I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.475/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_475/2012
Arrêt du 6 décembre 2012
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges fédéraux Klett, présidente, Corboz, Rottenberg
Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.
Participants à la procédure
X.________, représentée par Me Guillaume Perrot,
recourante,
contre
Y.________ SA, représentée par Me Jean-Christophe Diserens, avocat,
intimée.
Objet
bail à loyer, contestation du loyer initial d'un logement sis dans un immeuble
ancien,
recours contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton
de Vaud du 23 avril 2012.
Faits:
A.
Par contrat conclu le 18 mars 2009 avec Y.________ SA (la bailleresse),
X.________ (la locataire) a pris à bail dès le 15 avril 2009 un appartement de
quatre pièces, avec hall, cuisine agencée, salle de bains, WC séparé et balcon,
au cinquième étage de l'immeuble sis au chemin des ... à Lausanne. Le loyer net
était fixé à 1'380 fr. par mois, plus mensuellement 180 fr. à titre de «
forfait de chauffage et eau chaude et frais accessoires généraux »; l'art. 5 du
contrat précisait que les frais mis à la charge du locataire étaient perçus
sous la forme d'un forfait et qu'aucun décompte n'était établi en fin
d'exercice.
Par contrat de bail à loyer du même jour, Y.________ SA a cédé à X.________ à
compter du 15 avril 2009 l'usage d'une place de stationnement dans le parking
de l'immeuble précité, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 70 fr.
Toujours le 18 mars 2009, usant d'une formule officielle, la bailleresse a
communiqué à X.________, avec la mention du nouveau loyer, que le locataire
précédent avait versé un loyer mensuel net de 1'070 fr. Sous la rubrique de la
formule intitulée « Acpte chauffage, eau chaude et frais accessoires », aucun
montant n'était indiqué, alors que sous la rubrique « Forfait chauff./eau
chaude » figurait le montant de 150 fr. que devait acquitter le locataire
précédent. L'augmentation du loyer et des charges était motivée ainsi: « Art.
269 a CO lettre a) : Se situent dans les limites des loyers usuels dans la
localité ou dans le quartier. Adaptation du montant de l'acompte de charges
afin de couvrir les coûts ».
Le 18 mars 2009 également, la bailleresse a établi une seconde formule
officielle en rapport avec la place de stationnement, informant la locataire du
nouveau loyer et du loyer mensuel net dû par le précédent locataire, qui se
montait à 40 fr. La hausse de loyer se référait derechef au motif prévu à
l'art. 269a let. a CO.
Il a été retenu que le bâtiment susmentionné a été construit en 1969, sur un
terrain acquis par la bailleresse le 7 novembre 1966.
Par lettre du 20 avril 2009 adressée au représentant de la bailleresse, la
locataire a fait état de divers défauts de l'appartement loué et requis leur
suppression. Il résulte de ce courrier ainsi que du constat d'état des lieux de
l'appartement que la locataire a pris à sa charge divers travaux de réfection,
dont le changement du lavabo et de la robinetterie de la salle de bains.
B.
B.a Par requête du 7 mai 2009 adressée à la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne, la locataire a contesté le
loyer initial convenu. La tentative de conciliation a échoué.
Par demande du 31 juillet 2009 déposée devant le Tribunal des baux du canton de
Vaud, la locataire a conclu à ce qu'il soit dit que le loyer de l'appartement
qu'elle a pris à bail est excessif au sens des art. 269 et 269a CO, que le
loyer net soit ramené, dès le 15 avril 2009, au montant de 880 fr. par mois,
que le forfait de chauffage, eau chaude et frais accessoires généraux soit fixé
dès la même date à 150 fr. par mois, le loyer de la place de stationnement
étant réduit à partir du même terme à 40 fr. par mois.
La bailleresse a conclu au rejet des conclusions de la demande.
Par requête du 31 juillet 2009, la demanderesse a requis production par la
défenderesse des pièces utiles afin qu'il soit procédé à un calcul de
rendement.
Par ordonnance du 10 septembre 2009, la Présidente du Tribunal des baux a
ordonné à la bailleresse la production de toutes les pièces justifiant le
critère des loyers usuels qu'elle a invoqué à l'appui de la fixation du loyer
litigieux, ainsi qu'une « note de calcul du rendement de l'immeuble »,
accompagnée des pièces justificatives y relatives.
La bailleresse a fait valoir qu'un calcul de rendement nécessiterait de se
référer à l'intégralité des pièces comptables depuis 1966, année où elle a
acquis le terrain, et que celles-ci n'étaient plus disponibles, de sorte qu'à
son sens une expertise devrait être ordonnée.
En cours d'instance, la bailleresse a produit des fiches comparatives
concernant onze appartements sis dans les hauts de Lausanne, dont quatre se
trouvaient au chemin de ..., deux au chemin du ..., deux au chemin des ..., un
à la route du ..., un à l'avenue ... et le dernier à l'avenue du ....
De son côté, la locataire a produit une expertise privée réalisée le 6 novembre
2009 par l'entreprise A.________s SA. Selon l'expert privé, le système de
chauffage de l'appartement dont le loyer est litigieux, qui se présente sous la
forme d'un monobloc pulsant de l'air chaud pour toutes les pièces, est
extrêmement rare et moins souple qu'un système conventionnel, du moment qu'il
ne permet pas de réglage différencié selon les pièces, qu'il est relativement
bruyant et répartit moins bien la chaleur.
Par jugement du 2 septembre 2010, dont les motifs ont été communiqués le 4 août
2011, le Tribunal des baux a accueilli partiellement la demande en ce sens que
le loyer initial net de l'appartement a été réduit à 1'070 fr. par mois (I),
que le forfait mensuel de chauffage, eau chaude et frais accessoires généraux a
été ramené à 160 fr. (II) et que le loyer mensuel net de la place de
stationnement a été fixé à 40 fr. (III). Les premiers juges ont admis tout
d'abord que la locataire était recevable à contester son loyer initial au
regard de l'art. 270 al. 1 CO, étant donné qu'elle avait été contrainte de
conclure le bail en raison de la situation du marché local (let. a) et que, du
reste, le loyer litigieux avait été majoré de manière sensible par rapport à
celui de l'ancien locataire (let. b). L'ancienneté de l'immeuble faisait
obstacle à un calcul de rendement, de sorte qu'il convenait d'examiner les
logements de comparaison proposés par la bailleresse, afin d'établir les loyers
usuels de l'art. 269a let. a CO. Le Tribunal des baux a estimé que les
particularités du système de chauffage installé dans l'appartement remis à bail
à la demanderesse ne permettaient pas une comparaison avec d'autres logements
satisfaisant aux exigences de l'art. 11 OBLF. De toute manière, sept des onze
logements comparatifs devaient être écartés, de sorte que la bailleresse avait
échoué à apporter la preuve des loyers usuels dans le quartier ou la localité,
dont le fardeau lui incombait. Le loyer initial de la demanderesse étant ainsi
abusif, il convenait de l'arrêter au montant payé par le précédent locataire,
aucun élément ne justifiant de le fixer à un montant inférieur. S'agissant du
forfait de chauffage, eau chaude et frais accessoires, la fixation de ce poste
était nulle car la hausse initiale n'avait pas été motivée de manière claire et
précise. Sur le vu de leur expérience générale en la matière, les premiers
juges, en l'absence d'autres éléments, ont arrêté le forfait litigieux à 160
fr. par mois. A propos de la place de stationnement, retenant que la
bailleresse n'avait fourni aucun élément de comparaison, lesdits magistrats ont
considéré que le loyer y relatif était abusif et qu'il devait être fixé à la
hauteur de celui payé par le précédent locataire, soit 40 fr. par mois.
B.b Saisie d'un recours de la bailleresse, qui voulait que le loyer initial de
l'appartement soit fixé à 1'380 fr. par mois plus 180 fr. de charges mensuelles
et 70 fr. par mois pour la place de stationnement, et d'un recours joint de la
locataire, qui requérait que le loyer initial du logement soit réduit à 880 fr.
par mois, avec un forfait de 150 fr. de charges mensuelles, la Chambre des
recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 23 avril 2012, a rejeté le
recours joint, admis partiellement le recours principal et réformé les chiffres
I et III du jugement précité dans le sens où le loyer initial mensuel net dû
par la locataire pour l'appartement a été fixé à 1'380 fr. et où le loyer
initial mensuel net dû par celle-ci pour la place de stationnement a été arrêté
à 70 fr., le jugement étant confirmé pour le surplus.
La motivation adoptée par la cour cantonale dans l'arrêt susrappelé peut être
résumée comme il suit.
1. La locataire peut in casu invoquer, pour s'en prendre au loyer initial, tant
l'augmentation importante opérée par rapport au loyer antérieur (art. 270 al. 1
let. b CO) que la pénurie de logements confirmée dans le canton de Vaud par
l'application de la loi vaudoise du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule
officielle au changement de locataire (LFOCL, RSV 221.315; art. 270 al. 1 let.
a CO). Pour déterminer le loyer initial, comme le bâtiment date de 1969, il
sied d'écarter la méthode de calcul de rendement au profit du critère des
loyers usuels de l'art. 269a let. a CO. Conformément à la doctrine majoritaire,
il appartient au locataire de supporter le fardeau de la preuve du caractère
abusif du loyer initial convenu. Lorsque le bailleur invoque l'art. 269a let. a
CO pour motiver la fixation du loyer initial, il doit contribuer à la
contre-preuve de démontrer que le loyer se tient dans les limites usuelles.
Pour que la contre-preuve aboutisse, il est seulement exigé que la preuve
principale soit affaiblie, mais pas que le juge soit convaincu de l'exactitude
de la contre-preuve. L'instruction doit être complète sur la contre-preuve
avant que le juge ne statue sur les conséquences d'un éventuel échec de
celle-ci. Il n'y a cependant pas de motif de traiter différemment le cas où le
locataire a fait d'emblée porter le débat sur les loyers du quartier et celui
où le bailleur a invoqué lui-même ce critère, en vertu de l'inversion de la
priorité entre les critères absolus de fixation de loyer lorsque l'immeuble a
été acquis il y a quelques décennies. Renverser ou affaiblir le fardeau de la
preuve incombant au locataire dans cette hypothèse reviendrait à désavantager
le propriétaire de longue date. Il suffirait au locataire de rester purement
passif pour obtenir que le loyer initial soit arrêté, au pire pour lui, au
niveau du précédent loyer, sans devoir établir d'abus de la part du bailleur.
Puisque l'art. 270 CO constitue une dérogation au principe de la liberté
contractuelle, il est conforme au principe général de l'art. 8 CC d'exiger de
celui qui prétend que son loyer initial est abusif et qui requiert une
adaptation du loyer convenu qu'il l'établisse et qu'il subisse ainsi l'échec du
fardeau de cette preuve.
S'il est vrai que les particularités du système de chauffage de l'appartement
loué forment un obstacle à l'aboutissement de la contre-preuve de la
bailleresse, la locataire a toujours la possibilité de démontrer que des loyers
sont pratiqués dans la région pour des locaux analogues, sans les inconvénients
de ce chauffage, à des prix égaux ou inférieurs au loyer initial. A l'inverse,
la bailleresse, à considérer ce chauffage très rare, qui déprécie la chose
louée, ne peut pratiquement pas prouver les cinq exemples comparatifs exigés
par la jurisprudence. En l'espèce, tant la locataire, dans la preuve du
caractère abusif, que la bailleresse dans sa contre-preuve échouent. En
application de l'art. 8 CC, cette carence des deux parties doit amener au rejet
de l'action de la locataire en contestation du loyer initial, le recours
principal étant donc admis et le recours joint étant rejeté sur la question de
la fixation du loyer.
2. A propos du forfait de charges, il ne s'agit pas de démontrer le caractère
abusif dudit forfait, démonstration qui, comme pour le loyer proprement dit,
appartient au locataire, mais bien d'examiner les conséquences de la nullité
d'une notification sur formule officielle, rendue inefficace par l'absence
d'une motivation claire de la hausse des charges. Faute de tout élément apporté
par les parties, ce forfait doit être arrêté au montant retenu par les premiers
juges.
3. Quant à la place de stationnement, il faut se référer au régime juridique
qui s'applique dans le cadre de l'examen du loyer initial de l'appartement.
Compte tenu du fardeau de la preuve à charge de chacune des parties et vu
l'absence au dossier d'éléments démontrant le caractère abusif du loyer de
cette place de parc, l'action de la locataire sur ce point doit être rejetée,
ce qui entraîne l'admission sur cet objet du recours principal.
C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
l'arrêt cantonal. Invoquant une violation des art. 8 CC, 270 CO, 4 OBLF et 29
Cst., la recourante, à titre principal, reprend ses conclusions de première
instance. Subsidiairement, elle requiert l'annulation de l'arrêt attaqué et le
renvoi de la cause à l'autorité précédente ou aux premiers juges pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
L'intimée propose le rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 Le recours étant dirigé contre une décision finale, la valeur litigieuse
doit être déterminée d'après les dernières conclusions prises devant l'autorité
précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). La divergence que celle-ci devait
trancher s'élevait en capital (art. 51 al. 3 LTF) à 6'000 fr. par an (16'560
fr. (1'380 fr. x 12) - 10'560 fr. (880 fr. x 12)), uniquement en ce qui
concerne la fixation du loyer net (sans les charges) de l'appartement. En
multipliant ce seul chiffre par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 121 III 397
consid. 1 p. 399), la valeur litigieuse de l'espèce dépasse nettement celle de
15'000 fr. qui est requise en matière de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let.
a LTF, de sorte que le recours est recevable ratione valoris.
Interjeté pour le reste par la partie demanderesse qui a entièrement succombé
dans ses conclusions en réduction des loyers initiaux convenus et qui a ainsi
la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final
(art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal
supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le
recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art.
100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241
consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les
arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui
ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une
argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313
consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de
l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine
d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en
principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait
une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580
consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4).
Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne
peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une
question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été
invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été
établies de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion
d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356)
- ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136
I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'état de fait ne peut être
demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97
al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins
de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
S'il admet le recours, le Tribunal fédéral peut statuer lui-même sur le fond ou
renvoyer l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle
décision (art. 107 al. 2 LTF).
2.
La recourante soutient que c'est en violation de l'art. 8 CC que la cour
cantonale lui a fait supporter l'échec de la preuve des loyers du quartier. A
son sens, il appartenait à la bailleresse, soit à l'intimée, de démontrer que
le loyer initial se situait dans les limites des loyers usuels de la localité
ou du quartier en produisant cinq exemples comparatifs. Cette conception serait
conforme à la finalité sociale des dispositions impératives du droit du bail.
Elle se concilierait en outre avec la jurisprudence relative à l'art. 270b CO,
qui fait supporter au bailleur le fardeau de la preuve des loyers comparatifs
en cas de contestation par le locataire d'une hausse de loyer en cours de bail.
La recourante affirme que le bailleur, s'il motive une hausse du loyer initial
en se référant aux loyers du quartier, a dû préalablement effectuer les
recherches comparatives nécessaires à la fixation de ce nouveau loyer. A l'en
croire, le bailleur est ainsi mieux à même de réunir les informations sur cinq
objets de comparaison que le locataire, en raison notamment des relations qu'il
entretient avec les milieux professionnels de l'immobilier.
Pour la recourante, le renversement du fardeau de la preuve préconisé par la
Chambre des recours aboutit à priver le locataire de tout moyen de contester
son loyer initial dans le cas où la chose louée se trouve dans un immeuble
ancien. Les propriétaires de ces immeubles pourraient augmenter drastiquement
le loyer initial en fonction des loyers usuels de la localité ou du quartier,
cela sans la crainte d'avoir à apporter la preuve des loyers comparatifs.
Autrement dit, seuls les locataires assez aisés pour louer un appartement plus
cher dans un immeuble récent seraient en mesure de contester leur loyer
initial, puisque de tels locataires peuvent requérir un calcul de rendement et
que les pièces justificatives permettant ce calcul doivent être produites par
le bailleur en vertu de la jurisprudence.
La recourante en déduit que la bailleresse n'ayant pas produit des nombres
suffisants d'exemples de comparaison, le loyer initial litigieux doit être
considéré comme abusif.
2.1
2.1.1 Il résulte des faits déterminants (art. 105 al. 1 LTF) que les parties
sont liées depuis le 15 avril 2009 par deux contrats de bail à loyer conclus le
18 mars 2009, le premier portant sur un appartement de quatre pièces sis dans
un bâtiment construit au chemin des ... à Lausanne, le second portant sur une
place de stationnement située dans le parking de cet immeuble.
Les loyers initiaux ont été notifiés le 18 mars 2009 par la bailleresse à la
locataire au moyen de deux formules officielles. La formule officielle dont il
est question ici a pour but d'informer le locataire qu'il a la possibilité de
saisir l'autorité de conciliation pour contester le montant du loyer en lui
fournissant toutes les indications utiles, exigées par l'art. 19 OBLF (ATF 137
III 547 consid. 2.3 p. 548). L'usage de la formule officielle lors de la
conclusion d'un nouveau contrat de bail a été rendu obligatoire par le canton
de Vaud sur son territoire, en application de l'art. 270 al. 2 CO (art. 1 et 3
LFOCL).
Il n'est plus contesté que la recourante pouvait invoquer, pour s'en prendre
aux loyers initiaux, tant la situation de contrainte engendrée par le marché
local (cf. art. 270 al. 1 let a in fine CO) que les augmentations sensibles en
rapport avec les loyers versés par le précédent locataire (art. 270 al. 1 let.
b CO), alors qu'il suffisait qu'une seule de ces conditions soit remplie pour
qu'il faille entrer en matière sur la demande de contestation desdits loyers
(cf. ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84). En effet, s'agissant de la dernière
condition, le loyer net payé par la recourante pour l'appartement est supérieur
de 28,97% à celui de l'ancien locataire, celui de la place de stationnement
dépassant de 75% le loyer du locataire précédent. Or il est de jurisprudence
que l'augmentation est sensible si elle excède déjà dix pour cent (ATF 136 III
82 consid. 3.4 p. 89).
2.1.2 Les formules officielles établies le 18 mars 2009 indiquaient,
conformément à l'art. 19 al. 3 OBLF, singulièrement les montants des loyers du
précédent locataire et ceux des nouveaux loyers; elles précisaient aussi que
les hausses des loyers initiaux reposaient toutes deux sur le critère des
loyers usuels instauré par l'art. 269a let. a CO.
Les majorations entrant en ligne de compte ne sont donc pas nulles au regard de
l'art. 269d al. 2 let. a CO, par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO. Il est en outre
constant que la recourante a saisi la commission de conciliation en temps utile
(art. 270 al. 1 CO).
L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du
loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une
demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 120
II 240 consid. 2 p. 243).
Dans les formules officielles de notification des loyers initiaux, l'intimée
s'est prévalue des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) pour
justifier la hausse des loyers par rapport à ceux payés par le précédent
locataire. Selon la jurisprudence, le nouveau locataire peut raisonnablement
admettre que seuls les motifs invoqués par le bailleur dans la formule
officielle ont entraîné une augmentation du montant de son loyer initial par
rapport à celui du précédent loyer. La bonne foi du nouveau locataire mérite
d'être protégée (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367). Ce précédent a été
approuvé par la doctrine récente (PETER HEINRICH, in Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht, 2e éd. 2012, n° 5 ad art. 270 CO; PETER R. BURKHALTER/
EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, adaptation
française de la 3e éd. du SVIT Kommentar de RAYMOND BISANG ET AL., n° 28 ad
art. 270 CO p. 594; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 2.3.3, p. 394;
ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e éd. 2011, n° 13 ad
art. 270 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, ch. 2644 p.
388). Autrement dit, le bailleur est lié par les facteurs de hausse qu'il a
mentionnés sur la formule officielle (immutabilité des motifs invoqués par le
bailleur).
Il suit de là que le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial
à la lumière d'autres critères que ceux figurant dans la formule officielle, à
moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, qui ne peut
alors pas lui être refusé (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367).
In casu, dans les deux formules officielles de notification des loyers
initiaux, l'intimée s'est prévalue des loyers usuels dans le quartier (art.
269a let. a CO) pour justifier la hausse des loyers par rapport à ceux versés
par le précédent locataire. Pour sa part, la recourante a invoqué devant le
Tribunal des baux un rendement abusif tel que l'entend l'art. 269 CO et requis
production par sa partie adverses des pièces utiles pour que soit effectué un
calcul de rendement.
S'agissant des cantons (à l'instar du canton de Vaud) ayant rendu obligatoire
l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail, les
indications du bailleur figurant sur la formule officielle fixent a priori le
cadre du débat judiciaire si le locataire conteste en temps utile le loyer
initial; mais le locataire peut décider de faire porter l'examen du loyer sur
d'autres motifs que ceux qu'a invoqués le bailleur ( PETER R. BURKHALTER/
EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 28 ad art. 270 CO; LACHAT, [Le bail à
loyer], ch. 2.3.3 et la note de bas de page 78, p. 394).
En principe, lors d'une contestation du loyer initial, le locataire doit être
admis à apporter la preuve, par un calcul selon la méthode absolue, que le
loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269
CO (ATF 124 III 310 consid. 2b).
Mais, pour les immeubles anciens où il y a impossibilité à établir le rendement
excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer
(les pièces comptables n'existent plus ou laissent apparaître des montants qui
ne sont plus en phase avec la réalité économique), la hiérarchie des critères
absolus est inversée. Ainsi si le loyer initial ne dépasse pas les limites des
loyers usuels, il n'est pas considéré comme abusif, sans qu'il se justifie de
procéder à un calcul de rendement (arrêt 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid.
3.2, in SJ 2012 I p. 377; arrêt 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3,
résumé in Jdt 2012 II p. 113).
Un immeuble est dit « ancien » s'il a été construit ou acquis il y a plusieurs
décennies (arrêt 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 déjà cité, consid. 3.3, in SJ
2012 I p. 377; arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in fine, in SJ 2002
I p. 434).
Il a été constaté que le bâtiment dans lequel se trouve l'appartement remis à
bail à la recourante a été construit en 1969 sur un terrain acquis par
l'intimée à la fin 1966. Il s'agit donc manifestement d'un immeuble ancien au
sens de la jurisprudence susrappelée.
Par conséquent, en l'espèce, l'ordre de priorité entre les critères absolus de
fixation du loyer instauré par l'ATF 124 III 310 doit être inversé. En d'autres
termes, les loyers initiaux litigieux doivent être déterminés sur la seule base
des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO), critère absolu que
l'intimée a invoqué dans les formules officielles du 18 mars 2009. On voit donc
que, vu les circonstances ayant entouré la naissance du litige, la recourante
ne pouvait plus faire porter le débat judiciaire sur un autre motif que celui
qu'avait invoqué l'intimée dans les formules officielles, si bien que la
locataire s'est prévalue en vain du rendement excessif de la chose louée devant
le Tribunal des baux.
2.1.3 En cas de contestation du loyer initial, la question de savoir à qui
incombe le fardeau de la preuve des loyers usuels dans la localité ou dans le
quartier (motif invoqué par le bailleur dans la formule officielle), lorsque le
débat judiciaire ne peut sortir de ce cadre en raison de l'ancienneté de
l'immeuble, n'a pas encore fait l'objet d'un arrêt de principe publié par le
Tribunal fédéral au Recueil officiel (cf. art. 58 al. 1 du Règlement du
Tribunal fédéral du 20 novembre 2006 (RS 173.110.131), pris en application de
l'art. 27 al. 3 LTF).
Dans un arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3, le Tribunal fédéral a
écrit que le locataire qui conteste le loyer initial doit apporter la preuve
des faits permettant de constater le caractère abusif du loyer convenu,
notamment par la production de statistiques officielles sur les loyers moyens
du quartier. Mais ce précédent se rapporte à un bail commercial pour lequel,
contrairement aux baux d'habitations, l'usage de la formule officielle n'est
pas requis (ATF 117 Ia 328 consid. 3). On ne peut donc rien tirer de cet arrêt
non publié.
2.1.3.1 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette
règle est considérée comme le principe de base de la répartition du fardeau de
la preuve en droit privé. Selon la conception dominante, qui suit la théorie
des normes (Normentheorie), il en découle en principe que le rapport existant
entre les normes matérielles applicables est déterminant pour la répartition du
fardeau de la preuve. Ce rapport détermine de cas en cas si le fait à prouver
fait naître un droit (fait générateur), s'il éteint ou modifie un droit (fait
destructeur) ou s'il tient en échec cette naissance ou cette extinction (fait
dirimant). Celui qui fait valoir une prétention doit établir les faits dont
dépend la naissance du droit. En revanche, celui qui invoque la perte d'un
droit ou qui conteste sa naissance ou son applicabilité a le fardeau de la
preuve des faits destructeurs ou dirimants. Il sied cependant d'observer qu'il
s'agit là d'une règle générale (Grundregel) qui, d'une part, peut être
renversée par des règles légales concernant le fardeau de la preuve et qui,
d'autre part, doit être concrétisée dans le cas d'espèce (ATF 130 III 321
consid. 3.1 p. 323; 128 III 271 consid. 2a/aap. 273; sur la théorie des normes:
PAUL-HENRI STEINAUER, Le Titre préliminaire du Code civil, TDPS II/1, 2009, ch.
695 à 702, p. 261 à 264; HANS-PETER WALTER, in Berner Kommentar, 2012, n°s
213-216 et n°s 254 ss ad art. 8 CC; SCHMID/LARDELLI, in Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch I, 4e éd. 2010, n°s 38 ss ad art. 8 CC).
2.1.3.2 La problématique de la répartition du fardeau de la preuve en matière
de contestation du loyer initial lorsque l'examen porte sur les loyers
comparatifs divise la doctrine en deux courants d'importance inégale.
Un premier courant, largement majoritaire, prône que c'est au locataire qui
requiert la diminution du loyer initial d'en prouver le caractère abusif eu
égard aux principes instaurés par l'art. 269a CO et donc de supporter le
fardeau de la preuve des loyers usuels, si le terrain judiciaire se limite à ce
cadre (HEINRICH, op. cit, n° 4 ad art. 270 CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE
MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 27 ad art. 269a CO et n° 47 ad art. 270 CO; DAVID
LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n° 7 ad
art. 270 CO; WEBER, op. cit., n° 8 ad art. 270 CO; RICHARD PERMANN, Kommentar
zum Mietrecht, 2e éd. 2007, n° 10 ad art. 269a CO et n° 8 ad art. 270 CO;
LACHAT ET AL., Das Mietrecht für die Praxis, 8e éd. 2009, ch. 17/2.3.4, p. 291;
LACHAT, [Le bail à loyer], ch. 2.3.3, p. 394; PIERRE ENGEL, Contrats de droit
suisse, 2e éd., 2000, ch. 3 de la p. 198; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1998,
n° 79 ad art. 270 CO; SÉBASTIEN FETTER, la contestation du loyer initial, 2005,
p. 234 ch. 511; ISABELLE SALOMÉ DAÏNA, Le caractère abusif du loyer initial:
qui doit prouver quoi ?, CdB 4/2009, p. 99).
Un second courant est d'avis qu'en matière de contestation de la hausse du
loyer initial fondée sur les loyers du quartier, il appartient au bailleur, qui
s'est prévalu de ce critère dans la formule officielle, d'en apporter la preuve
(PATRICIA DIETSCHY, in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, n° 63
ad art. 270 CO p. 960; JEAN-JACQUES SCHWAAB, La fixation et la contestation du
loyer initial, 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, ch. 153/154
p. 38; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, ch. 2602 p. 382).
Selon le Message du Conseil fédéral concernant la révision du droit du bail à
loyer et du bail à ferme, du 27 mars 1985, le fardeau de la preuve concernant
le loyer initial qu'il considère abusif est à la charge du locataire (FF 1985 I
p. 1473 in medio).
Il convient de préférer l'opinion dominante pour des raisons dogmatiques
déduites de la théorie des normes. En effet, l'abus de droit est un fait
dirimant, dont le fardeau de la preuve incombe à la partie adverse du titulaire
du droit (STEINAUER, op. cit., ch. 709 et la note de bas de page 165, p. 267;
SCHMID/LARDELLI, op. cit., n° 63 ad art. 8 CC). Ainsi, en droit du travail, il
a été jugé que la preuve du congé abusif incombait au plaideur qui s'en
prévalait (ATF 123 III 246 consid. 4b). Et, en droit du bail, la jurisprudence
a posé qu'il appartenait au destinataire du congé de démontrer que celui-ci
contrevenait aux règles de la bonne foi (ATF 120 II 105 consid. 3c in fine).
Il suit de là que le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial
convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels,
dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à
celui de l'ancien locataire.
2.1.4 Dans le cas présent, il faut ainsi examiner si la recourante a apporté la
preuve de faits qui permettraient de constater que sont abusives les
différences de quotité entre les loyers initiaux contestés et ceux que versait
à l'intimée le précédent locataire.
Il résulte des formules officielles que les augmentations par rapport aux
précédents loyers sont massives, puisque la hausse est de près de 29% pour
l'appartement et qu'elle atteint 75% pour la place de stationnement (cf.
consid. 2.1.1 ci-dessus).
Or il est notoire que le taux hypothécaire de référence, basé antérieurement
sur les taux variables pour les hypothèques des banques cantonales (i.e. la
Banque Cantonale Vaudoise pour le canton de Vaud), puis, depuis 2008, sur le
taux hypothécaire moyen des banques publié trimestriellement par le Département
fédéral de l'économie (art. 12a OBLF), a amorcé une lente décrue depuis le 1er
février 2000, passant de 4,5% à 2,25% à compter du 2 juin 2012. De même, la
hausse annuelle des prix à la consommation n'a pas dépassé depuis l'année 2001
le taux de 1,2%, l'année 2008 étant la seule exception, du reste contrebalancée
par l'année 2009 où le taux d'inflation était négatif.
On voit donc que la conjoncture économique actuelle rend injustifiables de
pareilles augmentations de loyer.
Partant, il convient de constater, sur la base des éléments contenus dans le
dossier, que les différences de loyer sont très certainement abusives.
2.2 A ce stade de l'appréciation des preuves, la bailleresse a le devoir
d'apporter des contre-preuves et de démontrer, malgré les apparences, qu'il
s'agit d'un cas exceptionnel et que les loyers initiaux arrêtés
contractuellement ne sont pas abusifs.
En effet, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, le
bailleur qui n'a pas la charge de la preuve doit collaborer loyalement à
l'administration des preuves en fournissant tous les éléments en sa possession,
qui sont nécessaires à la vérification du motif qu'il a allégué dans la formule
officielle (cf. sur ce devoir en général: ATF 115 II 1 consid. 4; arrêt 4C.61/
2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I p. 34; SCHMID/LARDELLI, op. cit.,
n° 71 ad art. 8 CC). Ce principe résulte déjà de la maxime inquisitoriale
sociale prévalant en droit du bail, qui impose à l'autorité de conciliation et
au juge de première instance d'établir les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO;
cf. art. 243 al. 2 let. c et art. 247 CPC). Cette maxime n'oblige certes pas le
juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa
position; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les
informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des
preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les
allégations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont
lacunaires, il n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a le devoir
de rechercher lui-même des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la
base des déclarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens
probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à compléter
ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (arrêt
4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid 2.2, résumé in Jdt 2012 II 114; ATF 136
III 74 consid. 3.1 p. 80).
Ce devoir du bailleur de collaborer à l'administration des preuves trouve tout
son sens dans l'hypothèse où ce dernier, comme en l'espèce, a augmenté chacun
des nouveaux loyers de plus de 10% par rapport aux loyers anciens.
2.3 Au vu de ce qui précède, l'intimée était tenue de participer à
l'administration des preuves en fournissant au moins cinq éléments de
comparaison présentant des caractéristiques semblables aux choses louées (ATF
136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s.; 123 III 317 consid. 4a p. 319).
Il a été retenu que l'intimée n'a présenté que quatre éléments répondant aux
exigences de l'art. 11 OBLF. Ce chiffre est insuffisant pour établir les loyers
usuels du quartier.
Partant, la bailleresse n'est pas parvenue à prouver que les loyers initiaux
incriminés restaient dans les limites des loyers usuels.
On en reste ainsi à la constatation que, dans la conjoncture actuelle, une
augmentation massive des loyers initiaux par comparaison avec ceux que versait
le locataire précédent ne saurait se justifier, de sorte que la preuve de
l'abus est apportée.
Il s'ensuit que la cour cantonale aurait dû retenir que les loyers litigieux
sont abusifs.
2.4 Il appartient désormais au Tribunal fédéral d'arrêter lui-même les loyers
initiaux.
2.4.1 A propos de la fixation des loyers admissibles, la recourante fait valoir
que le loyer mensuel net de son appartement doit être arrêté à 880 fr., ce qui
représente 190 fr. par mois de moins que l'ancien loyer. Elle prétend que si le
juge était empêché d'arrêter le loyer en dessous de la somme versée par le
précédent locataire, le bailleur serait incité à « tenter » d'augmenter le
loyer initial par rapport au précédent loyer en pouvant d'emblée compter que le
montant du loyer initial ne sera en tout cas pas arrêté plus bas que celui de
l'ancien loyer.
Quant au loyer de la place de stationnement, la recourante requiert qu'il soit
fixé à 40 fr., ce qui correspond au loyer versé par le précédent locataire.
2.4.2 Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge
d'appréciation (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64; arrêt 4C.274/1997 du 27 avril
1998 consid. 4a, in SJ 1998 p. 718).
Comme on l'a vu, il fallait procéder à la détermination du loyer usuel.
Or les cinq éléments de comparaison, nécessaires pour que soient établis les
loyers usuels (cf. ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s. susmentionné), n'ont pas
été apportés au juge. En conséquence, celui-ci ne disposait pas des éléments
lui permettant d'arrêter le loyer usuel selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral.
Il y a donc carence de preuves, alors que le juge doit néanmoins statuer sous
peine de commettre un déni de justice.
2.4.3 En ce qui concerne l'appartement, la recourante voudrait que le juge fixe
le loyer à un montant inférieur à celui que payait l'ancien locataire.
Si le locataire entend que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil
constitué par le loyer du précédent locataire, il doit prouver des faits
permettant de constater que l'ancien loyer était lui-même abusif. La différence
entre le loyer convenu initialement et celui du précédent locataire suffisait
dans la conjoncture actuelle, comme on l'a vu, à rendre hautement vraisemblable
le caractère abusif de ce surplus et obligeait le bailleur à une contre-preuve.
Mais ces considérations n'autorisent pas la déduction que l'ancien loyer a été
arrêté abusivement. Dans un tel cas, le bailleur ne peut plus être tenu de
participer à l'établissement des loyers comparatifs. De toute manière, on
imagine mal le bailleur être contraint de se procurer lui-même des exemples de
comparaison afin d'établir que le loyer dont il était convenu avec l'ancien
locataire était également abusif.
En l'espèce, la recourante n'a apporté aucune preuve dans ce sens.
Dans une telle situation, à défaut de la production par les parties de
statistiques officielles, il paraît conforme au droit fédéral de s'en tenir au
loyer payé par l'ancien locataire, cela tant pour le logement que pour la place
de stationnement.
Le Tribunal fédéral a déjà dit qu'un tel raisonnement était admissible (arrêt
4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.5; arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998
consid. 4b/aa, in SJ 1998 p. 718).
Il convient donc de fixer le loyer mensuel net de l'appartement à 1'070 fr. et
le loyer de la place de stationnement à 40 fr. par mois.
3.
Dans un dernier moyen, se prévalant d'une violation de l'art. 29 Cst., la
recourante estime que la cour cantonale n'a pas motivé les raisons pour
lesquelles elle a arrêté le forfait de charges au montant qu'avaient retenu les
premiers juges, à savoir 160 fr. par mois. Elle fait encore valoir que la
Chambre des recours a enfreint les art. 270 CO et 4 OBLF en ne ramenant pas le
montant du forfait à hauteur de celui payé par l'ancien locataire, qui était de
150 fr. par mois.
3.1 Le droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment
l'obligation pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable
puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de
recours puisse exercer son contrôle (ATF 134 I 83 consid. 4.1; 133 III 439
consid. 3.3). Savoir si la motivation présentée est convaincante est une
question qui n'a rien à voir avec le droit à obtenir une décision motivée. A
partir du moment où l'on peut discerner les motifs qui ont guidé l'opinion des
juges, le droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation est
erronée (arrêt 4A_25/2007 du 25 mai 2007, consid. 3.3).
Dans l'arrêt critiqué, les juges cantonaux ont retenu que la notification des
charges, par formule officielle du 18 mars 2009, était nulle selon l'art. 270
al. 2 CO, en raison du manque de clarté des motifs de hausse, lesquels se
référaient aux termes antinomiques d'acomptes et de forfait. En l'absence du
dépôt de probatoires par l'intimée, ces magistrats ont admis que le forfait,
évalué par les premiers juges à 160 fr. par mois, n'était pas critiquable.
Quoi qu'en dise la recourante, cette motivation est limpide, de sorte qu'aucune
transgression du droit d'être entendu n'entre en ligne de compte. Ce pan du
moyen est infondé.
3.2 La seconde branche du grief est exempte de toute démonstration de violation
du droit fédéral, au mépris de l'art. 42 al. 1 et 2 LTF. A son appui, la
recourante se contente de se plaindre de la solution adoptée, sans dire en quoi
elle ne serait pas en accord avec les normes de droit fédéral (art. 270 CO et 4
OBLF) dont elle s'est prévalue. Ce volet du grief est irrecevable.
4.
Il suit de là que le recours doit être partiellement admis et que l'arrêt
attaqué doit être annulé. Il est prononcé que le loyer initial mensuel net de
la recourante est fixé à 1'070 fr., que le forfait initial mensuel de charges
est fixé à 160 fr. et que le loyer initial mensuel net de la place de
stationnement est fixé à 40 fr.
La cause sera renvoyée à l'autorité précédente pour déterminer à nouveau les
frais et dépens de la procédure cantonale.
La recourante obtient, concernant l'appartement, une réduction du loyer initial
de 22,5% alors qu'elle requérait une baisse de 36,2% et, concernant les
charges, une réduction du forfait initial de 11,1% alors qu'elle concluait à
une baisse de 16,6%. En revanche, concernant la place de stationnement, elle
obtient l'entier de la réduction à laquelle elle concluait, ce qui représente
42,8%.
Tout bien pesé, il convient de mettre les frais de justice de l'instance
fédérale par trois quarts à la charge de l'intimée et pour un quart à la charge
de la recourante. L'intimée versera à la recourante une indemnité de dépens
réduite selon cette proportion (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis, l'arrêt attaqué est annulé et il est
prononcé ce qui suit:
I. Le loyer initial mensuel net dû par la recourante X.________ pour
l'appartement de 4 pièces que l'intimée Y.________ SA lui loue au chemin des
... à Lausanne, selon contrat du 18 mars 2009, est fixé à 1'070 fr.
II. Le forfait initial mensuel de chauffage, eau chaude et frais accessoires
généraux dû par la recourante sur la base du contrat susmentionné est fixé à
160 fr.
III. Le loyer initial mensuel net dû par la recourante pour la place de parc n°
32 que l'intimée lui loue au parking du chemin des ... à Lausanne, selon
contrat du 18 mars 2009, est fixé à 40 fr.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'500 fr., sont mis à raison de 2'625 fr. à la
charge de l'intimée et à raison de 875 fr. à la charge de la recourante.
3.
L'intimée versera à la recourante une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens
réduits.
4.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les
frais et dépens de la procédure cantonale.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des recours du
Tribunal cantonal du canton de Vaud
Lausanne, le 6 décembre 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Ramelet