I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.530/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_530/2012
Urteil vom 17. Dezember 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
Beschwerdeführerin,
gegen
A.________ und 60 Mitbeteiligte,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Ivo Künzler,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mietzinsherabsetzung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III.
Zivilkammer, vom 8. August 2012.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG (Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin und Vermieterin der in
den 70er Jahren erstellten Wohnüberbauung "M.________" inN.________. In den
Jahren 2006 und 2007 führte sie in sämtlichen Liegenschaften der Überbauung
umfassende Sanierungsarbeiten mit einer Investitionssumme von knapp 26 Mio.
Franken durch. Nach Abschluss der ersten Etappe der Sanierung zeigte sie den
Mietern am 19. Januar 2007 eine Mietzinserhöhung insbesondere infolge
umfassender Innen- und Aussensanierung per 1. Mai 2007 an. Diese
Mietzinserhöhung wurde von fast allen am vorliegenden Verfahren beteiligten
Mietern, mit denen damals bereits Mietverträge bestanden, angefochten. Im
Rahmen des Schlichtungsverfahrens konnte keine Einigung erzielt werden. Das
Kreisgericht St. Gallen entschied daraufhin am 31. Oktober 2008, dass der
wertvermehrende Anteil der umfassenden Sanierung 50 % betrage. In der Folge
wurden auf dieser Basis für die gesamten Sanierungskosten (mithin auch für die
zweite Bauetappe) mittels Vergleichen zwischen Vermieterin und Mietern die
jeweiligen (gestaffelten) Mietzinserhöhungen, letztmals per 1. Juli 2009
festgelegt. In den Vergleichen von Ende Januar 2009/anfangs Februar 2009 war
unter anderem festgehalten: "Allgemeine Kostensteigerungen ausgeglichen per
31.01.2008".
Aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes auf den Stand von 3.25 % gewährte
die Vermieterin mit Mitteilung vom 1. Juli 2009 allen Mietern der Überbauung
eine Mietzinsreduktion mit Wirkung auf den 1. November 2009. Dabei hielt sie
auf dem amtlichen Formular fest: "Allgemeine Kostensteigerungen unverändert
ausgeglichen bis 31.01.2008". Ferner brachte sie einen Vorbehalt bezüglich
einer noch nicht realisierten Mietzins-Erhöhungs-Reserve von 1.4 % an.
Nach einer erneuten Senkung des Referenzzinssatzes auf 3 % verlangten die am
Verfahren beteiligten Mieter von der Vermieterin, den Mietzins auf den nächsten
Kündigungstermin entsprechend herabzusetzen. Die Vermieterin lehnte die
Reduktion ab, indem sie eine Unterhaltskostensteigerung von 10.52 % zufolge
ausserordentlichen Unterhalts, der im Rahmen der umfassenden Sanierung als
nicht wertvermehrende Kosten angefallen sei, zur Verrechnung brachte. Sie
zeigte den Mietern eine entsprechende Mietzins- bzw. Mietvertragsänderung per
1. März 2010 an. Die Mieter leiteten deswegen bei der Schlichtungsstelle für
Miet- und Pachtverhältnisse St. Gallen ein Schlichtungsverfahren ein. Eine
Einigung kam nicht zustande.
B.
Am 18. Juni 2010 erhoben die Mieter, vertreten durch den selben Rechtsanwalt,
beim Kreisgericht St. Gallen individuell Klage mit dem Begehren, der Mietzins
sei per 1. Januar 2010, eventualiter per 1. April 2010, auf einen jeweils genau
bezifferten Betrag herabzusetzen. Mit je separaten Entscheiden vom 16. Dezember
2010 schützte der Einzelrichter des Kreisgerichts St. Gallen die
Herabsetzungsbegehren per 1. April 2010.
Gegen diese Entscheide erhob die Vermieterin Berufung an das Kantonsgericht St.
Gallen mit dem Hauptantrag, die Sache an das Kreisgericht St. Gallen als
Kollegialgericht zurückzuweisen. Eventuell seien die Klagen vollumfänglich
abzuweisen. Ferner beantragte sie, die Mieter seien im Berufungsverfahren als
einfache Streitgenossenschaft zu behandeln. Mit Entscheid vom 8. August 2012
vereinigte das Kantonsgericht die Verfahren "im Sinn der Erwägungen". Auf die
Berufung in Sachen der elf Mietparteien, bei denen aufgrund der streitigen
Mietzinsreduktion der massgebliche Streitwert von Fr. 8'000.-- für die Berufung
nicht erreicht war, trat es nicht ein. Im Übrigen wies es die Berufung ab.
C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, diesen
Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Kantonsgericht
zurückzuweisen. Dabei richtet sie die Beschwerde im Rubrum nicht gegen die
Mietparteien, bezüglich deren Sache das Kantonsgericht nicht auf die Berufung
eingetreten ist.
Die Beschwerdegegner schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Erwägungen:
1.
In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zulässig, wenn
der Streitwert mindestens 15'000 Franken beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).
Vorliegend erreichen die streitigen Mietzinsbeträge der einzelnen klagenden
Mieter diesen Streitwert nach Art. 51 Abs. 4 BGG berechnet nicht.
Nach Art. 52 BGG werden mehrere in einer vermögensrechtlichen Sache von
Streitgenossen geltend gemachte Begehren zusammengerechnet, sofern sie sich
nicht gegenseitig ausschliessen. Das Bundesgericht hat bereits unter der
Geltung des Bundesrechtspflegegesetzes (OG) in Bezug auf dessen Art. 47 Abs. 1,
der im Wesentlichen Art. 52 BGG entsprach, entschieden, dass eine
Zusammenrechnung der Betreffnisse mehrerer Begehren, die sich nicht gegenseitig
ausschliessen, Platz greift, wenn die Begehren im kantonalen Verfahren effektiv
vereinigt wurden und zu einem einzigen Entscheid führten. Keine Rolle spielt,
wenn die Verfahren nicht bereits von Beginn weg vereinigt waren; entscheidend
ist die Vereinigung vor der Vorinstanz des Bundesgerichts (BGE 103 II 41 E. 1c
S. 45 f.; bestätigt in BGE 116 II 587 E. 1; Urteil 4C.313/2005 vom 5. Dezember
2005 E. 1.1, nicht publ. in BGE 131 III 172; POUDRET, Commentaire de la loi
fédérale d'organisation judiciare, Bd. II, 1990, N. 1.3 und N. 1.4 zu Art. 47
OG; vgl. auch RUDIN, Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, N.
18 zu Art. 52 BGG). Bei der subjektiven Klagenhäufung muss eine
Streitgenossenschaft im Sinne von Art. 24 Abs. 2 BZP vorliegen (BGE 103 II 41
E. 1c S. 46; bestätigt in BGE 128 IV 53 E. 6a S. 70). Nach Art. 24 Abs. 2 lit.
b BZP können mehrere Personen in der gleichen Klage als Kläger auftreten oder
als Beklagte belangt werden, wenn gleichartige, auf einem im Wesentlichen
gleichartigen tatsächlichen und rechtlichen Grund beruhende Ansprüche den
Streitgegenstand bilden. Die in Art. 24 Abs. 2 lit. b BZP weiter genannte
Voraussetzung, dass die Zuständigkeit des Bundesgerichts für jeden einzelnen
Anspruch begründet ist, ist auf den Direktprozess zugeschnitten und wurde für
die altrechtliche Berufung ausgeschlossen (BGE 103 II 41 E. 1c S. 46; bestätigt
in BGE 122 III 229 E. 2b S. 232). Das Gleiche muss für die Beschwerde in
Zivilsachen gelten.
Vorliegend richten sich die verschiedenen Herabsetzungsbegehren gegen die
gleiche Vermieterin und stützen sich auf denselben Herabsetzungsgrund. Die 51
klagenden Mietparteien liessen sich vom gleichen Rechtsanwalt vertreten,
leiteten aber je separate Verfahren ein. Eine Vereinigung der Verfahren fand im
erstinstanzlichen Verfahren nicht statt und es ergingen separate Entscheide.
Gegen diese Entscheide erklärte die Vermieterin eine einzige Berufung. Die
Vorinstanz vereinigte daraufhin die Verfahren im Berufungsstadium und fällte
einen einzigen Berufungsentscheid. Damit sind die Voraussetzungen für eine
Zusammenrechnung erfüllt.
Die Beschwerdegegner wenden ein, sie hätten ihre Klagen individuell eingereicht
und freiwillig keine aktive Streitgenossenschaft gebildet. Die richterliche
Vereinigung der Verfahren im Berufungsstadium könne sie nicht in eine aktive
Streitgenossenschaft drängen. Dadurch habe auf Seiten der Mieter, die im
Verfahren der Mietzinsherabsetzung in keinem Prozessstadium "belangt" würden,
auch keine passive Streitgenossenschaft entstehen können. Eine "unfreiwillige"
aktive Streitgenossenschaft falle nicht unter Art. 24 BZP, und eine
Zusammenrechnung nach Art. 52 BGG dürfe nicht Platz greifen. Mit anderen Worten
dürfe eine durch Verfahrensvereinigung richterlich herbeigeführte aktive
Streitgenossenschaft - im Gegensatz zu einer von den Klägern gewollten aktiven
Streitgenossenschaft - keine Zusammenrechnung der Streitwerte bewirken.
Dem kann nicht gefolgt werden. Nach der oben zitierten Rechtsprechung ist nicht
erforderlich, dass die mehreren Kläger sich von Beginn weg freiwillig zu einer
einfachen Streitgenossenschaft zusammenschlossen. Ausschlaggebend ist die
effektiv erfolgte Vereinigung der Verfahren vor der Vorinstanz des
Bundesgerichts und die Erledigung in einem einzigen Entscheid. Im Übrigen
belegen die Beschwerdegegner nicht mit Aktenhinweisen, und es geht auch nicht
aus dem angefochtenen Entscheid hervor, dass sie die Vereinigung der Verfahren
vor der Berufungsinstanz abgelehnt hätten. Die Beschwerdegegner antworteten auf
die Berufung in einer einzigen Rechtsschrift. Laut Vorinstanz erhoben beide
Parteien gegen die im Schreiben vom 5. Juni 2012 sinngemäss in Aussicht
gestellte Vereinigung keine Einwendungen. Insofern ist auf Seiten der Mieter
auf der Stufe der Vorinstanz von einer einfachen Streitgenossenschaft
auszugehen, und es bleibt dabei, dass die Voraussetzungen für eine
Zusammenrechnung der Streitwerte der verschiedenen Herabsetzungsbegehren im
Sinne von Art. 52 BGG erfüllt sind. Demnach erreicht der Streitwert gemäss den
Angaben der Vorinstanz Fr. 440'000.-- und liegt somit über der Grenze von Art.
74 Abs. 1 lit. a BGG.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter
Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2
BGG) - auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Verlangt der Mieter unter Berufung auf Art. 270a Abs. 1 OR eine
Mietzinsherabsetzung, kann ihm der Vermieter insbesondere entgegenhalten, es
hätten sich seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung mit Bezug auf
andere Faktoren Kostensteigerungen ergeben. Die relative Methode gilt mithin
grundsätzlich auch für die vom Vermieter zur Kompensation des Senkungsanspruchs
geltend gemachten Erhöhungsgründe (126 III 124 E. 2a S. 126 mit Hinweisen;
RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3.
Aufl. 2008, N. 19 zu Art. 270a OR; WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht,
Bd. I, 5. Aufl. 2011, N. 2 zu Art. 270a OR). Der Vermieter kann einem relativ
berechtigten Herabsetzungsbegehren aber auch einen absoluten Erhöhungsgrund
entgegensetzen, wie den Einwand des nicht übersetzten Ertrags (BGE 121 III 163)
oder der Orts- und Quartierüblichkeit (BGE 122 III 257 E. 4 S. 260 ff.).
Die Beschwerdeführerin hielt den Herabsetzungsbegehren der Beschwerdegegner
einerseits entgegen, sie verrechne mit der Steigerung der Unterhaltskosten, die
sich aus der Überwälzung des nicht wertvermehrenden Anteils der
Sanierungskosten von 50 % ergeben habe und die das Ausmass der geltend
gemachten Mietzinsreduktion übersteige. Andererseits berief sie sich auf den
absoluten Erhöhungsgrund der Erzielung eines angemessenen Ertrags.
Die Vorinstanz stellte zur Frage der grundsätzlichen Überwälzbarkeit der
Unterhaltskostensteigerung Erwägungen an, liess diese jedoch letztlich offen,
da sie eine Verrechnung mit gesteigerten Unterhaltskosten mit einer davon
unabhängigen doppelten Begründung ablehnte: Sie hielt dafür, die
Beschwerdeführerin hätte einen Vorbehalt für Mietzinserhöhungen wegen
Unterhaltskostensteigerungen anbringen müssen, nachdem die Kostensteigerung
bereits bei Abschluss der Vergleiche im Januar/Februar 2009 bzw. bei der
Neufestlegung des Mietzinses per (letztmals) 1. Juli 2009 bekannt gewesen sei.
Da sie keinen ausreichenden Vorbehalt angebracht habe, könne sie die
Kostensteigerung nicht mehr geltend machen, auch nicht unter Verrechnung mit
einem Herabsetzungsanspruch der Mieter. Zum gleichen Ergebnis gelangte die
Vorinstanz in Auslegung der Vergleiche. Die Mieter hätten aufgrund der Umstände
darauf vertrauen dürfen, dass mit Abschluss der Vergleiche keine weiteren, die
Sanierung betreffenden Kosten auf den Mietzins überwälzt würden. Die
Beschwerdeführerin hält beide Begründungen für bundesrechtswidrig (dazu
Erwägung 3 und 4).
Den Einwand des nicht übersetzten Ertrags verwarf die Vorinstanz mangels
Nachweises der Anlagekosten, was die Beschwerdeführerin ebenfalls anficht (dazu
Erwägung 6).
3.
3.1 Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch
Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a
lit. b OR). Als Kostensteigerungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR gelten
insbesondere Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern,
Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten
(Art. 12 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]).
Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die
Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie
berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung (BGE 110 II 404 E. 3a
S. 407; HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 81 zu Art. 269 OR). Solche
Aufwendungen können aber allenfalls, wenn sie zu einer dauerhaften
Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung
mietzinserhöhend geltend gemacht werden (HIGI, a.a.O., N. 224 zu Art. 269a OR;
LACHAT/BRUTSCHIN, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 372).
In zeitlicher Hinsicht können Unterhaltskosten berücksichtigt werden, sobald
die Arbeiten ausgeführt und vom Vermieter bezahlt sind. Um die Zufälligkeiten
anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist zur Bestimmung des Umfangs
der Kostensteigerung auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten fünf -
eventuell mindestens drei - Jahre abzustellen (BGE 117 II 77 E. 3c/bb S. 85).
Eine pauschale Berücksichtigung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise
greifen, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten
enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen
Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (Urteile 4A_484/ 2011 vom 2. November 2011 E.
7 und 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2a). Ausserordentlich hohe
Unterhaltskosten sind auf die Lebensdauer der damit finanzierten Einrichtungen
zu verteilen. Die entsprechenden Teilbeträge können jährlich bis zur
vollständigen Amortisation in die Unterhaltsrechnung eingestellt werden und
sind mit 5 % auf dem jeweils noch nicht amortisierten Restbetrag zu verzinsen
(Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, MRA 4/2001 S. 116 ff.).
3.2 Aufgeschobener Unterhalt, der im Rahmen einer umfassenden Sanierung
nachgeholt wird, bleibt Unterhalt (Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E.
1b, MRA 4/2001 S. 116 ff.). Er kann eine Mietzinserhöhung daher nur im
tatsächlichen Umfang einer dauernden Kostensteigerung rechtfertigen (LACHAT/
BRUTSCHIN, a.a.O., S. 381). Dabei können nur ausserordentliche
Unterhaltsaufwendungen, nicht aber Kosten von aufgeschobenen laufenden
Unterhaltsarbeiten, die der Werterhaltung der Mietsache dienen und aus den
laufenden Mietzinseinnahmen zu finanzieren sind (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407)
zu einer Kostensteigerung führen, die bei der Mietzinsberechnung berücksichtigt
werden darf (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; DAVID LACHAT, Protection contre les
loyers abusifs, Droit du bail 2002 S. 24).
Das Bundesgericht führte in seinem Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 aus,
es liesse sich mit der Praxis, wonach Pauschalen für die Amortisation des
Gebäudes und Rückstellungen für künftigen Unterhalt nicht zulässig sind (vgl.
BGE 125 III 421 E. 2d S. 425), nicht vereinbaren, Unterhaltskosten, die im
Rahmen einer umfassenden Renovation anfielen, überhaupt nicht zu
berücksichtigen. Konkret schloss es nicht aus, in diesem Rahmen angefallene
ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen zu berücksichtigen, sei es im Rahmen
einer Ertragsberechnung, sei es bei einer Mietzinsanpassung nach der relativen
Methode. Damit wurde aber entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht
gesagt, dass sämtliche Kosten einer umfassenden Sanierung, die nicht als
wertvermehrend betrachtet und nicht in Anwendung von Art. 14 VMWG als
Mietzinserhöhung geltend gemacht werden konnten, ohne weiteres als zu
berücksichtigende ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen betrachtet werden
dürften, die pauschal amortisiert und verzinst werden könnten (unzutreffend
auch: LUKAS POLIVKA, Berechnung der Nettorendite, MRA 4/2001 S. 120). Eine
pauschale Amortisation und Verzinsung des gesamten, nicht nach Art. 14 VMWG als
werterhaltend qualifizierten Anteils der Renovation würde dem System
widersprechen, das zwischen wertvermehrenden Investitionen (Art. 14 VMWG) und
Kostensteigerungen (Art. 12 VMWG) unterscheidet. Der werterhaltende Teil einer
umfassenden Renovation ist nicht wegen des ausserordentlich hohen Betrages
automatisch als ausserordentlicher Unterhalt zu qualifizieren, der über die
folgenden Jahre amortisiert und verzinst werden darf, enthalten doch auch
umfassende Renovationen regelmässig weitgehend "normale Unterhaltsarbeiten".
Andernfalls würde überdies der gewissenhafte Vermieter, der den laufenden
Unterhalt besorgt, gegenüber dem Nachlässigen benachteiligt, der sich um diesen
nicht kümmert und dann mit aufgeschobenen Unterhaltsarbeiten plötzlich einen
grossen Betrag generiert, der zu einer Kostensteigerung führen würde und auf
die Mieter überwälzt werden dürfte. Aus dem Ausgeführten folgt, dass
ausserordentlicher Unterhalt, der zu einer Kostensteigerung berechtigt, vom
Vermieter auszuweisen ist, indem er konkret zwischen Unterhaltsarbeiten
differenzieren muss, die im Rahmen der Renovation noch zu den üblichen zählen,
und denjenigen, die als ausserordentliche Unterhaltsarbeiten über die
"Lebensdauer" der betreffenden Einrichtungen amortisiert und damit
anteilsmässig in die künftigen Unterhaltskostenberechnungen aufgenommen werden
dürfen.
Auch ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen umfassender
Renovationen können, wie das Bundesgericht im Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar
2001 (E. 1b) weiter festhielt, erst dann berücksichtigt werden, wenn sie
bezahlt sind, da allein tatsächlich bereits angefallene Unterhaltskosten in
Rechnung gestellt werden dürfen.
Eine Unterhaltskostensteigerung, die aus dem werterhaltenden Teil einer
umfassenden Renovation resultiert, braucht nicht erst im Zuge mehrerer
Vergleichsperioden in die Unterhaltskostenrechnung einbezogen zu werden. Denn
eine solche Unterhaltskostensteigerung bleibt während der Lebensdauer der
erneuerten Einrichtungen, die zu ihr geführt haben, unverändert und ist damit
für diese Zeitspanne definitiv. Eine Berechnung aufgrund von
Durchschnittswerten mehrerer Jahre kann deshalb unterbleiben (so zutreffend
HANS BÄTTIG, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden Überholungen auf den
Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16).
3.3 Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig
geltend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses
festzulegen (Art. 18 VMWG).
Die Vorinstanz stellte fest, die Sanierungsarbeiten hätten im Jahre 2006 und
2007 stattgefunden. Die endgültigen Bauabrechnungen, die Sanierungskosten von
insgesamt Fr. 25'873'986.10 ausgewiesen hätten, seien mit Stichtag 9. Oktober
2008 erstellt worden. Mit Urteil vom 31. Oktober 2008 habe das Kreisgericht St.
Gallen den wertvermehrenden Anteil auf 50 % festgelegt. Sodann ging die
Vorinstanz davon aus, dass die Beschwerdeführerin grundsätzlich Anspruch darauf
habe, den verbleibenden nicht wertvermehrenden Anteil soweit als
Unterhaltskosten auf die Mieter zu überwälzen, als die Kosten zu einer
Unterhaltskostensteigerung führten (vgl. dazu Erwägung 3.2 vorne). Angesichts
der geltend gemachten Höhe wären die (überwälzbaren) Kosten auf die Lebensdauer
der damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen, d.h. die Amortisationsraten
und die Verzinsung des Restbetrags könnten ab 2009 jährlich als
Unterhaltskosten berücksichtigt werden. Gestützt auf die nicht überprüften
Angaben der Beschwerdeführerin errechnete die Vorinstanz eine Verdreifachung
der durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten infolge der anfallenden
Amortisation und Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen.
Demnach sei von einer Steigerung der Unterhaltskosten auszugehen, die
angesichts der Amortisationsdauer von 25 Jahren auch als dauerhaft zu
qualifizieren wäre.
3.4 Die Vorinstanz liess - wie erwähnt - mit Blick auf den Verfahrensausgang
die Frage offen, ob die Beschwerdeführerin berechtigt sei, die aus der
Gesamterneuerung resultierende Steigerung der Unterhaltskosten auf die
Mietzinse zu überwälzen. Dementsprechend traf sie auch keine tatsächlichen
Feststellungen zu Art und Umfang der im Rahmen der umfassenden Renovation
angefallenen ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen, die zu einer zu
berücksichtigenden Unterhaltskostensteigerung führen könnten. Auch im
vorliegenden Verfahren ist demnach kein Entscheid darüber möglich, ob und in
welchem Umfang vorliegend überhaupt eine zu berücksichtigende
Unterhaltskostensteigerung gegeben ist.
Unabhängig davon ist zu entscheiden, wann der Beschwerdeführerin ein aus einer
solchen abgeleiteter Mietzinserhöhungsanspruch zugestanden wäre, konkret ob er
ihr bereits im Zeitpunkt der Vergleiche im Januar/Februar 2009 im Sinne von
Art. 18 VMWG "zustand", so dass sie einen entsprechenden Vorbehalt hätte
anbringen müssen.
Die Vorinstanz bejahte die Frage. Sie pflichtete der Beschwerdeführerin
zunächst im Grundsatz bei, dass eine Mietzinserhöhung wegen einer
Unterhaltskostensteigerung zeitlich verschoben stattfinde. Um zufällige
Schwankungen auszugleichen, erfolge die Überwälzung aufgrund von mehrjährigen
Vergleichsperioden. Hier würde dies bedeuten, dass die Steigerung der
Unterhaltskosten frühestens im Jahr 2010 mietzinsrelevant geworden wäre,
nachdem die Amortisations- und Verzinsungsraten erstmals im Jahr 2009 in die
Unterhaltsrechnung eingeflossen wären. Das gelte jedoch nicht bei einer
"definitiven" Erhöhung der Unterhalts- und Betriebskosten. Diese dürfe nicht
erst im Zuge mehrerer Vergleichsperioden in die Unterhaltskostenrechnung
einbezogen werden, sondern rechtfertige eine entsprechende Mietzinsanpassung
bereits dann, wenn der Umfang der Steigerung genau bekannt sei und die Kosten
fällig seien, ohne dass eine Berechnung aufgrund von Durchschnittswerten zweier
Perioden erforderlich sei. Vorliegend sei der aus den nicht wertvermehrenden
Sanierungskosten resultierende Steigerungsbetrag - im geltend gemachten, nicht
näher geprüften Umfang - bekannt und bleibe während 25 Jahren unverändert. Ein
Periodenvergleich wäre daher nicht nötig gewesen und die Kostensteigerung hätte
schon im Jahre 2009 überwälzt werden können. Die Beschwerdeführerin habe somit
schon im Zeitpunkt des Abschlusses der Vergleiche Anfang 2009 über einen
Mietzinserhöhungsanspruch verfügt und hätte ihn mittels eines Vorbehalts im
Sinne von Art. 18 VMWG geltend machen müssen.
3.5 Die Beschwerdeführerin wendet ein, die Kostensteigerung wäre erst im Jahre
2010 mietzinsrelevant geworden, weshalb ihr Anfang Januar 2009 noch kein
entsprechender Erhöhungsanspruch zugestanden wäre und ein diesbezüglicher
Vorbehalt nicht erforderlich gewesen sei.
Die Beschwerde ist in diesem Punkt begründet. Die aus dem nicht
wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten resultierende Kostensteigerung
kann in zeitlicher Hinsicht erst mietzinsrelevant werden, nachdem die Arbeiten
ausgeführt und somit die diesbezüglichen Kosten tatsächlich angefallen und
bezahlt worden sind (Erwägungen 3.1/3.2 vorne). Da die Frage einer Steigerung
naturgemäss nur aufgrund eines Periodenvergleichs beantwortet werden kann, muss
das Ende des Rechnungsjahres abgewartet werden, in dem die entsprechende
Amortisations- und Verzinsungsrate erstmals in die Unterhalts- und
Betriebskostenrechnung eingestellt werden darf (in diesem Sinn auch BÄTTIG,
a.a.O., S. 15). Zwar ist für die Berechnung des aus ausserordentlichem
Unterhalt (wie nach umfassenden Sanierungen) resultierenden Betrags, der als
Kostensteigerung berücksichtigt werden darf, kein mehrjähriger
Periodenvergleich nötig. Vielmehr bleibt die entsprechende jährliche
Amortisations- und Verzinsungsrate während der jeweiligen Lebensdauer der zu
amortisierenden Einrichtungen konstant (BÄTTIG, a.a.O., S. 16). Nun macht aber
die aus dem ausserordentlichen Unterhalt resultierende Amortisations- und
Verzinsungsrate nicht den einzigen Posten der Unterhalts- und
Betriebskostenrechnung aus. Es genügt daher nicht, dass deren Höhe bekannt ist.
Hinzu kommen weitere Positionen, wie etwa Liegenschaftssteuern, Gebühren,
Versicherungsprämien etc. (vgl. Art. 12 Abs. 1 VMWG), deren Höhe variieren
kann. Letzteres trifft namentlich auf die ordentlichen Unterhaltskosten zu, die
nach einer umfassenden Renovation deutlich zurückgehen dürften. Erst wenn am
Ende des Abrechnungsjahres alle diese Positionen in die Rechnung eingestellt
sind, wird ersichtlich, ob und in welchem Ausmass sich die aus dem
ausserordentlichen Unterhalt resultierende Amortisations- und Verzinsungsrate
insgesamt im Vergleich zu den Vorjahren als Kostensteigerung ausgewirkt hat,
die allenfalls auf den Mietzins überwälzt werden darf.
Entgegen der Vorinstanz genügte es vorliegend demnach nicht, dass Anfang 2009
bzw. bei der Neufestlegung der Mietzinse per 1. Juli 2009 die auf dem nicht
wertvermehrenden Teil der Sanierungskosten basierende
Unterhaltskostensteigerung bekannt war. Die Entwicklung der weiteren
Kostenpositionen und namentlich eine allfällige Senkung der laufenden
Unterhaltskosten war zu jenem Zeitpunkt noch nicht vorhersehbar. Diese
Positionen wären aber ebenfalls zu berücksichtigen gewesen, um zu berechnen, ob
und in welchem Ausmass insgesamt eine Kostensteigerung im Sinne von Art. 269a
lit. b OR resultierte. Deshalb ist der Beschwerdeführerin beizupflichten, wenn
sie dafür hält, es hätte das Ende des Rechnungsjahres 2009 abgewartet werden
müssen und ein allfälliger Erhöhungsanspruch wegen Kostensteigerung wäre ihr
frühestens 2010 zugestanden. Es kann ihr mithin nicht schaden, dass sie Anfang
2009 in den Vergleichen keinen entsprechenden förmlichen Vorbehalt im Sinne von
Art. 18 VMWG angebracht hat.
Dies führt jedoch nicht zur Gutheissung der Beschwerde, da jedenfalls die
zweite Begründung, mit der die Vorinstanz die Berücksichtigung der
Unterhaltskostensteigerung ablehnte, der bundesgerichtlichen Überprüfung
standhält:
4.
4.1 Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die an den Vergleichen beteiligten
Mieter, diese hätten aufgrund der Umstände darauf vertrauen dürfen, dass mit
Abschluss der Vergleiche keine weiteren, die Sanierung betreffenden Kosten auf
den Mietzins überwälzt würden. Bei der Beurteilung, ob die Vergleiche eine
solche Vertrauensbasis schufen, zog die Vorinstanz auch das vorangegangene
Verfahren zwischen den gleichen Parteien heran, was entgegen der
Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden ist. Denn die Vergleiche wurden
letztlich auf der Basis des damaligen Entscheids des Kreisgerichts St. Gallen
abgeschlossen, weshalb die Vorinstanz den Ausführungen und der Argumentation
der Parteien im diesbezüglichen Verfahren zu Recht eine nicht unwesentliche
Rolle beimass (vgl. dazu BGE 136 III 186 E. 3.2.1 S. 188; 132 III 24 E. 4 S.
28, je mit Hinweisen).
Dazu führte die Vorinstanz aus, die Beschwerdeführerin habe nach der ersten
Bauetappe im Jahr 2007 eine erste Mietzinserhöhung angezeigt, wobei sie als
wertvermehrenden Anteil 60 % der Sanierungskosten habe überwälzen wollen. Eine
weitere Erhöhung aufgrund von wertvermehrenden Investitionen sei nach Abschluss
der zweiten Etappe vorgesehen gewesen. Nachdem bereits die erste
Mietzinserhöhung von den Mietern angefochten worden sei, habe der
Kreisgerichtspräsident St. Gallen den wertvermehrenden Anteil für die erste
Etappe auf 50 % festgelegt. Im Anschluss daran hätten sich die Vermieterin
sowie die (meisten) Mieter auf dieser Basis auch über die zweite Etappe bzw.
die weiteren Mietzinserhöhungen geeinigt. Nicht einmal die Beschwerdeführerin
behaupte, es sei im Vorfeld oder während des Verfahrens oder im Zusammenhang
mit den Vergleichsverhandlungen je die Rede davon gewesen, dass der nicht
wertvermehrende Anteil der Sanierungskosten letztlich ebenfalls auf die
Mietzinse überwälzt werde. Sie habe im Verfahren betreffend den
wertvermehrenden Anteil vielmehr dahingehend argumentiert, dass sie aufgrund
der hohen Investitionen die Möglichkeit haben sollte, einen möglichst grossen
Prozentsatz innerhalb der Bandbreite von Art. 14 VMWG refinanzieren zu können.
Sie habe ausdrücklich darauf verwiesen, dass infolge des Verbots von
Rückstellungen die Kosten für grössere Unterhaltsarbeiten, die den
durchschnittlichen Unterhaltsaufwand deutlich überstiegen, als umfassende
Überholungen qualifiziert und auf dem Weg der Anwendung von Art. 14 VMWG
refinanziert werden müssten. Hätte die Überwälzung auch der nicht
wertvermehrenden Sanierungskosten zu diesem Zeitpunkt ein Thema dargestellt, so
wäre die Höhe des wertvermehrenden Anteils gar nicht so entscheidend gewesen;
der nicht wertvermehrende Anteil - ob nun 50 % oder mehr - hätte ja ohnehin
später ebenfalls mittels Mietzinserhöhung aufgrund einer
Unterhaltskostensteigerung refinanziert werden können. Hinzu komme, dass die
Mieter nicht zuletzt auch deshalb nicht mit einer weiteren Überwälzung der
Sanierungskosten hätten rechnen müssen, weil die Beschwerdeführerin an den
betreffenden Liegenschaften in der Vergangenheit schon grössere
Sanierungsarbeiten habe ausführen lassen, ohne über die Pauschale hinaus
Unterhaltskostensteigerungen geltend zu machen. Aufgrund des Verhaltens und der
Argumentation der Beschwerdeführerin hätten die Mieter davon ausgehen dürfen,
dass mit den Vergleichen die Überwälzung der Kosten der umfassenden
Sanierungsarbeiten auf den Mietzins definitiv erledigt sei, zumal diese auch
die Sanierungskosten der zweiten Etappe berücksichtigt hätten - wohl gerade um
ein weiteres Gerichtsverfahren betreffend den wertvermehrenden Anteil der
diesbezüglichen Kosten zu vermeiden und die Sache abzuschliessen. Das Verhalten
und die Argumentation der Beschwerdeführerin vor und bei Abschluss der
Vergleiche habe denn auch nie den Eindruck entstehen lassen, dass noch weitere
Mietzinserhöhungen, die ihre Begründung in der Sanierung von 2006/2007 hätten,
auf die Mieter zukommen würden. Diese hätten daher darauf vertrauen dürfen,
dass die Beschwerdeführerin nicht kurze Zeit später den Mietzins um weitere 10
%, wiederum aufgrund der Sanierung, diesmal zur Überwälzung der nicht
wertvermehrenden Aufwendungen, würde erhöhen können.
4.2 Diese Erwägungen der Vorinstanz sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden.
Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, erheischt keine andere
Beurteilung:
4.2.1 Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Vorinstanz hätte
zunächst den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen feststellen müssen und
hätte nicht sogleich zur vertrauenstheoretischen Auslegung der Vergleiche
schreiten dürfen, geht ihr Vorwurf ins Leere. Die Beschwerdeführerin belegt
nicht mit Aktenhinweisen, dass sie im kantonalen Verfahren prozesskonform einen
übereinstimmenden tatsächlichen Parteiwillen behauptet und zum Beweis verstellt
hätte.
4.2.2 Sie ist der Auffassung der Wortlaut der Vergleiche sei klar und nicht
auslegungsbedürftig, indem bezüglich der Kostensteigerungen festgelegt worden
sei, diese seien bis zum Stand Januar 2008 ausgeglichen. Die eindeutige
Festlegung der für jeden einzelnen Kostenfaktor massgebenden Basis habe von den
Beschwerdegegnern nur so verstanden werden können, dass inskünftig
Veränderungen jedes einzelnen dieser Faktoren nach der relativen Methode von
diesen Berechnungsparametern ausgehend vorzunehmen seien. Welchen Sinn würde
sonst die Bezeichnung des massgebenden Basis-Standes für jeden Kostenfaktor in
einer Vereinbarung geben, wenn nicht den, dass inskünftig Veränderungen
gegenüber diesem Basis-Stand Mietzinsanpassungen rechtfertigen könnten?
Die Beschwerdeführerin übergeht mit dieser Fragestellung den Kern der
vorinstanzlichen Argumentation, dass nämlich die Mieter nicht damit rechnen
mussten, es könnte eine weitere Mietzinserhöhung wegen der umfassenden
Sanierung auf sie zukommen. Die Festlegung des massgebenden Basis-Standes für
die einzelnen Kostenfaktoren mag durchaus den Sinn haben, den ihr die
Beschwerdeführerin beilegt. Damit ist aber nichts darüber ausgesagt, ob die
Mieter davon ausgehen mussten, dass die Beschwerdeführerin auch die
Kostensteigerung aus dem nicht wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten
würde überwälzen wollen. Der Passus "Allgemeine Kostensteigerungen ausgeglichen
per 31.01.2008" kann durchaus so verstanden werden, dass bloss die Basis für
eine Mietzinsanpassung aufgrund einer Steigerung der ordentlichen
Unterhaltskosten festgelegt wurde. Indessen wurde damit keineswegs klar zum
Ausdruck gebracht, wie die Beschwerdeführerin zu Unrecht meint, dass die
Beschwerdeführerin, die Unterhaltskostensteigerung aus der umfassenden
Sanierung zu überwälzen beabsichtigte.
Die Überwälzung auch des nicht wertvermehrenden Kostenanteils aus einer
umfassenden Überholung wird zwar durch das Urteil 4C.293/2000 insoweit nicht
ausgeschlossen, als er ausserordentlichen Unterhalt betrifft und zu einer
Unterhaltskostensteigerung führt (Erwägung 3.2 vorne). Sie kann aber nicht als
übliches Vorgehen bezeichnet werden, mit dem die Mieter ohne weiteres zu
rechnen hätten. Vor allem dann nicht, wenn die Vermieterin wie vorliegend die
Beschwerdeführerin um einen möglichst hohen wertvermehrenden Anteil kämpft und
dahingehend argumentiert, dass sie sonst die hohen Investitionen nicht
angemessen refinanzieren könne. Wie die Vorinstanz überzeugend ausführt, wäre
die Höhe des wertvermehrenden Anteils gar nicht so entscheidend gewesen, wenn
die Überwälzung auch der nicht wertvermehrenden Sanierungskosten zu jenem
Zeitpunkt bereits von der Vermieterin ins Auge gefasst worden wäre.
Aus dem Urteil 4C.293/2000 kann nicht abgeleitet werden, dass die Kosten des
werterhaltenden Anteils einer umfassenden Überholung ohne weiteres auf den
Mietzins geschlagen werden könnten und die Mieter damit rechnen müssten
(Erwägung 3.2). Ansonsten würde Art. 14 VMWG über den angemessenen Prozentsatz
des wertvermehrenden Teils der Kosten einer umfassenden Überholung wenig Sinn
machen, wenn der werterhaltende Teil später stets genauso pauschal auf die
Mieter überwälzt werden könnte.
4.2.3 Die Beschwerdeführerin hält sodann die Schlussfolgerungen der Vorinstanz
aus dem früheren Verhalten der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit grösseren
Sanierungsarbeiten für verfehlt. Faktisch würden sie nämlich bedeuten, dass
diese heute dafür bestraft würde, dass sie früher nicht das Maximum der ihr
zustehenden Mietzinserhöhungsmöglichkeiten ausgeschöpft habe. Zudem sei der
Vergleich mit früherem Verhalten angesichts der in den Vereinbarungen von 2009
getroffenen klaren Regelung nicht angebracht.
Wie oben dargelegt, kann indes bezüglich der Überwälzung des werterhaltenden
Kostenanteils aus der umfassenden Sanierung nicht von einer klaren Regelung in
den Vergleichen gesprochen werden. Deshalb durfte die Vorinstanz das Vorgehen
der Beschwerdeführerin bei grösseren Sanierungsarbeiten in der Vergangenheit
durchaus berücksichtigen, wenngleich sie dies zu Recht nur als unterstützendes
Element heranzog, um die aus den zuvor angeführten Argumenten gewonnene
Erkenntnis zu bestärken.
4.3 Zusammenfassend hält die Beurteilung der Vorinstanz der bundesgerichtlichen
Überprüfung stand, wonach die Mieter aufgrund der Umstände, unter denen die
Vergleiche geschlossen wurden, darauf vertrauen durften, dass die
Beschwerdeführerin nicht kurze Zeit später, wiederum aufgrund der Sanierung den
Mietzins um weitere 10 % würde erhöhen können, diesmal zur Überwälzung der
nicht wertvermehrenden Aufwendungen.
5.
Einzelne Mieter waren am vorangehenden Verfahren vor dem Kreisgericht St.
Gallen betreffend wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten nicht beteiligt
und haben mit der Beschwerdeführerin Anfang 2009 keine Vergleiche geschlossen.
Die Vorinstanz verneinte auch in Bezug auf diese Mieter eine
Erhöhungsmöglichkeit infolge Kostensteigerung durch Refinanzierung des
werterhaltenden Anteils der Sanierungskosten.
Soweit sich die Vorinstanz wiederum darauf stützte, dass die Beschwerdeführerin
keinen förmlichen Vorbehalt im Sinne von Art. 18 VMWG angebracht hat, trägt die
Begründung des angefochtenen Entscheids nicht. Der Beschwerdeführerin wäre im
Jahre 2009 noch kein entsprechender Erhöhungsanspruch zugestanden, weshalb in
zeitlicher Hinsicht kein förmlicher Vorbehalt hätte angebracht werden müssen
(vgl. Erwägung 3.5).
Hingegen verfängt auch bezüglich dieser Mieter das Argument des
Vertrauensschutzes:
5.1 Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz waren die Beschwerdegegnerinnen 21
und 43 im Zeitpunkt der Anzeige der Mietzinserhöhung aufgrund der umfassenden
Sanierung im Jahre 2007 bereits Mieterinnen in der Wohnüberbauung "M.________".
Sie fochten jedoch die Mietzinserhöhung per 1. Mai 2007 nicht an. Beide wehrten
sich jedoch gegen die Mietzinserhöhung vom 5. Februar 2008 per 1. Juni 2008
beruhend auf der Erhöhung des Hypothekarzinses, der Teuerung und der Steigerung
der allgemeinen (Unterhalts- und Betriebs-) Kosten. Die Mieterinnen machten bei
der Schlichtungsstelle geltend, die Mietzinserhöhung sei missbräuchlich, soweit
die Überwälzung der allgemeinen Kostensteigerung 10 % der zwischenzeitlich
aufgelaufenen Teuerung übersteige. Daraufhin begrenzte die Beschwerdeführerin
die Mietzinsanpassung bezüglich der allgemeinen Kostensteigerung auf 10 % der
Teuerung, und die Parteien einigten sich auf einen neuen Mietzins ab 1. Juni
2008. Per 1. November 2009 reduzierte die Beschwerdeführerin sodann den
Mietzins aufgrund des tieferen Referenzzinssatzes. Im Formular betreffend
Mietzinsherabsetzung behielt sie sich dabei lediglich eine Mietzinsreserve von
1.4 % vor. Die Vorinstanz hielt dafür, spätestens ab diesem Zeitpunkt hätten
die beiden Mieterinnen davon ausgehen dürfen, dass keine diesen Prozentsatz
übersteigende Kostensteigerungen, die ihren Grund in der umfassenden Sanierung
hätten und damals bereits angefallen waren, auf sie überwälzt würden.
Dieser vertretbaren Argumentation der Vorinstanz zum Vertrauensschutz der
beiden Mieterinnen hält die Beschwerdeführerin konkret nichts entgegen. Sie
verweist bloss auf ihre vorangehenden allgemeinen Ausführungen, die aber nicht
spezifisch die Beschwerdegegnerinnen 21 und 43 betrafen.
5.2 Die Beschwerdegegner 22 und 23 sowie die Beschwerdegegner 58 und 59 bezogen
ihre Wohnungen, nachdem deren Sanierung schon erfolgt war bzw. im Fall der
Beschwerdegegner 22 und 23, als die erste Etappe in der betroffenen
Liegenschaft abgeschlossen war. Die Vorinstanz erwog, als neueinziehende Mieter
müssten diese mehr noch als die während der Sanierung schon in der Liegenschaft
wohnhaften Mieter im Vertrauen darauf geschützt werden, dass die Kosten einer
Sanierung, die vor ihrem Einzug durchgeführt und abgeschlossen worden war, im
Mietzins ihren Niederschlag gefunden hätten und keine weiteren, die Sanierung
betreffenden Kosten überwälzt würden. Gegenüber den Beschwerdegegnern 22 und 23
soll die Beschwerdeführerin bzw. die Z.________ AG mit Schreiben vom 5. Februar
2009 bestätigt haben, "dass die umfassende Sanierung bei der Festlegung Ihres
Mietzinses beim Abschluss Ihres Mietvertrages mitberücksichtigt wurde, bzw.
bereits ein Marktzins bezahlt wird".
Auch diese Erwägung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die
Beschwerdeführerin hält ihr nichts konkret auf die hier betroffenen Mieter
Bezogenes entgegen, das eine andere Beurteilung verlangte.
5.3 Es hat mithin auch bezüglich derjenigen Mieter, die nicht an den
Vergleichen von Anfang 2009 beteiligt waren, beim vorinstanzlichen Entscheid
sein Bewenden.
6.
Die Beschwerdeführerin erhob gegen das Herabsetzungsbegehren der Mieter (auch)
den Einwand, sie erziele aus der Mietsache auch dann keinen übersetzten Ertrag
im Sinne von Art. 269 OR, wenn der Mietzins nicht reduziert würde. Die
Vorinstanz verwarf diesen Einwand, weil die beweispflichtige Beschwerdeführerin
die Anlagekosten nicht habe beweisen können.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 8 ZGB in Verbindung mit
Verfahrensvorschriften betreffend das Beweisverfahren (Art. 90 Abs. 1 und Art.
91 ff. aZPO/SG), weil die Vorinstanz die offerierten Beweismittel nicht
abgenommen habe.
Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdeführerin räume ein, dass die
Anlagekosten bzw. der damalige Kaufpreis zwar intern dokumentiert sei, dass
dafür aber keine Belege mehr vorhanden seien. An der Beweislosigkeit ändere
nichts, dass zwei Mitarbeiter der Beschwerdeführerin bzw. deren
Immobilienverwalterin zum intern dokumentierten Kaufpreis nähere Auskunft
erteilen könnten. Nachdem es an einem eindeutigen Beleg fehle, würde dies den
Anforderungen an das Beweismass nicht genügen.
Die Vorinstanz brachte damit zum Ausdruck, dass sie die Befragung der beiden
Mitarbeiter offensichtlich nicht für geeignet hielt, den Beweis für den
damaligen Kaufpreis zu erbringen, da sie offenbar direkt nur zum intern
dokumentierten, aber nicht durch einen eindeutigen Beleg erstellten Kaufpreis
Erläuterungen abgeben könnten, was aber für den strikten Beweis der
Anlagekosten nicht genüge. Inwiefern diese vorweggenommene Würdigung der
Vorinstanz willkürlich sein soll, legt die Beschwerdeführerin nicht dar (vgl.
dazu BGE 131 I 153 E. 3 S. 157; 122 III 219 E. 3 c S. 223 f.). Sie unterlässt
es auch, in der Beschwerdeschrift die offerierten Beweismittel konkret zu
benennen und darzutun, inwiefern dieselben geeignet gewesen wären, den Beweis
für die Anlagekosten zu erbringen. Sie verweist lediglich pauschal auf einzelne
Vorakten. Das genügt nicht. Es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts, in den
Vorakten nachzuschlagen, welche Beweise die Beschwerdeführerin konkret
offerierte, und herauszufinden, ob dieselben für das fragliche Beweisthema
sachdienlich waren. Verweise auf die Vorakten dienen als Beleg für
entsprechende konkrete Darlegungen in der Beschwerdeschrift, vermögen diese
aber nicht zu ersetzen.
Eine Verletzung von Art. 8 ZGB oder eine willkürliche Anwendung kantonaler
Vorschriften über das Beweisverfahren ist nicht dargetan.
7.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die
Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 68
Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren insgesamt mit Fr. 8'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. Dezember 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Widmer