützt auf Art. 22b LPG bedarf es einer
Pflichtverletzung des Pächters gemäss lit. a-c dieser Bestimmung sowie einer
erfolglosen schriftlichen Ermahnung bzw. Aufforderung des Verpächters, künftige
Pflichtverletzungen zu unterlassen bzw. erfolgte Pflichtverletzungen rückgängig
zu machen. Weitere Voraussetzungen, namentlich das Vorliegen eines wichtigen
Grundes, bestehen nach dem Gesetzeswortlaut nicht. Die Kündigung aus wichtigem
Grund ist vielmehr in Art. 17 LPG geregelt (vgl. auch Botschaft vom 29. Mai
2002 zur Weiterentwicklung der Agrarpolitik [Agrarpolitik 2007], Teil III, BBl
2002 4950 zu Art. 22b LPG). E contrario bedarf es für eine Kündigung nach Art.
22b LPG nicht eines solchen. Würde auch in Art. 22b LPG zusätzlich zur
Pflichtverletzung des Pächters ein wichtiger Grund vorausgesetzt, hätte diese
Bestimmung keine eigenständige Bedeutung mehr, da sich der Verpächter beim
Vorliegen eines wichtigen Grundes auch auf Art. 17 LPG berufen könnte. Die
Vorinstanz hat somit Art. 22b lit. c LPG verletzt, wenn sie für dessen
Anwendung den Nachweis eines wichtigen Grundes forderte.
2.4 Es sind damit auch die Rügen gegen die Eventualbegründung der Vorinstanz zu
behandeln, wonach die Kündigung durch die Beschwerdeführer ohnehin
rechtsmissbräuchlich sei.
2.4.1 Die Vorinstanz warf den Beschwerdeführern vor, sie hätten den
Beschwerdegegnern lange Zeit erlaubt, auf dem Pachtland zu wohnen. Dies sei nur
nötig gewesen, weil die Beschwerdeführer den Bauernhof auch nach mehrmaliger
gerichtlicher Aufforderung bis heute nicht verlassen hätten. Die
Beschwerdeführer würden sich daher widersprüchlich verhalten, wenn sie der
Pächterfamilie nicht zugestünden, der stetig steigenden Dauer dieses Zustandes
durch ein etwas stabileres und hygienischeres Provisorium Rechnung zu tragen.
Aufgrund der aktenkundigen Vorgeschichte sei die Kündigung zudem durchwegs als
Reaktion auf die anhaltenden Auseinandersetzungen zu verstehen. Der
Kündigungsgrund der Änderung der Pachtsache sei damit ein vorgeschobener und
die Kündigung selbst rechtsmissbräuchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB.
2.4.2 Die Beschwerdeführer rügen vorab eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
bzw. eine Rechtsverweigerung dadurch, dass die Vorinstanz nicht auf ihre
Argumentation zu dieser Frage eingegangen sei. Sie hätten geltend gemacht, es
sei nicht rechtsmissbräuchlich, wenn sie das Aufstellen des Wohnwagens
toleriert hätten, sich aber gegen die Errichtung des Wohncontainers zur Wehr
setzen würden. Sie hätten nie einem generellen Wohnprovisorium zugestimmt. Die
Vorinstanz habe dieses Vorbringen nicht gewürdigt. Zudem habe sie mit keinem
Wort begründet, weshalb die angeblich vorgeschobene Kündigung
rechtsmissbräuchlich sein solle.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die
Gerichte die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien anhören und bei der
Entscheidfindung berücksichtigen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242). Aus Art. 29 Abs.
2 BV wird zudem die Pflicht der Behörden abgeleitet, ihre Entscheide zu
begründen. Die Begründung muss kurz die Überlegungen nennen, von denen sich das
Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht
erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; je mit
Hinweisen). Es genügt, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht
angefochten werden kann (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 133 III 439 E. 3.3 S.
445; 129 I 232 E. 3.2 S. 236).
Diesen Anforderungen genügt der vorinstanzliche Entscheid. Die Vorinstanz hat
sich mit der Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit ausführlich auseinandergesetzt.
Sie ist nicht davon ausgegangen, die Beschwerdeführer hätten einem generellen
Provisorium zugestimmt, sondern qualifiziert das Verhalten unabhängig davon als
rechtsmissbräuchlich und begründet dies. Zu einer darüber hinausgehenden
Auseinandersetzung mit sämtlichen Argumenten der Beschwerdeführerin war die
Vorinstanz nicht verpflichtet. Die Vorinstanz hat die Kündigung zudem als
vorgeschoben und damit rechtsmissbräuchlich qualifiziert, weil die Kündigung
ihrer Ansicht nach durchwegs als Reaktion auf die anhaltenden
Auseinandersetzungen mit den Pächtern zu verstehen sei. Auch diese Erwägungen
genügen der Begründungspflicht. Die Rüge ist somit unbegründet.
2.4.3 Die Beschwerdeführer rügen weiter, die Vorinstanz habe die Kündigung zu
Unrecht als rechtsmissbräuchlich qualifiziert und habe damit Art. 2 ZGB
verletzt. Aus der Akzeptanz des Aufstellens eines mobilen Wohnwagens hätten die
Beschwerdegegner keine Vertrauensgrundlage für das eigenmächtige Erstellen
eines auf 15 Rohrfundamenten stehenden rund 80 m2 grossen Wohncontainers
ableiten können. Der Bruder des ehemaligen Rechtsvertreters hätte den
Beschwerdegegnern gar eine Wohnung in rund 100 m Entfernung zum Hof angeboten.
Die Beschwerdegegner hätten ihrerseits nicht einmal angefragt, ob sie den
Wohncontainer aufstellen dürften. Am Provisorium seien sie zudem nicht
unschuldig, da sie die Sistierung der Baubewilligung für das Stöckli bewirkt
hätten. Die Beschwerdeführer hätten ihre Rechte aus dem Pachtvertrag korrekt in
Anspruch genommen. Die Beschwerdegegner hätten es in der Hand gehabt, durch die
Wiederherstellung des vorherigen Zustandes die Kündigung zu vermeiden. Bei
Vertragsverletzungen des Kündigungsempfängers sei mit der Annahme
widersprüchlichen Verhaltens des Kündigenden in jedem Fall Zurückhaltung
geboten.
Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs.
2 ZGB). Wann ein solcher Missbrauch vorliegt, ist anhand der konkreten Umstände
des Einzelfalles zu bestimmen, wobei die von der Lehre und Rechtsprechung
entwickelten Fallgruppen des Rechtsmissbrauchs zu beachten sind (BGE 135 III
162 E. 3.3.1 S. 169; 129 III 493 E. 5.1 S. 497 mit Hinweisen). Zu diesen
Fallgruppen ist die Rechtsausübung zu zählen, die ohne schützenswertes
Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen
führen würde (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 497; 123 III 200 E. 2b S. 203; 120 II
100 E. 3a S. 108 mit Hinweisen). Ebenso kann allgemein gesagt werden, dass die
Geltendmachung eines Rechts missbräuchlich ist, wenn sie im Widerspruch zu
einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen
enttäuscht (BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 497; 128 III 375 E. 4.5; 125 III 257 E.
2a; je mit Hinweisen).
Das von den Beschwerdeführern angeführte Wohnungsangebot ist dem festgestellten
Sachverhalt nicht zu entnehmen und muss daher unberücksichtigt bleiben.
Festgestellt ist hingegen, dass sich der Neubau des Stöcklis verzögert hat und
dass dies die Beschwerdegegner zu verantworten hatten. Diese haben damit auch
zur bestehenden Situation beigetragen, da die Beschwerdeführer dadurch nicht
die Möglichkeit hatten, wie vorgesehen vom Bauernhaus in das Stöckli
umzuziehen. Zu berücksichtigen ist weiter, dass gemäss dem Pachtvertrag an sich
vorgesehen war, dass die Beschwerdegegner bis zur Errichtung des Stöcklis eine
Ersatzwohnung beziehen würden. Unter diesen Voraussetzungen ist es nicht
rechtsmissbräuchlich, wenn die Beschwerdeführer den Pachtvertrag kündigen,
nachdem die Beschwerdegegner ohne ihre Zustimmung Änderungen am Pachtgegenstand
vorgenommen haben. Ein schützenswertes Interesse der Beschwerdeführer ist hier
durchaus erkennbar. Auch die Begründung der Vorinstanz, die Kündigung sei
vorgeschoben, hält einer Überprüfung nicht stand. Es steht fest, dass die
Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 22b lit. c LPG i.V.m. Art. 22a
Abs. 1 LPG erfüllt waren (vgl. E. 2.2 f.). Die Kündigung kann nicht einfach
deshalb als rechtsmissbräuchlich qualifiziert werden, weil sich die Parteien
seit längerer Zeit in gerichtlichen Auseinandersetzungen befinden. Mit dieser
allgemeinen Begründung würde den Parteien die Ausübung ihrer Rechte geradezu
verunmöglicht. Die Vorinstanz hat somit Art. 2 ZGB verletzt, indem sie die
Kündigung als rechtsmissbräuchlich qualifiziert hat.
3.
Die Beschwerde erweist sich damit als begründet. Die Beschwerdeführer haben
zusammengefasst beantragt, es sei die Gültigkeit der Kündigung per 30. Oktober
2011 festzustellen und es seien die Beschwerdegegner zum Verlassen des
Pachtobjekts innert einer richterlich anzusetzenden Frist zu verpflichten. Die
Parteien äussern sich indessen nicht zur Frage, welche Frist zum Verlassen des
Pachtobjekts angemessen erscheint. Auch den vorinstanzlichen Feststellungen
lassen sich zu den relevanten Umständen (wie etwa dem für die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes benötigten Aufwand oder den Möglichkeiten, eine
neue Unterkunft zu organisieren) nicht genügend Informationen entnehmen, die
eine Beurteilung dieser Frage erlauben würden. Die Sache ist daher in diesem
Punkt zur Ergänzung des Sachverhalts und neuer Entscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und das
angefochtene Urteil aufzuheben. Es ist festzustellen, dass der Pachtvertrag vom
27. März 2008 per 30. Oktober 2011 gekündigt wurde. Im Übrigen ist die Sache zu
neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Dem Gesuch der Beschwerdegegner um unentgeltliche Rechtspflege kann
stattgegeben werden, da die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 64
Abs. 1 und 2 BGG).
Da die Beschwerdeführer in der Sache voll obsiegt haben und die Vorinstanz
lediglich abzuklären haben wird, welche Frist den Beschwerdegegnern zum
Verlassen des Pachtobjekts zu gewähren ist, rechtfertigt es sich, die Kosten
für das bundesgerichtliche Verfahren den Beschwerdegegnern (unter solidarischer
Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5
sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Die Gerichtskosten werden vorläufig auf die
Gerichtskasse genommen. Es wird jedoch ausdrücklich auf Art. 64 Abs. 4 BGG
aufmerksam gemacht, wonach die begünstigte Partei der Gerichtskasse Ersatz zu
leisten haben wird, wenn sie später dazu in der Lage ist. Von der Ausrichtung
einer Parteientschädigung im Falle des Unterliegens entbindet die
unentgeltliche Rechtspflege nicht.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich vom 14. September 2012 wird aufgehoben. Es wird festgestellt,
dass der Pachtvertrag vom 27. März 2008 per 30. Oktober 2011 gekündigt wurde.
Im Übrigen wird die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
2.
Den Beschwerdegegnern wird für das bundesgerichtliche Verfahren die
unentgeltliche Rechtspflege gewährt und es wird ihnen Rechtsanwalt Detlev
Hebeisen, Winterthur, als amtlicher Vertreter beigegeben.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdegegnern (unter
solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) auferlegt, indes
vorläufig auf die Gerichtskasse genommen.
4.
Die Beschwerdegegner haben die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen (unter solidarischer Haftbarkeit und
intern zu gleichen Teilen).
5.
Rechtsanwalt Detlev Hebeisen, Winterthur, wird aus der Gerichtskasse eine
Entschädigung von Fr. 5'000.-- ausgerichtet.
6.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. April 2013
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Die Gerichtsschreiberin: Schreier