I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.33/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_33/2012
Sentenza del 2 luglio 2012
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
B.________SA,
patrocinata dall'avv. Francesco Naef,
ricorrente,
contro
A.________SA,
patrocinata dall'avv. dott. Gianmaria Mosca,
opponente.
Oggetto
locazione, riduzione della pigione;
ricorso contro la sentenza emanata il 15 novembre 2011 dalla II Camera civile
del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.
Fatti:
A.
A.a Con contratto 1° settembre 1999, che annulla quello precedente stipulato
dalla locatrice con C.________ il 26 ottobre 1995, la A.________SA ha locato
alla B.________SA diverse parti di uno stabile a Lugano adibite a centro
fitness e wellness, fissando l'inizio della locazione retroattivamente al 1°
gennaio 1998. Il contratto prevede per i primi due anni una pigione annua di
fr. 350'000.--, da pagare in rate mensili anticipate, poi indicizzata una volta
l'anno per il 1° gennaio sulla base dell'indice nazionale dei prezzi al consumo
del 1° gennaio 1998.
A.b Con modulo ufficiale 3 agosto 2005 la locatrice ha comunicato alla
conduttrice un aumento del canone di locazione a fr. 30'868.25 mensili dal 1°
gennaio 2006, motivato con la clausola di indicizzazione contenuta nel
contratto. Il 20 ottobre 2005 il competente Ufficio di conciliazione, presso il
quale la conduttrice aveva contestato l'aumento, ha dichiarato non conciliata
la vertenza.
A.c Il 18 novembre 2005 la A.________SA ha chiesto al Pretore del distretto di
Lugano l'aumento del canone di locazione come indicato nel modulo 3 agosto
2005, mentre con istanza 21 novembre 2005 la B.________SA ha domandato la
riduzione della pigione a fr. 210'000.-- annui dal 1° gennaio 2000 e la
condanna della locatrice a restituirle fr. 770'000.-- pagati in eccesso. Con
sentenza 7 dicembre 2010 il giudice di prime cure ha respinto l'istanza di
riduzione della pigione, mentre ha accolto la domanda della locatrice
limitatamente a fr. 370'300.--, pari a fr. 30'858.25 mensili.
B.
In parziale accoglimento di un appello della B.________SA la II Camera civile
del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha, con sentenza 15 novembre 2011,
ridotto la pigione di fr. 350'000.-- annui come segue: del 5 % per spifferi
provenienti dalla vetrata della piscina dal 15 settembre 2003 fino
all'eliminazione del difetto, del 5 % per assenza di pulizia nel piazzale
antistante l'ente locato dal 9 novembre 2000 fino all'eliminazione del difetto
e del 10 % per infiltrazioni d'acqua dal tetto nella grande sala di aerobica
dal 18 marzo 2005 fino all'eliminazione del difetto. La locatrice è pure stata
condannata a versare alla conduttrice fr. 210'667.--, importo corrispondente
alle pigioni pagate in eccesso, a causa dei menzionati difetti, fino al mese di
giugno 2005. La sentenza pretorile è per contro rimasta immutata per quanto
attiene alla determinazione della pigione annua a partire dal 1° gennaio 2006.
C.
Con ricorso in materia civile del 16 gennaio 2012 la B.________SA chiede,
previo conferimento dell'effetto sospensivo al gravame, la riforma della
sentenza di appello nel senso che la domanda di indicizzazione dal 1° gennaio
2006 sia respinta, che sia accertato che la pigione è ridotta a fr. 210'000.--
annui dal 1° gennaio 2000 e che la locatrice sia condannata a restituirle fr.
770'000.-- per pigioni pagate in eccesso. La ricorrente rimprovera alla Corte
cantonale di non aver ridotto il canone di locazione anche per una serie di
altri difetti da lei fatti valere e sostiene che il corrispettivo da
indicizzare non sia quello indicato nel contratto, ma quello di fr. 210'000.--
risultante dalle deduzioni da lei effettuate per i lamentati difetti.
La Presidente della Corte adita ha, con decreto del 16 febbraio 2012, conferito
effetto sospensivo al gravame.
Con osservazioni 27 febbraio 2012 la A.________SA propone la reiezione del
ricorso.
Diritto:
1.
Il tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF combinato con l'art. 46 cpv. 1 lett. c LTF)
ricorso in materia civile è diretto contro una decisione finale emanata su
ricorso dal Tribunale di ultima istanza del Cantone Ticino in una controversia
in materia di diritto di locazione con un valore di lite manifestamente
superiore a fr. 15'000.-- e si rivela ammissibile dal profilo degli art. 72
cpv. 1, 74 cpv. 1 lett. a e 75 LTF.
2.
Il Tribunale federale esamina d'ufficio l'applicazione del diritto federale
(art. 106 cpv. 1 LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e
motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, la cui mancata ottemperanza
conduce all'inammissibilità del gravame (art. 108 cpv. 1 lett. b LTF),
considera di regola solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (DTF 134
III 102 consid. 1.1). L'art. 42 cpv. 2 LTF esige che il ricorrente si confronti
almeno concisamente con i considerandi del giudizio impugnato (DTF 134 II 244
consid. 2.1). Le esigenze sono più severe quando è fatta valere la violazione
di diritti fondamentali: in questo caso l'art. 106 cpv. 2 LTF esige una
motivazione puntuale e precisa (DTF 136 I 65 consid. 1.3.1; 134 II 244 consid.
2.2). Qualora la decisione impugnata si fondi su due motivazioni alternative e
indipendenti, occorre confrontarsi con entrambe, sotto pena d'inammissibilità,
e il ricorso può essere accolto soltanto se risultano fondate le critiche volte
contro le due motivazioni (DTF 133 IV 119 consid. 6.3 e rif.).
3.
3.1 La ricorrente si prevale di una violazione dell'art. 29 Cost. e afferma che
la Corte cantonale ha omesso di pronunciarsi sulla censura formulata nel punto
8.4 del suo appello, concernente il rifiuto del Pretore di concedere una
riduzione della pigione in seguito alla pretesa privazione dell'area di
posteggio vicino alla piscina.
3.2 Dal diritto di essere sentito garantito dall'art. 29 cpv. 2 Cost. discende
pure l'obbligo dell'autorità di esaminare seriamente le allegazioni di una
parte e di considerarle in maniera adeguata nella sua decisione (DTF 136 I 184
consid. 2.2.1).
Ora, nella pronunzia d'appello si cerca invano una motivazione riferita alla
lamentata impossibilità di utilizzare la menzionata area di parcheggio. La
sentenza impugnata si occupa unicamente della rimostranza attinente alla
privazione di un'altra area di parcheggio, di cui si dirà al consid. 7 di
questa sentenza. Trattandosi di due - pretesi - motivi di riduzione della
pigione distinti, che in base alle allegazioni ricorsuali poggiano su
fattispecie diverse, la Corte cantonale non poteva esimersi dal considerarli -
o spiegare perché non venivano considerati - entrambi nel suo giudizio. La
censura concernente una violazione della menzionata garanzia costituzionale
risulta pertanto fondata. Contrariamente a quanto ritiene la ricorrente il
Tribunale federale non può però procedere all'accertamento dei fatti su cui
essa basa la domanda di diminuzione della pigione, che deve invece aver
esaurito il corso delle istanze cantonali, e decidere esso stesso in questa
sentenza la fondatezza della richiesta riduzione. Per tale ragione l'incarto va
rinviato alla Corte cantonale per nuovo giudizio.
4.
4.1 Con riferimento all'umidità negli spogliatoi, all'isolazione insufficiente
nello spogliatoio delle donne e alla ventilazione inadeguata nel locale
solarium, i Giudici cantonali hanno ritenuto che la conduttrice non ha preteso
che tali difetti si siano inaspriti rispetto al 1999, quando questa si era
fatta controfirmare una lettera che li concerne. Essi hanno poi indicato che il
28 settembre 2000 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione
la qui ricorrente ha rinunciato, al punto 5 dell'accordo riportato nel relativo
verbale, "integralmente ad ogni e qualsiasi richiesta di riduzione del canone
di locazione per difetti, rispettivamente di risarcimento danni (escluse
eventuali pendenze relative al punto 4 di cui qui sopra e al vetro fitness)" e
che il punto 4 concerne un difetto diverso da quelli summenzionati. La Corte
cantonale ha infine considerato che nemmeno l'impegno - riportato al punto 6
dell'accordo - di discutere in separata sede diverse pendenze fra cui
"l'impianto di deumidificazione e la ventilazione del solarium e degli
spogliatoi insufficiente" inficia la rinuncia della conduttrice ad ogni
richiesta di riduzione del canone di locazione.
4.2 Secondo la ricorrente l'interpretazione data dalla Corte cantonale a tale
accordo viola l'art. 18 CO, perché la procedura di conciliazione concerneva
unicamente altre pretese (riparazione dei bagni turchi il cui tetto era
crollato), motivo per cui la rinuncia poteva solo riferirsi a tale difetto. Ciò
verrebbe anche confermato - soggiunge la ricorrente - dal fatto che nel punto 6
del verbale, e quindi dopo la citata rinuncia, le parti hanno convenuto di
discutere in altra sede le altre pendenze fra cui si annoverano anche i
summenzionati difetti.
4.3 Dichiarazioni contrattuali devono - quando come nella fattispecie non
esistono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle
parti - essere interpretate, secondo il principio dell'affidamento, come il
destinatario poteva e doveva in buona fede capirle nella situazione concreta (
DTF 135 III 295 consid. 5.2). Il senso di un testo, apparentemente chiaro, non
è necessariamente determinante, motivo per cui un'interpretazione meramente
letterale è proibita. Anche se il tenore di una clausola contrattuale appare a
prima vista limpido, può risultare da altre condizioni contrattuali, dallo
scopo previsto dalle parti o da altre circostanze che la lettera di tale
clausola non restituisca esattamente il senso dell'accordo. Non ci si allontana
invece dal senso letterale del testo adottato dagli interessati se non vi è
alcuna ragione seria per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà.
L'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento è una
questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata
liberamente dal Tribunale federale (DTF 136 III 186 consid. 3.2.1, con rinvii).
La valutazione delle manifestazioni di volontà delle parti alla luce dei
principi appena enunciati porta alla conclusione indicata nella sentenza
impugnata. Ciò risulta in particolare dal fatto che nell'accordo vengono pure
menzionati i difetti in discussione, senza includerli nella riserva
esplicitamente fatta all'integrale rinuncia "ad ogni e qualsiasi richiesta di
riduzione del canone di locazione per difetti". Vista la citata rinuncia a
chiedere una riduzione della pigione, le argomentazioni ricorsuali con cui la
ricorrente tenta di dimostrare che le menzionate carenze costituiscano dei
difetti nel senso dell'art. 259d CO risultano irrilevanti ai fini del presente
giudizio.
5.
Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore deve consegnare la cosa in uno stato
idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione.
Il conduttore può esigere dal locatore una riduzione proporzionale del
corrispettivo (art. 259a cpv. 1 lett. b CO), se sopravvengono difetti della
cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato
nell'uso pattuito della cosa. Per ottenere una riduzione proporzionale della
pigione dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino
all'eliminazione del medesimo, occorre che questo pregiudichi o diminuisca
l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata (art. 259d CO). La nozione di
difetto - che attiene al diritto federale - si riferisce allo stato appropriato
all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato
reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la
cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o se essa non ha
una caratteristica su cui il conduttore poteva legittimamente contare
considerando lo stato appropriato all'uso pattuito (DTF 135 III 345 consid.
3.2). Un difetto è di importanza media, e raggiunge quindi la soglia minima che
permette di ottenere una riduzione della pigione (sentenza 4C.97/2003 del 28
ottobre 2003 consid. 3), quando limita l'uso per cui la cosa è stata locata,
senza però escluderlo né ostacolarlo considerevolmente, e il conduttore subisce
di principio unicamente un decremento del comfort. È inoltre necessario che il
difetto causi una diminuzione qualitativa che può essere quantificata in denaro
(sentenza 4C.387/2004 del 17 marzo 2005 consid. 2.1). Per giustificare una
riduzione della pigione, l'uso della cosa dev'essere in linea di principio
ridotto di almeno il 5 %, percentuale che può scendere al 2 % quando si tratta
di una limitazione permanente (DTF 135 III 345 consid. 3.2). Non essendo il
predetto calcolo proporzionale sempre di agevole applicazione, la
giurisprudenza ammette che un giudizio secondo equità, che si riferisce
all'esperienza generale della vita, al buon senso e alla casistica non è
contrario al diritto federale (DTF 130 III 504 consid. 4.1). Ogni volta che
un'autorità procede secondo l'equità (art. 4 CC) il Tribunale federale non
sostituisce il proprio apprezzamento a quello dell'autorità inferiore: esso
interviene unicamente se questa ha abusato del suo potere di apprezzamento,
vale a dire se si è basata su criteri inappropriati, se la decisione porta a un
risultato manifestamente ingiusto o a un'iniquità scioccante (DTF 136 III 278
consid. 2.2.1, con rinvii).
6.
6.1 La Corte cantonale ha indicato che il soffitto dello spogliatoio riservato
alle donne ha subito una flessione di circa 4-5 cm in corrispondenza degli
armadietti posti a destra e probabilmente appoggia sugli stessi, ma ha ritenuto
che ciò non assurge a un difetto che giustifica una riduzione della pigione in
virtù dell'art. 259d CO. Questo perché dall'istruttoria non è risultato che
l'abbassamento abbia pregiudicato o diminuito l'idoneità all'uso del locale o
avuto ripercussioni sulla sua estetica.
6.2 Secondo la ricorrente si tratta di un cedimento che costituisce - come
riconosciuto dalla stessa Corte cantonale - un difetto, motivo per cui andrebbe
accordata una riduzione della pigione.
6.3 Nella fattispecie la ricorrente pare dimenticare che, per giustificare una
riduzione della pigione, un difetto deve raggiungere una soglia minima. Dagli -
incontestati - accertamenti di fatto della sentenza impugnata non emerge che la
Corte cantonale abbia violato il diritto federale, negando che la flessione in
questione sia già un difetto di gravità media. La censura si rivela pertanto
infondata.
7.
7.1 Con riferimento alla lamentata privazione del posteggio sopra la grande
sala di aerobica lato "E.________", la Corte cantonale ha ritenuto l'appello
irricevibile perché insufficientemente motivato (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/
TI), l'appellante limitandosi a ricopiare l'allegato conclusionale presentato
al Pretore. I Giudici cantonali hanno inoltre aggiunto che in ogni caso il
rimedio sarebbe pure infondato nel merito.
7.2 La ricorrente reputa ingiustificato il rimprovero mossole di non essersi
confrontata con le motivazioni pretorili e afferma di aver "messo in luce" sia
la - pretesa - contraddittorietà del giudizio di primo grado con un'altra
decisione emanata dal medesimo giudice in una causa parallela fra le medesime
parti sia le prove ritenute idonee a dimostrare l'impossibilità di posteggiare.
Essa afferma inoltre che la Corte cantonale sarebbe pure caduta nell'arbitrio e
avrebbe violato il diritto federale, negando una riduzione della pigione per
l'asserito difetto.
7.3 In concreto la ricorrente non contesta che i requisiti che il suo appello
doveva adempiere sono disciplinati dal Codice di procedura civile ticinese.
Essa omette però di allegare con un'argomentazione che soddisfa le esigenze di
motivazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF che tale diritto - nemmeno menzionato nel
ricorso - sarebbe stato applicato in maniera arbitraria, ragione per cui la
censura diretta contro la prima delle due motivazioni indipendenti della
sentenza impugnata risulta inammissibile. In queste circostanze non occorre
esaminare le censure riferite all'altra argomentazione della Corte d'appello
concernente l'infondatezza del rimedio cantonale, perché in ogni caso tali
critiche, anche qualora dovessero rivelarsi fondate, non potrebbero modificare
l'esito del presente ricorso (sopra, consid. 2; DTF 133 IV 119 consid. 6.3, con
rinvii).
8.
8.1 I Giudici cantonali hanno infine ritenuto che il Pretore ha rettamente
adeguato la pigione sulla scorta delle tabelle edite dall'Ufficio federale di
statistica. Hanno considerato infondata l'argomentazione della conduttrice
secondo cui la pigione da indicizzare non sarebbe quella indicata nel
contratto, ma quella di fr. 210'000.-- risultante dalle deduzioni da lei
effettuate per i difetti dell'ente locato.
8.2 La ricorrente afferma che il formulario ufficiale deve indicare l'ammontare
attuale della pigione e sostiene che il diritto del conduttore alla riduzione
della pigione per difetti è un diritto potestativo esercitabile con una
semplice manifestazione di volontà che lei ha espresso in un'altra causa prima
che la locatrice le inviasse il modulo ufficiale.
8.3 Nella fattispecie occorre osservare che giusta l'art. 270c CO, fatta salva
la contestazione della pigione iniziale, nel caso di una pigione indicizzata
ciascuna delle parti può unicamente contestare che l'aumento o la riduzione
della pigione domandato dalla controparte sia fondato su una variazione
dell'indice o corrisponda a tale variazione. Ora, la ricorrente, affermando che
la pigione da indicizzare non è quella indicata nel contratto, ma quella da lei
ritenuta giustificata in seguito ai lamentati difetti, non si prevale di uno
dei due predetti motivi. Essa pare inoltre disconoscere che, nel caso in cui
viene fatta valere una riduzione della pigione indicizzata in seguito a
difetti, occorre dapprima stabilire l'ammontare della pigione, adeguando quella
menzionata nel contratto all'indice (primo passo), e poi determinare la -
percentuale di - riduzione (secondo passo). Giova infine rilevare che nel caso
di specie, in cui le parti hanno convenuto che il canone di locazione può
essere indicizzato solo una volta l'anno per il 1° gennaio, l'applicazione
della tesi ricorsuale avrebbe per conseguenza che il corrispettivo ridotto a
causa dei difetti continuerebbe a sussistere anche dopo l'eliminazione di
questi fino alla prossima possibilità di adeguamento della pigione, ipotesi
manifestamente in contraddizione con il tenore dell'art. 259d CO. Ne segue che
pure questa censura si appalesa infondata.
9.
Da quanto precede discende che il ricorso si rivela unicamente fondato per
quanto riguarda la censura di violazione del diritto di essere sentita della
ricorrente con riferimento ad una sua allegazione ricorsuale (consid. 3) e
dev'essere accolto in tale ridotta misura. Nel nuovo giudizio la Corte
cantonale dovrà esaminare l'appello con riferimento alla lamentata privazione
dell'area di posteggio vicino alla piscina e decidere se tale argomentazione
giustifica un'ulteriore riduzione della pigione. In caso affermativo dovrà pure
essere adeguato l'importo che la locatrice deve restituire alla conduttrice per
le pigioni pagate in eccesso. Atteso che il ricorso in materia civile è stato
accolto in maniera minima, si giustifica porre 9/10 delle spese giudiziarie a
carico della ricorrente e mettere la rimanenza a carico dell'opponente (art. 66
cpv. 1 LTF) nonché ripartire le ripetibili nello stesso modo (68 cpv. 1 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è parzialmente accolto e la
sentenza impugnata è annullata nella misura in cui non riconosce una riduzione
della pigione in seguito all'asserita privazione dell'area di posteggio vicino
alla piscina e con riferimento agli oneri processuali e alle ripetibili della
sede cantonale. La causa è rinviata all'autorità inferiore affinché decida tale
richiesta di riduzione e a seconda dell'esito proceda ad una nuova ripartizione
delle spese processuali e delle ripetibili. Per il resto, il ricorso è
respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 20'000.-- sono poste in ragione di fr. 18'000.-- a
carico della ricorrente e di fr. 2'000.-- a carico dell'opponente. La
ricorrente rifonderà all'opponente fr. 17'600.-- a titolo di ripetibili per la
procedura innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 2 luglio 2012
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Klett
Il Cancelliere: Piatti