I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.502/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_502/2012
Arrêt du 22 janvier 2013
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges fédéraux Klett, présidente, Corboz, Kolly, Kiss et
Niquille.
Greffier: M. Ramelet.
Participants à la procédure
X.________, représentée par Mes Charles Guerry et Catherine Python Werro,
recourante,
contre
Y.________, représenté par
Me Jean-Christophe Oberson,
intimé.
Objet
bail à loyer; frais accessoires,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Fribourg, IIe Cour
d'appel civil, du 27 juin 2012.
Faits:
A.
Par contrat conclu le 24 août 2006 avec Y.________ (le bailleur), représenté
par sa gérance, X.________ (la locataire) a pris à bail, dès le 1er octobre
2006, un appartement de cinq pièces et demie au deuxième étage de l'immeuble
sis ..., à Corpataux (Fribourg). Le loyer mensuel net était fixé à 1'680 fr.,
plus mensuellement 190 fr. à titre de frais accessoires, lesquels comprenaient,
selon un avenant au contrat, les frais liés au chauffage, à l'eau chaude et à
la taxe d'épuration, devant tous faire l'objet d'un décompte en fin de chaque
exercice.
L'appartement se situe dans un immeuble récent, construit entre 2005 et 2006.
Cet immeuble est dépourvu de compteurs individuels de chauffage et d'eau
chaude, en contravention avec l'art 14 de la loi fribourgeoise du 9 juin 2000
sur l'énergie (LEn; RSF 770.1), qui déclare obligatoire pour les bâtiments
neufs au sens de cette loi - soit les bâtiments mis au bénéfice d'un permis de
construire après l'entrée en vigueur de la loi (al. 2) - le décompte individuel
des frais de chauffage et d'eau chaude (al. 1). L'art. 29 LEn prévoit qu'une
infraction en particulier aux art. 12 à 19 de la loi est passible d'une amende
pouvait aller jusqu'à 50'000 fr., prononcée conformément à la loi sur la
justice.
Le 16 juillet 2010, X.________ a saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de la Sarine, concluant à ce que le bailleur lui
rembourse l'ensemble des montants dont elle s'est acquittée à titre de frais de
chauffage et d'eau chaude depuis le début du contrat de bail. Aucune
conciliation n'est intervenue.
Le 28 octobre 2010, la locataire a ouvert action devant le Tribunal des baux de
l'arrondissement de la Sarine. Elle a requis que le bailleur soit condamné à
lui rembourser un montant de 4'523 fr.25 plus intérêts à 5% l'an dès le 28
octobre 2010 et ce qu'ordre lui soit donné d'établir à l'avenir des décomptes
de chauffage et d'eau chaude sur la base d'un compteur individuel. Le 20 avril
2011, la locataire a réduit ses conclusions pécuniaires de 4'523 fr.25 à 2'713
fr.95.
Par jugement du 5 décembre 2011, le Tribunal des baux a partiellement admis la
demande et condamné le bailleur à verser à la locataire le montant de 2'713
fr.95, plus intérêts à 5% l'an dès le 28 octobre 2010, à titre de remboursement
d'acomptes de frais accessoires versés pour la période du 1er octobre 2006 au
31 décembre 2009; il a en revanche déclaré irrecevable la conclusion de la
locataire tendant à ce qu'ordre soit donné au bailleur d'établir à l'avenir des
décomptes sur la base d'un compteur individuel.
B.
Saisie d'un recours du bailleur, qui requérait le rejet entier de la demande en
paiement, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois, par
arrêt du 27 juin 2012, l'a admis et a annulé le jugement attaqué; la Cour
d'appel a débouté entièrement la locataire dans la mesure où sa demande était
recevable.
En substance, la cour cantonale a interprété la législation fribourgeoise sur
l'énergie en ce sens que le législateur n'a pas souhaité prévoir la nullité ou
l'inefficacité d'un décompte de frais accessoires établi par le bailleur en
l'absence de compteurs individuels imposés par la loi. Du moment que le contrat
de bail liant les parties prévoyait expressément la facturation des frais
accessoires selon la formule des acomptes provisionnels et que le bailleur a
établi annuellement, entre 2007 et 2009, des décomptes en fonction de la
surface des locaux loués, les magistrats fribourgeois ont jugé que le Tribunal
des baux avait transgressé les art. 257a et 257b CO en retenant que le bailleur
n'était plus en mesure de procéder à la répartition des frais accessoires entre
les locataires de l'immeuble, faute d'avoir fait installer les compteurs
individuels imposés par le droit public cantonal.
C.
X.________ exerce dans le même acte un recours en matière civile et un recours
constitutionnel subsidiaire. Invoquant une violation des art. 19 et 20 CO, de
l'art. 8 CC, de l'art. 150 CPC, ainsi qu'une application arbitraire de l'art. 9
al. 3 let. d LEn et des art. 17 et 18 du Règlement fribourgeois sur l'énergie
du 5 mars 2001 (REn; RSF 770.11), elle conclut principalement à l'admission du
recours en matière civile, à l'annulation de l'arrêt entrepris et à ce qu'il
soit prononcé que le bailleur est condamné à lui verser un montant de 2'713
fr.95 avec intérêts à 5% l'an dès le 28 octobre 2010. Subsidiairement, elle
formule les mêmes conclusions dans le cadre du recours constitutionnel.
L'intimé propose principalement le rejet du recours en matière civile
subsidiairement le rejet du recours constitutionnel.
Considérant en droit:
1.
1.1 S'agissant d'une affaire pécuniaire portant sur le droit du bail à loyer,
le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse - déterminée selon le
capital réclamé dans les dernières conclusions devant l'autorité précédente
(art. 51 al. 1 let. a et al. 3 LTF) - s'élève au moins à 15'000 fr. (art. 74
al. 1 let. a LTF).
La recourante ne disconvient pas que la valeur litigieuse n'atteint pas le
seuil fixé à l'art. 74 al. 1 let. a LTF. Elle soutient néanmoins que le recours
en matière civile est recevable en raison de l'art. 74 al. 2 let. a LTF, car la
contestation soulève une question juridique de principe, de sorte que ledit
recours devrait être ouvert indépendamment de la valeur litigieuse.
Il incombe à la partie recourante qui se prévaut de cette disposition
d'expliquer en quoi la contestation soulèverait une question juridique de
principe (art. 42 al. 2 2ème phrase LTF). En l'occurrence, la recourante a
exposé de manière précise qu'il s'agit de savoir si le bailleur, lequel
contrevient à l'obligation qui lui est faite par la législation du canton de
Fribourg d'équiper les logements loués des appareils requis pour
l'établissement du décompte individuel des frais de chauffage et d'eau chaude,
est en droit de facturer aux locataires des frais accessoires calculés sur la
base d'une clé de répartition prenant en compte les surfaces ou les volumes des
appartements.
Selon la jurisprudence, il y a question juridique de principe au sens de l'art.
74 al. 2 let. a LTF lorsqu'il est nécessaire, pour résoudre le cas d'espèce, de
trancher une question juridique qui donne lieu à une incertitude caractérisée,
laquelle appelle de manière pressante un éclaircissement de la part du Tribunal
fédéral, en tant qu'autorité judiciaire suprême chargée de dégager une
interprétation uniforme du droit fédéral (ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 583;
135 III 397 consid. 1.2 p. 399).
En l'espèce, il n'est pas possible de statuer sur les conclusions de la demande
en paiement sans trancher la question juridique posée. La problématique exposée
par la recourante n'est pas abordée par la doctrine (cf. DAVID LACHAT, In
Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n° 7 ad art. 257a,257b
CO; LE MÊME, Le bail à loyer, 2008, ch. 6.2 et 6.3 p. 344/345; ISABELLE BIERI,
in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, n°s 105 et 106 ad art.
257a-257b CO). Il y a bien une incertitude caractérisée. Et les circonstances
du cas sont susceptibles de se reproduire à tout moment, notamment pour les
baux conclus dans le canton de Fribourg dans des immeubles récents.
Il suit de là que le recours en matière civile doit être reçu sur la base de
l'art. 74 al. 2 let. a LTF, ce qui entraîne ipso facto l'irrecevabilité du
recours constitutionnel (art. 113 LTF).
1.2 Interjeté pour le reste par la partie demanderesse qui a entièrement
succombé dans ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualité pour
recourir (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF)
rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant
sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en
principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF)
et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.3 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241
consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les
arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui
ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une
argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313
consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de
l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine
d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en
principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait
une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580
consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4).
Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne
peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une
question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été
invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.4 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été
établies de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion
d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356)
- ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136
I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'état de fait ne peut être
demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97
al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins
de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.5 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
La recourante se plaint d'une violation des art. 19 al. 2 et 20 CO. Concédant
que la loi fribourgeoise sur l'énergie est muette sur les conséquences civiles
qui peuvent découler d'une infraction à l'obligation de mettre en place le
décompte individuel des frais de chauffage et d'eau chaude, la recourante est
d'avis que la nullité du décompte établi sans compteur individuel est conforme
à l'esprit et au but de cette législation. A l'en croire, les sanctions de
droit public ne suffiraient pas à faire respecter la loi susrappelée. Elle en
déduit que doit être considérée comme radicalement nulle la convention passée
entre bailleur et locataires « en violation crasse des dispositions de droit
public applicables ».
2.1 A teneur de l'art. 19 al. 2 CO, la loi n'exclut les conventions des parties
que lorsqu'elle édicte une règle de droit strict, ou lorsqu'une dérogation à
son texte serait contraire aux moeurs, à l'ordre public ou aux droits attachés
à la personnalité.
L'art. 20 al. 1 CO dispose que le contrat est nul, en particulier si son
contenu est illicite. Selon la jurisprudence, un contrat est illicite au sens
de cette norme lorsque son objet, sa conclusion avec le contenu convenu ou son
but médiat enfreint l'ordre juridique suisse (ATF 134 III 438 consid. 2.2),
qu'il s'agisse de dispositions de droit privé - impératives ou semi-impératives
- ou de droit public, fédéral ou cantonal (ATF 134 III 52 consid. 1.1 p. 54;
GUILLOD/STEFFEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n°
62 ad art. 19,20 CO). Pour qu'il y ait nullité de l'accord, il faut que cette
conséquence soit expressément prévue par la loi concernée ou qu'elle découle du
sens ou du but de la norme transgressée (ATF 134 III 52 438 consid. 2.2 et les
arrêts cités).
Le contrat nul ne déploie aucun effet juridique, c'est-à-dire qu'il ne permet
pas de déduire des prétentions en justice. Cette conséquence juridique suppose
toutefois que le but de protection de la norme exige la nullité de
l'intégralité de l'acte juridique. De fait, au regard du principe général
voulant que la réduction du contrat permette son maintien (Grundsatz der
geltungserhaltenden Reduktion), la nullité ne doit pas s'étendre au-delà de ce
que requiert le but de protection de la norme violée (ATF 134 III 438 consid.
2.3 p. 443 et les arrêts cités).
2.2 Ainsi qu'on l'a vu ci-dessus, l'art. 14 LEn rend obligatoire dans le canton
de Fribourg pour les bâtiments neufs, soit les bâtiments ayant obtenu un permis
de construire après le 1er octobre 2000, date d'entrée en vigueur de la loi, le
décompte individuel des frais de chauffage et d'eau chaude.
Il est incontestable qu'aucune disposition de cette loi cantonale ne prévoit
expressis verbis que, s'agissant des logements sis dans des bâtiments neufs,
seraient nulles les clauses d'un bail à loyer qui, à l'instar du contrat noué
entre les plaideurs, ne prévoient pas le décompte individuel des dépenses liées
au chauffage et à l'eau chaude,
Reste seulement à examiner si la nullité desdites clauses contractuelles
pourrait résulter du sens ou du but de la norme de droit public violée.
Il doit être rappelé que la portée du droit public cantonal est une question de
droit cantonal, que le Tribunal fédéral ne peut examiner que sous l'angle de
l'arbitraire (cf. ATF 133 III 462 consid. 2.3 p. 466).
L'art. 1 al. 1 LEn décrit l'objectif de la loi, lequel, dans la perspective du
développement durable, est de contribuer à un approvisionnement énergétique
suffisant, diversifié, sûr, économique et compatible avec les impératifs de la
protection de l'environnement et de l'aménagement du territoire. L'art. 1 al. 2
let. b LEn précise ainsi que la loi vise à promouvoir l'utilisation économe et
rationnelle de l'énergie.
A considérer l'objectif général de la législation cantonale en question,
l'autorité cantonale n'a pas interprété cette loi de manière arbitraire en
retenant qu'il n'est pas possible d'admettre qu'une contravention à
l'obligation d'installer des compteurs individuels de chauffage et d'eau chaude
puisse conduire à ce que le décompte de frais accessoires, établi par le
bailleur selon la surface ou le volume de la chose louée, soit frappé de
nullité.
D'une part, la LEn cherche à réaliser un intérêt général, qui est que tous les
habitants du canton de Fribourg puissent bénéficier d'un approvisionnement en
énergie satisfaisant aux normes écologiques et aux plans d'aménagement
territoriaux. Or il est de jurisprudence que la question du paiement du loyer
et des frais accessoires ne tend pas à réaliser un intérêt général, mais touche
la relation entre le bailleur et le locataire (ATF 137 I 135 consid. 2.6.1 p.
141 et les références).
D'autre part, si le locataire pouvait bénéficier gratuitement du chauffage et
de l'eau chaude dans l'hypothèse où le bailleur ne se serait pas conformé à
l'art. 14 LEn, le premier serait fortement enclin à consommer sans aucune
modération l'énergie thermique délivrée dans l'immeuble, comme l'a retenu
pertinemment la cour cantonale. Cette incitation irait à l'encontre du principe
d'utilisation économe et rationnelle de l'énergie, ancré à l'art. 1 al. 2 let.
b LEn.
Le moyen pris d'une entorse aux art. 19 al. 2 et 20 CO est infondé.
3.
La recourante se prévaut ensuite d'une transgression des art. 150 al. 1 CPC et
8 CC. Elle fait valoir que le fait pertinent dont la preuve doit être apportée,
au sens de l'art. 150 al. 1 CPC, est la consommation individuelle effectivement
mesurée de chaque unité d'occupation. Il ne s'agirait ainsi nullement d'un
moyen de preuve légal inconnu de la législation fédérale. Les décomptes de
charges établis par l'intimé ne permettraient pas d'apporter la preuve de la
consommation mesurée pour l'appartement loué à la locataire. L'intimé aurait
donc échoué à apporter cette preuve, de sorte qu'il devrait en supporter les
conséquences dans le procès, conformément à l'art. 8 CC.
3.1 L'art. 150 al. 1 CPC prévoit que la preuve a pour objet les faits
pertinents et contestés. Cette norme a pour vocation de régir les conditions et
les modalités de l'administration de la preuve (cf. p. ex. PHILIPPE SCHWEIZER,
in Code de procédure civile commenté, BOHNET ET AL.[éd.], 2011, n° 2 ad art.
150 CPC). Est pertinent un fait de nature à influer sur le litige (cf.
SCHWEIZER, op. cit., n° 9 ad art. 150 CPC).
In casu, la recourante n'a pas contesté avoir, entre octobre 2006 et 2009,
bénéficié pour son logement tant du chauffage que de l'eau chaude. L'intimé a
délivré annuellement à la locataire des décomptes, produits au dossier,
ventilant entre les locataires les mètres cubes consommés dans tout l'immeuble,
en fonction de la surface ou du volume de leur appartement respectif. Il a été
retenu que la recourante n'a jamais contesté la clé de répartition utilisée
(cf. consid. 2/da de l'arrêt déféré, p. 8).
On voit donc que l'offre de preuve apportée par le bailleur était pertinente
pour établir les frais accessoires que doit supporter la locataire selon
l'avenant à son contrat de bail.
Aucune violation de l'art. 150 CPC n'entre en ligne de compte. Et faute d'échec
de la preuve à faire supporter à l'intimé, la cour cantonale n'a pas enfreint
la règle de décision déduite de l'art. 8 CC.
4.
La recourante invoque enfin une application arbitraire des art. 9 al. 3 let. d
LEn, ainsi que 17 et 18 REn. Elle fait valoir que ces normes confèrent au
locataire un droit à ce que les charges lui soient facturées en majeure partie
à partir de la consommation effectivement mesurée. Il serait insoutenable de
permettre au bailleur, qui a contrevenu à ces dispositions, de reporter sur les
locataires les conséquences de son manquement.
4.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte
pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même
qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la décision
attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve
en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une
norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Afin qu'une
décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la
motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III
552 consid. 4.2 p. 560; 135 V 2 consid. 1.3).
Selon la jurisprudence relative aux recours formés pour violation de droits
constitutionnels (art. 106 al. 2 ou 116 LTF), celui qui se plaint d'arbitraire
doit indiquer de façon précise en quoi la décision qu'il attaque est entachée
d'un vice grave et indiscutable; à défaut, le grief est irrecevable (ATF 133 II
249 consid. 1.4.3 p. 254; 133 II 396 consid. 3.2 p. 400).
4.2 L'art. 9 al. 3 LEn ne comporte pas de lettre d. De toute manière, cet
article se rapporte à l'obligation des propriétaires de raccorder leurs
bâtiments au réseau de fourniture d'énergie, ce qui n'a rien à voir avec le
présent litige.
Les art. 17 et 18 REn sont des dispositions d'application de l'art. 14 LEn,
norme qui, ainsi qu'on l'a dit, n'interfère pas dans les relations
contractuelles liant le bailleur et le locataire.
Le moyen, à supposer qu'il soit recevable, est dénué de tout fondement.
5.
Il suit de là que le recours doit être rejeté en tant qu'il est recevable.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la recourante, qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.
2.
Le recours en matière civile est rejeté dans la mesure où il est recevable.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
4.
La recourante versera à l'intimé une indemnité de 1'500 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
de Fribourg IIe Cour d'appel civil.
Lausanne, le 22 janvier 2013
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Ramelet