I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.416/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_416/2012
Urteil vom 21. November 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Verfahrensbeteiligte
A. und B. X.________,
vertreten durch Advokat Stefan Escher,
Beschwerdeführer,
gegen
Versicherung Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Beat Rieder,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis, I.
zivilrechtliche Abteilung, vom 24. Mai 2012.
Sachverhalt:
A.
Die Eheleute A. X.________ (Eigentümerin) und B. X.________ (Eigentümer) sind
Eigentümer eines Stockwerkeigentümeranteils über Räumlichkeiten im zweiten
Obergeschoss des Geschäftshauses an der Z.________strasse in Brig. Die
Eigentümerin hatte den Eigentümer zur Vermietung dieser Räumlichkeiten
bevollmächtigt. Im Hinblick auf deren Miete nahm die Versicherung Y.________
AG, handelnd durch C.________, mit den Eigentümern Kontakt auf. Dieser
besichtigte die Räumlichkeiten und erhielt vom Eigentümer einen Grundrissplan.
In einer E-Mail vom 8. August 2006 führte D.________, Prokurist und
Projektleiter der Versicherung Y.________ gegenüber dem Eigentümer aus, wie
telefonisch schon abgemacht, bestätige er, dass die Versicherung Y.________ die
Räume an der Z.________strasse mieten möchte, E.________ werde dem Eigentümer
einen Vertragsvorschlag senden mit:
" - Mietzins: 2'100./Monat + NK (letzes Jahr, ca. 2'100.-(J)
- Fläche 134m2 + 2 x Balkon
- Keller im UG
- kein Parkplatz (S. 21)."
Am 9. August 2006 wurde der Eigentümerin per E-Mail der allgemein gehaltene
Standard-Mietvertrag der Versicherung Y.________ zugestellt. Der Eigentümer
strich in diesem Vertrag sämtliche Varianten, die nicht zutrafen oder an den
gegebenen Lokalitäten nicht möglich waren. Er liess jedoch Ziff. 12.6 Abs. 1
mit folgendem Wortlaut stehen:
"Der vorstehende Mietvertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren
ausgefertigt und unterzeichnet und erlangt erst Rechtsgültigkeit mit
Unterzeichnung durch beide Parteien."
Alsdann ergänzte der Eigentümer den Standardvertrag hinsichtlich des
Mietobjekts, des jährlichen Mietzinses von Fr. 25'200.-- und sah ab dem 1.
September 2006 eine Mietdauer von fünf Jahren mit einer Option für zwei Jahre
vor. Am 14. August 2006 sandte er den auf diese Weise ergänzten Mietvertrag
derVersicherung Y.________ zu.
Nach den Angaben des Eigentümers hat ihm E.________ telefonisch erklärt, der
Vertrag sei grundsätzlich so in Ordnung, die Versicherung Y.________ wünsche
jedoch eine Verlängerung der Option um fünf Jahre. Am 18. August 2006 stellte
die Versicherung Y.________ die Pläne für den beabsichtigten Umbau dem
Eigentümer zu. Dieser nahm im Vertrag die von der CS gewünschte Verlängerung
der Option um 5 Jahre, die Übernahme der Prämie der
Gebäudehaftpflichtversicherung als zusätzliche Nebenkosten und die
Rückbaupflicht betreffend den Tresor und verschiedene Wände gemäss den
zugestellten Plänen auf und sandte den dadurch abgeänderten Vertrag am 22.
August 2006 der Versicherung Y.________. Gleichentags übergab er C.________
einen Schlüssel zu den Räumlichkeiten, holte diesen am 25. August 2006 bei
C.________ jedoch wieder ab, um mit dem bisherigen Mieter die Mietabnahme
vorzunehmen. Nach der Wohnungsabnahme warf der Eigentümer sämtliche Schlüssel
in den Briefkasten der Versicherung Y.________. C.________ bestätigte, die
Schlüssel erhalten zu haben. Noch vor dem 1. September 2006 hatte D.________
vom Eigentümer telefonisch verlangt, die Lavabos und die Lichtanlage im
Mietobjekt zu entfernen. Am 12. September 2006 sandten die Eigentümer der
Versicherung Y.________ zu Handen von D.________ folgendes Schreiben (act. S.
44).
"Mietvertrag Z.________strasse, Brig, 2. OG
Sehr geehrte Herren
Wir stellen fest, dass wir in obiger Angelegenheit den Mietvertrag in
Bestätigung der Abmachungen zwischen den Parteien bis heute zur Gegenzeichnung
nicht erhalten haben.
Bei uns hat sich F.________ am 4.9.2006 erkundigt, ob man gegen Entschädigung
bereit wäre, vom Mietvertrag zurückzutreten. Damit waren wir nicht
einverstanden. Deshalb hat F.________ erklärt, er werde D.________ anweisen,
uns umgehend die Verträge zur Gegenzeichnung und Bestätigung des
abgeschlossenen Mietvertrages zuzustellen, sofern dies nicht bereits geschehen
sei. Die Versicherung Y.________ hat die Miete auf den 1. September 2006
angetreten.
Wir ersuchen Sie deshalb, uns die Papiere umgehend zuzustellen."
Mit Schreiben vom 29. September 2006 bat die R.________ AG den Eigentümer, ein
Baugesuch der Versicherung Y.________ betreffend die Anbringung einer
Reklamebeschriftung an der Z.________strasse in Brig schnellstmöglich
unterzeichnet zurückzusenden. Dieser Bitte kam der Eigentümer am 2. Oktober
2006 nach. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2006 teilte D.________ den Eigentümern
mit, der Mietvertrag sei trotz weit gediehener Verhandlungen nicht
unterzeichnet worden und demnach nicht gültig zustande gekommen.
B.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren klagten die Eigentümer (Kläger) am 16.
Mai 2007 beim Bezirksgericht Brig gegen die Versicherung Y.________ (Beklagte)
auf Zahlung von Mietzinsen von insgesamt Fr. 18'900.-- für die Monate September
2006 bis und mit August 2007 nebst Zins. Zudem verlangten die Kläger Fr.
2'128.85.-- nebst Zins als Ersatz für Verspätungsschaden, Stromkosten und
weiteren Schaden. Das Bezirksgericht wies am 26. September 2008 die von der
Beklagten erhobene Einrede der örtlichen und sachlichen Unzuständigkeit ab und
beschränkte das Verfahren vorerst auf die Frage des Zustandekommens eines
Mietvertrages. In ihrer Replik vom 3. November 2008 stellten die Kläger
namentlich das Begehren, die Beklagte sei zur Zahlung der Mietzinse vom 1.
September 2006 bis und mit 30. September 2008 entsprechend Fr. 52'500.--
zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. September 2007 zu verpflichten.
Mit Urteil vom 18. Juni 2010 stellte das Bezirksgericht fest, die Parteien
hätten für die Wohnung im zweiten Obergeschoss an der Z.________strasse in Brig
ab dem 1. September 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen. Zur Begründung führte
es im Wesentlichen aus, die Parteien seien sich spätestens Ende August 2006
über alle Punkte des überarbeiteten Mietvertrages einig gewesen, und es hätten
definitive Pläne für bauliche Anpassungen vorgelegen, die im Auftrag der
Beklagten im Anhang des Mietvertrages enthalten waren. Durch die Aushändigung
der Schlüssel habe die Übergabe der Mietsache stattgefunden. Zudem hätten die
Kläger im Auftrag der Beklagten den vorherigen Mieter angewiesen, die
Lampeneinrichtungen zu entfernen. Demnach hätte die Beklagte die Miete gemäss
Art. 256 OR per 1. September 2006 angetreten. Die Kläger hätten daraus, dass
sie nach ihrem Schreiben vom 12. September 2006 im Auftrag der Beklagten am 29.
September 2009 von der R.________ AG zur Unterzeichnung von Baugesuchen
aufgefordert wurden, schliessen dürfen, die Beklagte sei selber vom Bestand
eines Mietvertrages ausgegangen. Dies habe die Beklagte erstmals mit ihren
Schreiben vom 26. Oktober 2006 klar verneint. Am 27. Oktober 2006 habe sie die
Wohnungsschlüssel mittels Einschreibebrief retourniert. Namentlich aufgrund der
Übernahme der Schlüssel sei der überarbeitete Mietvertrag zustande gekommen.
Die Beklagte habe ihn nur deshalb nicht unterzeichnet, weil sie nach
Mietantritt ein anderes Angebot erhalten habe. Mithin sei den Klägern der
Beweis gelungen, dass der Vorbehalt der Schriftform einzig Beweiszwecken
gedient habe.
In Gutheissung einer Berufung der Beklagten hob das Kantonsgericht des Kantons
Wallis das erstinstanzliche Urteil am 24. Mai 2012 auf und stellte fest,
zwischen den Parteien sei bezüglich der Räumlichkeiten im zweiten Obergeschoss
an der Z.________strasse, Brig ab dem 1. September 2006 kein Mietvertrag
zustande gekommen, und wies die Klage ab.
C.
Die Kläger (Beschwerdeführer) erheben Beschwerde in Zivilsachen mit dem
sinngemässen Begehren, das Urteil des Kantonsgerichts vom 24. Mai 2012
aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil vom 18. Juni 2010 zu bestätigen.
Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beklagte (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf eingetreten werden kann. Das Kantonsgericht verweist ohne
ausdrücklichen Antrag auf sein Urteil.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid
(Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin
kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m.
Art. 72 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer sind im kantonalen
Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende
Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a
BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die
Beschwerde kann damit eingetreten werden.
2.
2.1 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des
Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz beruft und
den Sachverhalt gestützt darauf berichtigt oder ergänzt wissen will, hat mit
Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und
taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht
hat (Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III
539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570).
2.2 Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe zwar ausgeführt, dass
sämtliche Schlüssel in den Briefkasten der Beschwerdegegnerin eingeworfen
worden seien. Es habe jedoch im Gegensatz zum Bezirksgericht nicht
festgestellt, wann die Schlüssel wieder in den Besitz der Beschwerdeführer
gelangt seien, obwohl diese durch die Klagebeilage Nr. 22 belegt hätten, dass
dies erst am 30. Oktober 2006 der Fall gewesen sei. Damit verlangen die
Beschwerdeführer eine entsprechende Ergänzung des vorinstanzlich festgestellten
Sachverhalts.
2.3 Das Bezirksgericht stellte fest, die Schlüssel des Mietobjekts seien den
Beschwerdeführern am 27. Oktober 2006 mit eingeschriebener Sendung ohne
Kommentar zugesandt worden. Gemäss dem entsprechenden Beleg in den kantonalen
Akten (S. 64, Klagebeilage 22) ist die am Freitag, den 27. Oktober 2006
abgesandte Sendung am Montag, den 30. Oktober 2006 eingegangen. Gestützt darauf
kann der zweitinstanzlich festgestellte Sachverhalt entsprechend dem Begehren
der Beschwerdeführer ergänzt und festgestellt werden, dass die Schlüssel mit
eingeschriebener Post vom 27. Oktober 2006 den Eigentümern zurückgesandt
wurden.
3.
3.1 Das Kantonsgericht erwog, die E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 8. August
2006 zeige bloss die Bereitschaft, einen Mietvertrag abzuschliessen, nicht
jedoch, dass ein solcher bereits abgeschlossen worden sei. Die
Beschwerdegegnerin habe den in Ziff. 12.6 ihres Mustervertrages als
Gültigkeitsvoraussetzung vorgesehenen Vorbehalt der Schriftform gewollt. Die
Beschwerdeführer seien erfahrene Juristen und hätten sich daher der Tragweite
dieses Vorbehalts bewusst sein müssen. Der Beschwerdeführer habe diesem
zugestimmt, indem er den von ihm abgeänderten Mustervertrag mit diesem
Vorbehalt am 14. August 2006 an die Versicherung Y.________ gesandt habe. Auch
nach der nochmaligen Abänderung des Vertrages vom 22. August 2006 durch den
Beschwerdeführer sei der Vorbehalt noch enthalten und damit gewollt gewesen. An
der Tatsache, dass der Mietvertrag erst Gültigkeit erlangen sollte, wenn er
gegenseitig unterzeichnet war, ändere auch nichts, dass die Beschwerdegegnerin
von den Beschwerdeführern noch die Entfernung der Lavabos und der Lichtanlage
verlangt und sie um Unterzeichnung eines Gesuches betreffend Reklameschild
ersucht habe.
3.2 Die Beschwerdeführer machen zusammengefasst geltend, die Parteien seien
sich über den Abschluss des Mietvertrages gemäss der Fassung vom 22. August
2006 einig gewesen und hätten durch konkludentes Verhalten, namentlich die
Übergabe bzw. Übernahme der Schlüssel zum Mietobjekt und die seitens der
Beschwerdeführerin erfolgte Anweisung zur Entfernung der Lichtanlage und der
Lavabos im Mietobjekt, auf den Formvorbehalt verzichtet.
3.3 Ist für einen Vertrag, der vom Gesetze an keine Form gebunden ist, die
Anwendung einer solchen vorbehalten worden, so wird gemäss Art. 16 Abs. 1 OR
vermutet, dass die Parteien vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein
wollen. Diese Vermutung kann durch den Nachweis widerlegt werden, dass die
Parteien nachträglich durch konkludentes Verhalten auf die vorbehaltene Form
verzichtet haben (BGE 125 III 263 E. 4c S. 268 mit Hinweisen). Ein konkludenter
Verzicht ist namentlich anzunehmen, wenn die Parteien vor der Erfüllung der
Form vertragliche Leistungen vorbehaltlos erbringen und entgegennehmen (BGE 105
II 75 E. 1 S. 78; Urteil 4C.362/1994 vom 28. März 1995 E. 3b/cc). Ist der Kauf
des Ladeninventars Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrages, belegt
die Mitteilung des künftigen Mieters an den Vermieter, der Kaufvertrag über das
Inventar sei zustande gekommen, dass der neue Mieter sich schon vor der
Erfüllung der vereinbarten Schriftform gebunden wissen wollte (Urteil C.11/1984
vom 12. April 1984 E. 3).
3.4 Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdeführer ihre vertragliche Leistung
erbracht, indem sie der Beschwerdegegnerin noch vor Beginn der Miete am 1.
September 2006 die Schlüssel zum Mietobjekt übergaben und damit die
tatsächliche Nutzungsmöglichkeit verschafften. Die Beschwerdegegnerin hat diese
Schlüssel vorbehaltlos angenommen und erst am 27. Oktober 2007 wieder
zurückgesendet. Zudem hat sie nach Erhalt des Mietvertrages vom 22. August 2006
die Beschwerdeführer angewiesen, im Mietobjekt die Lampen und Lavabos zu
entfernen, worauf die Beschwerdeführer die Lichtanlage abmontieren liessen. Mit
diesen Handlungen, welche der Erfüllung bzw. Umsetzung des Vertrages dienten,
haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, dass sie bereits vor der
Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages von dessen Rechtsgültigkeit
ausgingen und auf die Schriftform als Gültigkeitsvoraussetzung verzichteten.
Die Vorinstanz hat daher Bundesrecht verletzt, indem sie in Abweichung vom
erstinstanzlichen Urteil vom 18. Juni 2010 aufgrund der Nichterfüllung der
Schriftform das Zustandekommen eines Mietvertrages verneinte. Demnach ist das
angefochtene Urteil in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und das
erstinstanzliche Urteil zu bestätigen.
3.5 Mit der Aufhebung des angefochtenen Urteils werden die weiteren von den
Beschwerdeführern dagegen gerichteten Rügen gegenstandslos.
4.
Gemäss dem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird die unterliegende
Beschwerdegegnerin dafür kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
und Art. 68 Abs. 2 BGG). Die Sache ist zu neuer Entscheidung über die Kosten-
und Entschädigungsfolgen des kantonalen Rechtsmittelverfahrens an die
Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 68 Abs. 5 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons
Wallis vom 24. Mai 2012 aufgehoben und festgestellt, dass die Parteien für die
Wohnung im zweiten Obergeschoss an der Z.________strasse in Brig ab dem 1.
September 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen haben.
2.
Die Sache wird zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen
des kantonalen Rechtsmittelverfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Wallis, I.
zivilrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 21. November 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Gelzer