I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.495/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_495/2012
Urteil vom 10. Januar 2013
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
nebenamtlicher Bundesrichter Berti,
Gerichtsschreiber Hurni.
Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
gegen
Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Marco Bissig,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Ausweisung aus Mietobjekten,
Beschwerde gegen den Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz, 2. Zivilkammer, vom
29. Juni 2012.
Sachverhalt:
A.
A.a Am 9. Dezember 2005 schlossen die Y.________ AG (Vermieterin) und
X.________ (Mieter) zwei Mietverträge ab. Beide Mietobjekte befinden sich an
der A.________strasse xxx in B.________/SZ; das eine ist ein Loft/Atelier zum
Mietzins von monatlich Fr. 650.-- inklusive Akonto Heiz- und Nebenkosten, das
andere ein Lagerraum zum Mietzins von monatlich Fr. 30.--. Mietbeginn war am
15. Dezember 2005.
A.b Mit eingeschriebenem Schreiben vom 24. Juni 2011 forderte die Vermieterin
den Mieter auf, ausstehende Mietzinse im Betrag von Fr. 878.30 innert 30 Tagen
zu begleichen, widrigenfalls sie eine ausserordentliche Kündigung aussprechen
werde.
Am 3. August 2011 kündigte die Vermieterin gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR die
beiden Mietverhältnisse. Ihre eingeschriebene Sendung wurde nicht abgeholt.
Am 14. September 2011 forderte die Vermieterin den Mieter unter Beilegung einer
Kopie der Kündigung vom 3. August 2011 auf, die beiden Mietobjekte per 30.
September 2011 zu räumen.
B.
B.a Am 5. Oktober 2011 stellte die Vermieterin beim Einzelrichter am
Bezirksgericht Höfe ein Ausweisungsbegehren gegen den Mieter.
Am 25. November 2011 machte der Mieter eine Anfechtung der Kündigung der
Mietverhältnisse beim Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe rechtshängig.
Mit Verfügung vom 11. Januar 2012 befahl der Einzelrichter dem Mieter, beide
Mietobjekte binnen 5 Tage zu räumen.
B.b Am 26. Januar 2012 erhob der Mieter Berufung beim Kantonsgericht Schwyz und
beantragte, die einzelrichterliche Verfügung vom 11. Januar 2012 sei aufzuheben
und das Ausweisungsbegehren sei abzuweisen bzw. es sei nicht darauf
einzutreten.
Mit Beschluss vom 29. Juni 2012 wies das Kantonsgericht Schwyz die Berufung ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 3. September 2012 liess der Mieter
(Beschwerdeführer) beantragen, der Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 29.
Juni 2012 sei aufzuheben und das Ausweisungsbegehren der Vermieterin
(Beschwerdegegnerin) vom 5. Oktober 2011 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden könne. Eventualiter sei die fünftägige Räumungsfrist
zu erstrecken und eine angemessene Frist zur Räumung und Rückgabe der
Mietsachen anzusetzen.
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz beantragen in ihren Vernehmlassungen
die Abweisung der Beschwerde, soweit Eintreten.
Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 26. September 2012 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (BGE 137 III 417 E. 1; 136 II 101 E. 1 S. 103, 470 E.
1 S. 472; 135 III 212 E. 1 S. 216).
1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden
Berufungsentscheid eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 90 BGG i.V.m. Art. 75
BGG). Sie wurde innert der Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) von der mit ihren
Rechtsbegehren unterlegenen Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht. Bei der
Streitsache handelt es sich um eine Zivilsache (Art. 72 BGG), und zwar um einen
Mietfall, bei welchem der Streitwert nach zutreffender Angabe der Vorinstanz
die Mindestgrenze von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) übersteigt. Auf
die Beschwerde ist unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42
Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.2 Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht
einschliesslich Bundesverfassungsrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG; BGE
134 III 379 E. 1.2 S. 382). Nicht zu den in Art. 95 BGG vorgesehenen
Rügegründen gehört hingegen die Anwendung und Auslegung kantonalen Rechts,
dessen Anwendung und Auslegung das Bundesgericht einzig unter dem Blickwinkel
eines Verstosses gegen Bundesrecht oder gegen Bundesverfassungsrecht beurteilen
kann (BGE 136 I 241 E. 2.4; 135 III 513 E. 4.3 S. 521; 134 III 379 E. 1.2 S.
382 f.).
1.3 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist weder an die mit der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch
an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden, und kann deshalb die Beschwerde auch
aus andern als den geltend gemachten Gründen gutheissen oder abweisen (BGE 134
III 102 E. 1.1 S. 104; 132 II 47 E. 1. S. 50, mit Hinweisen). Indessen prüft
das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und
Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend
gemachten Rügen; es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle
sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104). In der
Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene
Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Aus den materiellrechtlichen
Rügen muss zumindest sinngemäss ersichtlich sein, inwieweit der angefochtene
Entscheid nach Ansicht der Beschwerdeführer bundesrechtliche Normen verletzen
soll, wenn der von der Vorinstanz verbindlich festgestellte - und nicht
lediglich ein vom Beschwerdeführer behaupteter abweichender - Sachverhalt
zugrunde gelegt wird (Art. 105 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde setzt sich über weite Strecken über diese Vorgaben hinweg und
ergeht sich in appellatorischer Kritik, auf die nicht eingetreten werden kann.
Hingegen ist auf die gesetzeskonform vorgetragene Rüge der
Bundesrechtswidrigkeit der von den kantonalen Instanzen gewählten
Verfahrensweise einzutreten.
2.
Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe das Ausweisungsbegehren zu
Unrecht im summarischen Verfahren beurteilt und damit die Zivilprozessordnung
verletzt.
2.1 Die beiden kantonalen Instanzen gingen davon aus, das Ausweisungsbegehren
sei in der Grundform des summarischen Verfahrens nach Art 248 lit. a und Art.
252-256 ZPO i.V.m. § 3 lit. f der Vollzugsverordnung des Kantons Schwyz zum
Schweizerischen Obligationenrecht vom 25. Oktober 1974 (VVzOR-SZ; SRSZ 217.110;
GS 16-549) zu behandeln. Die Vorinstanz erwog, Art. 123 Abs. 1 BV begründe eine
verpflichtende Gesetzgebungskompetenz mit nachträglich derogatorischer Wirkung.
Soweit der Bund in einem Bereich, in welchem er zwar umfassend, aber mit
nachträglich derogatorischer Wirkung zuständig ist, nicht abschliessend
legiferiert habe, seien die Kantone zuständig geblieben, ohne dass es dazu
einer Delegation durch das Bundesrecht bedürfe. Im Katalog von Art. 250 ZPO,
welcher Angelegenheiten dem summarischen Verfahren zuweist, sei die Ausweisung
von Mietern nicht aufgeführt. § 3 lit. f VVzOR-SZ sehe nun aber für die
Ausweisung von Mietern und Pächtern generell das summarische Verfahren vor.
2.2 Der Beschwerdeführer beanstandet, diese Auffassung sei bundesrechtswidrig.
Unter der Geltung der ZPO könne eine Ausweisung nur im summarischen Verfahren
angeordnet werden, sofern die Voraussetzungen von Art. 248 lit. b i.V.m. Art.
257 ZPO erfüllt seien. Indem die Vorinstanz die Anwendbarkeit der Grundform des
summarischen Verfahrens im Sinne von Art. 248 lit. a i.V.m. 252-256 ZPO auf
eine Mietausweisung aus kantonalem Recht ableite und dabei auf das Erfordernis
eines liquiden Sachverhalts verzichte, verletze sie Bundesrecht. Denn dieses
verlange für eine im summarischen Verfahren verfügte Mieterausweisung einen
klaren Fall im Sinne von Art. 257 ZPO; fehle es an einem solchen, so könne sie
nicht in einem Summarium angeordnet werden.
2.3 Nach Art. 248 ZPO ist das summarische Verfahren anwendbar: a. in den vom
Gesetz bestimmten Fällen; b. für den Rechtsschutz in klaren Fällen; c. für das
gerichtliche Verbot; d. für die vorsorglichen Massnahmen; und e. für die
Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Die beiden Vorinstanzen
gingen davon aus, ein Gesetz im Sinne von Art. 248 lit. a ZPO könne auch ein
kantonales Gesetz sein, das eine vom Bundeszivilrecht geregelte Materie wie die
Mieterausweisung ins summarische Verfahren verweist. Die von der Vorinstanz zur
Stützung dieser Auffassung zitierten Stellen belegen sie aber gerade nicht:
weder der Expertenbericht zum Vorentwurf der ZPO (S. 125), der einzig von
Zivilsachen spricht, die im kantonalen Privatrecht geregelt sind, noch die
Kommentarmeinungen von KAUFMANN (in: Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerische
Zivilprozessordnung, 2011, N. 3 zu Art. 248 ZPO), der im Zusammenhang mit
Gesetzen im Sinne von Art. 248 lit. b ZPO nur von Spezialgesetzen des
Bundesprivatrechts sowie des kantonalen Privatrechts spricht; von GASSER/RICKLI
(Kurzkommentar zur ZPO, 2010, N. 3 zu Art. 248 ZPO), die kantonalrechtliche
Zivilsachen aufführen, oder schliesslich von JENT-SØRENSEN (in: Oberhammer
[Hrsg.], Kurzkommentar zur ZPO, 2010, N. 1 zu Art. 249 ZPO), die sich auf
"andere in kantonalen Erlassen oder in Spezialgesetzen des Bundes vorgesehene
Klagen bzw. Gesuche" beschränkt.
2.4 Art. 249-251 ZPO weisen bestimmte Angelegenheiten des Zivilgesetzbuches,
des Obligationenrechts und des SchKG dem summarischen Verfahren i.S.v. Art. 248
lit. a ZPO zu. Diese Kataloge sind nicht abschliessend, worauf namentlich die
jeweilige Verwendung der Formulierung, das summarische Verfahren gelte
insbesondere für die aufgeführten Angelegenheiten, hinweist. Die Botschaft des
Bundesrates hält dazu fest, das Gesetz bestimme den Geltungsbereich des
summarischen Verfahrens im Wesentlichen selbst, doch könne sich die
Anwendbarkeit auch aus einem anderen Bundesgesetz ergeben (BBl 2006 7349, Ziff.
5.17 zu Art. 244-247 E-ZPO). Während weitere, von der Vorinstanz nicht zitierte
Kommentatoren ebenfalls davon ausgehen, nur das Bundesrecht könne die von ihm
geregelten Materien dem summarischen Verfahren i.S.v. Art. 248 lit. a ZPO
gesetzlich zuweisen (STEPHAN MAZAN, in: Basler Kommentar, Zivilprozessordnung,
2010, N. 2 zu Art. 248 ZPO; BERNHARD RUBIN, in: Baker & McKenzie [Hrsg.],
Handkommentar zur ZPO, 2010, N. 5 zu Art. 248 ZPO), wird soweit ersichtlich in
der Lehre nirgends die Meinung vertreten, es sei auch dem kantonalen Recht
freigestellt, dies zu tun. Vielmehr halten etwa HAUSER/ SCHWERI/LIEBER
(Kommentar zum zürcherischen Gesetz über die Gerichts- und Behördenorganisation
im Zivil- und Strafprozess, 2012, N. 4 der Vorb. vor § 137 GOG; N. 4 zu § 140
GOG), ausdrücklich fest, es stehe den Kantonen nicht zu, weitere Geschäfte des
Obligationenrechts dem summarischen Verfahren zuzuweisen. Für diese Ansicht
spricht auch bereits der Umstand, dass an den wenigen Stellen, wo die ZPO den
Kantonen eine Restkompetenz belässt, der Gesetzestext die Kantone bzw. das
kantonale Recht ausdrücklich erwähnt (so u.a. in Art. 3, 4, 6, 7, 68 Abs. 2
lit. d, 96, 116 Abs. 1 und 218 Abs. 3 ZPO). Die Frage braucht hier indessen
nicht abschliessend geklärt zu werden, denn aus der Entstehungsgeschichte der
Zivilprozessordnung ergibt sich eindeutig der spezifische Wille des
Gesetzgebers, die Erwirkung einer Mieterausweisung in einem summarischen
Verfahren einzig beim Vorliegen eines klaren Falles nach Massgabe von Art. 248
lit. b i.V.m. Art. 257 ZPO zu ermöglichen.
2.5
2.5.1 Vor der Vereinheitlichung des Zivilprozessrechts oblag es den Kantonen,
die Verfahrensart für die Ausweisung von Mietern zu bestimmen (BGE 119 II 141
E. 4b S. 145). Wegen der bundesrechtlichen Vorschrift von Art. 274g aOR war es
den Kantonen allerdings nicht gestattet, für die Beurteilung von
Ausweisungsgesuchen mehrere Behörden zu bezeichnen: Focht der Mieter eine
ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR) an und war
gleichzeitig ein Ausweisungsverfahren anhängig, so hatte die für die Ausweisung
zuständige Behörde auch über die Wirkung der Kündigung zu entscheiden (Art.
274g Abs. 1 aOR). Wandte sich der Mieter mit seinem Begehren an die
Schlichtungsbehörde, so hatte diese das Verfahren an die Ausweisungsinstanz zu
überweisen (Art. 274g Abs. 3 aOR; vgl. BGE 118 II 302 E. 4a S. 306 f.; WEBER,
in: Basler Kommentar, 4. Aufl. 2011, N. 2 zu Art. 274g OR).
2.5.2 Diese verfahrensrechtliche Regelung war Gegenstand intensiver Debatten in
den parlamentarischen Beratungen der schweizerischen Zivilprozessordnung. Im
Ständerat als Erstrat stellte Herr Ständerat Hoffmann (AB 2007 S 517) einen
Antrag auf Aufnahme des Ausweisungsverfahrens in den Katalog der im
summarischen Grundverfahren zu behandelnden Angelegenheiten des
Obligationenrechtes als neuen Art. 246 Bst. b Ziff. 1 des bundesrätlichen
Entwurfes (welcher Artikel schliesslich als Art. 250 ZPO Gesetz wurde). Er
begründete dies damit, dass ansonsten die ZPO wegen der beabsichtigten
Streichung von Art. 274g aOR in einem wesentlichen Punkt lückenhaft bleiben
werde (AB 2007 S 519). Ständerat Hoffmann zog seinen Antrag zurück, nachdem
Bundesrat Blocher im Ständerat versichert hatte, er werde selbst das Problem in
die Kommission des Nationalrates hineintragen (AB 2007 S 521).
In der ersten Lesung im Nationalrat wollte eine Minderheit die
Verfahrensbestimmung von Art. 274g [a]OR in die ZPO überführen und die
Ausweisung in den Katalog der im summarischen Grundverfahren zu behandelnden
Angelegenheiten des Obligationenrechtes als Art. 246 Bst. b Ziff. 0 des
Entwurfes aufnehmen (AB 2008 N 968). Bundesrätin Widmer-Schlumpf erklärte
hierzu, der Bundesrat und die Mehrheit der Nationalkommission seien der
Auffassung, dass diese Spezialbestimmung überflüssig werde, weil dem Vermieter
nach Art. 253 des bundesrätlichen Entwurfes (welcher Artikel schliesslich als
Art. 257 ZPO Gesetz wurde) in klaren Fällen der schnelle Rechtsschutz zur
Verfügung stehe. Sie führte wörtlich aus (AB 2008 N 950):
"Das Konzept ist einfach: Eindeutige Fälle gehen direkt zum Ausweisungsrichter,
egal, ob es sich um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Kündigung
handelt. Nicht liquide Fälle hingegen beginnen bei der Schlichtungsbehörde.
(...) Die mietrechtliche Sonderregelung von Art. 274g OR, welche in der Praxis
doch einige Schwierigkeiten bereitet, wird durch eine gleichwertige allgemeine
Regelung abgelöst."
Der Minderheitsantrag wurde indessen mit 104 zu 61 Stimmen angenommen (AB 2008
N 951).
Die ständerätliche Kommission hielt zuhanden der Differenzbereinigung an der
Nichtaufnahme der Ausweisung in den Katalog der im summarischen Grundverfahren
zu behandelnden Angelegenheiten des Obligationenrechtes fest (AB 2008 S 279).
Nachdem Ständerat Hess seinen Antrag auf Zustimmung zum entgegengesetzten
Beschluss des Nationalrates zurückgezogen hatte, blieb es bei der Nichtaufnahme
in den Katalog (AB 2008 S 279). Der Nationalrat schloss sich in der
Schlussberatung dem Beschluss des Ständerates mit 101 gegen 70 Stimmen an (AB
2008 N 1627, 1628).
2.5.3 Zusammenfassend hatte sich das Parlament somit dafür entschieden, die
Verfahrensregelung gemäss Art. 274g [a]OR aufzuheben, weil es der Ansicht war,
dass das summarische Verfahren in der Variante nach Art. 257 ZPO - und nur in
dieser - für die Gewährung von raschem Rechtsschutz in Ausweisungssachen
ausreiche (HOHL, Procédure civile, Bd. II, 2. Aufl. 2010, S. 260 Rz. 1428 i.f.;
vgl. ferner Zeitschrift für Walliser Rechtsprechung 2012, S. 248 f. sowie
BOHNET, Le droit de bail en procédure civile suisse, in: Bohnet/Wessner [Hrsg.]
16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, S. 54 Rz 196-199).
2.6 Damit erweist sich die Rüge, die Vorinstanz habe durch Anwendung der
Grundform des summarischen Verfahrens auf eine Mieterausweisung gestützt auf
kantonales Recht Bundesrecht verletzt, als begründet.
3.
Als Konsequenz der bundesrechtswidrigen Durchführung eines summarischen
Verfahrens gestützt auf kantonales Recht hat die erste Instanz es unterlassen
und die Vorinstanz ausdrücklich darauf verzichtet zu prüfen, ob es sich
vorliegend um einen klaren Fall i.S. von Art. 248 lit. b ZPO handelt
(angefochtener Entscheid, S. 9 sub dd). Der angefochtene Entscheid ist damit
aufzuheben und an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung zurückzuweisen. Diese
wird dabei zu beurteilen haben, ob die Voraussetzungen für die Anordnung der
Ausweisung als klarer Fall gestützt auf Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO
vorliegen und damit das Verfahren bundesrechtskonform im Summarium mit
Sachurteil abgeschlossen werden kann oder ob nach Massgabe von Art. 257 Abs. 3
ZPO wegen Illiquidität auf das Gesuch nicht einzutreten ist.
4.
Diesem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten-
und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der Beschluss des Kantonsgerichts
Schwyz vom 29. Juni 2012 wird aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung an
die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten für das bundesgerichtliche Verfahren von Fr. 2'000.-- werden
der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 2. Zivilkammer,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Januar 2013
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Hurni