I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.366/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_366/2012
Arrêt du 3 septembre 2012
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Monti.
Participants à la procédure
H.X.________ et F.X.________, représentés par Me Christian Fischele,
recourants,
contre
Y.________ SA, représentée par Me Jacques Berta,
intimée.
Objet
bail à loyer; résiliation; sous-location,
recours contre l'arrêt rendu le 21 mai 2012 par la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits:
A.
H.X.________ et F.X.________ sont depuis le 1er août 1996 locataires d'un
appartement de cinq pièces ainsi que d'un box sis dans un immeuble à Genève
appartenant à Y.________ SA. Le dernier loyer est de 15'804 fr. par an, charges
non comprises.
Le 11 novembre 2002, les locataires ont informé la bailleresse qu'ils avaient
sous-loué l'appartement à A.________ aux mêmes conditions que celles du bail
principal. La bailleresse a donné son accord, à condition que la sous-location
soit de durée déterminée et qu'elle ne débouche pas sur un transfert de bail.
A partir du 1er juillet 2007, les locataires ont sous-loué l'appartement à
B.________ et C.________, toujours aux mêmes conditions que celles du bail
principal. Le contrat de sous-location a été conclu pour une durée d'une année,
tacitement renouvelable d'année en année. La bailleresse n'en a pas été
informée.
Interpellés le 25 janvier 2010 sur la date de leur retour dans l'appartement,
les locataires ont déclaré qu'ils n'avaient plus l'intention de réintégrer les
locaux et qu'ils souhaitaient transférer le bail aux sous-locataires. La
bailleresse a alors invité les locataires à résilier le contrat, sous menace de
procéder elle-même à la résiliation.
B.
Par avis officiels du 13 avril 2010, la bailleresse a résilié le contrat de
bail pour le 31 août 2010. Les locataires ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, laquelle a
déclaré le congé valable.
L'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers. Les locataires
ont requis la suspension de la procédure jusqu'à ce que les sous-locataires
puissent occuper l'appartement qu'ils s'étaient acheté. Sur le fond, les
locataires ont conclu à l'annulation du congé et subsidiairement à une
prolongation de bail pour quatre ans. Par jugement du 22 novembre 2011, le
Tribunal a refusé de suspendre la procédure, a déclaré le congé valable et a
refusé toute prolongation du bail.
Les locataires ont interjeté appel. Par arrêt du 21 mai 2012, la Chambre des
baux et loyers de la Cour de justice a rejeté l'appel et confirmé le jugement
attaqué.
C.
Par-devant le Tribunal fédéral, les locataires (ci-après: les recourants)
interjettent un recours en matière civile, à défaut un recours constitutionnel
subsidiaire. Ils concluent principalement à l'annulation du congé,
subsidiairement à une prolongation du bail de quatre ans. Y.________ SA
(ci-après: l'intimée) conclut au rejet. Par ordonnance du 11 juillet 2012, la
présidente de la cour de céans a accordé l'effet suspensif requis par les
recourants.
Considérant en droit:
1.
Devant l'autorité précédente, les recourants ont conclu à l'annulation du congé
donné par leur bailleresse. Eu égard au loyer annuel de 15'804 fr. et au délai
de protection de trois ans prévu par l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur
litigieuse minimale de 15'000 fr. est manifestement atteinte dans cette cause
civile pécuniaire (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1).
La voie du recours en matière civile est donc ouverte.
2.
2.1 La résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n'exige pas de
motif particulier, ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le
locataire. Elle est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la
bonne foi. Ces règles sont notamment violées lorsque la résiliation est
purement chicanière, ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de
protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un
prétexte. Il en découle en particulier que le congé donné à un locataire qui
sous-loue sans droit l'objet loué ne prête pas à critique; sauf dans le cas où
le bailleur y a consenti en toute connaissance de cause, la sous-location n'est
pas autorisée si le locataire n'a pas l'intention de réoccuper lui-même l'objet
loué dans un avenir prévisible (art. 271 CO; ATF 138 III 59 consid. 2.1 et
2.2.1; 136 III 190 consid. 2).
Il n'y a pas de rapport juridique entre le bailleur principal et le
sous-locataire; sous réserve d'un bail principal fictif (cf. art. 273b al. 2
CO), le sous-locataire ne peut donc pas contester la résiliation du bail
principal. De son côté, le locataire, pour contester la résiliation du bail
principal, ne peut pas se prévaloir de conséquences pénibles pour son
sous-locataire (PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4ème éd. 1996, n° 18 i.f. ad
art. 273b CO); celles-ci sont sans pertinence.
2.2 Les recourants reprochent à la Chambre cantonale de ne pas avoir constaté
la situation des sous-locataires, plus précisément de ne pas avoir retenu que
ceux-ci ne peuvent pas occuper l'appartement qu'ils ont acheté parce que leur
locataire conteste la résiliation de son bail. Même avérés, ces faits ne
seraient pas susceptibles d'influer sur le sort de la cause. Le grief ne peut
qu'être rejeté (cf. art. 97 al. 1 LTF).
Les recourants font en outre grief à la Chambre cantonale d'avoir violé
l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire pour ne pas avoir suspendu la
cause en application du droit de procédure cantonal alors en vigueur; ils
soutiennent qu'une suspension, retardant le jugement au fond, aurait permis
d'éviter une situation difficile aux sous-locataires. Dès lors que ces
difficultés sont sans pertinence pour le sort du litige, elles ne pouvaient
d'emblée pas être un motif de suspendre la procédure cantonale. Elles ne
justifiaient pas davantage une suspension de la présente procédure de recours.
Les recourants invoquent enfin une violation des dispositions sur le congé
abusif à cause des conséquences pénibles qu'il entraîne pour les
sous-locataires. Encore une fois, celles-ci sont sans pertinence. Pour le
surplus, il est incontesté que les recourants n'entendent plus habiter
l'appartement loué. La résiliation de leur bail n'était dès lors pas contraire
aux règles de la bonne foi.
3.
A teneur du texte légal, les dispositions sur la prolongation de bail
s'appliquent à la sous-location jusqu'à l'extinction du bail principal; la
prolongation n'est possible que pour la durée du bail principal (art. 273b al.
1 CO). Le contrat de sous-location dépend du contrat de bail principal et ne
saurait en excéder l'échéance (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 578); il
ne peut pas être prolongé au-delà du moment où le contrat principal prend fin
(HIGI, op. cit., n° 30 s. ad art. 273b CO). Le fait que le sous-locataire ait
en soi le droit d'obtenir du locataire principal (sous-bailleur) la
prolongation du contrat de sous-location ne saurait en conséquence conduire à
une prolongation correspondante du contrat de bail principal.
Les recourants, à bon escient, ne soutiennent pas que la fin du contrat
principal aurait pour eux-mêmes des conséquences pénibles. Ils estiment avoir
droit à une prolongation qui découlerait de ce que les sous-locataires auraient
droit à une prolongation du contrat de sous-location. Cette opinion est
erronée.
4.
Les recourants succombent. En conséquence, ils supporteront les frais et dépens
de la présente procédure (art. 66 et 68 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des
recourants, solidairement entre eux.
3.
Les recourants sont condamnés solidairement à verser à l'intimée une indemnité
de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des
baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 3 septembre 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
La Greffière: Monti