I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.349/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_349/2012
Urteil vom 15. Oktober 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiber Widmer.
Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Eisenhut,
Beschwerdeführer,
gegen
A.________,
vertreten durch Fürsprecher Dr. Benno Studer,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Pachtvertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 8. Mai 2012.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwedegegner) übergab X.________ mit Vertrag vom 17. November
1996 das landwirtschaftliche Gewerbe "G.________" in H.________ zur Pacht. Der
Pachtbeginn wurde auf den 1. Januar 1997, die Pachtdauer auf 9 Jahre und der
Pachtzins auf Fr. 31'400.-- (p.a.) festgesetzt.
Mit Urteil vom 22. Juni 2005 erstreckte der Gerichtspräsident des Sensebezirks
das Pachtverhältnis in teilweiser Gutheissung einer Klage des Beschwerdeführers
bis zum 31. Dezember 2011.
Der Beschwerdegegner verpachtete das fragliche landwirtschaftliche Gewerbe mit
Vertrag vom 28./29. Dezember 2011 an Ba.________ und Bb.________ (im Folgenden:
"B.________"). Der Pachtbeginn wurde auf den 1. Januar 2012 festgesetzt.
B.
Am 5. Januar 2012 reichte der Beschwerdegegner beim Gerichtspräsidenten des
Sensebezirks ein Gesuch bzw. eine Klage um Rechtsschutz in klaren Fällen im
Sinne von Art. 257 ZPO ein. Er beantragte, es sei festzustellen, dass das
vorstehend genannte Pachtverhältnis zwischen ihm und dem Beschwerdeführer per
31. Dezember 2011 endete, und es sei dem Beschwerdeführer zu befehlen, das
frühere Pachtobjekt innert fünf Tagen seit Eintritt der Rechtskraft des Urteils
ordnungsgemäss zu räumen. Ferner beantragte er die Anordnung verschiedener
Zwangsmassnahmen für den Fall, dass der Befehl nicht befolgt wird.
Der Gerichtspräsident befahl dem Beschwerdeführer mit Entscheid vom 17. Februar
2012, das landwirtschaftliche Gewerbe "G.________", bestehend aus den
Grundstücken GB Art. 180, 186 und 189 GB H.________ und Art. 404 GB I.________,
innert fünf Tagen nach dem Eintritt des Rechtskraft dieses Entscheids
ordnungsgemäss zu räumen. Für den Fall, dass der Beschwerdeführer die genannten
Grundstücke nicht innert der genannten Frist verlässt, ordnete er verschiedene
indirekte Zwangsmassnahmen an.
Gegen diesen Entscheid gelangte der Beschwerdeführer mit Berufung an das
Kantonsgericht Freiburg. Dieses hiess das Rechtsmittel mit Urteil vom 8. Mai
2012 hinsichtlich der angeordneten Zwangsmassnahmen teilweise gut, bestätigte
aber den erstinstanzlichen Räumungsbefehl und wies die Berufung insoweit ab,
soweit es darauf eintrat.
C.
Der Beschwerdeführer erhob gegen dieses Urteil Beschwerde in Zivilsachen,
eventuell subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Er beantragt, das Urteil des
Kantonsgerichts vom 8. Mai 2012 aufzuheben und das Gesuch bzw. die Klage
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Kantonsgericht verzichtete auf eine Stellungnahme zur Beschwerde. Der
Beschwerdegegner schliesst auf deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Präsidialverfügung vom 9. Juli 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung gewährt.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (BGE 137 III 417 E. 1).
1.1 Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein
verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen
Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 (i.V.m. Art. 114) BGG, gegen den die
Beschwerde an das Bundesgericht grundsätzlich offen steht.
1.2 Die Vorinstanz äusserte sich entgegen Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG nicht zur
Höhe des Streitwerts im vorliegenden Fall, sondern begnügte sich mit der
Feststellung, dass die Streitwertgrenze von Fr. 10'000.-- für die Berufung nach
Art. 308 Abs. 2 ZPO erreicht sei. Der Beschwerdeführer macht geltend, die
Streitwertgrenze von 30'000 Franken für die Beschwerde in Zivilsachen nach Art.
74 Abs. 1 lit. b BGG (vgl. zur Nichtanwendbarkeit von Art. 74 Abs. 1 lit. a
BGG: BGE 136 III 196 E. 1.1.1) werde überstiegen, während der Beschwerdegegner
dies bestreitet. Die Frage, wie hoch der Streitwert ist, kann vorliegend
indessen offenbleiben, da die Behandlung der Beschwerde als Beschwerde in
Zivilsachen oder - bei Nichterreichen der Streitwertgrenze von 30'000 Franken -
als subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG) keinen Einfluss auf die
Prüfung der vorliegend einzig erhobenen Verfassungsrügen (Verletzung des
Anspruchs auf rechtliches Gehör [Art. 29 Abs. 2 BV] und des Willkürverbots
[Art. 9 BV]) hat.
1.3 Der Beschwerdeführer ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinem Antrag
auf Abweisung der Klage nicht durchgedrungen, mit dem er auf Erhaltung seines
Besitzes am streitbetroffenen Gewerbe abzielte, der seiner Darstellung nach
rechtlich geschützt ist. Damit hat er nicht bloss ein schutzwürdiges Interesse
an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids im Sinne von Art.
76 Abs. 1 lit. b BGG in der seit 1. Januar 2011 in Kraft stehenden Fassung.
Vielmehr ist auch sein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung des
angefochtenen Entscheids (Art. 115 lit. b BGG) entsprechend der ständigen
Praxis ohne weiteres zu bejahen. Er ist damit auch zur subsidiären
Verfassungsbeschwerde legitimiert (vgl. z.B. die Urteile 4D_13/2011 vom 14.
April 2011 E. 1.2; 4D_4/2011 vom 1. April 2011 E. 1.1). Im Rahmen dieser
Beschwerde ist er entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners ohne weiteres
zur Willkürrüge befugt.
1.4 Die Verletzung von Grundrechten prüft das Bundesgericht nicht von Amtes
wegen, sondern nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht
und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 und Art. 117 BGG). Das Bundesgericht
prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (BGE
138 I 171 E. 1.4; 134 II 244 E. 2.1 und 2.2 S. 245 f., je mit Hinweisen).
2.
Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" vor,
dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfahren gewährt, wenn
zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum
anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).
Die Vorinstanz trat auf die Rüge des Beschwerdeführers, es liege kein klarer
Fall vor, mangels hinreichender Begründung nicht ein. In einer
Eventualbegründung verneinte sie, dass kein klarer Fall vorliege.
2.1 Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hielt der Gerichtspräsident in
seinem Entscheid vom 17. Februar 2012 im Wesentlichen fest, die Pacht
betreffend das Gewerbe "G.________" sei bis zum 31. Dezember 2011 erstreckt
worden; auf dieses Datum hin sei das Pachtverhältnis aufgelöst worden, ohne
dass es noch einer Kündigung durch den Beschwerdegegner bedurft hätte; der
Beschwerdeführer sei ab dem 1. Januar 2012 nicht mehr berechtigt gewesen, auf
dem Gewerbe zu verbleiben; daran ändere nichts, dass er geltend mache, beim
neuen Pachtvertrag handle es sich um ein simuliertes Geschäft, das dazu diene,
den Abschluss eines Kaufvertrags zu dissimulieren, damit der Beschwerdeführer
nicht von seinem Vorkaufsrecht (Art. 47 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991
über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]) Gebrauch machen könne;
die Frage, ob dem Beschwerdeführer ein Vorkaufsrecht zustehe, sei Gegenstand
eines andern Verfahrens vor dem Zivilgericht des Sensebezirks; der Umstand,
dass in diesem anderen Verfahren das Vorliegen eines Vorkaufsrechts zwischen
den Parteien streitig sei, gebe dem Gesuchsgegner keine Berechtigung, weiterhin
auf dem Pachtobjekt zu bleiben; erst nach einer allfälligen Gutheissung des
geltend gemachten Pächtervorkaufsrechts und der Eintragung als Eigentümer im
Grundbuch wäre der Beschwerdeführer berechtigt, den Pachtgegenstand wieder in
Besitz zu nehmen; angesichts dieser klaren Rechtslage sei denn auch das Gesuch
auf Sistierung des Ausweisungsverfahrens abgewiesen worden und habe der
Gerichtspräsident die Frage des Vorkaufsrechts nicht geprüft.
Den weiteren Feststellungen der Vorinstanz nach rügte der Beschwerdeführer im
vorinstanzlichen Berufungsverfahren, es sei kein Fall von klarem Rechtsschutz
gegeben. Er habe zusammengefasst - wie bereits vor dem Gerichtspräsidenten -
vorgebracht, das Vorgehen des Beschwerdegegners sei rechtsmissbräuchlich;
Letzterer habe am 29. August 2011 mit den B.________ eine sogenannte
Reservationsvereinbarung unterzeichnet, die einen Vorvertrag zum Abschluss
eines Grundstückkaufvertrags darstelle; die Vereinbarung sei bereits am 29.
August 2011 unterzeichnet und das Reuegeld von Fr. 50'000.-- auf das
Treuhandkonto überwiesen worden; anschliessend sei aber auf die öffentliche
Beurkundung verzichtet worden, obwohl der Übergang von Nutzen und Gefahr fix
auf den 1. Januar 2012 vereinbart worden sei; diese Umstände illustrierten mit
aller Deutlichkeit, dass man vorliegend die Formvorschriften mit voller Absicht
nicht erfüllt habe, weil man geglaubt habe, auf diesem Weg das gesetzliche
Pächtervorkaufsrecht umgehen zu können; seit dem 29. August 2011 stehe ihm, dem
Beschwerdeführer, offensichtlich ein Vorkaufsrecht zu, das er mit Erklärung vom
27. Oktober 2011 rechtsgültig ausgeübt habe.
Die Vorinstanz erwog dazu, der Beschwerdeführer begnüge sich mit seinen
Vorbringen damit, namentlich aufgrund der fraglichen Reservationsvereinbarung
einen Vorkaufsfall und damit verbunden einen Rechtsmissbrauch aufzeigen zu
wollen, übersehe dabei aber, dass diese Frage vom Gerichtspräsidenten
konsequenterweise nicht geprüft worden sei. Mit seiner Argumentation setze sich
der Beschwerdeführer somit nicht im Geringsten mit derjenigen des angefochtenen
Entscheids auseinander, wonach die Frage betreffend das Vorliegen eines
Vorkaufsrechts für den vorliegend zu beurteilenden Fall unerheblich sei. Er
lege nicht dar, warum eine allfällige Simulation des neuen Pachtvertrages
entgegen der Meinung des Gerichtspräsidenten für das vorliegende
Ausweisungsverfahren von Bedeutung sein könnte. Auf die Rüge sei somit nach
Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht einzutreten, da sie nicht hinreichend begründet sei.
2.2 Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt, indem sie auf seine Rüge, es liege kein Fall klaren
Rechts vor, nicht eingetreten sei. Die Vorinstanz habe die Veränderung des
Tatsachenfundaments nicht erkannt, die sich infolge des Dokuments betreffend
"Reservation" des Gewerbes "G.________" ergeben habe, das er im
Berufungsverfahren als zulässiges Novum eingereicht habe. In der Folge habe sie
die sich daraus "möglicherweise" ergebenden anderen (d.h. vom erstinstanzlichen
Entscheid abweichenden) Rechtsfolgen trotz entsprechender Rügen des
Beschwerdeführers nicht geprüft.
Damit begründet der Beschwerdeführer die behauptete Gehörsverletzung durch die
Vorinstanz nicht rechtsgenügend. Der Gerichtspräsident bejahte einen klaren
Fall, da der Umstand, dass das Vorliegen eines Vorkaufsrechts zwischen den
Parteien streitig sei, dem Beschwerdeführer kein Recht verleihe, weiterhin auf
dem Pachtobjekt zu bleiben. Im vorinstanzlichen Verfahren beschränkte sich der
Beschwerdeführer nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen
Entscheid (Art. 105 Abs. 2 und Art. 118 BGG) darauf, zu bekräftigen, dass der
Beschwerdegegner das gesetzliche Vorkaufsrecht des Beschwerdeführers umgehe
bzw. in rechtsmissbräuchlicher Weise den Eintritt des Vorkaufsfalls verhindere,
indem er es unterlasse, die Reservationsvereinbarung bzw. einen Kaufvertrag mit
den B.________ öffentlich zu beurkunden und statt dessen mit den B.________
einen Pachtvertrag schloss; der Beschwerdeführer habe aber im
Berufungsverfahren nicht aufgezeigt, dass und inwiefern der Eintritt des
Vorkaufsfalles entgegen der Argumentation des erstinstanzlichen Richters für
die Frage, ob der Beschwerdeführer einen Anspruch auf Verbleib auf dem
Pachtobjekt habe, von Bedeutung sein soll. Diese Feststellung vermag der
Beschwerdeführer nicht zu widerlegen, indem er bloss pauschal und ohne
Aktenhinweise vorbringt, die Vorinstanz habe die aus der "Veränderung des
Tatsachenfundaments (...) sich möglicherweise ergebenden anderen Rechtsfolgen
trotz entsprechender Rügen (...) nicht geprüft". Damit vermag er von vornherein
nicht darzutun, dass die Vorinstanz den Gehörsanspruch des Beschwerdeführers
verletzt hätte, indem sie auf seine Rüge, es sei klares Recht zu Unrecht bejaht
worden, mangels hinreichender Begründung nicht eintrat (vgl. dazu Art. 311 Abs.
1 ZPO und BGE 138 III 374 E. 4.3.1; vgl. auch schon das Urteil 4A_659/2011 vom
7. Dezember 2011 E. 3, SJ 2012 I 231).
Es ist für die Begründung einer Gehörsverletzung durch die Vorinstanz
unbehelflich, wenn sich der Beschwerdeführer im Weiteren darauf konzentriert
aufzuzeigen, dass nach den im Berufungsverfahren zulässigerweise neu
eingereichten Dokumenten evident sei, dass der Pachtvertrag zwischen dem
Beschwerdegegner und den B.________ simuliert und der Kaufvertrag zwischen
diesen dissimuliert worden sei, um das Vorkaufsrecht in rechtsmissbräuchlicher
Weise zu umgehen. Ohnehin zeigt er damit einmal mehr, wie schon im
vorinstanzlichen Verfahren, nicht auf, inwiefern das damit behauptete
Vorkaufsrecht für den vorliegend strittigen Entscheid über die Ausweisung von
Bedeutung sein soll.
Eine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz ist damit nicht dargetan, soweit auf
die Rüge überhaupt eingetreten werden kann.
2.3 Nach dem Ausgeführten verletzte die Vorinstanz kein Bundesrecht, indem sie
auf die Rüge, es sei zu Unrecht ein klarer Fall bejaht worden, mangels
hinreichender Begründung nicht eintrat. Damit ist die Beschwerde abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden kann. Es erübrigt sich dabei, auf die
Eventualbegründung, mit der die Vorinstanz die Rüge auch als unbegründet
beurteilte, und auf die vorliegend dagegen erhobenen Einwendungen einzugehen.
3.
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II.
Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. Oktober 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Widmer