I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.551/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_551/2012
Urteil vom 22. November 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.
Verfahrensbeteiligte
Restaurant X.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hollinger,
Beschwerdeführerin,
gegen
Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Herabsetzung Mietzins / Schadenersatz,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 4. Kammer,
vom 2. Juli 2012.
Sachverhalt:
A.
Z.________ und W.________ vermieteten V.________ und U.________ mit Mietvertrag
vom 1. Dezember 1999 per 1. Februar 2000 416 m2 Verkaufsfläche im 2.
Obergeschoss des Einkaufszentrums A.________ in B.________ zur Benutzung als
Restaurant. Mit Nachtrag II vom 19. September 2000 wurden die Rechte und
Pflichten der Mieterschaft rückwirkend auf den Mietbeginn auf die Restaurant
X.________ GmbH (Beschwerdeführerin) übertragen. Per 1. Mai 2002 ging das
Eigentum am Einkaufszentrum A.________ auf die Pensionskasse T.________ über,
die bis zum 30. August 2003 Vermieterin war. Mit Nachtrag III zum Mietvertrag
vom 29. August 2003 trat die Y.________ AG (Beschwerdegegnerin) per 1.
September 2003 als Untervermieterin in das Mietverhältnis ein und übernahm
dieses mit allen Rechten und Pflichten.
Von Januar bis September 2003 wurde die Liegenschaft umgebaut. Für die dadurch
entstandenen Schäden und Umsatzeinbussen entschädigte die Pensionskasse
T.________ die Beschwerdeführerin mit Fr. 100'000.--.
Am 15. März 2004 übte die Beschwerdeführerin die Option auf Verlängerung des
bis 31. März 2005 fest abgeschlossenen Mietvertrages bis 31. März 2010 aus. Mit
Schreiben vom 22. August 2005 an die Beschwerdegegnerin rügte sie verschiedene
Mängel, ohne ein konkretes Begehren zu stellen oder eine Mietzinsherabsetzung
zu verlangen.
Am 21. November 2005 gelangte die Beschwerdeführerin an die Schlichtungsbehörde
für das Mietwesen des Bezirks Baden mit dem Begehren, die Beschwerdegegnerin
sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin rückwirkend seit 1. Oktober 2003
bis zur vollständigen Mängelbeseitigung eine Nettomietzinsreduktion im Umfang
von 20% zu gewähren. Zudem sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der
Beschwerdeführerin eine Entschädigung von insgesamt Fr. 258'533.35 nebst Zins
zu bezahlen. Eine Einigung kam vor der Schlichtungsbehörde nicht zustande.
Die Beschwerdegegnerin setzte der Beschwerdeführerin am 13. November 2006 eine
Frist von 30 Tagen zur Bezahlung der offenen Mietzinse für das dritte und
vierte Quartal 2006 im Betrag von Fr. 49'105.10 und drohte ihr die Kündigung im
Sinne von Art. 257d OR an. Am 19. Dezember 2006 kündigte sie den Mietvertrag
per 31. Januar 2007. Am 8. März 2007 fand die Übergabe des Mietobjekts statt.
B.
Am 10. Januar 2007 erhob die Beschwerdeführerin beim Gerichtspräsidium Baden
Klage mit den Anträgen, die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, der
Beschwerdeführerin rückwirkend seit 1. Oktober 2003 bis zur vollständigen
Mängelbeseitigung eine Nettomietzinsreduktion im Umfang von 20% zu gewähren.
Zudem sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine
Entschädigung von insgesamt Fr. 186'144.-- nebst Zins zu bezahlen. Die
Beschwerdegegnerin beantragte die Abweisung der Klage und erhob Widerklage auf
Bezahlung von Fr. 96'801.80 nebst Zins. Am 13. April 2010 wies die Präsidentin
4 des Bezirksgerichts Baden die Klage ab und trat auf die Widerklage nicht ein.
Die Beschwerdeführerin erhob Beschwerde an das Obergericht des Kantons Aargau
und beantragte, die Klage gutzuheissen. Mit Entscheid vom 2. Juli 2012 wies das
Obergericht die Beschwerde ab.
C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid
des Obergerichts vom 2. Juli 2012 aufzuheben. Die Sache sei zu neuer
Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanz reichte eine kurze Vernehmlassung ein, ohne
einen Antrag zu stellen. Die Beschwerdeführerin replizierte, worauf die
Beschwerdegegnerin auf Gegenbemerkungen verzichtete.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 22. Oktober 2012 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
1.1 Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender
Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1
BGG). Sodann übersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a
BGG in mietrechtlichen Streitigkeiten. Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt einer
hinlänglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) -
grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.
1.2 Die Beschwerdeführerin stellt keinen materiellen Antrag. Sie beantragt
lediglich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung zu
neuer Entscheidung, was nicht genügt, wenn das Bundesgericht in der Sache
selber entscheiden kann (Art. 107 Abs. 2 BGG; BGE 134 III 379 E. 1.3 S. 383).
Aus der Beschwerdebegründung geht indessen hervor, dass die Beschwerdeführerin
ausschliesslich Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anficht, welche die
Verneinung eines Mangels zur Folge hatten. Sollte sie damit durchdringen,
müsste das Bundesgericht die Sache zur Prüfung der - vorinstanzlich offen
gelassenen - weiteren Anspruchsvoraussetzungen zurückweisen. Der blosse
Rückweisungsantrag genügt daher.
2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels
für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese
Voraussetzungen erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E.
2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Auf
eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen
Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts
nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor,
wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen
wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 IV 13 E. 5.1; 134 II 124
E. 4.1; 132 III 209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1). Die Beweiswürdigung ist
mithin nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung des
Beschwerdeführers übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich
unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 116 Ia 85 E. 2b).
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Sachgericht offensichtlich
unhaltbare Schlüsse zieht, erhebliche Beweise übersieht oder solche grundlos
ausser Acht lässt (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1; 120 Ia 31 E. 4b). Inwiefern die
Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und
detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich
genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen
Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer
Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie
Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).
3.
Die Vorinstanz beurteilte nur das Schadenersatzbegehren der Beschwerdeführerin,
wogegen sie deren Begehren um (rückwirkende) Mietzinsreduktion mit der
Begründung nicht behandelte, der Mietvertrag zwischen den Parteien sei per 31.
Januar 2007 gekündigt worden, weshalb lediglich eine Leistungsklage auf
Rückerstattung der zuviel bezahlten Mieten zulässig gewesen wäre. Dieses
Vorgehen wird von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt. Das
Schadenersatzbegehren (betreffend Umsatzeinbusse) verneinte die Vorinstanz wie
schon die erste Instanz in der Erwägung, der von der Beschwerdeführerin
behauptete Mangel sei nicht bewiesen. Die Beschwerdeführerin habe nicht
beweisen können, dass der von der Beschwerdegegnerin im Jahr 2003 vorgenommene
Umbau den Zugang zu ihrem Lokal derart erschwert habe, dass die Kundenfrequenz
auf weniger als 10% gegenüber vorher abgenommen habe und dies zu der
behaupteten Umsatzeinbusse mit entsprechendem Verlust geführt habe. Die
weiteren Anspruchsvoraussetzungen liess die Vorinstanz offen, wenngleich sie
anmerkte, dass der eingeklagte Schaden "bei weitem nicht hinreichend
substanziiert und nachgewiesen" worden sei.
Die Beschwerdeführerin moniert im Zusammenhang mit der Verneinung eines Mangels
mehrere offensichtlich unrichtige und aktenwidrige Sachverhaltsfeststellungen
bzw. kritisiert die Beweiswürdigung. Angesichts dessen, dass die Vorinstanz
nicht nur einen Mangel verneinte, sondern überdies den behaupteten und
eingeklagten Schaden für bei weitem nicht hinreichend substanziiert und
nachgewiesen hielt, würde sich an der Klageabweisung allerdings selbst dann
nichts ändern, wenn die erhobenen Sachverhaltsrügen durchzudringen vermöchten.
Dies würde an sich Nichteintreten auf die Beschwerde nach sich ziehen (vgl.
Erwägung 2). Die Beschwerdeführerin wehrt sich (in der Replik) dagegen mit dem
Hinweis, die Vorinstanz habe die Erwägung zu den weiteren Voraussetzungen für
den Schadenersatz lediglich "angemerkt". Dies trifft zwar zu, andererseits ist
diese Anmerkung überaus deutlich ausgefallen, so dass kaum davon gesprochen
werden kann, die Vorinstanz habe auch offen lassen wollen, ob sie die
Haftungsvoraussetzung des Schadens als nachgewiesen erachte. Wie es sich damit
verhält, braucht nicht entschieden zu werden, da sich die Sachverhaltsrügen
ohnehin als unbegründet erweisen, soweit darauf eingetreten werden kann:
3.1 Die Beschwerdeführerin beanstandet zunächst die Feststellung der
Vorinstanz, man könne nicht den Schluss ziehen, das Mietobjekt sei mangelhaft,
weil sich die Umgebung durch den Umbau verändert habe. Die Vorinstanz kam zu
diesem Schluss in eingehender Würdigung der Vorbringen beider Parteien, wobei
sie diejenigen der Beschwerdeführerin für nicht überzeugend hielt. Die
Beschwerdeführerin setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander, sondern
beharrt lediglich auf ihrem Standpunkt, sie sei durch die baulichen Massnahmen
isoliert worden. In diesem Punkt der vorinstanzlichen Begründung ging es
indessen darum, dass die Beschwerdegegnerin eine unveränderte Umgebung insofern
nicht zusichern konnte, als die Veränderungen ausserhalb ihres
Einflussbereiches lagen, wie dies etwa auf die wirtschaftliche Situation der
Ladenlokale in der Umgebung der Beschwerdeführerin zutraf. Aber auch was die
Vornahme der Umbauten betrifft - ein Umstand mithin, der im Einflussbereich der
Beschwerdegegnerin lag - gelangte die Vorinstanz in Abwägung der
Parteivorbringen nicht zur Beurteilung, dass der Umbau rücksichtslos zum
Nachteil der Beschwerdeführerin erfolgt sei und zu deren Isolation geführt
habe. Indem die Beschwerdeführerin einfach das Gegenteil behauptet, belegt sie
keine Willkür. Ebenso wenig tut sie Aktenwidrigkeit dar: Die Vorinstanz
vermochte dem Standpunkt der Beschwerdeführerin auch unter Berücksichtigung von
deren Hinweis auf einen angeblich hohen Nettomietzins nichts abzugewinnen. Sie
fügte sodann bloss "im Übrigen" an, dass die entsprechende Behauptung ohnehin
bestritten sei und die Beschwerdeführerin es unterlassen habe, sie zumindest
anhand von Vergleichsmietzinsen zu belegen. Entgegen der Meinung der
Beschwerdeführerin ist diese Bemerkung der Vorinstanz nicht bereits aus dem
Grund aktenwidrig, dass die Beschwerdeführerin vor Obergericht den Mietvertrag
des Nachmieters ins Recht legte. Allein damit konnte der Nachweis eines hohen
Nettomietzinses auf der Basis von hinreichenden Vergleichsmietzinsen nämlich
nicht erbracht werden. Indessen war diese Frage - wie dargelegt - ohnehin nicht
ausschlaggebend für die Beurteilung der Vorinstanz.
3.2 Sodann kommt die Beschwerdeführerin auf die Liftsituation vor und nach dem
Umbau zu sprechen. Sie wirft der Vorinstanz auch in diesem Zusammenhang eine
aktenwidrige und offensichtlich unrichtige Feststellung vor. Ihre Ausführungen
erschöpfen sich indessen in der Darstellung der Situation, wie sie sie unter
anderem anhand von Antwortbeilagen selber beurteilt. Sie zeigt damit keine
Willkür auf. Das Gleiche gilt, wenn sie entgegen der Beurteilung der Vorinstanz
darauf beharrt, seit dem Umbau sei eine Sackgasse entstanden.
3.3 Die Ausführungen unter Ziffer 5 der Beschwerde lassen nicht erkennen,
welche konkrete Feststellung der Vorinstanz die Beschwerdeführerin als
aktenwidrig beanstandet. Für eine hinlänglich begründete Sachverhaltsrüge
genügt es nicht, einfach ein Dokument, hier der Mietvertrag des Nachmieters, zu
erwähnen und die aus diesem Dokument gezogenen eigenen Schlussfolgerungen
darzulegen.
3.4 Die Beschwerdeführerin hält die Feststellung der Vorinstanz für
aktenwidrig, wonach die Kunden vor dem Umbau das Restaurant der
Beschwerdeführerin mit Lift Nr. 1 und Nr. 2 indirekt via Atrium, nach dem Umbau
indirekt via Verkaufsfläche der Beschwerdegegnerin erreichten. Aus
Antwortbeilage 9 ergebe sich, dass man vor dem Umbau von Lift Nr. 1 und Nr. 2
über das Atrium direkt zum Restaurant der Beschwerdeführerin gelangt sei.
Die Vorinstanz stützte ihre Würdigung der Liftsituation bzw. des Zugangs zum
Restaurant der Beschwerdeführerin auf die Augenscheinsverhandlung (Protokoll
und Bilder). Ihre Feststellung, vor dem Umbau seien die Kunden mit Lift Nr. 1
und Nr. 2 indirekt via Atrium zum Restaurant gelangt, wird weder durch die
Antwortbeilage 9 klar widerlegt, noch vermag die Beschwerdeführerin die
angebliche Unrichtigkeit dieser Feststellung zu erläutern. Vielmehr spricht sie
selber davon, dass man vor dem Umbau von Lift Nr. 1 und Nr. 2 über das Atrium
direkt zum Restaurant der Beschwerdeführerin gelangt sei, geht also wie die
Vorinstanz davon aus, dass der Zugang über das Atrium führte. Inwiefern es
unter diesen Umständen auf die Umschreibung des Zugangs als "direkt" oder
"indirekt" ankommen sollte, wird nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich.
3.5 Unter Ziffer 7 scheint die Beschwerdeführerin auf Erwägung 5.2.4.2.2.5 der
Vorinstanz Bezug zu nehmen, wonach es die Vorinstanz nicht für erwiesen hielt,
dass die Beschwerdeführerin infolge des Umbaus den behaupteten Kunden- und
Umsatzrückgang erlitten hat. Sie setzt sich aber mit den eingehenden Argumenten
der Vorinstanz nicht auseinander, sondern nennt lediglich einzelne Beweise und
unterbreitet dem Bundesgericht dazu ihre eigenen Schlussfolgerungen. Damit
vermag sie keine willkürliche Beweiswürdigung zu begründen.
3.6 Zusammenfassend verfehlt die Beschwerdeführerin weitgehend die
Begründungsanforderungen an eine substanziierte Sachverhaltsrüge, namentlich an
die Rüge willkürlicher Beweiswürdigung. Ihren Vorbringen kann nicht gefolgt
werden.
4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem
Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. November 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Kölz