I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.601/2012
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2012
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2012
Wichtiger Hinweis:
Diese Website wird in älteren Versionen von Netscape ohne graphische Elemente
dargestellt. Die Funktionalität der Website ist aber trotzdem gewährleistet.
Wenn Sie diese Website regelmässig benutzen, empfehlen wir Ihnen, auf Ihrem
Computer einen aktuellen Browser zu installieren.
Zurück zur Einstiegsseite Drucken
Grössere Schrift
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_601/2012
Arrêt du 14 octobre 2013
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les juges Klett, présidente, Kolly et Niquille.
Greffier: M. Thélin.
Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par Me Emmanuèle Argand,
demanderesse et recourante,
contre
Z.________,
représenté par Me Jean-François Marti,
défendeur et intimé.
Objet
contrats de courtage et de mandat
recours contre l'arrêt rendu le 31 août 2012 par la Chambre civile de la Cour
de justice du canton de Genève.
Faits:
A.
Parmi d'autres activités, Z.________ pratique la promotion immobilière sous la
raison de commerce individuelle Z.________ Unternehmungen. X.________ SA,
pratique également la promotion et le courtage immobiliers.
Le 12 juin 2006, Z.________ et X.________ SA ont conclu deux contrats relatifs
à un bâtiment alors en transformation à Carouge, destiné aux activités
artisanales et commerciales.
A titre de courtière, X.________ SA s'est chargée « d'indiquer ou d'amener »
des acquéreurs de parts de copropriété par étages de ce bâtiment et de « mener
à bien les négociations jusqu'à la signature des actes de vente chez le notaire
». Z.________ lui promettait des honoraires au taux de trois pour cent du prix
de vente. Un supplément d'un pour cent était promis en cas d'intervention d'un
autre courtier; il incomberait alors à X.________ SA de rémunérer les autres
intermédiaires. Z.________ se réservait le droit de vendre « directement ou par
un autre intermédiaire »; s'il demandait l'assistance de X.________ SA, « une
rémunération lui [serait] accordée à convenir de cas en cas ».
A titre de mandataire, X.________ SA s'est chargée de nombreuses tâches
afférentes à la gestion de l'opération immobilière, énumérées comme suit:
- négociations, mise au point des conditions et des contrats de vente,
relations avec les clients, [Fondation des terrains industriels], architectes,
- organisation du groupe de mandataires, architecte, ingénieur, géomètre,
notaire, direction et procès-verbaux des séances de promotion, rapports avec le
promoteur et transmission de ses instructions,
- choix des parties, établissement des descriptifs,
- établissement du budget et contrôle de gestion,
- contrôle des devis et des contrats d'adjudication,
- suivi des travaux, contrôles sur place et assister aux rendez-vous de
chantier,
- représentation du maître de l'ouvrage auprès de A.________ SA, de la
[Fondation des terrains industriels], de l'architecte, des entreprises, des
services publics, des copropriétaires et locataires,
- comptabilité du chantier, bons de paiement, préparation des ordres de
paiement pour le maître de l'ouvrage,
- réception des travaux avec l'architecte et les entreprises.
En contrepartie de ces services et pour toute la durée de l'opération,
Z.________ lui promettait une rémunération forfaitaire au montant de 150'000
fr., TVA en sus.
Selon un troisième contrat du même jour, Z.________ a reconnu que X.________ SA
lui avait « apporté » cette opération immobilière et rendu divers services en
relation avec elle, consistant dans l'étude de cette affaire, de son
financement et des divers actes et conventions nécessaires; ces prestations
étaient rémunérées par un versement forfaitaire de 50'000 fr., TVA en sus, déjà
reçu par X.________ SA à fin décembre 2005.
Z.________ a résilié le contrat de courtage le 2 juillet 2007; X.________ SA a
également mis fin à sa gestion de l'opération immobilière.
Z.________ a payé 127'871 fr.80 à titre de commissions de courtage et 112'500
fr. pour rémunération des tâches de gestion de l'opération immobilière.
B.
Le 5 juin 2008, X.________ SA a ouvert action contre Z.________ devant le
Tribunal de première instance du canton de Genève, et elle a plus tard formé
une demande additionnelle. Le défendeur devait être condamné à payer diverses
sommes au total de 234'781 fr.70 à titre de commissions de courtage, 40'350 fr.
pour rémunération complémentaire des tâches de gestion de l'opération
immobilière et 383'651 fr.15 pour partage des bénéfices de cette opération. Les
montants réclamés devaient porter intérêts au taux de 5% par an dès diverses
dates. Le tribunal était requis de donner mainlevée définitive des oppositions
du défendeur à divers commandements de payer que la demanderesse lui avait
précédemment fait notifier.
Le défendeur a reconnu devoir 37'421 fr.75 à titre de commissions de courtage;
pour le surplus, il a conclu au rejet de l'action. Il a introduit une demande
reconventionnelle tendant au paiement de 161'716 fr.50, intérêts en sus, à
titre de dommages-intérêts pour mauvaise exécution des prestations convenues.
Le tribunal a recueilli divers témoignages puis il s'est prononcé le 6 octobre
2011. Il a partiellement accueilli l'action principale et condamné le défendeur
à payer les sommes ci-après, à titre de commissions de courtage:
- 19'425 fr.20 avec intérêts au taux de 5% par an dès le 17 décembre 2007;
- 18'367 fr.35 avec intérêts dès le 11 janvier 2008;
- 21'755 fr.40 avec intérêts dès le même jour;
- 107'615 fr.20 avec intérêts dès le 10 avril 2008;
- 41'060 fr.15 avec intérêts dès le même jour;
- 23'975 fr.95 avec intérêts dès le 10 mai 2008.
A due concurrence, le tribunal a donné mainlevée des oppositions aux
commandements de payer.
Le tribunal a partiellement accueilli l'action reconventionnelle. Il a condamné
la demanderesse à payer les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts:
- 28'487 fr.10 avec intérêts dès le 13 mai 2008;
- 13'229 fr.40 avec intérêts dès le 15 juillet 2008.
C.
Le défendeur ayant appelé du jugement, la demanderesse a usé de l'appel joint.
La Chambre civile de la Cour de justice a statué le 31 août 2012.
Accueillant partiellement l'appel principal, la Cour a réformé le jugement sur
l'action principale et retranché les deux commissions de courtage aux montants
de 107'615 fr.20 et 41'060 fr.15.
Selon le dispositif de l'arrêt, l'appel joint est lui aussi partiellement
admis. La demanderesse n'obtient néanmoins aucune modification du jugement, ni
sur l'action principale ni sur l'action reconventionnelle. D'après la
motivation de l'arrêt, seulement, la Cour lui alloue un complément de
rémunération pour les tâches de gestion de l'opération immobilière.
D.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la demanderesse requiert le
Tribunal fédéral de réformer l'arrêt de la Cour de justice. Sur l'action
principale, la demanderesse entend obtenir aussi les commissions aux montants
de 107'615 fr.20 et 41'060 fr.15; l'action reconventionnelle, elle, doit être
entièrement rejetée.
Le défendeur conclut au rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont satisfaites,
notamment à raison de la valeur litigieuse.
Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le
Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux
(art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie
librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire,
aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du
recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 133 II 249
consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits
fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon
détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 138 I 171 consid. 1.4 p. 176; 134 I 83
consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246).
Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des
faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF); les allégations
de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99
al. 1 LTF). Le tribunal peut compléter ou rectifier même d'office les
constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire
arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133
II 249 consid. 1.1.2 p. 252), ou établies en violation du droit (art. 105 al. 2
LTF). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait
ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le
sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de façon
précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou
entachées d'une erreur indiscutable; à défaut, le grief est irrecevable (ATF
133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; voir aussi ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494;
130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262).
2.
Sur l'action principale, les deux commissions de courtage encore litigieuses se
rapportent à l'acquisition de locaux par une société du groupe A.________. Cet
acquéreur a stipulé des travaux d'aménagement spécifiques et très importants,
lesquels ont nécessité une activité également importante de la demanderesse. Le
défendeur refuse toute commission au motif qu'il se trouvait en relations avec
ce client déjà avant que la demanderesse ne prît part à l'opération
immobilière, de sorte que, à son avis, elle ne le lui a pas amené l'acquéreur
aux termes du contrat de courtage; pour le surplus, il tient l'activité de la
demanderesse pour couverte par la rémunération forfaitaire afférente à la
gestion de l'opération.
Selon les constatations de la Cour de justice, déterminantes d'après l'art. 105
al. 1 LTF, « A.________ SA était connue [du défendeur] »; néanmoins, c'est la
demanderesse qui lui a d'abord proposé des locaux dans un autre complexe
immobilier dont le défendeur avait également entrepris la promotion. Ces locaux
ne convenant pas, la demanderesse lui a montré les locaux du bâtiment en cause.
Dans les jours suivant, A.________ a pris contact avec le défendeur; son ou ses
représentants, le défendeur et un consultant indépendant mandaté par celui-ci,
U.________, se sont ensuite rencontrés. La demanderesse n'a pas participé aux
pourparlers alors intervenus. Le 28 juin 2005, U.________ lui a fait savoir que
A.________ souhaitait poursuivre l'étude de son installation dans les locaux;
il lui confiait la tâche correspondante et lui adressait ses instructions.
De cette relation des faits, il ressort que c'est la demanderesse, en premier,
qui a concrètement montré aux représentants du groupe A.________ les locaux ou
parties de bâtiment qu'une société de ce groupe a plus tard achetés. En tant
que la demanderesse peut se prévaloir d'un contrat de courtage, la rémunération
promise lui semble due car il existe un lien dit psychologique entre son
activité et la vente d'immeubles finalement intervenue (cf. arrêts 4A_401/2012
du 16 octobre 2012, consid. 4, SJ 2013 I 211; 4C.259/2005 du 14 décembre 2005,
consid. 2, SJ 2006 I 216).
Un contrat de courtage n'a cependant été conclu entre les parties que le 12
juin 2006, soit près d'une année après que la demanderesse avait montré les
locaux concernés aux représentants de A.________. La vente de ces locaux était
alors conclue car elle a été officiellement publiée à Genève le 11 et le 12
juin 2007. Le 12 juin également, la demanderesse a accepté une rémunération
forfaitaire de 50'000 fr. pour divers services qu'elle avait rendus en relation
avec l'opération immobilière, soit des services qui, textuellement, ne
comprenaient certes pas une activité de courtage. Le même jour encore, la
demanderesse a stipulé une rémunération forfaitaire de 150'000 fr. pour ses
services futurs, y compris le suivi de l'ensemble des travaux, sans
restriction, et la « représentation du maître de l'ouvrage auprès de A.________
». Au regard de ces circonstances et du principe de la confiance qui régit
l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants (cf. ATF
135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681), les trois
conventions souscrites par les parties le 12 juin 2006 ne peuvent pas être
comprises en ce sens que le défendeur aurait promis une commission de courtage
non seulement sur les ventes futures à des acquéreurs amenés par la
demanderesse, mais aussi sur la vente déjà conclue avec le groupe A.________.
La demanderesse insiste sur l'ampleur de l'activité qu'elle a fournie pour le
suivi des travaux d'aménagement particuliers aux locaux destinés à cet
acquéreur. Cet argument ne convainc pas car à l'instar d'un entrepreneur
assujetti à l'art. 373 al. 1 CO, le mandataire qui a stipulé une rémunération à
forfait ne peut exiger aucune augmentation au motif que, le cas échéant, sa
mission a exigé des efforts plus importants que ce qui était prévu (Franz
Werro, Commentaire romand, 2e éd., n° 48 ad art. 394 CO). Pour le surplus, il
n'apparaît pas que les constatations de la Cour de justice soient lacunaires ou
inexactes sur des points importants; la demanderesse développe longuement mais
vainement une discussion des faits et des preuves qui n'est pas recevable sous
l'angle de l'art. 97 al. 1 LTF.
3.
Sur l'action reconventionnelle, les autorités précédentes imputent à la
demanderesse une tenue défectueuse de la comptabilité du chantier de
transformation. Il est constant que la tenue de cette comptabilité s'inscrivait
dans les tâches de gestion de l'opération immobilière à assumer par la
demanderesse. Une fiduciaire mandatée par le défendeur s'est chargée de refaire
cette comptabilité; elle a présenté deux factures aux montants de 28'487 fr.10
et 13'229 fr.40. La demanderesse est condamnée à rembourser ces sommes à titre
de dommages-intérêts; devant le Tribunal fédéral, elle persiste à contester une
mauvaise exécution de sa mission.
Il n'est pas mis en doute que la demanderesse se soit chargée de tenir la
comptabilité à titre de mandataire.
Selon l'art. 398 al. 2 CO, le mandataire est responsable, envers le mandant, de
la bonne et fidèle exécution du mandat. L'échec de la mission assumée n'est
certes pas suffisant à engager sa responsabilité; il doit seulement réparer les
conséquences d'actes ou d'omissions contraires à son devoir de diligence. En
règle générale, l'étendue de ce devoir s'apprécie selon des critères objectifs;
il s'agit de déterminer comment un mandataire consciencieux, placé dans la même
situation, aurait agi en gérant l'affaire en cause; les exigences sont plus
rigoureuses à l'égard du mandataire qui exerce son activité à titre
professionnel et contre rémunération (ATF 115 II 62 consid. 3a; voir aussi ATF
127 III 328 consid. 3 p. 331).
La Cour de justice constate que la comptabilité remise par la demanderesse
était lacunaire et comportait de nombreuses erreurs, consistant en ce que des
pièces justificatives ne correspondaient pas aux rubriques comptables et que
certaines écritures se rapportaient à des devis plutôt qu'à des factures. Ces
constatations ne sont pas non plus mises en doute. A bon droit, la Cour juge
que ces erreurs sont contraires au devoir de diligence d'un comptable rémunéré
et qu'elles engagent donc la responsabilité de la demanderesse.
A l'appui de ses prétentions reconventionnelles, le défendeur a fait valoir que
la comptabilité ne satisfaisait pas aux exigences du droit commercial et du
droit fiscal en matière de comptabilité commerciale, et qu'elle a dû pour ce
motif être entièrement refaite; cette grave déficience de l'ouvrage était
attestée par la fiduciaire et par divers témoignages.
La demanderesse s'est défendue en opposant que la comptabilité du chantier
n'était pas destinée à être intégrée sans modifications dans la comptabilité
commerciale du défendeur, et que par conséquent, sa conformité aux règles du
droit commercial et du droit fiscal n'était pas exigible. Elle s'est prévalue
d' une attestation que le consultant U.________ lui a remise le 10 septembre
2007 au nom du défendeur. Ce document n'est que partiellement reproduit dans la
décision attaquée, de sorte que les constatations déterminantes doivent être
complétées d'office en application de l'art. 105 al. 2 LTF:
- .
J'ai pu constater que:
1. La présentation est logique et cohérente.
2. Les pièces sont originales, numérotées, ventilées et classées.
3. Les comptes bancaires et comptes courants ont été réconciliés et concordent
avec les documents bancaires au 30 juin 2007.
4. La comptabilité de la promotion est tenue depuis le 1er janvier 2005;
s'agissant d'une promotion immobilière, il n'y a pas de bouclements annuels ni
de compte de pertes et profits. Les charges sont à l'actif et les ventes et
autres produits sont au passif.
Les comptes aux échéances semestrielles et annuelles ont été régulièrement
transmis à Z.________ et n'ont fait l'objet d'aucune remarque ni de Z.________
ni de sa fiduciaire.
L'attestation permet de reconnaître rétrospectivement de quelle manière la
tâche promise par la demanderesse devait être accomplie. Il apparaît sans
équivoque que cette partie-ci ne devait fournir qu'une simple récapitulation
des coûts et des recettes. Si elle avait promis une comptabilité complète et
conforme aux exigences du droit commercial, elle aurait notamment dû remettre
un compte d'exploitation et un bilan annuels selon l'art. 958 aCO, et, au plus
tard lors de l'achèvement de la mission, le défendeur ou son représentant
n'auraient pas manqué de réclamer ces documents.
La demanderesse n'est responsable que du dommage survenu en relation de
causalité adéquate avec l'exécution défectueuse de sa mission (cf. ATF 132 III
379 consid. 3.1 p. 381). Elle ne s'était pas obligée à remettre une
comptabilité conforme aux exigences du droit commercial et du droit fiscal; par
suite, elle n'a pas à répondre des frais de l'adaptation auxdites exigences
exécutée plus tard par la fiduciaire. Elle n'est donc pas tenue de rembourser
la totalité de la rémunération exigée par celle-ci. La Cour de justice aurait
dû, si possible, évaluer conformément à l'art. 42 al. 2 CO le dommage
consécutif aux lacunes et erreurs effectivement imputables à la demanderesse.
Sinon, à défaut d'éléments de fait aptes à permettre cette évaluation, elle
aurait dû retenir que le défendeur avait échoué dans la preuve du dommage, ce
qui l'aurait conduite à rejeter l'action reconventionnelle. En l'état, sa
décision doit être annulée et la cause doit lui être renvoyée pour nouveau
jugement sur cette action.
4.
La valeur litigieuse déterminante selon l'art. 3 al. 2 du tarif (RS
173.110.210.3) s'élève à 190'000 fr. environ. La demanderesse succombe pour 15/
19 de cette valeur et 4/19 demeurent en litige; les frais de l'instance doivent
donc être imputés à raison de 17/19 à la demanderesse et de 2/19 au défendeur.
L'émolument judiciaire sera fixé à 5'000 fr.; en chiffres arrondis, il doit
être acquitté à raison de 4'500 fr. par la demanderesse et de 500 fr. par le
défendeur. La charge des dépens, évaluée à 6'000 fr. tant pour la demanderesse
que pour le défendeur, doit être répartie dans la même proportion. Après
compensation à due concurrence, la demanderesse doit donc verser 4'700 fr. au
défendeur.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis, dans la mesure où il est recevable.
2.
La décision attaquée est annulée et la cause est renvoyée à la Cour de justice
pour nouvelle décision.
3.
Les parties acquitteront un émolument judiciaire de 5'000 fr., à raison de
4'500 fr. à la charge de la demanderesse et de 500 fr. à la charge du
défendeur.
4.
La demanderesse versera une indemnité de 4'700 fr. au défendeur, à titre de
dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton
de Genève.
Lausanne, le 14 octobre 2013
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Klett
Le greffier: Thélin
Navigation
Neue Suche
ähnliche Leitentscheide suchen
ähnliche Urteile ab 2000 suchen
Drucken nach oben