I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.365/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_365/2012
Urteil vom 10. September 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichterin Escher,
Gerichtsschreiberin Reitze.
Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Beeler,
Beschwerdeführer,
gegen
Y.________,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Ausweisung,
Beschwerde gegen den Beschluss des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz, 2.
Zivilkammer, vom 7. Mai 2012.
Sachverhalt:
A.
Im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens sind die Grundstücke Nr.
xx.________ und Nr. xxx.________ sowie weitere Grundstücke von der B.________
als Grundpfandgläubigerin ersteigert worden. Am 3. Dezember 2008 wurden die
ersteigerten Grundstücke an den vormaligen Eigentümer, X.________ (Beklagter,
Beschwerdeführer), zu einem Pauschalpreis von Fr. 650'000.-- zurückübertragen.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom gleichen Tag verkaufte X.________
die Grundstücke Nr. xx.________ und Nr. xxx.________ zu einem Preis von Fr.
400'000.-- an seinen Sohn Y.________ (Kläger, Beschwerdegegner).
Dem Kaufvertrag ist zu entnehmen, dass die Grundstücke frei von Miet- und
Pachtverträgen übertragen wurden. Sodann wurde vereinbart, dass X.________
weiterhin im Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. xx.________ wohnen darf und dass
die Parteien diesbezüglich ausserhalb des Kaufvertrages einen separaten
Mietvertrag abschliessen werden.
B.
B.a Mit Eingabe vom 4. Januar 2011 stellte Y.________ beim Einzelrichter am
Bezirksgericht A.________ das Begehren, es sei X.________ zu verpflichten, die
Liegenschaften Nr. xx.________ sowie Nr. xxx.________ bis spätestens am 30.
April 2011 auf eigene Kosten zu räumen, zu verlassen und ihm zu übergeben.
Sollte X.________ dem nicht fristgerecht nachkommen, sei Y.________ dazu zu
berechtigen, auf Kosten von X.________ und nötigenfalls mit Hilfe der Polizei,
selbst oder durch fachmännische Hilfe Dritter, die genannten Liegenschaften zu
räumen oder räumen zu lassen.
B.b Mit Entscheid vom 12. September 2011 hiess der Einzelrichter am
Bezirksgericht A.________ das Räumungsbegehren gut und verfügte im gleichen
Entscheid die Abweisung des Gesuchs des Beklagten um unentgeltliche
Rechtspflege.
B.c Gegen diesen Entscheid vom 12. September 2011 erhob der Beklagte beim
Kantonsgericht des Kantons Schwyz gleichzeitig Berufung und Beschwerde. Er
beantragte im Wesentlichen, es sei der Entscheid des Einzelrichters am
Bezirksgericht A.________ betreffend die Räumung der Grundstücke Nr.
xx.________ und Nr. xxx.________ sowie der Entscheid betreffend die
Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege aufzuheben, auf das
Räumungsgesuch des Klägers sei nicht einzutreten und es sei ihm für das
Berufungsverfahren und für das Verfahren vor der Vorinstanz die unentgeltliche
Rechtspflege zu gewähren.
Das Kantonsgericht des Kantons Schwyz vereinigte die beiden Verfahren und wies
mit Beschluss vom 7. Mai 2012 die Berufung und die Beschwerde ab, soweit es
darauf eintrat und bestätigte den Entscheid des Einzelrichters am
Bezirksgericht A.________ vom 12. September 2011. Ebenso wies das
Kantonsgericht das Gesuch des Beklagten um unentgeltliche Rechtspflege ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beklagte dem Bundesgericht, es sei
der Beschluss des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz vom 7. Mai 2012 und das
Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht A.________ vom 12. September 2011
aufzuheben, auf das Räumungsgesuch des Klägers sei nicht einzutreten, eventuell
sei es abzuweisen, subeventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz oder an die erste Instanz zurückzuweisen. Ferner sei ihm für das
bundesgerichtliche wie auch für die beiden kantonalen Verfahren die
unentgeltliche Prozessführung und die unentgeltliche Rechtsverbeiständung durch
Rechtsanwalt Dr. Bruno Beeler zu gewähren.
Auf die Einholung von Vernehmlassungen wurde verzichtet.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 16. Juli 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung erteilt.
Mit Verfügung vom 8. August 2012 wies das Bundesgericht das Gesuch des
Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege ab. Der Kostenvorschuss wurde
am 21. August 2012 fristgerecht geleistet.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 417 E. 1 S. 417 mit
Hinweisen).
Die Beschwerde richtet sich gegen den Beschluss des Kantonsgerichts des Kantons
Schwyz vom 7. Mai 2007 und gegen das Urteil des Bezirksgerichts A.________ vom
12. September 2011. Soweit sich die Beschwerde gegen den Entscheid des
Bezirksgerichts richtet, kann darauf mangels Letztinstanzlichkeit (Art. 75 Abs.
1 BGG) nicht eingetreten werden.
Der angefochtene Beschluss des Kantonsgerichts ist ein
verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen
Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Der Streitwert übersteigt Fr. 30'000.--, womit
das Streitwerterfordernis für eine Beschwerde in Zivilsachen erreicht ist (Art.
74 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung
(Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
2.
2.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde
mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen
(vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254; 132 II 257 E. 2.5 S. 262; 130 III 136 E.
1.4 S. 140). Immerhin prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der
allgemeinen Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG),
grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel
nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine
erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu
untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE
135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254 mit Hinweisen). Eine
qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und
von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche
Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet
worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
2.2 In tatsächlicher Hinsicht legt das Bundesgericht seinem Urteil den
Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens
entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig"
bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401).
Der Beschwerdeführer stellt seinen rechtlichen Vorbringen eine ausführliche
Sachverhaltsdarstellung voran, die den Ablauf der Ereignisse aus seiner Sicht
schildern. Er weicht darin in verschiedenen Punkten von den tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz ab oder erweitert diese, ohne substanziiert
Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu machen. Seine Ausführungen
haben daher unbeachtet zu bleiben.
3.
Der Beschwerdeführer macht in verschiedener Hinsicht eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) sowie die Verletzung des Grundsatzes von
Treu und Glauben (Art. 9 BV) und des Anspruchs auf ein faires Verfahren (Art.
29 Abs. 1 BV) geltend.
3.1 Er bringt vor, es sei nicht klar gewesen, welches Rechtsmittel gegen das
Urteil des Einzelrichters habe ergriffen werden müssen, da das Urteil zwei
verschiedene Rechtsmittelbelehrungen enthalten habe. Sodann sei ihm keine
Gelegenheit gegeben worden, sich zu der Stellungnahme des Beschwerdegegners vom
7. Juni 2011 zu äussern, welche dieser anlässlich der Instruktionsverhandlung
vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht A.________ eingereicht habe. Daraus sei
ihm ein Nachteil erwachsen, da beide Vorinstanzen das Rechtsverhältnis zwischen
ihm und dem Beschwerdegegner falsch beurteilt hätten. Schliesslich bringt der
Beschwerdeführer vor, der Einzelrichter am Bezirksgericht A.________ habe ihm
keine Akteneinsicht in die klägerischen Belege KB 10 ff. gewährt. Daher habe er
den Sachverhalt, der sich aus diesen Belegen ergeben würde, auch nie bestreiten
können.
3.2 Die Vorinstanz hat festgestellt, den Akten könne nicht entnommen werden,
dass sich der Beschwerdeführer zu der vom Beschwerdegegner anlässlich der
Instruktionsverhandlung eingereichten Stellungnahme habe äussern können. Doch
erweise sich die im erstinstanzlichen Verfahren erfolgte Gehörsverletzung weder
als schwerwiegend noch sei dem Beschwerdeführer daraus ein Nachteil erwachsen;
selbst wenn dieser Mangel als schwerwiegend angesehen werden sollte, habe
dieser im Berufungsverfahren geheilt werden können. Der erstinstanzliche
Entscheid stütze sich nicht auf Tatsachen, die der Beschwerdegegner in seiner
Stellungnahme vom 7. Juni 2011 neu vorgebracht habe, zumal der Beschwerdegegner
bereits in seinem Gesuch vom 4. Januar 2011 vorgetragen habe, dass eine
Zwangsräumung der streitigen Liegenschaften nur deshalb habe abgewendet werden
können, da er im letzten Moment mit der B.________ eine Einigung gefunden und
die Liegenschaften gekauft habe.
3.3 Der Beschwerdeführer setzt sich mit diesen Erwägungen der Vorinstanz nicht
auseinander. Er zeigt nicht auf, inwiefern das Kantonsgericht damit den Inhalt
und die Tragweite von Art. 29 Abs. 2 BV verkannt hätte, noch tut er dar, dass
es die Heilung der behaupteten Gehörsverletzung zu Unrecht bejaht hätte. Ebenso
wenig vermag er aufzuzeigen, inwiefern der Grundsatz von Treu und Glauben und
der Anspruch auf ein faires Verfahren durch die verwirrende
Rechtsmittelbelehrung im erstinstanzlichen Urteil verletzt sein sollte.
Der Beschwerdeführer tut weiter mit keinem Wort dar, dass er sich bei der
Vorinstanz um Einsicht in die klägerischen Belege KB 10 ff. bemüht hätte und
dass ihm diese verweigert worden wäre. Der Beschwerdeführer hatte nach eigenen
Angaben im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils Kenntnis vom Vorhandensein
dieser Belege, die er nach seinen Vorbringen nie zur Einsicht erhalten hat.
Somit wäre es ihm durchaus möglich gewesen, bei der Vorinstanz Einsicht in
diese Belege zu beantragen; seine Unterlassung hat er sich selber
zuzuschreiben.
Damit vermag der Beschwerdeführer den Anforderungen an das Rügeprinzip nicht
gerecht zu werden, geschweige denn das Urteil des Kantonsgerichts als
verfassungswidrig auszuweisen.
3.4 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Vorinstanz habe es unterlassen,
die von ihm beantragten Beweise abzunehmen, welche im Hinblick auf die
Qualifikation des Rechtsverhältnisses entscheidend gewesen seien. Damit habe
die Vorinstanz einmal mehr sein rechtliches Gehör verletzt.
Der Beschwerdeführer verkennt jedoch, dass das Gericht ohne Verletzung des
rechtlichen Gehörs Beweisanträge ablehnen kann, wenn es aufgrund bereits
abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in
vorweggenommener antizipierter Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine
Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 131 I 153
E. 3 S. 157; 130 II 425 E. 2.1 S. 428 f.; 124 I 208 E. 4a S. 211; je mit
Hinweisen). Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die B.________ und der
Beschwerdeführer am 3. Dezember 2008 nicht von einem Verkehrswert von
mindestens Fr. 900'000.-- für das Grundstück Nr. xx.________ ausgegangen seien;
umso weniger könne der Beschwerdeführer bei der darauf folgenden käuflichen
Übernahme des Grundstücks gewusst haben, dass die Entlassung des auf diesem
Grundstück stehenden Wohnhauses aus dem Geltungsbereich des BGBB (Bundesgesetz
vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht; SR 211.412.11) möglich sei
und somit ohne landwirtschaftliche Einschränkungen ein effektiver Verkehrswert
von Fr. 900'000.-- erzielt werden könne. Daher erweisen sich die Vorbringen des
Beschwerdeführers zum behaupteten Verkehrswert als unglaubhaft, weshalb die
Beweisofferten des Beschwerdeführers zum hypothetischen Verkehrswert des aus
dem Grundstück Nr. xx.________ stehenden Wohnhauses nicht abgenommen werden
müssen. Der Beschwerdeführer zeigt nicht auf, weshalb diese vorweggenommene
Beweiswürdigung der Vorinstanz willkürlich gewesen und eine Beweisabnahme
hinsichtlich des Verkehrswertes der Liegenschaft geboten gewesen wäre. Eine
Gehörsverletzung ist nicht dargetan.
4.
Der Beschwerdeführer rügt sodann eine Verletzung von Art. 257 ZPO und Art. 305
ff. OR.
4.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei aus den Akten ersichtlich, dass
ihm ab 2010 ein auf zehn Jahre befristetes und unentgeltliches Wohnrecht
eingeräumt worden sei; deshalb sei er weiterhin berechtigt die strittigen
Grundstücke zu nutzen bzw. zu bewohnen. Die Feststellungen der Vorinstanz seien
unrichtig und zudem sei der Sachverhalt weder unbestritten noch sofort
beweisbar. Überdies könne das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nicht als
Gebrauchsleihe qualifiziert werden; es sei vielmehr von einem
Vertragsverhältnis sui generis, eventuell von einem Mietverhältnis auszugehen.
4.2 Die Vorinstanz erkannte den Sachverhalt als sofort beweisbar. Es stehe
fest, dass der Beschwerdeführer berechtigt gewesen sei, auch nach dem 3.
Dezember 2008 weiterhin im auf dem Grundstück Nr. xx.________ stehenden Haus zu
wohnen, und zwar - zufolge Fehlens eines Mietvertrages, welcher entgegen der
Formulierung im Kaufvertrag vom 3. Dezember 2008 nicht geschlossen wurde - ohne
Bezahlung eines Mietzinses. Ein ab 2010 für zehn Jahre befristetes und
entgeltliches Wohnrecht sei nicht vereinbart worden. Folglich sei zwischen den
Parteien ein "faktisches Vertragsverhältnis" im Sinne einer Gebrauchsleihe
entstanden.
4.3 Art. 257 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" vor,
dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage überdies klar
ist.
Die Anwendung dieser bundesrechtlichen Bestimmung wird frei geprüft (Art. 95
lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Beweiswürdigung selbst hingegen ist eine
Frage der Feststellung des Sachverhalts, die der Überprüfung grundsätzlich
entzogen ist (vgl. E. 2.2; Art. 105 Abs. 1 BGG).
Ein klarer Fall setzt zum einen voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder
sofort beweisbar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO). Ein Sachverhalt ist dann
sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen
Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu
erbringen (BGE 138 III 123 E. 2.1.1 S. 125 mit Hinweisen). Zum anderen setzt
ein klarer Fall voraus, dass die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. b
ZPO). Dies trifft zu, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der
Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit
Hinweisen).
4.4 Aus dem Kaufvertrag geht hervor, dass die Grundstücke dem Beschwerdeführer
zum Gebrauch überlassen wurden; dies bis zum Abschluss eines Mietvertrages. Ein
solcher wurde nach den Feststellungen der Vorinstanz indessen nie geschlossen,
was vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten wird.
Der Beschwerdeführer behauptet jedoch, dass die Parteien ein auf zehn Jahre
befristetes Wohnrecht vereinbart hätten, weshalb er weiterhin mietzinslos und
demnach unentgeltlich die Grundstücke bzw. das Wohnhaus nutzen und bewohnen
dürfe. Damit kritisiert er die Beweiswürdigung der Vorinstanz, ohne aber auch
nur ansatzweise den Begründungsanforderungen zu genügen, um diese als
willkürlich auszuweisen. Darauf kann nicht eingetreten werden, zumal der
Beschwerdeführer seine appellatorischen Ausführungen mit Sachverhaltselementen
unterlegt, die im angefochtenen Urteil keine Stütze finden und die mangels
substanziierter Sachverhaltsrügen nicht berücksichtigt werden können. Ohnehin
ist weder dargetan noch ersichtlich, dass die Vorinstanz in Willkür verfallen
wäre, indem sie schloss, dass die Parteien kein befristetes Wohnrecht
vereinbart haben, sondern der Beschwerdeführer gestützt auf den Kaufvertrag vom
3. Dezember 2008 berechtigt war, das Grundstück bzw. das Wohnhaus weiterhin zu
bewohnen und dies - aufgrund fehlendem Mietvertrag - unentgeltlich. Im Übrigen
wäre ein Wohnrecht, wie es vom Beschwerdeführer behauptet wird, zu beurkunden
gewesen (Art. 776 i.V.m Art. 746 ZGB); dass dies erfolgt wäre, wird vom
Beschwerdeführer nicht vorgebracht.
Insoweit hat die Vorinstanz den Sachverhalt zu Recht als liquid und demnach als
sofort beweisbar erkannt.
4.5 Die weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers, es könne nicht von einem
unentgeltlichen Rechtsverhältnis ausgegangen werden, weshalb keine
Gebrauchsleihe vorliegen würde, erweisen sich als widersprüchlich. Der
Beschwerdeführer behauptet einerseits, dass die Parteien ein unentgeltliches
Wohnrecht vereinbart hätten, andererseits liege kein unentgeltliches
Rechtsverhältnis vor, da er seit dem 3. Dezember 2008 für und an den
Grundstücken mehrere Investitionen und Arbeiten getätigt habe, die als Entgelt
für das mietzinsfreie Wohnen anzusehen seien. So sei auch der Kaufpreis für die
Grundstücke bewusst tief angesetzt worden, da er davon ausgegangen sei, dass er
im Gegenzug die Grundstücke weiter nutzen bzw. bewohnen dürfe, weshalb von
keinem unentgeltlichen Rechtsverhältnis ausgegangen werden könne.
Der Beschwerdeführer vermag damit nicht ansatzweise aufzuzeigen, inwiefern die
Parteien eine Gegenleistung in Form eines Entgelts für die Gebrauchsüberlassung
vereinbart hätten. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, woraus der
Beschwerdeführer ableitet, dass die von ihm behaupteten Investitionen -
Mitwirkung im Verwaltungsrat der C.________ AG, Reparatur der Wasserversorgung
auf dem Grundstück Nr. xxxx.________, Beaufsichtigung der Schafe des
Beschwerdegegners und Renovation des Stalls auf dem Grundstück Nr. xx.________
- von den Parteien als Entgelt für die Überlassung der Grundstücke vereinbart
wurden. Ein Vertrag wird erst dann zu einem entgeltlichen Rechtsgeschäft, wenn
eine entsprechende Leistungspflicht einer Partei auferlegt wird. Wie die
Vorinstanz festgestellt hat, ist eine solche aus den vom Beschwerdeführer
eingereichten Beweismitteln nicht ersichtlich.
Infolge fehlender Entgeltlichkeit für die Nutzung der Grundstücke durfte die
Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht das Rechtsverhältnis als
Gebrauchsleihe qualifizieren und hat zu Recht die Rechtslage als klar erkannt.
Daran ändert nichts, dass die Vorinstanz auf über elf Seiten Ausführungen zum
Sachverhalt machen musste, wie dies vom Beschwerdeführer vorgebracht wird;
diese Ausführungen hat sich der Beschwerdeführer selber zuzuschreiben, da sich
die Vorinstanz mit seinen unzähligen und unbegründeten Vorbringen
auseinandersetzen musste.
4.6 Der Sachverhalt erweist sich somit als sofort beweisbar und die sich daraus
ergebende Rechtsfolge ist klar. In diesem Sinn wurde Art. 257 ZPO dadurch, dass
der Ausweisungsentscheid im summarischen Verfahren erging, nicht verletzt.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdegegnerin ist mit ihrem Antrag auf Abweisung des Gesuchs um
aufschiebende Wirkung unterlegen. Eine Parteientschädigung ist ihr daher nicht
zuzusprechen, zumal ihr im weiteren bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand
entstanden ist.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Schwyz, 2.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. September 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Die Gerichtsschreiberin: Reitze