I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.437/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_437/2012
Urteil vom 29. Oktober 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch die Rechtsanwälte
Juerg Wyler und Dr. Harry F. Nötzli,
Beschwerdeführerin,
gegen
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marc R. Büttler,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
mietrechtliche Streitigkeit,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 2. Juli 2012.
Sachverhalt:
A.
Mit Vertrag vom 3. Januar 2001 vermieteten A.________ (Vermieterin1) und
B.________ (Vermieterin 2) die ihnen je zur Hälfte gehörende
Stockwerkeigentumseinheit im Erdgeschoss der Liegenschaft an der
Y.________strasse in Z.________ ab dem 1. Januar 2001 an die X.________ AG
(Mieterin). Diese wurde von den Vermieterinnen zu gleichen Teilen beherrscht,
welche für sie als Geschäftsführerinnen tätig waren. Der Mietvertrag sah einen
Mietzins von Fr. 12'500.-- brutto pro Monat und eine feste Dauer von sechs
Jahren mit Verlängerungsoption vor. Obwohl diese Option nicht ausgeübt wurde,
nutzte die Mieterin das Mietobjekt auch nach dem Ablauf der Dauer des
Mietvertrages am 1. Januar 2007 und entrichtete weiterhin den bisherigen
Mietzins. Mit Aktienverkaufsvertrag vom 13. Juli 2007 verkaufte die Vermieterin
1 ihre Beteiligung an der Mieterin an die Vermieterin 2. Gemäss einer
Beendigungsvereinbarung vom gleichen Tag wurde das Arbeitsverhältnis der
Mieterin mit der Vermieterin 1 per 31. Dezember 2007 aufgelöst, wobei sich
diese verpflichtete per 30. September 2007 aus dem Verwaltungsrat der Mieterin
auszutreten. Ab dem 1. Oktober 2007 bezahlte die Mieterin nur noch einen
Mietzins von Fr. 7'000.-- brutto pro Monat, vierteljährlich im Voraus. Die
Berechtigung dazu leitete sie aus einem entsprechenden schriftlichen
Mietvertrag vom 27. September 2007 ab, der aber vermieterseits nur von der
Vermieterin 2 unterzeichnet war. Am 22./23. Dezember 2008 unterzeichneten die
Mieterin und die Vermieterinnen eine schriftliche Vereinbarung mit folgenden
Passagen:
"Präambel
Die Gesellschaft [Mieterin] und A.________ haben am 13.7.2007 eine
Beendigungsvereinbarung abgeschlossen. Da einige Vertragspunkte noch nicht
definitiv geregelt werden konnten, haben die Gesellschaft und A.________ einen
Mechanismus vereinbart, wie der Vertrag vollzogen werden soll. Nachdem diese
Vertragspunkte inzwischen definitiv geregelt werden konnten vereinbaren die
Parteien Folgendes:
1. Arbeitsverhältnis zwischen der Gesellschaft und A.________
[...]
2. Projekt Tonhalle
[...]
3. Steuerrevision
[...]
4. Abschluss Kontokorrentkonto von A.________
[...]
5. Restzahlung Kaufpreis Aktienkauf vom 13.7.2007
[...]
6 Weitere Bestimmungen
6.1. Die vorliegende Vereinbarung ersetzt die Beendigungsvereinbarung vom
13.07.2007 und den Aktienkaufvertrag vom 13.07.2007. Mit Vollzug der
vorliegenden Vereinbarung und dem Aktienkaufvertrag sind die Parteien per Saldo
aller gegenseitigen Ansprüche, vorbehältlich des Verkaufs des 50%-Anteils der
Liegenschaft Y.________ auseinandergesetzt.
6.2. Die vorliegende Vereinbarung hält sämtliche zwischen den Parteien
geltenden Abreden fest. Sämtliche früheren zwischen den Parteien bestehenden
Verpflichtungen, vorbehältlich der Geheimhaltungsverpflichtung, werden mit
Vollzug dieser Vereinbarung aufgehoben."
B.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren belangte die Vermieterin 1 am 30. Juli
2009 die Mieterin beim Mietgericht Zürich auf Zahlung von Fr. 60'500.-- nebst
Zins. Gemäss erweitertem Rechtsbegehren verlangte die Vermieterin 1 insgesamt
Fr. 77'000.-- nebst 5 % Zins seit dem 1. Oktober 2007. Zur Begründung führte
sie an, der von ihr nicht unterzeichnete Mietvertrag vom 27. September 2007 sei
ihr gegenüber nicht gültig, weshalb die Mieterin ihr weiterhin die Hälfte des
im Mietvertrag vom 3. Januar 2001 vereinbarten Mietzinses von monatlich Fr.
12'500.-- schulde. Das Mietgericht wies die Klage mit Urteil vom 25. Juni 2010
wegen fehlender Aktivlegitimation der Vermieterin 1 ab. In Gutheissung einer
von dieser erhobenen Berufung bejahte das Obergericht des Kantons Zürich mit
Rückweisungsbeschluss vom 8. März 2011 ihre Aktivlegitimation und wies die
Sache zu neuer Entscheidung an das Mietgericht zurück. Auf eine dagegen
gerichtete Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil 4A_241/2011 vom 26.
April 2011 nicht ein.
Das Mietgericht kam alsdann zum Ergebnis, das Mietverhältnis sei ab 1. Januar
2007 unbefristet mit einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 12'500.--
fortgesetzt worden. Die Parteien hätten danach weder ausdrücklich noch
konkludent einen reduzierten Mietzins vereinbart, weshalb der monatliche
Bruttomietzins ab dem 1. Oktober 2007 weiterhin geschuldet sei. Entgegen der
Auffassung der Mieterin umfasse die in der Vereinbarung vom 22./23. Dezember
2008 enthaltene Saldoklausel die Mietzinsforderungen nicht. Mit Urteil vom 5.
März 2012 verpflichtete das Mietgericht daher die Mieterin in Gutheissung der
Klage, der Vermieterin 1 Fr. 77'000.-- nebst 5 % Zins seit 15. November 2008 zu
bezahlen. Das Obergericht des Kantons Zürich wies eine dagegen von der Mieterin
erhobene Berufung mit Urteil vom 2. Juli 2012 ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Mieterin (Beschwerdeführerin) dem
Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts vom 2. Juli 2012 aufzuheben und die
Klage abzuweisen.
Mit Präsidialverfügung vom 13. August 2012 wurde das Gesuch der
Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen. Die
Vermieterin 1 (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das
Obergericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
1.1 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung der Anträge in gedrängter
Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Zwar wendet das
Bundesgericht nach Art. 106 Abs. 1 BGG das Recht grundsätzlich von Amtes wegen
an. Es prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht
der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend
gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich
sind (BGE 135 III 397 E. 1.4 S. 400; 134 III 102 E. 1.1 S. 105; 133 III 545 E.
2.2 S. 550). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung
von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das
Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde
präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 49
E. 1.4.1 S. 53).
1.2 Soweit ein Entscheid auf mehreren selbstständigen alternativen Begründungen
beruht, ist für jede einzelne darzutun, weshalb sie Recht verletzt; denn soweit
nicht beanstandete Begründungen das angefochtene Urteil selbstständig stützen,
fehlt das Rechtsschutzinteresse an der Beurteilung der gehörig begründeten
Rügen (BGE 133 IV 119 E. 6.3 S. 120 f.; vgl. auch BGE 132 III 555 E. 3.2 S.
560; je mit Hinweisen).
1.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (
BGE 135 III 397 E. 1.5). Die beschwerdeführende Partei, welche die
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und
substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E.
1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Wird Willkür in der
Ermittlung des Sachverhalts geltend gemacht, ist zu beachten, dass dem
Sachrichter in der Beweiswürdigung ein breiter Ermessensspielraum zusteht. Die
beschwerdeführende Partei hat daher darzulegen, inwiefern das kantonale Gericht
sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schlüsse
gezogen, erhebliche Beweise übersehen oder willkürlich ausser Acht gelassen
habe (vgl. BGE 132 III 209 E. 2.1; 129 I 8 E. 2.1; 120 Ia 31 E. 4b S. 40).
1.4 Auf die Beschwerde ist daher insoweit nicht einzutreten, als die
Beschwerdeführerin von den vorinstanzlichen Feststellungen abweicht, ohne eine
substanziierte Sachverhaltsrüge vorzubringen (BGE 133 II 249 E. 1.4.3, 396 E.
3.1 S. 399).
2.
Die Erwägungen der Vorinstanz, wonach ab dem 1. Januar 2007 der vorbestehende
Mietvertrag als unbefristeter Vertrag weitergeführt wurde, dessen Abänderung
die Beschwerdeführerin nicht habe nachweisen können, wird von dieser nicht
angefochten.
3.
3.1 Die Vorinstanz erachtete im Einklang mit dem erstinstanzlichen Gericht den
der Beschwerdeführerin obliegenden Beweis ihrer Behauptung, nach
übereinstimmendem Willen beider Parteien habe die Saldoklausel in der
Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008 auch die Mietzinsausstände erfasst, für
gescheitert. Zur Begründung führte die Vorinstanz aus, in den Monaten vor dem
Abschluss dieser Vereinbarung seien betreffend die Mietzinsausstände Gespräche
geführt worden, die zu keiner Einigung geführt hätten. Die Beschwerdeführerin
habe zwar geltend gemacht, die Mietzinshöhe sei in der letzten Zeit vor dem
Abschluss der Saldoklausel nicht mehr diskutiert worden. Daraus könne jedoch
nicht geschlossen werden, die Parteien hätten die Mietzinsausstände bewusst in
den Anwendungsbereich der allgemeinen Saldoklausel stellen wollen. Der Abbruch
der Gespräche betreffend die Mietzinshöhe könne vielmehr auch bedeuten, dass
die Vertragsparteien erkannten, diesbezüglich weit auseinander zu liegen,
weshalb sie dieses Thema in der Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008 beiseite
gelassen hätten.
Zur Glaubwürdigkeit der vom Mietgericht befragten Personen erwog die
Vorinstanz, weder die Organe der Beschwerdeführerin noch die Rechtsvertreter
der Beschwerdegegnerin seien im Spannungsverhältnis zwischen den Parteien
gänzlich neutral, sei es zufolge ihrer Organstellung oder als Rechtsanwälte,
weil sie es unterlassen hätten, die Mietzinsausstände in der Vereinbarung
explizit zu regeln, was aus nachträglicher Sicht ratsam gewesen wäre. Dem
Umstand, dass die Anwälte der Beschwerdegegnerin, C.________ und D.________,
als Grund für die fehlende ausdrückliche Erwähnung der Mietzinsausstände in der
Vereinbarung zum einen ein Versehen und zum anderen Absicht genannt hatten,
mass die Vorinstanz kein entscheidendes Gewicht bei, zumal auch der Zeuge
D.________, der von Absicht gesprochen habe, angegeben habe, er habe damals
nicht daran gedacht, einen ausdrücklichen Hinweis auf die von der Vereinbarung
nicht erfasste Mietzinsforderung anzubringen. Die Abweichung zur Aussage des
Zeugen C.________, wonach der unterbliebene ausdrückliche Hinweis ein Versehen
gewesen sein müsse, wiege daher nicht schwer. Übereinstimmend hätten sodann
beide Anwälte ausgeführt, betreffend die Problematik der Liegenschaft bzw. der
Mietzinsen sei man sich an einer ersten Besprechung nicht näher gekommen und
habe daher gesagt, man klammere dies aus. Vor diesem Hintergrund erachtete die
Vorinstanz den von der Beschwerdeführerin hervorgehobenen Widerspruch nicht für
derart entscheidend, dass er dazu führen müsste, den Aussagen von B.________
und Rechtsanwalt E.________, Organe der Beschwerdeführerin, gegenüber den
Aussagen der Zeugen C.________ und D.________ den Vorzug zu geben.
3.2 Die Beschwerdeführerin rügt, diese Beweiswürdigung sei willkürlich. Der
eklatante Widerspruch in den Aussagen der Rechtsanwälte C.________ und
D.________ sowie die fehlende Glaubwürdigkeit der Aussage von Rechtsanwalt
D.________, dass er trotz mehrfachem Hin- und Hersenden des
Vereinbarungsentwurfs nicht daran gedacht habe, einen entsprechenden Vorbehalt
in die Saldoklausel aufzunehmen, hätte dazu führen müssen, den
widerspruchsfreien Aussagen von B.________ und Rechtsanwalt E.________ den
Vorzug zu geben. Mit dem Eingeständnis von Rechtsanwalt D.________, dass es der
Klarheit halber "günstiger" gewesen wäre, einen ausdrücklichen Hinweis auf die
von der Vereinbarung nicht erfasste Mietzinsforderung anzubringen, werde der
Widerspruch in den Aussagen der Rechtsanwälte D.________ und C.________ nicht
ausgeräumt.
3.3 Diese Kritik beruht auf der falschen Annahme, die Vorinstanz sei der
Meinung, den Widerspruch betreffend das von den beiden Zeugen angeführte Motiv
für die unterbliebene Erwähnung der Mietzinsauseinandersetzung, Absicht oder
Versehen, ausgeräumt zu haben. Die Vorinstanz betrachtete jedoch den
Widerspruch bloss als nicht wesentlich. Inwiefern sie mit dieser Einschätzung
in Willkür verfallen sein soll, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf. Sodann
hat die Vorinstanz erwähnt und damit beachtet, dass der Vereinbarungsentwurf
mehrfach zwischen den Parteien hin- und hergesandt wurde. Sie hat daraus jedoch
mit Bezug auf die Glaubwürdigkeit der Zeugen nicht den von der
Beschwerdeführerin gewünschten Schluss gezogen, sondern festgehalten, es möge
sein, dass bei fehlender Einigung über die Mietzinsen ein ausdrücklicher
Vorbehalt zu erwarten wäre; gleichermassen wäre aber bei tatsächlicher Einigung
ein ausdrückliches Festhalten derselben zu erwarten (E. 7.3.6). Inwiefern dies
unhaltbar sein soll, zeigt die Beschwerdeführerin nicht rechtsgenügend auf. Im
Übrigen würde die Annahme, die Zeugen C.________ und D.________ seien nicht
zuverlässig, nicht zwingend bedeuten, dass auf die Angaben des Zeugen
E.________ und von B.________ in der persönlichen Befragung abgestellt werden
müsste, selbst wenn diese übereinstimmend ausgesagt haben. Entgegen der Annahme
der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz auch nicht willkürlich ausser Acht
gelassen dass gemäss Ziff. 6.2 der Vereinbarung sämtliche früheren zwischen den
Parteien bestehenden Verpflichtungen aufgehoben werden. Vielmehr erwog die
Vorinstanz, hätte die Vereinbarung auch das Mietverhältnis erfasst, wäre dieses
gemäss Ziff. 6.2 aufgehoben worden, was offenkundig nicht dem Verständnis der
Vertragsparteien entsprochen habe. Inwiefern die Vorinstanz damit in Willkür
verfallen sein soll, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf. Willkür in der
Beweiswürdigung ist somit nicht dargetan. Damit kann offen bleiben, ob die
Beschwerdeführerin die weiteren von der Vorinstanz gegen eine tatsächliche
Willensübereinstimmung angeführten Gründe hätte anfechten müssen.
4.
4.1 Vertragliche Vereinbarungen sind, wenn ein übereinstimmender wirklicher
Parteiwille nicht ermittelt werden kann (Art. 18 Abs. 1 OR), aufgrund des
Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang
sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie
abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III 24 E.
4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1. S. 611). Das Bundesgericht überprüft die
objektivierte Auslegung nach dem Vertrauensprinzip als Rechtsfrage, wobei es an
die Feststellungen der kantonalen Gerichte über die äusseren Umstände sowie das
Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1
BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67, mit Hinweisen).
4.2 Zur vertrauenstheoretischen Auslegung der umstrittenen Saldoklausel erwog
die Vorinstanz, eine systematische Betrachtung im Gesamtkonzept des Vertrages
lege nahe, diese Klausel so zu verstehen, dass sie sich lediglich auf
Forderungen der Vertragsparteien im Zusammenhang mit der beruflichen
Zusammenarbeit zwischen der Beschwerdegegnerin und B.________ bezogen habe,
nicht aber auf die mietrechtlichen Belange zwischen der Beschwerdeführerin
einerseits und der Beschwerdegegnerin und B.________ andererseits, welche die
Vorinstanz als "Aussenbeziehung" charakterisierte.
Zum gleichen Ergebnis gelangte die Vorinstanz auch im Hinblick darauf, dass der
in der Saldoklausel angebrachte Vorbehalt eines allfälligen Verkaufs des 50
%-Anteils der Mietliegenschaft mit der von der Beschwerdeführerin verlangten
Mietzinsherabsetzung in einem engen Zusammenhang stehe. Daraus, dass die
Parteien eine der diskutierten Varianten zur Entschärfung der Mietzinsfrage
ausdrücklich von der Saldoklausel ausgenommen hätten, sei nach Treu und Glauben
zu schliessen, dass auch die andere Variante noch im Raum gestanden habe, weil
die Problematik als Ganzes noch nicht entschärft gewesen sei. Dies lege eine
weite Auslegung des Vorbehalts in dem Sinne nahe, dass er auch die
Mietzinsfrage umfassen sollte.
Weiter erwog die Vorinstanz, nach dem Wortlaut von Ziffer 6.2 der Vereinbarung
wäre auch der Mietvertrag aufgehoben, wenn man die Saldoklausel auf
Verpflichtungen aus dem Mietvertrag beziehen wollte. Dies entspreche aber
offenkundig nicht dem Verständnis der Vertragsparteien, namentlich nicht jenem
der Beschwerdeführerin. Hinzu komme, dass der Streit über die Mietzinshöhe vor
Abschluss der erwähnten Vereinbarung wiederholt diskutiert worden sei, ohne
dass es zu einer einvernehmlichen Regelung gekommen wäre. Auch aus diesem
Grunde lehnte es die Vorinstanz ab, die geltend gemachten Mietzinsausstände der
allgemein formulierten Saldoklausel zu unterstellen.
4.3 Die Beschwerdeführerin kritisiert einzig die im Zusammenhang mit der
normativen Auslegung vorgenommene Unterscheidung nach Innen- und
Aussenbeziehungen. Inwiefern die Erwägungen der Vorinstanz, die ungeachtet
dieser Unterscheidung zum gleichen Auslegungsergebnis führen, das
Vertrauensprinzip verletzt haben soll, legt die Beschwerdeführerin jedoch nicht
dar. So widerlegt sie nicht, dass die in Ziff. 6.2 der Vereinbarung erwähnte
Aufhebung sämtlicher früheren zwischen den Parteien bestehenden Verpflichtungen
bei einem Einbezug der umstrittenen Mietzinsforderungen zur Beendigung des
Mietvertrages hätte führen müssen, die von den Parteien nicht gewollt war.
Zudem ist entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin nicht ersichtlich,
inwiefern für die Vertragsauslegung erheblich sein soll, dass der
Vereinbarungsentwurf zwischen den Rechtsvertretern der Parteien hin und her
gesandt wurde. Schliesslich ersetzt die Vereinbarung gemäss Ziff. 6.1 den
Aktienkaufvertrag und die auch in der Präambel erwähnte Beendigungsvereinbarung
vom 13. Juli 2007, die den Mietvertrag nicht betraf. Dies bestätigt, dass die
in der gleichen Ziffer angeführte Saldoklausel die Verpflichtungen aus dem
Mietvertrag ebenfalls nicht erfasste. Demnach ist eine Verletzung des
Vertrauensprinzips, soweit sie überhaupt rechtsgenüglich gerügt wurde, zu
verneinen.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird die
Beschwerdeführerin dafür kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Das Bundesgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Oktober 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Gelzer