I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.492/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_492/2012
Arrêt du 22 novembre 2012
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les juges Klett, présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly
et Kiss.
Greffier: M. Thélin.
Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Jacques Haldy,
défendeur et recourant,
contre
Y.________,
représentée par Me Marc-Etienne Favre,
demanderesse et intimée.
Objet
contrat de vente; garantie du vendeur
recours contre l'arrêt rendu le 20 juin 2012 par la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Faits:
A.
Par acte authentique du 28 avril 2008 intitulé « vente à terme - emption »,
Y.________ a promis d'acheter un bien-fonds avec bâtiment d'habitation dont
X.________ était alors propriétaire dans la commune de Chardonne. Le prix était
fixé à 302'500 francs. L'acte incluait des clauses d'exclusion de garantie
libellées comme suit:
L'immeuble vendu sera transféré [...] dans l'état où il se trouvera au jour du
transfert de propriété, que l'acheteur déclare bien connaître, le vendeur
s'engageant à n'y apporter d'ici là aucune modification de quelque nature que
ce soit.
...
L'acheteur déclare s'être suffisamment renseigné auprès des organes cantonaux
et communaux compétents sur les possibilités de construction, de rénovation, de
transformation, d'occupation et d'exploitation existant sur l'immeuble vendu,
et connaître la zone dans laquelle est englobé ledit immeuble ainsi que son
état d'équipement.
...
L'immeuble vendu sera transféré sans aucune garantie quant aux éventuels
défauts qui pourraient l'affecter actuellement ou se révéler ultérieurement,
quelle que soit l'importance de ceux-ci.
L'attention de l'acheteur est dès lors attirée sur la portée de la clause
ci-dessus, à savoir qu'il sera privé des garanties prévues par la loi.
Cette exclusion de garantie ne concerne pas les défauts qui auraient été
frauduleusement dissimulés par le vendeur.
Les parties étaient entrées en contact grâce aux services d'un courtier en
immeubles. Celui-ci et le vendeur savaient que l'acquéresse souhaitait devenir
propriétaire d'un logement habitable en permanence, y compris pendant l'hiver.
Le vendeur avait assuré que les parois étaient entièrement isolées et que le
toit était en parfait état. Le courtier s'était renseigné auprès du bureau
technique communal pour vérifier si l'habitation était autorisée dans ce
bâtiment sis en zone viticole; il avait reçu un permis d'habiter délivré le 15
juillet 1992 par la Municipalité de Chardonne, où aucune restriction n'était
mentionnée.
Y.________ a acheté l'immeuble le 4 juin 2008.
Au début de 2009, Y.________ a annoncé aux autorités son intention
d'entreprendre des travaux de rénovation. Par lettre du 5 mars 2009, le service
cantonal du développement territorial - soit le service de l'aménagement du
territoire - s'est exprimé négativement:
Notre service estime qu'une utilisation du bâtiment [...] comme habitation
permanente (i.e. plus de trois mois par année) conduirait à un changement
complet d'affectation car non conforme à la situation légalement acquise au 1er
juillet 1972 (habitation secondaire précaire). [...] Aussi notre service est-il
contraint de préaviser négativement toute transformation et utilisation de ce
bungalow à des fins de logement à l'année. La pose ou la « consolidation »
d'une « isolation extérieure » [...], mesure de confort visant à rendre le
pavillon [...] davantage utilisable auxdites fins, ne peut donc pas être
admise. En conclusion, ce dernier [...] ne peut être utilisé que comme
résidence secondaire (p. ex. pavillon de week-end).
B.
Le 20 mars 2009, Y.________ a ouvert action contre X.________ devant le
Tribunal cantonal du canton de Vaud. Le tribunal était requis d'ordonner au
registre foncier la réinscription du défendeur en qualité de propriétaire de
l'immeuble. Le défendeur devait être condamné à payer 302'500 fr. pour
restitution du prix, avec intérêts au taux de 5% par an dès le 2 mai 2008, et
14'212 fr.85 à titre de dommages-intérêts, avec intérêts dès le jour de la
demande.
Le défendeur a conclu au rejet de l'action.
La Cour civile du Tribunal cantonal s'est prononcée le 16 décembre 2011. En
substance, elle a accueilli l'action. Elle a ordonné la réinscription du
défendeur en qualité de propriétaire de l'immeuble. Elle a condamné le
défendeur à restituer le prix par 302'500 fr. avec intérêts dès le 10 avril
2009; elle n'a pas alloué de dommages-intérêts.
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statué le 20 juin 2012 sur
l'appel du défendeur; elle a rejeté l'appel et confirmé le jugement.
C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, le défendeur requiert le
Tribunal fédéral de réformer l'arrêt de la Cour d'appel en ce sens que l'action
soit entièrement rejetée.
La demanderesse conclut au rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en
dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF) et susceptible du recours en
matière civile (art. 72 al. 1 LTF). Son auteur a pris part à l'instance
précédente et succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). La valeur
litigieuse excède le minimum légal de 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et 74
al. 1 let. b LTF); le mémoire de recours a été introduit en temps utile (art.
100 al. 1 LTF) et il satisfait aux exigences légales (art. 42 al. 1 à 3 LTF).
Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le
Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux
(art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie
librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire,
aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du
recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 133 II 249
consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits
fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon
détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244
consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2). Il conduit son raisonnement
juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105
al. 1 LTF).
2.
La Cour d'appel civile retient que les parties se sont liées par un contrat de
vente mais que ce contrat n'oblige pas la demanderesse: celle-ci l'a conclu
sous l'influence de l'erreur en croyant faussement que le bâtiment était
habitable en permanence, puis, après la découverte de cette erreur, elle a
communiqué en temps utile, en ouvrant action, sa volonté de ne pas maintenir le
contrat. La Cour retient encore que le défendeur ne peut pas se prévaloir des
clauses d'exclusion de la garantie à raison des défauts qui ont été convenues,
cela parce que l'impossibilité d'habiter les lieux en permanence ne s'inscrit
pas dans les défauts de l'immeuble que les parties pouvaient raisonnablement
envisager lors de la conclusion du contrat.
3.
A teneur de l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au
moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle. Selon l'art. 24
al. 1 ch. 4 CO, parmi d'autres cas, il y a erreur essentielle lorsque l'un des
cocontractants s'est mépris sur des faits qu'il pouvait considérer, du point de
vue de la loyauté en affaires, comme des éléments nécessaires du contrat. Dans
cette hypothèse, l'erreur a porté sur un point spécifique qui a effectivement
déterminé la victime à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions
convenues, et il se justifiait objectivement, du point de vue de la bonne foi
en affaires, de considérer ce point comme un élément essentiel du contrat (ATF
136 III 528 consid. 3.4.1 p. 531; 135 III 537 consid. 2.2 p. 541/542; 132 III
737 consid. 1.3 p. 741). Elucider ce que les parties avaient à l'esprit au
moment de conclure relève de la constatation des faits, tandis qu'apprécier si
l'erreur constatée est essentielle s'inscrit dans l'application du droit (ATF
135 III 537 consid. 2.2 p. 542; 113 II 25 consid. 1a p. 27).
Selon l'art. 197 al. 1 et 2 CO concernant le contrat de vente, le vendeur est
en principe tenu de garantir l'acheteur en raison des défauts qui diminuent
dans une notable mesure la valeur de la chose ou son utilité prévue (al. 1), et
il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). En cas de garantie,
l'art. 205 al. 1 CO autorise l'acheteur à résilier la vente ou à réclamer une
indemnité pour la moins-value.
Cette réglementation appartient au droit dispositif et les cocontractants
peuvent valablement convenir que la garantie en raison des défauts sera exclue
ou restreinte. Une clause d'exclusion de la garantie sert généralement à
protéger le vendeur qui n'est pas en mesure d'évaluer le risque inhérent à
d'éventuels défauts, et qui, pour ce motif, ne veut pas assumer ce risque; en
particulier, l'exclusion de la garantie est classique dans la vente de
bâtiments qui ne sont pas neufs (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 691 in
medio).
Lorsque l'acheteur tient la chose vendue pour défectueuse, il peut à son choix
résilier la vente selon l'art. 205 al. 1 CO ou invalider le contrat sur la base
de l'art. 23 CO, lorsque les conditions prévues par ces deux dispositions sont
satisfaites (ATF 114 II 131 consid. 1 p. 134 ss; 109 II 319 consid. 2 p. 322;
108 II 102 consid. 2.1 p. 104). En l'occurrence, la Cour d'appel s'est référée
aux art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO; le défendeur conteste que les conditions de
ces règles soient satisfaites mais il ne prétend pas que la Cour eût dû statuer
en application de l'art. 205 CO.
4.
Il est incontesté que lors de la conclusion du contrat, la demanderesse se
représentait le bâtiment vendu comme habitable en permanence. Le défendeur
reproche à la Cour d'appel d'avoir retenu erronément que ce bâtiment n'est pas
effectivement habitable en permanence; il le tient au contraire pour conforme
aux attentes de son adverse partie. Selon son argumentation, la demanderesse
n'a donc pas traité sous l'influence d'une erreur.
Il est constant que l'immeuble se trouve en zone viticole, soit « hors de la
zone à bâtir » aux termes des art. 24 et suivants de la loi fédérale sur
l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). En tant que le bâtiment « bénéficie
de la garantie de la situation acquise » aux termes de l'art. 24c al. 1 LAT,
son affectation à l'habitation sans rapport avec les activités viticoles peut
se poursuivre. Un éventuel changement d'affectation, même sans travaux de
transformation, est en revanche soumis à autorisation par l'art. 24a LAT. La
portée de cette règle peut cependant prêter à discussion; en particulier, il
n'est pas certain que dans l'utilisation d'un logement, le changement
consistant à passer d'une occupation sporadique à une occupation permanente
doive être considéré comme un changement d'affectation qui serait illicite sans
autorisation. Avant l'entrée en vigueur de l'art. 24a LAT, dès le 1er septembre
2000, un changement de ce genre était licite et il ne nécessitait aucune
autorisation s'il n'était pas accompagné de travaux (ATF 124 II 538 consid. 2e
p. 542). Cette question juridique n'a plus été examinée depuis et la situation
actuelle est donc douteuse.
Dans la présente affaire, la Cour d'appel s'est abstenue de discuter ladite
question et elle n'a pas non plus constaté les faits propres à établir, le cas
échéant et au regard des art. 24a et 24c al. 1 LAT, que le bâtiment en cause
n'était légalement affecté qu'à une habitation sporadique avant la conclusion
du contrat. La preuve de tels faits eût incombé à la demanderesse car c'est
elle qui devait prouver l'erreur alléguée afin de se libérer du contrat (Bruno
Schmidlin, in Commentaire romand, 2e éd., n° 60 ad art. 23 et 24 CO). La
décision attaquée ne contient qu'une allusion à une « décision communale
refusant l'habitation permanente avec ordre d'expulsion des locataires ». Elle
comporte aussi quelques conjectures relatives à d'hypothétiques travaux de
transformation qui auraient été exécutés sans autorisation, à une époque
indéterminée mais « bien après 1972 », dans le but de rendre le bâtiment «
habitable en permanence », mais on n'y trouve pas de constatations portant sur
la destination antérieure de cette construction. Enfin, l'erreur invoquée ne
porte pas sur la possibilité d'exécuter légalement des travaux, mais sur celle
d'habiter les lieux en permanence; la Cour mentionne donc inutilement l'art.
24c al. 2 LAT relatif aux travaux de rénovation ou de transformation.
La Cour d'appel admet que la lettre du service cantonal datée du 5 mars 2009,
lettre qui a déterminé la demanderesse à ouvrir action, n'est pas d'une
décision administrative destinée à clore une procédure d'autorisation, ayant
pour effet de circonscrire l'affectation licite du bâtiment avec autorité de
chose jugée. Selon son appréciation, toutefois, « rien ne permet de supposer
que [le service cantonal soit disposé à] changer d'avis et [à] rendre une
décision autorisant les travaux ». Cette approche est superficielle; elle
méconnaît que l'autorité administrative doit d'abord entendre la partie
instante avant de lui signifier une décision défavorable, puis qu'une semblable
décision peut ensuite être contestée en justice. Il apparaît donc qu'en l'état,
l'impossibilité juridique d'habiter l'immeuble en permanence n'est pas établie.
Dans ces conditions, la Cour d'appel ne pouvait pas, à ce sujet, retenir une
erreur conformément aux art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO; le recours en matière
civile devrait être admis pour ce motif déjà.
5.
Selon la jurisprudence relative à l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l'acheteur d'une
chose ne peut pas prétendre s'être mépris sur un élément nécessaire du contrat
lorsqu'un défaut, d'abord indiscernable, se révèle plus tard, et que ce défaut
est couvert par une clause contractuelle, valable, d'exclusion de la garantie;
en effet, en souscrivant une pareille clause, l'acheteur a manifesté au vendeur
que de son point de vue, la qualité ou l'aptitude visée n'est pas un élément
nécessaire du contrat. Les clauses d'exclusion de la garantie sont donc
opposables, s'il y a lieu, à l'acheteur qui se prévaut d'une erreur (ATF 91 II
275 consid. 2b p. 279; voir aussi ATF 126 III 59 consid. 3 p. 66).
Une clause d'exclusion de la garantie s'interprète conformément au principe de
la confiance, c'est-à-dire d'après le sens que les parties pouvaient et
devaient lui attribuer de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances
(ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681); de cela,
il résulte qu'une clause d'exclusion de la garantie est inopérante envers des
défauts exorbitants, à raison de leur nature ou de leur ampleur, de ceux que
l'acheteur devait raisonnablement envisager en souscrivant cette clause. En
particulier, une clause énoncée en termes généraux peut se révéler inopérante
envers un défaut ayant pour effet de contrarier dans une mesure importante le
but économique du contrat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689).
6.
La Cour d'appel juge avec raison que l'impossibilité juridique d'habiter le
bâtiment en permanence - pour autant que cette impossibilité soit avérée - est
un défaut très grave par rapport au but économique du contrat qui était connu
des deux parties. Pour le surplus, la Cour retient qu'en considération des
documents reçus du service technique communal, aucun des cocontractants n'a pu
« imaginer » que le bâtiment ne serait pas habitable en permanence; de cela, la
Cour déduit que la demanderesse peut invoquer son erreur nonobstant les clauses
d'exclusion de la garantie.
Cette discussion passe entièrement sous silence le texte inséré dans le
contrat. La demanderesse y a déclaré « s'être suffisamment renseigné[e] auprès
des organes cantonaux et communaux compétents sur les possibilités [...]
d'occupation et d'exploitation existant sur l'immeuble vendu, et connaître la
zone dans laquelle est englobé ledit immeuble». En s'exprimant dans ces termes
exempts de toute équivoque, énoncés en relation avec l'exclusion de la
garantie, l'acquéresse n'a pas pu croire de bonne foi que le vendeur lui
garantirait l'exactitude et l'exhaustivité de renseignements administratifs et
juridiques auxquels il n'avait aucunement pourvu et qu'elle avait recueilli ou
fait recueillir elle-même. Au contraire, le vendeur pouvait admettre de bonne
foi que l'acquéresse prenait en charge les risques juridiques inhérents à la
situation de l'immeuble hors des zones à bâtir. Comme le montre la présente
contestation, ces risques sont difficiles à évaluer et le vendeur d'un bien
peut légitimement chercher à s'en exonérer par une clause contractuelle
spécifique. C'est précisément ce que le défendeur a fait et il eût incombé à la
demanderesse, si cela ne lui agréait pas, de négocier un contrat différent.
Dans sa réponse au recours, elle tente vainement de renier sa déclaration qui
n'est peut-être, prétendument, qu'une « simple clause de style ».
Au regard des clauses concrètement souscrites par les parties, la possibilité
d'habiter le bâtiment en permanence, légalement et paisiblement, n'était pas un
élément que la demanderesse pût considérer, du point de vue de la loyauté en
affaires, comme un élément nécessaire du contrat; par suite, elle n'est pas
autorisée à l'invalider en raison de l'erreur qu'elle dit avoir commise. Il est
sans importance qu'elle ait peut-être sous-estimé la gravité des risques liés à
l'implantation de l'immeuble hors des zones à bâtir et méconnu qu'ils pouvaient
éventuellement condamner le but de son acquisition. Le prix d'achat convenu,
que la Cour d'appel prend également en considération, n'est pas non plus un
élément d'appréciation pertinent dans ce contexte.
Le défendeur est fondé à réclamer que toutes les clauses convenues entre les
parties soient dûment prises en considération; son recours doit être admis pour
ce motif aussi et la décision attaquée doit être réformée selon ses
conclusions.
7.
A titre de partie qui succombe, la demanderesse doit acquitter l'émolument à
percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut
prétendre.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis et l'arrêt de la Cour d'appel civile est réformé en ce
sens que l'action est entièrement rejetée.
2.
La demanderesse acquittera un émolument judiciaire de 6'500 francs.
3.
La demanderesse versera une indemnité de 7'500 fr. au défendeur, à titre de
dépens.
4.
La cause est renvoyée à la Cour d'appel civile pour statuer à nouveau sur les
frais et dépens des instances précédentes.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
de Vaud.
Lausanne, le 22 novembre 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Klett
Le greffier: Thélin