I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.456/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_456/2012
Arrêt du 4 décembre 2012
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Corboz et Rottenberg
Liatowitsch.
Greffier: M. Piaget.
Participants à la procédure
H.X.________, représenté par Me Philippe Currat, avocat,
recourant,
contre
Y.________, représenté par Me Jean-Louis Collart,
intimé.
Objet
contrat de bail; résiliation,
recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des
baux et loyers, du 18 juin 2012.
Faits:
A.
Par contrat du 5 mars 1992, la Société immobilière A.________ a cédé à
H.X.________, moyennant le paiement d'un loyer mensuel, l'usage d'un
appartement de huit pièces, comprenant comme dépendances deux caves et un
grenier, sis avenue ... à Genève. Ce contrat remplaçait celui que les parties
avaient conclu le 27 juin 1988.
En février 1998, Y.________ est devenu le propriétaire de l'immeuble en cause
et, par voie de conséquence, le bailleur.
Le 6 février 2002, Y.________ a notifié à H.X.________ et à son épouse
F.X.________ une résiliation du bail pour le 31 mars 2002 en application de
l'art. 257f al. 3 CO.
Ce congé a été déclaré valable par jugement du Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève du 22 février 2007, confirmé par un arrêt de la Cour de
justice du 5 novembre 2007, puis par un arrêt du Tribunal fédéral du 6 mars
2008 (cause 4A_516/2007). En substance, il a été constaté que l'appartement
avait été régulièrement sous-loué, la plupart du temps sans en informer le
bailleur et à des conditions abusives.
Le locataire n'ayant ni restitué les clés, ni libéré les locaux loués des
objets qui s'y trouvaient encore, Y.________ a sollicité l'exécution forcée.
Par jugement du 3 novembre 2008, le Tribunal des baux et loyers a condamné les
époux X.________ à évacuer de leur personne et de leurs biens l'appartement
concerné. Un recours ayant été interjeté par le locataire contre cette
décision, celle-ci fut confirmée par arrêt de la Cour de justice du 20 avril
2009.
Le 5 juin 2009, H.X.________ a envoyé au procureur général les clés en sa
possession, dont deux étaient cassées et certaines ne permettaient pas d'ouvrir
la porte d'entrée de l'appartement. Il a été constaté, lors d'un état des lieux
effectué le 21 juillet 2009, qu'il subsistait divers meubles et objets dans les
locaux. Finalement, les locaux loués ont été évacués et nettoyés aux frais du
bailleur (avec l'accord du locataire) et ces opérations se sont terminées par
des travaux de nettoyage effectués les 8 et 9 septembre 2009.
B.
Par demande déposée le 15 octobre 2010 devant la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers, Y.________ a conclu à ce que H.X.________ et son
épouse F.X.________ soient condamnés solidairement à lui payer la somme de
66'923 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2008 à titre d'indemnités
pour occupation illicite du 1er avril 2008 au 31 juillet 2009 (somme déterminée
sur la base du loyer précédemment fixé, soit 4'398 fr. par mois), sous
déduction d'un montant qu'il a reconnu devoir à l'ancien locataire, 4'287 fr.10
avec intérêts à 5% dès le 23 septembre 2009 pour les frais de changement de
serrure, de nettoyage et de déménagement encourus par lui, ainsi qu'une somme
de 2'036 fr.20 correspondant aux frais d'huissier lors de l'état des lieux de
sortie.
H.X.________ s'est opposé à la demande en totalité. Il a produit des
procès-verbaux d'huissiers judiciaires qu'il avait fait dresser en vue de
constater l'état de l'appartement et de ses dépendances. En particulier, il a
mandaté, les 3 et 30 octobre 2008 (soit après l'arrêt du Tribunal fédéral du 6
mars 2008) une société spécialisée pour examiner l'éventuelle présence
d'amiante dans l'appartement. Selon le rapport établi le 5 décembre 2008 par
l'expert mandaté, un panneau situé à l'arrière du radiateur du salon contenait
de l'amiante; un assainissement devrait être réalisé à court terme, soit d'ici
au 5 décembre 2013. H.X.________ en tire l'essentiel de son argumentation dans
la présente procédure.
La cause n'ayant pas été conciliée, Y.________ a saisi le Tribunal des baux et
loyers, lequel, par jugement du 11 novembre 2011, a condamné H.X.________ à
payer à Y.________ la somme de 66'923 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 15
novembre 2008 et de 6'323 fr.30 avec intérêts à 5% l'an dès le 3 juillet 2010.
Par ailleurs, le tribunal a constaté que l'épouse du locataire, F.X.________,
n'était pas partie au contrat de bail et qu'elle n'était donc pas la débitrice
de Y.________; ce point n'est plus contesté. Le tribunal a rejeté une demande
reconventionnelle formée par H.X.________ qui tendait au remboursement de frais
d'huissier ou d'expert en relation avec le déroulement de la procédure.
H.X.________ a appelé de ce jugement, concluant au rejet des prétentions
pécuniaires de sa partie adverse et à la condamnation de celle-ci à lui payer
les sommes réclamées sur demande reconventionnelle. Y.________ a conclu à
l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet de l'appel.
Statuant par arrêt du 18 juin 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de
justice du canton de Genève a réformé le jugement attaqué, d'une part en
faisant partir l'intérêt moratoire à compter d'une date moyenne et, d'autre
part, en écartant les conclusions de Y.________ concernant les frais d'huissier
et de remplacement des serrures. Partant, il a condamné H.X.________ à payer à
Y.________ la somme de 66'923 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er décembre
2008 et de 3'372 fr.50 avec intérêts à 5% l'an dès le 3 juillet 2010. Il a
confirmé le jugement pour le surplus.
C.
H.X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
l'arrêt cantonal du 18 juin 2012. Invoquant une violation des art. 8 CC, 274d
al. 3 aCO, de l'art. 2 de l'annexe 1.6 de l'ordonnance sur la réduction des
risques liés à l'utilisation de substances, de préparations et d'objets
particulièrement dangereux du 18 mai 2005 (ORRChim, RS 814.81), de l'art. 20
CO, des art. 97 et 41 CO, de l'art. 91 CO et de l'art. 939 al. 1 CC, il
conclut, sous suite de frais et dépens, à l'annulation de l'arrêt attaqué, au
déboutement de sa partie adverse et à l'admission de sa demande
reconventionnelle réduite à 2'022 fr. en capital. Sa requête d'effet suspensif
a été acceptée par ordonnance présidentielle du 10 septembre 2012.
L'intimé a conclu au rejet du recours avec suite de frais et dépens.
Les parties ont répliqué et dupliqué.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par une partie qui a succombé dans ses conclusions, à la fois
libératoires et condamnatoires, et qui a donc qualité pour recourir (art. 76
al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile
(art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière
instance cantonale (art. 75 LTF), dans une affaire pécuniaire dont la valeur
litigieuse, pour ce qui est de la demande principale, atteint le seuil de
15'000 fr. requis en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF), le
recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art.
46 al. 1 let. b, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus
par la loi. La recevabilité du recours, en ce qui concerne la demande
reconventionnelle, sera examinée ultérieurement.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le recourant peut donc se plaindre d'une
violation des normes de droit fédéral qu'il invoque (art. 95 let. a LTF).
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le
respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317
s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation
contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al.
1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs
invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de
première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque
celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p.
584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le
Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit
constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal
que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie
recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137
II 353 consid. 5.1 p. 356 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF
(art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136
I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans
l'appréciation des preuves doit motiver ce grief d'une manière répondant aux
exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une
rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature
à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni
preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de
l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, le recourant présente son propre état de fait, mais sans exposer
de manière précise en quoi les conditions de l'art. 105 al. 2 LTF seraient
réalisées, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Le raisonnement
juridique doit être mené exclusivement sur la base des faits constatés par la
cour cantonale.
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
La partie demanderesse peut cependant réduire ses prétentions (ATF 136 V 362
consid. 3.4.2 p. 365).
2.
2.1 Sur la base des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral
(art. 105 al. 1 LTF) -, la convention passée entre les parties doit être
qualifiée de contrat de bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.
Par un arrêt du 6 mars 2008 (cause 4A_516/2007), le Tribunal fédéral a
constaté, avec autorité de chose jugée (art. 61 LTF), que ce contrat avait été
valablement résilié par le bailleur pour le 31 mars 2002.
Il en résulte que le contrat s'est éteint à cette date et que le locataire
avait l'obligation, en vertu de l'art. 267 al. 1 CO, de restituer la chose
louée dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
Le locataire étant le débiteur de cette obligation de restitution, c'est à lui
qu'il appartient, en vertu de l'art. 8 CC, de prouver les faits qui permettent
de constater qu'il s'est libéré de son obligation (arrêt 4A_41/2011 du 27 avril
2011 consid. 2.1.2 et les auteurs cités).
La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le
locataire a d'une part restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets
qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêt 4D_128/2010 du 1er
mars 2011 consid. 2.3; arrêt 4C.224/1997 du 17 février 1998 consid. 3b; DAVID
LACHAT, Le bail à loyer, 2008, chap. 31 n° 7.1 p. 815).
Le locataire devant restituer la chose "dans l'état qui résulte d'un usage
conforme au contrat" (art. 267 al. 1 CO), il en a été déduit qu'il avait
l'obligation de nettoyer les locaux pour leur restitution (LACHAT, op. cit.,
chap. 31 n° 5.2 p. 808).
Si le locataire ne restitue pas les locaux à fin de bail, il doit au bailleur
une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu.
L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle
(celle résultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts
en application de l'art. 97 CO. Pour éviter que le locataire qui se maintient
sans droit dans les locaux soit mieux traité que si le bail durait encore, la
jurisprudence constante, inspirée du droit allemand, a admis que l'indemnité
devait correspondre au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver
qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (ATF
131 III 257 consid. 2 et 2.1 p. 261 et les arrêts cités). La question d'une
relocation, soulevée par le recourant, est donc sans pertinence.
Il résulte des constatations cantonales - au sujet desquelles l'arbitraire
n'est pas invoqué (cf. art. 105 al. 2 et 106 al. 2 LTF) - que le bailleur n'est
entré en possession des locaux évacués et nettoyés qu'au début septembre 2009.
Sachant que le contrat a pris fin le 31 mars 2002, la somme allouée, calculée
sur le dernier loyer convenu, pour la période allant du 1er avril 2008 au 31
juillet 2009, a été fixée sans violer le droit fédéral (l'occupation de la
période antérieure avait déjà été indemnisée). L'octroi d'un intérêt au taux
légal à compter d'une date moyenne n'est pas critiqué par le recourant et on ne
voit pas en quoi la cour cantonale aurait violé sur ce point le droit fédéral.
Le locataire ayant l'obligation de vider et nettoyer les locaux comme on l'a
vu, le bailleur peut aussi réclamer, avec intérêts, le remboursement des frais
qu'il a dû assumer en raison du fait que le locataire n'a pas exécuté son
obligation (art. 97 al. 1 CO).
L'admission de la demande principale paraît donc en tous points conforme au
droit fédéral.
2.2 Invoquant une violation des art. 8 CC et de l'ancien art. 274d al. 3 CO, le
recourant reproche aux juridictions cantonales de ne pas avoir ordonné une
expertise sur la question de l'amiante.
Ni l'art. 8 CC ni l'ancien art. 274d al. 3 CO n'obligent le juge à ordonner des
mesures probatoires inutiles ou à rechercher des faits qui ne sont même pas
allégués et dont il n'y a aucune raison de supposer l'existence.
Le recourant a fait examiner par un spécialiste s'il y avait de l'amiante dans
l'appartement loué. Celui-ci a constaté qu'il y en avait dans un panneau situé
à l'arrière du radiateur du salon et qu'un assainissement devait être prévu
dans un certain délai, soit d'ici au 5 décembre 2013. La cour cantonale a
entièrement repris ces faits. On ne voit pas ce qu'une expertise pourrait
ajouter. Il n'y a aucune raison de penser que le spécialiste n'a pas détecté
toute l'amiante se trouvant dans l'appartement et le recourant ne démontre pas
avoir allégué avec précision dans la procédure cantonale qu'il y en aurait eu
ailleurs, notamment dans la cave ou le grenier. Ainsi, le recourant a pu
produire ses preuves, soit cette expertise privée, et on ne voit pas en quoi, à
lire le recourant, l'administration des preuves serait insuffisante.
Ce premier grief est donc dépourvu de toute consistance.
2.3 Le recourant invoque une violation de l'art. 2 annexe 1.6 de l'ordonnance
sur la réduction des risques liés à l'utilisation de substances, de
préparations et d'objets particulièrement dangereux du 18 mai 2005 (ORRChim; RS
814.81). Il fonde son argumentation sur l'art. 2 let. b de cette annexe qui
prévoit qu'il est interdit "de mettre sur le marché des préparations et des
objets contenant de l'amiante".
On ne peut pas déduire de ce texte qu'il est interdit de louer un appartement
alors que celui-ci est déjà sur le marché du logement en tout cas depuis 1988,
soit bien avant l'entrée en vigueur de cette annexe.
Aucun des deux spécialistes mandatés par chacune des parties n'a affirmé que le
logement était impropre à l'habitation. Le recourant n'invoque aucune
disposition du droit administratif qui permettrait de le constater. Il a certes
été indiqué qu'il fallait procéder à un assainissement dans un certain délai,
mais cela ne permet en aucune façon de déduire que les locaux sont
inutilisables dans l'intervalle. Si tel était le cas, on ne voit pas pourquoi
un délai d'adaptation serait prévu; on doit au contraire déduire de cette prise
de position que la situation ne présente pas un caractère d'extrême urgence.
Il est notoire qu'il ne faut pas toucher, sans un équipement spécial, des
éléments en amiante, afin d'éviter qu'il ne s'en dégage une poussière dont
l'inhalation est extrêmement dangereuse pour l'être humain. On ne voit pas que
l'usage normal d'un appartement et même le déménagement de meubles doivent
conduire à s'attaquer à un panneau situé derrière un radiateur. L'état de fait
qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) ne permet en aucun cas de
constater l'existence du danger extrême et imminent décrit par le recourant.
On ne voit donc pas qu'une disposition du droit administratif fédéral ait été
violée.
2.4 Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 20 CO qui prévoit que le
contrat est nul s'il a pour objet une chose illicite.
On ne voit cependant pas quelle disposition légale interdisait en l'espèce de
louer ou de relouer les locaux en cause. Ce grief est donc dépourvu de tout
fondement. De surcroît, comme on l'a vu, l'indemnité pour occupation illicite
doit être allouée indépendamment de savoir à quelle date et à quelles
conditions le bailleur aurait pu relouer les locaux.
2.5 Invoquant les art. 97 et 41 CO, le recourant soutient qu'il n'a commis
aucune faute.
S'agissant de l'inexécution d'une obligation contractuelle (résultant de l'art.
267 al. 1 CO), la faute est présumée et il incombait au recourant de prouver
qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
Dès l'arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 6 mars 2008, le locataire savait,
de manière définitive, que le contrat avait pris fin et qu'il devait en
conséquence restituer la chose louée. On ne voit pas ce qui l'en empêchait,
surtout qu'il ignorait à l'époque la présence de l'amiante dans le panneau
derrière le radiateur. Le recourant n'a donc nullement établi qu'il s'est
trouvé en demeure sans faute de sa part. Lorsqu'il a eu connaissance de la
présence d'amiante dans ce panneau, cela ne l'empêchait pas, comme on l'a vu,
de vider les locaux, de les nettoyer selon l'usage courant et de restituer les
clés. Ainsi, le recourant n'a nullement prouvé l'absence de faute.
2.6 Invoquant une demeure du créancier au sens de l'art. 91 CO, le recourant
soutient que le bailleur devait préalablement désamianter l'appartement avant
qu'il ne doive le libérer.
Ainsi qu'on l'a vu, il ne ressort pas des constatations cantonales que
l'appartement devait être assaini immédiatement et qu'il présentait un danger
grave et imminent au moment de le vider et de le nettoyer. Ainsi, le grief est
privé de tout fondement dans les faits. Il apparaît que le bailleur n'avait
aucune incombance à ce sujet et que c'est bien le locataire qui se trouvait en
demeure d'exécuter son obligation découlant de l'art. 267 al. 1 CO.
2.7 Pour terminer, le recourant s'en prend au rejet de sa demande
reconventionnelle. Il réduit toutefois sa prétention au remboursement de ses
frais d'expertise en relation avec le problème de l'amiante.
Sous l'angle des art. 53 et 74 al. 1 let. b LTF, on peut douter de la
recevabilité du moyen soulevé en rapport avec la demande reconventionnelle (sur
l'ensemble de la question: JEAN-MAURICE FRÉSARD, in Commentaire de la LTF,
2009, n° 7 ss ad art. 53 LTF). La question peut toutefois rester indécise en
l'espèce. Quoi qu'il en soit, le grief formulé à ce propos ne pourrait être que
rejeté. En effet, il n'existe aucune disposition légale permettant de faire
supporter à la partie adverse des frais d'investigations entreprises
unilatéralement et qui se révèlent, comme on l'a vu, inutiles et sans
pertinence.
Le recourant n'invoque d'ailleurs dans ce contexte qu'une violation de l'art.
939 al. 1 CC. Or, cette disposition ne concerne que l'hypothèse d'un possesseur
de bonne foi. A la suite de l'arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 6 mars
2008, le recourant savait de manière définitive que le bail avait pris fin et
qu'il n'était plus en droit de rester dans les locaux. Il n'était donc plus un
possesseur de bonne foi au sens de l'art. 939 al. 1 CC lorsqu'il a décidé, en
octobre 2008, de mandater un spécialiste pour rechercher la présence d'amiante
dans l'appartement, manifestement dans le but d'allumer un contre-feu.
3.
Il résulte des considérations qui précèdent que le recours doit être
entièrement rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton
de Genève, Chambre des baux et loyers.
Lausanne, le 4 décembre 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Piaget